A. Grundstücksvergabe (u. a. Antrag GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom 22.10.2019) B. Konditionen für Erbbaurechte C. Änderung Textbausteine für Musterkauf- und Mustererbbauvertrage (Gewerbe)

Anlage 0 Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2019/0135 Dez. 4 Vergabe von Grundstücken der Stadt und ihrer Gesellschaften grundsätzlich im Erbbaurecht statt Verkauf Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 19.03.2019 11 x vorberaten Ausschuss für Wirtschafts- förderung 02.04.2019 3 x vorberaten Gemeinderat 09.04.2019 10 x Beschlussantrag 1. Der Gemeinderat beschließt, weiterhin sowohl das Erbbaurecht als auch den Verkauf strategisch zu nutzen und - als Weiterentwicklung der bisherigen Handhabung – gemäß der in den ergänzenden Erläuterungen unter Ziffer 4 dargestellten Vorgehensweise spe- ziell bei zusammenhängenden Gebieten hinsichtlich der Vergabeform Erbbaurecht oder Verkauf situativ zu entscheiden. 2. Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, die Handhabung in anderen Kommunen und die Weiterentwicklung der Empfehlungen des Deutschen Städtetags zu verfolgen und bei einer wesentlichen Konkretisierung der Strategien bzw. Empfehlungen den Ge- meinderat erneut mit dieser Fragestellung zu befassen. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maß- nahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Fol- geerträge und Folgeeinsparungen) Ja Nein nicht bezifferbar; Höhe des Liquiditätszuflusses abhängig von Wahl der Instrumente Erbbaurecht oder Verkauf Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja Nein Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) Umschichtungen innerhalb des Dezernates Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu IQ-relevant X Nein Ja Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) X Nein Ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein X Ja abgestimmt mit KFG, Rheinhäfen, Volkswohnung im April 2018 Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Anlass: Antrag der KULT – Gemeinderatsfraktion vom 05.04.2018 mit dem Inhalt "Die Richtlinien zur Vergabe von städtischen Grundstücken werden wie folgt angepasst: Grundstücke der Stadt und ihrer Gesellschaften werden grundsätzlich nur noch im Rahmen eines langfristigen Erbbauver- trages vergeben. Sollten zwingende Gründe für einen Verkauf sprechen, ist das Abweichen vom Grundsatz dem Gemeinderat bzw. den Aufsichtsräten der Gesellschaften vor deren Entschei- dung darzustellen", im Gemeinderat am 15.05.2018 beraten und in den Wirtschaftsförde- rungsausschuss verwiesen. Einleitung Die Instrumente „Verkauf von Grundstücken“ und „Bestellung von Erbbaurechten“ haben spe- zifische Vor- und Nachteile. Zu differenzieren ist hierbei entsprechend den unterschiedlichen Nutzungszwecken, insbesondere Gewerbe, Wohnbebauung, Vereinsheime und Gemeinbedarf (Schulen, Kindergärten u.a.m.). Zunächst werden deshalb wesentliche Unterschiede und Ge- meinsamkeiten der beiden Instrumente dargestellt (Ziff. 1, aufgrund des Umfangs zusätzliche Ausführungen in separatem Anhang). Danach wird die aktuelle städtische Vergabepraxis (Ziff. 2) aufgezeigt und ein Einblick in die derzeitige interkommunale Diskussion gegeben (Ziffer 3). 1. Vergleich der Instrumente Erbbaurecht / Verkauf Erbbaurecht Verkauf Sicherung der Bauverpflichtung und Nutzungs- bindung: - Heimfallanspruch bei Verstoß (dauerhaft) - Vertragsstrafe (befristet auf 10 Jahre) Sicherung der Bauverpflichtung und Nut- zungsbindung: - Rückübertragungsanspruch bei Verstoß, (befristet auf 15 Jahre) - Vertragsstrafe (befristet auf 10 Jahre) Langfristiger Zugriff: - Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle auf Erb- baurecht (nicht bei 1-Fam.-Wohnhaus), (dauerhaft) Langfristiger Zugriff: - Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle auf Grundstück (nicht bei 1-Fam.-Wohnhaus), (dauerhaft) Bei gewerblicher Nutzung: Zustimmungsvorbehalt für Nutzungs- und Branchenänderung oder Erweiterung sowie Veräußerung, Vermietung, Verpachtung oder sonstige Drittüberlassung des Grundstücks oder eines Teils davon Bei Wohn- und Vereinsnutzung: Zustimmungsvorbehalt bei Veräußerung - Heimfallanspruch bei Verstoß (dauerhaft) Bei gewerblicher Nutzung: Zustimmungsvorbehalt für Nutzungs- und Branchenänderung oder -erweiterung so- wie Veräußerung, Bestellung eines Erbbau- rechts, Vermietung, Verpachtung oder sonstige Drittüberlassung des Grundstücks oder eines Teils davon (befristet auf 10 Jahre) Bei Wohnnutzung: Zustimmungsvorbehalt bei Veräußerung oder Drittnutzung - Rückübertragungsanspruch bei Verstoß (befristet auf 10 Jahre) Gewerbebetriebsbeschränkung (Verbot uner- laubter Nutzungen): - dinglicher Inhalt des Erbbaurechts (dauerhaft) Gewerbebetriebsbeschränkung (Verbot unerlaubter Nutzungen): - Dienstbarkeit im Grundbuch (dauerhaft) Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Wie aus vorstehender Tabelle ersichtlich, sind einerseits auch beim Erbbaurecht nur sehr beschränkt Einwirkungsmöglichkeiten während der Laufzeit gegeben. Andererseits sind beim Verkauf von Grundstücken ebenfalls rechtliche Instrumente gegeben, um die Grundstücksnutzung nach den städtischen Kriterien und Vorgaben langfristig zu steuern. Diese Instrumente werden schon bisher und auch weiterhin eingesetzt durch entsprechendes Vertragscontrolling. Die Vorteile des Erbbaurechts gegenüber dem Verkauf, dass die Nutzungs- bindungen während der gesamten Laufzeit bestehen bleiben und mit dem Ablauf des Erbbau- rechts über das Grundstück wieder verfügt werden kann, sind insbesondere mit folgenden Nachteilen verbunden: - kontinuierlicher Verwaltungsaufwand, - keine Zugriffsmöglichkeiten auf das Grundstück, solange kein Vertragsverstoß und kein Verkauf vorliegt, - Liquiditätsschwierigkeiten infolge geringerer Verkaufserlöse, - Gefahr der Abwanderung bzw. Nichtansiedlung von Unternehmen, die kein Erbbaurecht wünschen, - Bildung von Rückstellungen für Entschädigungszahlungen am Laufzeitende. Die weitere Vertiefung dieser Thematik ist im Anhang dargestellt. 2. Bisherige Handlungsweise im Konzern Stadt Karlsruhe 2.1 Städtische Gesellschaften An Flächen der KVVH GmbH im Rheinhafen werden nur Erbbaurechte bestellt. Kerngeschäft der Volkswohnung GmbH ist die Bereitstellung von Wohnraum auf Mietbasis. Verkauf von Wohnraum bzw. Gewerbeflächen ist nachrangig und dient in erster Linie der Kapi- talbeschaffung. Die Karlsruher Fächer GmbH vergibt ihre Grundstücke weder im Wege des Erbbaurechtes noch veräußert sie diese. Gegebenenfalls bebaut sie die Grundstücke selbst und überlässt Grundstücke bzw. Gebäude auf Mietbasis. 2.2 Stadt Karlsruhe Die Grundstückspolitik der Stadt Karlsruhe war und ist auf Langfristigkeit ausgerichtet. Schon in den vergangenen Jahrzehnten wurden die zum Kauf angebotenen Grundstücke i.d.R. erwor- ben, sofern sie die Aussicht auf eine spätere sinnvolle Verwendung für unterschiedlichste Nut- zungen – Wohnen, Gewerbe, Sport, Gemeinbedarf, ökologische Entwicklungsmöglichkeiten etc. – boten. Auch wurde gezielt und breitflächig Grunderwerb im Bereich künftiger Baugebie- te, insbesondere für Gewerbe- und Sportflächen getätigt. Weiter lässt sich die Stadt beim Ver- kauf von Gewerbe- und Geschosswohnungsbaugrundstücken vom Vertragspartner ein dingli- ches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle einräumen. In jedem Verkaufsfall hat die Stadt damit die Möglichkeit, durch Ausübung des Vorkaufsrechtes wieder in das Eigentum des Grundstücks bzw. des Erbbaurechts zu gelangen. In den vergangenen Jahren wird verstärkt die Ausübung des Vorkaufsrechts bei interessanten Objekten geprüft und im Einzelfall auch ausgesprochen bzw. es werden z.B. zur Sicherung städtebaulicher Ziele in Sanierungsgebieten Vereinbarungen mit Erwerbern getroffen. Auch möglichst spezifische Nutzungsverpflichtungen werden in den diversen Grundstücksverträgen vereinbart. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Bei der Vergabe von Grundstücken praktiziert die Stadt Karlsruhe seit Jahrzehnten das nachfol- gend dargestellte Vorgehen und berücksichtigt damit bereits das vom Deutschen Städtetag befürwortete nutzungsspezifische Vorgehen: Nutzungsart Vergabeart Wohnbebauung Wahlmöglichkeit der Käufer (meist Familien) bei Ein- /Zweifamilienhäuser sowie bei Investoren, wobei auch bei Reihenhaus- bebauung durch Bauträger der Verkauf des Grundstücks direkt an den Endnutzer erfolgt. Gewerbe i.d.R. Wahlmöglichkeit Ausnahmen: a) regional Hafengebiet und Großmarkt generell nur Vergabe im Wege des Erb- baurechts b) Nutzungsart: bei Parkhäusern und Tiefgaragen Erbbaurecht Vereinsheime und – hallen i.d.R. Erbbaurecht Gemeinbedarf (Kita, Schule, Pflegeheim) i.d.R. Erbbaurecht 3. Sachstand - Kommunaler Erfahrungsaustausch In zahlreichen Städten laufen aktuell Diskussionen über die Vergabepraxis. Um das Thema „Erbbaurechte“ der breiten kommunalen Praxis näher zu bringen und allgemein die Bedeutung des Instruments für eine aktive Bodenpolitik darzustellen, strebt die Fachkommission Liegen- schaften des Deutschen Städtetags an, eine Handlungsempfehlung zu erarbeiten und ist hierzu auch im Austausch mit weiteren Fachorganisationen, wie dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumord- nung sowie dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Eine solche abschließende Empfehlung wurde bislang – auch auf Grund der Komplexität der Materie und möglicher standortspezifischer Besonderheiten – nicht verabschiedet. Nach aktuellem Stand der Diskussion ist jedoch eine differenzierte Betrachtung nach Nutzungs- arten geboten, da die Nutzung wesentliche Auswirkungen auf die zentralen Eckpunkte des Erb- baurechts hat (z.B. Laufzeit, Entschädigungsvereinbarungen beim Zeitablauf des Erbbaurechts, Lebensdauer der zu errichtenden Gebäude etc.). Darüber hinaus beschäftigt sich der Deutsche Städtetag aktuell auch mit weiteren boden- und liegenschaftspolitischen Instrumenten wie ei- nem generellen gesetzlichen Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle. Auch in Baden-Württemberg werden in verschiedenen Kommunen die entsprechenden Themen erörtert. Wie die Verwaltung ermittelte, liegen derzeit jedoch beispielsweise weder in Stuttgart noch in Freiburg, Tübingen, Ulm oder Konstanz entsprechende abschließende Grundsatzent- scheidungen zur künftigen Grundstücksvergabe unter Berücksichtigung von Vor- und Nachtei- len der liegenschaftspolitischen Instrumente Verkauf oder Bestellung von Erbbaurechten vor. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 4. Fazit und Empfehlung zur Weiterentwicklung der bisherigen Praxis Die ausschließliche Bestellung von Erbbaurechten wäre ein einseitiger Fokus auf Wiederverwert- barkeit in der Regie der Stadt und würde z.B. im Bereich Gewerbe / Industrie zu einem Stand- ortnachteil führen, so lange nicht alle Städte und Gemeinden diese Praxis einführen. Es bleibt weiterhin festzuhalten, dass durch das Erbbaurecht keine neuen Bauflächen geschaffen werden. Auch besteht innerhalb der Laufzeit eines Erbbaurechts keine Zugriffsmöglichkeit, solange der Erbbauberechtigte sich vertragskonform verhält und das Erbbaurecht nicht verkauft. Im Hinblick auf die diversen Nutzungen und unterschiedlichen Interessenten (Privatpersonen, Vereine, Investoren, Betriebe u.a.m.) ist deshalb differenziert zu agieren. Die entsprechende bisherige Handhabung in Verbindung mit einer langfristigen Bodenvorratspolitik hat sich sowohl bei der Stadt als auch bei den Gesellschaften bewährt und soll deshalb grundsätzlich beibehal- ten werden. Aufgrund der erheblichen Auswirkungen auf die meist erbbauberechtigten Fami- lien im Segment „Wohnen – Ein-/Zweifamilienhaus“ i.V.m. der eher eingeschränkten strategi- schen Verwertbarkeit der Grundstücke, sollte an der Wahlmöglichkeit für diese Zielgruppe nach Auffassung der Verwaltung festgehalten werden. Bei der Vergabe von Flächen für Gemeinbe- darf, wie für Sportnutzungen werden i.d.R. bislang bereits ausschließlich Erbbaurechte bestellt. Denkbar wäre ein Versuch, die ausschließliche Bestellung von Erbbaurechten für ein bestimmtes Baugebiet oder auch ein größeres Geschosswohnungsbaugrundstück zu testen. Dies könnte beispielsweise im Bereich Gewerbe der noch unbebaute östliche Teilbereich des Technologie- parks oder ggfs. Wohnbauflächen im Bereich Zukunft Nord sein. Auch bei der Vergabe von größeren, zusammenhängenden Flächen, für die bereits Baurecht besteht oder die neu überplant werden, sowie bei Flächen, die aus strategischen Gründen lang- fristig im städtischen Grundstücksportfolio gehalten werden sollen (z.B. analog Großmarkt, Ha- fen), kann dies der Gemeinderat festlegen. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat | Ausschuss 1. Der Gemeinderat beschließt, weiterhin sowohl das Erbbaurecht als auch den Verkauf strategisch zu nutzen und - als Weiterentwicklung der bisherigen Handhabung – gemäß der in den ergänzenden Erläuterungen unter Ziffer 4 dargestellten Vorgehensweise spe- ziell bei zusammenhängenden Gebieten hinsichtlich der Vergabeform Erbbaurecht oder Verkauf situativ zu entscheiden. 2. Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, die Handhabung in anderen Kommunen und die Weiterentwicklung der Empfehlungen des Deutschen Städtetags zu verfolgen und bei einer wesentlichen Konkretisierung der Strategien bzw. Empfehlungen den Ge- meinderat erneut mit dieser Fragestellung zu befassen.

