Bestellung eines Erbbaurechts an den städtischen Grundstücken Nrn 8545/37 und Nr. 8545/45 (ehemals L'Oréal), Greschbachstraße 5 und 5 d (Stadtteil Grötzingen), zugunsten der Firma Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH, Unterweingartenfeld 2, 76135 Karlsruhe,

j j Pfinz Pfinz Herdweg Ohmstraße An d er Rossweid Greschbachstraße 2 1 3 2 4 8 3 5 4 6 5 1 7 6 9 2 1 5b 3c 5a 5d 3a 6a 3b 1a 1a 11 ́ 8545/40 Gemarkung Karlsruhe Planfertigung L1: Kellner Da tum: 01.10.20 20 Stadt Karlsruhe Liegenschaftsamt Greschbachstraße Gemarkung: Durlach Sachbearbeitung L1: Heidrich Flurst.- Nr.: 8545/37 u. /45 bei DIN A4 Maß stab: 1:2.000 Dieser Plan darf ohne Erlaubnis der Stadt Karlsruhe nicht vervielfältigt werden. Änderungen und Einträge sind deutlich als solche kenntlich zu machen. 8545/45 8545/37 8545/3 8545/4 8545/41

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2020/0487 Dez. 4 Bestellung eines Erbbaurechtes an den städtischen Grundstücken Nrn. 8545/37 und 8545/45 (ehemals L’Oréal), Greschbachstraße 5 und 5d, (Stadtteil Grötzingen) zugunsten der Firma Pfeiffer & May Karls- ruhe GmbH, Unterweingartenfeld 2, 76135 Karlsruhe, zu deren Nutzung Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Ausschuss für Wirtschafts- förderung 21.04.2020 2 x Empfohlen Hauptausschuss 13.10.2020 9 x Gemeinderat 20.10.2020 6 x Beschlussantrag Der Gemeinderat genehmigt nach Vorberatung im Hauptausschuss die Bestellung eines Erbbaurechts an oben genannten städtischen Grundstücken zugunsten der Firma Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH, Unterweingartenfeld 2, 76135 Karlsruhe zu nachfolgenden Vertragskonditionen: • Verkauf der vorhandenen Gebäude nebst Betriebsvorrichtungen (150.000,00 Euro) zum Preis von insgesamt 9.600.000,00 Euro als Gegenstand des Erbbaurechts • Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 25 Jahre • Einmalzahlung i.H.v 4.341.000,00 € des Erbbauzinses nebst Nutzungsentgelt für die gesamte Vertragslaufzeit (25 Jahre) unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Inflationsrate auf Basis des Verbraucherpreisindex Baden-Württemberg • Entschädigung bei Heimfall und bei Laufzeitende: 2/3 des Verkehrswertes der Gebäude Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den entsprechenden Erbbauvertrag abzuschließen und er- forderliche Erklärungen zur Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten abzugeben, die der Sicherung von Baudarlehen dienen. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maß- nahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Ja Nein 9,6 Mio. € (Gebäude), 4,341 Mio. € (Kapitali- sierter Erbbauzins) Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja Nein Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) Umschichtungen innerhalb des Dezernates Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu IQ-relevant x Nein Ja Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein x Ja durchgeführt am 01.04.2020 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften x Nein Ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Vorbemerkung: Der Wirtschaftsförderungsausschuss hat in seiner Sitzung am 21.04.2020 die Vergabe der beiden städtischen Grundstücke Nrn. 8545/37 und 8545/45 (ehemals L’Oréal), Greschbachstraße 5 und 5d, (Stadtteil Grötzingen) im Wege des Erbbaurechts an die Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH, Unterwein- gartenfeld 2, 76135 Karlsruhe empfohlen. Grundstück: Die Grundstücke Nrn. 