Bedarf an neuem Wohnraum in Karlsruhe

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister GEMEINSAME ANFRAGE Stadtrat Stefan Schmitt (pl) Stadtrat Jürgen Wenzel (FW) Vorlage Nr.: 2019/0250 Bedarf an neuem Wohnraum in Karlsruhe Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 14.05.2019 58 x Der stellvertretende Karlsruher SPD-Fraktionsvorsitzende Hans Pfalzgraf wird in einem Zeitungs- artikel zitiert „..., denn wir brauchen geschätzt ungefähr 30.000 neue Wohnungen“. Diese Aussage überrascht viele Bürger. Wir haben dazu folgende Fragen: A. Die Zahl der Wohnungssuchenden bei der Volkswohnung ist laut Statistischem Jahrbuch 2017 im Zeitraum von 2009 bis 2016 um 40 % gesunken und zwar von 7.900 auf 5.000. 1. Widerspricht dies nicht der überall propagierten Wohnungsnot? 2. Welche Erklärungen gibt es für diesen Rückgang? 3. Wie hoch ist aktuell die Zahl der Wohnungssuchenden bei der Volkswohnung? B. Stimmen die Zahlen aus dem Statistischen Jahrbuch 2017, dürfte es keine Wohnraum- knappheit geben. 1. Aus welchen Zahlen resultiert die angebliche Wohnungsnot in Karlsruhe? 2. Wie hoch schätzt die Verwaltung den tatsächlichen Wohnraumbedarf in Karlsruhe und wie kommt sie auf diese Zahlen? C. Es steht außer Frage, dass für bestimmte Bevölkerungsgruppen, wie Alleinerziehende, Schüler und Studenten, die Suche nach bezahlbarem Wohnraum schwierig ist. 1. Widerspricht die Verwaltung der Feststellung, dass immer höhere Baustandards bei Neubauten die Mieten eher erhöhen als senken? 2. Wenn JA, auf welche Grundlagen beruft sich die Verwaltung? D. Wäre es nicht angebracht, zuerst neue Randgebiete zu erschließen, statt im Inneren nachzuverdichten? Falls die Verwaltung anderer Meinung ist, was sind die Gründe? Sachverhalt/Begründung: Wie groß ist der Bedarf an neuem Wohnraum in Karlsruhe wirklich? Eine Frage die angesichts der zahlreichen Nachverdichtungsprojekte viele Menschen in unserer Stadt umtreibt. Schaut man sich das Statistische Jahrbuch der Stadt von 2017 an, versteht man die große Anzahl von Nachverdichtungsvorhaben nicht wirklich. Von 2009 bis 2016 hatten wir in Karlsruhe einen Zuwachs von 9.634 Personen. Im gleichen Zeitraum wurden 10.041 neue Wohnungen gebaut. Bei einer durchschnittlichen Belegung mit 1,5 Personen, ist das Wohnraum für mehr als 15.000 Menschen. Aus diesen Zahlen ist kein Bedarf von zusätzlich 30.000 Wohnungen ermittelbar. Deshalb möchten wir wissen, woher kommt diese Zahl und mit welcher Planzahl operiert die Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Verwaltung. Von 2009 bis 2016 ist laut dem Statistischen Jahrbuch logischerweise dann auch die Zahl der Wohnungssuchenden bei der Volkswohnung um 40% zurückgegangen und es ist kaum denkbar, dass sich in den Jahren 2017 und 2018 die Situation derart dramatisch verän- dert haben soll, dass wir nun angeblich 30.000 neue Wohnungen brauchen. Wir halten solche Zahlen für reine Spekulation, da sich die Wohntrends immer schneller ändern. So berichtet Welt-Online am 13.03.2019, dass immer mehr Familien die Städte verlassen und in ländliche Gebiete ziehen. Ein Trend, der bisher so nicht zu bekannt war. unterzeichnet von: Stefan Schmitt Jürgen Wenzel