M U S T E R Zur Erläuterung: Rot (gestrichen) Grün (neu eingefügt) K a u f v e r t r a g zwischen der Stadt Karlsruhe, vertreten durch den Oberbürgermeister, Dr. Frank Mentrup, vertre- ten durch das Liegenschaftsamt und § 1 Grundstücksbeschrieb (1) Die Stadt Karlsruhe ist nach dem Grundbuch des Amtsgerichts Maulbronn für Karlsruhe, Blatt , Eigentümerin des auf Gemarkung gelegenen Grund- stücks Nr. mit m², Straße. (2) Das Grundstück ist nach der II. und III. Abteilung des Grundbuchs lastenfrei. (2) Das Grundstück ist nach der Abteilung des Grundbuchs wie folgt belastet: Die Angaben über den Grundbesitz und die Belastungen beruhen auf den Feststel- lungen des Liegenschaftsamtes der Stadt Karlsruhe. Der Notar hat das Grundbuch am ___________ elektronisch eingesehen. (3) Das Grundstück Nr. wurde mit Fortführungsnachweis Nr. (Karlsruhe, Durlach, Neureut) vom des Liegenschaftsamtes der Stadt Karlsruhe aufge- teilt. Dabei wurde u.a. das Grundstück Nr. mit m² neu gebildet. - 2 - § 2 Käufer/Kaufpreis (1) Die Stadt Karlsruhe, kurz "die Stadt" genannt, verkauft das in § 1 Abs. näher bezeichnete Grundstück Nr. , kurz "Grundstück" genannt, an , kurz "der Käufer" genannt. (2) Der Kaufpreis für den Grund und Boden beträgt € ( €/m²) In Worten Euro Er wurde vor Vertragsbeurkundung zur Zahlung an die Stadt Karlsruhe fällig. Er ist be- reits bezahlt. § 3 Erschließungsbeitrag In dem in § 2 vereinbarten Kaufpreis ist der auf das Grundstück nach dem Kommunal- abgabengesetz (KAG) entfallende Erschließungsbeitrag nicht enthalten. Dieser wird nach Maßgabe der jeweils gültigen Fassung der Satzung über die Erhebung eines Er- schließungsbeitrages und Kostenerstattungsbetrages in Karlsruhe errechnet und ge- sondert erhoben. Auf die in § 25 Abs. 2 KAG Vorausleistungsmöglichkeit wird verwie- sen. § 436 Abs. 1 BGB wird insoweit abbedungen. § 3 Erschließungsbeitrag und Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen In dem in § 2 vereinbarten Kaufpreis sind der auf das Grundstück nach dem Kommu- nalabgabengesetz (KAG) entfallende Erschließungsbeitrag und der nach dem Bauge- setzbuch (BauGB) entfallende Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen nicht enthalten. Diese werden nach Maßgabe der jeweils gültigen Fassung der Satzung über die Erhebung eines Erschließungsbeitrages und Kostenerstattungsbetrages in Karlsruhe errechnet und gesondert erhoben. Auf die in § 25 Abs. 2 KAG und § 135 c) BauGB enthaltene Vorausleistungsmöglichkeit wird verwiesen. § 436 Abs. 1 BGB wird insoweit abbedungen. § 3 Erschließungsbeitrag In dem in § 2 vereinbarten Kaufpreis ist der auf das Grundstück nach dem Kommunal- abgabengesetz (KAG) entfallende Erschließungsbeitrag nicht enthalten. Die Parteien haben die Ablösung des Erschließungsbeitrages mittels Ablösungsvertrag außerhalb dieses Vertrages vereinbart. § 436 Abs. 1 BGB wird insoweit abbedungen. - 3 - § 3 Erschließungsbeitrag und Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen In dem in § 2 vereinbarten Kaufpreis sind der auf das Grundstück nach dem Kommu- nalabgabengesetz (KAG) entfallende Erschließungsbeitrag und der nach dem Bauge- setzbuch (BauGB) entfallende Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen nicht enthalten. Die Parteien haben die Ablösung des Erschließungsbeitrages und Kos- tenerstattungsbetrages mittels Ablösungsvertrag außerhalb dieses Vertrages verein- bart. § 436 Abs. 1 BGB wird insoweit abbedungen. § 3 Erschließungsbeitrag Ein Erschließungsbeitrag nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) fällt für die bereits abgerechneten Erschließungsanlagen nicht mehr an. § 4 Bau- und Nutzungsverpflichtung (1) Bauvorhaben muss möglichst genau bezeichnet werden (ggf. Anlagen zum Kauf- vertrag). Binnen eines Jahres, vom Abschluss des Vertrages an gerechnet, muss mit den Bauarbeiten für mit einer Grundfläche von ca. m² und von ca. m² begonnen werden, innerhalb eines weiteren Jahres müssen diese Ge- bäude fertig gestellt und der Betrieb darin aufgenommen sein. Verzögert sich der Beginn oder die Durchführung der geschuldeten Leistungen oder Bauarbeiten aufgrund von Umständen, die der Käufer nicht zu vertreten hat, so verlängern sich die vorgeschriebenen Fristen und Termine um die Zeitdauer der Verzögerung. (gilt nur für reine Bürogebäude) Der Käufer verpflichtet sich, auf dem Grundstück binnen eines Jahres, vom Ab- schluss des Vertrages an gerechnet, die Bauarbeiten für ein Bürogebäude mit einer Grundfläche von ca. m² zu beginnen. Das Gebäude ist nach einem energeti- schen Standard zu errichten, der eine Unterschreitung des Primärenergiebedarfs um mindestens 30 % und eine Unterschreitung der Höchstwerte für die mittleren Wärmedurchgangskoeffizienten der wärmeübertragenden Umfassungsflächen um mindestens 15 % gegenüber den Vorgaben der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV) gewährleistet. Innerhalb eines weiteren Jahres muss dieses Gebäude fertig gestellt und der Be- trieb darin aufgenommen sein. Zum Nachweis, dass bei der Errichtung des Gebäudes die o.g. energetischen Vor- gaben erfüllt wurden, ist der Stadt spätestens 6 Wochen nach Bauschlussabnahme eine Bescheinigung von einem Energieberater, zugelassen im Bundesprogramm - 4 - "Vor-Ort-Beratung" oder von der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. oder von einer nach § 21 EnEV ausstellungsberechtigen Person vorzulegen. (2) Das Grundstück ist grundsätzlich in einem seiner Lage, Größe und Beschaffenheit entsprechenden Umfang auf Dauer gewerblich zu nutzen. Der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit der Ge- bäude nur für seinen Betrieb mit folgender Branche " " zu nutzen und eine an- dere Verwendung des Grundstücks zu unterlassen. Zu diesem Zweck wird er nur die für seinen Betrieb bestimmten und geeigneten sowie öffentlich-rechtlich geneh- migten Gebäude und Anlagen errichten. Die Änderung des Nutzungszwecks ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Stadt zulässig. Die Stadt ist jedoch verpflichtet, der Änderung des Nutzungs- zwecks zuzustimmen, wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sich so ver- ändert haben, dass eine Fortsetzung des alten Betriebs für den Käufer unzumutbar ist und wenn die stattdessen geplante Nutzung des Grundstücks gewerblich bleibt und den Vorgaben des Bebauungsplanes und des geltenden Baurechts entspricht, insbesondere keine wesentlichen nachteiligen Einwirkungen auf die umgebenden Grundstücke und deren Nutzung zu erwarten sind. (3) Der Käufer verpflichtet sich, innerhalb von sechs Monaten nach Erstellung der vor- genannten Gebäude den Betrieb von auf das Grundstück zu verlagern. (3) Der Käufer verpflichtet sich, innerhalb von 6 Monaten nach Erstellung der vorge- nannten Gebäude den Betrieb von auf das Grundstück zu verlagern und den Firmensitz nach Karlsruhe zu verlegen. (4) Erdaushub und Bauschutt dürfen ohne ausdrückliche Genehmigung der Stadt nicht auf anderen städtischen Grundstücken gelagert werden. (5) Für das Grundstück ist aufgrund des am rechtsverbindlich gewordenen Be- bauungsplans " " gem. § 9 Abs. 1 Ziff. 15 und 25 BauGB in Verbindung mit § 178 BauGB ein Pflanzgebot festgesetzt, das vom Käufer zu erfüllen ist. Der nach § 178 BauGB verpflichtende Bescheid wird von der Stadt erlassen. Die Grundstücksfläche zwischen öffentlichen Straßen und Wegen und den Bau- grenzen ist als Vorgarten zu begrünen oder gärtnerisch anzulegen. Die Benutzung des Vorgartens als Arbeits- oder Lagerfläche sowie für Kraftfahrzeugstellplätze ist nicht zulässig (§ 23 Abs. 5 BauNVO). § 5 Rückübertragungsanspruch (1) Der Stadt steht das Recht zu, von dem Kaufvertrag zurückzutreten oder die Über- tragung des Eigentums an dem Grundstück -insgesamt oder an Teilen- zu verlan- gen, wenn der Käufer seine Verpflichtungen nach § 4 nicht erfüllt oder wenn nach Plänen gebaut wird, die baurechtlich nicht genehmigt wurden. Voraussetzung hier- für ist, dass die Stadt dem Käufer eine Frist von sechs Wochen 3 Monaten zur Her- stellung des vertragsgemäßen Zustands setzt. - 5 - Die Stadt wird auf ihren vorstehenden Anspruch verzichten und nachstehende Vormerkung zur Löschung bewilligen, sofern nach 15 Jahren nach Vertragsbeur- kundung das Grundstück im Wesentlichen überbaut ist und davon ausgegangen werden kann, dass dieses entsprechend seiner Lage, Größe und Beschaffenheit angemessen und ordnungsgemäß weiterhin und gewerblich genutzt wird. (2) Der Anspruch auf Übertragung des Eigentums ist durch die Eintragung einer Vor- merkung im Grundbuch zu sichern. § 6 Entschädigungsregelung (1) Im Falle der Ausübung des Rücktrittsrechts oder des Übertragungsanspruches hat die Stadt den von dem Käufer für den Grund und Boden bezahlten Kaufpreis sowie die bezahlten Beiträge zu den Erschließungskosten ohne Zinsen –Zug um Zug ge- gen die i.S.v. Abs. 3. lastenfreie Rückübertragung- zu erstatten; ferner 2/3 des Ver- kehrswertes der auf dem Grundstück errichteten Bauwerke, soweit diese baurecht- lich genehmigt und für die Stadt objektiv verwertbar sind. Der Verkehrswert wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Die Fortführung des Baues nach Ausübung des Rücktrittsrechts oder des Übertragungsanspruches ist dem Käufer nicht gestattet. Bei Ausübung des Übertragungsanspruches kann die Stadt einen Dritten bezeich- nen, an den das Grundstück aufzulassen ist. (2) Im Falle der Ausübung des Übertragungsanspruchs nach Ablauf von 10 Jahren, von heute an, ist dabei als Kaufpreis für den Grund und Boden der zum Zeitpunkt der Ausübung des Übertragungsanspruchs vom Gutachterausschuss zu ermitteln- de amtliche Verkehrswert zugrunde zu legen. (3) Der Käufer hat dabei das Grundstück frei von Rechten Dritter in der II. und III. Ab- teilung des Grundbuchs, mit Ausnahme der bereits bestehenden und mit diesem Vertrag bestellten Rechte der II. Abteilung zurückzugeben. Bei einem in der III. Ab- teilung des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrecht wird der valutierte Betrag mit dem gem. Abs. 1 und/oder Abs. 2 ermittelten Entschädigungsbetrag verrechnet und das eingetragene Grundpfandrecht durch den Käufer insgesamt zur Löschung gebracht. (4) Wenn die Stadt das Grundstück innerhalb von zwei Jahren ab Ausübung des Über- tragungsanspruchs weiterveräußert, wird sie für die Gebäude den Differenzbetrag zwischen dem erstatteten Wert nach Abs. 1 und dem bei der Weiterveräußerung erzielten Verkaufserlös abzüglich der der Stadt entstandenen Kosten für den Rück- erwerb, einer angemessenen Verzinsung des erstatteten Gebäudewertes für die Vorhaltung sowie eines Verwaltungskostenbeitrages i.H.v. 1 % des Verkaufserlöses an den Käufer abführen. - 6 - § 7 Vorkaufsrecht Der Käufer räumt der Stadt Karlsruhe an dem Grundstück ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein. Schuldrechtlich wird vereinbart, dass die Stadt für den jeweili- gen Einzelfall auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet, wenn es sich a) um Verkäufe an Abkömmlinge des Käufers oder b) an eine vom Käufer beherrschte Gesellschaft i.S.d. § 15 AktG handelt. § 8 Sach- und Rechtsmängelhaftung (1) Alternative 1: unbebautes Grundstück Das Grundstück wird verkauft wie es steht und liegt. Die Stadt erklärt versichert, dass ihr versteckte wesentliche Mängel nicht bekannt sind. Alternative 2: bebautes Grundstück Dem Käufer ist das Kaufobjekt bekannt; er kauft es im gegenwärtigen, gebrauchten und altersbedingten Zustand. Die Stadt versichert, dass ihr versteckte wesentliche Mängel nicht bekannt sind. Die Rechte des Käufers wegen eines Sach- und Rechtsmangels des Kaufobjekts werden sind deshalb ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn die Stadt die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung der Stadt beruhen. Ei- ner Pflichtverletzung der Stadt steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfül- lungsgehilfen gleich. Die Haftung der Stadt wegen Vorsatz und Arglist bleibt im Üb- rigen unberührt. Garantien sind, soweit nicht gesondert vereinbart, nicht gewährt. (2) Die Stadt haftet dem Käufer, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist, für den lastenfreien Eigentumsübergang, insbesondere die Freiheit des Kaufgegen- standes von allen Rechten Dritter in Abteilung II und III des Grundbuchs. Die Stadt haftet nicht für die Freiheit des Kaufgegenstandes von öffentlich- rechtlichen Beschränkungen, insbesondere Baulasten, oder sonstigen ohne Eintra- gung in das Grundbuch wirksamen Beschränkungen oder Lasten. Baulasten und altrechtliche, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten sind der Stadt allerdings nicht bekannt. Eine Garantie wird insoweit nicht erteilt. - 7 - nur anzuwenden, wenn: unter § 3 folgender Absatz „Ein Erschließungsbeitrag nach dem Kommunalabgabenge- setz (KAG) fällt für die bereits abgerechneten Erschließungsanlagen nicht mehr an“ zu- treffend ist. Die Stadt haftet weiter nicht für andere als in § 3 geregelte öffentliche Abgaben. (3) Für die mitverkauften beweglichen Sachen, insbesondere auch Zubehör gilt die ge- setzliche Regelung, jedoch werden Schadensersatzansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels, mit den unter Abs. 1 genannten Einschränkungen ausge- schlossen. Die Verjährungsfrist bezüglich gebrauchter beweglicher Sachen wird auf ein Jahr, bezüglich neuer beweglicher Sachen auf zwei Jahre verkürzt. Wegen ei- nes Sachmangels einer mitverkauften beweglichen Sache steht dem Käufer nicht das Recht zu, vom Kaufvertrag insgesamt zurückzutreten. nur anzuwenden, wenn: a) Altlasten bekannt sind, b) ein konkreter Altlastenverdacht besteht, c) dies ausdrücklich vom Vertragspartner gewünscht wird - falls vorhandene Gebäude betroffen sein könnten, ist dieser Abschnitt entsprechend zu ergänzen - Sollte bei der Bebauung des Grundstücks eine Boden- und/oder Grundwasserver- unreinigung festgestellt und von den zuständigen Behörden deren Erkundung und/oder Beseitigung zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen verlangt werden, ist die Stadt bereit, die dem Käufer deswegen entstehenden Mehrkosten (z.B. für die Bodenuntersuchung nebst Gutachten, für Aushub, Abfuhr, Deponierung bzw. Aufbereitung verschmutzten Erdreichs, Gründungsmehrkosten sowie Kosten für erforderlich werdende Grundwassersanierungsmaßnahmen) auf Nachweis zu übernehmen. Die Gewährleistung wird auf drei Jahre ab Vertragsbeurkundung befristet. Als Kos- tenobergrenze dafür, einschließlich aller vom Käufer bis dahin zur vertragsgemäßen Nutzung erbrachten Leistungen, wird die Kaufpreishöhe gem. § 2 vereinbart. Ist abzusehen, dass diese von der Stadt zu tragenden Kosten 2/3 des Kaufpreises übersteigen, ist sowohl diese als auch der Käufer berechtigt, vom Vertrag zurückzu- treten bzw. die Rückübereignung des Grundstücks zu verlangen. Hierbei sind als Entschädigung zu erstatten: a) für den Grund und Boden der Kaufpreis gemäß § 2, b) alle übrigen vom Käufer bis dahin zur vertragsgemäßen Nutzung erbrachten nachgewiesenen Aufwendungen. Die Stadt ist berechtigt, den Vertragsrücktritt bzw. die Rückübereignung dadurch abzuwenden, indem sie sich bereit erklärt, die Kosten für die Gesamtsanierung zu übernehmen. (3) Den Parteien ist bekannt, dass der Kaufgegenstand in der Vergangenheit (,,industriell", Angabe des Zwecks/Betriebs) genutzt wurde und er daher unter Um- ständen nicht frei von Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen sein kann. - 8 - Über den Sachverhalt ist der Käufer vom Verkäufer umfänglich informiert worden. Insbesondere folgende Gutachten sind dem Käufer bekannt: (Aufzählung) Im Übrigen hatte der Käufer Gelegenheit, in alle dem Verkäufer vorliegenden Gut- achten und Unterlagen Einsicht zu nehmen. Darüber hinaus stand es dem Käufer frei auf eigene Kosten Untersuchungen (z.B. Bodenproben) vorzunehmen. Sollten aber trotzdem innerhalb von 3 Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundesbodenschutzge- setz (BBodSchG) und/oder Altlasten nach § 2 Abs. 5 BBodSchG festgestellt wer- den, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigun- gen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen und diese vor Ab- schluss des Kaufvertrages entstanden sind, wird sich der Verkäufer während eines Zeitraums von maximal 2 Jahren ab Feststellung der Erforderlichkeit der Sanierung an den Kosten der jeweiligen Sanierung in Höhe von 70 % bei einer Kostenbeteili- gung des Käufers in Höhe von 30 % beteiligen. Dies gilt nicht für Kosten (z.B. für Erd- und Aushubarbeiten), die im Rahmen der künftigen Nutzung ohnehin angefal- len wären. Obergrenze für die gesamte Kostenübernahme des Verkäufers sind 70 % des Bo- denwertes gem. § 2. Eine Kostenzusage für Mehrkosten gilt nur für den Transport und die Abnahme von verunreinigtem Bodenmaterial, welches entsprechend den Klassifizierungen der Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums Baden-Württemberg für die Verwer- tung als Abfall eingestuften Bodenmaterials (VwV) Belastungen Z2 und größer Z2 aufweist. Der Verkäufer beteiligt sich grundsätzlich nicht an Kosten für Gefahrenforschungs- maßnahmen, es sei denn, diese werden angeordnet. Die Verpflichtungen des Ver- käufers und ihre Kostentragungspflicht entsprechend der vorstehenden Regelung dürfen nicht über die für jeden Grundstückseigentümer geltenden öffent- lich-rechtlichen Bestimmungen hinausgehen (z.B. § 24 Abs. 1 Bundesbodenschutz- gesetz). Kosten des Käufers, die im Zusammenhang mit der Erkundung bzw. Sa- nierung von schädlichen Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundesbo- denschutzgesetz und/oder Altlasten im Sinne des § 2 Abs. 5 Bundesbodenschutz- gesetz vor Besitzübergang entstanden sind, werden von der Stadt nicht erstattet. Eine Verpflichtung zur Kostenübernahme des Verkäufers besteht nur insoweit, als der Käufer nachweisen kann, dass die Verunreinigungen vor Besitzübergang verur- sacht worden sind und die Maßnahmen zum Zwecke der vom Käufer beabsichtig- ten Nutzung des Kaufgegenstandes als Gewerbefläche erforderlich und verhältnis- mäßig sind. Ebenso hat der Käufer umweltrechtlich zugelassene Möglichkeiten zum Wiedereinbau belasteter Materialien zur Kostenminimierung vorzunehmen. Die vorgenannten Kosten werden nur unter nachfolgenden Bedingungen übernom- men: - Die notwendigen Sanierungsmaßnahmen sind im engen Einvernehmen mit der Stadt vorher festzulegen und durchzuführen. Den Beauftragten der Stadt ist der - 9 - Zutritt zum Grundstück zu gewähren; sie sind auch zur Durchführung einschlä- giger Untersuchungen berechtigt. - Vor der Erteilung von Aufträgen an Dritte sind deren Angebote mit Kostenvor- anschlägen der Stadt zur Prüfung vorzulegen. Kosten werden von dieser nur insoweit übernommen, als sie nach den Erfahrungen der Stadt als angemessen im Sinne vergleichbarer Kosten anzusehen sind. Bei Zweifeln über Art, Umfang und Abwicklung der Sanierungsmaßnahmen entscheidet prüft die zuständige Fachbehörde im Auftrag des Verkäufers, der abschließend entscheidet. Das gleiche gilt hinsichtlich der Abgrenzung der Kosten für das Bauvorhaben des Käufers und für die Beseitigung der Verunreinigung. Für Nachteile und Schäden aller Art, die dem Käufer