Vergabe von Grundstücken der Stadt Karlsruhe und ihrer Gesellschaften grundsätzlich im Erbbaurecht statt Verkauf

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2019/0135 Dez. 4 Vergabe von Grundstücken der Stadt und ihrer Gesellschaften grundsätzlich im Erbbaurecht statt Verkauf Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 19.03.2019 11 x vorberaten Ausschuss für Wirtschafts- förderung 02.04.2019 3 x vorberaten Gemeinderat 09.04.2019 10 x Beschlussantrag 1. Der Gemeinderat beschließt, weiterhin sowohl das Erbbaurecht als auch den Verkauf strategisch zu nutzen und - als Weiterentwicklung der bisherigen Handhabung – gemäß der in den ergänzenden Erläuterungen unter Ziffer 4 dargestellten Vorgehensweise spe- ziell bei zusammenhängenden Gebieten hinsichtlich der Vergabeform Erbbaurecht oder Verkauf situativ zu entscheiden. 2. Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, die Handhabung in anderen Kommunen und die Weiterentwicklung der Empfehlungen des Deutschen Städtetags zu verfolgen und bei einer wesentlichen Konkretisierung der Strategien bzw. Empfehlungen den Ge- meinderat erneut mit dieser Fragestellung zu befassen. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maß- nahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Fol- geerträge und Folgeeinsparungen) Ja Nein nicht bezifferbar; Höhe des Liquiditätszuflusses abhängig von Wahl der Instrumente Erbbaurecht oder Verkauf Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja Nein Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) Umschichtungen innerhalb des Dezernates Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu IQ-relevant X Nein Ja Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) X Nein Ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein X Ja abgestimmt mit KFG, Rheinhäfen, Volkswohnung im April 2018 Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Anlass: Antrag der KULT – Gemeinderatsfraktion vom 05.04.2018 mit dem Inhalt "Die Richtlinien zur Vergabe von städtischen Grundstücken werden wie folgt angepasst: Grundstücke der Stadt und ihrer Gesellschaften werden grundsätzlich nur noch im Rahmen eines langfristigen Erbbauver- trages vergeben. Sollten zwingende Gründe für einen Verkauf sprechen, ist das Abweichen vom Grundsatz dem Gemeinderat bzw. den Aufsichtsräten der Gesellschaften vor deren Entschei- dung darzustellen", im Gemeinderat am 15.05.2018 beraten und in den Wirtschaftsförde- rungsausschuss verwiesen. Einleitung Die Instrumente „Verkauf von Grundstücken“ und „Bestellung von Erbbaurechten“ haben spe- zifische Vor- und Nachteile. Zu differenzieren ist hierbei entsprechend den unterschiedlichen Nutzungszwecken, insbesondere Gewerbe, Wohnbebauung, Vereinsheime und Gemeinbedarf (Schulen, Kindergärten u.a.m.). Zunächst werden deshalb wesentliche Unterschiede und Ge- meinsamkeiten der beiden Instrumente dargestellt (Ziff. 1, aufgrund des Umfangs zusätzliche Ausführungen in separatem Anhang). Danach wird die aktuelle städtische Vergabepraxis (Ziff. 2) aufgezeigt und ein Einblick in die derzeitige interkommunale Diskussion gegeben (Ziffer 3). 1. Vergleich der Instrumente Erbbaurecht / Verkauf Erbbaurecht Verkauf Sicherung der Bauverpflichtung und Nutzungs- bindung: - Heimfallanspruch bei Verstoß (dauerhaft) - Vertragsstrafe (befristet auf 10 Jahre) Sicherung der Bauverpflichtung und Nut- zungsbindung: - Rückübertragungsanspruch bei Verstoß, (befristet auf 15 Jahre) - Vertragsstrafe (befristet auf 10 Jahre) Langfristiger Zugriff: - Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle auf Erb- baurecht (nicht bei 1-Fam.-Wohnhaus), (dauerhaft) Langfristiger Zugriff: - Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle auf Grundstück (nicht bei 1-Fam.-Wohnhaus), (dauerhaft) Bei gewerblicher Nutzung: Zustimmungsvorbehalt für Nutzungs- und Branchenänderung oder Erweiterung sowie Veräußerung, Vermietung, Verpachtung oder sonstige Drittüberlassung des Grundstücks oder eines Teils davon Bei Wohn- und Vereinsnutzung: Zustimmungsvorbehalt bei Veräußerung - Heimfallanspruch bei Verstoß (dauerhaft) Bei gewerblicher Nutzung: Zustimmungsvorbehalt für Nutzungs- und Branchenänderung oder -erweiterung so- wie Veräußerung, Bestellung eines Erbbau- rechts, Vermietung, Verpachtung oder sonstige Drittüberlassung des Grundstücks oder eines Teils davon (befristet auf 10 Jahre) Bei Wohnnutzung: Zustimmungsvorbehalt bei Veräußerung oder Drittnutzung - Rückübertragungsanspruch bei Verstoß (befristet auf 10 Jahre) Gewerbebetriebsbeschränkung (Verbot uner- laubter Nutzungen): - dinglicher Inhalt des Erbbaurechts (dauerhaft) Gewerbebetriebsbeschränkung (Verbot unerlaubter Nutzungen): - Dienstbarkeit im Grundbuch (dauerhaft) Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Wie aus vorstehender Tabelle ersichtlich, sind einerseits auch beim Erbbaurecht nur sehr beschränkt Einwirkungsmöglichkeiten während der Laufzeit gegeben. Andererseits sind beim Verkauf von Grundstücken ebenfalls rechtliche Instrumente gegeben, um die Grundstücksnutzung nach den städtischen Kriterien und Vorgaben langfristig zu steuern. Diese Instrumente werden schon bisher und auch weiterhin eingesetzt durch entsprechendes Vertragscontrolling. Die Vorteile des Erbbaurechts gegenüber dem Verkauf, dass die Nutzungs- bindungen während der gesamten Laufzeit bestehen bleiben und mit dem Ablauf des Erbbau- rechts über das Grundstück wieder verfügt werden kann, sind insbesondere mit folgenden Nachteilen verbunden: - kontinuierlicher Verwaltungsaufwand, - keine Zugriffsmöglichkeiten auf das Grundstück, solange kein Vertragsverstoß und kein Verkauf vorliegt, - Liquiditätsschwierigkeiten infolge geringerer Verkaufserlöse, - Gefahr der Abwanderung bzw. Nichtansiedlung von Unternehmen, die kein Erbbaurecht wünschen, - Bildung von Rückstellungen für Entschädigungszahlungen am Laufzeitende. Die weitere Vertiefung dieser Thematik ist im Anhang dargestellt. 2. Bisherige Handlungsweise im Konzern Stadt Karlsruhe 2.1 Städtische Gesellschaften An Flächen der KVVH GmbH im Rheinhafen werden nur Erbbaurechte bestellt. Kerngeschäft der Volkswohnung GmbH ist die Bereitstellung von Wohnraum auf Mietbasis. Verkauf von Wohnraum bzw. Gewerbeflächen ist nachrangig und dient in erster Linie der Kapi- talbeschaffung. Die Karlsruher Fächer GmbH vergibt ihre Grundstücke weder im Wege des Erbbaurechtes noch veräußert sie diese. Gegebenenfalls bebaut sie die Grundstücke selbst und überlässt Grundstücke bzw. Gebäude auf Mietbasis. 2.2 Stadt Karlsruhe Die Grundstückspolitik der Stadt Karlsruhe war und ist auf Langfristigkeit ausgerichtet. Schon in den vergangenen Jahrzehnten wurden die zum Kauf angebotenen Grundstücke i.d.R. erwor- ben, sofern sie die Aussicht auf eine spätere sinnvolle Verwendung für unterschiedlichste Nut- zungen – Wohnen, Gewerbe, Sport, Gemeinbedarf, ökologische Entwicklungsmöglichkeiten etc. – boten. Auch wurde gezielt und breitflächig Grunderwerb im Bereich künftiger Baugebie- te, insbesondere für Gewerbe- und Sportflächen getätigt. Weiter lässt sich die Stadt beim Ver- kauf von Gewerbe- und Geschosswohnungsbaugrundstücken vom Vertragspartner ein dingli- ches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle einräumen. In jedem Verkaufsfall hat die Stadt damit die Möglichkeit, durch Ausübung des Vorkaufsrechtes wieder in das Eigentum des Grundstücks bzw. des Erbbaurechts zu gelangen. In den vergangenen Jahren wird verstärkt die Ausübung des Vorkaufsrechts bei interessanten Objekten geprüft und im Einzelfall auch ausgesprochen bzw. es werden z.B. zur Sicherung städtebaulicher Ziele in Sanierungsgebieten Vereinbarungen mit Erwerbern getroffen. Auch möglichst spezifische Nutzungsverpflichtungen werden in den diversen Grundstücksverträgen vereinbart. