Vergabe von Grundstücken der Stadt und ihrer Gesellschaften grundsätzlich im Erbbaurecht statt Verkauf

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister ANTRAG KULT-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: 2018/0195 Vergabe von Grundstücken der Stadt und ihrer Gesellschaften grundsätzlich im Erbbaurecht statt Verkauf Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 15.05.2018 31 x Die Richtlinien zur Vergabe von städtischen Grundstücken werden wie folgt angepasst: Grundstücke der Stadt und ihrer Gesellschaften werden grundsätzlich nur noch im Rahmen eines langfristigen Erb- bauvertrages vergeben. Sollten zwingende Gründe für einen Verkauf sprechen, ist das Abweichen vom Grundsatz dem Ge- meinderat bzw. den Aufsichtsräten der Gesellschaften vor deren Entscheidung darzustellen. Die aktuelle Grundstückspolitik der Stadt Karlsruhe muss geschärft und noch stärker auf Langfristig- keit ausgerichtet werden. Denn Grundstückspolitik ist Generationenpolitik. Es gibt aktuell sowohl ei- nen Mangel an (günstigem) Wohnraum als auch an Gewerbeflächen. Die Diskussionen im Rahmen des FNP2030 sind ein eindeutiger Hinweis. Freie Flächen dürfen nicht zum Spekulationsobjekt, die Preise dafür nicht ausnahmslos dem Markt überlassen werden. Karlsruhe muss ständig versuchen, Flächen zu erwerben bzw. im Eigentum zum behalten. Gerade Grundstücke an strategischen Stellen, die Folgegenerationen anders nutzen oder mit anderen Grundstücken zusammenlegen können, sollte die Stadt nicht mehr verkaufen. Die aktuellen Probleme, wenn Bestandsunternehmen am Standort erweitern wollen, zeigt die Notwendigkeit, dass die Stadt bei entsprechender Fehl- oder Unternutzung der Nachbargrundstücke auf diese zugreifen kann. unterzeichnet von: Erik Wohlfeil Lüppo Cramer Michael Haug Uwe Lancier Max Braun Sachverhalt / Begründung:

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zum Antrag KULT-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2018/0195 Dez. 4 Vergabe von Grundstücken der Stadt und ihrer Gesellschaften grundsätzlich im Erbbaurecht statt Verkauf Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 15.05.2018 31 x Kurzfassung Die Stadt vergibt Flächen für Vereine, Parkhäuser/ Tiefgaragen und auf dem Großmarkt auf- grund der spezifischen Situation bzw. Lage schon seit Jahrzehnten ausschließlich im Wege des Erbbaurechts. Bei den übrigen Gewerbeflächen und den Wohnbauflächen haben die Grund- stücksinteressenten entsprechend den gültigen Vergaberichtlinien ein Wahlrecht. An Flächen der KVVH GmbH im Rheinhafen werden ebenfalls nur Erbbaurechte bestellt. Die Karlsruher Fächer GmbH vergibt ihre Grundstücke weder im Wege des Erbbaurechtes noch veräußert sie diese. Gegebenenfalls bebaut sie die Grundstücke selbst und überlässt Grundstü- cke bzw. Gebäude auf Mietbasis. Kerngeschäft der Volkswohnung GmbH ist die Bereitstellung von Wohnraum auf Mietbasis. Verkauf von Wohnraum bzw. Gewerbeflächen ist nachrangig und dient in erster Linie der Kapi- talbeschaffung. Die bisherige Handhabung hat sich sowohl bei der Stadt als auch bei den Gesellschaften be- währt und soll deshalb grundsätzlich beibehalten werden. Finanzielle Auswirkungen (bitte ankreuzen) x nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen (bitte auswählen) Kontierungsobjekt: (bitte auswählen) Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK-Karlsruhe-2020-relevant X nein ja Handlungsfeld: (bitte auswählen) Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) X nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein X ja abgestimmt mit KFG, Rheinhäfen, Volkswohnung Ergänzende Erläuterungen Seite 2 1. Bisherige Handhabung Die Stadt vergibt Flächen für Vereine, Parkhäuser/ Tiefgaragen und auf dem Großmarkt auf- grund der spezifischen Situation bzw. Lage schon seit Jahrzehnten ausschließlich im Wege des Erbbaurechts. Bei den übrigen städt. Gewerbeflächen und den Wohnbauflächen haben die Grundstücksinteressenten entsprechend den gültigen Vergaberichtlinien ein