durch eine evtl. verspätete Fertigstellung seines Bauvorhabens entstehen (Nutzungsausfall, Mietausfall etc.) leistet die Stadt keine Entschädigung. Die Stadt weist darauf hin, dass die Bauverpflichtung auf dem veräußerten Grund- stück nicht als Zusicherung der sofortigen Bebaubarkeit zu verstehen ist. Falls nicht der Käufer, sondern die Stadt, ungeachtet auf welcher Rechtsgrundlage, zur Beseitigung einer etwaigen Bodenbelastung und/oder Grundwasser- oder sons- tigen Maßnahmen verpflichtet werden sollte, gelten die vorstehenden Regelungen sinngemäß. Der Käufer verpflichtet sich in jedem Fall angeordnete Maßnahmen an Stelle der Stadt durchzuführen. Im Hinblick auf § 24 Abs. 2 des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) sind die Regelungen dieses Paragraphen (§ 8) abschließend und haben Vorrang vor den Regelungen des BBodSchG. Die vorstehende Kostenregelung ist abschließend und schließt eine darüber hinausgehende Kostenbeteiligung des Verkäufers auch im Rahmen der Ausgleichspflicht nach § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz aus. Ausgleichsansprüche hieraus schließen die Vertragsparteien aus. Die Rechte und Ansprüche des Käufers wegen eines Sach- und Rechtsmangels des Kaufobjekts im Übrigen sind jedoch weiterhin ausgeschlossen (vgl. § 8 Abs. 1). [nur im Bedarfsfall anzuwenden:] (4) Eine eventuell erforderliche Sondierung des Kaufgegenstands auf Kampfmittel ist durch den Käufer auf seine Kosten durchzuführen. Die Stadt ersetzt dem Käufer die Kosten für die Beseitigung (Bergung Entschärfung, Abtransport) gefundener Kampfmittel, die durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst Baden-Württemberg (KMBD) berechnet werden. Für Folgekosten, die im Zuge der Kampfmittelsondie- rung und - beseitigung entstehen (Bauverzögerung, -verteuerung etc.) leistet die Stadt keine Entschädigung. § 9 Zustimmungsvorbehalt zur Veräußerung Vermietung Verpachtung oder Branchen- änderung (1) Nutzungs- oder Branchenänderungen oder -erweiterungen sowie die Veräußerung oder die Bestellung eines Erbbaurechts die Vermietung oder die Verpachtung oder - 10 - die sonstige Drittüberlassung des Grundstücks oder eines Teils davon bedürfen der vorherigen Zustimmung der Stadt. Der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück -oder einen Teil hiervon- vor Fertigstel- lung des Bauvorhabens gem. § 4 Abs. 1 und während des Zeitraums der Nut- zungsverpflichtung gem. § 4 Abs. 2 nicht an Dritte weiter zu veräußern, es sei denn, die Stadt erteilt hierzu ihre schriftliche Einwilligung. Als zustimmungspflichtige Veräußerung gelten alle entgeltlichen und unentgeltli- chen Rechtsgeschäfte (auch die Bestellung eines Erbbaurechts), die auf die unmit- telbare oder mittelbare Übertragung der wirtschaftlichen Eigentümerstellung an dem Grundstück auf einen Dritten gerichtet sind, einschließlich der mehrheitlichen Über- tragung der Geschäftsanteile des Käufers an einen Dritten (Ausgenommen von die- sem Weiterveräußerungsverbot ist die Übertragung des Grundstücks an ein bereits bestehendes verbundenes Unternehmen des Käufers im Sinne des § 15 AktG, vo- rausgesetzt dieses übernimmt alle dem Käufer nach diesem Vertrag obliegenden Verpflichtungen). Die Zustimmung wird erteilt, wenn eine dauernde gewerbliche Nutzung in einem nach Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks entsprechenden Umfang durch Übertragung der Verpflichtungen dieses Vertrages auf den Dritten und unmit- telbare Verpflichtung des Dritten in den entsprechenden Verträgen gegenüber der Stadt gewährleistet ist. und wenn der Stadt dadurch keine anderweitigen Nachteile (z.B. steuerlicher Art) entstehen. (2) Der Betrieb von Geschäften des Einzel- und Großhandels, von Sport- und Gaststät- ten sowie Wettannahmestellen, Wettbüros, Spielhallen oder von Vergnügungsstät- ten sonstiger Art, Bars oder barähnlichen Betrieben (insbesondere Nachtlokale, Striptease- oder Varietè-Lokale), Bordellbetriebe (z.B. Stundenhotels), Bordelle, Swingerclubs etc. auf dem Grundstück ist untersagt. Diese Verpflichtung ist durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Karlsruhe im Grundbuch des Grundstücks zu sichern. (3) Bei Zuwiderhandlungen nach Abs. 1 und 2 ist die Stadt auch berechtigt, die Über- tragung des Eigentums an dem Grundstück oder dem betroffenen Teil desselben zu verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Stadt dem Käufer eine Frist von sechs Wochen 3 Monaten zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands setzt. Für die hiernach von der Stadt zu leistende Entschädigung sowie für die etwa be- absichtigte unmittelbare Übertragung des Eigentums an einen Dritten gilt § 6 dieses Vertrages entsprechend. Zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums hat der Käufer an dem Kaufgrundstück zugunsten der Stadt Karlsruhe ebenfalls eine Vormerkung zu bestellen. (4) § 7 (Vorkaufsrecht) bleibt unberührt. (5) Die Stadt verpflichtet sich, auf ihren Zustimmungsvorbehalt aus den vorstehenden Absätzen mit Ausnahme des Abs. 2 nach Ablauf von 10 Jahren 15 Jahren ab Be- zugsfertigkeit des/r Gebäude/s zu verzichten, sofern zu diesem Zeitpunkt das Grundstück im Wesentlichen überbaut ist und davon ausgegangen werden kann, - 11 - dass dieses entsprechend seiner Lage, Größe und Beschaffenheit angemessen und ordnungsgemäß weiterhin gewerblich genutzt wird. § 10 Wechsel im Eigentum Im Falle eines Wechsels im Eigentum an dem Grundstück oder einem Teil davon oder der Bestellung eines Erbbaurechts hieran (jeweils nach Genehmigung gem. § 9) hat der Käufer in den entsprechenden Verträgen die Verpflichtungen dieses Vertrages seinem Rechtsnachfolger bzw. dem Erbbauberechtigten aufzuerlegen und diese wiederum ent- sprechend zu verpflichten. Insbesondere hat dabei der Rechtsnachfolger die Übertra- gungsvormerkungen gem. §§ 5 Abs. 2 und 9 Abs. 3 nebst den ihnen zugrunde liegen- den schuldrechtlichen Verpflichtungen ausdrücklich zur weiteren dinglichen Sicherung zugunsten der Stadt und mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber dem bisherigen Verpflichteten (= Grundstückseigentümer) zu übernehmen. § 11 Vertragsstrafe Für jeden Fall einer schuldhaften Zuwiderhandlung gegen die Bestimmungen der § 4 Abs. 1 und 2 oder § 9 Abs. 1 und 2 oder § 10 dieses Vertrages verpflichtet sich der Käufer, für die Dauer des Vertragsverstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von täglich (Werktag) 0,3 % des Kaufpreises gem. § 2 dieses Vertrages - höchstens jedoch 10 % dieses Kaufpreises - an die Stadt zu bezahlen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Stadt dem Käufer eine Frist von sechs Wochen 3 Monaten zur Herstellung des vertragsge- mäßen Zustands setzt. Durch die Zahlung der Vertragsstrafe wird der Käufer von der Erfüllung der Verpflich- tungen nicht befreit. Weitergehende Ansprüche der Stadt aus diesem Vertrag, wie z.B. die Übertragungsansprüche aus §§ 5 Abs. 2 und 9 Abs. 3, werden hierdurch nicht aus- geschlossen. Die Vertragsstrafe wird aber auf einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung angerechnet. Die Stadt Karlsruhe verpflichtet sich, auf die Erhebung einer Vertragsstrafe nach Ablauf von 10 Jahren -ab Bezugsfertigkeit des Gebäudes- zu verzichten, sofern zu diesem Zeitpunkt das Grundstück im Wesentlichen überbaut ist und davon ausgegangen wer- den kann, dass dieses entsprechend seiner Lage, Größe und Beschaffenheit angemes- sen und ordnungsgemäß weiterhin gewerblich genutzt wird. § 12 Auflassungen; Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten Das Grundstück wird sofort aufgelassen. Die Übergabe des Grundstücks erfolgt am Tage der Vertragsbeurkundung. Mit diesem Tage gehen Nutzen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht an dem Grundstück auf den Käufer über. Von dem darauf folgenden Monatsersten an trägt dieser auch die öffentlichen Abgaben und Steuern. - 12 - § 13 Kosten und Steuern Sämtliche Kosten und Steuern aus diesem Vertrag und seinem Vollzug (Beurkundung des Vertrages und der Auflassung, Vollzugskosten im Grundbuch, Grunderwerbsteuer usw.) trägt der Käufer. Dasselbe gilt für die Kosten der etwaigen Übertragung des Ei- gentums an dem Grundstück gem. §§ 5 und 9. § 14 Verschiedenes Die Stadt erklärt als untere Wasserbehörde, dass es sich beim Grundstück um kein Grundstück im Sinne von § 29 Abs. 6 Wassergesetz handelt. § 15 Teilwirksamkeit Wenn eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam ist oder wird, bleibt der Vertrag im Übrigen gültig. Die Beteiligten verpflichten sich, eine unwirksame Bestimmung durch eine andere zu ersetzen, die dem Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt. § 16 Erfüllungsort Erfüllungsort für alle Verbindlichkeiten, die sich aus diesem Vertrag ergeben, ist Karls- ruhe. § 17 Vollzugsvollmacht Die Vertragsbeteiligten bevollmächtigen im Außenverhältnis unbeschränkt von der Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unabhängig für sich und ihre Gesamtrechtsnach- folger die jeweiligen Justizangestellten beim Notariat Karlsruhe , derzeit also Frau , Frau und Frau je einzeln, unter Befreiung von dem Verbot der Vertretung mehrerer Vollmachtgeber, (§181 BGB), alle Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zum vollständi- gen Vollzug dieses Vertrages erforderlich oder zweckdienlich sind. Sie sind insbesonde- re zu Grundbucherklärungen aller Art, einschließlich etwaiger Änderungen dieses Ver- trages, soweit der Grundbuchvollzug dies erfordert, berechtigt, aber nicht verpflichtet. Von dieser Vollmacht darf nur auf Weisung des beurkundenden Notars oder seinem Vertreter oder Nachfolger im Amt und nur vor ihm oder seinem Vertreter bzw. Nachfol- - 13 - ger im Amt Gebrauch gemacht werden. Die Bevollmächtigten werden von jeder Haftung freigestellt. Im Innenverhältnis der Beteiligten - vom Grundbuchamt nicht zu beachten - wird be- stimmt, dass von der Vollmacht nur aufgrund übereinstimmender Weisung der Beteilig- ten Gebrauch gemacht werden darf. § 18 Grundbucherklärungen Der Käufer bewilligt und beantragt die Eintragung folgender Rechte in der nachstehen- den Rangfolge im Grundbuch des Grundstücks zu Gunsten der Stadt Karlsruhe: a) ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle gem. § 7 b) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gem. § 9 Abs. 2 c) eine Vormerkung gem. § 5 Abs. 2 d) eine Vormerkung gem. § 9 Abs. 3 Andere Rechte der II. und III. Abteilung des Grundbuchs dürfen weder im Rang vorge- hen noch gleichrangig sein, was hiermit beantragt wird. Sofern gleichzeitig mit diesem Vertrag Grundpfandrechte bestellt werden, haben das Vorkaufsrecht a) und die be- schränkte persönliche Dienstbarkeit b) Rang vor diesen Grundpfandrechten zu erhalten. Die Stadt ist bereit, Grundpfandrechten bis zur Höhe von EUR (Vorrangbe- trag) mit bis zu 20 % Zinsen jährlich ab dem Tag der Bewilligung der Grundpfandrechte und bis zu 10 % einmaliger Nebenleistung den Vorrang vor den Vormerkungen (§§ 5 und 9) einzuräumen. Werden gleichzeitig mit der Eintragung dieser Rechte Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen, erfolgt die Vorrangeinräumung im Wege der Rangbestimmung durch die Stadt. Liegen bei Eintragung dieser Rechte keine Grundpfandrechte zum Vollzug vor, wird die Eintragung eines einmal ausnutzbaren Rangvorbehalts in Höhe des Vorrangbetrages nebst obigen Nebenleistungen von den Beteiligten bewilligt und vom Käufer beantragt. Liegen gleichzeitig Grundpfandrechte zur Eintragung vor, deren Kapitalsumme insge- samt geringer ist als 90 % des Vorrangbetrages, erfolgt die Eintragung des Rangvorbe- haltes in Höhe des Restbetrages (Vorrangbetrag abzüglich Grundschulden) nebst obi- gen Nebenleistungen. (bei Miteigentumsanteilen an einer Ausgleichsflächen): Soweit es sich bei dem Grundbesitz um Miteigentumsanteile handelt, sind die Anträge auf Eintragung der og. Dienstbarkeit nicht gestellt und nicht bewilligt. Gleichzeitig tritt der Käufer seinen Anspruch auf Rückgewähr der Grundpfandrechte (Löschung oder Verzicht des Gläubigers) gegenüber den jeweiligen Gläubigern an die Stadt ab. Die Stadt nimmt diese Abtretung an. Die Anzeige dieser Abtretung ist durch schriftliche Bestätigung der Gläubigerbank der Stadt Karlsruhe nachzuweisen. - 14 - A u f l a s s u n g Es besteht Einigkeit darüber, dass das Eigentum an dem in § 2 bezeichneten Grundbe- sitz auf den in § 2 Abs. 1 genannten Käufer übergeht. Der Vollzug des Eigentumswech- sels im Grundbuch wird hiermit bewilligt und vom Käufer beantragt. S c h l u s s : Beantragt werden: a) zwei unbeglaubigte Ablichtungen für die Stadt Karlsruhe und eine elektronische Fassung (PDF) an die E-Mail: . @la.karlsruhe.de, b) eine Ablichtung für das Finanzamt (Karlsruhe, Durlach) UB wird beantragt, c) eine Ablichtung für den Gutachterausschuss, d) eine begl. Abschrift für die Käuferseite, e) eine elektronische Fassung für das Amtsgericht Maulbronn - Grundbuchamt (Karlsruhe, Durlach, Neureut) zum Vollzug. -Az.: LA/L1/ - Hierüber Urkunde, vorgelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben wie folgt:

M U S T E R Zur Erläuterung: Rot (gestrichen) Grün (neu eingefügt) E r b b a u v e r t r a g zwischen der Stadt Karlsruhe, vertreten durch den Oberbürgermeister, Dr. Frank Mentrup, vertreten durch das Liegenschaftsamt und Herrn/Frau sowie der Firma § 1 Grundstücksbeschrieb (1) Nach dem Grundbuch des Amtsgerichts Maulbronn für Karlsruhe , Blatt , ist die Stadt Karlsruhe Eigentümerin des auf Gemarkung gelegenen Grundstücks Nr. mit m² Gebäude- und Freifläche, Straße. (2) Das Grundstück ist nach der II. und III. Abteilung des Grundbuchs lastenfrei. (2) Das Grundstück ist nach der Abteilung des Grundbuchs wie folgt belastet: Die Angaben über den Grundbesitz und die Belastungen beruhen auf den Feststellungen des Liegenschaftsamtes der Stadt Karlsruhe. Der Notar hat das Grundbuch am ___________ elektronisch eingesehen. (3) Das Grundstück Nr. wurde mit Fortführungsnachweis Nr. (Karlsruhe, Durlach, Neureut) vom des Liegenschaftsamtes der Stadt Karlsruhe aufgeteilt. Dabei wurde u.a. das Grundstück Nr. mit m² neu gebildet. - 2 - § 2 Erbbaurecht Die Stadt Karlsruhe, nachstehend kurz "Grundstückseigentümer" genannt, bestellt an dem in § 1 genannten Grundstück Nr. - nachstehend kurz "Erbbaugrundstück" - zugunsten der Firma - nachstehend kurz "Erbbauberechtigter" genannt -, ein Erbbaurecht im Sinne des Erbbaurechtsgesetzes vom 15.01.1919, zuletzt geändert am 01.10.2013, mit nachstehenden Bedingungen (§§ 3 - 8), die den Inhalt des Erbbaurechts ausmachen. § 3 Laufzeit Das Erbbaurecht, das sich auf das gesamte Grundstück erstreckt, beginnt mit dem Tage der Eintragung im Grundbuch und endet mit dem Ablauf des 50. Jahres nach der Eintragung. § 4 Grundstücksnutzung und Beschränkungen (1) Das Erbbaurecht wird bestellt für die Errichtung (z.B. eines Bürogebäudes, Hotel, Laden etc.) nebst den dazu erforderlichen Anlagen wie (z.B. Garagen, Parkplätzen etc.). (2) Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf den für die Bauwerke nicht erforderlichen Teil des Grundstücks, den der Erbbauberechtigte als (z.B. Hofraum, Zufahrt, Lageplatz, Garten etc.) benutzen darf, wobei das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Bauvorhaben muss möglichst genau bezeichnet werden (ggf. Anlagen zum Kaufvertrag). (3) Binnen eines Jahres, vom Abschluss des Vertrages an gerechnet, muss mit den Bauarbeiten für mit einer Grundfläche von ca. m² begonnen werden und innerhalb eines weiteren Jahres muss dieses fertiggestellt und der Betrieb darin aufgenommen sein. Verzögert sich der Beginn oder die Durchführung der geschuldeten Leistungen oder Bauarbeiten aufgrund von Umständen, die der Käufer nicht zu vertreten hat, so verlängern sich die vorgeschriebenen Fristen und Termine um die Zeitdauer der Verzögerung. Dieser Satz besitzt nur schuldrechtlichen Charakter. (4) Das Erbbaugrundstück ist grundsätzlich in einem seiner Lage, Größe und Beschaffenheit entsprechenden Umfang auf Dauer gewerblich zu nutzen (vgl. Abs. 1). Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, das Erbbaugrundstück 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit der Bauwerke nur für seinen Betrieb mit folgender Branche " " zu nutzen. Zu diesem Zweck wird er nur die für seinen Betrieb bestimmten und geeigneten sowie öffentlich-rechtlich genehmigten Bauwerke und Anlagen zu errichten. - 3 - Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, innerhalb 6 Monaten nach Erstellung der Bauwerke seinen Betrieb von auf das Erbbaugrundstück zu verlagern (und seinen Firmensitz nach Karlsruhe zu verlegen). Alternative: Erbbauberechtigter ≠ Nutzer Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich dem Grundstückseigentümer gegenüber, den Besitz an dem Erbbaugrundstück unverzüglich, spätestens ab Baufertigstellung der Firma - kurz "Mieter" genannt - zum Zwecke der Einrichtung ihres Betriebes einzuräumen und auf Dauer zu belassen (mindestens jedoch 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit der Bauwerke). Der Mieter verpflichtet sich, das Erbbaugrundstück nur für seinen Betrieb in einem der Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks entsprechenden Umfang auf Dauer zu nutzen (vgl. Abs. 1); dies gilt entsprechend für den Erbbauberechtigten nach Aufhebung des Mietverhältnisses. Der Mieter verpflichtet sich außerdem, innerhalb von sechs Monaten nach Erstellung der Bauwerke seinen Betrieb von auf das Erbbaugrundstück zu verlagern (und seinen Firmensitz nach Karlsruhe zu verlegen). Der Grundstückseigentümer erteilt hiermit die Zustimmung zur Vermietung des Erbbaugrundstücks an die Firma . Zu diesem Zweck werden nur die für diesen Betrieb bestimmten und geeigneten sowie öffentlich-rechtlich genehmigten Bauwerke und Anlagen errichtet. Die Errichtung von Betriebswohnungen richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. (5) Es ist Aufgabe und Pflicht des Erbbauberechtigten und seiner Rechtsnachfolger, das Erbbaugrundstück und die Bauwerke nebst Zubehör und Nebenanlagen ordnungsgemäß instand zu halten. (6) Die Veränderung der zu errichtenden Bauwerke und die etwaige Errichtung weiterer Bauwerke bedürfen der vorherigen Genehmigung des Grundstückseigentümers. (7) Nutzungs- oder Branchenänderungen oder -erweiterungen sowie die Vermietung oder die Verpachtung oder die sonstige Drittüberlassung der Bauwerke oder eines Teils davon bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers. Diese wird erteilt, wenn eine dauernde gewerbliche Nutzung in einem nach Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks entsprechenden Umfang durch Übertragung der Verpflichtungen dieses Vertrages auf den Dritten und unmittelbare Verpflichtung des Dritten in den entsprechenden Verträgen gegenüber dem Grundstückseigentümer gewährleistet ist. (8) Der Betrieb von Geschäften des Einzel- und Großhandels, von Sport- und Gaststätten sowie Wettannahmestellen, Wettbüros, Spielhallen oder von Vergnügungsstätten sonstiger Art, Bars oder barähnlichen Betrieben (insbesondere Nachtlokale, Striptease- oder Varietè-Lokale), Bordellbetriebe (z.B. Stundenhotels), Bordelle, Swingerclubs etc. auf