Karlsruher Wohnraumförderung - Evaluierung 2017 und Neufassung der Richtlinien zum 26. September 2017

KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG –EVALUIERUNG 2017 SACHSTANDSBERICHT Anlage1zum Gemeinderatsbeschlussvom26. September2017 Stadt Karlsruhe Liegenschaftsamt 2| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 1.VORBEMERKUNGEN In denJahren vor2014verschärfte sich die Wohnungsmarktsituationzusehends,sowohl bundesweit als auch in der StadtKarlsruhe.Der Wohnungsneubau konnte den Bedarfaufgrund steigender Einwohner-und Haushaltszahlen nicht bereitstellen undder Bestand an Sozialwohnungennahmkontinuierlich und rapide ab. Um dieserEntwicklung entgegen zu wirkenunddie Wohnungsmarktsituation zu verbessern, beschlossder Gemeinderatim Januar 2014unter anderem folgendePunkte zurKarlsruher Wohnraumförderung: 1.DasKarlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) 2.DasKarlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI)inklusive dem „Modifizierten Bodenordnungsverfahren im Innenbereich“ für eine Pilotphase von drei Jahren. Zum Ende der dreijährigen Pilotphase wurden die Erfahrungen und Erkenntnisse ausgewertetund im vorliegenden Sachstandsbericht zusammengefasst. Das Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) hat sich insgesamt bewährt und dieVerwaltung sieht daher keinen grundsätzlichen Handlungsbedarf. In Anbetracht der gemachten Erfahrungen und den Veränderungen bei der Landesförderung besteht in wenigen Punkten Anpassungspotenzial. DasEvaluierungszielzumKarlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI)ist dieOptimierungdes Gesamtkonzepts, einschließlich derAbläufe in der Verwaltung. Die Akzeptanzder Beteiligten zu diesem Konzeptsoll gesteigert werden,damit es sich alsein dauerhaftes Instrumentzueiner urbanen sowie wohnungs-und sozialpolitischen bedeutsamen Strategieentwickelt. Es soll sich als ein wichtiger Baustein einer nachhaltigen Innenentwicklung etablieren. Sozialwohnungen der Volkswohnung in der Forststraße mit Unterstützung durch die Karlsruher Wohnraumförderung KaWoF sowieunter Anwendung des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts KAI 3| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 2.KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG Vor der Einführung des Karlsruher Wohnraumförderungsprograms (KaWoF) im Jahre 2014 lag der soziale Wohnungsbau am Boden, da die Akteure am Wohnungsmarkt über lange Zeit hinweg das Thema wenig interessierte. Zu den finanziellen Aspekten kamen schlechte Erfahrungen der Unternehmen mit kommunalen Besetzungsrechten hinzu. Das Thema sozialer Wohnungsbau war dadurch sehr negativ belegt. In Anbetracht dieser Ausgangslage war in erster Linie sehr viel Überzeugungsarbeit zu leisten, um bei den in Karlsruhe tätigen Wohnungsbauunternehmen Interesse für die Förderung von Stadt und Land zu wecken. Durch stetigen Kundenkontakt ist es mittlerweile gelungen, eine größere Anzahl von Sozialwohnungen verschiedener Unternehmen im Rahmen von KaWoF zu fördern. Weitere Projekte befinden sich derzeit in Vorbereitung. KaWoF ist in Karlsruhe angekommen und hat auch in der Förderlandschaft Baden-Württembergs vielfach Beachtung gefunden. 2.1KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNGIN ZAHLEN Von 2014 bis 2016 konnten 595 Sozialwohnungen mit einer Wohnfläche von über 41.600 m² neu gefördert werden. Das kommunale Fördervolumen betrug insgesamt mehr als 9,4 Millionen Euro. Das Land hat für diese Maßnahmen Darlehen von annähernd 73 Millionen Euro und Zuschüsse von fast 4 Millionen Euro zur Verfügung gestellt: Jahr Zahl der Wohnungen Förderfähige Wohnfläche in m² KaWoF Zuschuss in Euro Landesförderung Darlehenin Euro Zuschuss in Euro Neubau 20141108.7091.630.68218.287.900 201529120.5055.413.85949.073.800 2016846.0501.512.3765.469.300619.600 Zwischensumme48535.2648.556.91772.831.000619.600 Bestand 2014372.144287.172-988.591 2015372.104284.126-970.239 2016362.113285.312-1.306.400 Zwischensumme1106.361856.610-3.265.230 Insgesamt59541.6259.413.52772.831.0003.884.830 4| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 Neubau von Sozialwohnungen durch die Volkswohnung in der Sudetenstraße Ecke AnnweilerstraßemitUnterstützung durch dieKarlsruher Wohnraumförderung KaWoF Im Neubaubereich ist die Förderungim Einführungsjahr 2014 mit rund1,6 Millionen Euro angelaufenund in 2015 wurden mit rund5,4 Millionen Euro entsprechend dem Haushaltsansatz hohe Förderzahlen erreicht. Dabei handeltes sich fast ausschließlich um Projekte der Volkswohnung. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass auch nur die Volkswohnung über entsprechende Planungen in dieser Zeit verfügte und sie darüber hinaus auch mit gutem Beispiel voranging. Die anderen Unternehmen sind bemüht, für Projekte im Innenbereich Baurecht zu erhalten, was jedoch einige Zeit in Anspruch nimmt. Bei der Volkswohnung haben sich im Jahre 2016 einige Bauprojekte zeitlich verschoben. Bei verschiedenen Projekten anderer Unternehmen war in 2016noch keine Baureife erreicht. Dies erklärt die vorübergehend niedrigen Förderzahlen im Umfang von rund1,5 Millionen Euro. Die Bestandsförderung liefert mit rund280.000 Euro Fördersumme regelmäßig konstante Ergebnisse. Diese liegen dennoch, trotz großerBemühungen insbesondere der Volkswohnung, unter den Erwartungen. Insbesondere die Verlängerung auslaufender Bindungen gestaltet sich aufgrund der oftmals geänderten Lebensverhältnisse auf Seiten der Mieter schwieriger als erwartet. Planung vonSozialwohnungen durch die Volkswohnung in der Graf-Stauffenberg- Straße mit Unterstützung durch die Karlsruher Wohnraumförderung KaWoF 5| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 2.2AUSBLICK Nach derzeitigem Kenntnisstand geht die Verwaltung davon aus, dass sich die Förderzahlen im Neubaubereich 2017 wieder stabilisieren werden. Es wird jedoch deutlich darauf hingewiesen, dass die Anzahl der derzeit in Planung befindlichen Projekte derinKarlsruhetätigenWohnungsbauunternehmen überschaubar und endlich ist. Ohne eine grundlegende Änderungverschiedener Rahmenbedingungen (zum Beispiel kommunale Flächenpolitik)wird sich trotz der sehr guten Fördermöglichkeiten von Stadt und Land der Karlsruher Wohnungsmarkt nicht nachhaltig erholen können. 3.KARLSRUHER INNENENTWICKLUNGSKONZEPT 3.1.AUSGANGSLAGE In Karlsruhe ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum weiterhin hoch und das Angebot reicht bei weitem nicht zur Erfüllung der Wohnungsnachfrage aus. Aus diesem Grund werden bei Bebauungsplanverfahren die Planungsbegünstigten zu verschiedenen Leistungen verpflichtet, wenn sie von der Schaffung des neuen Planungsrechts profitieren. So ist ein Teil derneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung dem geförderten Wohnungsbauzur Verfügungzu stellen und ein Anteil an gebietsbezogenen Infrastrukturkosten zu leisten, welche schlussfolgernd ausdiesenneuen Wohngebäuden resultieren. Damit die neuen Wohnungen zeitnah den Berechtigten zur Verfügung stehen und damit das Wohnungsangebot erhöhen, werden zeitliche Regelungen zur Baurealisierung vereinbart.Nach den Grundsätzen des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts(KAI)könnenbei Schaffung von neuemPlanrecht mit Wohnnutzung,die entsprechenden Festsetzungen(KAI)gefordert werden.Bei neuen Flächen mit Gewerbenutzung findet das Konzeptkeine Anwendung. In Misch-oder Kerngebieten wird der Wohnanteil für die Festsetzungen des Konzepts herangezogen. Zur Zielerreichung wird ein 3-Stufenplan verfolgt.In der ersten Stufe, also vor Beginn des Bebauungsplan- verfahrens,erklärt der Planungsbegünstigte seine Bereitschaft an einem Bebauungsplanverfahren mitzuarbeiten. In dieser Grundzustimmung sindkeine konkreten Aussagen zudenFestsetzungen(KAI)aufgeführt, da diese verfahrensbedingt zu diesem Zeitpunktnicht bekannt sein können.In der zweiten Stufe wirdvor dem Auslegungsbeschlussdes Bebauungsplanesdie Grundvereinbarung zwischen denPlanungsbegünstigten und der Stadt vereinbart. In dieserVereinbarungwerden dieFestsetzungen KAI vorläufig benannt. In der dritten Stufe wird vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes derDurchführungsvertragrespektivestädtebauliche Vertragmit den endgültigen Festsetzungen KAI vereinbart.Bei Bebauungsplanverfahren mitparalleler Bodenordnungsmaßnahmewirdvon diesem Standardverfahren abgewichen.ZumSatzungsbeschlussdes Bebauungsplanes werdenin diesem Fallstädtebauliche Verträge mit denPlanungsbegünstigten geschaffen, welchedann in den Umlegungsplan nachrichtlich übernommen werden. Bei zwei Verfahren der Volkswohnung GmbH werden bereits im Jahr 2017 die ersten Wohnungen fertiggestellt. Bedingt durch die Dauer von Bebauungsplanverfahren und der anschließenden Baurealisierung werden die ersten Sozialwohnungenanderer Bauherrenvoraussichtlich ab dem Jahr 2019bezogen. 6| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 3.2.VERFAHRENSBILANZ Von insgesamt 51 Verfahren ist das Konzeptnach Prüfungenin 26 Verfahren anzuwenden. Davon sindzwei Verfahrennahezuabgeschlossen. InsechsVerfahren sind die Grundvereinbarungenunterzeichnet beziehungsweise stehendie Unterzeichnungenin den nächstenMonatenbevor. BeiachtVerfahren hat mit Unterzeichnung der Grundzustimmung die Verfahrensbearbeitung begonnen. Verfahrensliste Gesamtzahlder Planverfahren51 Verfahren in denen KAI nicht angewandt wurde25 KAI-Verfahren in Bearbeitung26(davonachtvon der Volkswohnung GmbH) Durchführungsvertrag abgeschlossen und Verfahren in Überwachung 2Forststraße, Königsberger Straße Grundvereinbarung abgeschlossen2Rosenweg, Am Entenfang Grundvereinbarung in Bearbeitung4Fasanengarten, Wichernstraße,Maxauer Straße, Edelbergstraße Grundzustimmung abgeschlossen8 Victor-Gollancz-Straße, Kriegsstraße 200,Östlich Woerishofferstraße, Garagenhof Kolberger Straße, Steinkreuzstraße, August-Dosenbach-Straße, Zukunft Nord Grundzustimmung in Bearbeitung1Nancystraße Offene Bearbeitung9Verschiedene Verfahren Die Prüfung ob dasKarlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI)anzuwendenist,ist aufgrund einer aufwendigen Prüfkulisse sehr arbeitsintensiv, daverschiedene Konstellationengeprüft werden müssen.Hierzu zählen unter anderem: UnterschreitungderSchwellenwerteder Geschossflächen mit Wohnnutzungvon 450 beziehungsweise 900 m² SchaffungvonPlanungsrecht anhandeinesBauantragsnach Paragraf 34 Baugesetzbuch Vorliegen von besonderen projektspezifischen Merkmalen, zum Beispiel Sanierungsgebietsziele Beginn des Bebauungsplanverfahrens vor Einführung des Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) am 21. Januar 2014 Verfahrenin denen KAI nicht angewandt wurdeBemerkungen Südlich Haid-und-Neu-StraßeBeginn Bebauungsplanverfahren vor 21.01.2014 ArtilleriekaserneBeginn Bebauungsplanverfahren vor 21.01.2014 Blumentorstraße Unterschreitung Schwellenwertan neugeschaffener Geschossfläche mit Wohnnutzung Grünzug amWettersbach Sanierungsziel: Keine Erhöhung als nach Paragraf 34 Baugesetzbuch möglich Östlich der Westmarkstraße Sanierungsziel: Keine Erhöhung als nach Paragraf 34 Baugesetzbuch möglich 7| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 3.3.MIT INVESTOREN VEREINBARTE„FLÄCHE GEFÖRDERTERWOHNUNGSBAU“ Projekt Gesamt- wohnfläche in m² „Neue“ Wohnfläche (Planung abzüglich Bestand) in m² Soll (aus KAI) in m² (20 %) Ist in m² Wohneinheiten gesamtdavon sozial gefördert Forststraße9-21a9.6221.834367 6.341 >100 % 11474 Königsberger Straße 37 3.5723.572714 1.533 43 % 5223 AmEntenfang (ehemals Postareal) 3.368732146 307 42 % 374 RosenwegEcke Dahlienweg 2.4952.495499 2.495 100 % 3838 (*1) Summe19.0571.72610.676241139 (*1)davon 12 für mittelbare Belegung Dierund 100Wohnungen(74 + 23 =97)aus den Verfahren Forststraße und KönigsbergerStraße werden voraussichtlich im Jahr2017 den Berechtigten zur Verfügung stehen. Die Wohnungen aus anderen Verfahren werdenin den nächsten Jahrenbereitgestellt.DieBereitstellungsquote von 20 Prozentfür den geförderten Wohnungsbauwird bisher in allen Verfahren, dank dem komplementären Karlsruher Wohnraumförderungs- programm (KaWoF),mehr als erfüllt. Dies gilt sowohl für die VolkswohnungGmbHalsstädtisches Tochter- unternehmen wieauch für privateInvestoren. In den VerfahrenMaxauer Straße,Wichernstraße, Edelbergstraße sowieFasanengartenerfolgt derzeit die Ermittlung derbenötigtenFlächen und Wohneinheitenfür den geförderten Wohnungsbau. Bedingt durch die aktuelle Landesförderung mit der komplementären städtischen Förderung sind bisher alle geforderten Wohnflächen (Bereitstellungsquote 20 Prozent und darüber hinaus) im sozial geförderten Wohnungsbau realisiert worden. 3.4.VERFAHRENSBILANZ „GEBIETSBEZOGENE INFRASTRUKTURKOSTEN“ Aktuell sind von denPlanungsbegünstigten 40 Prozent der gebietsbezogenen Infrastrukturkosten zu leisten, welche bei den aktuellen Wertzuwächsen für Karlsruhe als kausal zutreffend angesehen werden. Zu diesen Infrastrukturkosten,im Sinne des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts(KAI),zählen die Kosten für Neu-oder Ausbau von Kindertageseinrichtungen. Bisher wurden bei zwei Verfahrender VolkswohnungGmbHdie gebietsbezogenen InfrastrukturkosteninDurchführungsverträgenvereinbart. Aufgrund desBaufortschritts werden diesevoraussichtlichimdrittenQuartal 2017angefordert und auf ein zweckgebundenes Kontobei der Stadt einbezahlt. Diese Mittel stehen derSozial-und Jugendbehörde zur Verfügung, welche SiefürBaumaßnahmenvon KindertageseinrichtungenimStadtgebieteinplant und verwendet. 8| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 3.5.EINZELNEVERFAHREN 3.5.1.FORSTSTRAßE 9-21 A Erster Durchführungsvertrag zum Karlsruher Innenentwicklungskonzept. Es musste die Differenz aus dem bisherigen Planungsrecht nach Paragraf 34 Baugesetzbuch und dem neuen Planungsrechtermittelt werden, welche dann als „neugeschaffene“ Wohnfläche die Ermittlungsgrundlage bildete. Von 114 neu errichteten Wohnungen werden 74 im sozial geförderten Wohnungsbau entstehen. 3.5.2.KÖNIGSBERGER STRAßE37 In Zusammenarbeit des Vorhabenträgers mitder Wohnprojektgruppe „Sophia Karlsruhe e.V.“sowiedem Bürgerverein Waldstadt e.V. wurde ein Modellprojekt entwickelt. Das Projektziel wareine Mischung aus Miet- und Eigentumswohnungen sowie ergänzenden gesundheitlichen, sozialen und kulturellenEinrichtungen in einem gemeinsamen Gebäudeensemble.Von 52 Wohnungen werden 23 im sozial geförderten Wohnungsbau entstehen. 9| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 3.5.3.AM ENTENFANG (EHEMALS POSTAREAL) Ermittlung der „neugeschaffenen“ Wohnfläche aus „altem“ und „neuem“ Planungsrecht. Der Wohnanteil des Mischgebiets wurde rechnerisch ermittelt. Durch die aktuelle technische Nutzung des Bestandsgebäudes und bestehender Mietverträge ist voraussichtlich eine Umsetzung in Bauabschnitten notwendig. 3.5.4.ROSENWEG ECKE DAHLIENWEG Das ersteVerfahren mit einem genossenschaftlichen Vorhabenträger. Bisher mindergenutzte Flächen werden für den Wohnungsbau aktiviert. Der Vorhabenträger hat, bedingt durch die Verlegung eines vorhandenen Schmutzwassersammlers vom Grundstück in den Straßenbereich, einen erhöhten Aufwand.Von den insgesamt geplanten 38 Wohnungen werden unter Berücksichtigung einer mittelbaren Belegung auch 38 Wohnungen im sozial geförderten Wohnungsbau bereitgestellt. 10| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 3.5.5.EDELBERGSTRAßE 1-3 Das erste Verfahrenunter Berücksichtigung von KAI,in dem zwei Planungsbegünstigte zusammen mit der Stadt ein Projekt planen und realisieren. Für die technische Umsetzung, zum Beispiel gemeinsame Grenzbebauung und Lärmschutzmaßnahmen, waren umfangreiche Abstimmungsarbeitennotwendig. Dazu ist die aktuelle Eigentümersituation und Gebäudenutzung kompliziert, sodassnotwendigeModifikationen in denVerträgen abzuschließen sind. 3.5.6.MAXAUER STRAßE Ein Verfahren im planerischen Außenbereich, welches direkt an eine bestehendeBebauung im Innenbereich angrenzt. Da es sich um einenPlanungsbegünstigten handelt, sind die Festsetzungen zum Karlsruher Innenentwicklungskonzept anzuwenden. 11| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 3.5.7.ZUKUNFT NORD Aktuell das flächenmäßig größte Bebauungsplanverfahren mit DGNB- Zertifizierung (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) sowie parallelem Bodenordnungsverfahren. Zu einem Teil haben Grundstücke bereits Planungsrecht (hauptsächlich Gewerbe) und zum anderen Teil haben Grundstücke kein Planungsrecht. Schon zum jetzigen Verfahrensstand zeigt sich, dass hier aufwendige Verhandlungen durch die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten notwendig sind. 12| SACHSTANDSBERICHT/KARLSRUHERWOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 3.5.8.NANCYSTRAßE Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sindBereichemit unterschiedlichem Planungsrecht vorhanden. Einige der Grundstücke entlang der Nancystraße haben bereits Planungsrecht nach Paragraf 34 Baugesetzbuch. Zwei Grundstücksteileim rückwärtigen Bereich haben kein Planungsrecht. Aufgrund des Bebauungsplanes wird eine Bodenordnungsmaßnahme erforderlich. Die Eigentümer der rückwärtigen Grundstücksteilehaben großes Interesse an einer Entwicklung. Bei den anderen Eigentümern ist die Bestandssicherung die wichtigste Aufgabe. Somit müssen in diesem Verfahren unterschiedlichausgeprägte Planungsinteressenbeachtetwerden.

KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG– EVALUIERUNG 2017 RICHTLINIENKARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG (KAWOF) -NEUFASSUNG- (Förderung Sozialer Mietwohnraum) Anlage2zum Gemeinderatsbeschlussvom26. September 2017 Stadt Karlsruhe Liegenschaftsamt 2| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) 1.ZWECK DER FÖRDERUNG Die städtische Förderung soll für Wohnungsunternehmen und sonstigen am Wohnungsmarkt tätigen Gruppen oder Personen durch dieGewährung von Zuschüssen einen wesentlichen Anreiz zum Bau von preiswertem Mietwohnraum bieten oder diese bei vorhandenem Wohnraum zur Einräumung von Belegungsrechten veranlassen und die Nachteile während und auch nach der Bindungszeit ausgleichen. Von derMietwohnraumförderung sollen Haushalte profitieren, die sich am Wohnungsmarkt selbst nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Diesen Haushalten soll weiterhin der Zugang zu preiswertem und/oder Sozialem Mietwohnraum ermöglicht werden. 2.ALLGEMEINE FÖRDERBESTIMMUNGEN Gefördert werden Objekte, die sich im Karlsruher Stadtgebiet befinden. Bei der Förderung der Stadt Karlsruhe handelt es sich generell umeine Komplementär- förderung. Das bedeutet, dassdie städtische Förderung nur zusätzlichzur Landesförderung gewährt wird. Fördermittel des Landes sind vorrangig in Anspruch zu nehmen. Sofern und so weit in den vorliegenden Richtlinien (KaWoF) keine abweichenden Regelungen getroffen werden, sind die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden rechtlichen Vorgaben des Landes Baden-Württemberg, insbesondere die Verwaltungsvorschriften zur "Allgemeinen sozialen Mietwohnraumförderung", auch Voraussetzung für die städtische Förderung. Im Übrigen gelten die im Förderbescheid getroffenen Bestimmungen. In begründeten Einzelfällen kann mit Genehmigung des Oberbürgermeisters von einzelnen Bestimmungen dieser Richtlinien abgewichen werden. Der Antrag ist vor Beginn des Vorhabens zu stellen. Als Vorhabensbeginn gilt bei der Neubau- förderung bereits der Abschluss von Verträgen über die Errichtung oder über den Erwerb des Objektes. Eine Beauftragung zur Planung des zu fördernden Objekts ist nicht förderschädlich. Die Zuschüsse sind mit den notwendigen Nachweisen beim Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe zu beantragen. 3| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) 3.FÖRDERFÄHIGE MASSNAHMEN 3.1. Neubau von sozialgebundenem Wohnraum Gefördert wird der Bau neuen Sozialmietwohnraums. 3.2. Einräumung von Belegungsrechten (Miet-und von Belegungsbindungen) an bezugsfertigem Mietwohnraum Gefördertwird die Begründung von Belegungsrechten für Sozialmietwohnraum, der zum Zeitpunkt der Begründung keinen anderweitigen Bindungen unterliegt. 3.2.1. Freier Wohnraum Der Wohnraum ist zum Zeitpunkt der Einräumung der Belegungsbindung nicht vermietet und auch nicht bereits zum Gebrauch überlassen. 3.2.2. Vermieteter Wohnraum Bei vermietetem Wohnraum, bei dem Miet-und Belegungsbindungen auslaufen, können die Bindungen verlängert werden, sofern dies frühestens ein Jahr vor dem Ende der Bindung beantragtwird und der betroffene Haushalt zu diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen zur Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins erfüllt. Dies ist durch die Vorlage eines zu Beginn der neuen Bindung gültigen, in Baden-Württemberg ausgestellten, Wohnberechtigungsscheins nachzuweisen. 4.ANTRAGSBERECHTIGTE Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen, die neue Sozialmietwohnungen in Karlsruhe bauen möchten oder Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum in Karlsruhe, die bereit sind diesen für dieEinräumung von Belegungsrechten zur Verfügung zu stellen. 5.ART UND HÖHE DER FÖRDERUNG Die Förderung erfolgt jeweils durch Auszahlung eines Zuschusses, der zuvor der dinglichen Sicherung im Grundbuch bedarf. Der Zuschuss wird auf die nächste durch Hundert teilbare Zahl aufgerundet. 4| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) 5.1. Neubauförderung Die Bauherrin oder der Bauherr erhalten für die Zurverfügungstellung Sozialen Mietwohn- raums einen Zuschuss bei 15 Jahren Miet-und Belegungsbindung von bis zu 200€/m² Wohnfläche bei 25 JahrenMiet-und Belegungsbindung von bis zu 285€/m² Wohnfläche bei 30 Jahren Miet-und Belegungsbindung von bis zu 320€/m² Wohnfläche Der Zuschuss wird jeweils zur Hälfte, nach Fertigstellung des Rohbaus und nach Bezugs- fertigkeit des Objekts ausgezahlt. 5.2 Förderung der Einräumung von Belegungsrechten an bezugsfertigem Mietwohnraum Die Vermieterin oder der Vermieter erhalten für die Einräumung von Belegungsrechten für Sozialmietwohnraum einen Zuschuss in Höhe von bei 15 Jahren Miet-undBelegungsbindung bis zu 135€/m² Wohnfläche bei 25 Jahren Miet-und Belegungsbindung bis zu 190€/m² Wohnfläche bei 30 Jahren Miet-und Belegungsbindung bis zu 210€/m² Wohnfläche Die Auszahlung der Förderung erfolgt zum Zeitpunkt, in dem der Wohnraum den Wohnberechtigten nach Einräumung der Belegungsrechte zur Verfügung gestellt wird. 6.MIETPREIS-UND BELEGUNGSBINDUNG Die Wohnungen dürfen 15, 25 oder 30 Jahre ab der Bezugsfertigkeit nur an Personen vermietet werden, die durch einen inBaden-Württemberg ausgestellten Wohnberechtigungs- schein die Einhaltung der maßgeblichen Einkommensgrenzen und der für sie angemessenen Wohnungsgröße nachweisen (Belegungsbindung). Dies gilt bei Erst-und Wiedervermietung. Während der Bindungszeit von 15, 25 oder 30 Jahren richtet sich die Höhe der Miete und die Möglichkeit der Mieterhöhung nach den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden landes- rechtlichen Vorschriften (Mietpreisbindung). Sofern derartige Vorschriften zu diesem Zeit- punkt nicht bestehen, sind die ab dem1. April 2017 geltenden Regelungen einschlägig. Nach Auslaufen der Mietpreis-und Belegungsbindung darf der Wohnraum für weitere drei Jahre nur an Haushalte vermietet werden, die im Besitz eines in Baden-Württemberg ausgestellten Wohnberechtigungsscheins sind. Die Mietpreisbindung gilt in diesem Zeitraum nicht mehr. 5| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) 7.SCHLUSSBESTIMMUNGEN Die Bewilligung von Fördermitteln ist nur im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel möglich. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Es gilt der Grundsatz, dass die Fördergelder aus öffentlichen Mitteln nicht zu einer Überkom- pensation im Sinne des EU-Beihilferechts führen dürfen. Die vorliegende Wohnraumförderung zählt zu den öffentlichen Mitteln. Kommt es durch die gemeinsame Förderung von Stadt und Land zu einer Überkompensation, wird die nachrangige städtische Förderung nur bis zur Grenze der Überkompensation gewährt. 8.INKRAFTTRETEN UND ÜBERGANGSREGELUNG Diese Richtlinien treten ab 27.09.2017 in Kraft. Gleichzeitig verlieren die Richtlinien in der Fassung vom 22.01.2014 ihre Gültigkeit. Maßgebend für die Rechtsanwendung ist der Antragseingang. Das bedeutet, dassAnträge, die bis26.09.2017 eingehen,nach den bis dahin gültigen Richtlinien behandeltwerden. Für Anträge, die ab27.09.2017 eingehen, sind die Richtlinien in der vorliegenden Fassung maßgebend. Synopse „Richtlinien KarlsruherWohnraumförderung (KaWoF)“ FörderungSozialer Mietwohnraum Fassung 22. Januar 2014Fassung 27.09.2017 1. Zweck der Förderung Die Wohnraumförderung des Landes Baden-Württemberg hat in den vergangenen Jahren in Karlsruhe zu keinen nennenswerten Bautätigkeiten im Sozialen Mietwohnungsbaugeführt. Die städtische Förderung soll für Wohnungsunternehmen und sonstigen am Wohnungsmarkt tätigen Gruppen oder Personen durch die Gewährung von Zuschüssen einen wesentlichen Anreiz zum Bau von preiswertem Mietwohnraum bieten oder diese bei vorhandenem Wohnraum zur Einräumung von Belegungsrechten veranlassen. Hierdurch soll der stark zurückgehenden Zahl von Sozialmietwohnungen entgegengewirkt werden. Von der Mietwohnraumförderung sollen Haushalte profitieren, die sich am Wohnungsmarkt selbst nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Diesen Haushalten soll weiterhin der Zugang zu preiswertem und/oder Sozialem Mietwohnraum ermöglicht werden. 2. Allgemeine Förderbestimmungen Gefördert werden Objekte, die sich im Karlsruher Stadtgebiet befinden. 1. Zweck der Förderung Die Wohnraumförderung des Landes Baden-Württemberg hat in den vergangenen Jahren in Karlsruhe zu keinen nennenswerten Bautätigkeiten imSozialen Mietwohnungsbau geführt.Die städtische Förderung soll für Wohnungsunternehmen und sonstigen am Wohnungsmarkt tätigen Gruppen oder Personen durch die Gewährung von Zuschüssen einen wesentlichen Anreiz zum Bau von preiswertem Mietwohnraum bieten oder diese bei vorhandenem Wohnraum zur Einräumung von Belegungsrechten veranlassenund die Nachteile während und auch nach der Bindungszeit ausgleichen. Hierdurch soll der stark zurückgehenden Zahl von Sozialmietwohnungen entgegengewirkt werden.Von der Mietwohnraumförderung sollen Haushalte profitieren, die sich am Wohnungsmarkt selbst nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Diesen Haushalten soll weiterhin der Zugang zu preiswertem und/oder Sozialem Mietwohnraum ermöglicht werden. 2.Allgemeine Förderbestimmungen Gefördert werden Objekte, die sich im Karlsruher Stadtgebiet befinden. 7| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) Bei der Förderung der Stadt Karlsruhe handelt es sich generell um eine Komplementärförderung, d.h., dass die städtische Förderung nur zusätzlich zur Landesförderung gewährt wird. Fördermittel des Landes sind vorrangig in Anspruch zu nehmen. Sofern und soweit in den vorliegenden Richtlinien (KaWoF) keine abweichenden Regelungen getroffen werden, sind die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden rechtlichen Vorgaben des Landes Baden-Württemberg, insbesondere "Allgemeine Sozialmietwohnraumförderung", sowie"Mietwohnraumförderung: Begründung von Miet-und Belegungsbindungen im Mietwohnungsbestand" Voraussetzung auch für die städtische Förderung. Im Übrigen gelten die im Förderbescheid getroffenen Bestimmungen. In begründeten Einzelfällen kann mit Genehmigung des Oberbürgermeisters von einzelnen Bestimmungen dieser Richtlinien abgewichen werden. Der Antrag ist vor Beginn des Vorhabens zu stellen. Als Vorhabensbeginngilt bei der Neubauförderung bereits der Abschluss von Verträgen über die Errichtung oder über den Erwerb des Objektes. Eine Beauftragung zur Planung des zu fördernden Objekts ist nicht förderschädlich. Die Zuschüsse sind mit den notwendigen Nachweisen beim Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe zu beantragen. Bei der Förderung der Stadt Karlsruhe handelt es sich generell um eine Komplementärförderung, d.h., dass die städtische Förderung nur zusätzlich zur Landesförderung gewährt wird. Fördermittel des Landes sind vorrangig in Anspruch zu nehmen. Sofern und so weit in den vorliegenden Richtlinien (KaWoF) keine abweichenden Regelungen getroffen werden, sind die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden rechtlichen Vorgaben des Landes Baden-Württemberg, insbesonderedie Verwaltungsvorschriften zur "Allgemeinen sozialen Mietwohnraumförderung",sowie "Mietwohnraumförderung: Begründung von Miet-und Belegungsbindungen im Mietwohnungsbestand"auch Voraussetzungauchfür die städtische Förderung. Im Übrigen gelten die im Förderbescheid getroffenen Bestimmungen. In begründeten Einzelfällen kann mit Genehmigung des Oberbürgermeisters von einzelnen Bestimmungen dieser Richtlinien abgewichen werden. Der Antrag ist vor Beginn des Vorhabens zu stellen. Als Vorhabensbeginn gilt bei der Neubauförderung bereits der Abschluss von Verträgen über die Errichtung oder über den Erwerb des Objektes. Eine Beauftragung zur Planung des zu fördernden Objekts ist nicht förderschädlich. Die Zuschüsse sind mit den notwendigen Nachweisen beim Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe zu beantragen. 8| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) 3. Förderfähige Maßnahmen 3.1. Neubau von sozialgebundenem Wohnraum Gefördert wird der Bau neuen Sozialmietwohnraums. 3.2. Einräumung von Belegungsrechten für Sozialmietwohnraum (Miet-und von Belegungsbindungen) im Wohnungsbestand Gefördert wird die Begründung von Belegungsrechten für Sozialmietwohnraum, der zum Zeitpunkt der Begründung keinen anderweitigen Bindungen unterliegt. 3.2.1. Freier Wohnraum Der Wohnraum ist zum Zeitpunkt derEinräumung der Belegungsbindung nicht vermietet und auch nicht bereits zum Gebrauch überlassen. 3.2.2. Vermieteter Wohnraum Bei vermietetem Wohnraum, bei dem Miet-und Belegungsbindungen vor nicht mehr als einem Jahr geendet haben, können die Bindungen erneut eingeräumt werden, sofern der betroffene Haushalt zu diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen zur Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins erfüllt. Dies ist durch die Vorlage eines gültigen, in Baden-Württemberg ausgestellten, Wohnberechtigungsscheins nachzuweisen. 3. Förderfähige Maßnahmen 3.1. Neubau von sozialgebundenem Wohnraum Gefördert wird der Bau neuen Sozialmietwohnraums. 3.2. Einräumung von Belegungsrechtenfür Sozialmietwohnraum(Miet-und von Belegungsbindungen)im Wohnungsbestandan bezugsfertigem Mietwohnraum Gefördert wird die Begründung von Belegungsrechten für Sozialmietwohnraum, der zum Zeitpunkt der Begründungkeinen anderweitigen Bindungen unterliegt. 3.2.1. Freier Wohnraum Der Wohnraum ist zum Zeitpunkt der Einräumung der Belegungsbindung nicht vermietet und auch nicht bereits zum Gebrauch überlassen. 3.2.2. Vermieteter Wohnraum Bei vermietetem Wohnraum,bei dem Miet-und Belegungs- bindungenvor nicht mehr als einem Jahr geendet habenauslaufen, können die Bindungenerneut eingeräumtverlängertwerden, sofern dies frühestens ein Jahr vor dem Ende der Bindung beantragt wird undder betroffene Haushalt zu diesem Zeitpunkt die Voraus- setzungen zur Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins erfüllt. Dies ist durch die Vorlage eineszu Beginn der neuen Bindunggültigen, in Baden-Württemberg ausgestellten, Wohnberechtigungsscheins nachzuweisen. 9| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) 4. Antragsberechtigte Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen, die neue Sozialmietwohnungen in Karlsruhe bauen möchten oder Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum in Karlsruhe, die bereit sind diesen für dieEinräumung von Belegungsrechten zur Verfügung zu stellen. 5. Art und Höhe der Förderung Die Förderung erfolgt jeweils durch Auszahlung eines Zuschusses entsprechend der jeweiligen Miet-und Belegungsbindung für den Sozialen Mietwohnraum, der zuvor der dinglichen Sicherung im Grundbuch bedarf. 5.1. Neubauförderung Die Bauherrin oder der Bauherr erhalten für die Zurverfügung- stellung Sozialen Mietwohnraums einen Zuschuss bei 15 Jahren Miet-und Belegungsbindung von bis zu 200€/m² Wohnfläche bei 25 Jahren Miet-und Belegungsbindung von bis zu 285€/m² Wohnfläche Der Zuschuss wird jeweils zur Hälfte, nach Fertigstellung des Rohbaus und nach Zurverfügungstellung des Objekts an die Wohnberechtigten ausgezahlt. 4. Antragsberechtigte Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen, die neue Sozialmietwohnungen in Karlsruhe bauen möchten oder Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum in Karlsruhe, die bereit sind diesen für die Einräumung von Belegungsrechten zur Verfügung zu stellen. 5. Art und Höhe der Förderung Die Förderung erfolgt jeweils durch Auszahlung eines Zuschusses entsprechend der jeweiligen Miet-und Belegungsbindung für den Sozialen Mietwohnraum,der zuvor der dinglichen Sicherung im Grundbuch bedarf.Der Zuschuss wird auf die nächste durch Hundert teilbare Zahl aufgerundet. 5.1. Neubauförderung Die Bauherrin oder der Bauherr erhalten für die Zurverfügung- stellung Sozialen Mietwohnraums einen Zuschuss bei 15 Jahren Miet-und Belegungsbindung von bis zu 200€/m² Wohnfläche bei 25 Jahren Miet-und Belegungsbindung von bis zu 285€/m² Wohnfläche bei 30 Jahren Miet-und Belegungsbindung von bis zu 320€/m² Wohnfläche Der Zuschuss wird jeweils zur Hälfte, nach Fertigstellung des Rohbaus und nachZurverfügungstellungBezugsfertigkeitdes Objektsan die Wohnberechtigtenausgezahlt. 10| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) 5.2 Förderung der Einräumung vonBelegungsrechten im Wohnungsbestand für Sozialmietwohnraum Die Vermieterin oder der Vermieter erhalten für die Einräumung von Belegungsrechten für Sozialmietwohnraum einen Zuschuss in Höhe von bei 15 Jahren Miet-und Belegungsbindung bis zu 135€/m² Wohnfläche bei 25 Jahren Miet-und Belegungsbindung bis zu 190€/m² Wohnfläche Die Auszahlung der Förderung erfolgt zum Zeitpunkt, in dem der Wohnraum den Wohnberechtigten nach Einräumung der Belegungsrechte zur Verfügung gestellt wird. 6. Miet-undBelegungsbindung Die Wohnungen dürfen 15 oder 25 Jahre ab der Bezugsfertigkeit nur an Personen vermietet werden, die durch einen in Baden- Württemberg ausgestellten Wohnberechtigungsschein die Einhaltung der maßgeblichen Einkommensgrenzen und der für sie angemessenen Wohnungsgröße nachweisen. Dies gilt bei Erst-und Wiedervermietung. Während der Dauer der Miet-und Belegungsbindung richtet sich die Höhe der Miete und die Möglichkeit der Mieterhöhung nach den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden landesrechtlichen 5.2 Förderung der Einräumung von Belegungsrechtenim Wohnungsbestand für Sozialmietwohnrauman bezugsfertigem Mietwohnraum Die Vermieterin oder der Vermieter erhalten für die Einräumung von Belegungsrechten für Sozialmietwohnraum einen Zuschuss in Höhe von bei 15 Jahren Miet-und Belegungsbindung bis zu 135€/m² Wohnfläche bei 25 JahrenMiet-und Belegungsbindung bis zu 190€/m² Wohnfläche bei 30 Jahren Miet-und Belegungsbindung bis zu210€/m² Wohnfläche Die Auszahlung der Förderung erfolgt zum Zeitpunkt, in dem der Wohnraum den Wohnberechtigten nach Einräumung der Belegungsrechte zurVerfügung gestellt wird. 6. Mietpreis-und Belegungsbindung Die Wohnungen dürfen 15,oder25oder 30Jahre ab der Bezugs- fertigkeit nur an Personen vermietet werden, die durch einen in Baden-Württemberg ausgestellten Wohnberechtigungsschein die Einhaltung der maßgeblichen Einkommensgrenzen und der für sie angemessenen Wohnungsgröße nachweisen(Belegungsbindung). Dies gilt bei Erst-und Wiedervermietung. Während derDauer der Miet-und BelegungsbindungBindungszeit von 15, 25 oder 30 Jahrenrichtet sich die Höhe der Miete und die Möglichkeit der Mieterhöhung nach den zum Zeitpunkt der 11| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) Vorschriften. Sofern derartige Vorschriften zu diesem Zeitpunkt nicht bestehen, sind die ab dem 02. Januar 2013 geltenden Regelungen einschlägig. 7. Schlussbestimmungen DieBewilligung von Fördermitteln ist nur im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel möglich. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Es gilt der Grundsatz, dass die Fördergelder aus öffentlichen Mitteln nicht zu einer Überkompensation im Sinne des EU-Beihilferechts führen dürfen. Die vorliegende Wohnraumförderung zählt zu den öffentlichen Mitteln. Kommt es durch die gemeinsame Förderung von Stadt und Land zu einer Überkompensation, wird die nachrangige städtische Förderung nur bis zur Grenze der Überkompensation gewährt. 8. Inkrafttreten Diese Richtlinien treten ab 22.01.2014 in Kraft. Antragstellung geltenden landesrechtlichen Vorschriften (Mietpreisbindung). Sofern derartige Vorschriften zu diesem Zeitpunkt nicht bestehen, sind die ab dem02. Januar 201301. April 2017geltenden Regelungen einschlägig. Nach Auslaufen der Mietpreis-und Belegungsbindung darf der Wohnraum fürweitere drei Jahre nur an Haushalte vermietet werden, die im Besitz eines in Baden-Württemberg ausgestellten Wohnberechtigungsscheins sind. Die Mietpreisbindung gilt in diesem Zeitraum nicht mehr. 7. Schlussbestimmungen Die Bewilligung von Fördermitteln ist nur im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel möglich. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Es gilt der Grundsatz, dass die Fördergelder aus öffentlichen Mitteln nicht zu einer Überkompensation im Sinne des EU-Beihilferechts führen dürfen. Die vorliegende Wohnraumförderung zählt zu den öffentlichen Mitteln. Kommt es durch die gemeinsame Förderung von Stadt und Land zu einer Überkompensation, wird die nachrangige städtische Förderung nur bis zur Grenze der Überkompensation gewährt. 8. Inkrafttreten Diese Richtlinien treten ab 22.01.2014 in Kraft. 12| RichtlinienKarlsruherWohnraumförderung (KaWoF) 8. Inkrafttreten und Übergangregelung Diese Richtlinien treten ab 27.09.2017 in Kraft. Gleichzeitig verlieren die Richtlinien in der Fassung vom 22.01.2014 ihre Gültigkeit. Maßgebend für dieRechtsanwendung ist der Antragseingang, d.h. Anträge, die bis 26.09.2017 eingehen, werden nach den bis dahin gültigen Richtlinien behandelt. Für Anträge, die ab 27.09.2017 eingehen, sind die Richtlinien in der vorliegenden Fassung maßgebend.

KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG– EVALUIERUNG 2017 RICHTLINIENKARLSRUHER INNENENTWICKLUNGSKONZEPT (KAI)-NEUFASSUNG- Anlage3zum Gemeinderatsbeschlussvom26. September 2017 Stadt Karlsruhe Liegenschaftsamt 2| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) 1. ZIELE UND KONDITIONEN Das primäre Ziel des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts (KAI) ist ein für Karlsruhe praktikables Konzept und einen damit verbundenen baulandpolitischen Grundsatzbeschluss weiterzu entwickeln,dieeine sozialgerechte und städtebaulich qualifizierte Bodennutzung garantieren. In diesem Konzept haben die Planungsbegünstigten, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, Teilflächen derneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung für den geförderten Wohnungsbau bereitzustellen und sich an den daraus resultierenden gebietsbezogenen Infrastrukturkosten zu beteiligen. GrundsätzlicheKonditionendes Verfahrens a)Von derneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung sind 30 Prozent (Bereitstellungsquote) im geförderten Wohnungsbau bereitstellen. b)Mit besonderer Begründung ist innerhalb eines Radius von 3.000 m eine Ersatzmaßnahme möglich. Die Bereitstellungsquote erhöht sich in diesem Fall um 10 Prozent, also auf 40 Prozent. c)Der Anteil der Wohnnutzungen in Kern-und Mischgebieten muss mindestens 20 Prozent betragen. d)Im außergewöhnlichen Einzelfall kann eine Ablösung von der Bereitstellungsverpflichtung zum geförderten Wohnungsbau erfolgen. e)Die Übernahme der Lasten und Bindungen für den geförderten Wohnungsbau sind in den Segmenten „Sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein (WBS)“, „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ zu realisieren. f)AusgewieseneöffentlicheFlächen sind unentgeltlich an die Stadt abzutreten. g)Die Planungsbegünstigten tragen die Kosten für Planung, Erschließung, Infrastruktur und Grünflächen sowie die Kosten für städtebauliche Qualitätsstandards. h)DiePlanungsbegünstigten verpflichten sich, gerechnet ab dem Zeitpunkt,ab dem mit der tatsächlichen Bebauung begonnen werden kann, innerhalb von sechs Monaten mit dem Bau zu beginnen (Bauverpflichtung) und innerhalb weiterer 36 Monate den Bau entsprechend derFestsetzungen des Bebauungsplanes fertigzustellen (Bereitstellungspflicht). 3| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) 2. GELTUNGSBEREICH UND GRUNDLAGEN Das Konzept gilt stadtweit im Innenbereich, sofern neues Planungsrecht zugunsten einer höherwertigen Wohnnutzung, zum Beispiel von Misch-zuWohngebietgeschaffen wird, mit einheitlichen Quoten und Qualitätsstandards. Verbleibt mindestens ein Drittel des Wertzuwachses als Investitionsanreiz bei den Planungsbegünstigten, so ist einKAI-Verfahren durchzuführen. Wird neues Planungsrecht anhand eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Außenbereich geschaffen, so ist das Konzept ebenfalls anzuwenden. Hier ist davon auszugehen, dass der Planungsbegünstigte die erforderliche Mitwirkungsbereitschaft zeigt. Sind Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteilenach Paragraf 34 Baugesetzbuch oder nach einem bestehendem unveränderten Planungsrecht zulässig, so ist das Konzept nicht anzuwenden. Des Weiteren ist das Konzept bei Gewerbe-und Industriegebieten nicht anzuwenden. In begründeten Einzelfällen, zum Beispiel wenn ein entsprechender Wertzuwachs nicht vorhanden ist oder eine spezielle Nutzung gewünscht wird, soll die Lenkungskommission KAI (LK KAI) modifizierte Konditionen erarbeiten und dem Gemeinderat vorlegen. Die Entscheidung zur Umsetzung fällt der Gemeinderat. DasVerfahren erfolgt in drei Stufen Stufe 1 Grundzustimmung Die Planungsbegünstigten erklären schriftlich vor Beginn des Bebauungsplanverfahrens ihre Bereitschaft an der Aufstellung eines Bebauungsplanes mitzuwirken.Die Grundzustimmung istkeine rechtlich verbindliche Zusage zur Übernahme von Kosten oder Lasten, die zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt sein können. Stufe 2 Grundvereinbarung Vor dem Auslegungsbeschluss des Bebauungsplanes werden in der Grundvereinbarung konkret die drei Festsetzungen vereinbart, welche in den später zu erstellenden Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag übernommen werden: a)Die bereitzustellende Fläche für den geförderten Wohnungsbau. b)Der Anteil an den gebietsbezogenen Infrastrukturkosten. c)Die Fristen zu Bauverpflichtung und Bereitstellungspflicht. 4| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) Stufe 3 Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag Vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes werden im Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag neben denKonzeptfestsetzungen wie bisher weitere Regelungen zum Bebauungsplan und dessen Ausführung vereinbart. 3. AUFTEILUNG DER BEREITSTELLUNGSQUOTE Davon: 50 Prozent im Segment „sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein (WBS)“ und 50 Prozentin den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ 4.SCHWELLENWERTE Ab einerneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung von 450 m² (unterer Schwellenwert) müssen Wohnflächen in den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ bereitgestellt werden. Ab einerneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung von 900 m² (oberer Schwellenwert) müssen Wohnflächen aufgeteilt zu 50 Prozent in den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ sowie zu 50 Prozent im Segment „Sozialer Mietwohnungsbau mitWohnberechtigungsschein“ bereitgestellt werden. Erläuterung Der ursprüngliche Konzeptansatz war, dass Wohngebäude mit bis zu 4 mittleren Wohneinheiten von der Anwendung des Konzepts ausgenommen sind. Dieser Ansatz gilt wie bisher weiter. Aufgrund der neuen Bereitstellungsquote von 30 Prozent ergeben sich folgende Werte: Neu geschaffene Geschossfläche mit Wohnnutzung Forderung aus Bereitstellungsquote 30 Prozent Umrechnung Geschossfläche in Wohnfläche (x 0,8) 450 m² 135 m² 108 m² => Ab einerneu oderzusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung von mehr als 450 m² entsteht die erste geförderte Wohnung. 5| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) Neu geschaffene Geschossfläche mit Wohnnutzung Forderung aus Bereitstellungsquote 30 Prozent Umrechnung Geschossfläche in Wohnfläche (x 0,8) 900 m² 270 m² 216 m² => Ab einerneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung von mehr als 900 m² entsteht zusätzlich zu den geförderten Wohnungen die erste Sozialwohnung. Wohnungsgrößen und Zimmeranzahl können von den Planungsbegünstigten je nach Bedarf unterschiedlich gewählt werden. 5.GESAMTÜBERSICHT Maximal 2/3 Anrechnung für ... Mindestens 1/3 verbleibt beim Planungsbegünstigten (Investitionsanreiz) Lasten und Bindungen Wohnbauförderung Kostentragung Planung; Erschließung, Baureifmachung und Grün; Infrastruktur Sicherung städtebaulicher Qualitätsstandards 30 Prozent derGeschossfläche für Wohnbauförderung mindestens 20 Prozent Mindestwohnanteil in durchmischten Gebieten Aufteilung Bereitstellungsquote zu 50 Prozent im Segment WBS und zu 50 Prozent in den Segmenten PMW und/oder PWE WBS-Sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein PMW-Preiswerter Mietwohnungsbau PWE-Preiswertes Wohneigentum KostenloseFlächenabtretung an die Stadt -für öffentlich ausgewiesene Flächen Kostentragung -für Planung und Gutachten -für Erschließung zu 100 Prozent -für gebietsbezogene Infrastrukturkosten von maximal 40 Prozent -für naturschutzrechtlichen Ausgleich undPflegeaufwand -Berücksichtigung von Altlasten und Abbruch von Gebäuden Mindestqualitätsstandards städtebaulich, grünordnerisch und ökologisch WERTZUWAC HS Verwendung der durch Planung ausgelösten Bodenwertsteigerung Wertzuwachs 6| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) 6.INKRAFTTRETEN UND ÜBERGANGSREGELUNG Diese Richtlinien treten ab dem 27.09.2017 in Kraft. Gleichzeitig verlieren die Festsetzungen in derFassung vom 22.01.2014 ihre Gültigkeit. Für alle KAI-Verfahren, in welchen bereits GrundzustimmungenoderGrundvereinbarungen abgeschlossenwurden, gelten die Festsetzungen in der Fassung vom 22.01.2014 weiter. Synopse „Richtlinien Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI)“ Fassung 22. Januar 2014Fassung 27.09.2017 Festsetzungen „Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI)“ Richtlinien„Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) 1.Ziele und Konditionen: Sicherung von 20 % (Förderquote) der für die Wohnnutzung neu geschaffenen Geschossfläche für den geförderten Wohnungsbau Sicherung eines Wohnanteils von mind. 20% bei allen Bauvorhaben in durchmischten Gebieten wie z.B. Kern-u. Mischgebieten.Mit besonderer Begründung ist eine Ersatzmaßnahme an einem anderen Standort innerhalb eines Radius von 3000 m möglich, dann Mindestwohnanteil 30 % Ablösung der Verpflichtung zur Herstellung von gefördertem Wohnungsbau im außergewöhnlichen Einzelfall Übernahme der Lasten und Bindungen für Wohnbauförderung in den Segmenten WBS, PMW und/oder PWE Kostenlose Flächenabtretung öffentlich ausgewiesener Flächen an die Stadt Kostentragung für Planung, Erschließung, Infrastruktur u. Grün Kostentragung für städtebauliche Qualitätsstandards Bauverpflichtung grundsätzlich innerhalbeiner Frist von drei Jahren 1. Ziele und Konditionen Das primäre Ziel des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts (KAI) ist ein für Karlsruhe praktikables Konzept und einen damit verbundenen baulandpolitischen Grundsatzbeschlussweiterzu entwickeln, dieeine sozialgerechte und städtebaulich qualifizierte Bodennutzung garantieren. In diesem Konzept haben die Planungsbegünstigten, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, Teilflächen derneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung für den geförderten Wohnungsbau bereitzustellen und sich an den daraus resultierenden gebietsbezogenen Infrastrukturkosten zu beteiligen. GrundsätzlicheKonditionendes Verfahren a)Von derneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung sind 30 Prozent (Bereitstellungsquote) im geförderten Wohnungsbau bereitstellen. b)Mit besonderer Begründung ist innerhalb eines Radius von 3.000 m eine Ersatzmaßnahme möglich. Die Bereitstellungsquote erhöht sich in diesem Fall um 10 Prozent, also auf 40 Prozent. c)Der Anteil der Wohnnutzungen in Kern-und Mischgebieten muss mindestens 20 Prozent betragen. 8| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) d)Im außergewöhnlichen Einzelfall kann eine Ablösung von der Bereitstellungsverpflichtung zum geförderten Wohnungsbau erfolgen. e)Die Übernahme der Lasten undBindungen für den geförderten Wohnungsbau sind in den Segmenten „Sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein (WBS)“, „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ zu realisieren. f)AusgewieseneöffentlicheFlächen sind unentgeltlich an die Stadt abzutreten. g)Die Planungsbegünstigten tragen die Kosten für Planung, Erschließung, Infrastruktur und Grünflächen sowie die Kosten für städtebauliche Qualitätsstandards. h)Die Planungsbegünstigten verpflichten sich, gerechnet ab dem Zeitpunkt ab,dem mit der tatsächlichen Bebauung begonnen werden kann, innerhalb von sechs Monaten mit dem Bau zu beginnen (Bauverpflichtung) und innerhalb weiterer 36 Monate den Bau entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplanes fertigzustellen (Bereitstellungspflicht). 