Wahlrecht. Die Wahl fällt häufig auf Verkauf, da die Beleihung von Erbbaurechten mit schlechteren Konditio- nen beim Abschluss von Kreditverträgen verbunden ist (Beleihungsgrenze). Erbbaurechte wer- den erfahrungsgemäß vor allem in Hochzinsphasen nachgefragt (Erbbauzins geringer als Kapi- talmarktzins) oder wenn für den Kaufpreis keine finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. Bei gewerblichen Grundstücken hat die Stadt i.d.R. ein großes Interesse an der Ansiedelung be- stimmter Unternehmen, so dass hierbei auch deren Wünsche zum Grundstücksgeschäft ange- messen zu berücksichtigen sind. Erfahrungsgemäß werden gewerbliche Erbbaurechte selten nachgefragt. An Flächen der KVVH GmbH im Rheinhafen werden nur Erbbaurechte bestellt. Die Karlsruher Fächer GmbH vergibt ihre Grundstücke weder im Wege des Erbbaurechtes noch veräußert sie diese. Gegebenenfalls bebaut sie die Grundstücke selbst und überlässt Grundstücke bzw. Gebäude auf Mietbasis. Kerngeschäft der Volkswohnung GmbH ist die Bereitstellung von Wohnraum auf Mietbasis. Verkauf von Wohnraum bzw. Gewerbeflächen ist nachrangig und dient in erster Linie der Kapi- talbeschaffung. Erbbaurechte werden dort nicht nachgefragt. 2. Vergleich Erbbaurecht/ Verkauf Allgemeines Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht. Für die Dauer des Erbbaurechts kann die Stadt daher nicht über ihr Grundeigentum verfügen. Lediglich wenn der Erbbauberechtigte ge- gen den Erbbauvertrag verstößt und die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, kann der sogenannte Heimfall ausgeübt werden. Beispiele hierfür wären Nichterfüllung der Bauverpflich- tung, grobe Misswirtschaft oder erhebliche Erbbauzinsrückstände. Die von der Stadt vereinbar- ten Laufzeiten betragen in der Regel bei Vereinsgelände 30, Gewerbeflächen 50 und Wohnbau- flächen 75 Jahre. Damit besteht grundsätzlich auch beim Erbbaurecht für einen generationen- übergreifenden Zeitraum zunächst keine Zugriffsmöglichkeit auf das Grundstück. Dingliches Vorkaufsrecht Beim Abschluss von Erbbauverträgen aber auch beim Verkauf von Gewerbe- und Geschoss- wohnungsbaugrundstücken lässt sich die Stadt vom Vertragspartner ein dingliches Vorkaufs- recht für alle Verkaufsfälle einräumen. In jedem Verkaufsfall hat die Stadt damit die Möglichkeit durch Ausübung des Vorkaufsrechtes wieder in das Eigentum des Grundstücks bzw. des Erb- baurechts zu gelangen. In den vergangenen drei Jahren wird verstärkt die Ausübung des Vor- kaufsrechts bei interessanten Objekten geprüft und im Einzelfall auch ausgeübt. Nutzungsbindung/ Rückübertragungsvormerkung Sowohl im Erbbau- als auch in Kaufverträgen werden für städt. Grundstücke Nutzungsbindun- gen vereinbart. Bei Nichteinhaltung kann die Stadt im Falle des Verkaufs die Rückübertragung des Grundstücks verlangen bzw. beim Erbbaurecht den Heimfall geltend machen. Insbesondere Ergänzende Erläuterungen Seite 3 bei der Vergabe von Gewerbegrundstücken wird damit Fehl- bzw. Umnutzungen der vorgese- henen Nutzung vorgebeugt. Nutzungsbindungen sind gemäß gültiger Rechtsprechung bis 20 Jahre möglich. Ein längerer Zeitraum würde einer gerichtlichen Prüfung nicht Stand halten. Unternehmen müssen langfristig gesehen zeitgemäß reagieren können und entwicklungsfähig bleiben. Längere Leerstände sind schon deshalb nicht zu erwarten, da diese unwirtschaftlich sind. Personelle und finanzielle Auswirkungen Im Vergleich zum Verkauf zieht die Verwaltung von Erbbaurechten für die Dauer der Laufzeit einen erheblich höheren Personalbedarf nach sich. Nicht selten wird dieser durch die Einforde- rung von Erbbauzinsrückständen erhöht. Der jährliche Erbbauzins steht dem Ergebnishaushalt zur Verfügung. Beim Verkauf wird der Grundstückskaufpreis im Investitionshaushalt vereinnahmt und hat damit direkte Auswirkungen auf die Handlungsfähigkeit der Stadt. 3. Vorschlag Die bisherige Handhabung hat sich sowohl bei der Stadt als auch bei den Gesellschaften be- währt und soll deshalb grundsätzlich beibehalten werden.

