Zweckentfremdung von Wohnraum durch Ferienwohnungen

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zur Anfrage Stadtrat Niko Fostiropoulos (Die Linke) Stadträtin Sabine Zürn (Die Linke) Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2018/0531 Dez. 6 Zweckentfremdung von Wohnraum durch Ferienwohnungen Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 18.09.2018 51 x 1. Wie viele Ferienwohnungen gibt es derzeit im Stadtgebiet Karlsruhe? Ferienwohnungen werden in der Statistik nur bei Gebäude- und Wohnungszählungen im Rah- men eines Zensus erfasst. Bei der letzten Erhebung 2011 wurden insgesamt 168 Ferienwohnungen in Karlsruhe ermittelt. Hierbei wurde nicht differenziert zwischen aus- schließlich selbst genutzten und an Dritte vermieteten Ferienwohnungen. 2. Wie hat sich die Anzahl der Ferienwohnungen in Karlsruhe in den letzten 5 Jahren entwickelt? Hierzu kann mangels Daten keine Aussage getroffen werden. 3. Wie verteilen sich die Ferienwohnungen absolut und in Prozent auf die Wohnungsgrößen 1 Zimmer, 2 Zimmer, 3 Zimmer, 4 Zimmer und mehr? Zahl der Räume keine Ferienwohnung Ferienwohnung Wohnungen insgesamt (einschl. Küchen ab 6 m²) Anzahl % Anzahl % Anzahl % 1 Raum 9.350 6,1 30 17,9 9.380 6,1 2 Räume 16.089 10,4 36 21,4 16.125 10,4 3 Räume 38.695 25,1 40 23,8 38.735 25,1 4 Räume 47.232 30,6 43 25,6 47.275 30,6 5 und mehr Räume 40.726 26,4 19 11,3 40.745 26,4 ohne Angabe, da z. T. gewerblich genutzt 2.368 1,5 0 0,0 2.368 1,5 insgesamt 154.460 100,0 168 100,0 154.628 100,0 Quelle: Zensus 2011 - Gebäude- und Wohnungszählung. Ergänzende Erläuterungen Seite 2 4. Wie verteilen sich die Ferienwohnungen auf die einzelnen Stadtteile? Quelle: Zensus 2011 - Gebäude- und Wohnungszählung. 5. Teilt die Stadtverwaltung die Ansicht, dass angesichts des Wohnungsmangels in Karlsruhe die Umwandlung von ohnehin schon zu knappem Wohnraum in Ferien- wohnungen so weit wie möglich zu verhindern ist? 6. Teilt die Stadt die Auffassung, dass angesichts des Wohnungsmangels in der Stadt die Nachfrage nach touristischer Beherbergung von den Hotel- und Beherber- gungsbetrieben abgedeckt werden sollte? In Baden-Württemberg haben bisher 5 Städte ein Zweckentfremdungsverbot einge- führt. Vier Städte sehen diese Maßnahme weiterhin als für ihr Stadtgebiet als sinnvoll an: 7. Wird die Stadtverwaltung angesichts des offensichtlichen Wohnungsmangels hin- sichtlich der Einführung eines Zweckentfremdungsverbots aktiv werden, um unter anderem den Missbrauch der Umwandlung von knappem Wohnraum in Ferien- wohnungen zu minimieren bzw. zu unterbinden? In Anbetracht der Wohnungsmarktsituation ist es in Karlsruhe um jede Wohnung schade, die nicht dem Zweck Wohnen dient. Die Frage für die Praxis ist jedoch, wie und mit welchem Auf- wand die Anzahl der zweckentfremdeten Wohnungen minimiert werden kann. Bei diesem Ab- wägungsprozess sind folgende Faktoren von Interesse: Die Anzahl der Ferienwohnungen ist überschaubar und macht lediglich 0,1 % aller Wohnungen in Karlsruhe aus. Ferienwohnungen, die bei Erlass einer Satzung zum Zweckentfremdungsverbot legal vorhanden sind, genießen Bestandsschutz. Nach § 2, Absatz 1, Nr. 3 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) liegt eine Zweckentfrem- dung nur vor, wenn der Wohnraum nicht nur vorübergehend gewerblich für Zwecke der Frem- denbeherbergung genutzt wird. Es muss sich somit um eine dauerhafte und gewerbliche Ver- Stadtteil Anzahl Stadtteil Anzahl 001 Innenstadt-Ost 11 015 Rüppurr 8 002 Innenstadt-West 9 016 Waldstadt 7 003 Südstadt . 017 Rintheim 5 004 Südweststadt 10 018 Hagsfeld . 005 Weststadt 16 019 Durlach 25 006 Nordweststadt 4 020 Grötzingen 5 007 Oststadt 6 021 Stupferich . 008 Mühlburg 7 022 Hohenwettersbach 5 009 Daxlanden . 023 Wolfartsweier . 010 Knielingen 5 024 Grünwettersbach . 011 Grünwinkel 7 025 Palmbach . 012 Oberreut . 026 Neureut 11 013 Beiertheim-Bulach 4 027 Nordstadt . 014 Weiherfeld-Dammerstock 5 Karlsruhe insgesamt 168 Ergänzende Erläuterungen Seite 3 mietung handeln. Untermietverhältnisse und mittelfristig möblierte Vermietungen nicht gewerb- licher Art erfüllen den Tatbestand der zuvor genannten Gesetzesnorm nicht. Auch Zweitwohnungen fallen nicht unter ein Zweckentfremdungsverbot. In Baden-Württemberg haben die Städte Freiburg, Konstanz, Stuttgart, Tübingen und Heidel- berg von ihrem Satzungsrecht nach § 2 ZwEWG Gebrauch gemacht. Gut ein Jahr nach Inkraft- treten des Zweckentfremdungsverbots in Heidelberg befürwortet die Stadt eine Weitergeltung des ZwEWG nicht. Die anderen Städte sehen das Zweckentfremdungsverbot für ihre Stadt als geeigneten Ansatz, um einen Beitrag zur Bekämpfung des örtlichen Wohnraummangels zu leis- ten und befürworten die Weitergeltung des Gesetzes. Wenngleich einem Zweckentfremdungs- verbot eine schwer messbare präventive Signalwirkung nicht abgesprochen werden kann, ist festzustellen, dass die messbare Erfolgsquote, also die Zahl der Wohnungen, die durch die Um- setzung des Zweckentfremdungsverbots dem Wohnungsmarkt erhalten bzw. wieder zugeführt werden konnten, sich in diesen Städten in einem überschaubaren Rahmen bewegt. Dies, ob- wohl man zur Bewältigung dieser Aufgabe zwischen einer und drei Stellen eingerichtet hat und teilweise über eine Erfahrung von drei bis vier Jahren verfügt. Näheres hierzu kann der Land- tagsdrucksache 16 /4278 vom 19.06.2018 entnommen werden. Die Umsetzung eines Zweckentfremdungsverbots ist mit einem sehr hohen Verwaltungsauf- wand verbunden. Dies ist auch mit ein Grund für die mäßige Erfolgsquote. Auch die fehlende Auskunftspflicht der Internetportale erschwert nach Auffassung der besagten Städte die Arbeit. Im Übrigen wird auf die umfassende Abwägung von Pro und Contra in der Gemeinderatsvorla- ge 2014/0218 verwiesen. Die Situation hat sich seither in Karlsruhe nicht grundlegend verän- dert, sodass die darin getroffenen Aussagen dem Grunde nach auch noch heute Gültigkeit ha- ben. Insbesondere ist die Bilanz der Nutzungsänderungen für den Wohnungsmarkt weiterhin positiv, da von 2009 bis 2017 durchschnittlich 52 Wohnungen pro Jahr, die zuvor gewerblich genutzt wurden, dem Wohnungsmarkt zugeführt werden konnten und durchschnittlich acht Wohnungen pro Jahr den umgekehrten Weg gingen. Nach umfangreicher Analyse der Situation im Land und in Karlsruhe sowie nach eingehender Abwägung der Begleitumstände, beabsichtigt die Stadtverwaltung derzeit nicht die Einführung eines Zweckentfremdungsverbots anzuregen. Sie wird den Markt insbesondere hinsichtlich der Ferienwohnungen weiter beobachten um bei einer wesentlichen Veränderung tätig werden zu können. Dabei ist auch von Interesse, wie der Landesgesetzgeber nach dem in § 6 ZwEWG ver- ankerten fünfjährigen Erfahrungszeitraum reagieren wird.