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zur Anfrage Stadtrat Stefan Schmitt (pl) Stadtrat Jürgen Wenzel (FW) Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2019/0250 Dez. 6 Bedarf an neuem Wohnraum in Karlsruhe Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 14.05.2019 58 x A. Die Zahl der Wohnungssuchenden bei der Volkswohnung ist laut Statistischem Jahrbuch 2017 im Zeitraum von 2009 bis 2016 um 40 % gesunken und zwar von 7.900 auf 5.000. A1. Widerspricht dies nicht der überall propagierten Wohnungsnot? A2. Welche Erklärungen gibt es für diesen Rückgang? A3. Wie hoch ist aktuell die Zahl der Wohnungssuchenden bei der Volkswohnung? Die Zahl der bei der VOLKSWOHNUNG gemeldeten Wohnungssuchenden ist seit Jahren mehr oder weniger konstant und liegt im Durchschnitt bei rd. 6.000 Interessenten. Die Fluktuation im Wohnungsbestand der VOLKSWOHNUNG liegt mit rd. 800 Mieterwechseln pro Jahr deut- lich darunter und zeigt einen Fehlbedarf auf. Die damalige Reduzierung der Zahl der Woh- nungssuchenden bei der VOLKSWOHNUNG erklärt sich durch Aktualisierungsaktionen, bei denen einmal jährlich nachgefragt wurde, ob das Wohnungsgesuch weiterhin aktuell ist und bestehen bleiben soll. Per 31.12.2018 sind bei der VOLKSWOHNUNG 6.274 Wohnungssu- chende registriert. B. Stimmen die Zahlen aus dem Statistischen Jahrbuch 2017, dürfte es keine Wohn- raumknappheit in Karlsruhe geben. B1. Aus welchen Zahlen resultiert die angebliche Wohnungsnot in Karlsruhe? Der Wohnungsmarkt in Karlsruhe unterliegt seit 2012 starken Spannungen. Zu diesem Er- gebnis kommen unter anderem zwei der renommiertesten Immobilienforschungsinstitute im deutschsprachigen Raum in jüngst erschienenen Studien:  So stuft die Prognos AG den Karlsruher Wohnungsmarkt in der Studie „Wohnraumbedarf in Deutschland und den regionalen Wohnungsmärkten“ aus dem Jahr 2017 in die Kategorie der „sehr angespannten Wohnungsmärkte“ ein. Kennzeichnend für diese Wohnungsmärkte seien in erster Linie ein starkes Bevölkerungswachstum sowie ein deutlicher Nachfrageüber- hang gepaart mit einer starken Beschäftigungsentwicklung.  Die empirica ag attestiert Karlsruhe in ihrer Markt- und Standortanalyse für das Wohnquartier „Zukunft-Nord“ aus dem Jahr 2018 ebenfalls einen angespannten Wohnungsmarkt mit sehr hoher Nachfrage und knappem Angebot. Daraus resultieren der Analyse zufolge stark gestie- gene Wohnungsmieten und Kaufpreise, deutliche Versorgungsschwierigkeiten für Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen sowie eine erhöhte Unzufriedenheit mit der Wohnsi- tuation bei jungen Familien.  Daneben analysiert der Bericht der Verwaltung „Wohnen und Bauen in Karlsruhe 8. Sach- standsbericht 2015“ die Angebots- und Nachfragesituation auf dem Karlsruher Wohnungs- markt umfassend. Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Für einen angespannten Wohnungsmarkt sprechen die folgenden Indikatoren:  Alleine schon die in Fragenkomplex A angesprochene Zahl der Wohnungssuchenden Haus- halte bei der VOLKSWOHNUNG GmbH, die zwischen 2016 und 2017 um fast 900 Haushalte auf 5.913 angestiegen ist, verdeutlicht, dass in Karlsruhe eine nicht unerhebliche Zahl von Haushalten Schwierigkeiten hat, sich auf dem freien Wohnungsmarkt adäquat mit bezahlba- rem Wohnraum zu versorgen.  Ein weiterer Indikator für die starke Marktanspannung mit einem deutlichen Nachfrageüber- hang ist die im oben zitierten Prognos Gutachten aufgezeigte Divergenz von Bevölkerungs- entwicklung und Bautätigkeit. Während in Karlsruhe zwischen 2012 und 2017 die Zahl der Haushalte (ohne Landeserstaufnahmereinrichtung für Flüchtlinge, LEA) um +5,2 % (+8.700 Haushalte) zunahm, stieg die Zahl der Wohnungen lediglich um +1,9 % (+2.990 Wohnun- gen).  Ebenso deutet die kontinuierliche Zunahme der durchschnittlichen Wohnungsbelegung auf einen engen Wohnungsmarkt hin. So stieg die Relation von Bevölkerung zu Wohnungen seit 2012 kontinuierlich von 1,87 auf 1,93 Einwohner je Wohneinheit im Jahr 2017 an. Eine Zu- nahme der Wohnungs-belegung ist nur in Märkten mit geringem Angebot und hoher Nach- frage zu beobachten. In Deutschland insgesamt ist hingegen seit Jahren eine sinkende Woh- nungsbelegung festzustellen.  