Vereinbarung mit den Stadtwerken Karlsruhe zum Betrieb eines branchenoffenen Gewerbe- und Gründerzentrums auf einer Teilfläche von ca. 1.900 qm im Gebäude der Stadtwerke Daxlander Str. 74

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2019/0369 Dez. 4 Vereinbarung mit den Stadtwerken Karlsruhe zum Betrieb eines branchenoffenen Gewerbe- und Gründerzentrums auf einer Teilfläche von ca. 1.900 qm im Gebäude der Stadtwerke Daxlander Str. 74 Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Wirtschaftsförderungsaus- schuss 02.04.2019 4 x vorberaten Hauptausschuss 07.05.2019 6 x zugestimmt Beschlussantrag Der Hauptausschuss stimmt nach Vorberatung im Ausschuss für Wirtschaftsförderung der Ver- einbarung mit den Stadtwerken Karlsruhe zur Zahlung eines jährlichen Mietfehlbetrages von rd. 20.500 Euro (Abrechnung und Rechnungsstellung erfolgt auf der Grundlage des Saldos aus Mietgarantie und den tatsächlichen Mieteinnahmen) aus dem laufenden Budget der Wirt- schaftsförderung zum Betrieb eines branchenoffenen Gewerbe- und Gründerzentrums auf einer Teilfläche von ca. 1.900 qm im Gebäude der Stadtwerke - Daxlander Str. 74 - zu. Der Hauptausschuss genehmigt außerplanmäßige Mittel für die Instandhaltung der Fußboden- beläge und die Möblierung der Allgemeinflächen in Höhe von 230.000 Euro. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maß- nahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Fol- geerträge und Folgeeinsparungen) Ja Nein 230.000 Euro (brutto) (Fußbodenbelag und Möblierung von Allge- meinflächen) 0 Euro 20.500 Euro / Jahr im Budget der Wirtschaftsförderung ent- halten. Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja Nein Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) Umschichtungen innerhalb des Dezernates Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu IQ-relevant X Nein Ja Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) X Nein Ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften X Nein Ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Existenzgründungen sind die Basis für Innovation, Wachstum, Vielfalt und stete Verjüngung der Wirtschaft. Moderne Inkubatoren, insbesondere aber kleinteilige und günstige Räume in städti- schen Existenzgründer- und Gewerbezentren mit flexiblen Mietkonditionen bieten Unterneh- men den notwendigen Raum zur Entwicklung ihrer Geschäftsideen. Die Wirtschaftsförderung hat im Rahmen des Landeswettbewerbs „Gründungsfreundliche Kommune“ ein Konzept zur nachhaltigen Stärkung von insbesondere wachstumsstarken Innovativgründungen entwickelt, das am Ende auch prämiert wurde. Schließung des Gründerzentrums P90 Die Pfinztalstraße 90 – mit einer Nettofläche von 2.500 qm – ist das letzte verbliebene rein städtische und branchenoffene Gründerzentrum in Karlsruhe. Das P90 bietet Büroflächen in der Größe von ca. 20 qm bis zu 150 qm. Trotz schlechter Rahmenbedingungen aufgrund von Sanierungsrückständen hat sich das Zentrum bis zur Bekanntgabe der Schließung zum 31.12.2019 aus Brandschutzgründen einer guten Nachfrage erfreut. Das Zentrum hatte Auslas- tungsquoten von 90% im Durchschnitt. Der überwiegende Teil der Gründungsunternehmen aus dem P90 war auch nach mehr als fünf Jahren noch erfolgreich am Markt. Durchschnittlich entstanden pro Start-up nach fünf Jahren rund drei neue Arbeitsplätze. Bei im Schnitt 65 Un- ternehmen im Zentrum ergibt das eine Quote von 195 geschaffenen Arbeitsplätzen. Derzeit sind dort noch 39 Unternehmen mit einer Nettomietfläche von 1.380 qm eingemietet. Sämtliche Mietverträge enden vertragsgemäß am 31.12.2019. Die Mieterinnen und Mieter wurden bereits 2018 frühzeitig darauf hingewiesen. Der Betrieb der Pfinztalstraße 90 hat der Stadt jährliche Nettokosten von 61.140 Euro verursacht. Davon können 29.160 Euro im Teil- haushalt 8800 eingespart werden. Bei den Restkosten handelt es sich um Gemeinkosten. Die Verwaltung empfiehlt deshalb, Ersatzflächen zu schaffen. Stadtwerke