Innenverdichtung: Wohnungsbau auf bestehenden Garagenhöfen

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister ANFRAGE GRÜNE-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: 2017/0677 Innenverdichtung: Wohnungsbau auf bestehenden Garagenhöfen Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 12.12.2017 33 x 1. Welche größeren Garagenhöfe gibt es im Stadtgebiet und welche Fläche haben diese? 2. Welche dieser Flächen sind im Besitz der Stadt oder einer städtischen Gesellschaft? 3. Welche dieser Flächen sind nach einer ersten Betrachtung grundsätzlich für eine Bebauung mit Wohnhäusern geeignet? 4. Für in der Antwort auf Frage 3 aufgelisteten Flächen bitten wir um eine vertiefte Betrachtung: a) Besteht bereits Baurecht für eine mögliche Wohnbebauung, bzw. welche rechtlichen Voraus- setzungen müssten dafür erfüllt werden? b) Welche stadtplanerischen Gründe sprechen jeweils für eine höherwertige Ausnutzung der Flä- chen im Vergleich zur jetzigen Nutzung als Gargenhof? c) Wie könnten die aktuellen NutzerInnen der betroffenen Garagen entschädigt bzw. ihre Bedar- fe anderweitig erfüllt werden? Es gibt im Stadtgebiet eine beträchtliche Anzahl sogenannter Garagenhöfe oder „Garagenparks“, die überwiegend in der zweiten Hälfte des vorigen Jahrhunderts entstanden sind. Bei der damals minde- ren Qualität von Pkw waren sie erforderlich, um durch Schutz gegen Nässe und Kälte eine entspre- chende Lebensdauer der Fahrzeuge zu gewährleisten. Heute ist dies nicht mehr in diesem Maß nötig. Zudem sind aktuelle Autos deutlich breiter als die da- maligen Modelle. Dies führt dazu, dass viele Garagen zweckentfremdet als ebenerdige Abstellräume genutzt und die Autos im Straßenraum geparkt werden. Die Fläche von Garagenhöfen ist, bedingt durch die benötigte Rangierfläche, beträchtlich. Sie sind befestigt, nicht begrünt und verschlechtern damit das Mikroklima im Umfeld. Sie liegen in oder am Rand von erschlossenen Wohngebieten und sind daher für eine Wohnbebauung im Rahmen der In- nenverdichtung prädestiniert. Durch die heute üblichen grünen Freiräume im Bereich von Wohnhäu- sern und durch Dachbegrünung könnte ihre Überbauung teilweise sogar zu stadtklimatischen Verbes- serungen führen. Für die bisherigen NutzerInnen sollten bei einer Bebauung Tiefgaragenplätze vorgesehen werden. Sachverhalt / Begründung: Seite 2 Es gibt bereits solche Umnutzungen in geringer Zahl, z. B. im Bereich Rosen- und Dahlienweg in Rüppurr oder in der Kolberger Straße in der Waldstadt. Angesichts der großen Vielfalt erfragen wir eine systematische Betrachtung aller Garagenhöfe in Karls- ruhe auf ihre Eignung für Wohnbebauung. unterzeichnet von: Istvan Pinter Verena Anlauf Zoe Mayer Michael Borner Dr. Ute Leidig

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zur Anfrage GRÜNE-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2017/0677 Dez. 6 Innenverdichtung: Wohnungsbau auf bestehenden Garagenhöfen Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 12.12.2017 33 x 1. Welche größeren Garagenhöfe gibt es im Stadtgebiet und welche Fläche haben diese? Im Rahmen der Fortschreibung des Flächennutzungsplans 2030 im Nachbarschaftsverband Karlsruhe wurden von der Stadtverwaltung alle Freiflächen sowie minderbebaute und ab- weichend genutzte Flächen im gesamten Stadtgebiet in Karten dargestellt und für die Fort- schreibung insbesondere an den urbanen Rändern auf eine mögliche Wohnbebauung un- tersucht. Die genauen Flächenzahlen sind nicht bekannt. In einem weiteren Schritt unterstützt das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Woh- nungsbau mit dem Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ bis 2019 die "Erstellung eines Potenzialatlasses und eines Leitfadens für ein aktives Flächenmanage- ment in Karlsruhe". Im Fokus stehen hier mögliche Potenzialflächen, die im Innenbereich gesichtet wurden. Zu diesen möglichen Potenzialflächen gehören auch Garagenhöfe, die im Rahmen des Förderprogramms bewertet werden. Unabhängig davon werden bei allen Rahmenplänen in den einzelnen Stadtteilen, insbeson- dere diese Flächenpotenziale, näher betrachtet und im Sinne „mindergenutzter“ Flächen in die Suche nach Wohnbauflächen eingestellt. Dies erfolgte so unter anderem im Zuge des Prozesses Rahmenplan Waldstadt-Waldlage. Hier konnte auch bereits ein Garagenhof akti- viert werden, entscheidend ist jedoch immer die Bereitschaft der Eigentümer zu einer mögli- chen Entwicklung. Darüber hinaus ist eine übergeordnete Betrachtung im Zuge von Rahmenplanprozessen als zielführender zu erachten, da über die ausgelösten Kompensationsbedarfe durch den Weg- fall von Garagen hier gleich übergreifend nach Ersatzräumen geschaut werden kann (siehe Frage 4). 