dem Grundstück ist untersagt. (9) Gemäß Bebauungsplan " ", Nr. besteht an ein Pflanzgebot für , das vom Erbbauberechtigten zu erfüllen ist. - 4 - Die Grundstücksfläche zwischen öffentlichen Straßen und Wegen und den Baugrenzen ist als Vorgarten zu begrünen oder gärtnerisch anzulegen. Die Benutzung des Vorgartens als Arbeits- oder Lagerfläche sowie für Kfz-Stellplätze ist nicht zulässig (§ 23 Abs. 5 BauNVO). § 5 Besitz und Nutzen; Versicherung des Bauwerks (1) Besitz und Nutzen sowie die Verkehrssicherungspflicht an dem Erbbaugrundstück gehen mit dem Tage der Beurkundung dieses Vertrages auf den Erbbauberechtigten über. Von dem darauf folgenden Monatsersten an hat dieser sowohl die auf die Bauwerke als auch auf den Grund und Boden entfallenden öffentlichen Lasten und Abgaben jeder Art zu tragen; hierzu gehören insbesondere auch die Abgaben an die Stadt Karlsruhe, die zu erheben wären, wenn nicht diese, sondern ein Dritter Eigentümer des Grund und Bodens wäre. (2) Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, sämtliche auf dem Grundstück zu erstellenden Bauwerke bis zur vollen Höhe ihres Wertes gegen Brand-, Sturm-, Heizöl- und Leitungswasserschäden in der Form einer Neuwertversicherung zu versichern. Die Versicherungen sind während der ganzen Dauer des Erbbaurechts aufrecht zu erhalten. Nachweise sind dem Grundstückseigentümer jeweils auf Verlangen vorzulegen. Bei Eintritt des Versicherungsfalles ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, die Bauwerke in dem vorherigen Umfang wieder herzustellen. Dabei sind die Versicherungs- oder sonstigen Entschädigungsleistungen in vollem Umfang zur Wiederherstellung zu verwenden. Bei Zerstörungen, die nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind, ist der Erbbauberechtigte zum Wiederaufbau nur verpflichtet, wenn er die Nicht- oder Unterversicherung zu vertreten hat. Etwaige Schäden der erwähnten Art sind dem Grundstückseigentümer sofort anzuzeigen. § 6 Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts (1) Zur ganzen oder teilweisen Veräußerung des Erbbaurechts ist die vorherige schriftliche Zustimmung des jeweiligen Grundstückseigentümers notwendig. Das Gleiche gilt für die Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grundschuld, Reallast, Rentenschuld oder einem Dauernutzungsrecht sowie für eine Änderung des Inhalts solcher Rechte, wenn die Änderung eine weitere Belastung des Erbbaurechts zur Folge hat. (2) Als zustimmungspflichtige Veräußerung gelten alle entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäfte (auch die Bestellung eines Erbbaurechts), die auf die unmittelbare oder mittelbare Übertragung der wirtschaftlichen Eigentümerstellung an dem Grundstück auf einen Dritten gerichtet sind, einschließlich der mehrheitlichen Übertragung der Geschäftsanteile des Käufers an einen Dritten (Ausgenommen von diesem Weiterveräußerungsverbot ist die Übertragung des Grundstücks an ein bereits bestehendes verbundenes Unternehmen des Käufers im Sinne des § 15 - 5 - AktG, vorausgesetzt dieses übernimmt alle dem Käufer nach diesem Vertrag obliegenden Verpflichtungen). Im Falle der Veräußerung des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte in dem entsprechenden Vertrag dem Erwerber sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag aufzuerlegen und diesen wiederum entsprechend zu verpflichten. Abs. 2 hat nur schuldrechtlichen Charakter. § 7 Heimfallanspruch (1) Der Grundstückseigentümer kann auf Kosten des Erbbauberechtigten die Rückübertragung des Erbbaurechts auf sich verlangen, wenn a) der Erbbauberechtigte die Bau- und Nutzungsverpflichtungen gemäß § 4 dieses Vertrages nicht erfüllt, b) der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Höhe von mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist, c) der Erbbauberechtigte mit der Entrichtung einer planmäßigen Zins- und/oder Tilgungsrate der Hypotheken oder Grundschulden länger als ein Jahr im Rückstand ist, d) sich der Erbbauberechtigte hinsichtlich des Erbbaugrundstücks oder der Bauwerke einer groben Misswirtschaft schuldig macht, e) die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts ganz oder teilweise angeordnet und nicht innerhalb von drei Monaten wieder aufgehoben wird, f) über das Vermögen des Erbbauberechtigten das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wird, g) der Gewerbebetrieb auf dem Erbbaugrundstück länger als ein Jahr eingestellt wird, es sei denn, dass infolge besonderer, von dem Erbbauberechtigten nicht zu vertretender Umstände allgemein ein Geschäftsbetrieb in diesem Bereich nicht ausgeübt werden kann, h) die Rückübertragung für Zwecke nötig wird, für welche die Enteignung des Grund und Bodens zulässig wäre. (2) Der Grundstückseigentümer kann in den obigen Fällen auch die Übertragung des Erbbaurechts an einen von ihm bezeichneten Dritten verlangen. (3) Die Entschädigung nach Abs. 1 Buchstabe a) - f) und Abs. 2 beträgt 2/3 des Verkehrswerts der Bauwerke zum Zeitpunkt der Übertragung. Hierbei werden Bauwerke, die weder baurechtlich genehmigt noch mit ausdrücklicher Zustimmung des Grundstückseigentümers errichtet wurden, nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Im Falle Abs. 1 Buchst. h) - 6 - bemisst sich die Entschädigung nach den dann für die Enteignung geltenden gesetzlichen Vorschriften. (4) Kommt über die Höhe des Verkehrswertes der Bauwerke eine Einigung zwischen den beiden Vertragsteilen nicht zustande, entscheidet hierüber unter Ausschluss des ordentlichen Rechtsweges ein Schiedsgericht nach Maßgabe einer besonderen Schiedsvereinbarung. (3) Alternative 1 (bei Bürogebäude): Macht die Stadt von ihrem Heimfallanspruch gemäß § 7 Gebrauch, beträgt die Entschädigung nach Abs. 1 Buchstabe a) - g) und/oder Abs. 2 2/3 des Verkehrswerts der Bauwerke zum Zeitpunkt des Heimfalls. Hierbei werden Bauwerke nebst Nebenanlagen, die weder baurechtlich genehmigt noch mit ausdrücklicher Zustimmung der Stadt errichtet wurden, nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Im Falle Abs. 1 Buchst. h) bemisst sich die Entschädigung nach den dann für die Enteignung geltenden gesetzlichen Vorschriften. Übernimmt die Stadt gem. § 33 Erbbaurechtsgesetz Belastungen, so sind diese auf den Entschädigungsbetrag anzurechnen. Übersteigen Sie den Entschädigungsbetrag, so ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, die überschießenden Beträge der Stadt unverzüglich zu erstatten. (4) Kommt es über die Höhe des Verkehrswerts zwischen den Beteiligten zu keiner Einigung, so soll ein Schiedsgericht unter Ausschluss des ordentlichen Rechtsweges entscheiden. Das Schiedsgericht besteht aus zwei Schiedsrichtern. Jeder Vertragsteil benennt einen Schiedsrichter. Der Vertragsteil, der das Schiedsgericht anruft, benennt einen Schiedsrichter und fordert den anderen Vertragsteil auf, innerhalb eines Monats seinen Schiedsrichter zu benennen. Die Schiedsrichter einigen sich binnen eines weiteren Monats auf den Vorsitzenden des Schiedsgerichts. Können sich die Schiedsrichter nicht binnen eines Monats auf einen Vorsitzenden einigen, so ernennt der Präsident des Landgerichts Karlsruhe den Vorsitzenden des Schiedsgerichts. Schiedsort ist Karlsruhe. Auf das gesamte Schiedsverfahren finden die Vorschriften des 10. Buches der deutschen Zivilprozessordnung Anwendung, sofern in dieser Vereinbarung keine abweichenden Regelungen getroffen sind. (5) Für die Fälligkeit der Entschädigung gilt, dass, sobald die Höhe der zu zahlenden Entschädigung feststeht, die Übertragung des Erbbaurechts zu erfolgen hat. Die Entschädigung ist bei Beurkundung der Übertragung ohne Zinsbeilage zu bezahlen. (6) Die Stadt wird bei einer Weiterveräußerung des Bauwerks nebst Nebenanlagen oder Bestellung eines neuen Erbbaurechts innerhalb von zwei Jahren - gerechnet ab Geltendmachung des Heimfallanspruchs - den Differenzbetrag zwischen dem erstatteten Wert nach Abs. 3 und dem bei Weiterveräußerung oder Bestellung eines neuen Erbbaurechts erzielten Verkaufserlös abzüglich der dem Grundstückseigentümer entstandenen Kosten für den Heimfall, einer angemessenen Verzinsung des erstatteten Gebäudewertes für die Vorhaltung sowie eines Verwaltungskostenbeitrages in Höhe von 1 % des Verkaufserlöses an den Erbbauberechtigten abführen. - 7 - Alternative 2 (produktives Gewerbe): (3) Macht die Stadt von ihrem Heimfallanspruch gemäß § 7 Abs. 1 Buchstabe a) – g) und/oder Abs. 2 Gebrauch, gehen die Bauwerke nebst Nebenanlagen entschädigungslos in das Eigentum der Stadt über. Auf Verlangen der Stadt ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, unverzüglich nach Ausübung des Heimfallanspruches die Bauwerke nebst Nebenanlagen auf Kosten des Erbbauberechtigten abzubrechen und das Grundstück in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Im Falle Abs. 1 Buchstabe h) bemisst sich die Entschädigung für das Bauwerk nebst Nebenanlagen nach den dann für die Enteignung geltenden gesetzlichen Vorschriften. § 8 Ablauf des Erbbaurechts (1) Alternative 1 (Bürogebäude): Dem Erbbauberechtigten steht nach Ablauf der Vertragszeit ein Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts nicht zu (vgl. § 31 des Erbbaurechtsgesetzes). Läuft die Vertragsdauer ab, ohne dass das Erbbaurecht verlängert wird, gehen die Bauwerke nebst Nebenanlagen, die zu diesem Zeitpunkt auf dem Grundstück vorhanden sind, als Bestandteil des Grundstücks in das Eigentum des Grundstückseigentümers über (vgl. § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Für die Bauwerke samt Nebenanlagen, die baurechtlich genehmigt und mit ausdrücklicher Zustimmung des Grundstückseigentümers errichtet wurden, ist der Erbbauberechtigte zu entschädigen. Die Entschädigung beträgt 2/3 des Verkehrswertes der Bauwerke bei Ablauf des Erbbaurechts. Der Verkehrswert wird vom Gutachterausschuss ermittelt. § 7 Abs. 4 und 5 gelten entsprechend. Alternative 2 (Produktives Gewerbe): Dem Erbbauberechtigten steht nach Ablauf der Vertragszeit ein Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts nicht zu (vgl. § 31 des Erbbaurechtsgesetzes). Läuft die Vertragsdauer ab, ohne dass das Erbbaurecht verlängert wird, gehen die Bauwerke nebst Nebenanlagen entschädigungslos in das Eigentum der Stadt über (vgl. § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Auf Verlangen der Stadt ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, unverzüglich nach Ablauf des Erbbaurechts das Bauwerk nebst Nebenanlagen auf seine Kosten abzubrechen und das Grundstück in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Sollte die Stadt auf einen Abbruch und die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands verzichten und das Bauwerk nebst Nebenanlagen im Rahmen der Neubestellung eines Erbbaurechts innerhalb eines Jahres - gerechnet ab Laufzeitende des Erbbaurechts – weiterverkaufen, ist sie bereit, eine angemessene Entschädigung (2/3 des erzielten Verkaufserlös abzüglich eines Verwaltungskostenbeitrages in Höhe von 1 % des Verkaufserlöses) an den Erbbauberechtigten abzuführen. - 8 - (2) Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, bei Ablauf des Erbbaurechts bei der Schließung des Erbbaugrundbuchs und der Löschung des Erbbaurechts gem. §§ 19, 29 Grundbuchordnung (GBO) mitzuwirken. § 9 Zutritt zum Erbbaugrundstück Der Grundstückseigentümer oder ein durch den Grundstückseigentümer Beauftragter oder Bevollmächtigter ist berechtigt, während der Dauer des Erbbaurechts die Einhaltung der Verpflichtungen des Erbbauberechtigten zu überwachen und zu diesem Zweck das Erbbaugrundstück und die Bauwerke nach vorheriger Ankündigung zu betreten. § 10 Erschließungsbeitrag Der Erschließungsbeitrag nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) für das Erbbaugrundstück ist von dem Erbbauberechtigten nach Maßgabe der jeweils gültigen Fassung der Satzung über die Erhebung eines Erschließungsbeitrages und Kostenerstattungsbetrages in Karlsruhe zu entrichten. Auf die in § 25 Abs. 2 KAG enthaltene Vorausleistungsmöglichkeit wird verwiesen. § 436 Abs. 1 BGB wird insoweit abbedungen. Sollte während der Dauer des Erbbaurechts der Erschließungsbeitrag nach KAG abgelöst oder abgerechnet werden, verpflichtet sich der Erbbauberechtigte auch die auf den/die Miteigentumsanteil/e (§ 4 Abs. 2) entfallenden Kosten zusammen mit dem Erschließungsbeitrag für das Erbbaugrundstück an die Stadt zu zahlen. Für die o.g. Regelungen wird § 436 Abs. 1 BGB insoweit abbedungen. § 10 Erschließungsbeitrag und Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen Der Erschließungsbeitrag sowie der Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) bzw. Baugesetzbuch (BauGB) für das Erbbaugrundstück sind von dem Erbbauberechtigten nach Maßgabe der jeweils gültigen Fassung der Satzung über die Erhebung eines Erschließungsbeitrages und Kostenerstattungsbetrages in Karlsruhe zu entrichten. Auf die in § 25 Abs. 2 KAG und § 135 c) BauGB enthaltene Vorausleistungsmöglichkeit wird verwiesen. § 436 Abs. 1 BGB wird insoweit abbedungen. Sollte während der Dauer des Erbbaurechts der Erschließungsbeitrag und der Kostenerstattungsbetrag abgelöst oder abgerechnet werden, verpflichtet sich der Erbbauberechtigte auch die auf den/die Miteigentumsanteil/e (§ 4 Abs. 2) entfallenden - 9 - Kosten zusammen mit dem Erschließungsbeitrag und dem Kostenerstattungsbetrag für das Erbbaugrundstück an die Stadt zu zahlen. Für die o.g. Regelungen wird § 436 Abs. 1 BGB insoweit abbedungen. § 10 Erschließungsbeitrag In dem in § 11 vereinbarten Erbbauzins ist der auf das Erbbaugrundstück nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) entfallende Erschließungsbeitrag und der nach dem Baugesetzbuch (BauGB) entfallende Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen nicht enthalten. Die Parteien haben die Ablösung des Erschließungsbeitrages und Kostenerstattungsbetrages mittels Ablösungsvertrag außerhalb dieses Vertrages vereinbart. § 436 Abs. 1 BGB wird insoweit abbedungen. In dem in Abs. 1 genannten Ablösungsvertrag ist der auf die Miteigentumsanteile (§ 4 Abs. 2) entfallende Erschließungsbeitrag nicht enthalten. Der Erbbauberechtigte als Mieter ist damit einverstanden, diese Kosten i.H.v. EUR mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber der Stadt als Grundstückseigentümerin ebenfalls bereits jetzt zu bezahlen. Für die o.g. Regelungen wird § 436 Abs. 1 BGB insoweit abbedungen. § 10 Erschließungsbeitrag und Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen In dem in § 11 vereinbarten Erbbauzins sind der auf das Erbbaugrundstück nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) entfallende Erschließungsbeitrag und der nach dem Baugesetzbuch (BauGB) entfallende Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen nicht enthalten. Die Parteien haben die Ablösung des Erschließungsbeitrages und des Kostenerstattungsbetrages mittels Ablösungsvertrag außerhalb dieses Vertrages vereinbart. § 436 Abs. 1 BGB wird insoweit abbedungen. In dem in Abs. 1 genannten Ablösungsbetrag sind der auf die Miteigentumsanteile (§ 4 Abs. 2) entfallende Erschließungsbeitrag und der Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen nicht enthalten. Der Erbbauberechtigte als Mieter ist damit einverstanden, diese Kosten i.H.v. EUR mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber der Stadt als Grundstückseigentümerin ebenfalls bereits jetzt zu bezahlen. Für die o.g. Regelungen wird § 436 Abs. 1 BGB insoweit abbedungen. § 10 Erschließungsbeitrag - 10 - Ein Erschließungsbeitrag nach dem Kommunalabgabengesetz fällt für die bereits abgerechneten Erschließungsanlagen nicht mehr an. § 11 Erbbauzins (1) Der in das Erbbaugrundbuch einzutragende Erbbauzins beträgt jährlich € (6 % aus € Bodenwert, €/m²) i.W. - Euro - (2) Er ist jeweils am 01.01. und 01.07. jeden Jahres zur Hälfte nachträglich zur Zahlung fällig und an die Stadt Karlsruhe zu entrichten. Die Pflicht, den Erbbauzins zu zahlen, beginnt mit dem auf die Eintragung des Erbbaurechts folgenden Monatsersten. (3) Bis zur Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch ist ein Nutzungsentgelt in Höhe des vereinbarten Erbbauzinses zu zahlen. (4) Der Erbbauzins samt Anpassungsklausel gemäß § 12 ist im Grundbuch als Reallast einzutragen. Der Erbbauberechtigte hat deshalb zur Sicherung des jährlichen Erbbauzinses die Eintragung einer Reallast in Abteilung II im Erbbaugrundbuch zu bewilligen. Als dinglicher Inhalt des Erbbauzinses wird vereinbart, dass die Reallast abweichend von § 52 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn der Grundstückseigentümer aus der Reallast oder der Inhaber eines im Range vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechts die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt. (5) Nachstehende Regelung ist ausdrücklich nicht Inhalt der im Erbbaugrundbuch ein- zutragenden Erbbauzinsreallast. Bei nicht fristgerechter Zahlung ist die Stadt berechtigt, Verzugszinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB – mindestens jedoch 7 % jährlich – zu erheben. (6) Unabhängig von der vorgenannten rechtsverbindlichen Vereinbarung des dinglichen Erbbauzinses ist die Stadt bereit, in Zeiten einer Niedrigzinsphase schuldrechtlich den Erbbauzins auf Antrag des Erbbauberechtigten zu reduzieren, sofern hierzu ein entsprechender Gemeinderatsbeschluss vorliegt. Der reduzierte Erbbauzins wird nach Maßgabe von § 12 entsprechend angepasst. § 12 - 11 - Erbbauzinsanpassung, Wertsicherung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung (1) Der Erbbauzins gemäß § 11 Abs. 1 ist wie folgt wertgesichert: Er ändert sich jeweils nach Ablauf von 5 Jahren, vom Vertragsabschluss an gerechnet -erstmals also am -, nach Maßgabe der zwischenzeitlich eingetretenen prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindexes Baden- Württemberg (veröffentlicht vom Statistischen Landesamt). Dabei wird die Indexzahl des Basismonats 20 (Index 2010 = 100) mit der des Monats, in welchem der jeweilige Erbbauzins neu festzusetzen ist, verglichen und der Ausgangsbetrag von € um die jeweilige Indexveränderung in Prozenten erhöht oder ermäßigt. (2) Werden wegen einer Umstellung des Indexes auf eine neue Basis die zugrundeliegenden Indexzahlen nicht mehr in den statistischen Berichten fortgeführt, gilt der Erbbauzins, der sich aufgrund der alten Indexreihe ergibt bis zu dem Anpassungszeitpunkt weiter, der auf die erste amtliche Veröffentlichung der neuen Indexreihe folgt. Ab diesem Zeitpunkt wird diese neue Indexreihe der Berechnung des künftigen Erbbauzinses zugrunde gelegt, d.h. der Erbbauzins wird - bezogen auf den Erbbauzins bei Vertragsbeginn - den Veränderungen des neuen Indexes angepasst. Hierzu wird, sofern die neue Indexreihe eine geänderte Indexzahl für den Basismonat ( 20 ) ausweist, die in Abs. 1 festgelegte Indexzahl durch die für den Basismonat maßgebliche neue Indexzahl ersetzt. Diese neue Indexzahl ist dann Grundlage für die nach Abs. 1 vorzunehmende Anpassung. Ausgleichszahlungen aus der Indexumstellung für die rückliegende Zeit werden gegenseitig ausgeschlossen. (3) Sollte die Regelung nach Abs. 1 und 2 wegen Wegfalls der