Gebäude, Daxlander Str. 74 Die Stadtwerke Karlsruhe vermieten im ehemaligen Gebäude des KVBW in der Daxlander Straße 74 eine Etage mit einer Bruttofläche von 1.812 qm (100%) an Existenzgründer und junge Un- ternehmen. Davon sind 1.350 qm (75%) reine Büromietfläche. Der Anteil an allgemeinen Ver- kehrsflächen beträgt 462 qm (25%). Die Flächen werden branchenoffen an Gründerinnen und Gründer aller Wirtschaftsbereiche vermietet. Zur Schaffung zusätzlicher Synergien und um das Vermietungsrisiko zu vermindern, werden auch junge Unternehmen in der Wachstumsphase von fünf bis zu zehn Jahren nach Gründung nach besonderer Auswahl aufgenommen. Das Gebäude ist über den ÖPNV gut angebunden. In unmittelbarer Nähe zum Gebäude befin- det sich eine ausreichende Anzahl von Parkplätzen, die von den künftigen Mieterinnen und Mietern bei Bedarf hinzugemietet werden können. Ein großer Vorteil ist die Mitnutzung der Kantine der Stadtwerke durch Unternehmen. Hierdurch entstehen auch Synergien bei den Stadtwerken. Die Büroeinheiten sind kleinteilig parzelliert und somit gut vermietbar. Zum Stan- dard gehören neben einer kompletten Gebäudeverkabelung Aufzüge, Teeküchen, Bespre- chungsräume sowie ein Konferenzraum. Großzügige Grünflächen unmittelbar am Gebäude ermöglichen auch Events, wie beispielsweise Gründergrillen oder Ähnliches. Betrieb und Finanzierung Das Zentrum soll von der Kontaktstelle Existenzgründung bei der Wirtschaftsförderung betreut werden, weil diese bestens in der Gründerszene vernetzt ist. So liegt dort neben der allgemei- nen Gründerberatung und –betreuung, dem Coaching von High Potential Start-ups und der Netzwerkarbeit mit innovativen, wachstumsstarken jungen Unternehmen die Leitung der Grün- derallianz Karlsruhe, die vor kurzem in einem Landeswettbewerb das Label „Gründerfreundliche Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Kommune“ für die Stadt errang. Die Betreuung des neuen Zentrums umfasst die Akquise von Neumieterinnen und Neumietern für das Zentrum, deren Beratung und Begleitung, zum Teil Coaching sowie die Durchführung von Veranstaltungen zur Verstärkung der Sichtbarkeit nach außen und Steigerung der Attraktivität des Zentrums. Für den Bereich Existenzgründung bei der Wirtschaftsförderung steht eine Vollzeitstelle zur Verfügung. Auf Grund einer konzeptionellen Neuausrichtung zur nachhaltigen Etablierung und Bespielung des Zentrums könnte gegebenen- falls eine zusätzliche Personalressource benötigt werden. Hierzu soll zunächst die weitere Ent- wicklung abgewartet werden. Die Stadtwerke vermieten im Rahmen der in der Vereinbarung getroffenen vertraglichen Rege- lungen die Flächen direkt und in eigenem Namen an die Mieter/-innen. Dafür wird von der Stadt eine Warmmiete einschließlich Verwaltungskosten von 231.680 Euro / Jahr (7,50 Euro/qm auf 1.812 qm zzgl. 3,00 Euro/qm Nebenkosten auf 1.350 qm zzgl. 20.000 Euro/Jahr Verwal- tungskosten) garantiert. Die Differenz von rd. 22.500 Euro/Jahr aus Mieteinnahmen von Grün- dern und Gründerinnen in geschätzter Höhe von 211.248 Euro/Jahr und der Garantiemiete von 231.680 Euro/Jahr wird aus dem laufenden Budget der Wirtschaftsförderung gezahlt. Die Ver- waltung der Mietverhältnisse wird von den Stadtwerken gegen Entgelt übernommen. Die Stadtwerke haben hierfür ein Angebot über 20.000 Euro/Jahr unterbreitet, das mit 1,00 Euro/qm zum Teil auf die Mietfläche umgelegt wird. Diese 20.000 Euro sind in den oben genannten 20.500 Euro bereits berücksichtigt. Für den Bezug des Gebäudes fallen zusätzlich Kosten für den Austausch von Teppichböden und die Möblierung der Allgemeinflächen in Höhe von 230.000 Euro (brutto) an. Diese einmaligen Kosten übernimmt die Stadt. Sie sind außerplanmäßig zur Verfügung zu stellen. Hinsichtlich der Mieten für Gründungsunternehmen soll in der Vereinbarung eine Staffelmiete festgelegt werden (siehe Berechnung). Die Mieterinnen und Mieter zahlen vom 1. bis zum 3. Jahr 10,00 Euro/qm, im 4. Jahr 11,00 Euro/qm und im 5. Jahr 12,00 Euro/qm zzgl. Nebenkosten von 3,00 Euro/qm, Verwaltungskostenanteil von 1,00 Euro/qm und 19% Umsatzsteuer. Die Gesamtbruttomietpreise (inkl. Umsatzsteuer) staffeln sich wie folgt: 1.