Gestaltungsgrundsätze für private Erneuerungsmaßnahmen in dörflich geprägten Sanierungsgebieten

Stadt Karlsruhe Stadtamt Durlach BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: Verantwortlich: Dez. 6 Gestaltungsgrundsätze für private Erneuerungsmaßnahmen in dörflich geprägten Sanie- rungsgebieten Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Ortschaftsrat Durlach 16.10.2019 6 x Planungsausschuss 13.11.2019 X Gemeinderat 19.11.2019 X Beschlussantrag 1. Der Ortschaftsrat Durlach schlägt dem Gemeinderat vor, die Gestaltungsgrundsätze für private Erneuerungsmaßnahmen in den dörflich geprägten Sanierungsgebieten als Beur- teilungsgrundlage im Rahmen von Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmenverein- barungen zu beschließen. 2. Der Ortschaftsrat Durlach schlägt weiter vor, dass der Gemeinderat die Verwaltung be- auftragen solle, auf Basis dieser Gestaltungsgrundsätze Gestaltungssatzungen gemäß § 74 LBO für die dörflich geprägten Sanierungsgebiete zur Konkretisierung und zur lang- fristigen Sicherung der Sanierungszielsetzungen im Hinblick auf den Erhalt und die Wei- terentwicklung der jeweiligen Ortsbilder zu erarbeiten:  Durlach-Aue (Sanierungssatzung vom 4. Juli 2014)  Grünwettersbach (Sanierungssatzung vom 4. Dezember 2015)  Alt-Knielingen Ortskern (Sanierungssatzung vom 18. August 2017)  Grötzingen (sofern die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets am 22. Oktober 2019 erfolgt) Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maß- nahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Fol- geerträge und Folgeeinsparungen) Ja Nein - Derzeit nicht bezifferbar Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja Nein Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) Umschichtungen innerhalb des Dezernates Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu IQ-relevant X Nein Ja Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein X Ja durchgeführt am 15.10.2019 OR Wettersbach, 16.10.2019 OR Durlach, 23.10.2019 Grötzingen Abstimmung mit städtischen Gesellschaften X Nein Ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Für private Gebäudemodernisierungsmaßnahmen wurden am 18.09.2018 durch den Gemeinderat überarbeitete Förderrichtlinien beschlossen. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass Gebäudeei- gentümer z.B. für die umfassende Gebäudemodernisierung einen Zuschuss aus dem „Sanierungs- topf“ in Höhe von 35 Prozent (Obergrenze in der Regel 60.000 Euro) der förderfähigen Kosten be- antragen können. Für die Gewährung von Zuschüssen ist der Abschluss von sogenannten Moderni- sierungs- bzw. Ordnungsmaßnahmenvereinbarungen notwendig. Neben bautechnischen und ener- getischen Aspekten wird beim Abschluss einer Modernisierungs- oder Ordnungsmaßnahmenverein- barung auch besonderes Augenmerk auf gestalterische Aspekte gelegt und entsprechende Vorga- ben vertraglich festgelegt. Die vertragliche Festlegung von gestalterischen Maßnahmen im Rahmen von Gebäudeerneuerungen oder auch bei Ersatzneubauten konkretisiert die Sanierungszielsetzung (§ 136 Abs. 4, Nr. 4 Bauge- setzbuch) das Ortsbild zu bewahren und der Ortstypik entsprechend weiter zu entwickeln und zu verbessern. Für das Ortsbild sind folgende Aspekte maßgebend:  historischer Ortsgrundriss (Lage der Baukörper)  ortsbildprägende Baustruktur (Gebäudekubatur, Dachform, Dachaufbauten)  ortsbildprägendes, charakteristisches Material und Farbe sowie Baudetails (Fassadengliederung)  ortstypische Freiflächenstruktur (Hofentsiegelung, Gestaltung Vorgärten) Damit diese gestalterischen Aspekte einheitlich und transparent gehandhabt werden können, wur- den für die dörflich geprägten Sanierungsgebiete wie Durlach-Aue, Grünwettersbach, Alt-Knielingen Ortskern, Grötzingen sowie künftiger vergleichbarer Gebiete nachfolgend aufgeführte Gestaltungs- grundsätze als allgemeine Orientierung für die Beurteilung von Gebäudeerneuerungs- und Neubau- maßnahmen im Rahmen von Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmenvereinbarungen erarbei- tet. Diese