Niederschrift 50. Plenarsitzung Gemeinderat 15. Mai 2018, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 28. Punkt 31 der Tagesordnung: Vergabe von Grundstücken der Stadt und ihrer Ge- sellschaften grundsätzlich im Erbbaurecht statt Verkauf Antrag: KULT Vorlage: 2018/0195 Beschluss: Verwiesen in den Wirtschaftsförderungsausschuss Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 31 zur Behandlung auf. Stadtrat Lancier (KULT): In der Antwort der Verwaltung auf den KULT-Antrag, dass städ- tische Grundstücke nicht mehr verkauft, sondern nur noch mit Erbpacht vergeben werden sollen, waren die Begründungen zum Teil schlüssig, aber aus unserer Sicht nicht völlig be- friedigend. In den Angelegenheiten des Wohnungsbaus und der Bewirtschaftung durch KVVH, Fächer GmbH und zum Teil der Volkswohnung sehen wir unsere Zielsetzung durch- aus erfüllt, nicht jedoch bei der Argumentation zu den Gewerbegebieten. Die Antwort der Verwaltung besagt, dass die Wahl häufig auf die KVVH fällt, da die Beleihung von Erbbau- recht mit schlechteren Konditionen beim Abschluss von Kreditverträgen gebunden ist. Aus der derzeitigen Lage am Kreditmarkt mit den Zinsen zu argumentieren, ist zwar einerseits nachvollziehbar, als Unternehmer würde ich mich auch freuen, wenn ich noch günstigere Konditionen bekomme, aber für uns ist diese Argumentation verkehrt. Die Stadt hat keinen Anlass, durch ihr Handeln den sich ansiedelnden Unternehmen noch mal zu niedrigeren Kreditzinsen zu verhelfen als sie derzeit ohnehin schon bekommen. Vielmehr sollte bei ei- nem Betrieb, der bei der Ansiedlung bereits so argumentiert, genau hingesehen werden, wie gesund das Geschäftsmodell denn ist. Weiter steht in der Antwort geschrieben, dass die Wünsche der ansiedelnden Unternehmen bei den Grundstücksgeschäften angemessen zu berücksichtigen seien. In Gewerbegebieten, in denen ein Atmen wegen des Grund- – 2 – stücksbesitzes erschwert ist - denn ein erfolgreiches Unternehmen wächst meistens in be- nachbarte Flächen, wenn diese in Privatbesitz sind - sind diese eventuell nur zu Mondprei- sen zu bekommen. Da hat man, wenn die Stadt Erbpacht vereinbart, eher die Möglichkeit auf einen Standortwechsel. Man hat eine bilaterale Verhandlung, das heißt, es sind nur das Unternehmen und die Stadt daran beteiligt, und es ist eine Möglichkeit, zusätzliche Fläche in der Nähe Freizubringen, aber nur, wenn alles in städtischen Besitz geblieben ist, oder man kann einen Flächentausch vornehmen, wodurch erstens, das Unternehmen die Ge- bietsgröße oder Fläche bekommen kann, die es braucht, und zum anderen wird auf die Art und Weise eine bereits erschlossene Gewerbefläche wieder frei, die dann für einen weite- ren Unternehmer zur Verfügung steht. Es wird argumentiert, dass die Erbbauzinsrückstän- de zu Personalaufwand führen. Ein Unternehmen, das mit seinen Erbbauzinsen im Rück- stand ist, glaube ich, ist sowieso kein interessanter Steuerzahler für unsere Stadt und inso- fern sehen wir auch da keine wirklich durchschlagende Argumentation. Dass der Grund- stückskaufpreis im Investitionshaushalt vereinnahmt werden kann, und damit die Hand- lungsfähigkeit der Stadt erhöht, das ist zwar insofern richtig, als dass wir dann zusätzlich Gelder zur Verfügung haben, aber in der derzeitigen Situation sind die Grundstückswerte aus unserer Sicht für das weitere Handeln der Stadt wesentlich interessanter als die finanzi- ellen Mittel, die uns zur Verfügung stehen, wenn sie durch den