Neben dem rein quantitativen Aspekt hat das anhaltende Auseinanderdriften von Angebot und Nachfrage jedoch auch zu einem erheblichen Anstieg der Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien gesorgt. So stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Karlsruhe im Zeitraum von 2012 bis 2017 nach den Erhebungen der empirica ag in Karlsruhe um durchschnittlich 38 Prozent. Im Mittel (Median) beträgt der Kaufpreis für eine neu gebaute Eigentumswohnung in Karlsruhe aktuell rund 4.000 Euro pro Quadratmeter. Aber auch bei den Mietpreisen waren im genannten Zeitraum erhebliche Preissteigerungen feststellbar. So verteuerten sich die Neuvertragsmieten von älteren Bestandswohnungen um durchschnittlich 17,2 Prozent. Im Segment von neu gebauten Mietwohnungen stiegen die Mietpreise zwi- schen 2012 und 2017 sogar um 19,6 Prozent auf derzeit 11,71 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.  Mit welcher Härte der angespannte Wohnungsmarkt in Karlsruhe besonders mittellosen Haushalten zusetzt, zeigt eindrücklich die Zahl der obdachlosenrechtlich untergebrachten Menschen in Karlsruhe, die innerhalb der letzten fünf Jahre (2011 bis 2016) um 146 Prozent von 235 auf 579 Personen gestiegen ist. Besonders bedenklich stimmt hierbei, dass auch im- mer häufiger Haushalte mit Kindern von Obdachlosigkeit bedroht sind.  Die von der empirica ag festgestellte zunehmende Unzufriedenheit von Haushalten mit Kin- dern mit dem knappen verfügbaren Wohnungsangebot für Familien in Karlsruhe lässt sich auch anhand der Bevölkerungsstatistik belegen. So stieg die Zahl der Nettoabwanderung von Karlsruhe in die Umlandgemeinden seit 2012 bis 2018 wieder auf jährlich durchschnittlich -550 Personen (vornehmlich Familien in der Gründungsphase) an, nachdem diese sogenannte Suburbanisierung Anfang der 2000er Jahre vollkommen zum Erliegen gekommen war. Insge- samt summieren sich der Wanderungsverluste von 2012 bis 2018 auf über -3.800 Personen. B2. Wie hoch schätzt die Verwaltung den tatsächlichen Wohnraumbedarf in Karlsru- he und wie kommt sie auf diese Zahlen? Die Verwaltung schätzt den Wohnraumbedarf in Karlsruhe für die nächsten 15 Jahre auf rund 18.000 bis 20.000 Wohnungen. Basis dieser Schätzungen sind der 8. Sachstandsbericht „Wohnen und Bauen in Karlsruhe 2015“ sowie die vorliegende Prognose der empirica ag. Im Jahr 2015 veröffentlichte die Verwaltung eine eigene Wohnungsbedarfsprognose für Karlsruhe. Das methodische Vorgehen sowie die Ergebnisse sind detailliert im 8. Sachstands- Ergänzende Erläuterungen Seite 3 bericht „Wohnen und Bauen in Karlsruhe 2015“ beschrieben. Basis der Berechnungen bilde- te die damals aktuelle Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamts für Karlsruhe aus dem Jahr 2014. Darauf aufbauend wurden verschiedene Annahmen zur künftigen Entwick- lung der Parameter Wohnungsbelegung, Leerstand und Wohnungsersatzbedarf getroffen. Die Prognose errechnete in der Variante „Ausgeglichener Wohnungsmarkt“, in der davon ausgegangen wird, dass so viel neuer Wohnraum entsteht, dass sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Karlsruhe etwas entspannt, einen Wohnungsbedarf zwischen 2015 und 2030 von rund +20.500 neuen Wohnungen. Die empirica ag kommt für Karlsruhe zu dem Ergebnis, dass sich der Bedarf an zusätzlichen neuen Wohnungen in Karlsruhe im Zeitraum zwischen 2016 bis 2035 auf etwa 18.100 Wohneinheiten summieren wird. Auch diese Wohnungsbedarfsberechnung basiert auf einer Bevölkerungsprognose. Über eine daran anschließende Haushalteprognose erfolgte dann schließlich eine Abschätzung der künftigen