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Bei der Vergabe von Grundstücken praktiziert die Stadt Karlsruhe seit Jahrzehnten das nachfol- gend dargestellte Vorgehen und berücksichtigt damit bereits das vom Deutschen Städtetag befürwortete nutzungsspezifische Vorgehen: Nutzungsart Vergabeart Wohnbebauung Wahlmöglichkeit der Käufer (meist Familien) bei Ein- /Zweifamilienhäuser sowie bei Investoren, wobei auch bei Reihenhaus- bebauung durch Bauträger der Verkauf des Grundstücks direkt an den Endnutzer erfolgt. Gewerbe i.d.R. Wahlmöglichkeit Ausnahmen: a) regional Hafengebiet und Großmarkt generell nur Vergabe im Wege des Erb- baurechts b) Nutzungsart: bei Parkhäusern und Tiefgaragen Erbbaurecht Vereinsheime und – hallen i.d.R. Erbbaurecht Gemeinbedarf (Kita, Schule, Pflegeheim) i.d.R. Erbbaurecht 3. Sachstand - Kommunaler Erfahrungsaustausch In zahlreichen Städten laufen aktuell Diskussionen über die Vergabepraxis. Um das Thema „Erbbaurechte“ der breiten kommunalen Praxis näher zu bringen und allgemein die Bedeutung des Instruments für eine aktive Bodenpolitik darzustellen, strebt die Fachkommission Liegen- schaften des Deutschen Städtetags an, eine Handlungsempfehlung zu erarbeiten und ist hierzu auch im Austausch mit weiteren Fachorganisationen, wie dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumord- nung sowie dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Eine solche abschließende Empfehlung wurde bislang – auch auf Grund der Komplexität der Materie und möglicher standortspezifischer Besonderheiten – nicht verabschiedet. Nach aktuellem Stand der Diskussion ist jedoch eine differenzierte Betrachtung nach Nutzungs- arten geboten, da die Nutzung wesentliche Auswirkungen auf die zentralen Eckpunkte des Erb- baurechts hat (z.B. Laufzeit, Entschädigungsvereinbarungen beim Zeitablauf des Erbbaurechts, Lebensdauer der zu errichtenden Gebäude etc.). Darüber hinaus beschäftigt sich der Deutsche Städtetag aktuell auch mit weiteren boden- und liegenschaftspolitischen Instrumenten wie ei- nem generellen gesetzlichen Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle. Auch in Baden-Württemberg werden in verschiedenen Kommunen die entsprechenden Themen erörtert. Wie die Verwaltung ermittelte, liegen derzeit jedoch beispielsweise weder in Stuttgart noch in Freiburg, Tübingen, Ulm oder Konstanz entsprechende abschließende Grundsatzent- scheidungen zur künftigen Grundstücksvergabe unter Berücksichtigung von Vor- und Nachtei- len der liegenschaftspolitischen Instrumente Verkauf oder Bestellung von Erbbaurechten vor. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 4. Fazit und Empfehlung zur Weiterentwicklung der bisherigen Praxis Die ausschließliche Bestellung von Erbbaurechten wäre ein einseitiger Fokus auf Wiederverwert- barkeit in der Regie der Stadt und würde z.B. im Bereich Gewerbe / Industrie zu einem Stand- ortnachteil führen, so lange nicht alle Städte und Gemeinden diese Praxis einführen. Es bleibt weiterhin festzuhalten, dass durch das Erbbaurecht keine neuen Bauflächen geschaffen werden. Auch besteht innerhalb der Laufzeit eines Erbbaurechts keine Zugriffsmöglichkeit, solange der Erbbauberechtigte sich vertragskonform verhält und das Erbbaurecht nicht verkauft. Im Hinblick auf die diversen Nutzungen und unterschiedlichen Interessenten (Privatpersonen, Vereine, Investoren, Betriebe u.a.m.) ist deshalb differenziert zu agieren. Die entsprechende bisherige Handhabung in Verbindung mit einer langfristigen Bodenvorratspolitik hat sich sowohl bei der Stadt als auch bei den Gesellschaften bewährt und soll deshalb grundsätzlich beibehal- ten werden. Aufgrund der erheblichen Auswirkungen auf die meist erbbauberechtigten Fami- lien im Segment „Wohnen – Ein-/Zweifamilienhaus“ i.V.m. der eher eingeschränkten strategi- schen Verwertbarkeit der Grundstücke, sollte an der Wahlmöglichkeit für diese Zielgruppe nach Auffassung der Verwaltung festgehalten werden. Bei der Vergabe von Flächen für Gemeinbe- darf, wie für Sportnutzungen werden i.d.R. bislang bereits ausschließlich Erbbaurechte bestellt. Denkbar wäre ein Versuch, die ausschließliche Bestellung von Erbbaurechten für ein bestimmtes Baugebiet oder auch ein größeres Geschosswohnungsbaugrundstück zu testen. Dies könnte beispielsweise im Bereich Gewerbe der noch unbebaute östliche Teilbereich des Technologie- parks oder ggfs. Wohnbauflächen im Bereich Zukunft Nord sein. Auch bei der Vergabe von größeren, zusammenhängenden Flächen, für die bereits Baurecht besteht oder die neu überplant werden, sowie bei Flächen, die aus strategischen Gründen lang- fristig im städtischen Grundstücksportfolio gehalten werden sollen (z.B. analog Großmarkt, Ha- fen), kann dies der Gemeinderat festlegen. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat | Ausschuss 1. Der Gemeinderat beschließt, weiterhin sowohl das Erbbaurecht als auch den Verkauf strategisch zu nutzen und - als Weiterentwicklung der bisherigen Handhabung – gemäß der in den ergänzenden Erläuterungen unter Ziffer 4 dargestellten Vorgehensweise spe- ziell bei zusammenhängenden Gebieten hinsichtlich der Vergabeform Erbbaurecht oder Verkauf situativ zu entscheiden. 2. Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, die Handhabung in anderen Kommunen und die Weiterentwicklung der Empfehlungen des Deutschen Städtetags zu verfolgen und bei einer wesentlichen Konkretisierung der Strategien bzw. Empfehlungen den Ge- meinderat erneut mit dieser Fragestellung zu befassen.

Anhang: Unterschiede und Gemeinsamkeiten Erbbaurecht und Verkauf 1. Erbbaurecht und Verkauf – Vor- und Nachteile Die Themen Gewerbeflächen- und Wohnraummangel, Stadtentwicklungsmöglichkeiten und genereller Flächenknappheit rücken bundesweit die beiden Instrumente Verkauf und Bestellung von Erbbaurechten als zwei Elemente einer aktiven Bodenpolitik in den Fokus. Sie haben beide finanzielle wie bodenpolitische Vor- und Nachteile. Während in den vergangenen Jahren die finanziellen Aspekte im Hinblick auf eine wirtschaftliche Verwertung und Verwaltung von Vermögen überwogen, wird zwischenzeitlich mehr und mehr das Augenmerk auf die Erhaltung kommunaler Handlungsmöglichkeiten gelegt. Kommunale Handlungsmöglichkeiten und Rahmenbedingungen Vorab ist festzuhalten, dass für die in der breiten Diskussion angestrebte Steuerungsmöglichkeit der Nutzungsbindung auch andere rechtliche Instrumente wie Planungsrecht, Festsetzung von Sanierungsgebieten, Städtebauliche Verträge, Vorkaufsrechte und Vereinbarung von Rückübertragungsvormerkungen bei Verletzung der Nutzungsverpflichtungen zur Verfügung stehen. a) Erbbaurecht und Verkauf - Zugriffsmöglichkeiten auf Grundstücke Die von der Stadt vereinbarten grundsätzlichen Laufzeiten betragen bei Vereinsgelände 30, Gewerbeflächen 50 und Wohnbauflächen 75 Jahre. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht. Für die Dauer des Erbbaurechts kann die Stadt daher nicht über ihr Grundeigentum verfügen. Lediglich wenn der Erbbauberechtigte erheblich gegen den Erbbauvertrag verstößt und die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, kann der sogenannte Heimfall ausgeübt werden. Beispiele hierfür wären Nichterfüllung der Bauverpflichtung, Nutzung nicht entsprechend dem vereinbarten Nutzungszweck, grobe Misswirtschaft oder erhebliche Erbbauzinsrückstände. Verkauft der Erbbauberechtigte während der vereinbarten Vertragslaufzeit das Erbbaurecht, besitzt die Stadt zum einen ein dinglich gesichertes Vorkaufsrecht am Erbbaurecht selbst und der Verkauf unterliegt zum andern dem Zustimmungsvorbehalt der Stadt als Erbbaurechtsausgeberin. Damit besteht grundsätzlich auch beim Erbbaurecht für einen generationenübergreifenden Zeitraum zunächst keine Zugriffsmöglichkeit auf das Grundstück. Insofern kann die aktuelle Flächenknappheit nicht durch eine Grundsatzentscheidung zur ausschließlichen Vergabe von kommunalen Grundstücken im Wege des Erbbaurechts verbessert werden und langfristig wären - nach Auffassung der Verwaltung - lediglich in Teilbereichen positive Effekte denkbar, sh. hierzu Lit. b). Nutzungsbindung / Rückübertragungsvormerkung Sowohl in Kaufverträgen als auch mit Bestellung des Erbbaurechts werden für städtische Grundstücke Nutzungsbindungen vereinbart. Bei Nichteinhaltung kann die Stadt im Falle des Verkaufs die Rückübertragung des Grundstücks verlangen bzw. beim Erbbaurecht den Heimfall geltend machen. Insbesondere bei der Vergabe von Gewerbegrundstücken wird damit Fehl- bzw. Umnutzungen der vorgesehenen Nutzung vorgebeugt. Nutzungsbindungen bei Verkäufen sind gemäß gültiger Rechtsprechung bis 20 Jahre möglich. Ein längerer Zeitraum würde einer gerichtlichen Prüfung nicht Stand halten. Unternehmen müssen langfristig gesehen zeitgemäß reagieren können und entwicklungsfähig bleiben. Dingliches Vorkaufsrecht Beim Abschluss von Erbbauverträgen, aber auch beim Verkauf von Gewerbe- und Geschosswohnungsbaugrundstücken lässt sich die Stadt vom Vertragspartner ein dingliches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle einräumen. In jedem Verkaufsfall hat die Stadt damit die Möglichkeit, durch Ausübung des Vorkaufsrechtes wieder in das Eigentum des Grundstücks bzw. des Erbbaurechts zu gelangen. In den vergangenen vier Jahren wurde verstärkt die Ausübung des Vorkaufsrechts bei interessanten Objekten geprüft und im Einzelfall auch ausgesprochen. b) Rahmenbedingungen der Nutzungsmöglichkeiten bei Beendigung des Erbbaurechts Während bei Kaufverträgen das städtische Eigentum am Grundstück dauerhaft aufgegeben wird, besteht nach Beendigung eines Erbbaurechts die Möglichkeit, die Nutzung des Grundstücks neu zu definieren. Generell gibt es drei Möglichkeiten ein Erbbaurecht zu beenden: durch I. Zeitablauf II. Heimfall - bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzung - III. Abschluss eines einvernehmlichen, notariell beurkundeten Aufhebungsvertrags Nicht nur diese unterschiedlichen Wege der Beendigung, sondern weitere Parameter, insbesondere IV. Lage, Größe und Zuschnitt V. bauordnungsrechtliche und bauplanerische Rahmenbedingungen VI. vereinbarter Nutzungszweck sowie VII. weitere Vertragskonditionen wie z.B. Entschädigungsregelungen für die Bauwerke, aber auch VIII. eine gewisse soziale – wenn auch nicht rechtliche – Verantwortung für die bisherigen Erbbauberechtigten, insbesondere bei Wohnnutzungen und Gemeinbedarfseinrichtungen haben erheblichen Einfluss auf die Gestaltungsmöglichkeiten der Stadt als Grundstückseigentümer und unterschiedliche finanzielle Auswirkungen für Erbbaurechtsausgeber und Erbbaurechtsnehmer. Die Vielzahl der o.g. Einflussgrößen spiegelt die Komplexität der Thematik wider. Insofern kann hier keine abschließende Ausarbeitung möglicher Fallkonstellationen erfolgen, sondern lediglich ein Einblick mittels Fallbeispielen anhand der verschiedenen Nutzungen gegeben werden. Fallbeispiel a - Wohnnutzung Ein-/Zweifamilienhaus: Eckdaten: Erbbauberechtigte i.d.R. Familien; kleineres Grundstück im allgemeinen Wohngebiet; ohne Bezug zu weiteren, größeren Flächen im Verfügungsbereich der Stadt; Beendigung durch Zeitablauf bzw. Aufhebung des Erbbaurechts mittels Kaufvertrag bei Erwerb des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten. Einschätzung: Nutzungszweck, Lage und Größe sind ausschlaggebende Determinanten, Grundstück kann kaum einer sinnhaften Nutzung außerhalb des bestehenden Planungs- und Bauordnungsrechts zugeführt werden. Eine Ablehnung der Verlängerung des Erbbaurechts bzw. die Entscheidung, das Grundstück nicht an den Erbbauberechtigten zu veräußern, hat starken sozialen und finanziellen Einfluss auf die erbbauberechtigte Familie. Selbst wenn es mehrere städtische Grundstücke mit Erbbaurechten in diesem Gebiet gibt, erfolgt das Auslaufen der Erbbaurechte nach Zeitablauf in der Regel nicht gleichzeitig. Auch kann es über die Zeit des Erbbaurechts hinweg zu unterschiedlichen Regelungen hinsichtlich der Vertragslaufzeit kommen (z.B. Verlängerung im Rahmen notwendiger Investitionen). Von daher gibt es auch keinen einheitlich planbaren Zugriff auf ein bestimmtes Gebiet. Es müssten Interimsnutzung und -lösungen gefunden, verwaltet und finanziert werden. Fallbeispiel b - Wohnnutzung Geschosswohnungsbau: Eckdaten: Erbbauberechtigter Investor / Wohnungsunternehmen; ggfls. anschließende Aufteilung nach WEG als Wohnungserbbaurechte; größeres Grundstück; Beendigung durch Zeitablauf. Einschätzung: Bei der Variante mit Wohnungserbbaurechten besteht - nach Auffassung der Verwaltung – bei einer Auflösung des Erbbaurechts große Auswirkung auf die einzelnen Berechtigten hinsichtlich finanzieller und sozialer Aspekte. Bei der Aufhebung oder beim Auslaufen eines Erbbaurechts mit einem Investor als Erbbauberechtigtem ist insbesondere zu beachten, dass die Stadt damit Rechtsnachfolgerin für die Vermietung sowie die Instandhaltung und Instandsetzung wird. Dies bringt u.U. variable, nicht im Vorfeld kalkulierbare Folgekosten mit sich. Der Objektzustand zum Zeitpunkt des Übergangs in die Verantwortung der Stadt ist hier insbesondere zu beachten. Ggfs. sind rechtzeitig Rückstellungen zu bilden. Fallbeispiel c – Gewerbebetrieb Einschätzung: Bei Grundstücksverhandlungen mit Unternehmen steht häufig die Verlagerung des Unternehmens nach bzw. von Karlsruhe im Raum. In den vergangenen Jahren wurden insbesondere auch auf Grund der Zinsen am Kapitalmarkt keine gewerblichen Erbbaurechte nachgefragt. Kann nach Fassung eines Grundsatzbeschlusses dann ein Grundstück nicht wunschgemäß verkauft, sondern nur im Wege des Erbbaurechts vergeben werden, muss mit dem Scheitern der Verhandlungen und in der Folge mit dem Verlust der bisherigen bzw. zu erwartenden Gewerbesteuereinnahmen sowie dem Verlust bzw. der Nichtansiedlung von Arbeitsplätzen gerechnet werden. Dies hat Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt. Damit unterscheidet sich die Stadt von anderen Erbbaurechtsausgebern (wie z.B. Kirchen), die diesbezüglich keine Wechselwirkung haben. Nachdem Flächen für Vereinsheime und für Gemeinbedarf wie Kindertagesstätte / Pflegeheim bereits i.d.R. im Wege des Erbbaurechts vergeben werden und die Praxis damit bekannt ist, wird auf Ausführungen hierzu an dieser Stelle verzichtet. c) Verschiedene finanzielle Aspekte Verkauf I. Aufgabe des kommunalen Grundvermögens. II. Der Grundstückskaufpreis wird einmalig im Investitionshaushalt vereinnahmt. III. Für im Kaufvertrag vereinbarte Regelungen sind ggfs. entsprechende