Gestaltungsgrundsätze können nur im Rahmen von Modernisierungs- und Ordnungsmaß- nahmenvereinbarungen angewendet werden. Eine Anwendung dieser Gestaltungsgrundsätze bei der Beurteilung von sanierungsrechtlich genehmigungspflichtigen Vorhaben – insbesondere Bau- maßnahmen - gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist rechtlich nicht möglich. Die Verwaltung schlägt vor, zur Konkretisierung der Sanierungszielsetzungen und insbesondere auch zur langfristigen Sicherung der Sanierungszielsetzungen im Hinblick auf den Erhalt und die Entwick- lung der jeweiligen Ortsbilder, örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO), z. B. Gestaltungssatzungen für die dörflich geprägten Sanierungsgebiete zu erlassen. Hierzu sollen auf Basis der Gestaltungsgrundsätze, in einem jeweils gesonderten Verfahren, ortsspezifische Gestal- tungssatzungen erarbeitet und den Gegebenheiten vor Ort angepasst werden. Zu berücksichtigen ist, dass einige der formulierten Gestaltungsgrundsätze für eine Gestaltungssat- zung zu unbestimmt sind. Diese können zwar im Zuge von Förderungsmaßnahmen vereinbart wer- den, müssen als Festsetzungen in Gestaltungssatzungen aber näher konkretisiert werden. Somit können über eine Gestaltungssatzung Eingriffe in die vorhandene Bausubstanz weder verhin- dert noch von der Verwaltung gefordert werden. Eine langfristige Sicherung wesentlicher gestalteri- scher Zielsetzungen ist mit einer Gestaltungssatzung möglich. Personalaufwand Der durch den Erlass der geplanten Gestaltungssatzungen in den betroffenen Ämtern erforderliche Personalaufwand ist zu untersuchen und wird nach Prüfung in den zuständigen Gremien einge- bracht. Der Personalaufwand bezieht sich auf die Überwachung der Einhaltung der Satzungsvorga- ben sowohl im Rahmen von Stellungnahmen zu Baugesuchen und insbesondere auch in der Kon- trolle vor Ort sowie der Bearbeitung von Widerspruchsverfahren, aber auch auf die Geltendmachung eines Übernahmeanspruchs bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Gestaltungsgrundsätze für private Erneuerungsmaßnahmen in dörflich geprägten Sanie- rungsgebieten Baustruktur/-körper  Bei der Gebäudeerneuerung sind die historisch-typologischen Elemente zu erhalten bzw. wieder herzustellen. Um- und Anbauten, die der ursprünglichen Gestalt nicht entsprechen oder deren Wahrnehmbarkeit mindern, sind zurückzubauen.  Neue Gebäude (Ersatzneubauten) sollen an Stelle abgängiger Gebäude errichtet werden und die Kubatur hinsichtlich Grundfläche, Traufe, Firsthöhe, Firstrichtung und Dachneigung wieder auf- nehmen. Andere als die in § 5 Landesbauordnung vorgesehenen Gebäudeabstände sind insoweit zulässig, als eine ausreichende Belichtung und der bauliche Brandschutz gewährleistet sind. Ab- weichungen zur Umsetzung zeitgemäßer Geschosshöhen und Wohnungsgrößen sind im Einzel- fall zulässig. Dachlandschaft  Zulässig sind gleichschenklige Satteldächer mit einer Dachneigung von 40° bis 50°. In Einzelfällen sind auch Walm- und Krüppelwalmdächer zulässig, sofern sich diese aus dem historischen Kon- text ableiten lassen. An Traufe und Ortgang muss ein Dachüberstand sichergestellt werden.  Zulässig sind nicht glasierte, nicht glänzende Dachsteine in rot-/rotbraunen Farbtönen.  Bei untergeordneten Anbauten, Nebengebäuden oder Garagen sind flachere Dachneigungen zulässig. Ebenso sind hierfür Flachdächer zulässig, sofern sie vom öffentlichen Straßenraum nicht einsehbar sind. Flachdächer sind zumindest extensiv zu begrünen.  Dachgauben und Zwerchgiebel dürfen in ihrer Gesamtbreite die Hälfte der Dachlänge nicht über- schreiten. Gauben sind zu gliedern. Gaubenbänder sind unzulässig. Von der Traufe ist ein Ab- stand von mindestens 0,50 Metern einzuhalten. Gauben im zweiten Dachgeschoss sind unzu- lässig. Zwerchgiebel dürfen maximal 5,00 Meter breit sein. Von Ortgang und vom First ist ein Ab- stand von mindestens 1,50 Metern einzuhalten. Dacheinschnitte sind nur auf der von der Straße abgewandten Seite und auf einer maximalen Breite von 3,00 Metern zulässig.  