Verkauf der Gebiete erlöst worden sind. Letztendlich ist die Basisaussage, dass die gültigen Vergaberichtlinien ein Wahlrecht bieten. Damit zu argumentieren, dass die Unternehmen kaufen wollen und nur selten nach dem Erbbaurecht fragen, dieses Argumentation ist eben genau das, worauf unser Antrag abzielt. Unser Antrag soll die Vergaberichtlinien verändern, damit aus diesem Wahlrecht zu einer ausnahmsweisen Wahlgewährung gewechselt wird. Das ist unser An- trag. Stadtrat Ehlgötz (CDU): Liebe KULT-Fraktion, man muss vielleicht in die Historie gehen, und wissen, wo das Erbbaurecht eigentlich herkommt. Das kam aus einer Zeit, in der das Kapital nicht so vorhanden war, wie es heute ist. Bei den Unternehmen besteht heute der Wunsch, dass Grundstücke gekauft werden können und in den Familienbesitz oder Kon- zern einfließen. Ich kann nur daran erinnern, wie oft wir im Wirtschaftsförderungsaus- schuss nicht die Kunden beziehungsweise die Interessenten befriedigen können, weil es zu wenig Grund gibt, das ist schon richtig, aber das Interesse ist, langfristig an einen Kauf zu denken. Das ist heute das unternehmerische Ziel. Ich glaube, der jetzige Weg, dass wir bei jedem Grundstück, das wir verkaufen, ein Vorkaufsrecht haben, dass wir teilweise gewisse Auflagen beim Verkauf in den Vertrag notariell hineinschreiben, der richtige Weg ist. Ich glaube, das Bewährte, was wir über Jahrzehnte mit der Stadtverwaltung aufgebaut haben, sollten wir beibehalten, deshalb ist nach unserer Meinung, diesem Antrag nicht zuzustim- men. Stadtrat Pfalzgraf (SPD): Wir sehen es ganz genauso. Die Verwaltung hat sehr deutlich beschrieben, dass sich die bisherige Vorgehensweise absolut bewährt hat, und gut Bewähr- tes muss man nicht unbedingt ändern. Deshalb stimmen wir der Stellungnahme der Ver- waltung zu und werden den Antrag auch ablehnen. Stadträtin Dr. Leidig (GRÜNE): Luft und Wasser gehören uns allen, sie sind Allgemein- gut, aber wie ist das mit Grund und Boden? Das ist eine sehr grundsätzliche Frage, Herr Lancier ist eigentlich gar nicht so sehr ins Grundsätzliche gegangen, aber für uns ist es eine grundsätzliche Frage. Ich habe neulich im Fernsehen eine Sendung dazu gesehen, es ist schon etwas, das immer wieder diskutiert wird, und wo Städte auch ganz unterschiedliche – 3 – Strategien verfolgen. Insofern finde ich es einfach interessant, dass wir uns mit dieser Frage beschäftigen. Die KULT-Fraktion führt aus, Grundstückspolitik sei Generationenpolitik, und wir geben dem insofern recht, weil es schon auch um die Frage geht, wem die Stadt lang- fristig gehört, weil demjenigen die Stadt gehört, der Grund und Boden besitzt. Wir meinen, es sollte die Allgemeinheit sein. Aus dem Besitztum ergibt sich, wer etwas zu bestimmen hat, und wenn wir nicht über städtische Grundstücke verfügen, dann können wir auch langfristig nicht mehr bestimmen wie diese Stadt gestaltet und strategisch in ihrer Stadtge- staltung ausgerichtet wird. Das wird dann den Investoren überlassen, und die orientieren sich nicht am Gemeinwohl. Die Verwaltung führt verschiedene Gründe aus, um im Prinzip am Verkauf festzuhalten. Dass es für Gewerbetreibende nicht gerade verlockend ist, ein Erbbaugrundstück zu erhalten, das können wir schon nachvollziehen und dass die Erlöse aus dem Verkauf kurzfristig dazu dienen, Mittel zu erzielen, können wir auch nachvollzie- hen, aber langfristig verliert die Stadt dadurch, weil wir als Stadt dann nicht an der Wert- steigerung von