Rückstellungen zu bilden. IV. Vertragscontrolling zur Überwachung der vertraglichen Bestimmungen. Bestellung von Erbbaurechten I. Erhalt des kommunalen Grundvermögens. II. Regelmäßige und planbare Einnahmen durch die Erbbauzinsen im Ergebnishaushalt. Sicherung der laufenden Einnahmen durch dingliche Vereinbarung der Zwangsversteigerungsfestigkeit des Erbbauzinses. III. Durch Wertsicherungsklauseln nimmt das Erbbaurecht bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung durch die Veränderungen der entsprechenden Preisindizes an möglichen Wertentwicklungen teil. IV. Der Erbbauzins kann auch kapitalisiert als Einmalzahlung geleistet werden, dann nimmt der Erbbauzins nicht mehr an der Wertentwicklung teil -> geringerer Verwaltungsaufwand, da Anpassung des Erbbauzinses entfällt. V. Steigerung des Bodenwertes bei entsprechender Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt (kommt aber erst nach Ablauf des Erbbaurechts zum Tragen). VI. Bildung von Rückstellungen für Entschädigungszahlungen an den Erbbauberechtigten für bauliche Anlagen bei Zeitablauf des Erbbaurechts entsprechend der vertraglich vereinbarten Konditionen (Kalkulation möglicher, künftiger Verpflichtungen). VII. Bei Ablauf oder vorzeitiger Beendigung von Erbbaurechten stellt sich die Frage nach dem Umgang mit - möglicherweise maroden oder nicht verwertbaren - Gebäuden. Dadurch können Abbruchkosten in nicht unerheblicher Höhe auf die Stadt zukommen. Auch für diese müssten Rückstellungen gebildet werden. Das gleiche gilt für Untergrundbelastungen: Bei einer Weiterverwertung des Grundstücks werden an die Stadt strengere Maßstäbe hinsichtlich Baureifmachung angelegt als auf dem privaten Markt. Gerade im gewerblichen Sektor besteht das Risiko, dass - sofern der Erbbauberechtigte Verursacher ist - kein Ersatz von diesem erlangt werden kann, wenn der Grund für die Beendigung des Erbbaurechts in Zahlungsschwierigkeiten liegt. VIII. Über die Höhe der Entschädigung für Bauwerke können Streitigkeiten entstehen, wenn das Gutachten des Gutachterausschusses nicht akzeptiert wird. IX. Der Zeitrahmen ab Beendigung der Nutzung über Beendigung des Erbbaurechts, Einigung über Entschädigung, Freimachung des Grundstücks bis zur erneuten Zurverfügungstellung auf dem Markt kann einige Jahre in Anspruch nehmen; hierdurch sind Interimsnutzungen und Verwaltungstätigkeiten erforderlich. X. Während der Laufzeit des Erbbaurechts besteht ein kontinuierlicher Verwaltungsaufwand: Anpassung des Erbbauzinses, Erteilung von Zustimmungen, dauerhafte Kontrolle des Vertragsverhältnisses um beispielsweise Einflussnahmemöglichkeiten sicherzustellen (z.B. Weiterverkauf, Einhaltung der Nutzungsbindung), aber auch Überwachung der Einhaltung der Pflichten des Erbbauberechtigten, möglicherweise Zwang zur Anpassung des Erbbauzinses zur Abwendung eines (unrentablen) Heimfalls. XI. Sollte die Ausübung des Heimfalls unwirtschaftlich sein, kann eruiert werden, ob die Zwangsversteigerung abgewartet/betrieben werden sollte (insbesondere, wenn der Erbbauzins zwangsversteigerungsfest vereinbart wurde) -> Einzelfallprüfung. XII. Unter spezifischen Voraussetzungen kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass der Grundstückseigentümer für Verpflichtungen des Erbbauberechtigen herangezogen wird (valutierte Grundschulden, Altlasten). XIII. Je nach Vertragskonstellation entstehen bei der Bestellung von Erbbaurechten Betriebe gewerblicher Art, die eine Steuerpflicht (z.B. bei Parkhäusern) auslösen. XIV. Eine wichtige Einnahmequelle der Stadt ist die Gewerbesteuer. Bei Grundstücksverhandlungen mit Unternehmen steht häufig die Verlagerung des Unternehmens nach bzw. von Karlsruhe im Raum. Kann dann das Grundstück nicht wunschgemäß verkauft, sondern nur im Wege des Erbbaurechts vergeben werden, muss mit dem Scheitern der Verhandlungen und in der Folge mit dem Verlust der bisherigen bzw. zu erwartenden Gewerbesteuereinnahmen gerechnet werden. XV. Bei dem derzeitigen Verhältnis von Kapitalmarkt- zu Erbbauzinsen, die bei 6 % liegen, könnte die Beschränkung der Grundstücksvergabe auf das Erbbaurecht zur Abkehr von ansiedlungswilligen Unternehmen vom Standort Karlsruhe führen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Höhe des Erbbauzinssatzes aufgrund der langen Laufzeit des Erbbaurechtes von mehreren Jahrzehnten als Mischkalkulation voraussichtliche Schwankungen des Zinsniveaus ausgleicht.

Niederschrift 63. Plenarsitzung des Gemeinderates 9. April 2019, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 12. Punkt 10 der Tagesordnung: Vergabe von Grundstücken der Stadt und ihrer Ge- sellschaften grundsätzlich im Erbbaurecht statt Verkauf Vorlage: 2019/0135 dazu: Kein Verkauf von städtischen Wohnobjekten Antrag: GRÜNE Vorlage: 2019/0178 Gemeinsamer Änderungsantrag: GRÜNE, KULT Vorlage: 2019/0348 Änderungsantrag: FÜR Karlsruhe Vorlage: 2019/0376 Beschluss: 1. Der Gemeinderat beschließt, weiterhin sowohl das Erbbaurecht als auch den Ver- kauf strategisch zu nutzen und - als Weiterentwicklung der bisherigen Handhabung – gemäß der in den ergänzenden Erläuterungen unter Ziffer 4 dargestellten Vorge- hensweise speziell bei zusammenhängenden Gebieten hinsichtlich der Vergabeform Erbbaurecht oder Verkauf situativ zu entscheiden. 2. Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, die Handhabung in anderen Kommu- nen und die Weiterentwicklung der Empfehlungen des Deutschen Städtetags zu verfolgen und bei einer wesentlichen Konkretisierung der Strategien bzw. Empfeh- lungen den Gemeinderat erneut mit dieser Fragestellung zu befassen. Abstimmungsergebnis: Beschlussvorlage: Bei 41 Ja-Stimmen und 5 Nein-Stimmen mehrheitlich zugestimmt Antrag GRÜNE: Ziffer 1 bei 17 Ja-Stimmen und 29 Nein-Stimmen mehrheitlich abge- lehnt Ziffer 2 bei 17 Ja-Stimmen und 29 Nein-Stimmen mehrheitlich abge- lehnt Ziffer 3 erledigt – 2 – Änderungsantrag GRÜNE, KULT: Ziffer 1 a bei 17 Ja-Stimmen und 29 Nein-Stimmen mehrheitlich abgelehnt Ziffer 1 b bei 17 Ja-Stimmen und 29 Nein-Stimmen mehrheitlich abgelehnt Änderungsantrag FÜR Karlsruhe: zurückgezogen Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 10 zur Behandlung auf, verweist auf die er- folgte Vorberatung im Hauptausschuss und Ausschuss für Wirtschaftsförderung sowie auf die vorliegende Stellungnahme der Verwaltung: Das ist die Übernahme eines Titels, der sich nicht 1 : 1 mit dem Inhalt deckt. Das haben wir im Hauptausschuss schon festgestellt. Stadtrat Dr. Heilgeist (CDU): Die CDU-Fraktion stimmt der Vorlage zu und kann sich auch mit der von der Stadt angeführten Begründung identifizieren, nämlich dass die Frage Erbbaurecht oder Verkauf strategisch genutzt werden soll. Denn wir müssen auch betrach- ten, dass wir nicht aus einer Position der Stärker heraus verhandeln, sondern auch interes- siert daran sind, dass wir Gewerbegebiete an Unternehmen verkaufen können, damit die sich in Karlsruhe ansiedeln und somit die Ansiedlung als solches im Vordergrund steht. Wenn wir jetzt festlegen, dass grundsätzlich diese Möglichkeit nicht genutzt werden soll, sondern man sich darauf versteift, nur Erbbaurecht zu machen, wird man sicherlich we- sentliche Unternehmen für Karlsruhe nicht gewinnen können. Die Vergangenheit hat es gezeigt, dass die Unternehmen aus verschiedensten Gründen, sei es aus Beleihungsgrün- den von den Banken, daran interessiert sind, dass sie ein Grundstück kaufen können und