Liegende Dachflächenfenster sind in Anzahl und Größe auf maximal 10% der jeweiligen Dach- fläche zu beschränken. Fassaden  Historische Fassadengliederungen sind grundsätzlich zu erhalten. Fassaden sind als Lochfassaden mit überwiegendem Wandanteil zu gestalten.  Die Außenwände sollen überwiegend verputzt (feinkörniger, mineralischer Putz) hergestellt werden.  Sofern Sichtmauerwerk und Natursteinfassaden vorhanden sind, sind diese zu erhalten bzw. zu sanieren. Sollten diese aus energetischen Gründen nicht zu erhalten sein, sind sie durch eine Putzfassade (auf der Wärmedämmung) zu ersetzen. Bei Komplettsanierungen soll eine Innen- dämmung vor der Außendämmung Vorrang haben.  Bestehende Sichtfachwerkfassaden sind sichtbar zu erhalten.  Holzverkleidungen müssen sich in das Ortsbild einfügen. Verkleidungen mit Kunststoff- oder Faserzementplatten oder sonstigen Materialien sind nur in Ausnahmefällen und an untergeordne- ten Gebäudeteilen zulässig.  Natursteinsockel sind zu erhalten. Ansonsten sind Gebäudesockel zu verputzen oder mit unpo- liertem, ortstypischem Naturstein zu verkleiden. Fenster, Türen, Tore  Historische stehende Fensterformate sind zu erhalten bzw. zu ersetzen. Die Grundgliederung abgängiger Fenster ist zu übernehmen.  Bestehende Natursteingewände um Fenster und Türen bzw. Tore sind zu erhalten bzw. zu sanie- ren. Sollte dies aus energetischen Gründen nicht möglich sein, sind diese durch Putzfaschen zu ersetzen.  Vorhandene Klappläden sind zu erhalten bzw. zu erneuern. Schiebeläden sind zulässig. Ergänzende Erläuterungen Seite 4  Rollladenkästen sollen nach Möglichkeit von außen nicht sichtbar sein.  Haustüren und Garagentore sollen zeitlose, einfache und klare Formen haben.  Rollgittertore sind unzulässig. Farbgestaltung  Grelle, glänzende oder sehr dunkle Fassadenfarben sind nicht zulässig.  Farbtöne von Fassaden dürfen in Bezugnahme auf das RAL-Design-System in folgenden Farb- bereichen liegen: Farbtonbereich 050: Helligkeit 90, Buntheit 05 Helligkeit 85, Buntheit < 10 Helligkeit 80, Buntheit 10 Farbtonbereich 060: Helligkeit 93-80, Buntheit < 20, Helligkeit 70, Buntheit < 10 Helligkeit 70, Buntheit 40 Helligkeit 70, Buntheit 50 Farbtonbereich 070: Helligkeit 93-80, Buntheit < 40 Farbtonbereich 075: Helligkeit 93-80, Buntheit < 50 Farbtonbereich 090: Helligkeit 93-85, Buntheit < 10 Farbtonbereich 100: Helligkeit 93-80, Buntheit < 10 Farbtonbereich 130: Helligkeit 93-85, Buntheit < 10 Farbtonbereich 150: Helligkeit 93-80, Buntheit < 40 Farbtonbereich 210: Helligkeit 85, Buntheit 05 Helligkeit 80, Buntheit 10 Farbtonbereich 220: Helligkeit 85, Buntheit 05 Helligkeit 80, Buntheit 05 Farbtonbereich 230: Helligkeit 85, Buntheit 05 Helligkeit 80, Buntheit 10 Farbtonbereich 240: Helligkeit 85, Buntheit 05 Helligkeit 80, Buntheit 10 Farbtonbereich 250: Helligkeit 85, Buntheit 05 Farbtonbereich 260: Helligkeit 90-80, Buntheit 05 Farbtonbereich 280: Helligkeit 93-80, Buntheit 05  Für Sockel sind Farben aus dem RAL-Classic-Bereich von 7000 bis 8000 und deren Aufhellungen zulässig. Die Sockelfarbe ist auf die Fassadenfarbe abzustimmen.  Putzfaschen sind zusätzlich farbig abzusetzen. Dabei kann der Helligkeitswert der Fassadenfarbe verändert werden oder ein weißer bzw. auch ein neutraler grauer Farbton mit einer Helligkeit von > 70 verwendet werden.  Fassadenelemente wie Klapp-/Schiebeläden, Türen und Tore sind nur in Farben mit einer Buntheit von < 60 zulässig.  Die Farbgestaltung ist mit dem Stadtplanungsamt anhand von örtlich anzubringenden Farbmus- tern abzustimmen. Schaufenster und Markisen/Vordächer  Schaufenster sind nur im Erdgeschoss mit einer maximalen Breite von 3 Metern zulässig. Sie sind zu gliedern, so dass stehende Rechteckformate entstehen und sie sind auf die Fenstergestaltung der Obergeschosse abzustimmen. Neue Rollläden vor Schaufenstern sind nicht zulässig.  Markisen und Vordächer sind nur in der Erdgeschosszone über den einzelnen Schaufenstern und Ladeneingangstüren mit einer maximalen Auskragung von 1,50 Metern zulässig. Ihre Unterkante darf 3,50 Meter nicht unterschreiten.  