8545/37 mit einer Größe von 34.478 qm Gebäude und Freifläche, und 8545/45 mit einer Größe von 19.582 qm Gebäude und Freifläche (ehemals L’Oréal), Greschbachstraße 5 und 5d, Karlsruhe-Grötzingen, wurden gemäß Gemeinderatsbeschluss vom 19. November 2019 im Rahmen der Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechts von der Stadt Karlsruhe erworben. Gleichzeitig sprach sich der Gemeinderat für eine Zwischennutzung der vorgenannten Grundstücke durch die Firma Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH während der städtischen Entwick- lungszeit des Areals aus und ermächtigte die Verwaltung, Verhandlungen über den Abschluss eines Erbbauvertrages aufzunehmen. Planungsrecht Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der qualifizierten Bebauungspläne Nr. 527 „Roßweid (Südlicher Teil)“ bzw. Nr. 527 b „Roßweid, Südlicher Teil – Änderung“- und sind als Gewerbeflächen ausgewiesen. Gemäß Bebauungsplan beträgt die Geschossflächenzahl 2,2 und die Grundflächenzahl 0,8. Objekte Das Vorkaufsrecht umfasst folgende Objekte, welche mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu- gunsten des jeweiligen Eigentümers des anderen Grundstücks belastet sind: a) Greschbachstraße 5 Auf dem Grundstück Nr. 8545/37 mit 34.478 qm befinden sich drei Gebäude. 1) Gebäude Nr. 1 besteht aus einem Büro- und Verwaltungsgebäude mit einem Vollgeschoss, welches nicht unterkellert ist. Das Gebäude wurde 1983 errichtet und 1991 erweitert. Die Fläche beträgt 1.281 qm. 2) Gebäude Nr. 2 besteht aus einem eingeschossigen Hallengebäude (Lager- und Kommissio- nierhalle (Versandhalle), einem angebauten Techniktrakt mit Werkstatt, mit zweigeschossi- gem Büroeinbau. Die Halle, welche teilunterkellert ist, wurde 1983 erbaut und im selben Jahr erweitert. Die Fläche beträgt 12.089 qm (inkl. Werkstatt). 3) Gebäude Nr. 3 besteht aus einem eingeschossigen Hallengebäude (Aerosolhalle), welches nicht unterkellert ist, 1983 errichtet und 2002 umgebaut wurde. Das Gebäude wurde in vier Hallenbereiche unterteilt. Die Fläche beträgt 3.850 qm. b) Greschbachstraße 5 d Auf dem Grundstück Nr. 8545/45 mit 19.582 qm befindet sich ein Gebäude nebst offenen Stellplät- zen und Baureserven. 1) Gebäude Nr. 4 besteht aus einem eingeschossigen Hallengebäude (Leichtbauhalle), nicht un- terkellert, Baujahr 1993. 1995 wurde das Gebäude hälftig in zwei Hallenbereiche unterteilt. Die Mietfläche beträgt 2.000 qm. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 2) Ca. 105 offene Stellplätze, mit freier Zufahrt von der Straße. 3) Baureserven: Die unbebauten Grundstücksflächen (Baureserven) sind mit Grünflächen bzw. Kleingehölz/Bäumen bepflanzt. Baureserve 1: Hinter dem Gebäude Nr. 3 (Aerosolhalle), ca. 3.600 qm, mögliche Nutzung Erweiterung Lager, WGFZ 1,1. Baureserve 2: Westlich des Gebäudes Nr. 4 (Leichtbauhalle), ca. 8.400 qm, mögliche Nutzung Bau eines Büro-/Verwaltungsgebäudes, WGFZ 2,2. Eine getrennte Nutzung der beiden Grundstücke ist aufgrund des wechselseitig zugunsten des Eigen- tümers des jeweiligen anderen Grundstücks eingetragenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechts möglich. Altlasten: Die Grundstücke befinden sich auf einer Fläche, die bei der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeits- schutz unter der Bezeichnung „Altablagerung Pfinz-/Brückenstraße/A5“ (Objektnummer 00670-000) erfasst ist. Im Zuge der Erschließung als Industrie- und Gewerbegebiet erfolgte um 1974 flächenhaft eine Auf- füllung