-3. Jahr 16,66 Euro/qm, 4.Jahr 17,85 Euro/qm, 5.Jahr 19,04 Euro/qm. Die Mieten entsprechen den marktüblichen Prei- sen. Nach Einschätzung der Wirtschaftsförderung ist die Miethöhe im Hinblick auf eine kleinteilige Nutzung sowie die vorhandene Infrastruktur gerechtfertigt und bei interessierten Gründerinnen und Gründern wie auch Unternehmen zu erzielen. Kleinteilige Flächen mit Räumen in der Größe zwischen 20 und 30 qm werden so gut wie gar nicht am Immobilienmarkt angeboten, so dass Alternativen fehlen. Die vorhandene Infrastruktur mit Konferenzsaal (über die Stadtwerke zu- sätzlich anzumieten), Teeküchen, Kantine und zentrumsnahen Parkplätzen sowie einem direk- ten ÖPNV-Anschluss vor der Tür tragen darüber hinaus zu einer hohen Akzeptanz bei. Daneben spricht auch die im Vergleich zu den üblichen Gewerbeobjekten kurze und flexible Vertragslauf- zeit für eine gute Vermietbarkeit. Nach drei Jahren erfolgt, beim Wunsch nach Mietvertragsver- längerung um zwei weitere Jahre, eine Erfolgskontrolle bei den Mieterinnen und Mietern (wie beim Perfekt Futur). Derzeit gibt es für das neue Zentrum eine Nachfrage von zwölf Unternehmen mit einer Gesamt- fläche von ca. 780 qm, was einem derzeitigen Belegungsstand von rd. 58% entspricht. Nach einer Anlaufphase von zwölf Monaten kann das geplante Zentrum bei einer angenomme- nen Auslastung von ca. 90% mit einem jährlichen Ausgleich von ca. 20.500 Euro, die aus den Haushaltsmitteln der Wirtschaftsförderung bereitgestellt werden, betrieben werden. Für das erste Rumpfanfangsjahr muss mit einem höheren Defizit gerechnet werden. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Notwendige Miete (netto) der Stadtwerke: Fläche (brutto) 1.812 qm Miete 7,50 Euro/qm Nebenkosten (auf 1.350 qm) 3,00 Euro/qm Mietpreis/m² 10,50 Euro/qm Jahresmietpreis 211.680 Euro zzgl. Verwaltergebühr/Jahr 20.000 Euro Ausgaben pro Jahr 231.680 Euro Mieteinnahmen (netto) aus Vermietung: Fläche (netto) 1.350 qm Miete 1.-3. Jahr 10,00 Euro/qm Miete 4. Jahr 11,00 Euro/qm Miete 5. Jahr 12,00 Euro/qm Nebenkosten 3,00 Euro/qm Verwaltungskostenanteil 1,00 Euro/qm Einnahmen Jahr im Mittel 211.248 Euro Defizit pro Jahr im Mittel 20.432 Euro Gerundet 20.500 Euro Jährliche Folgekosten und prognostizierter Gesamtverlust auf die Laufzeit von zehn Jahren Die prognostizierten Anlaufverluste bis zum zehnten Jahr belaufen sich auf rd. 204.320 Euro. Das entspricht einem durchschnittlichen Jahresverlust von rd. 20.500 Euro. Diese erforderlichen Mittel können aus dem Budget der Wirtschaftsförderung durch den Wegfall der Kosten für den Betrieb des Gründerzentrums P90 bereitgestellt werden. Einmalig müssen für notwendige Inves- titionen in Fußbodenbelag und Möblierung der Allgemeinflächen 230.000 Euro (brutto) außer- planmäßig zur Verfügung gestellt werden. Die Wirtschaftsförderung empfiehlt die Unterzeichnung der Vereinbarung mit den Stadtwerken zum Betrieb eines Gewerbe- und Gründerzentrums als Ersatz für das Gründerzentrum P90. Anlagen Beschluss: Antrag an den Hauptausschuss: 1. Der Hauptausschuss stimmt nach Vorberatung im Ausschuss für Wirtschaftsförderung der Vereinbarung mit den Stadtwerken Karlsruhe zur Zahlung eines jährlichen Mietfehl- betrages von rd. 20.500 Euro (Abrechnung und Rechnungsstellung erfolgt auf der Grundlage des Saldos aus Mietgarantie und den tatsächlichen Mieteinnahmen) aus dem laufenden Budget der Wirtschaftsförderung zum Betrieb eines branchenoffenen Gewer- be- und Gründerzentrums auf einer Teilfläche von ca. 1.900 qm im Gebäude der Stadt- werke - Daxlander Str. 74 - zu. 2. Der Hauptausschuss genehmigt außerplanmäßige Mittel für die Instandhaltung der Fuß- bodenbeläge und die Möblierung der Allgemeinflächen in Höhe von 230.000 Euro.