Vordächer dürfen nur in möglichst unauffälliger Form (z. B. Glaselemente) ausgeführt werden. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Balkone, Wintergärten  Balkone sind mit zeitlosen, einfachen und klaren Architektur- und Brüstungselementen auszufüh- ren, die auch einen Sichtschutz ermöglichen. Neu zu errichtende Balkone sind nur auf der vom öffentlichen Straßenraum abgewandten Seite zulässig.  Wintergärten und verglaste Vorbauten sind nur auf der vom öffentlichen Straßenraum abge- wandten Seite zulässig. Technische Bauteile  Satellitenempfangsantennen sind nur auf der vom öffentlichen Straßenraum abgewandten Seite zulässig. Sie sind farblich ihrem Hintergrund anzupassen. Bei mehreren Wohnungen in einem Gebäude müssen Gemeinschaftsantennen vorgesehen werden. Empfangsanlagen auf Fassaden sind unzulässig.  Solar- und Photovoltaikanlagen sind in allen Zonen auf den nicht vom öffentlichen Straßenraum einsehbaren Dachflächen mit gleicher Dachneigung wie das darunterliegende Dach und einem Abstand zu Dachfirst und Dachtraufe von jeweils mindestens 0,30 Metern zulässig. Auf einer Dachfläche dürfen nur einheitliche Formate in der gleichen Ausrichtung angeordnet werden. Hof- und Freiflächen  Hof- und Freiflächen sind zu entsiegeln, mit wasserdurchlässigen, versickerungsfähigen Belägen zu versehen und wo möglich gärtnerisch anzulegen. Schotterbeläge und Steingärten sind ausge- schlossen. Werbeanlagen  Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung auf den der Straße zugewandten Fassaden im Erdgeschoss oder bis zur Fensterbrüstung des ersten Obergeschosses zulässig.  Werbeanlagen dürfen die Fassadengestaltung nicht überlagern und müssen sich unterordnen.  Leuchtbänder, Blinklichtanlagen, Leuchtschriften und Großflächenwerbung sind nicht zulässig.  Werbung auf Schaufensterflächen ist auf ein Mindestmaß zu beschränken und in unauffälliger Form auszugestalten. Blickdichte Folien über 10 % der Fensterfläche sind unzulässig. Allgemeiner Grundsatz Material und Farbgebung aller Bauteile ist mit dem Stadtplanungsamt (Sanierungsstelle) im Vorfeld abzustimmen. Unzulässig sind glänzende Materialien, Signalfarben, Tages- oder Nachtleuchtfarben. Ausnahmen/Abweichungen Ausnahmen/Abweichungen sind zulässig soweit die Zielsetzungen der Gestaltungsgrundsätze nicht beeinträchtigt werden. Sofern kein Einvernehmen zwischen Antragsteller und Stadtplanungsamt bzw. der Sanierungsstelle gibt, sollen diese Fälle dem Gestaltungsbeirat zur Empfehlung vorgelegt werden. Geltende Rechtsvorschriften Die Festsetzungen bestehender örtlicher Bauvorschriften sind zu berücksichtigen. Abweichende oder weitergehende Anforderungen aufgrund geltender denkmalrechtlicher Vorschrif- ten bleiben unberührt. Zur Abstimmung von Maßnahmen an Kulturdenkmalen ist ausschließlich die Denkmalschutzbehörde zuständig. Die Bestimmungen des Brandschutzes bleiben unberührt. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Beschluss: I. Antrag an den Ortschaftsrat Durlach 1. Der Ortschaftsrat Durlach schlägt dem Gemeinderat vor, die Gestaltungsgrundsätze für private Erneuerungsmaßnahmen in den dörflich geprägten Sanierungsgebieten als Beur- teilungsgrundlage im Rahmen von Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmenverein- barungen zu beschließen. 2. Der Ortschaftsrat Durlach schlägt weiter vor, dass der Gemeinderat die Verwaltung be- auftragen solle, auf Basis dieser Gestaltungsgrundsätze Gestaltungssatzungen gemäß § 74 LBO für die dörflich geprägten Sanierungsgebiete zur Konkretisierung und zur lang- fristigen Sicherung der Sanierungszielsetzungen im Hinblick auf den Erhalt und die Wei- terentwicklung der jeweiligen Ortsbilder zu erarbeiten:  Durlach-Aue (Sanierungssatzung vom 4. Juli 2014)  Grünwettersbach (Sanierungssatzung vom 4. Dezember 2015)  Alt-Knielingen Ortskern (Sanierungssatzung vom 18. August 2017)  Grötzingen (sofern die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets am 22. Oktober 2019 erfolgt)