Wohnungs-nachfrage in Karlsruhe. Kurzfristig bis 2020 beziffern die Gutachter den Wohnungs-neubedarf auf etwa 1.100 Wohneinheiten pro Jahr. Mit jährlich etwa 1.300 neuen Wohnungen wird der mittelfristige Bedarf (2021-2025) noch etwas höher ausfallen. Erst im Zuge moderater Bevölkerungswachstumsraten sinkt der langfristige Bedarf (2026-2035) auf 600 bis 650 Wohnungen pro Jahr. C. Es steht außer Frage, dass für bestimmte Bevölkerungsgruppen, wie Alleinerziehen de, Schüler und Studenten, die Suche nach bezahlbarem Wohnraum schwierig ist. C1. Widerspricht die Verwaltung der Feststellung, dass immer höhere Baustandards bei Neubauten die Mieten eher erhöhen als senken? Nein, die Verwaltung widerspricht der oben genannten Feststellung nicht. Es ist allgemein anerkannt, dass hohe Baustandards die Baukosten und damit letztlich auch die Mieten in die Höhe treiben. Allerdings beruhen die meisten gesetzlichen Vorschriften zu einzuhaltenden Mindeststandards im Wohnungsbau nicht auf Vorgaben der Kommunalverwaltung bzw. der Kommunalparlamente. Die meisten Vorschriften hierzu stammen aus übergeordneten Lan- des- und Bundesgesetzen. Da bezahlbarer Wohnraum in den meisten deutschen Großstädten knapp ist, wird auf Lan- des- und Bundesebene bereits an mehreren Stellen darüber debattiert, ob und an welcher Stelle bisher vorgeschriebene Standards in der Bauausführung zurückgenommen werden können/sollen, um mehr Wohnungsangebote im bezahlbaren Segment auf den Markt zu bringen. Ein aktuelles Beispiel aus Baden-Württemberg hierzu ist die derzeit in Abstimmung befindliche Novellierung der Landesbauordnung, worüber im November 2018 ein Vertreter des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau des Landes Baden-Württemberg auf dem Akteurstreffen Wohnungsbau Karlsruhe referiert hat. In Karlsruhe selbst laufen derzeit Überlegungen den ansonsten üblichen Stellplatzschlüssel im neu aufzustellenden Bebauungsplan Zukunft-Nord von einem Parkplatz je Wohneinheit auf 0,75 Parkplätze je Wohneinheit zu reduzieren. Dadurch könnten Baukosten in erheblichem Umfang reduziert werden. C2. Wenn JA, auf welche Grundlage beruft sich die Verwaltung? Da Frage C1 mit NEIN beantwortet wurde, erübrigt sich die Frage C2. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 D. Wäre es nicht angebracht, zuerst neue Randgebiete zu erschließen, statt im Inneren nachzuverdichten? Falls die Verwaltung anderer Meinung ist, was sind die Gründe? Angesichts des in Frage B2 dargelegten künftigen Wohnungsbedarfs in Karlsruhe erscheint es dringend geboten, viele der zur Verfügung stehenden Wohnbauflächenpotentiale parallel und zeitnah zu erschließen. In der Konsequenz sollten sowohl Innenentwicklungspotenziale als auch Potentiale in den Randgebieten parallel erschlossen werden. Ein Blick auf die Baufertigstellun- gen in Karlsruhe seit 2006 zeigt, dass trotz der großen Konversionsgebiete in der Südstadt, in Neureut und in Knielingen sowie der Erschließung von Innenentwicklungspotenzialen die Zahl der neu gebauten Wohnungen mit rund 700 Wohnungen pro Jahr deutlich unter den prognos- tizierten Bedarfen lag.

Niederschrift 64. Plenarsitzung des Gemeinderates 14. Mai 2019, 13:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 53. Punkt 58 der Tagesordnung: Bedarf an neuem Wohnraum in Karlsruhe Gemeinsame Anfrage: FW, Schmitt (pl) Vorlage: 2019/0250 Beschluss: Kenntnisnahme Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 58 zur Behandlung auf und stellt fest, die Stel- lungnahme der Verwaltung liege vor, der Gemeinderat habe Kenntnis genommen. (Keine Wortmeldung) Zur Beurkundung: Die Schriftführerin Hauptamt – Ratsangelegenheiten – 11. Juni 2019