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister ANFRAGE Stadträtin Sabine Zürn (Die Linke) Stadtrat Niko Fostiropoulos (Die Linke) Vorlage Nr.: 2018/0531 Zweckentfremdung von Wohnraum durch Ferienwohnungen Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 18.09.2018 51 x 1. Wie viele Ferienwohnungen gibt es derzeit im Stadtgebiet Karlsruhe? 2. Wie hat sich die Anzahl der Ferienwohnungen in Karlsruhe in den letzten 5 Jahren entwickelt? 3. Wie verteilen sich die Ferienwohnungen absolut und in Prozent auf die Wohnungsgrößen 1 Zi., 2 Zi, 3 Zi., 4 Zi und mehr? 4. Wie verteilen sich die Ferienwohnungen auf die einzelnen Stadtteile? 5. Teilt die Stadtverwaltung die Ansicht, dass angesichts des Wohnungsmangels in Karlsruhe die Umwandlung von ohnehin schon zu knappem Wohnraum in Ferienwohnungen so weit wie möglich zu verhindern ist? 6. Teilt die Stadt die Auffassung, dass angesichts des Wohnungsmangels in der Stadt die Nach- frage nach touristischer Beherbergung von den Hotel- und Beherbergungsbetrieben abge- deckt werden sollte? In Baden-Württemberg haben bisher 5 Städte ein Zweckentfremdungsverbot eingeführt. Vier Städte sehen diese Maßnahme weiterhin als für ihr Stadtgebiet als sinnvoll an: 7. Wird die Stadtverwaltung angesichts des offensichtlichen Wohnungsmangels hinsichtlich der Einführung eines Zweckentfremdungsverbots aktiv werden, um unter anderem den Miss- brauch der Umwandlung von knappem Wohnraum in Ferienwohnungen zu minimieren bzw. zu unterbinden? Der Wohnungsmangel in Karlsruhe ist unumstritten. In dieser Situation halten wir die Einführung eines Zweckentfremdungsverbots für sinnvoll. Jede Ferienwohnung verknappt das dringend benötigte An- gebot an Wohnraum. unterzeichnet von: Sabine Zürn Niko Fostiropoulos Sachverhalt / Begründung:

Niederschrift 54. Plenarsitzung des Gemeinderates 18. September 2018, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 51. Punkt 51 der Tagesordnung: Zweckentfremdung von Wohnraum durch Ferien- wohnungen Anfrage: Die Linke Vorlage: 2018/0531 Beschluss: Kenntnisnahme Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 51 zur Behandlung auf und stellt fest, die Stel- lungnahme der Verwaltung liege vor, der Gemeinderat habe Kenntnis genommen. (Keine Wortmeldung) Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 21. September 2018