nicht nur im Erbbaurecht haben. Natürlich ist das Argument, dass beim Erbbaurecht das Grundstück wieder einmal an die Stadt zurückfallen kann, gegeben. Das ist richtig. Das kann es aber auch, wenn es zurückgekauft wird von der Stadt. Im Übrigen ist, wenn ein Grundstück verkauft wird, doch ein Kaufpreis zu entrichten, der der Stadt zufließt, wäh- rend beim Erbbaurecht der Stadt zunächst nur die laufenden Erbbauzinsen im Laufe der 99 oder 50 Jahre zufließen. Kurz und gut, wir bleiben bei der Vorlage der Stadt und stimmen dem Antrag zu. Stadtrat Hermanns (SPD): Auch die SPD-Fraktion bedankt sich für die ausführliche und sehr informative und differenzierte Vorlage der Verwaltung und wird der Vorlage der Ver- waltung zustimmen. Was uns etwas bewegt hat – müssen wir gestehen -, ist, dass man natürlich eine sehr hohe Verantwortung trägt. Der Kollege Dr. Heilgeist hat aus unserer Sicht hier sehr viele, sehr valide Argumentationen vorgebracht. Ich will jetzt noch etwas einbringen, das eigentlich meine Erwartungshaltung wäre. Bevor man eine so weitreichen- de grundlegende Veränderung der Handlungsfähigkeit der Stadt insbesondere im gewerb- lichen Bereich fordert, hätte man sich vielleicht vorher mit den Gewerbetreibenden einmal abstimmen können. Wir müssen uns bewusst sein, dass wir natürlich im Umfeld, im Um- land durchaus auch attraktive Kommunen haben, die nur darauf warten, dass sie unsere Unternehmen anlocken können mit entsprechenden Grundstücken. Deswegen fanden wir auch die Vorlage sehr dezidiert, dass es nämlich im gesamten Städtetagbereich unter- schiedliche Studien gibt und man durchaus erst einmal abwarten sollte, was denn die Ge- samtergebnisse sind, um da auch wiederum eine differenzierte Betrachtung einnehmen zu können. Denn wir müssen diesen Einsatz des Erbbaurechts sehr genau betrachten und von – 3 – Fall zu Fall entscheiden. Von daher kann man nicht eine Grundsatzentscheidung für oder wider treffen. Also, noch einmal zusammengefasst, wir würden uns hier ein bisschen mehr wirtschaftli- chen Sachverstand wünschen. Wir stimmen der Vorlage der Verwaltung zu. Stadtrat Konrad (GRÜNE): Karlsruhe ist attraktiv. Karlsruhe ist attraktiv für Gewerbetrei- bende, Karlsruhe ist attraktiv für Leute, die hier wohnen möchten, für Leute, die hier arbei- ten möchten. Dadurch entsteht eine Konkurrenzsituation um den Raum, den wir haben, um die Fläche. Bereits in einem Bundesverfassungsgerichtsurteil von 1967 heißt es, dass die Fläche nun einmal begrenzt ist und lebensnotwendig und deshalb nicht alleine den Regeln des Marktes unterworfen werden kann. Verkaufen wir jetzt Flächen, dann haben wir für 20 Jahre höchstens – so die Vorlagen – eine Nutzungsbindung, die wir festschreiben können. Und wir haben unsere Bebauungs- pläne. Wirklich viel an der Situation ändert es aber nichts. Denn die Preise steigen trotzdem weiter. Insgesamt können wir keinen Einfluss auf die Stadtentwicklung nehmen. Da gab es jetzt auch, als es eine ewige Nutzungsbindung für sozialen Wohnraum geben sollte, ein BGH-Urteil, das explizit darauf verweist. Es darf das nicht geben im Verkaufsfalle. Man kann nicht für eine bestimmte Zeit das fördern und am Ende aber dem Förderungsemp- fänger abverlangen, auf ewig sich zu binden, sozialen Wohnraum zu schaffen. Aber in der Begründung des Senates des Bundesgerichtshofs wird auch explizit auf die Möglichkeit des Erbbaurechts hingewiesen. Die sollten wir nutzen. Denn wenn wir verkaufen und zurückkaufen müssen, wird es zu teuer für die Stadt. Wir können die Preise, die am Markt erzielt werden mit Flächen, häufig nicht zahlen. Das ist bei Erbbaurecht anders, weil uns das Grundstück noch gehört. Worum müssen wir uns küm- mern? Wir müssen uns um die Gebäude kümmern, die dort noch herumstehen, diese ent- weder erwerben oder, falls sie in marodem Zustand sind, abreißen. Aber das ist überhaupt nicht das Ziel. Wir wollen, dass die Fläche weiter genutzt wird, auch von den gleichen Leu- ten. Wir wollen unseren Einfluss nicht aufgeben. Wir wollen weiterhin einen Einfluss darauf nehmen, was passiert auf der Fläche. Denn das ist die Fläche, auf der die Stadtgesellschaft lebt. Wir wollen, dass die Stadtgesellschaft zusammen mit der Politik auch weiterhin die Entscheidung trifft, wie soll unsere Fläche genutzt werden, wie teilen wir die städtischen Flächen untereinander auf. Was müssen wir haben, um hier ein gutes Leben führen zu können? Um das machen zu können, brauchen wir so viele Flächen wie möglich in städti- scher Hand. Genau das fordern wir an dieser Stelle. Stadtrat Høyem (FDP): Man kann die politische Auffassung haben, dass Grundstücke immer öffentliches Eigentum bleiben sollen. Das ist nicht notwendigerweise eine sozialisti- sche Denkweise, wo Privateigentum immer mit Misstrauen und Skepsis betrachtet wird. Aber, wenn der Vorschlag gerade von den GRÜNEN kommt, die in Berlin eine Vergesell- schaftung von Grund und Boden wünschen, hat es doch für Privateigentümer ein „Ge- schmäckle“. Es kann doch auch ganz praktisch und nicht ideologisch sein. Auf den größten Inseln der Welt – so groß wie Europa – existiert keine Möglichkeit, Grundstücke zu kaufen. Man kann ein Haus bauen als sein Eigentum in einer Art Erbbaurecht. Aber das Grundstück bleibt in öffentlicher Hand. Das hat mit Tradition und Entwicklung zu tun. Aber diese Insel hat nicht Ettlingen oder Stutensee als Nachbarn. Wenn private Investoren bauen, wün- schen sie auch Zukunftssicherung für die kommenden Generationen. Gerade hier in Ba- – 4 – den-Württemberg mit so unglaublich vielen Familienunternehmen hat man diesen genera- tionsübergreifenden Wunsch. Deshalb will man wahrscheinlich das unsichere Erbbaurecht vermeiden und lieber ein Grundstück in einer Nachbarkommune kaufen, als in Karlsruhe mit zeitbegrenzter Unsicherheit ein Erbbaurecht zu akzeptieren. Wir finden die Beschlussvorlage der Verwaltung sehr klar und sehr detailliert – wirklich ein Lob – sowohl in der Darstellung als auch in der Argumentation, als auch in der Konklusion. Diese Konklusion findet man in dem kleinen Wort – ganz klein, aber ganz wichtig – situa- tiv. Gerade so soll eine verantwortliche, nicht ideologische Verwaltung argumentieren und handeln. Stadtrat Lancier (KULT): Die Vorlage der Stadt geht auf unseren Antrag vom vergange- nen Jahr zurück. Damals war der Titel noch so gemeint, wie er heute noch zu lesen ist. Das, was die Verwaltung uns nun vorlegt, ist aber das glatte Gegenteil der darin beschrie- benen Absichten. Ich hoffe, die Vertreter der Medien haben das auch gemerkt. Es ist sicher kein Etikettenschwindel beabsichtigt, aber die Vorlage sagt nun einmal schlicht, die Stadt will weitermachen wie bisher. Und das soll der Gemeinderat dann auch so festlegen. Wir von KULT haben eine abweichende Vorstellung. Die Vergabe soll in den Standartverträgen immer nur mit Erbpacht angeboten werden. Die Erwartungshaltung der Unternehmer oder Wohnbaubeabsichtigten soll nicht sein, dass sie Eigentum erwerben und über kurz oder lang – 20 Jahre maximal – machen können, was sie wollen. Wie in der Vorlage erwähnt, ergäbe sich gegebenenfalls bei Erbpacht auch ein sogenanntes Heimfallrecht. Das gibt es bei gekauften Grundstücken so nicht. Ein Vorteil, den wir nicht missen wollen. Was die Vorlage komplett verschweigt, ist die bei Erbpacht bestehende Möglichkeit zur Neuverhandlung im Interesse der Stadt und des Pächters und eben auch noch während