2. Welche dieser Flächen sind im Besitz der Stadt oder einer städtischen Gesellschaft? Garagenhöfe stehen generell in sehr differenzierten Eigentumsverhältnissen, zum Teil auch mit städtischen Miteigentumsanteilen bzw. Anteilen städtischer Gesellschaften. Im Rahmen der unter Nr. 1 genannten Untersuchungen werden dann auch die jeweiligen Eigentumsverhältnisse eruiert. Ergänzende Erläuterungen Seite 2 3. Welche dieser Flächen sind nach einer ersten Betrachtung grundsätzlich für eine Bebauung mit Wohnhäusern geeignet? Die Erfahrung in bestehenden Projekten im Zusammenhang mit der Nachnutzung von Ga- ragenhöfen zeigt, dass all die Flächen in einem engen räumlichen Zusammenhang mit be- stehender Wohnbebauung grundsätzlich für eine Wohnnutzung geeignet sind. Hemmnisse für eine zügige Umsetzung ergeben sich zum einen aus der Eigentümerstruktur (siehe Frage 1), zum anderen aus dem vorhandenen Planrecht (siehe Frage 4). 4. Für in der Antwort auf Frage 3 aufgelisteten Flächen bitten wir um eine vertiefte Betrachtung: a) Besteht bereits Baurecht für eine mögliche Wohnbebauung bzw. welche rechtli- chen Voraussetzungen müssten dafür erfüllt werden? Die Betrachtung der bauplanungsrechtlichen Situation ist für jede Fläche unterschiedlich. In den beiden angeführten Beispielen (Rosenweg und Kolberger Straße) muss das Plan- recht jeweils angepasst werden. Hiervon kann meist dann ausgegangen werden, wenn der Garagenhof über einen qualifizierten Bebauungsplan erfasst ist. Liegt das Vorhab- engrundstück innerhalb des Regelungsregimes von § 34 BauGB (Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile), kann ggf. eine schnellere Verwirklichung des Vorhabens möglich sein. b) Welche stadtplanerische Gründe sprechen jeweils für eine höherwertige Aus- nutzung der Flächen im Vergleich zur jetzigen Nutzung als Garagenhof? Stadtplanerische Gründe sind immer dann gegeben, wenn die (damals) gebaute Infra- struktur nicht mehr den heutigen Anforderungen an die Unterbringung von ruhendem Verkehr entspricht und folglich die Garagen nicht mehr primär der Unterbringung von Pkw dienen. Gleichwohl müssen auch andere Nutzungsinteressen an die Garagen (z.B. Stauraum) im Zuge der planerischen Abwägung beachtet werden, aber eine Umnutzung ist unter der oben genannten Voraussetzung grundsätzlich gegeben. c) Wie könnten die aktuellen Nutzerinnen und Nutzer der betroffenen Garagen entschädigt bzw. ihre Bedarfe anderweitig erfüllt werden? Grundsätzlich ist der ausgelöste Bedarf an Stellplätzen auf zwei Weisen - vorausgesetzt es ist ein Bebauungsplanverfahren notwendig - zu bewältigen: Zum einen müssen die bauordnungsrechtlich veranlagten Stellplätze zunächst anderweitig im Projekt oder dar- über hinaus nachgewiesen werden (z.B. als zusätzliche Tiefgaragenstellplätze). Zum an- deren muss aber darüber hinaus der ausgelöste Stellplatzbedarf als ein Belang in die Abwägung eingestellt werden und eine mögliche Kompensation in Bezug auf Quantität, Qualität und insbesondere im Hinblick auf räumliche Entfernung des Ersatzstandortes geprüft werden. Dies wird in jedem Verfahren und an jedem Standort individuell zu be- werten sein. Die Kompensation von bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätzen gilt im Übrigen auch für die Entwicklung einer Fläche nach § 34 BauGB.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 45. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 12. Dezember 2017, 15:30 Uhr Öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 30. Punkt 33 der Tagesordnung: Innenverdichtung: Wohnungsbau auf bestehenden Garagenhöfen Antrag: GRÜNE Vorlage: 2017/0677 Beschluss: Kenntnisnahme von der Stellungnahme der Verwaltung. Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 33 zur Behandlung auf und stellt fest, die Stellungnahme der Verwaltung liege vor, der Gemeinderat habe Kenntnis genommen. (Keine Wortmeldung) Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten 19. Dezember 2017