Grundstücken partizipieren, die in den letzten Jahren in enormer Höhe stattgefunden hat. Die Argumentation der Verwaltung, dass Erbbau nicht als kurzfristiges Steuerelement einsetzbar ist, dem pflichten wir auch bei, man kann niemanden vom Erb- baugrundstück schubsen, wenn es nicht mehr passt, aber ganz generell vom Gedanken her, dass man damit Besitzer bleibt und damit Boden und Fläche Allgemeingut bleiben, dem können wir schon folgen, da wir diese grundsätzlichen Überlegungen wichtig finden und der Meinung sind, dass wir uns damit auseinandersetzen sollten. Wir bitten darum, es in den betreffenden Ausschuss zu verweisen, und möchten noch mal dargestellt bekom- men, welche Entwicklungen andere Städte in dieser Angelegenheit nehmen, einfach um abschätzen zu können, ob die Strategie, die wir hier verfolgen, vielleicht nur für die letzten Jahre die richtige war, aber sie muss es nicht in Zukunft sein. Stadtrat Høyem (FDP): Unmittelbar habe ich diesen KULT-Antrag mit Sympathie gelesen, auch wenn es eigentlich zu planökonomisch für meinen Geschmack ist, und besonders jetzt, als die Kollegin Leidig es interpretiert hat. Marx ist glücklicherweise im Museum in Trier. Aber die Stellungnahme von der Verwaltung hat mich überzeugt, dass der KULT- Antrag eine Schnapsidee war, und dass er eigentlich nicht das gewünschte Ziel erreicht, sondern nur mehr Bürokratie und Aufwand schafft, deshalb lehnen wir das ab. Stadtrat Fostiropoulos (Die Linke): Ich möchte nur an einen Fall erinnern, von einem Karlsruher Möbelhaus an der Durlacher Allee, mit vielen Grundstücken. Wir hatten da auch mal vor, etwas zu machen, dann aber festgestellt, wenn sich da einer nicht bewegt und nichts rausrücken möchte, dann rückt er nichts raus, und wenn dann Grundstücke einfach nicht benutzt werden, aber derjenige sie nicht wieder zurückverkaufen möchte, weil er sie behalten möchte, kommen wir auch nicht dran. Möglicherweise können wir über andere Verhältnisse Bedingungen erwirken, dass die Stadt brachliegende Grundstücke sehr wohl wieder zurücknehmen kann, damit sie aktiv bleiben, um die Stadt voranzubringen. Von daher können wir uns mit dem Antrag anfreunden. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Herr Høyem, tut mir leid, sich an der Stelle Gedanken zu ma- chen, ist sicher keine Schnapsidee. Wir haben hier in unserer Stadt ein großes Flächenprob- lem, und wir können nicht ewig die Flächen weiter vergeben, wenn es uns darum geht, die zukünftige Entwicklung unserer Stadt selbst bestimmen zu wollen. Darum habe ich logi- scherweise Sympathien für den KULT-Antrag. Ich glaube, dass wir uns im Gemeinderat wirklich um dieses Thema kümmern müssen. – 4 – Der Vorsitzende: Ich würde den Vorschlag gerne aufgreifen, dass wir den Antrag noch mal im Ausschuss diskutieren. Wir versuchen gerade, auf dem Baden Airpark diese Strate- gie umzusetzen, dass wir Grundstücke überwiegend nur auf Erbpacht vergeben, aber es gibt auch viele, die sich dort ansiedeln wollen und damit nicht einverstanden sind. Dann müssen wir für einzelne Ansiedlungen eben einen anderen Weg gehen. Ich hätte auch we- niger Angst vor dem bürokratischen Aufwand, sondern eher, dass wir bestimmte Ansied- lungen überhaupt nicht in Karlsruhe realisieren können. Das muss im Fachausschuss noch mal gegenübergestellt werden. Wenn Sie damit einverstanden wären, verweisen wir das Thema in den Wirtschaftsförderungsausschuss. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten 25. Mai 2018