der Laufzeit des Pachtvertrags. Anders als bei verkauftem Gelände sitzt die Stadt als Verhand- lungspartner immer mit am Tisch und wedelt nicht etwa nur aus dem Hintergrund mit ih- rem Vorkaufsrecht, während sich vorne die Pokerchips immer höher stapeln. Die Stadt- kämmerei hat ein erhebliches Interesse am Verkauf genannt, gerade in Zeiten der hohen Grundstückspreise. Was nicht gesagt wird, ist, dass die Stadt in der Zeit selbst aber auch von der guten Konjunktur profitiert, die Kämmerei daher eigentlich keinen Grund für be- sonders hohe Verkaufserlöse hat. Woran die Stadt aber Interesse haben muss, ist, dass auf- strebende Firmen hier eine Heimat finden und diese Unternehmen bei Wachstum dann auch in der Stadt bleiben. Ein kleiner Umzug in der Stadt von einem Erbpachtgelände zum nächsten wäre da leichter zu stemmen und zu entscheiden, auch von Seiten der Stadt, als dass die Firma sich für ein teureres, größeres Gelände innerhalb der Stadt entscheiden wird und sich eines erst einmal besorgen muss. Die Stadt muss sich im Interesse der Gesamtbevölkerung in der Gesamtwirtschaft entwi- ckeln. Da muss insbesondere auch der Gefahr begegnet werden, dass einzelne sehr finanz- starke Akteure sich aus dem großen Ganzen verabschieden können. Der juristische Weg sollte möglichst immer nur das letzte, aber schon gar nicht nur das einzige Mittel sein, das der Stadt bei galoppierenden Preisen bleibt. Die Diskussion um Enteignung in Berlin zeigt, welche schlimmstmögliche Entwicklung passieren kann. Das Gelände einer Spedition am Karlsruher Westbahnhof zeigt, dass sich die Stadt insbesondere in kritischen Zeiten der Grundstücksspekulationsblasen nicht mehr am Rennen gegen Banken und ähnliche Unter- nehmen beteiligen kann. Das Vorkaufsrecht wird bei solchen Preisen schlicht zur hilflosen Floskel. Wir sind es der nächsten Generation, sogar schon dem nächsten Gemeinderat – 5 – schuldig, dass sie maximale Handlungsfreiheit haben. Wir bitten daher die CDU und die SPD, ihre Haltung noch einmal zu überdenken. Stadtrat Fostiropoulos (Die Linke): Lieber Kollege Høyem von der FDP, ich muss viel- leicht ein paar Dinge richtig stellen, vielleicht auch informieren. Zunächst ist es so, dass in Berlin viele Berlinerinnen und Berliner, darunter auch die GRÜNEN und die Linken gemein- sam diese Forderung aufgestellt haben, von Wohnungsbaugesellschaften, die mehr als 3.000 Wohnungen haben, eben diese zu übernehmen, zu vergesellschaften, weil es dort ein Problem mit den Mieten gibt. Wenn wir es nur dem freien Markt überlassen, dann er- füllen wir nicht das Grundgesetz, Kollege Høyem. Im Grundgesetz, Artikel 4, steht, dass Eigentum verpflichtet. Bei einem könnten wir uns einig sein, dass kommerzielle Woh- nungsbaugesellschaften ihrem Profit verpflichtet sind und nicht dem Gemeinwohl. Das kann nur die öffentliche Hand in die Hand nehmen und entsprechend handeln. Wenn man auch noch den Antrag der GRÜNEN und der KULT für heute genau liest – das unterstützen wir als Linke hier im Gemeinderat -, dann steht drin, in begründeten Aus- nahmefällen beschließt der Gemeinderat, auch einmal ein Grundstück verkaufen zu kön- nen. Es ist ja nicht ausgeschlossen worden. Aber wir haben im Moment gerade umgekehrt ein Problem. Wir haben nicht genug bezahlbaren Wohnraum. Wir diskutieren das seit 15 Jahren. Wir sehen seit 15 Jahren, was auf uns zukommt. Wir haben nicht gehandelt, bun- desweit nicht und nicht in Karlsruhe. Deshalb muss man jetzt auch einmal die Prioritäten verändern. Die können Sie später wieder ändern. Aber im Moment handeln wir. Wir sollten nicht dogmatisch mit Beschlüssen umgehen. Deswegen finden wir den Antrag richtig, dass wir jetzt so handeln und Wohnraum schaffen. Ich möchte noch einmal darauf hinweisen und auch die frühere Erste Bürgermeisterin Mer- gen zitieren aus dem Ausschuss für Wirtschaftsförderung, dem einige von uns und auch ich, angehöre. Sie hat gesagt, moderne Unternehmen, vor allem in der Digitalisierungs- branche investieren nicht in Beton. Denen geht es nicht um Grundstücke kaufen, Gebäude kaufen. Die wollen etwas anmieten, um das Geschäft zu machen, d. h., wir müssen nicht unbedingt Gebäude und Grundstücke verkaufen, um neue, moderne Unternehmen anzu- siedeln. Das geht in der modernen Welt ein Stück weit anders. Wir wollen Technologiere- gion sein. Der Kollege vom Cyberform wird sich jetzt gleich melden. Als Technologieregion sollten wir auch diese Möglichkeit schaffen. Aber wir sollten ein bisschen die Kontrolle über unsere Grundstücke und Immobilien halten. Wir diskutieren in Bezug auf den Wohn- raum ständig, wir haben nicht genug Grundstücke, nicht genug Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen. Also, warum schaffen wir ihn denn nicht? Warum holen wir uns nicht sogar Grundstücke zurück? Darüber hinaus sollten wir auch mit der Region zusammenarbeiten. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Es wurden viele Argumente ausgetauscht, pro und contra. Eine Sache, die uns wichtig ist: Wenn wir junge Unternehmen ansiedeln wollen, dann ist es für die sinnvoll, wenn sie nicht den Kaufpreis auch noch bezahlen müssen, in einer Phase, wo sie ihr Unternehmen erst noch aufbauen. Das spricht natürlich dafür, dass man nicht von ihnen verlangt, dass sie kaufen, sondern dass sie es in Erbpacht bekommen können. Das Problem, da wir derzeit haben, ist, dass die Zinsen sehr niedrig sind. Das heißt, man müsste die Erbpacht so abändern, dass die Pacht sich nach den üblichen Zinsen richtet. Der Nachteil im Moment beispielsweise für Familien, die ein Haus bauen wollen, ist, dass sie über die Erbpacht im Moment mehr bezahlen müssten, als sie bei der Bank bezahlen müss- ten für ein entsprechendes Darlehen. Das ist eigentlich das Hauptproblem. Ansonsten wäre – 6 – nämlich allen mit der Erbpachtsituation geholfen. Wir tendieren zurzeit eher dazu, für die Erbpacht zu stimmen, einfach aus den genannten Gründen mit dem immer knapper wer- denden Platz bei uns in der Stadt. Stadtrat Kalmbach (FÜR Karlsruhe): Grundsätzlich gehen wir mit der Antwort der Stadtverwaltung konform. So lange nicht das ganze Umfeld der Umgehend die gleichen Bedingungen hat wie wir, macht es keinen Sinn, einseitig etwas zu tun. Aber, die unter Ziffer 4 genannten Voraussetzungen sind nicht abgebildet in dem Text. Da heißt es bei- spielsweise, denkbar wäre ein Versuch, die ausschließliche Bestellung von Erbbaurechten für ein bestimmtes Baugebiet und ein größeres Geschosswohnungsbaugrundstück zu tes- ten. Das kommt jetzt nicht so direkt darin vor. Wenn das wirklich so gemeint ist, dann würde ich gerne wissen, welches Grundstück könnte das sein. Wo fangen wir an? Es wird zwar der Hafen erwähnt, aber das ist mir doch zu dünn. Wenn das gewährleistet wäre, dass es weiter vorangebracht wird, dass wirklich zusammenhängende Grundstücke in Erb- baurecht weitergegeben werden, sozusagen als Versuchsballon, dann wären wir bei dem ursprünglichen Text der Verwaltungsvorlage dabei. Im anderen Fall würden wir auf unseren Text bestehen. Stadtrat Schmitt (pl): Da es heute vereinzelt schon recht lustig hier zuging, möchte ich auch einen Beitrag dazu leisten und etwas zum Änderungsantrag der GRÜNEN sagen. Da steht unter anderem, ich zitiere: Wollen wir immer stärkeren Flächenverbrauch vermeiden, gilt es außerdem, Flächen möglichst effizient zu nutzen. – Zitat Ende. So denken übrigens auch die Freunde der