P90 Dax74 Lage der Standorte Daxlander Str. 74 (Dax 74) und Pfinztalstr. 90 (P90) Gebäude am Standort Daxlander Str. 74 (Dax 74) Bruttofläche 1.812 m² Nettofläche 1.350 m² Nebenflächen 462 m² Büroräume von 18,50 m² bis 58,00 m² 2 Teeküchen 2 Besprechungsräume Geschossplan geplantes Gründer- und Gewerbezentrum Daxlander Str. 74 (Dax 74)

Niederschrift 40. Sitzung Hauptausschuss 7. Mai 2019, 16:30 Uhr öffentlich Großer Sitzungssaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 6. Punkt 6 der Tagesordnung: Vereinbarung mit den Stadtwerken Karlsruhe zum Be- trieb eines branchenoffenen Gewerbe- und Gründerzentrums auf einer Teilfläche von ca. 1.900 m 2 im Gebäude der Stadtwerke Daxlander Straße 74 Vorlage: 2019/0369 Beschluss: 1. Der Hauptausschuss stimmt nach Vorberatung im Ausschuss für Wirtschaftsförde- rung der Vereinbarung mit den Stadtwerken Karlsruhe zur Zahlung eines jährlichen Mietfehlbetrages von rd. 20.500 Euro (Abrechnung und Rechnungsstellung erfolgt auf der Grundlage des Saldos aus Mietgarantie und den tatsächlichen Mieteinnah- men) aus dem laufenden Budget der Wirtschaftsförderung zum Betrieb eines bran- chenoffenen Gewerbe- und Gründerzentrums auf einer Teilfläche von ca. 1.900 qm im Gebäude der Stadtwerke - Daxlander Str. 74 - zu. 2. Der Hauptausschuss genehmigt außerplanmäßige Mittel für die Instandhaltung der Fußbodenbeläge und die Möblierung der Allgemeinflächen in Höhe von 230.000 Euro. Abstimmungsergebnis: einstimmig zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 6 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Ausschuss für Wirtschaftsförderung. Stadträtin Mayer (GRÜNE) merkt an, in der Vorlage werde darauf eingegangen, dass es bereits eine gewisse Nachfrage nach den Räumlichkeiten gebe. Beziehe sich diese Nachfra- ge nur auf qualifizierte Unternehmen, welche die Stadt auch in den Räumlichkeiten haben wolle oder sei es eine ungefilterte Nachfrage. – 2 – Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz antwortet, es gebe einige Interessenten aus dem P90, die bis Ende 2019 in die Daxlander Straße umsiedeln wollten. Auch habe man immer Anfragen von jungen Start-ups, die Räumlichkeiten suchten. Herr Kaiser (Wifö) bestätigt, man habe primär die jetzigen Nutzer aus dem P90 ange- schrieben. Von fünf Unternehmen habe man Rückmeldung bekommen. Gleichzeitig habe man bei qualifizierten Gründern angefragt, welche primär im Kreativpark gesucht hätten, jedoch bereit seien zu wechseln. Im Moment habe man sieben Nachfragen, welche diese Flächen in Anspruch nehmen möchten. Stimme der Hauptausschuss heute der Vorlage zu, werde man direkt in die Vermarktung gehen und qualifizierte Bewerber begutachten. Der Vorsitzende fügt hinzu, inwieweit eine solche Qualifizierung schon eine verlässliche Prognose beinhalten könne, wisse man nicht. Sinn der Zurverfügungstellung solcher Flä- chen und der Beratung durch die Wirtschaftsförderung sei, die Markterkundung und Markterschließung für die Start-ups zu begleiten. Dies sei ein Fachthema für den Ausschuss für Wirtschaftsförderung, dem man offen gegenüber stehen müsse. Man diskutiere gleich- zeitig auch die Kultur des Scheiterns. Von daher dürfe man auch nicht die Erwartung ha- ben, nur die absolut qualifizierten Unternehmen unterzubringen. Nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, lässt er über die Vorlage abstimmen und stellt einstimmige Zustimmung fest. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 23. Mai 2019