Berechnungsgrundlage nicht mehr anwendbar sein, ist der Erbbauzins nach einem anderen den Ziffern 1 und 2 entsprechenden Maßstab der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung fortzuschreiben. (4) Der Erbbauberechtigte unterwirft sich wegen der Erbbauzinsreallast und der einzelnen Erbbauzinsraten jeweils in ihrer wertgesicherten Form und des in § 11 Abs. 3 festgelegten Nutzungsentgelts der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen mit der Maßgabe, dass es zur Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung des Nachweises der Fälligkeit nicht bedarf. Eine Umkehr der Beweislast ist damit nicht verbunden. Im Fall der Erhöhung des Erbbauzinses durch Neufestsetzung gemäß § 12 dieser Urkunde ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, sich auf Verlangen des jeweiligen Grundstückseigentümers auch wegen des Erhöhungsbetrages in notarieller Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. § 13 Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten Der Grundstückseigentümer gewährt dem jeweiligen Erbbauberechtigten an dem Grundstück ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle. § 14 - 12 - Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer (1) Der Erbbauberechtigte gewährt dem jeweiligen Grundstückseigentümer an dem Erbbaurecht ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle. (2) Übt der Grundstückseigentümer sein Vorkaufsrecht aus, so kann er von dem Erbbauberechtigten verlangen, dass dieser das Erbbaurecht auf einen Dritten überträgt, den der Grundstückseigentümer bezeichnet. § 15 Belastungszustimmung Der Grundstückseigentümer wird die Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts mit solchen Grundpfandrechten (Hypotheken oder Grundschulden) erteilen, bei denen ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem Erbbaurecht besteht und deren Höhe in angemessenem Verhältnis zum Wert der auf dem Erbbaugrundstück errichteten baulichen Anlagen steht. § 16 Löschung von Belastungen Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, Hypotheken oder Grundschulden im Erbbaugrundbuch unverzüglich löschen zu lassen, wenn und soweit sie sich mit dem Erbbaurecht in einer Person vereinigen bzw. sobald ein Löschungsanspruch gegenüber den Gläubigern besteht. § 17 Vertragsstrafe (1) Für jeden Fall einer schuldhaften Zuwiderhandlung gegen die Bestimmungen der § 4, § 5 Abs. 2, § 6 und § 7 Abs. 1 dieses Vertrages verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, für die Dauer des Vertragsverstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von täglich (Werktag) 0,3 % des Kaufpreises gem. § 2 dieses Vertrages - höchstens jedoch 10 % dieses Kaufpreises - an den Grundstückseigentümer zu bezahlen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Frist von sechs Wochen 3 Monaten zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands setzt. Durch die Zahlung der Vertragsstrafe wird der Erbbauberechtigte von der Erfüllung der Verpflichtungen nicht befreit. Weitergehende Ansprüche der Stadt aus diesem Vertrag, wie z.B. der Heimfallanspruch gem. § 7 Abs. 1, werden hierdurch nicht ausgeschlossen. Die Vertragsstrafe wird aber auf einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung angerechnet. - 13 - (2) Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, auf seine Ansprüche aus dem vorstehenden Absatz 1 nach Ablauf von 10 Jahren zu verzichten, sofern zu diesem Zeitpunkt das Erbbaugrundstück im Wesentlichen überbaut ist und davon ausgegangen werden kann, dass dieses entsprechend seiner Lage, Größe und Beschaffenheit angemessen und ordnungsgemäß weiterhin gewerblich genutzt wird. § 17 Vertragsstrafe (1) Für jeden Fall einer schuldhaften Zuwiderhandlung gegen die Bestimmungen der § 4, § 5 Abs. 2, § 6 und § 7 Abs. 1 dieses Vertrages durch den Erbbauberechtigten verpflichtet sich der Erbbauberechtigte für die Dauer des Vertragsverstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von täglich (Werktag) 0,3 % des Bodenwertes gem. § 11 dieses Vertrages - höchstens jedoch 10 % dieses Bodenwertes - an den Grundstückseigentümer zu bezahlen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten und/oder Mieter eine Frist von sechs Wochen 3 Monaten zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands setzt. Durch die Zahlung der Vertragsstrafe wird der Erbbauberechtigte von der Erfüllung der Verpflichtungen nicht befreit. Weitergehende Ansprüche der Stadt aus diesem Vertrag, wie z.B. der Heimfallanspruch gem. § 7 Abs. 1, werden hierdurch nicht ausgeschlossen. Die Vertragsstrafe wird aber auf einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung angerechnet. Das gleiche gilt bei Verstößen des Mieters, weshalb der Mieter zu einer Vertragsstrafe im oben genannten Sinne herangezogen werden kann. (2) Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, auf seine Ansprüche aus dem vorstehenden Absatz 1 nach Ablauf von 10 Jahren zu verzichten, sofern zu diesem Zeitpunkt das Erbbaugrundstück im Wesentlichen überbaut ist und davon ausgegangen werden kann, dass dieses entsprechend seiner Lage, Größe und Beschaffenheit angemessen und ordnungsgemäß weiterhin gewerblich genutzt wird. § 18 Sach- und Rechtsmängelhaftung/Beschränkungen (1) Das Grundstück wird im Wege des Erbbaurechts übertragen wie es steht und liegt. Der Grundstückseigentümer erklärt versichert, dass ihm versteckte wesentliche Mängel nicht bekannt sind. Die Rechte des Erbbauberechtigten wegen eines Sach- und Rechtsmangels des Erbbaugrundstücks werden sind deshalb ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Grundstückseigentümer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Grundstückseigentümers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Grundstückseigentümers steht die eines gesetzlichen - 14 - Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Die Haftung des Grundstückseigentümers wegen Vorsatz und Arglist bleibt im Übrigen unberührt. Garantien sind, soweit nicht gesondert vereinbart, nicht gewährt. (2) Der Grundstückseigentümer haftet dem Erbbauberechtigten, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist, für den lastenfreien Eigentumsübergang, insbesondere die Freiheit des Erbbaugrundstücks von allen Rechten Dritter in Abteilung II und III des Grundbuchs. Der Grundstückseigentümer haftet nicht für die Freiheit des Erbbaugrundstücks von öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, insbesondere Baulasten, oder sonstigen ohne Eintragung in das Grundbuch wirksamen Beschränkungen oder Lasten. Baulasten und altrechtliche, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten sind dem Grundstückseigentümer allerdings nicht bekannt. Eine Garantie wird insoweit nicht erteilt. nur anzuwenden, wenn: unter § 10 folgender Absatz „ Ein Erschließungsbeitrag nach dem KAG fällt für die bereits abgerechneten Erschließungsanlagen nicht mehr an“ zutreffend ist. Der Grundstückseigentümer haftet weiter nicht für andere als in § 10 geregelte öffentliche Abgaben. nur anzuwenden: a) wenn Altlasten bekannt sind, b) wenn ein konkreter Altlastenverdacht besteht, c) wenn dies ausdrücklich vom Vertragspartner gewünscht wird. - falls vorhandene Bauwerke betroffen sein könnten, ist dieser Abschnitt entsprechend zu ergänzen - (3) Sollte bei der Bebauung des Grundstücks eine Boden- und/oder Grundwasserverunreinigung festgestellt werden und von den zuständigen Behörden deren Erkundung und/oder Beseitigung zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen verlangt werden, ist der Grundstückseigentümer bereit, die dem Erbbauberechtigten deswegen entstehenden Mehrkosten (z.B. für die Bodenuntersuchungen nebst Gutachten, für Aushub, Abfuhr, Deponierung bzw. Aufbereitung verschmutzten Erdreichs, Gründungsmehrkosten sowie Kosten für erforderlich werdende Grundwassersanierungsmaßnahmen) auf Nachweis zu übernehmen. Die Gewährleistung wird auf drei Jahre ab Vertragsbeurkundung befristet. Als Kostenobergrenze dafür, einschließlich aller vom Erbbauberechtigten bis dahin zur vertragsgemäßen Nutzung erbrachten Leistungen, wird die Bodenwerthöhe gem. § 11 vereinbart. Ist abzusehen, dass diese vom Grundstückseigentümer zu tragenden Kosten 2/3 des Bodenwertes übersteigen, ist sowohl der Grundstückseigentümer als auch der Erbbauberechtigte berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten bzw. die Aufhebung des Vertrages zu verlangen. Hierbei sind als Entschädigung alle vom - 15 - Erbbauberechtigten bis dahin zur vertragsgemäßen Nutzung erbrachten nachgewiesenen Aufwendungen zu erstatten. Der Grundstückseigentümer ist berechtigt, den Vertragsrücktritt bzw. die Aufhebung des Vertrages dadurch abzuwenden, indem er sich bereit erklärt, die Kosten der Gesamtsanierung zu übernehmen. (3) Den Parteien ist bekannt, dass das Erbbaugrundstück in der Vergangenheit (,,industriell", Angabe des Zwecks/Betriebs) genutzt wurde und es daher unter Um- ständen nicht frei von Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen sein kann. Über den Sachverhalt ist der Erbbauberechtigte vom Grundstückseigentümer um- fänglich informiert worden. Insbesondere folgende Gutachten sind dem Erbbauberechtigten bekannt: (Aufzählung) Im Übrigen hatte der Erbbauberechtigte Gelegenheit, in alle dem Grundstückseigentümer vorliegenden Gutachten und Unterlagen Einsicht zu nehmen. Darüber hinaus stand es dem Erbbauberechtigten frei auf eigene Kosten Untersuchungen (z.B. Bodenproben) vorzunehmen. Sollten aber trotzdem innerhalb von 3 Jahren nach Abschluss des Erbbauvertrages schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) und/oder Altlasten nach § 2 Abs. 5 BBodSchG festgestellt werden, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen und diese vor Abschluss des Erbbauvertrages entstanden sind, wird sich der Grundstückseigentümer während eines Zeitraums von maximal 2 Jahren ab Feststellung der Erforderlichkeit der Sanierung an den Kosten der jeweiligen Sanierung in Höhe von 70 % bei einer Kostenbeteiligung des Erbbauberechtigten in Höhe von 30 % beteiligen. Dies gilt nicht für Kosten (z.B. für Erd- und Aushubarbeiten), die im Rahmen der künftigen Nutzung ohnehin angefallen wären. Obergrenze für die gesamte Kostenübernahme des Grundstückseigentümers sind 70 % des Bodenwertes gem. § 2. Eine Kostenzusage für Mehrkosten gilt nur für den Transport und die Abnahme von verunreinigtem Bodenmaterial, welches entsprechend den Klassifizierungen der Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums Baden-Württemberg für die Verwertung als Abfall eingestuften Bodenmaterials (VwV) Belastungen Z2 und größer Z2 aufweist. Der Grundstückseigentümer beteiligt sich grundsätzlich nicht an Kosten für Gefahrenforschungsmaßnahmen, es sei denn, diese werden angeordnet. Die Verpflichtungen des Grundstückseigentümers und ihre Kostentragungspflicht entsprechend der vorstehenden Regelung dürfen nicht über die für jeden Grundstückseigentümer geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen hinausgehen (z.B. § 24 Abs. 1 Bundesbodenschutzgesetz). Kosten des Erbbauberechtigten, die im Zusammenhang mit der Erkundung bzw. Sanierung von schädlichen Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundesbodenschutzgesetz und/oder Altlasten im Sinne des § 2 Abs. 5 Bundesbodenschutzgesetz vor Besitzübergang entstanden sind, werden von dem Grundstückseigentümer nicht erstattet. - 16 - Eine Verpflichtung zur Kostenübernahme des Grundstückseigentümers besteht nur insoweit, als der Erbbauberechtigte nachweisen kann, dass die Verunreinigungen vor Besitzübergang verursacht worden sind und die Maßnahmen zum Zwecke der vom Erbbauberechtigten beabsichtigten Nutzung des Erbbaugrundstücks als Gewerbefläche erforderlich und verhältnismäßig sind. Ebenso hat der Erbbauberechtigte umweltrechtlich zugelassene Möglichkeiten zum Wiedereinbau belasteter Materialien zur Kostenminimierung vorzunehmen. Die vorgenannten Kosten werden nur unter nachfolgenden Bedingungen übernommen: - Die notwendigen Sanierungsmaßnahmen sind im engen Einvernehmen mit dem Grundstückseigentümer vorher festzulegen und durchzuführen. Den Beauftragten des Grundstückseigentümers ist der Zutritt zum Vertragsgegenstand zu gewähren; sie sind auch zur Durchführung einschlägiger Untersuchungen berechtigt. - Vor der Erteilung von Aufträgen an Dritte sind deren Angebote mit Kostenvoranschlägen dem Grundstückseigentümer zur Prüfung vorzulegen. Kosten werden von diesem nur insoweit übernommen, als sie nach den Erfahrungen des Grundstückseigentümers als angemessen im Sinne vergleichbarer Kosten anzusehen sind. Bei Zweifeln über Art, Umfang und Abwicklung der Sanierungsmaßnahmen entscheidet prüft die zuständige Fachbehörde im Auftrag des Grundstückseigentümers, der abschließend entscheidet. Das Gleiche gilt hinsichtlich der Abgrenzung der Kosten für das Bauvorhaben des Erbbauberechtigten und für die Beseitigung der Verunreinigung. Für Nachteile und Schäden aller Art, die dem Erbbauberechtigten durch eine evtl. verspätete Fertigstellung seines Bauvorhabens entstehen (Nutzungsausfall, Mietausfall etc.) leistet der Grundstückseigentümer keine Entschädigung. Der Grundstückseigentümer weist darauf hin, dass die Bauverpflichtung auf dem Erbbaugrundstück nicht als Zusicherung der sofortigen Bebaubarkeit zu verstehen ist. Falls nicht der Erbbauberechtigte, sondern der Grundstückseigentümer, ungeachtet auf welcher Rechtsgrundlage, zur Beseitigung einer etwaigen Bodenbelastung und/oder Grundwasser- oder sonstigen Maßnahmen verpflichtet werden sollte, gelten die vorstehenden Regelungen sinngemäß. Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich in jedem Fall angeordnete Maßnahmen an Stelle des Grundstückseigentümers durchzuführen. Im Hinblick auf § 24 Abs. 2 des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) sind die Regelungen dieses Paragraphen (§ 18) abschließend und haben Vorrang vor den Regelungen des BBodSchG. Die vorstehende Kostenregelung ist abschließend und schließt eine darüber hinausgehende Kostenbeteiligung des Grundstückseigentümers auch im Rahmen der Ausgleichspflicht nach § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz aus. Ausgleichsansprüche hieraus schließen die Vertragsparteien aus. - 17 - (3) Eine eventuell erforderliche Sondierung des Kaufgegenstands auf Kampfmittel ist durch den Erbbauberechtigten auf seine Kosten durchzuführen. Der Grundstückseigentümer ersetzt dem Erbbauberechtigten die Kosten für die Beseitigung (Bergung) gefundener Kampfmittel, die durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst Baden-Württemberg (KMBD) berechnet werden. Für Folgekosten, die im Zuge der Kampfmittelsondierung und - beseitigung entstehen (Bauverzögerung, -verteuerung etc.) leistet die Stadt keine Entschädigung. (4) Dienstbarkeiten/Baulasten § 19 Haftung des Erbbauberechtigten (1) Sollte während der Laufzeit des Erbbaurechts, nach Ausübung des Heimfallanspruchs gemäß § 7, bei vorzeitiger Aufhebung oder Ablauf des Erbbaurechts eine Boden- und/oder Grundwasserverunreinigung schädliche Bodenverunreinigung im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) und/oder Altlasten nach § 2 Abs. 5 BBodSchG, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen, festgestellt werden und von den zuständigen Behörden deren Erkundung und/oder Beseitigung zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen verlangt werden, hat der (bisherige) Erbbauberechtigte alle Kosten, die zur Feststellung und ggf. Beseitigung der Verunreinigungen anfallen (z.B. Bodenuntersuchung nebst Gutachten, Aushub, Abfuhr, Deponierung bzw. Aufbereitung verschmutzten Erdreichs, Kosten für Grundwassersanierungsmaßnahmen), zu übernehmen. Diese Verpflichtung erlischt nach Ablauf von 3 Jahren ab Beendigung des Erbbaurechts, es sei denn, der Erbbauberechtigte hat das Vorhandensein einer Verunreinigung arglistig verschwiegen. (2) Der Erbbauberechtigte haftet dem Grundstückseigentümer für alle bei der Ausübung des Erbbaurechts und der mit diesem verbundenen Rechte entstehenden Schäden, vor allem für solche durch vertragswidrige Inanspruchnahme der Vertragsflächen, durch mangelhafte Unterhaltung und unzureichende Verkehrssicherung der Bauwerke, Baustellen und Nebenanlagen. Der Erbbauberechtigte haftet dem Grundstückseigentümer ferner für alle Schäden, die durch den Erbbauberechtigten, dessen Leute, Kunden, Besucher oder Zulieferer verursacht werden, es sei denn, dass weder ihn noch seine Leute ein Verschulden trifft. § 20 Kosten und Steuern Sämtliche Kosten und Steuern aus diesem Vertrag und seinem Vollzug (Beurkundung des Vertrages, Vollzugskosten im Grundbuch, Grunderwerbsteuer usw.) trägt der Erbbauberechtigte. Dasselbe gilt im Falle der Übertragung des Erbbaurechts gem. § 7. - 18 - § 21 Erfüllungsort Erfüllungsort für alle Verbindlichkeiten, die sich aus diesem Vertrag ergeben, ist Karlsruhe. § 22 Teilwirksamkeit Wenn eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam ist oder wird, bleibt der Vertrag im Übrigen gültig. Die Beteiligten verpflichten sich, eine unwirksame Bestimmung durch eine andere zu ersetzen, die dem Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt. § 23 Vollzugsvollmacht Die Vertragsbeteiligten bevollmächtigen im Außenverhältnis unbeschränkt von der Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unabhängig für sich und ihre Gesamtrechtsnachfolger die jeweiligen Justizangestellten beim Notariat Karlsruhe , derzeit also Frau , Frau und Frau je einzeln, unter Befreiung von dem Verbot der Vertretung mehrerer Vollmachtgeber, (§ 181 BGB), alle Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zum vollständigen Vollzug dieses Vertrages erforderlich oder zweckdienlich sind. Sie sind insbesondere zu Grundbucherklärungen aller Art, einschließlich etwaiger Änderungen dieses Vertrages, soweit der Grundbuchvollzug dies erfordert, berechtigt, aber nicht verpflichtet. Von dieser Vollmacht darf nur auf Weisung des beurkundenden Notars oder seinem Vertreter oder Nachfolger im Amt und nur vor ihm oder seinem Vertreter bzw. Nachfolger im Amt Gebrauch gemacht werden. Die Bevollmächtigten werden von jeder Haftung freigestellt. Im Innenverhältnis der Beteiligten - vom Grundbuchamt nicht zu beachten - wird bestimmt, dass von der Vollmacht nur aufgrund übereinstimmender Weisung der Beteiligten Gebrauch gemacht werden darf. § 24 Grundbucherklärungen Die Beteiligten bewilligen und der Erbbauberechtigte beantragt die Eintragung folgender Rechte in der nachstehenden Rangfolge im Grundbuch bzw. Erbbaugrundbuch. 1. Auf dem in § 1 genannten Grundstück Nr. - 19 - a) das Erbbaurecht gem. § 2 zugunsten der b) das Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten gem. § 13 2. Auf dem Erbbaurecht an dem in § 2 genannten Grundstück Nr. a) das Vorkaufsrecht gem. § 14, b) den Erbbauzins gem. §§ 11 und 12 als wertgesicherte, zwangsversteigerungsfeste Reallast nach § 800 ZPO jeweils zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers. 3. Der Grundstückseigentümer erteilt hiermit seine Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts mit nachrangigen Grundpfandrechten bis in Höhe von € nebst Zinsen von bis zu 20 % jährlich ab dem Tag der Bewilligung des vorbehaltenen Rechts und bis zu 10 % Nebenleistungen einmalig. Gleichzeitig tritt der Erbbauberechtigte seinen Anspruch auf Rückgewähr der Grundpfandrechte (Löschung oder Verzicht des Gläubigers) gegenüber den jeweiligen Gläubigern an den Grundstückseigentümer ab. Der Grundstückseigentümer nimmt diese Abtretung an. Die Anzeige dieser Abtretung ist durch schriftliche Bestätigung der Gläubigerbank dem Grundstückseigentümer nachzuweisen. E i n i g u n g Die Beteiligten sind sich über die Bestellung des Erbbaurechts nach den §§ 2 bis 8 dieses Vertrages einig, sie bewilligen und der Erbbauberechtigte beantragt den Vollzug im Grundbuch und Erbbaugrundbuch. S c h l u s s : Beantragt werden: a) zwei unbeglaubigte Ablichtungen für die Stadt Karlsruhe und eine elektronische Fassung (PDF) an die E-Mail: . @la.karlsruhe.de, b) eine Ablichtung für das Finanzamt (Karlsruhe, Durlach) UB wird beantragt, c) eine Ablichtung für den Gutachterausschuss, d) eine begl. Abschrift für den Erbbauberechtigten, e) eine elektronische Fassung für das Amtsgericht Maulbronn - Grundbuchamt (Karlsruhe, Durlach, Neureut) zum Vollzug. -Az.: LA/L1/ - Hierüber Urkunde, vorgelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben wie folgt:

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2019/1124 Dez. 4 A. Grundstücksvergabe (u.a. Antrag Grüne Gemeinderatsfraktion vom 22.10.2019) B. Konditionen für Erbbaurechte C. Änderung Textbausteine für Musterkauf- und Mustererbbauvertrag (Gewerbe) Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 03.12.2019 18 x vorberaten Hauptausschuss 14.01.2020 10.1 x vorberaten Hauptausschuss 11.02.2020 11.1 x vorberaten Gemeinderat 18.02.2020 12.1 x zugestimmt Beschlussantrag Siehe Seite 11/12 . Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja Nein Nicht bezifferbar Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja Nein Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) Umschichtungen innerhalb des Dezernates Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu IQ-relevant x Nein Ja Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) x Nein Ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften x Nein Ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 A: Grundstücksvergabe: 1. Grundstücksvergabe allgemein Wie bereits in der Beschlussvorlage vom 09. April 2019 (Anlage 0) ausführlich dargestellt, gelten für die Vergabe von städtischen Grundstücken folgende Grundsätze: Wohnen 1/2-Familienhaus: Wahl: Kauf oder Erbbaurecht Wohnen Geschosswohnungsbau: Wahl: Kauf oder Erbbaurecht* Vereinsheime/ Sporthallen: i.d.R. nur Erbbaurecht Gemeinbedarf (Kita, Schule, Pflegeheim): i.d.R. nur Erbbaurecht Gewerbe (Tiefgarage, Parkhaus, Großmarkt): nur Erbbaurecht Gewerbe: Wahl: Kauf oder Erbbaurecht* *Neu wurde dabei festgelegt, dass ausschließlich die Bestellung eines Erbbaurechts in nachstehenden Fällen zunächst erprobt werden sollte: - bei einer größeren zusammenhängenden Fläche - mit bestehendem oder neuem Baurecht - (z.B. Technologiepark-Erweiterungsfläche, Zukunft Nord) - bei einem Schlüsselgrundstück an strategisch wichtiger Stelle, das langfristig im Grundstücksportfolio der Stadt gehalten werden soll - bei einem großen Grundstück für Geschosswohnungsbau Beim Geschosswohnungsbau soll ein Erbbaurecht für Projekte städtischer Gesellschaften nicht verpflichtend sein, da die Grundstücke mittelbar im städtischen Eigentum verbleiben. Bei Eigentumswohnungen in einer großen Wohnanlage nebst Tiefgarage ist der Verwaltungsaufwand während der Laufzeit eines Erbbaurechts unverhältnismäßig hoch (Bearbeitung von Belastungszustimmungen, Erbbauzinsanpassungen, Stillhalteerklärungen, Zustimmungserklärung zur Veräußerung oder in der Zwangsversteigerung, etc.), der durch den derzeitigen Personalbestand nicht geleistet werden kann. Darüber hinaus müssen am Ende der Laufzeit alle Wohnungseigentümer einstimmig der Verlängerung des Erbbaurechts zustimmen, was nicht garantiert werden kann. Beim Geschosswohnungsbau soll daher das Erbbaurecht im o.g. Sinne nur dann verpflichtend sein, solange auf dem Grundstück ausschließlich Mietwohnungsbau durch einen Erbbauberechtigten realisiert wird. In diesem Fall wäre nur ein Erbbauberechtigter als Vertragspartner vorhanden und keine Vielzahl an Wohnungserbbauberechtigten. Hinsichtlich der Vergabe von Gewerbegrundstücken wird Bezug genommen auf den Antrag der Grünen-Gemeinderatsfraktion vom 22.Oktober 2019. Hierzu nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: a) Die Vergabe von allen Gewerbegrundstücken grundsätzlich nur im Wege des Erbbaurechts wird von der Verwaltung zum derzeitigen Zeitpunkt nicht empfohlen, da dies zu einem Standortnachteil führen und ggfls. die Abwanderung von Firmen nach sich ziehen könnte. Den Firmen soll zwar weiterhin das Erbbaurecht angeboten, aber nicht zur Bedingung gemacht werden (Ausnahmen: Technologiepark-Erweiterungsfläche, Schlüsselgrundstücke). Erfahrungen der Wirtschaftsförderung in 2020 und die Reaktion bzw. die Konditionen der Nachbarstädte und Gemeinden sollen vorerst abgewartet, in 2021 ausgewertet und das Ergebnis dem Gemeinderat dann zur abschließenden Entscheidung vorgelegt werden. Ergänzend hierzu wird auf eine deutschlandweite Städteumfrage verwiesen, aus der erkennbar ist, dass es bisher nur in 3 Großstädten einen Gemeinderatsbeschluss gibt, Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Grundstücke ausschließlich im Wege des Erbbaurechts (teilweise auch nur für bestimmte Nutzungen) zu vergeben. In der Regel besteht in den meisten Städten Wahlmöglichkeit oder das Ziel, Erbbaurechte insbesondere im Mietwohnungsbau verstärkt einzusetzen. b) Die Vorgabe, dass städtische Grundstücke gemäß den Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplans maximal bebaut werden, soll bereits jetzt umgesetzt werden. Bei der Bewertung müssen jedoch die Anforderungen produzierender Unternehmen Berücksichtigung finden. Die Vergaberichtlinien für Gewerbegrundstücke wird daher die Wirtschaftsförderung entsprechend ergänzen und bei neuen anstehenden Ansiedlungsgesprächen berücksichtigen. c) Hinsichtlich der für ein Bauvorhaben auf städtischen Grundstücken geforderten Mindestkriterien zum Klimaschutz weist die Verwaltung darauf hin, dass derzeit das Klimaschutzkonzept 2030 durch die Stadt erarbeitet wird, welches dem Gemeinderat innerhalb des 1. Quartals 2020 zur Entscheidung vorgelegt wird. Hierbei sollen auch konkrete Vorgaben formuliert werden (sh. Maßnahmenblatt B-3-1 Handlungsfeld Stadtentwicklung, energieeffizientes Bauen und Sanieren). Dieser Entscheidung soll daher nicht vorgegriffen werden. 2. Grundstücksvergabe für Studierenden-Wohnen Für diesen Zweck wurden bisher in den 1990er Jahren 3 Erbbaurechte an das Studierendenwerk mit städtischer Förderung bestellt (je Einzelfallentscheidung). Auch wurde vor 5 Jahren ein Grundstück an einen privaten Investor zum Bau von entsprechenden Wohnungen verkauft, allerdings ohne städtische Förderung. Es gibt zwar eine Landesförderung. Diese erhält jedoch in Städten mit Studierendenwerk (wie in Karlsruhe) nur ein Vorhaben, das das Studierendenwerk ausführt. Insofern erhalten alle anderen Betreiber in Karlsruhe keine Landesförderung. Daher möchte die Stadt zukünftig eine eigene Förderung aufstellen, und zwar wie folgt: Die Abgabe eines Grundstücks im Wege des Erbbaurechts erfolgt nur an einen Betreiber, der soziale Aspekte berücksichtigt und nicht rein wirtschaftliche Interessen verfolgt. Hierbei sind nachstehende Kriterien zu erfüllen: - Vorlage einer Bescheinigung, dass der Betreiber gemeinnützig ist (§§ 51 ff AO) - Vorlage eines Betriebskonzepts, welches Gegenstand der Baugenehmigung ist - Vorlage einer Immatrikulationsbescheinigung jedes Bewohners - Vorlage einer BAföG-Bescheinigung, eines Wohngeldbescheides oder einer Einkommensbescheinigung jedes Bewohners Max. Einkommen: jeweils gültiger BAföG-Höchstsatz + 10 % (derzeit: ca. 940 €/Monat) - Mietpreisbindung: Miete analog Studierendenwerk bei Vergleichbarkeit Baujahr und Gebäudeausstattung - Jährliche Bescheinigung des Betreibers, dass die o.g. Voraussetzungen vorliegen - Bei Verstoß: Rückzahlung des anteiligen Abschlagsbetrags und Bezahlung des Differenzbetrags dinglicher/geförderter Erbbauzins Konditionen für eine Förderung (analog Gemeinbedarfsabschlag, sh. Ziff. B 2.): - Reduzierung des Verkehrswertes um 30 % - Reduzierung des geförderten Erbbauzinssatzes auf 3 % Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Sollte ein bebautes Objekt für den Zweck zur Verfügung gestellt werden, erfolgt kein zusätzlicher Abschlag auf den Gebäudewert, da die Stadt bei einem unbebauten Grundstück die Baukosten nicht fördert. B: Konditionen für Erbbauechte: 1. Erbbauzinsen Die bisherigen Konditionen ergeben sich aus nachstehender Tabelle: Nutzungsart/ Laufzeit im Erbbaugrundbuch gesicherter Erbbauzins geförderter Erbbauzins (zu zahlen) Wohnen (1/2-Fam.haus) (75 Jahre) 4 % aus Verkehrswert Ermäßigung möglich bis max. 1% bei 5 und mehr Kindern bzw. gleichgestellten Personen Geschosswohnungsbau (75 Jahre) 4 % aus Verkehrswert Soz. Wohnungsbau (75 Jahre) 4% aus dem um 30% ermäßigten Verkehrswert 4% aus dem um 30% ermäßigten Verkehrswert Gemeinbedarf (Kita) (i.d.R. 50 Jahre) 6% aus dem um 30 % ermäßigten Verkehrswert 6 % aus fiktivem Wert 5,11 €/m² Gemeinbedarf (sonstige, sh. Ziff. 3.2) (50 oder 75 Jahre) 6% aus dem um 30 % ermäßigten Verkehrswert 3 % bis 4 % aus dem um 30 % ermäßigten Verkehrswert Vereinsheime/Sporthallen (30 Jahre) 6 % aus fiktivem Verkehrswert 17,90 €/m², 6 % aus fiktivem Wert 5,11 €/m² Gewerbe (50 Jahre) 6 % aus Verkehrswert Sollte bei einem förderungswürdigen Zweck eine Erbbauzinsermäßigung gewährt werden, wird diese schuldrechtlich im Erbbauvertrag vereinbart mit dem Vorteil, dass bei vertragswidriger Nutzung der volle, dinglich gesicherte Erbbauzins verlangt werden kann. Betrachtet über die gesamte Laufzeit (30, 50 bzw. 75 Jahre) ist die Festsetzung der o.g. Erbbauzinssätze zwar marktgerecht. Bei einer länger anhaltenden Niedrigzinsphase wie in den letzten Jahren, bei der sich der Kapitalmarktzins aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau befindet und eine deutliche Steigerung auch mittelfristig nicht zu erwarten ist, werden aber die o.g. Erbbauzinsen von Bauwilligen derzeit als zu hoch eingeschätzt, so dass kein Anreiz für ein Erbbaurecht besteht. Zur Steigerung der Attraktivität des Erbbaurechts schlägt die Verwaltung in Zeiten einer Niedrigzinsphase (Kapitalmarktzins unter 2 % bei 10-jähriger Zinsfestschreibung) daher vor, schuldrechtlich den Erbbauzinssatz zeitlich auf 15 Jahre befristet auf 2% zu reduzieren und diesen reduzierten Erbbauzinssatz mit der üblichen Wertsicherungsklausel zu versehen. Nach Ablauf der o.g. Frist ist zu entscheiden, ob entweder in Abhängigkeit des dann gültigen Kapitalmarktzinses eine Verlängerung erfolgt oder ob dann der dinglich gesicherte Erbbauzins zu bezahlen wäre (s. Anlage 2 § 11 Absatz 6). Von dieser Regelung ausgenommen sind die nachstehenden Nutzungsarten, da für diese bereits Sonderförderungen bestehen: Ergänzende Erläuterungen Seite 5 - bei Vereinen und beim Gemeinbedarf (Kita), da der zu zahlende Erbbauzins seit rund 50 Jahren unverändert ist (Gemeinderatsbeschlüsse vom 03.03.1971 und 29.04.1969). Die Förderung bei Vereinen und Kitas erfolgt in Form einer Gegenfinanzierung an das Liegenschaftsamt aus Mitteln der städtischen Dienststellen SUS, Kulturamt und SJB. Eine Überprüfung der Vereinskonditionen soll im Laufe des Jahres 2020 durch die Strukturkommission erfolgen. 2. Konditionen bei Erbbaurechten für soziale Zwecke/Gemeinbedarf Bei einem sogenannten sozialen Erbbaurecht müssen die Merkmale des Gemeinbedarfs erfüllt sein (Rechtsprechung BVerwG): 1. Öffentliche Aufgabe mit staatlicher oder gemeindlicher Anerkennung 2. Gewinnstreben nicht im Vordergrund 3. Standort des Vorhabens allgemein zugänglich für Bevölkerung 4. Besonderes Nutzungsinteresse der Allgemeinheit und gesteigerter Gemeinwohlbezug 5. Rechtsform des Einrichtungsträgers ist nicht entscheidend Für soziale Zwecke gibt es derzeit 37 Erbbaurechte: a) Kindertagesstätten und Kindergärten: 16 b) Schulen: 6 c) Wohnheime (für Behinderte, Senioren, Jugendliche, Studenten, Asylbewerber): 11 d) Sonstiges (Natur, Kultur): 4 Ein solcher Nutzungszweck wird von der Stadt bei der Festsetzung des Regelerbbauzinses gefördert. Für Ziffer a) gibt es einen Gemeinderatsbeschluss vom 02./03.03.1971. Für die anderen Fälle gibt es keinen Grundsatzbeschluss des Gemeinderats. Die Konditionen des jeweiligen Grundstücksgeschäfts wurden hierfür in der Vergangenheit im Rahmen der Gremienvorlage als Einzelfallentscheidung genehmigt, und zwar wie folgt: - dinglicher Erbbauzins: 6 % aus Verkehrswert reduziert um 30 % - vertraglich geförderter Erbbauzins: 3 %/4 % aus Verkehrswert reduziert um 30 % Die Verwaltung schlägt daher vor, bei allen neu zu bestellenden Erbbaurechten und bei Laufzeitverlängerungen an bestehenden Erbbaurechten (außer Fälle Ziff. a) den geförderten Erbbauzins für soziale Zwecke grundsätzlich auf 3 % aus dem um 30% reduzierten Verkehrswert festzusetzen. 3. Härtefallregelung für sog. „alte Erbbaurechte“ beim 1/2-Familienhaus Sogenannte „alte Erbbaurechte“ wurden Ende der 1940er und in den 1950er-Jahren ohne Erbbauzinsanpassungsklausel mit einem jährlichen Erbbauzins von ca. 100,00 bis 200,00 € auf die Dauer von 75 Jahren bestellt. Diese laufen nach und nach aus. Nicht immer sind die Erbbauberechtigten in der Lage, eine Laufzeitverlängerung mit heutigen Konditionen oder rechtzeitig den Kauf des Erbbaugrundstücks zu finanzieren. Die heutigen Erbbauberechtigten (meist 1. oder 2. Generation) sind betagt und haben eine geringe Rente. Wenn keine Finanzierungsunterstützung z. B. von Familienangehörigen möglich ist, droht der Auszug aus dem Haus. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Bei Laufzeitende des Erbbaurechts gehen die Gebäude auf dem Erbbaugrundstück kraft Gesetz auf die Stadt als Grundstückseigentümerin gegen Zahlung einer Entschädigung an den Erbbauberechtigten über. Die Stadt muss das Gebäude dann unterhalten oder das Objekt unter wirtschaftlichen Aspekten verwerten. Die Übernahme der künftigen Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht nebst Vermietung der Gebäude an den bisherigen Erbbauberechtigten ist aus Sicht der Stadt nicht anzustreben. Gerade in der Vergangenheit hat die Stadt ihr Portfolio entsprechend bereinigt und ihren Wohnungsbestand in Geschosswohnungsbauten an die Volkswohnung übertragen. Die Übernahme von Einfamilienhäusern zur Vermietung entspricht nicht der vorrangigen Zweckbestimmung der Volkswohnung. Um dem Erbbauberechtigten den Auszug aus dem Haus im betagten Alter zu ersparen, schlägt die Verwaltung die Erbbaurechtsverlängerung mit einer subjektbezogenen Förderung zu nachfolgenden Konditionen vor:  Alter der Erbbauberechtigten bei Laufzeitende des EBRs: mindestens 65 Jahre  Nachweis der Bedürftigkeit: Einkommensgrenze max. 1.200 Euro pro Monat  Vorlage einer Bescheinigung/Bestätigung des Erbbauberechtigten, dass kein Vermögen vorhanden ist  Laufzeit des Erbbaurechts: max. 30 Jahre  Eintragung Erbbauzins mit aktuellen Konditionen im Erbbaugrundbuch, schuldrechtlich vereinbart wird ein zu zahlender Mindesterbbauzins i.H.v. 1.200 Euro/ Jahr mit Wertsicherungsklausel  Bei Aufgabe Selbstnutzung durch den Förderbegünstigten oder Eigentumswechsel: Zahlung aktueller Erbbauzins oder Grundstückserwerb  Bei Verstoß gegen die genannten Bedingungen: Zahlung aktueller Erbbauzins C: Änderung Textbausteine für Musterkauf- und Mustererbbauvertrag (Gewerbe) Im Rahmen der Vertragsverhandlungen in der Vergangenheit zwischen der Stadt Karlsruhe und den auf Käuferseite Beteiligten wie Steuerberater, Rechtsanwälte sowie Wirtschaftsprüfer stellte sich vermehrt heraus, dass einige Klauseln aufgrund wirtschaftlicher, gesellschaftlicher, als auch gesetzgeberischer Änderungen nicht mehr zeitgemäß sind. Die Jahrzehnte lang geübte städtische Praxis bedarf daher einer Anpassung der im Rechtsverkehr verwendeten Musterverträge. Nachstehende Ausführungen zu den einzelnen Vertragsbausteinen dienen zur Erläuterung der Änderungen. Der genaue Wortlaut, wie er künftig in den städtischen Verträgen vorzufinden ist, ist aus dem als Anlage beigefügtem Musterkauf- sowie Erbbauvertrag zu entnehmen. Diese wurden farblich – grün für neue Ergänzungen, rot für Streichungen – hervorgehoben. 1. § 4 Bau- und Nutzungsverpflichtung Zur zügigen Umsetzung der Planung als auch zur Sicherung der von der Stadt angestrebten Nutzungszwecke sowie zur Vermeidung von Grundstücksspekulationen finden sich in den Musterverträgen sog. Bau- und Nutzungsverpflichtungen. Die Frist zum Baubeginn und zur Fertigstellung beträgt dabei üblicherweise jeweils ein Jahr ab Vertragsbeurkundung (sog. Bauverpflichtung). Im Rahmen der Vertragsverhandlungen können diese Fristen mit dem potenziellen Käufer in Abhängigkeit der Größe/Volumens des Bauvorhabens individuell abgestimmt werden. Darüber hinaus wird eine Nutzungsverpflichtung für eine bestimmte Branche von 15 Jahren ab Bezugsfertigkeit vereinbart. Nach aktueller Rechtsprechung wird hierbei jedenfalls eine Bindungsfrist bis 15 Jahre für angemessen gehalten und als unbedenklich zulässig eingestuft, sofern Ergänzende Erläuterungen Seite 7 das Weiterveräußerungsverbot nicht uneingeschränkt gilt, sondern unter einem Zustimmungsvorbehalt der Gemeinde steht. Auf dem Verhandlungswege bleibt der Stadt künftig ein Spielraum, diese Verpflichtung auf 10 Jahre zu reduzieren. Bereits mit Gemeinderatsbeschluss vom 04.12.2012 wurde verpflichtend für den Verkauf/die Bestellung eines Erbbaurechts von/an städtischen Grundstücken Klimaschutzregelungen beschlossen, die eine Unterschreitung der gesetzlichen Mindestanforderungen definierten und somit über den gesetzlichen Anforderungen lagen. Inzwischen entsprechen diese Regelungen dem gesetzlichen Mindestniveau (EnEV 2014/EnEV 2016). Die Stadt erarbeitet derzeit das Klimaschutzkonzept 2030, welches dem Gemeinderat im ersten Quartal 2020 zur Entscheidung vorgelegt wird. Hierbei sollen auch konkrete Vorgaben für Bauvorhaben auf städtischen Grundstücken formuliert werden. Da dieser Entscheidung nicht vorgegriffen werden soll, sollen die bisherigen veralteten Regelungen in den entsprechenden Musterverträgen gestrichen werden. Sobald dann der entsprechende Gemeinderatsbeschluss vorliegt, kann die Umsetzung im Rahmen des Tagesgeschäftes wieder erfolgen. Im Übrigen ist jeder Bauherr im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens an die aktuellen Vorschriften zum Klimaschutz (u.a. EnEV, EEG) gehalten. Der Zustimmungsvorbehalt für die Änderung des Nutzungszwecks/Branchenänderung war bisher in § 9 festgelegt. Aus systematischen Gründen wurde die Regelung nun im Vertrag verschoben und inhaltlich konkretisiert. 