mit Bauschutt, Erdaushub und Straßenaufbruch. Systematische technische Untersuchungen wurden nicht durchgeführt. Im Rahmen von Baumaßnahmen auf verschiedenen Grundstücken der erhobenen Fläche „Altablagerung Pfinz-/Brückenstraße/A5“ wurden jedoch anthropogene Auffül- lungen, die z.T. schadstoffhaltig waren, angetroffen. Derzeit ist kein weiterer Handlungsbedarf gegeben. Im Zuge von Baumaßnahmen, die in den Untergrund eingreifen, werden jedoch Untersuchungen zur abfallrechtlichen Einstufung des anfal- lenden Aushubmaterials erforderlich. In diesem Fall sind die weiteren Maßnahmen vorab mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Erbbauberechtigte/Nutzung: Erbbauberechtigte wird die Firma Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH, Nutzerin wird ebendiese, vertre- ten durch deren Geschäftsführer Ralf Tebrocke. Das Großhandelsunternehmen (Sanitär, Heizung, Elektronik und Haustechnik) Pfeiffer & May wurde bereits 1906 in Karlsruhe gegründet und ist seitdem stetig gewachsen. Die Firma beschäftigt mitt- lerweile insgesamt 3.000 Mitarbeitende an 22 Standorten. In Karlsruhe arbeiten für die Firma rund 340 Personen. Die derzeitige räumliche Situation in Karlsruhe ist unbefriedigend, da die Logistik auf zwei Standorte mit insgesamt rund 3 Hektar im Gewerbegebiet Unterweingartenfeld verteilt ist. Deshalb wird be- reits seit 2018 eine Fläche mit mindestens 30.000 qm gesucht. Eine Fläche in dieser Größenordnung konnte bisher jedoch nicht angeboten werden. Die Flächen am Unterweingartenfeld 2 (ca. 15.000 qm) werden umgebaut und weiter durch die Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH genutzt (Verwaltung, Kundenabholung, Ausstellung). Vorhaben: Neubau Zunächst werden die Aerosolhalle und die Leichtbauhalle als bereits vorhandene Gebäude entfernt. Anstelle der Aerosolhalle wird eine Kalthalle/Rohrlager mit ca. 4.000 bis 4.500 qm gebaut. In Verlän- gerung der bestehenden Halle mit ca. 12.000 qm wird eine neue Lagerhalle mit Anlieferung mit ca. 8.000 bis 10.000 qm gebaut. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Energetisches Konzept Die Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH wird den Komplex aus Haupthalle (A/B/C und Verladung) weiter nutzen, da er sich innen in einem guten Zustand befindet und eine nachhaltige Nutzung daher von der Firma als ökologisch sinnvoll und nachhaltig erachtet wird. Es handelt sich um sehr gute Sub- stanz. Die Energieversorgung (Technikgebäude) ist sehr aktuell, die Heiztechnik relativ neu. Der Brenner und der Wärmeerzeuger befinden sich daher auf nahezu neuem Stand. Angedacht ist die Einbrin- gung von Photovoltaik-Technologie (am Standort Unterweingartenfeld 2 sind bereits mehrere E- Ladestationen integriert). Das Unternehmen Pfeiffer & May ist bereits zertifiziert (Energiemanagement nach der DIN EN ISO 50001). Der geplante Hallenanbau wird mit einer Photovoltaikanlage versehen. Der Neubau der Kalthalle ist energetisch unproblematisch, da diese nicht beheizt wird. Vertragskonditionen: Gegenstand des Erbbaurechts Die Stadt verkauft die auf den Grundstücken Nrn. 8545/37 und 8545/45 vorhandenen Gebäude (9.450.000,00 €) nebst Betriebsvorrichtungen (150.000,00 €) in ihrem derzeitigen Zustand an den Erbbauberechtigten zu einem Gesamtkaufpreis von 9.600.000,00 Euro. Der Kaufpreis sowie der oben genannte Bodenwert als Basis für die Berechnung des Erbbauzinses entsprechen dem jeweili- gen Wert bei der Ausübung des Vorkaufsrechts (29.11.2019). Im Rahmen der Vertragsverhandlungen zwischen der Stadt und der Firma Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH wurde Einigkeit im Hinblick auf nachfolgende Vertragskonditionen erzielt, wobei aufgrund der geplanten künftigen Entwicklung des Areals und der hiermit verbundenen kurzen Vertragslaufzeit von 25 Jahren nachfolgende vertragliche Regelungen in Abweichung der üblichen städtischen Kondi- tionen vereinbart wurden: Erbbauzins: Der dingliche Erbbauzins nebst dem Nutzungsentgelt würde jährlich 453.000,00 € (6% aus 7.550.000,00 € Bodenwert, rd. 140 €/m²) betragen. In einer Niedrigzinsphase wird der Erbbauzins nebst Nutzungsentgelt auf 2 % für 15 Jahre gesenkt. Mit dem Käufer wurde jedoch eine Einmalzah- lung von insgesamt 4.341.000,00 € vereinbart. Diesem Betrag liegt ein reduzierter Erbbauzinssatz von 2 % während der gesamten Vertragslaufzeit von 25 Jahren zugrunde und berücksichtigt die vo- raussichtliche Inflationsrate auf Basis des Verbraucherpreisindex Baden-Württemberg während der Vertragslaufzeit. Da 25 Jahre Laufzeit für ein Erbbaurecht sehr kurz sind (Abschreibungen) wurden in dem Fall die 2 % Erbbauzins für die gesamte Laufzeit verhandelt. Vertragslaufzeit: 25 Jahre. Verlängerung des Erbbaurechts: Angebot zur Verlängerung des Erbbaurechts zu den dann gültigen städtischen Konditionen in Ab- hängigkeit vom Planungsstand des B-Planverfahrens, sofern kein wichtiger Grund entgegensteht. Vorkaufsrecht: Im Falle der Vorkaufsrechtsausübung wird eine Übertragung statt auf einen Dritten auf eine städti- sche Eigen- oder Beteiligungsgesellschaft beschränkt. Altlasten: Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Da die Verhandlungen bereits seit Dezember 2019 andauern (vor Änderung der städtischen Muster- textbausteine mit Gemeinderatsbeschluss vom 18.02.2020) und das Grundstücksgeschäft Vertrau- ensschutz genießt (sog. Altfall), erfolgt eine Übernahme der Altlastenklausel aus dem „alten“ städti- schen Mustererbbauvertrag mit einer Beteiligung des Erbbauberechtigten von 20 % an den Mehr- kosten (u.a. für die Bodenuntersuchung nebst Gutachten, für Aushub etc.) insgesamt höchstens mit einem Betrag von 151.000,00 €. Bei Differenzen zwischen den Beteiligten hinsichtlich des Grundes und /oder Höhe der von der Stadt zu tragenden Kosten entscheidet verbindlich ein von der IHK Karlsruhe zu bestimmender Sachver- ständiger als Schiedsgutachter unter Ausschluss des ordentlichen Rechtsweges. Kampfmittel: Die Stadt beteiligt sich an deren Sondierung, sofern die Kosten 50.000,00 € übersteigen, maximal mit einem Betrag von 50.000,00 €. Haftung für Bodenverunreinigungen während der Laufzeit des Erbbaurechts: Aufnahme einer Vermutungsregelung über die Entstehung schädlicher Bodenverunreinigungen und/oder Altlasten während der Laufzeit des Erbbaurechts bzw. vor dessen vorzeitiger Beendigung, sofern sie auf Stoffen beruhen, die im Betrieb der Erbbauberechtigten gewöhnlich anfallen. Im Erbbauvertrag zu sichernde Rechte zugunsten der Stadt: • Heimfallanspruch bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen, Entschädigungsanspruch 2/3 des Verkehrswertes (Altfall, gilt heute nur bei Bürogebäude) • Bei Laufzeitende Entschädigungsanspruch 2/3 des Verkehrswertes (Altfall, s.o.) • Vorkaufsrecht für die Stadt Karlsruhe am Erbbaurecht (dauerhaft) • Zustimmungsvorbehalt beim Verkauf, bei Nutzungs- und Branchenänderungen sowie bei der Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten (dauerhaft) • Ausschluss unerwünschter Nutzungen (z. B.: Bordelle, Sportstätten, Bars, Wettbüros, etc.) • Haftung des Erbbauberechtigten für schädliche Bodenverunreinigungen und/oder Altlasten während der Laufzeit des Erbbaurechts • Vertragsstrafe (10 Jahre) Beschluss: I. Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat genehmigt nach Vorberatung im Hauptausschuss die Bestellung eines Erbbaurechts an oben genannten städtischen Grundstücken (ehemals L’Oréal), zugunsten der Firma Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH, Unterweingartenfeld 2, 76135 Karlsruhe zu nachfolgenden Vertragskonditionen: • Verkauf der vorhandenen Gebäude nebst Betriebsvorrichtungen (150.000,00 Euro) zum Preis von insgesamt 9.600.000,00 Euro als Gegenstand des Erbbaurechts • Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 25 Jahre • Einmalzahlung i.H.v 4.341.000,00 € des Erbbauzinses nebst Nutzungsentgelt für die gesamte Vertragslaufzeit (25 Jahre) unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Inflationsrate auf Basis des Verbraucherpreisindex Baden-Württemberg • Entschädigung bei Heimfall und bei Laufzeitende: 2/3 des Verkehrswertes der Gebäude Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den entsprechenden Erbbauvertrag abzuschließen und er- forderliche Erklärungen zur Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten abzugeben, die der Sicherung von Baudarlehen dienen.

Niederschrift 16. Plenarsitzung des Gemeinderates 20. Oktober 2020, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 8. Punkt 6 der Tagesordnung: Bestellung eines Erbbaurechts an den städtischen Grundstü- cken Nrn. 8545/37 und 8545/45 (ehemals L’Oréal), Greschbachstraße 5 und 5 d (Stadtteil Grötzingen), zugunsten der Firma Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH, Unterweingartenfeld 2, 76135 Karlsruhe, zu deren Nutzung Vorlage: 2020/0487 Beschluss: Der Gemeinderat genehmigt nach Vorberatung im Hauptausschuss die Bestellung eines Erb- baurechts an oben genannten städtischen Grundstücken (ehemals L’Oréal), zugunsten der Firma Pfeiffer & May Karlsruhe GmbH, Unterweingartenfeld 2, 76135 Karlsruhe zu nachfol- genden Vertragskonditionen: • Verkauf der vorhandenen Gebäude nebst Betriebsvorrichtungen (150.000,00 Euro) zum Preis von insgesamt 9.600.000,00 Euro als Gegenstand des Erbbaurechts • Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 25 Jahre • Einmalzahlung i.H.v 4.341.000,00 € des Erbbauzinses nebst Nutzungsentgelt für die gesamte Vertragslaufzeit (25 Jahre) unter Berücksichtigung der voraussichtlichen In- flationsrate auf Basis des Verbraucherpreisindex Baden-Württemberg • Entschädigung bei Heimfall und bei Laufzeitende: 2/3 des Verkehrswertes der Ge- bäude Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den entsprechenden Erbbauvertrag abzuschließen und erforderliche Erklärungen zur Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten abzugeben, die der Sicherung von Baudarlehen dienen. Abstimmungsergebnis: Bei 45 Ja-Stimmen und 2 Enthaltungen mehrheitlich zugestimmt – 2 – Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 6 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Hauptausschuss: Das Gelände, das wir über ein Vorkaufsrecht an uns gezogen haben, soll jetzt an die Firma Pfeiffer & May per Erbbaurecht vergeben werden. Wir können direkt in die Entscheidung gehen. – Das ist eine einstimmige Zustimmung. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 10. November 2020