Massentierhaltung. Aber da sind die GRÜNEN dann ganz anderer Meinung. Das Argument Flächenverbrauch vermeiden kommt bei den GRÜNEN bei allen möglichen Themen vor, bei den Rahmenplänen, bei der Rheinbrücke oder dem Anschluss des Ölkreuzes an die B 36, um nur drei zu nennen. Interessant ist dabei immer, dass dort nie steht, warum man den Flächenverbrauch vermeiden möchte. Ein Punkt, der mich sehr interessieren würde. Mich würde auch interessieren, für wen oder was möchten Sie denn diese Flächen aufheben. Wenn man immer so gedacht hätte, würden alle Städte dieser Welt heute aussehen, wie New York, oder noch schlimmer, wie Hongkong. Wenn ich dort bin, brauche ich anschließend eine Woche Urlaub, um mich davon zu erholen. Unser Baubürgermeister hat vor einigen Wochen für die Waldstadt die Devise ausgegeben: Mutig in die Höhe wachsen. Dem würde ich dann doch gerne ein Mutig für in die Breite wachsen entgegenstellen. Denn wenn man die Bürger fragen würde, bin ich der festen Überzeugung, dass die Mehrheit der Karlsruher lieber mutig in die Breite wachsen würde, zumindest, was die Stadt angeht. Was sind denn die Gründe der Karlsruher GRÜNEN? Seit ich hier im Gemeinderat bin, haben Sie diese nie konkretisiert. Insofern kann ich nur speku- lieren und das anführen, was ich in Zeitungen lese. Eine sehr beliebte Begründung sind die immer heißer werdenden Sommer. Wenn man in die Breite wachsen würde, würde es im Zentrum wärmer. Ich persönlich glaube nicht, dass es bei einer Lufttemperatur von 30 °C in Karlsruhe oder in München dann auf dem Marienplatz in München heißer wäre als in Karlsruhe. Ich halte diese Behauptung für sehr theoretisch. Dann wird gesagt, dass wir bei der Erschließung von Bauland neue Straßen, Abwasserka- näle und eine neue Infrastruktur brauchen. Das ist richtig. Aber diese Installationen sind die Kennzeichen einer fortschrittlichen Zivilisation. Da wir – wie wir alle wissen – in einem der reichsten Länder der Erde leben, kann es kein Problem sein, neue Straßen und eine neue Infrastruktur zu finanzieren. Daran sollte es nicht scheitern. Dann wird behauptet, Neuer- – 7 – schließungen würden den Lebensraum der Tiere einengen. Aber Nichterschließung engt den Lebensraum der Menschen ein. Ich denke, der Mensch sollte mindestens den gleichen Stellenwert haben wie das Tier. Von daher ist mir die Begründung „Flächenverbrauch ver- meiden“ zu dünn. Stadtrat Hermanns (SPD): Ich wollte noch einmal Stellung nehmen, weil mir der Zun- genschlag, der hier herübergekommen ist, nicht gefallen hat, weil wir uns mit Berlin vergli- chen haben. Zum einen ist es so, dass meines Erachtens in der Vorlage der Verwaltung ganz klar gemacht wurde, dass schon heute die Handlung sowohl der städtischen Gesell- schaften wir auch der Stadt selbst, darauf ausgerichtet ist, entweder gar keine Grundstü- cke zu verkaufen oder dann auch in Erbpacht. Nur in Ausnahmefällen, jetzt bei der Volks- wohnung, gibt es Fälle, wo auch einmal ein Verkauf getätigt wird, um an entsprechende Liquiditäten zu kommen. Aber das sind Ausnahmen. Die andere Thematik ist, Herr Kollege Fostiropoulus, Sie haben das richtig gesehen, die Aussage von Frau Mergen war in einer anderen Zeit. In einer Niedrigzinsphase ist es ein ganz klares Anliegen der Unternehmen, auch selbst das Grundstück zu erwerben, um sich auf diesem Gebiet dann auch zu positionieren. Wir dürfen eines nicht vergessen: Eine Bin- dung mit dem Grundstück an den Standort ist wirklich ein Bekenntnis zu diesem Standort. Wenn wir uns diese Handlungsoption nehmen, dann nehmen wir uns auch eine Option, starke und attraktive Unternehmen hier an diesen Standort ansiedeln und binden zu kön- nen. Wir sind wirklich in einem starken Wettbewerb. Das sollten wir nicht einfach so lapi- dar wegwischen. Bezüglich der Ausführung der Verwaltung, Herr Kollege Kalmbach, habe ich ganz klar er- kannt, es gibt bezüglich Gewerbegebiete Überlegungen, im östlichen Gebiet des Techno- logieparks eine Modellregion aufzubauen. Das fände ich persönlich sogar sehr spannend, weil man dann auch Wachstumsunternehmen, die eventuell noch nicht über viel Kapital verfügen, eine Option bieten könnte, sich in diesem Areal anzusiedeln, um einen sehr spannenden Mix an jüngeren und reiferen Unternehmen dort aufzubauen. Der andere Be- reich war meines Erachtens auch schon dargelegt. Ich bitte doch hier, nicht Äpfel mit Bir- nen zu vergleichen. Ich möchte noch ein Element einbringen. Wir brauchen schnellen Wohnungsraum. Wir bekommen selbst über unsere städtische Gesellschaft Volkswohnung gar nicht das Tempo hin, um den notwendigen Wohnraum zu schaffen. Wir bekommen eine Entlastung auf dem Wohnungsmarkt dann hin, wenn wir genüg neue Wohnungen bauen. Wir nehmen jetzt schon 30 % KaWoF, was sehr positiv und sehr gut ist, von den Privatinvestoren für sozial gebundenen Wohnungsraum. Das hat aber zur Folge, dass es für den Investor natür- lich auch eine Bindung darstellt im Sinne der Investition. Wenn wir ihn jetzt durch be- stimmte Rahmenbedingungen noch unattraktiver machen, dann habe ich die Befürchtung, dass wir diese Investoren in unserer Gemarkung nicht mehr dafür gewinnen können, die wir aber dringend benötigen, um zügig auch sozial gebundenen Wohnraum zu bauen. Das ist doch ein Erfolgsmodell von Karlsruhe. Ich finde, wir sollten jetzt nicht mit verschärften Rahmenbedingungen dieses Erfolgsmodell kaputtreden und uns nicht mit Berlin verglei- chen. Stadtrat Høyem (FDP): Herr Fostiropoulos, ich habe in meiner Rede gesagt, dass es nicht notwendigerweise eine sozialistische Denkweise ist, wo Privateigentum immer mit Miss- – 8 – trauen und Skepsis betrachtet wird. Sie haben gerade illustriert, dass es auch eine sozialisti- sche Denkweise sein kann, wo Privateigentum immer mit Misstrauen und Skepsis betrach- tet wird. Das ist legitim. Sie haben als linke Partei eine sozialistische Denkweise. Das ist Ihr Recht. Aber das ist nicht unsere Haltung. Stadtrat Wenzel (FW): Ich möchte in die gleiche Kerbe schlagen wie mein Kollege Her- manns. Karlsruhe ist attraktiv. Wir stehen auch im Wettbewerb. Die Vorlage, die Sie uns hier präsentiert haben, ist genau dieses Fingerspitzengefühl zwischen dem Ermöglichen der Investition, der Sicherheit und Unternehmen zu locken und Unternehmen zu halten. Wären wir nicht in den letzten Jahren auf diesem Weg gewesen, hätten wir diese Zuwächse nicht, die wir jetzt haben. Deshalb halte ich Ihre Verwaltungsvorlage als genau richtig. Die Ände- rungen gehen in die gegenteilige Richtung und können von mir deshalb auch nicht unter- stützt werden. Stadtrat Fostiropoulos (Die Linke): Noch eine Bemerkung. Die Firma Pfizer hat Grund- stücke gekauft und ist trotzdem weg. Die Firma Mann hat Grundstücke, die sie teilweise nicht richtig nutzt und gibt sie nicht zurück. Von daher ist es die Frage der Politik, entspre- chend zu handeln, damit solche Dinge nicht passieren. Ich möchte auch auf Artikel 15 des Grundgesetzes verweisen, wo steht, dass Grund und Boden auch im Sinne der Gemein- schaft vergesellschaftet werden kann. Das heißt, Linke und GRÜNE in Berlin sind voll auf dem Boden des Grundgesetzes. Alle anderen, die jetzt Dinge unterstellen, haben scheinbar das Grundgesetz nicht richtig gelesen. Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz: Die Stadt Karlsruhe hat von der strategischen Seite schon in der Vergangenheit sowohl verkauft als auch Erbbaurechte eingesetzt. Sie haben das auch zum Teil angesprochen. Innerhalb des Hafens werden alle Grundstücke nur in Erbbaurecht an die Unternehmen vergeben. Wir haben auch das Thema bei den Kontorhäusern, beim Großmarktgelände für Gewerbebetriebe in Erbbaurecht, weil wir dort eine strategische Steuerung des Gesamtgeländes vor Augen haben. Beim Wohnen, Herr Fostiropoulos, ist es so, dass die Volkswohnung, unsere 100%ige Tochter, der größte Eigentümer von Wohnbaugrundstücken ist. Das ist auch gut so. Das ist der Unterschied zu Berlin, die alles verkauft haben. Insofern, hier ist Karlsruhe. Wir sollten uns mit den Karlsruher Themen entsprechend beschäftigen. Deutlich ist in der Vorlage auch, dass wir Vorteile und Nachteile von Erbbaurecht und Ver- kauf gegenübergestellt haben und wir Ihnen präsentiert haben, dass wir im Rahmen des Verkaufs mit Vorkaufsrecht, Nutzungsverpflichtung, Bauverpflichtung, Rückübertragungs- anspruch bei Nichterfüllung, auch mit den Kriterien steuern und Einfluss nehmen. Deutlich möchte ich auch noch einmal sagen, Erbbaurecht bedeutet eine Bindung von mindestens 50 Jahren bei Gewerbe und 75 Jahre bei Wohnen. Wenn sich der Erbbaurechtsnehmer vertragskonform verhält, haben Sie null Einflussmöglichkeit in dieser Zeit. Die Frage, die auch aufgekommen ist, mit Erbbaurecht schaffe ich neue Wohnbauflächen, das ist mitt- lerweile klar, dass das nicht das Instrument ist. Das hat auch die Debatte gezeigt, dass es letztendlich in eine andere Richtung geht. Wir haben Ihnen dargestellt, dass wir der Auffassung sind, dass die bisherige Handhabung sich sehr gut bewährt hat und wir sie vom Grundsatz her beibehalten sollen, dass wir in großen zusammenhängenden Gebieten aber durchaus auch Potentiale sehen. Da bin ich – 9 – jetzt, Herr Kalmbach, bei Ihnen. Wir haben Ihnen aufgezeigt, dass wir für die Gewerbege- biete gerne entlang der Haid-und-Neu-Straße, also beim Technologiepark der noch nicht umgelegte Teil, diese Fläche im Erbbaurecht im Gewerbebereich vermarkten möchten. Das wäre jetzt wirklich auch einmal ein neueres Element. Herr Hermanns hat es auch schon gesagt, da werden auch andere Kunden oder potentielle Gewerbebetriebe angesprochen. Das wäre unser Vorschlag, das zu tun. Und wir haben Ihnen auch vorgeschlagen, dass bei Zukunft Nord eine große Fläche mit Wohnbaubereichen, wo die Stadt Eigentümer ist, wir ebenfalls mit Erbbaurechten arbeiten wollen. Natürlich, wenn das dann eine andere Ent- scheidung im Rahmen eines Einzelprojektes ist im Rahmen der Debatte, kann man situativ in die eine oder andere Richtung entscheiden. Aber das sind zwei zusammenhängende Gebiete, wo eine Neuausrichtung mit diesem Instrument nach unserer Auffassung zielori- entiert ist. Zum Schluss möchte ich noch einmal sagen, ich habe es auch im Ausschuss für Wirt- schaftsförderung gesagt, es macht keine Sinn, eine solche Strategie, die man natürlich poli- tisch verfolgen kann, mit einer Glasglocke über eine Stadt zu setzen. Denn das ist ein ekla- tanter Standortnachteil, wenn wir als einzige in der ganzen Bundesrepublik dieses tun würden, weil natürlich drum herum dann die Städte sich freuen, weil die Gewerbetreiben- den abwandern. Der letzte Punkt, der mir noch wichtig ist, wir verkaufen Grundstücke an junge, kinderrei- che Familien auf der Grundlage einer Richtlinie, die Sie uns gegeben haben. Diese Familien investieren mit ihrem Ersparten in die Zukunft ihrer Familie. Das sollten wir ihnen auch nicht nehmen beim Wohnbau. Deswegen würde ich um Zustimmung der Beschlussvorlage bitten. Stadtrat Kalmbach (FÜR Karlsruhe): Unter der Maßgabe dessen, was Frau Erste Bür- germeisterin gesagt hat, ziehen wir unseren Antrag zurück. Der Vorsitzende: Wir kommen damit zur Abarbeitung der Anträge und der Vorlage. Da das alles etwas gemischt ist aus unterschiedlich weitgehenden Vorschlägen zu unterschied- lichen Typen von Grundstücken in unterschiedlichem Besitz, schlage ich Ihnen vor, dass wir das an den Grundstückstypisierungen versuchen festzumachen. Am weitestgehenden sind die Änderungsanträge der GRÜNEN beziehungsweise der Gemeinschaftsantrag von GRÜNE und KULT. Deswegen würde ich Sie jetzt bitten, diese beiden Anträge auf den Tisch zu nehmen. Ich schlage Ihnen vor, dass wir uns zunächst einmal um die städtischen Grundstü- cke kümmern, also die Grundstücke, die im städtischen Besitz sind. Da geht es zunächst um die Gewerbegrundstücke. Das ist der Änderungsantrag von GRÜNE und KULT, die Zif- fer 1, die uns im Grunde vorschlägt, grundsätzlich nur gewerbliche Grundstücke in Erb- pacht zu vergeben und nur in begründeten Ausnahmefällen usw. Das ist für die gewerbli- chen Grundstücke im städtischen Besitz der weitestgehende Antrag. Deswegen stelle ich diese Ziffer jetzt zur Abstimmung. – Das ist eine mehrheitliche Ablehnung. Jetzt bleiben wir bei den städtischen Grundstücken, widmen uns aber dem Thema Grund- stücke für Wohnungsbau. Das ist Ziffer 1 des alleinigen GRÜNE-Antrags, in dem steht, die Stadtverwaltung verkauft grundsätzlich keine Grundstücke, die für Wohnbebauung geeig- net sind. Darüber lasse ich jetzt abstimmen. – Auch das ist eine mehrheitliche Ablehnung. – 10 – Jetzt wechseln wir von den städtischen Grundstücken zu den Grundstücken der städti- schen Gesellschaften. Da sind wir jetzt beim Antrag der GRÜNEN, Ziffer 2, die Stadt weist die städtischen Gesellschaften an, grundsätzlich keine Wohnobjekte und keine Grundstü- cke zu verkaufen. Hier geht es um Grundstücke und um Wohnprojekte. Das ist dann bei der nächsten Ziffer wieder anders. Deswegen ist das hier das weitgehendste. – Auch das ist eine Ablehnung. Jetzt bin ich weiter bei den Grundstücken, die den städtischen Gesellschaften gehören. Es ist die Ziffer 1 b, also die zweite Ziffer auf dem gemeinsamen Antrag von GRÜNE und KULT, die sagen, die Gesellschaften werden angewiesen, Grundstücke grundsätzlich nicht mehr zu verkaufen. Da sind die Wohnobjekte jetzt nicht mehr dabei. Die hatten wir eben schon. Es sind nur noch die Grundstücke. Auch darüber bitte ich jetzt abzustimmen. – Auch das ist eine mehrheitliche Ablehnung. Aus meiner Sicht hat sich dann die Ziffer 3 des GRÜNE-Antrags erledigt, weil das nur Sinn macht, wenn den ersten beiden zugestimmt wird. Der Antrag von FÜR Karlsruhe wurde als zurückgezogen erklärt. Damit kommen wir zur unveränderten Beschlussvorlage der Stadt, die im Übrigen durchaus den Raum öffnet, das Thema Erbpacht intensiver miteinzubeziehen. Es kommt sicherlich nicht sehr oft vor, Herr Dr. Schmidt, dass ich eine Idee von Ihnen aufgreife. Aber Sie haben darauf verwiesen, dass bei den aktuellen Erbpachtzinsen es zum Teil sehr unattraktiv ist. Ich denke, wenn wir beim Thema Erbpacht weiterkommen wollen, müssen wir uns das Thema Zinsen noch einmal anschauen. Sonst bieten wir etwas an, was die Leute an der Stelle eher aus der Stadt treibt. Unter dieser kleinen Einführung möchte ich diese Beschlussvorlage jetzt zur Abstimmung stellen. – Vielen Dank, das ist eine große Mehrheit. Ich sage Ihnen zu, dass wir statt schwarz und weiß jetzt von der bestehenden Position aus ein bisschen mehr in die Mitte tendieren und zunehmend auch schauen, dass wir auch über die ausschließlich strategisch zu betrachtenden Grundstücke Ihnen den einen oder anderen Alternativvorschlag machen, wenn es aus unserer Sicht Sinn macht. Ich bedanke mich sehr für diese sehr sachliche Dis- kussion. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 16. Mai 2019