2. § 5 Rückübertragungsanspruch Die o.g. Bau – und Nutzungsverpflichtung wird im Grundbuch durch eine Rückerwerbsvormerkung dinglich gesichert. Diese eröffnet der Stadt im Falle der Nichteinhaltung der Bindungen durch den Käufer die Möglichkeit, das Grundstück zurück zu erwerben. Künftig soll dem Löschungsanspruch des Käufers dann entsprochen werden, wenn die Bauverpflichtung und die gewerbliche Nutzung erfüllt ist. Bei den §§ 9 Abs. 5 (Zustimmungsvorbehalt bei Veräußerung) und 11 (Vertragsstrafe), als ebenfalls zeitlich befristete Ansprüche der Stadt, ist analog zu verfahren. 3. § 7 Vorkaufsrecht Zur Betreibung einer aktiven kommunalen Bodenvorratspolitik im Rahmen der Gewerbeflächenvorsorge lässt sich die Stadt am zu veräußernden Grundstück ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle einräumen. Zusätzlich soll allerdings nunmehr die Möglichkeit bestehen, schuldrechtlich, sofern der Käufer dies anregt, individuell zu vereinbaren, dass die Stadt für den jeweiligen Einzelfall auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet, wenn es sich um Verkäufe an Abkömmlinge des Käufers oder an eine vom Käufer beherrschte Gesellschaft i.S.d. § 15 AktG handelt. 4. § 9 Veräußerung, Vermietung oder Branchenänderung Die letzten Jahre haben gezeigt, dass die Betriebe eine maximale bauliche Ausnutzung anstreben, um Kapazitäten für künftige Erweiterungen zu besitzen. Dies liegt, in Anbetracht der Flächenknappheit sowohl für Wohn- als auch Gewerberaum, im Interesse der Stadt und entspricht ebenfalls dem Antrag der GRÜNEN Gemeinderatsfraktion vom 22.10.2019. Bis diese Gebäudeteile allerdings vollständig eigengenutzt werden können, erfolgt in der Regel durch den Käufer eine Zwischenvermietung unter Berücksichtigung sowohl der nach dem Bebauungsplan zulässigen als auch der vertraglich ausgeschlossenen Nutzungen. Der Zustimmungsvorbehalt der Stadt Karlsruhe zur Vermietung oder sonstigen Drittüberlassung wird daher ersatzlos aus den Ergänzende Erläuterungen Seite 8 Musterverträgen gestrichen. Dadurch wird der Verwaltungsaufwand für beide Vertragsparteien reduziert. Daneben soll die Frist von sechs Wochen zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes auf 3 Monate verlängert werden, da diese in der Vergangenheit, wie eine Vielzahl von Fällen erwiesen haben, zu knapp bemessen ist. Im Rahmen der Veräußerung besitzt die Stadt ebenfalls einen Zustimmungsvorbehalt. Zur Gewährleistung eines längeren Mitspracherechtes wird der Zustimmungsvorbehalt auf 15 Jahre erhöht. Auf dem Verhandlungswege bleibt der Stadt künftig ein Spielraum, diese Verpflichtung auf 10 Jahre zu reduzieren. § 9 regelt künftig nur noch den Veräußerungsfall und enthält zusätzlich eine Regelung zu share-deals dahingehend, dass auch ein Verkauf von mehrheitlichen Geschäftsanteilen künftig zustimmungsbedürftig ist. 5. § 11 Vertragsstrafe Vertragsstrafen setzen für den Fall der Nichteinhaltung der vereinbarten Verpflichtungen die Zahlung eines festgelegten Geldbetrages fest. Diese Form bietet eine (weitere) Möglichkeit, die Sicherung und Durchsetzung von vertraglichen Verpflichtungen durch die Stadt zu gewährleisten. Zur Konkretisierung der bei einer schuldhaften Zuwiderhandlung gegen den Vertrag drohenden Vertragsstrafe wurden die einzelnen Vertragsbestimmungen durch Aufzählung ergänzt. Dies betrifft § 4 Abs. 1 und 2, § 9 Abs. 1 und 2 sowie § 10 der Musterverträge. Die §§ variieren je nach Mustervertrag (Kauf- oder Erbbauvertrag) und sind daher in den jeweiligen Verträgen entsprechend anzupassen. Des Weiteren ist die Begrenzung der Höchstgrenze von 10 % dauerhaft an der aktuellen Rechtsprechung zu überprüfen, da diese bereits die Obergrenze darstellt. 6. § 8 Sach- und Rechtsmängelhaftung Es wurde festgestellt, dass es bei der Anwendung der Haftungsklausel für Altlasten in Kaufverträgen der Stadt im Zusammenhang mit dem Verkauf von Grundstücken zu Schwierigkeiten bzw. Ungereimtheiten – wie nachfolgend dargestellt - kommt. Auch wurde von der Gemeindeprüfungsanstalt empfohlen, die bisherige großzügige städtische Regelung zu überdenken. a) Diskrepanz zwischen dem Wortlaut des Vertrages und der Anwendung: Nach dem Wortlaut des Vertrages ist eine Haftung der Stadt nur zugesichert, wenn eine behördliche Anordnung zur Beseitigung von Altlasten ergangen ist. Diese Anordnung würde aber voraussetzen, dass eine Gefahr für Schutzgüter wie Boden, Umwelt oder Menschen vom Grundstück ausgeht. In der überwiegenden Zahl der Fälle ist diese Voraussetzung nicht gegeben, sondern handelt es sich lediglich um die Entsorgung von Abfall, d.h. Stoffen, die unter Umweltgesichtspunkten im Grundstück verbleiben könnten und nur deshalb gesondert behandelt werden müssen, weil sie aufgrund des Bauvorhabens des Käufers ausgehoben werden. b) Neben den Mehraufwendungen für "Altlasten" wurden in der Vergangenheit des Öfteren auch Mehraufwendungen für erschwerte Gründungen von Bauvorhaben übernommen. c) Auch der Mehraufwand für die Sondierung auf Kampfmittel und deren Beseitigung wurde in Einzelfällen schon ersetzt. Vergleich mit DB, aurelis und der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA): Ergänzende Erläuterungen Seite 9 Die Handhabung bei der DB und aurelis ist derzeit so, dass – wenn überhaupt – nur für Altlastenkosten bei einem Belastungsgrad über Z2 Ersatz geleistet wird und das auch nur zu einem vorher festgelegten Maximalbetrag. Der Bund (BImA) leistet nur bis zu einem Maximalbetrag von 70 % des Kaufpreises. Übertragen auf die Stadt (Regelungen von Bund und aurelis) würde dies voraussetzen, dass die Grundstücke jeweils zuvor orientierend technisch erkundet werden. Dies in der Praxis durchzuführen ist schwierig und in vielen Fällen schon aufgrund zeitlicher Zwänge nicht möglich. Umwelt- und Arbeitsschutz kann dies auch vom Arbeitsaufwand her nicht leisten. Es wäre zwar ein pauschaler Abschlag denkbar, aber auch hierfür bräuchte man nähere Informationen über die Beschaffenheit des Grundstücks. Außerdem wäre jede eigene Untersuchung riskant wegen des Umfangs und der späteren Haftung für die Ergebnisse. Die Angaben in Bebauungsplänen beinhalten lediglich die Erkenntnisse aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster und beruhen nicht auf weitergehenden Untersuchungen. Im Verkehrswert sind Wertminderungen wegen Altlasten oder Abfall ebenfalls nicht berücksichtigt. Vergleich Kaufpreiserlöse - und Altlastenaufwand: Im Verhältnis zu den Einnahmen aus Grundstücksverkäufen betrugen die Aufwendungen zur Abgeltung von Gewährleistungsansprüchen in den Jahren 2010 bis 2017 rd. 3 % (rd. 4,3 Mio. € zu 145,3 Mio. €). Hierin sind Aufwendungen für besondere Gründungsmaßnahmen und für Kampfmittel enthalten. Der prozentuale Anteil pro Haushaltsjahr variiert zwischen 0,5 % und 8,9 %, bedingt auch durch die Schwankungen der Einnahmen. Juristisch ist es durchaus möglich, dass auch die Stadt sich der Praxis der DB und aurelis anschließt, Mehrkosten erst ab einer Bodenbelastung von Z2 zu übernehmen und dies auch nur bis zu einem Maximalbetrag. Künftige Regelung: Die Verwaltung schlägt vor, die Sachmängelhaftung im Kauf-/ Erbbauvertrag bei der Abgabe von Baugrundstücken künftig wie folgt festzulegen: a) Bodenuntersuchungen müssen weiterhin durch den Käufer erfolgen. b) Kosten sollen nur noch für Belastungen übernommen werden, die im Bereich Z2 oder höher liegen. c) Die Obergrenze für alle Kostenbeteiligungen soll 70 % des Kaufpreises (bisher 100 %, max. Kaufpreishöhe) betragen, dadurch soll die Mitwirkung des Käufers bei der Kostenminimierung (§ 254 BGB) gefördert werden. d) Das in der Regel ohnehin nicht praktikable Rücktrittsrecht vom Vertrag bei Überschreiten der Obergrenze von 2/3 des Kaufpreises soll entfallen. e) Die Sondierung von Kampfmitteln ist weiterhin Sache des Käufers; die Kostenübernahme durch die Stadt erstreckt sich lediglich auf die Kosten des Kampfmittelbeseitigungsdienstes (KMBD), die für die Bergung berechnet werden. Kosten für Entschärfung, Abtransport und Vernichtung zahlt das Land. f) Gründungsmehraufwendungen werden künftig in aller Regel durch den Kaufvertrag nicht mehr übernommen; vorbehalten bleiben Einzelfallregelungen in besonderen Härtefällen, die Ergänzende Erläuterungen Seite 10 im Zuge der Bauarbeiten auftreten. Dies gilt auch für Gebäudereste und -fundamente. Wenn der Mehraufwand eine erhebliche Höhe erreicht, muss erforderlichenfalls eine Einzelfallregelung getroffen werden. 7. § 7 Heimfall und § 8 Laufzeitende des Erbbaurechts (Erbbauvertrag) Die Zahlung einer Entschädigung im Heimfall oder bei Laufzeitende ist im produzierenden Gewerbe nicht zielführend, da das bebaute Objekt i.d.R. zum einen aufgrund seiner spezifischen Gebäudestruktur nicht problemlos weitergenutzt werden kann und somit schwieriger zu vermarkten ist und zum anderen bei Laufzeitende abgeschrieben ist. Außerdem liegt dem Heimfall eine Pflichtverletzung des Erbbauberechtigten zu Grunde .Ausgehend von Vergleichen mit anderen Städten und kirchlichen Erbbaurechtsausgebern soll die Rückgabe des Gebäudes im produzierenden Gewerbe künftig entschädigungslos erfolgen. Darüber hinaus wird künftig auf Verlangen der Stadt der Rückbau des Gebäudes gefordert. Diese Regelungen gelten nicht, wenn ein von der Stadt akzeptierter Rechtsnachfolger vorhanden ist und das Gebäude zur weiteren Verwendung übernimmt. Bei einem Bürogebäude verbleibt es bei der bisherigen 2/3 Entschädigungsregelung. Falls sich die Vertragsparteien in og. Fällen nicht über die Höhe des Entschädigungsbetrages einigen können, entscheidet ein Schiedsgericht nach den Vorschriften der ZPO; dies war bisher Inhalt einer separaten Schiedsvereinbarung. Aus pragmatischen Gründen ist künftig diese Regelung im Erbbauvertrag enthalten. Da dem Heimfallanspruch ein Verschulden des Erbbauberechtigten zu Grunde liegt, soll die bisherige kulante Regelung, dass bei einer Weitergabe des Erbbaurechts mit Erzielung eines Überschusses ein Nachschlag auf die Entschädigung an den Erbbauberechtigten bezahlt wird, gestrichen werden. Dies auch vor dem Hintergrund einer wirtschaftlichen und sparsamen Haushaltsführung. 8. § 11 Erbbauzins und § 12 Erbbauzinsanpassung Die Regelungen zum Erbbauzins wurden zur besseren Übersichtlichkeit in 2 Paragraphen aufgeteilt und der Erbbauzins mit einer Zwangsvollstreckungsklausel nach ZPO erweitert. 9. § 19 Haftung des Erbbauberechtigten Die bestehende Regelung wurde konkretisiert und auch erweitert auf die Haftung des Erbbauberechtigten für Schäden durch Dritte. 10. Sonstige Regelungen im Erbbauvertrag Die Regelungen der §§ 4, 6 und 17 wurden in analoger Anwendung zu den Regelungen des Kaufvertrages (§§ 4, 8 und 11) geändert. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Ergänzende Erläuterungen Seite 11 Der Gemeinderat nimmt von den Ausführungen Kenntnis und beschließt nach Vorberatung im Hauptausschuss am 03.12.2019 und 14.01.2020 Folgendes: 1. Beim Geschosswohnungsbau ist ein Erbbaurecht in der Regel verpflichtend, wenn auf dem Grundstück ausschließlich Mietwohnungsbau durch einen Erbbauberechtigten realisiert wird. Dies gilt nicht für Projekte städtischer Gesellschaften. (Erläuterungen A.1) 2. Bei Gewerbegrundstücken wird zwar weiterhin das Erbbaurecht angeboten aber nicht zur Bedingung gemacht (Ausnahmen: Technologiepark-Erweiterungsfläche, Schlüsselgrundstücke). Erfahrungen der Wirtschaftsförderung in 2020 und die Reaktion bzw. die Konditionen der Nachbarstädte und Gemeinden werden vorerst abgewartet, in 2021 ausgewertet und das Ergebnis dem Gemeinderat dann zur abschließenden Entscheidung vorgelegt. (Erläuterungen A.1) 3. Die Abgabe eines Grundstücks für Studierenden-Wohnen im Wege des Erbbaurechts erfolgt nur an einen Betreiber, der soziale Aspekte berücksichtigt und nicht rein wirtschaftliche Interessen verfolgt. Hierbei sind folgende Kriterien und Konditionen zu erfüllen: Kriterien: - Vorlage einer Bescheinigung, dass der Betreiber gemeinnützig ist (§§ 51 ff AO) - Vorlage eines Betriebskonzepts, welches Gegenstand der Baugenehmigung ist - Vorlage einer Immatrikulationsbescheinigung jedes Bewohners - Vorlage einer BAföG-Bescheinigung, eines Wohngeldbescheides oder einer Einkommensbescheinigung jedes Bewohners Max. Einkommen: jeweils gültiger BAföG-Höchstsatz + 10 % (derzeit: ca. 940 €/Monat) - Mietpreisbindung: Miete analog Studierendenwerk bei Vergleichbarkeit Baujahr und Gebäudeausstattung - Jährliche Bescheinigung des Betreibers, dass die o.g. Voraussetzungen vorliegen - Bei Verstoß: Rückzahlung des anteiligen Abschlagsbetrags und Bezahlung des Differenzbetrags dinglicher/geförderter Erbbauzins Konditionen: - Reduzierung des Verkehrswertes um 30 % - Reduzierung des geförderten Erbbauzinssatzes auf 3 % Sollte ein bebautes Objekt für den Zweck zur Verfügung gestellt werden, erfolgt kein zusätzlicher Abschlag auf den Gebäudewert. (Erläuterungen A.2) 4. Künftig gelten folgende Erbbauzinsen: a) In Zeiten einer Niedrigzinsphase (Kapitalmarktzins unter 2 % bei 10-jähriger Zinsfestschreibung) wird schuldrechtlich vereinbart, den Erbbauzinssatz zeitlich auf 15 Jahre befristet auf 2 % zu reduzieren und mit der üblichen Wertsicherungsklausel zu versehen. Nach Ablauf der Frist ist zu entscheiden, ob eine Verlängerung erfolgt, oder ob der nicht reduzierte, dinglich gesicherte Erbbauzins zu bezahlen ist. Von dieser Regelung ausgenommen sind: - Vereine und Gemeinbedarfsnutzungen (Kita) Ergänzende Erläuterungen Seite 12 (Erläuterungen B.1) b) Bei sozialen Erbbaurechten (Bestellung und Laufzeitverlängerung) wird der geförderte Erb- bauzins auf 3 % aus dem um 30 % reduzierten Verkehrswert festgesetzt. (Erläuterungen B.2) c) Bei sogenannten „alten Erbbaurechten“ erfolgt eine Erbbaurechtsverlängerung mit einer subjektbezogenen Förderung zu nachfolgenden Konditionen:  Alter der Erbbauberechtigten bei Laufzeitende des EBRs: mindestens 65 Jahre  Nachweis der Bedürftigkeit: Einkommensgrenze max. 1.200 Euro pro Monat  Vorlage einer Bescheinigung/Bestätigung des Erbbauberechtigten, dass kein Vermögen vorhanden ist  Laufzeit des Erbbaurechts: max. 30 Jahre  Eintragung Erbbauzins mit aktuellen Konditionen im Erbbaugrundbuch, schuldrechtlich vereinbart wird ein zu zahlender Mindesterbbauzins i.H.v. 1.200 Euro/ Jahr mit Wertsicherungsklausel  Bei Aufgabe Selbstnutzung durch den Förderbegünstigten oder Eigentumswechsel: Zahlung aktueller Erbbauzins oder Grundstückserwerb  Bei Verstoß gegen die genannten Bedingungen: Zahlung aktueller Erbbauzins (Erläuterungen B.3) 5. Die Verwaltung wird ermächtigt, künftig Grundstücksverhandlungen auf Basis der als Anlage 1 (Kaufvertrag) und Anlage 2 (Erbbauvertrag) beigefügten Vertragsmuster zu führen. Der Verwaltung verbleibt dabei ein Spielraum, a) die Frist zur Erfüllung der Bauverpflichtung in Abhängigkeit des Volumens des Bauvorhabens individuell festzusetzen b) die Frist zur Nutzungsbindung von 15 Jahre auf 10 Jahre zu reduzieren c) die Frist zum Zustimmungsvorbehalt im Veräußerungsfall von 15 Jahre auf 10 Jahre zu redu- zieren. Die Vertragsmuster sind ab sofort in Fällen zu verwenden, bei denen dem Vertragspartner noch kein entsprechender Vertragsentwurf vorgelegt wurde. (Erläuterungen C.)

Niederschrift 7. Plenarsitzung des Gemeinderates 18. Februar 2020, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 14. Punkt 12 der Tagesordnung: Vergabe und Verkauf von Grundstücken: 12.1 A. Grundstücksvergabe (u. a. Antrag GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom 22.10.2019) B. Konditionen für Erbbaurechte C. Änderung Textbausteine für Musterkauf- und Mustererbbauvertrag (Gewerbe) Vorlage: 2019/1124 12.2 Erbpachtvergabe und Grundstücksverkäufe der Wirtschaftsförderung auf Basis von Nachhaltigkeitskriterien Antrag: GRÜNE Vorlage: 2019/1065 Beschluss: Der Gemeinderat nimmt von den Ausführungen Kenntnis und beschließt nach Vorberatung im Hauptausschuss am 03.12.2019 und 14.01.2020 Folgendes: 1. Beim Geschosswohnungsbau ist ein Erbbaurecht in der Regel verpflichtend, wenn auf dem Grundstück ausschließlich Mietwohnungsbau durch einen Erbbauberechtigten realisiert wird. Dies gilt nicht für Projekte städtischer Gesellschaften. (Erläuterungen A.1) 2. Bei Gewerbegrundstücken wird zwar weiterhin das Erbbaurecht angeboten aber nicht zur Bedingung gemacht (Ausnahmen: Technologiepark-Erweiterungsfläche, Schlüsselgrundstücke). Erfahrungen der Wirtschaftsförderung in 2020 und die Reaktion bzw. die Konditionen der Nachbarstädte und Gemeinden werden vorerst abgewartet, in 2021 ausgewertet und das Ergebnis dem Gemeinderat dann zur abschließenden Entscheidung vorgelegt. (Erläuterungen A.1) 3. Die Abgabe eines Grundstücks für Studierenden-Wohnen im Wege des Erbbaurechts erfolgt nur an einen Betreiber, der soziale Aspekte berücksichtigt und nicht rein wirtschaftliche Interessen verfolgt. Hierbei sind folgende Kriterien und Konditionen zu erfüllen: – 2 – Kriterien: - Vorlage einer Bescheinigung, dass der Betreiber gemeinnützig ist (§§ 51 ff AO) - Vorlage eines Betriebskonzepts, welches Gegenstand der Baugenehmigung ist - Vorlage einer Immatrikulationsbescheinigung jedes Bewohners - Vorlage einer BAföG-Bescheinigung, eines Wohngeldbescheides oder einer Einkommensbescheinigung jedes Bewohners Max. Einkommen: jeweils gültiger BAföG-Höchstsatz + 10 % (derzeit: ca. 940 €/Monat) - Mietpreisbindung: Miete analog Studierendenwerk bei Vergleichbarkeit Baujahr und Gebäudeausstattung - Jährliche Bescheinigung des Betreibers, dass die o. g. Voraussetzungen vorliegen - Bei Verstoß: Rückzahlung des anteiligen Abschlagsbetrags und Bezahlung des Differenz- Betrags dinglicher/geförderter Erbbauzins Konditionen: - Reduzierung des Verkehrswertes um 30 % - Reduzierung des geförderten Erbbauzinssatzes auf 3 % Sollte ein bebautes Objekt für den Zweck zur Verfügung gestellt werden, erfolgt kein zusätzlicher Abschlag auf den Gebäudewert. (Erläuterungen A.2) 4. Künftig gelten folgende Erbbauzinsen: a) In Zeiten einer Niedrigzinsphase (Kapitalmarktzins unter 2 % bei 10-jähriger Zinsfestschreibung) wird schuldrechtlich vereinbart, den Erbbauzinssatz zeitlich auf 15 Jahre befristet auf 2 % zu reduzieren und mit der üblichen Wertsicherungsklausel zu versehen. Nach Ablauf der Frist ist zu entscheiden, ob eine Verlängerung erfolgt, oder ob der nicht reduzierte, dinglich gesicherte Erbbauzins zu bezahlen ist. Von dieser Regelung ausgenommen sind: Vereine und Gemeinbedarfsnutzungen (Kita) (Erläuterungen B.1) b) Bei sozialen Erbbaurechten (Bestellung und Laufzeitverlängerung) wird der geförderte Erb bauzins auf 3 % aus dem um 30 % reduzierten Verkehrswert festgesetzt. (Erläuterungen B.2) c) Bei sogenannten „alten Erbbaurechten“ erfolgt eine Erbbaurechtsverlängerung mit einer subjektbezogenen Förderung zu nachfolgenden Konditionen:  Alter der Erbbauberechtigten bei Laufzeitende des EBRs: mindestens 65 Jahre  Nachweis der Bedürftigkeit: Einkommensgrenze max. 1.200 Euro pro Monat  Vorlage einer Bescheinigung/Bestätigung des Erbbauberechtigten, dass kein Vermögen vorhanden ist  Laufzeit des Erbbaurechts: max. 30 Jahre – 3 –  Eintragung Erbbauzins mit aktuellen Konditionen im Erbbaugrundbuch, schuldrechtlich vereinbart wird ein zu zahlender Mindesterbbauzins i.H.v. 1.200 Euro/Jahr mit Wertsicherungsklausel  Bei Aufgabe Selbstnutzung durch den Förderbegünstigten oder Eigentumswechsel: Zahlung aktueller Erbbauzins oder Grundstückserwerb  Bei Verstoß gegen die genannten Bedingungen: Zahlung aktueller Erbbauzins (Erläuterungen B.3) 5. Die Verwaltung wird ermächtigt, künftig Grundstücksverhandlungen auf Basis der als Anlage 1 (Kaufvertrag) und Anlage 2 (Erbbauvertrag) beigefügten Vertragsmuster zu führen. Der Verwaltung verbleibt dabei ein Spielraum, a) die Frist zur Erfüllung der Bauverpflichtung in Abhängigkeit des Volumens des Bauvorhabens individuell festzusetzen b) die Frist zur Nutzungsbindung von 15 Jahre auf 10 Jahre zu reduzieren c) die Frist zum Zustimmungsvorbehalt im Veräußerungsfall von 15 Jahre auf 10 Jahre zu reduzieren. Die Vertragsmuster sind ab sofort in Fällen zu verwenden, bei denen dem Vertragspartner noch kein entsprechender Vertragsentwurf vorgelegt wurde. (Erläuterungen C.) Abstimmungsergebnis: Beschlussvorlage: einstimmig zugestimmt Antrag: Bei 18 Ja-Stimmen und 27 Nein-Stimmen mehrheitlich abgelehnt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 12 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Hauptausschuss. Stadträtin Mayer (GRÜNE): Für uns liegt die Aufgabe der Wirtschaftsförderung Karlsruhe und auch die Aufgabe des Grundstücksmanagements von Karlsruhe darin, dass die Stadt Karlsruhe auch eine gewisse Lenkungsfunktion hat. Eine Lenkungsfunktion haben wir nur dann, wenn wir tatsächlich Grundstücke besitzen. Wenn wir uns den Trend der vergangenen Jahre anschauen, dann ist es nun einmal so, dass die Stadt Karlsruhe viele Grundstücke verkauft und wenige Grundstücke ankaufen kann. Wenn man das ein bisschen weiterprojiziert auf die Zukunft, dann ist es recht leicht zu sehen, dass wir wahrscheinlich sehr bald nicht mehr viele Grundstücke haben werden, um diese Lenkungsfunktion auch weiterhin beizubehalten. Für uns GRÜNE ist es deswegen ein ganz wichtiger Punkt, dass wir uns jetzt und nicht erst dann, wenn es zu spät ist, überlegen, wie wir unsere Lenkungswirkung beibehalten können. Deswegen ist für uns der Punkt Erbpacht ein Punkt, den wir jetzt gerne angehen wollen. Die Verwaltung hat in der Vorlage entgegnet, dass sie nicht so weit gehen möchte, wie wir GRÜNE das gerne hätten. Für uns ist es so, dass wir städtische Grundstücke generell nur noch in Erbpacht vergeben wollen und nur noch in Ausnahmefällen verkaufen. Das heißt nicht, dass es keinen freien Markt mehr gibt, wo Menschen, die wirklich nur kaufen möchten und an Erbpacht kein Interesse haben, dann keine Chance mehr haben, zu kaufen, wenn das wirklich – 4 – das einzige Interesse ist. Diesen freien Markt wollen wir nicht unterbinden. Deswegen hier noch einmal ganz wichtig: Das muss man auch differenzieren. Die Stadt Karlsruhe sagt jetzt in der Vorlage, nur Flächen, die größer sind, die zusammenhängend sind und die einen strategischen Wert haben, sollen von der Stadt noch in Erbpacht gehalten werden. Für uns ist klar, es macht die Masse. Strategisch wertvoll ist es vor allem dann, wenn wir viele Grundstücke besitzen. Man weiß nun einmal nicht, was in 50 Jahren vielleicht ein strategisch wertvolles Grundstück sein könnte. Das ist noch nicht abzusehen. Dennoch wollen wir auch betonen, dass es jetzt in der geänderten Vorlage der Verwaltung einige Punkte gibt, die wir wirklich sehr und ausdrücklich begrüßen. Uns geht es nicht darum, mit der Erbpacht viel Geld zu machen, sondern wir wollen attraktiv sein im Vergleich zu kaufbaren Grundstücken. Deswegen ist es wichtig, gerade auch in der Niedrigzinsphase, hierauf zu reagieren und den Erbbauzins insgesamt zu senken. Auch die sozialen Abstufungen, die jetzt im Erbbauzins einkalkuliert sind, sind sehr wichtig, gerade das Thema studentisches Wohnen, Härtefallregelungen und Sozialkriterien, auch Familienfreundlichkeit, dass Familien mit vielen Kindern einen günstigeren Erbbauzins bekommen. Das ist jetzt mit drin. Was wir schon ankündigen wollen, wir werden in Zukunft weiterhin auf das Thema Erbbau setzen. Wir werden uns dann auch bei allen zukünftigen Entscheidungen weiterhin so positionieren, dass wir gerne unsere Grundstücke der Stadt Karlsruhe dauerhaft behalten wollen. Stadtrat Ehlgötz (CDU): Lassen Sie mich zu Ihrer Vorlage sagen, Sie haben in der Vorlage grundsätzliche Veränderungen eingearbeitet. Es sind Maßnahmen, die schon weitreichend sind, die letztendlich auch einen Paradigmenwechsel darstellen. Eines kann die CDU-Fraktion in keinster Weise zulassen, dass wir Knebelverträge erstellen, die uns beziehungsweise den Käufern so binden, dass es fast unmöglich ist, auf dem Grund und Boden zu bauen. Das ist für uns eine schwere Entscheidung. Aber trotz allem gehen wir die Vorlage der Verwaltung mit, weil wir auch sehen, dass die Zeiten sich geändert haben. Wir müssen auch erkennen, dass Boden endlich ist und dass wir, wenn wir solche Grundstücke an Interessenten verkaufen, eine optimale Bebauung bekommen, dass wir auch eine optimale Lösung vom Bauwerk für die gesamte Stadt haben. Deshalb Zustimmung zur Vorlage der Verwaltung. Nun lassen Sie mich zwei, drei Sätze zum Antrag der GRÜNEN darlegen. Sehr geehrte Frau Mayer, Sie sprechen vom freien Markt. Wenn Sie vom freien Markt sprechen, dann müssen Sie auch wissen, dass die Stadt bis zum heutigen Tag ein Wahlangebot darstellt, das Kauf und Erbpacht beinhaltet. Sie können nicht einfach jedem Käufer vorschreiben, dass er nur noch auf Erbpacht bauen kann. Das ist im Gewerbebereich sehr schwierig, weil ein Unternehmen sich weiterentwickeln will. Ein Unternehmer möchte Standortsicherheit haben. Ein Unternehmen plant nicht nur auf morgen, es plant langfristig. Deshalb ist es richtig, dass Unternehmen weiterhin die Alternative angeboten bekommen. Aber wir müssen auch dem Unternehmen klar signalisieren, sie sind herzlich willkommen in dieser Stadt Karlsruhe. Sie können auf dem Grund bauen, den sie erworben haben. Deshalb ist es richtig, dass wir weiterhin die Alternative zwischen Kauf und Erbpacht haben. Wir müssen bedenken, dass wir ein Vorkaufsrecht auf jedem städtischen Grundstück eingetragen haben. Wir kaufen regelmäßig Grundstücke auf, die auf dem freien Markt sind. Das ist ein großes Lenkungsverfahren. Das war eine Entscheidung, die unsere Generation zuvor getroffen hat. Ich glaube, dass das schon ein großes Merkmal beziehungswiese auch eine Lenkung ist. – 5 – Lassen Sie mich noch etwas sagen, was Sie gesagt haben. Sie werden mit dieser Vorlage etwas auf dem freien Markt bewegen, dass private Grundstücke, die zum Kauf angeboten werden, im Preis exorbitant steigen werden, weil ganz einfach die Nachfrage auf die privaten Grundstücke, die den Markt drücken werden, wesentlich höher sein wird. Die Preise können dann erzielt werden, weil der Verkäufer ein neues Druckmittel, weil man bei der Stadt nicht mehr erwerben kann, nur noch auf Erbpacht. Das wird die fatale Folge sein. Deshalb Zustimmung zu Ihrem Antrag, aber Ablehnung des Antrags der GRÜNEN. Stadtrat Marvi (SPD): Wir können der Beschlussvorlage problemlos zustimmen, insbesondere auch den inhaltlich klarstellenden Punkte 1, 2 und 3. Mein Vorredner hat es bereits ausgeführt, die Stadt nutzt selbstverständlich ihre lenkende und steuernde Rolle beim Themen Flächen. Wir haben jüngst eine intensive hitzige Debatte um das Thema Pfeiffer & May geführt. Gerade da hat sich bewiesen, dass wir dort zuschlagen, wo es geboten ist. Jetzt findet der Vorredner das auf einmal eine Fehlentscheidung. Sie haben es damals auch gesagt. Irgendwo muss man auch steuern und lenken, wenn man kann. (Zuruf Stadtrat Ehlgötz/CDU) Nichtsdestotrotz haben wir schon vor 1 1/2 Jahren im Gemeinderat eine grundsätzliche strategische Vereinbarung über das Thema Erbbau oder Verkauf getroffen, nach längerer Diskussion mit Mehrheit. Wir sehen es auch so, dass die hier beantragte Geschichte zu einer Festlegung, zu einer Tendenz führen würde in diesem Bereich, die unsere Handlungsspielräume einengt. Ich glaube, die Wirtschaftsdezernentin hat in dieser Debatte vor 1 1/2 Jahren dieses Bild gebracht, das ich treffend fand, von dieser Glasglocke über dem Standort ohne Berücksichtigung der Entwicklung um uns herum, wenn wir einen solchen einseitigen Weg einschlagen würden. Wir sehen es auch so, dass es unserem Standort kurzfristig schaden würde durch entsprechend mögliche negative Ansiedlungsentscheidungen und langfristig auch durch einen entsprechenden Imageschaden. In diesem Sinne werben wir dafür, den eingeschlagenen Weg aufrechtzuerhalten. Stadtrat Høyem (FDP): Die FDP-Fraktion kann der Beschlussvorlage zustimmen. Die Verwaltung hat deutlich dargestellt, warum eine Modernisierung von vielen alten technischen Bestimmungen vernünftig ist. Klar ist auch, dass die niedrigen Zinsen auf dem Kapitalmarkt in den Erbpachtzinsen berücksichtigt werden müssen. Die ideologischen Forderungen der GRÜNEN, der Wirtschaft und den Gewerben gegenüber, lehnen wir selbstverständlich ab. Karlsruhe soll unsere Wirtschaft und unser Gewerbe unterstützen und nicht neue Unsicherheit bringen und neue Hinderungen erfinden. Das Thema würden wir gerne im Ausschuss für Wirtschaftsförderung diskutieren. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Wir haben schon in der letzten Legislaturperiode an verschiedener Stelle über das Erbbaurecht diskutiert und darüber, dass es dringend erneuert werden muss. Erbbau hat eine gute Tradition hier in Karlsruhe. In vielen Bereichen der Stadt haben schon vor langer Zeit Bürger davon profitiert, die sich sonst kein Eigenheim hätten leisten können. Das Problem, das wir hatten, ist, dass in der letzten Zeit eine Niedrigzinsphase war, dass die Erbbauregelungen mit dem relativ hohen Erbbauzins einfach unattraktiv waren im Vergleich zu den Konditionen, die man hat, wenn man ein Darlehen aufnimmt, um Grundbesitz zu erwerben. Das hat sich insbesondere im gewerblichen Bereich ausgewirkt. – 6 – Erbpacht war dadurch für Betriebe und Industrie sehr unattraktiv geworden, weil die Erbpacht viel teurer gewesen wäre, als die Darlehenszinsen abzubezahlen. Deswegen haben wir immer wieder darauf gedrängt, dass die Regelungen abgeändert werden müssen, um Erbpacht auch für Industrie, für Gewerbe attraktiv zu machen. Uns hätte vorgeschwebt eine Kopplung an den tatsächlichen Darlehenszins auf dem Markt. Das hat jetzt so leider nicht funktioniert. Dementsprechend sind wir auch nicht ganz so zufrieden mit dem, was wir jetzt hier haben. Aber wenn es aus rechtlichen Gründen nicht besser geht, dann muss man eben damit leben. Wir sind auch froh, dass wir jetzt an der Stelle ein ganzes Stück weit niedriger sind mit dem Erbbauzins und damit aus unserer Sicht in einen attraktiven Bereich kommen. Damit haben dann beide einen Vorteil. Die Stadt hat den Vorteil, dass sie langfristig mit den Grundstücken weiter planen kann, dass sie sich sicher sein kann, dass nicht irgendwelche Dinge irgendwann passieren, die dem Städtebau und der Entwicklung der Stadt entgegenstehen. Die Unternehmen haben auch einen Vorteil, weil sie nicht so viel Kapital binden müssen, weil sie niedrigen Erbbauzins haben, mit dem sie über Jahre rechnen können, und weil sie mit dem Kapital, das sie nicht binden müssen, investieren können und damit die Unternehmen an der Stelle noch gesünder aufstellen. Das ist aus unserer Sicht eine Win-Win-Situation, die unterstützt werden muss. Allerdings wird diese gute Situation aus unserer Sicht konterkariert durch den Ergänzungsantrag der GRÜNEN, weil damit viele Vorteile, die wir jetzt mit dieser Regelung bekommen, wieder ad absurdum geführt beziehungsweise abgeschafft werden. Deswegen werden wir dagegen stimmen. Stadtrat Bimmerle (DIE LINKE.): Die Verwaltung hat sicherlich viele gute positive Aspekte in ihrer Vorlage eingebracht. Aber wir werden trotzdem an der entscheidenden Stelle, wo wir es anders sehen, dem Antrag der GRÜNEN zustimmen. Wir erleben gerade, dass wir zunehmend weniger Flächen in der Stadt haben, dass wir zunehmend die Steuerungsfunktion der Stadt in der städtischen Wirtschaftsförderung verlieren, wenn wir keine Flächen mehr haben werden. Dann können wir weder mit einer stadtplanerischen Perspektive noch aus einer Wirtschaftsförderung aktiv eingreifen. Deshalb sagen wir klar, wir müssen jetzt die Flächen, die in städtischer Hand sind, auch behalten, um weiter eine Lenkungsfunktion ausüben zu können. Ich kann aus Unternehmenssicht nachvollziehen, dass man Flächen kaufen will, dass man Eigenkapital haben will. Aber aus einer städtischen Gesamtperspektive heraus kann das nicht unsere Antwort sein, dass wir die wenigen kostbaren Flächen weiter verkaufen. Da widerspreche ich der Verwaltung. Ich glaube, dass jede einzelne Stelle in dieser Stadt, die wir in städtischer Kontrollfunktion haben, eine wichtige Stelle ist und wir somit den Ausverkauf der Stadt auch stoppen können. Denn nur dann können wir eine Alternative zum freien Markt schaffen, der genau das nicht bewerkstelligt, dass die Firmen, die wir dort haben wollen, sich auch ansiedeln in der Stadt. Deshalb müssen wir trotz dessen, dass wir viele richtige Entscheidungen in der Wirtschaftsförderung treffen, welche Unternehmen wir ansiedeln, zur Kenntnis nehmen, dass sich die Prioritäten und Schwerpunkte der Wirtschaftsförderung über Jahre verändern können und wir auch deshalb weiterhin, auch nach 10, 20, 30 Jahren, wie lange dann auch immer die Erbpacht geht, die Funktion dann auch haben. An der Stelle werden wir dem Antrag der GRÜNEN zustimmen. Stadtrat Kalmbach (FW|FÜR): Die Vorlage der Verwaltung ist gut. Es wird hier immer wieder gesagt, wir verlieren die Lenkungsfunktion, wenn wir keine Erbpacht machen. Wer sagt denn, – 7 – dass das stimmt? Das ist überhaupt nicht richtig. Ich kann genauso beim Verkauf lenkend eingreifen und sagen, das Grundstück muss so und so bebaut werden. Ich kann genauso Randbedingungen klimatischer Art, Klimaschutz hinein geben. Wer sagt denn, dass das nur bei Erbpacht möglich ist? Das ist ein Satz, der keine Basis hat. Das stimmt nicht. Wir können durch den Verkauf gezielt verkaufen, so dass wir unsere Wirtschaft fördern, dass wir unserer Wirtschaft dienen. Wir dürfen nicht vergessen, dass wir in Karlsruhe mittelständische Unternehmen haben, die oft darauf angewiesen sind, auch das Grundstück mit in die Masse einzubringen. Dadurch bekommen sie leichter Kredite und vieles mehr. Deswegen ist die Öffnung nach beiden Seiten, sowohl Verkauf als auch Erbpacht, genau richtig. Wir folgen dieser Linie gerne. Der Vorsitzende: Ich möchte noch einmal an das anknüpfen, was Frau Stadträtin Mayer ausgeführt hat. Früher war das Erbbaurecht eine angenehme Alternative zum Kauf, weil es vor allem jungen Familien die Möglichkeit gegeben hat, zu einem günstigeren Belastungszins, als es die damaligen Kreditzinsen waren, ein Grundstück zu sichern und auf diesem dann Eigentum aufzubauen. Das hat sich jetzt durch die Marktlage natürlich erheblich verändert. Ich bin Ihnen sehr dankbar und möchte mich auch bei der Verwaltung und allen Fachleuten bedanken - denn diese Beschlussvorlage ist ziemlich komplex -, dass wir jetzt nicht eine Grundsatzdiskussion führen, Kauf ist immer schlecht und Erbbau ist immer gut, sondern dass wir überhaupt erst einmal die Voraussetzung schaffen, dass Erbbau annähernd so attraktiv sein kann wie Kauf. Das tun wir hier und verzichten dadurch auch auf gewisse Einnahmemöglichkeiten, aber stellen wieder sozusagen eine gewisse Gleichwertigkeit zwischen den beiden Optionen her. Ich war am Anfang auch sehr davon angetan, das gebe ich zu, dass wir durch Erbbaurecht immer in einer anderen Weise uns die Grundstücke nachhaltig sichern als durch Kauf. Ich stelle aber auch fest, da bin ich Ihnen auch sehr dankbar, dass Sie dem wohl mitgehen, dass insbesondere da, wo wir an junge Familien denken, nach wie vor diese Option offen bleibt. Denn auf Dauer ist es natürlich schon eine Armutsabsicherung, wenn ich mir durch den Aufbau eigenen Vermögens ein Stück weit etwas in einer Großstadt sichern kann. Wir haben als Stadt natürlich kein Interesse, dauerhaft dutzende von Kleinstgrundstücken irgendwo im Portfolio zu haben. Gleichzeitig, Frau Stadträtin Mayer, besteht insofern keine Gefahr im Moment, dass wir dadurch irgendwann gar kein Grundstück mehr haben, weil wir nämlich anders, als das noch vor 10 Jahren war, in das Thema Vorkaufsrechte, Kaufrechte einsteigen. Ich glaube, dass wir insgesamt versuchen sollten, immer einen gewissen Grundimmobilienbestand zu halten, und hier aber eher zu größeren und strategisch wichtigeren Flächen als zu Kleinstflächen an irgendeiner Stelle zu kommen. Ich war auch beim Gewerbe anfangs sehr davon angetan, auf Erbbaurecht zu gehen. Wenn man sich dann aber die Situation genauer anschaut, sieht man, wenn ein Erbbaurecht ausläuft, wir ein Stück weit durch den Erbbauvertrag gezwungen sind, das abzugelten, was uns vorher auf das Gelände draufgebaut wurde. Dies versuchen wir jetzt wieder abzuwenden durch eine weitere Veränderung, die hier auch drin steht. Aber es gibt auch Städte, die eine sehr sozial orientierte Wohnungsbaupolitik machen, aber beim Thema Gewerbe es ganz anders sehen. Die sind dann froh, wenn sie sich nicht mit irgendwelchen Altfällen beschäftigen müssen, die auf ihrem Grundstück errichtet wurden, und eher darin einen Sinn sehen, über ein Vorkaufsrecht abzuwenden, dass es dann gegebenenfalls weiter veräußert wird und die Stadt nicht die Möglichkeit hat, dort einzugreifen. – 8 – Es ist dennoch ein Paradigmenwechsel für die Stadt. Sie erinnern sich in den Einstieg der Diskussion, dass man zunächst in der Stadtverwaltung eine völlig andere Position hatte, als das, was jetzt hier in der Vorlage steht. Von daher sind wir diesem allgemeinen Wunsch aus dem Gemeinderat sehr stark nähergekommen. Ich glaube aber, dass das, was in der Beschlussvorlage steht, jetzt eine ausgewogene Mischung ist, auf der einen Seite die Attraktivität des Erbbaurechts wieder marktgängig zu machen, auf der anderen Seite dann aber doch eine gewisse Grundausrichtung zu haben, wie wir uns bei Grundstücksinteressenten verhalten können. Ich sage Ihnen auch zu, dass wir bei jedem Gewerbe natürlich erst einmal intensiv beraten, ob wir es nicht doch auf Erbpacht vergeben, falls es entsprechende Gründe gibt, und würden dann auch auf Sie in dieser Weise zukommen. Jetzt haben wir die Beschlussvorlage. Wir haben den Antrag der GRÜNEN. Mir ist noch einmal wichtig zu sagen, dass wir über 80 % oder 90 % Übereinstimmung haben. Das finde ich bei dem Thema schon einmal ein gutes Zeichen, auch für unsere Fähigkeit, mit-einander solche Dinge im Konsens zu lösen. An einer Stelle gibt es jetzt die Differenz. Die wird im Antrag der GRÜNEN deutlich. Deshalb wird jetzt erst einmal der Änderungsantrag der GRÜNEN zur Abstimmung gestellt. – Der Änderungsantrag ist abgelehnt. Jetzt stelle ich die ursprüngliche Beschlussvorlage der Verwaltung zur Abstimmung. – Das ist einstimmige Zustimmung. Noch einmal Danke an alle, die an der Vorbereitung beteiligt waren. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 20. Februar 2020