2.Geltungsbereich: KAI gilt stadtweit, sofern neues Planungsrecht zugunsten einer höherwertigen Wohnnutzung geschaffen wird und wenn mindestens 1/3 der Grundstückswertsteigerung als Investitionsanreiz bei den Planungsbegünstigten verbleibt. Die Entscheidung zur Umsetzung fällt die LK-KAI. 2. Geltungsbereichund Grundlagen Das Konzept gilt stadtweit im Innenbereich, sofern neues Planungsrecht zugunsten einer höherwertigen Wohnnutzung, zum Beispiel von Misch-zuWohngebiet,geschaffen wird, mit einheitlichen Quoten und Qualitätsstandards. Verbleibt mindestens ein Drittel des Wertzuwachses als Investitionsanreiz bei den Planungsbegünstigten, 9| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) In begründeten Einzelfällen z.B. wenn eine entsprechende Wertsteigerung nicht vorhanden ist oder eine spezielle Nutzung gewünscht wird, soll die LK-KAI modifizierte Konditionen erarbeiten und dem Gemeinderat vorlegen. Die Entscheidung zur Umsetzung fällt der Gemeinderat. so ist einKAI-Verfahrendurchzuführen. Wird neues Planungsrecht anhand eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Außenbereich geschaffen, so ist das Konzept ebenfalls anzuwenden. Hier ist davon auszugehen, dass der Planungsbegünstigte die erforderliche Mitwirkungsbereitschaft zeigt. Sind Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteilenach Paragraf 34 Baugesetzbuch oder nach einem bestehendem unveränderten Planungsrecht zulässig, so ist das Konzept nicht anzuwenden. Des Weiteren findet das Konzept bei Gewerbe-und Industriegebieten keine Anwendung. In begründeten Einzelfällen, zum Beispiel wenn ein entsprechender Wertzuwachs nicht vorhanden ist oder eine spezielle Nutzung gewünscht wird, soll die Lenkungskommission KAI (LK KAI) modifizierte Konditionen erarbeiten und dem Gemeinderat vorlegen. Die Entscheidung zur Umsetzung fällt der Gemeinderat. DasVerfahren erfolgt in drei Stufen Stufe 1 Grundzustimmung Die Planungsbegünstigten erklären schriftlich vor Beginn des Bebauungsplanverfahrens ihre Bereitschaftan der Aufstellung eines Bebauungsplanes mitzuwirken. Sie ist keine rechtlich verbindliche Zusage zur Übernahme von Kosten oder Lasten, die zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt sein können. 10| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) Stufe 2 Grundvereinbarung Vor dem Auslegungsbeschluss des Bebauungsplanes werden in der Grundvereinbarung konkret die drei Festsetzungen vereinbart, welche in den später zu erstellenden Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag übernommen werden: a)Die bereitzustellende Fläche für den geförderten Wohnungsbau. b)Der Anteil an den gebietsbezogenen Infrastrukturkosten. c)Die Fristen zu Bauverpflichtung und Bereitstellungspflicht. Stufe 3 Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag Vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes werden im Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag neben den Konzeptfestsetzungen wie bisher weitere Regelungen zum Bebauungsplan und dessen Ausführung vereinbart. 11| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) 3. Aufteilung der Wohnbauförderquote (20 % der neu geschaffenenGeschossfläche) Davon: 50% WBS (sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein) und 50% geförderter Wohnungsbau in den Segmenten PMW (Preiswerter Mietwohnungsbau)und/oder PWE (Preiswertes Wohneigentum) 3. Aufteilung der Bereitstellungsquote Davon: 50 Prozent im Segment „sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein (WBS)“ und 50 Prozent in den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ 4.Schwellenwerte in m² Geschossfläche (GF) für die Wohnbauförderung: Ab einer neu geschaffenen Geschossfläche von 450 m² (unterer Schwellenwert) wird preiswerter Mietwohnungsbau und/oder Preiswertes Wohneigentum gefördert. Die Aufteilung zu 50 % in densozial geförderten Mietwohnungsbau und zu 50 % inden geförderten Wohnungsbauerfolgt ab einer neu geschaffenen Geschossfläche von 900 m² (oberer Schwellenwert). ab 450 m² GF geförderter Wohnungsbau ab 900 m² GF zusätzlich sozial geförderter Mietwohnungsbau Erläuterung: Bei einer Förderquote von 20% müssen mindestens 450 m² Geschossfläche neu geschaffen werden, damit eine geförderte Wohnung mit einer Geschossfläche von 90 m² entstehen kann. Ab einer Geschossfläche von 900 m² entsteht zusätzlich die erste 4. Schwellenwerte Ab einerneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung von450 m² (unterer Schwellenwert) müssen Wohnflächen in den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder„Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ bereitgestellt werden. Ab einerneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung von900 m² (oberer Schwellenwert) müssen Wohnflächen aufgeteilt zu 50 Prozent in den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ sowie zu 50 Prozent im Segment „Sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein(WBS)“ bereitgestellt werden. Erläuterung Der ursprüngliche Konzeptansatz war, dass Wohngebäude mit bis zu 4 mittlerenWohneinheitenvon der Anwendung des Konzepts ausgenommen sind. Dieser Ansatz gilt wie bisher weiter. Aufgrund derneuen Bereitstellungsquote von30 Prozent ergeben sich 12| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) sozial geförderte Wohnung mit einer Geschossfläche von 90 m². So kann z.B.-ausgehend von einer einheitlichen Wohnungsgröße-in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen eine geförderte Wohnung und in einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen zusätzlichneben der ersten geförderten Wohnung auch die erste sozial geförderte Wohnung entstehen. folgende Werte: Neu geschaffene Geschossfläche mit Wohnnutzung Forderung aus Bereitstellungsquote 30 Prozent Umrechnung Geschossfläche inWohnfläche ( x0,8) 450 m² 135 m² 108 m² => Ab einerneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung vonmehr als 450 m² entsteht die erste geförderte Wohnung. Neu geschaffeneGeschossfläche mit Wohnnutzung Forderung aus Bereitstellungsquote 30 Prozent Umrechnung Geschossfläche in Wohnfläche ( x 0,8) 900 m² 270 m² 216 m² => Ab einerneu oder zusätzlich geschaffenenGeschossfläche mit Wohnnutzung vonmehr als 900 m² entstehtzusätzlich zu den geförderten Wohnungendie erste Sozialwohnung. Wohnungsgrößen und Zimmeranzahl können von den Planungs- begünstigten je nach Bedarf unterschiedlich gewählt werden. 13| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) 5. Gesamtübersicht5. Gesamtübersicht 14| RichtlinienKarlsruher Innenentwicklungskonzept(KAI) 6.Grundsatzbeschluss Diese Festsetzungen treten mit Beschluss des Gemeinderates vom in Kraft. 6.Inkrafttreten und Übergangsregelung Diese Richtlinien treten ab dem 27.09.2017 in Kraft. Gleichzeitig verlieren die Festsetzungen in der Fassung vom 22.01.2014 ihre Gültigkeit. Für alle KAI-Verfahren, in welchen bereits Grundzu- stimmungen oderGrundvereinbarungenabgeschlossenwurden, gelten die Festsetzungen in der Fassung vom 22.01.2014 weiter.

KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG -EVALUIERUNG 2017 AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG ZUM KARLSRUHER INNEN- ENTWICKLUNGSKONZEPT(KAI) Anlage4zum Gemeinderatsbeschlussvom 26.September2017 Stadt Karlsruhe Liegenschaftsamt 2| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 1.KARLSRUHER INNENENTWICKLUNGSKONZEPT 1. ZIELE UND KONDITIONEN Das primäre Ziel des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts (KAI) ist ein für Karlsruhe praktikables Konzept und einen damit verbundenenbaulandpolitischen Grundsatzbeschluss zu entwickeln, dieeine sozialgerechte und städtebaulich qualifizierte Bodennutzunggarantieren.Mit dem Konzept soll einRegelwerk geschaffen werden, das stadtweit gilt, wenn im Zuge der Innenentwicklung neuesPlanungsrecht, oder eine wesentlichen Änderung, zugunsten einer höherwertigen Wohnnutzung, zum Beispiel von Misch-zu Wohngebiet,geschaffen wird. Hierfür gelten einheitliche Quoten und Qualitätsstandards, damit für alle Planungsbegünstigten eine Gleichbehandlung und Transparenz erreicht wird. Das Planungserfordernis ist Voraussetzung,dass das Konzept anzuwenden ist.In diesem Konzept haben die Planungsbegünstigten, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, Teilflächen der neuoder zusätzlichgeschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzung für den geförderten Wohnungsbau bereitzustellen und sich an den daraus resultierenden gebietsbezogenen Infrastrukturkosten zu beteiligen. Die Grundsätze der Kausalität, Kopplungsverbotund Angemessenheit sind zu beachten. Die Kostenübernahme, und somit die Refinanzierung der mit der Innenentwicklung verbundenen Kosten durch den Planungsbegünstigten, muss angemessen sein. Hierbei spielt der Gesamtumfang der getätigten Investition im Verhältnis zu der vereinbarten Kostenübernahme,die Rentabilität der Investitionen und die durch die Planung bedingte Bodenwertsteigerung eine Rolle.Gemäß den genannten Grundsätzen dürfen nur Kosten und Leistungen erfasst werden, die Voraussetzung oderFolge derjeweiligen Planung sind. Sie müssen in einem kausalen Zusammenhang stehen und zugeordnet werden können, wobei die Zuordnung nicht nur räumlich, sondern auch zeitlich, zu erfolgen hat. ZumEnde der dreijährigen Pilotphase wird das Konzept aufgrund von Erfahrungen und neuen Erkenntnissen überarbeitetund optimiert, sodass es sich als ein dauerhaftes Instrument zur Sicherung von gefördertem Wohnraum sowie von Qualitätszielen in der Stadtentwicklungweiter etablieren wird.Hierbei gilt zu beachten, dass alleBestimmungen und Verfahrensweisen auf diebesonderen Karlsruher Verhältnisse abgestimmt sind. Grundsätzlich werden beim Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) alle Verfahren einzeln geprüft, ob die entsprechenden Regelungen eingehalten werden. Sollten einzelneoder mehrere Modifikationen verfahrensbedingt notwendig sein, so wird die LenkungskommissionKAI (LKKAI)dem Gemeinderat entsprechende Modifikationsvorschläge unterbreiten, welcher dann im Einzelfall die Umsetzung beschließen kann.Diese Flexibilität ist notwendig, damit bei Verfahren mit besonderen städtebaulichen Anforderungen oder bei Verfahren mit einem nicht ausreichenden Wertzuwachs dennochein städtebaulicher Entwurfrealisiert werden kann. Die Lenkungskommission KAIist einefachübergreifendeKommission, die sich aus Entscheidungsträgern aus verschiedenen Fachbereichen der Verwaltung zusammensetzt und der die Entscheidungsbefugnis zur Koordinierung und Umsetzung des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts auf Dauer übertragen ist. Im Wesentlichen sind dies die Bereiche Flächenmanagement, Stadtentwicklung, Stadtplanung, Bauwesen, Liegenschaften und Finanzen. Bei jedem Planverfahren ist die Lenkungskommission frühzeitig einzubinden,wenn voraussichtlich durch Modifikationen vomnormalen Verfahrensablaufabgewichen werden soll. 3| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 GrundsätzlicheKonditionendes Verfahrens a)Von der neuoder zusätzlichgeschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzung sind 30 Prozent (Bereitstellungsquote) im geförderten Wohnungsbau bereitzustellen. Eine Erhöhung der Bereitstellungsquote um 10 Prozent von 20 auf 30 Prozent istmoderat und angemessen. Begründet wird dies damit,dassin den bisherigen Verfahren die Planungsbegünstigten die Quote immer übererfüllt haben. Der Grund hierfür liegtvoraussichtlichzum großen Teil auf dem Vorhandensein des Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF). Aufgrund der Kombination Landesförderung mit kommunaler Förderung werden die wirtschaftlichen Nachteile aus den Lasten und Bindungen des geförderten Wohnungsbausausgeglichen. Die Ermittlung der Fläche, welche für den geförderten Wohnungsbau bereitgestellt werden soll, basiert auf der wertrelevanten Geschossfläche. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt diese in der Regel aufgrund eines dazugehörigenVorhaben-und Erschließungsplanes (VEP) vor. Bei einem Angebotsbebauungsplan liegen nur im Sonderfall konkrete Objektplanungen vor. Dann bilden die Geschossflächen gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes die Ermittlungsgrundlage. b)Mit besonderer Begründung ist innerhalb eines Radius von 3.000 m eine Ersatzmaßnahme möglich. Die Bereitstellungsquote erhöht sich in diesem Fall um 10 Prozent,also auf 40 Prozent. Zuzüglich zu den geforderten 40 Prozent sind von derdurch die Ersatzmaßnahme selbst neu geschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzungweitere30 Prozent für den geförderten Wohnungsbau bereitzustellen. Beispiel Neu geschaffene Geschossfläche mit Wohnnutzung am Standort A1.000 m² Bereitstellungsquote 30 Prozent (bei Bereitstellung am StandortA)300 m² Bereitstellungsquote 40 Prozent (bei Bereitstellung an Ersatzmaßnahme am Standort B)400 m² Neu geschaffene Geschossfläche mit Wohnnutzung am Standort B1.200 m² Bereitstellungsquote 30 Prozent (bei Bereitstellung am Standort B)360 m² Zuzüglich Bereitstellungsquote 40 Prozent von Standort A400 m² insgesamt bereitzustellende Geschossfläche mit Wohnnutzung für den geförderten Wohnungsbau 760 m² Lageskizze 4| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 c)Der Anteil der Wohnnutzungen in Kern-und Mischgebieten muss mindestens20 Prozent betragen. In der Regel werden die tatsächlich vorhandenen Wohnnutzungen ermittelt, welche dann in die Flächen- und Wertermittlungen einfließen. Sollten verfahrensbedingt keine Bestands-oder Planungsdaten vorliegen, so wirdvonder Grundstücksbewertungsstellepauschaleine Aufteilung von 50 Prozent Wohnnutzungund 50 Prozent Gewerbenutzungzugrunde gelegt. d)Im außergewöhnlichen Einzelfall kann eine Ablösung von der Bereitstellungsverpflichtung zum geförderten Wohnungsbau erfolgen. e)Die Übernahmeder Lasten und Bindungen für den geförderten Wohnungsbau sind in den Segmenten „Sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein (WBS)“, „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ zu realisieren. Folgende Segmente desgeförderten Wohnungsbaus werden unterschieden WBS-Segment (Sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein) Mit dem Beitrag zum sozialen Mietwohnungsbau verpflichtet sich der Planungsbegünstigte bei der Errichtung von Wohnungen die geltenden Förderbedingungen der "Allgemeinen Sozialmietwohnraumförderung" der Landeswohnraumförderung einzuhalten. Derzeit sieht die Landeswohnraumförderung unter anderem vor, dass die zu erwartende Miete für eine sozial geförderte Wohnung um 33 Prozent abgesenkt werden muss. Diese sozial geförderten Wohnungen dürfen nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen mit der abgesenkten Miete vergeben werden. PMW-Segment (Preiswerter Mietwohnungsbau) Mit dem Beitrag zum preiswerten Mietwohnungsbau verpflichtet sich derPlanungsbegünstigte bei der Errichtung von Wohnungen Personen mit mittlerem Einkommen Wohnraum mit einer monatlichen Mietminderung für die Dauer von 15 Jahren zur Verfügung zu stellen. Die Mietminderung errechnet sich- entsprechend den geltenden Richtlinien zur kommunalen Wohnraumförderung-aus der Grundstücksverbilligung mit derzeit 30 Prozent Abschlag vom Verkehrswert der vorgesehenen Grundstücksfläche. Für die Ermittlung des berechtigten Personenkreises sind die Kriterien und Einkommensgrenzen für die"Förderung selbstgenutzten Wohneigentums" der geltenden Landeswohnraumförderung analog heranzuziehen. PWE-Segment (Preiswertes Wohneigentum) Mit dem Beitrag zum preiswerten Wohneigentum verpflichtet sich der Planungsbegünstigte bei der Errichtung von Wohngebäuden beziehungsweise Wohnungen die geltenden Förderbedingungen zur "Förderung selbstgenutzten Wohneigentums" der Landeswohnraumförderung einzuhalten. Des Weiteren verpflichtet sich der Planungsbegünstigte die zum Wohnraum gehörende Grundstücksfläche zu einem verbilligten Grundstückspreis an den berechtigten Personenkreis weiterzugeben. Die Grundstücksverbilligung beziehungsweise der Kaufpreisabschlag errechnet sich-entsprechend den geltenden Richtlinien der Kommunalen Wohnraumförderung-mit einem Abschlag von derzeit 30 Prozent vom Verkehrswert. Der Käufer einer Wohnung muss den Wohnraum für 10 Jahre selbst bewohnen oder kann nur an ebenfalls berechtigte Personen weiterverkaufen. Die Bindung endet nach 10 Jahren. Für die Ermittlung des berechtigten Personenkreises sind die Kriterien und Einkommensgrenzen für die "Förderung selbstgenutzten Wohneigentums" der geltenden Landeswohnraumförderung analog heranzuziehen. 5| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 f)AusgewieseneöffentlicheFlächen sind unentgeltlich an die Stadt abzutreten. g)DiePlanungsbegünstigten tragen die Kosten für Planung, Erschließung, Infrastruktur und Grünflächen sowie die Kosten für städtebauliche Qualitätsstandards.Die Kosten sind zu Verfahrensbeginn zumeistgrobe Schätzungenoder Erfahrungswerte.Es ist im Einzelfallzu entschieden, ob die groben Annahmen ausreichen oder weitere Untersuchungen erforderlich werden. Grobe Annahmen reichen dann aus, wenn absehbar ist, dass das erforderliche Drittel des Wertzuwachses bei den Planungsbegünstigten verbleibt.Die Kostenschätzungen sind vom Planungsbegünstigten mitzuteilen.. UnterschiedlicheKostenbereiche Planungskosten Planung und Gutachten (Kosten der städtebaulichen Planung, Vermessungskosten, Fachgutachten et cetera). Die Planungsbegünstigten sind in der Regelverpflichtet, auf ihre Kosten ein städtebauliches Gutachter-oder Wettbewerbsverfahren durchzuführen. Der Gemeinderat kann im Einzelfall die weitere Verfahrensform bestimmen (zum Beispiel ein mehrstufiges Verfahren mit Ideen-/Realisierungswettbewerb, kooperierende oder konkurrierende Gutachterverfahren). Kosten für Erschließung, Baureifmachung und Grün Hierzu zählen die BerücksichtigungmöglicherAltlastenundeines ökologischen Ausgleichs sowieder Anschluss an Ver-und Entsorgungsleitungen. DazukönnenStraßenbeleuchtungskosten,äußere Verkehrserschließungen, Anforderungen des öffentlichen Nahverkehrs sowie Kampfmitteluntersuchungen angerechnet werden.Dazu auch eventuell entstehende Kosten von (externen) naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen, inklusive Pflegeaufwand für eine Vertragslaufzeit in der Regel von 30 Jahren. Die Anrechnung von Abbruchkosten von Bestandsgebäuden ist im Einzelfall zu prüfen. Bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen sind diese wie bisher üblich zu 100 Prozent vom Planungsbegünstigten, in der Regel ist dies ein Vorhabenträger, zu übernehmen. Bei Angebotsbebauungsplänen mit mehreren Planungsbegünstigten kann die Kostenbeteiligung je nach Grad der Begünstigung variieren. Gebietsbezogene Infrastrukturkosten Für dieSchaffung vonKindertageseinrichtungsplätzen werden die Planungsbegünstigten mit einem Anteil von 40 Prozent herangezogen. Aktuell betragen die Kosten für einen Kindertageseinrichtungsplatz 29.600,00Euro, sodass der Anteil für diePlanungsbegünstigten11.840,00 Euro pro Kind betragen. Der Kostensatz wird bei Bedarf fortgeschrieben.Der Anteil von 40 Prozent wird für Karlsruheaufgrund der aktuellen Wertverhältnisseweiterhin als angemessen angesehen. Eine Verifizierung des Anteils wird dann erfolgen, wennhierzu Daten aus weiteren Verfahren vorliegen. Die Ermittlung der zugrundeliegenden Kinderzahl erfolgt durch das Amt für Stadtentwicklung, welchem hierfür die notwendigen Planungsdaten (Wohnflächen und Zimmeranzahl oder die planerische Festlegungen des Bebauungsplanes) bereitgestellt werden. 6| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 h)Die Planungsbegünstigten verpflichten sich, gerechnet ab dem Zeitpunkt ab dem mit der tatsächlichen Bebauung begonnen werden kann, innerhalb von sechs Monaten mit dem Bau zu beginnen (Bauverpflichtung) und innerhalbweiterer 36 Monate den Bau entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplanes fertigzustellen (Bereitstellungspflicht)und den Berechtigten zur Verfügung zu stellen. Aufgrund grundsätzlicher Unterschiede und spezieller Anforderungen von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen und Angebotsbebauungsplänen ist eine einheitliche Regelung zu einer Bauverpflichtung von drei Jahren ab Rechtskraft des Bebauungsplanes nichtzielführend.Bei Angebotsbebauungsplänen wird eine flexiblere Handhabung der Bauverpflichtung für die Planungsbegünstigten notwendig sein.Aus diesem Grund wird die bestehende Bauverpflichtung neu definiert und mit einer Bereitstellungspflicht ergänzt. Damit besteht eine praktikable Lösung die Planungsbegünstigten vertraglich zu einer fristgerechten Bauausführung zu verpflichten, welcher der bisher beschlossenen dreijährigen Bauverpflichtung nahe kommt. 2. GELTUNGSBEREICH UND GRUNDLAGEN Die gesetzliche Grundlage für das Konzept ist Paragraf 1 Absatz 5 Baugesetzbuch. Insbesondere der Nachhaltigkeitsgrundsatz ist herauszustellen. Der Vollzug der Konditionen erfolgt über die gesetzlichen Möglichkeiten der Paragrafen 11 und12 Baugesetzbuch. Sofern die Voraussetzungfür eine Vereinbarte Umlegung vorliegt, können zusätzlich die Paragrafen 45 und folgende sowie 80 und folgende Baugesetzbuch angewandt werden. Das Konzept gilt stadtweit im Innenbereich, sofern neues Planungsrecht zugunsten einer höherwertigen Wohnnutzunggeschaffen wird, mit einheitlichen Quoten und Qualitätsstandards. Verbleibt mindestens ein Drittel des Wertzuwachses als Investitionsanreiz bei den Planungsbegünstigten, so ist ein Standardverfahren durchzuführen.Die Ermittlung des Wertzuwachses erfolgtaus der Differenz des Endwertes (erschließungsbeitragsfreier Baulandwert entsprechendder geplanten baulichen Ausnutzung)abzüglich des Anfangswertes (Bodenwert vor der beabsichtigten Planung).Der Anfangswert wird in der Regel bereits für die Grundzustimmung(Wertermittlungsstichtag)ermittelt.Beide Wertewerdenvon der Grundstücksbewertungsstellezum Wertermittlungsstichtagermittelt.In besonders kritischen Fällen kann mit der Aufgabe ausnahmsweise auch derunabhängigeGutachterausschuss betraut werden. DasKonzeptist laut Beschluss aus dem Jahr 2014 nicht im Außenbereich anzuwenden,da dortviele Eigentümer ihr Einverständnisfür einenPlanungsbeginngeben müsstenund alternative Planungsgebiete fehlen. Demgegenüber ist das Konzept aber im Außenbereich anzuwenden, wenn bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nur ein Planungsbegünstigter vorhanden ist.Hier ist davon auszugehen, dass der Planungsbegünstigte die erforderliche Mitwirkungsbereitschaft zeigt. Sind Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile nach Paragraf 34 Baugesetzbuch oder nach einem bestehendem unveränderten Planungsrecht zulässig, so ist das Konzept nicht anzuwenden. Des Weiteren ist das Konzept bei Gewerbe-und Industriegebieten nicht anzuwenden. 7| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 Wohnformen Je nach Art der geplantenWohnform ist das Konzept anzuwenden. Da viele Begriffe zu Wohnformen rechtlich nicht definiert sind oder unterschiedliche Bedeutungen haben, werden für das Konzept folgende Festlegungen getroffen: Als Besonderheit ist zu beachten, dass Wohnflächen in Altenpflegeheimen und ambulanten Pflegewohn- gemeinschaften aufgrund ihrer sozialen Bedeutung nicht zur Veranlagung zum Karlsruher Innenentwicklungs- konzept (KAI) herangezogen werden. Ob Wohnheime oder andere Wohnkonzepte zumKonzeptheranzuziehen sind, wirddurch das Bauordnungsamt geprüft. Anhand baurechtlicher Vorgaben sowie des Betreiberkonzepts erfolgt die Entscheidung des Bauordnungsamts. Modifizierte Verfahren In begründeten Einzelfällen,solltezum Beispielein entsprechender Wertzuwachs nichtvorhandenseinoder eine spezielle Nutzung gewünscht sein,so wirddie Lenkungskommission KAI (LK KAI) modifizierte Konditionen erarbeiten und dem Gemeinderat vorlegen. Die Entscheidung zur Umsetzung fällt der Gemeinderat. Das Verfahren erfolgt in drei Stufen Stufe 1 Grundzustimmung Die Planungsbegünstigten erklären schriftlich vor Beginn des Bebauungsplanverfahrens, dass Sie an der Aufstellung eines Bebauungsplanes interessiert und bereit an der Planung mitzuwirken sind. Sie ist keine rechtlich verbindliche Zusage zur Übernahme von Kosten oder Lasten, die zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt sein können. Stufe 2Vor dem Auslegungsbeschluss des Bebauungsplanes werden in 8| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 Grundvereinbarungder Grundvereinbarung konkret die drei Festsetzungen vereinbart, welche in den später zu erstellenden Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag übernommen werden: a)Die bereitzustellende Fläche für den geförderten Wohnungsbau. b)Der Anteil an den gebietsbezogenen Infrastrukturkosten. c)Die Fristen zu Bauverpflichtung und Bereitstellungspflicht. Stufe 3 Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag Vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes werden im Durchführungsvertrag respektive städtebaulicher Vertrag neben den Konzeptfestsetzungen wie bisher weitere Regelungen zum Bebauungsplanund dessen Ausführung vereinbart. Besonderheit bei Bebauungsplanverfahren mit gleichzeitiger Bodenordnungsmaßnahme (Umlegung) Verfahrensbedingt wird der Abschluss der Grundvereinbarung zum Auslegungsbeschluss des Bebauungsplan nicht möglich sein, daplanerisch benötigte Werte zu diesem Zeitpunkt nicht in ausreichender Genauigkeit zur Verfügung stehen. In diesem Fall wird mit den Planungsbegünstigten eine „vorläufige“ Grundvereinbarung abgeschlossen. Im städtebaulichen Vertrag zumSatzungsbeschluss des Bebauungsplaneswerden die dann feststehendenWerte vereinbart. Vertragstrafen Vertragsstrafen dienen dazu, dass die Planungsbegünstigten die Vereinbarungen zur Bildung und Bereitstellung von sozial gefördertem Wohnraum auch umsetzen. Grundlage zurBerechnung der Vertragsstrafen ist der mögliche wirtschaftliche Vorteil, den sich ein Planungsbegünstigter verschaffen würde, wenn er die Festsetzungen nicht einhält. Die Vertragsstrafen sind bei Vertragsunterzeichnung dem Planungsbegünstigten bekannt. Allgemein Kann in der zweiten und dritten Stufe keine Einigung mit den Planungsbegünstigten erzielt werden, wird gegebenenfalls von einem Bebauungsplanverfahren Abstand genommen. Die Planungshoheit des Gemeinderats bleibt insgesamt unangetastet. DiePlanungsbegünstigten haben die Mittel der Landeswohnraumförderung und der kommunalen Wohnraumförderung in Anspruch zu nehmen.Ob die Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen werden, ist für die Anwendung des Konzepts unerheblich. 9| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 3. AUFTEILUNG DER BEREITSTELLUNGSQUOTE Davon: 50 Prozent im Segment „sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein (WBS)“ und 50 Prozent in den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ Bisher wurden die geforderten Flächenbereitstellungen in dem Segment „sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein“ durch die Planungsbegünstigten realisiert, obwohl eineTeilrealisierungauchin den beiden anderen Segmenten ausgereicht hätte. Dieslässt sich voraussichtlich dadurch begründen, dass durchdie Kombinationsmöglichkeit von Landes-und Kommunaler Förderung die wirtschaftlichen Belastungen für die Planungsbegünstigten nahezu ausgeglichen werden. Es zeichnet sich aber ab, dass in kommenden Verfahren Wohnflächenfür dengeförderten Wohnungsbauauch in denbeidenanderen Segmenten realisiert werden.Die Entwicklung hierzu wird beobachtet werden. 4. SCHWELLENWERTE Ab einer neu geschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzung von 450 m² (unterer Schwellenwert) müssen Wohnflächen in den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“bereitgestelltwerden. Ab einer neu geschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzung von 900 m² (oberer Schwellenwert) müssen Wohnflächen aufgeteilt zu 50 Prozent in den Segmenten „Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW)“ und/oder „Preiswertes Wohneigentum (PWE)“ sowie zu 50 Prozent im Segment „Sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein“ bereitgestellt werden. Erläuterungen Der ursprüngliche Konzeptansatz war, dass Wohngebäude mit bis zu 4 mittleren Wohneinheiten von der Anwendung des Konzepts ausgenommen sind. Dieser Ansatz gilt wie bisher weiter. Aufgrund der neuen Bereitstellungsquote von 30 Prozent ergeben sich folgende Werte: Neu geschaffene Geschossfläche mit Wohnnutzung Forderung aus Bereitstellungsquote 30 Prozent Umrechnung Geschossfläche in Wohnfläche (135 m² x 0,8) 450 m² Geschossfläche 135m² Geschossfläche 108 m² Wohnfläche => Ab einer neu geschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzung von mehr als 450 m² entsteht die erste geförderte Wohnung. Neu geschaffene Geschossfläche mit Wohnnutzung Forderung aus Bereitstellungsquote 30 Prozent Umrechnung Geschossfläche in Wohnfläche (270 m² x 0,8) 900 m² Geschossfläche 270 m² Geschossfläche 216 m² Wohnfläche => Ab einer neu geschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzung von mehr als 900 m² entsteht zusätzlich zu den geförderten Wohnungen die erste Sozialwohnung. Wohnungsgrößen und Zimmeranzahl können von den Planungsbegünstigten je nach Bedarf unterschiedlich gewählt werden. Bei demVerfahren„Blumentorstraße 6,Anna-Leimbach-Haus“wurde,aufgrund Unterschreitung des unteren Schwellenwertes,das Konzeptnicht angewandt. 10| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 5. GESAMTÜBERSICHT Bei einem Standardverfahren zum Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) muss mindestens ein Drittel des Wertzuwachses beim Planungsbegünstigten verbleiben. Dies bedeutet im Umkehrschluss nicht, dass die restlichen zwei Drittel von der Stadt „abgeschöpft“ werden. Es ist vielmehr so, dass die gesamten Kosten und Lasten des Planungsbegünstigten aufsummiert werden. Ist diese Summe kleiner als zwei Drittel des Wertzuwachses, so ist ein Standardverfahren durchzuführen. Ist die Summe größer, so besteht die Möglichkeit anhand von Modifikationen die Kosten und Lasten für den Planungsbegünstigten zu reduzieren. Der Begriff „Abschöpfung“ in den bisherigenFestsetzungenzum Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) ist hierzu missverständlich. Dieser wird richtigerweise durch den Begriff „Anrechnung“ ersetzt. Maximal 2/3 Anrechnung für ... Mindestens1/3 verbleibt beim Planungsbegünstigten (Investitionsanreiz) Lasten und Bindungen Wohnbauförderung Kostentragung Planung; Erschließung, Baureifmachung und Grün; Infrastruktur Sicherung städtebaulicher Qualitätsstandards 30 Prozent der Geschossfläche für Wohnbauförderung mindestens 20 Prozent Mindestwohnanteil in durchmischten Gebieten Aufteilung Bereitstellungsquote zu 50 Prozent im Segment WBS und zu 50 Prozent in den Segmenten PMW und/oder PWE WBS-Sozialer Mietwohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein PMW-Preiswerter Mietwohnungsbau PWE-Preiswertes Wohneigentum Kostenlose Flächenabtretung an die Stadt -für öffentlich ausgewiesene Flächen Kostentragung -für Planung und Gutachten -für Erschließung zu 100 Prozent -für gebietsbezogene Infrastrukturkosten von maximal 40 Prozent -fürnaturschutzrechtlichen Ausgleich und Pflegeaufwand -Berücksichtigung von Altlasten und Abbruch von Gebäuden Mindestqualitätsstandards städtebaulich, grünordnerisch und ökologisch Verwendung der durch Planung ausgelösten Bodenwertsteigerung Wertzuwachs 11| AUSFÜHRLICHE BEGRÜNDUNG/ KARLSRUHER WOHNRAUMFÖRDERUNG–EVALUIERUNG 2017 6.INKRAFTTRETEN UND ÜBERGANGSREGELUNG Diese Richtlinien treten ab dem 27.09.2017 in Kraft. Gleichzeitig verlieren die Festsetzungen in der Fassung vom 22.01.2014 ihre Gültigkeit. Für alle KAI-Verfahren, in welchen bereitsGrundzustimmungen oderGrund- vereinbarungen vereinbart wurden, gelten die Festsetzungen in der Fassung vom 22.01.2014 weiter. Konkret gelten für folgende Verfahren die Festsetzungen mit Stand vom 22.01.2014 (Tabellenicht abschließend).Damit erhalten diePlanungsbegünstigten ein ausreichendes Maß an Planungssicherheit für ihre Verfahren. Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York-Straße und Lilienthalstraße (Zukunft Nord) Am Entenfang (ehemals Postareal)Edelbergstraße 1-3 Victor-Gollancz-Straße 1-5Am FasanengartenWichernstraße 4a Kriegsstraße 200August-Dosenbach-Straße 7Maxauer Straße Östlich WoerishofferstraßeRosenweg Ecke DahlienwegGaragenhof Kolberger Straße Steinkreuzstraße 14

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2017/0521 Dez. 4 Karlsruher Wohnraumförderung - Evaluierung 2017 und Neufassung der Richtlinien zum 26. September 2017 Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 19.09.2017 14 x Gemeinderat 26.09.2017 16 x Beschlussantrag 1. Der Gemeinderat nimmt den Sachstandsbericht zur „Karlsruher Wohnraumförderung - Evaluierung 2017“ -Anlage 1- zur Kenntnis. 2. Der Gemeinderat beschließt die neuen Richtlinien zum Karlsruher Wohnraumförde- rungsprogramm (KaWoF) -Anlage 2-. 3. Der Gemeinderat beschließt die neuen Richtlinien zum Karlsruher Innenentwicklungs- konzept (KAI) -Anlage 3-. 4. Der Gemeinderat nimmt die ausführliche Begründung zum „Karlsruher Innenentwick- lungskonzept (KAI)“ -Anlage 4- zur Kenntnis. Finanzielle Auswirkungen (bitte ankreuzen) X nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen (bitte auswählen) Kontierungsobjekt: (bitte auswählen) Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK-Karlsruhe-2020-relevant nein X ja Handlungsfeld: Städtebau Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) X nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften X nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Der Gemeinderat hat am 21. Januar 2014 neben der Einführung des Karlsruher Wohnraumför- derungsprogramms (KaWoF), des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts (KAI), die Richtlinien- anpassung der Kommunalen Wohnraumförderung (Förderung Wohngrundstück) sowie die mo- difizierte Bodenordnung im Innenbereich beschlossen. Das Karlsruher Innenentwicklungskon- zept (KAI) wurde für eine Pilotphase von drei Jahren vereinbart. Das Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) hat sich insgesamt bewährt und die Verwaltung sieht daher keinen grundsätzlichen Handlungsbedarf. In Anbetracht der gemachten Erfahrungen und der Veränderungen bei der Landesförderung besteht in wenigen Punkten An- passungsbedarf. Das Evaluierungsziel des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts (KAI) ist die Optimierung des Gesamtkonzepts, einschließlich der Abläufe in der Verwaltung selbst. Die Akzeptanz soll bei allen Beteiligten gesteigert werden, damit es sich als ein dauerhaftes Instrument zu einer urba- nen sowie wohnungs- und sozialpolitischen bedeutsamen Strategie entwickelt. Es soll sich als ein wichtiger Baustein einer nachhaltigen Innenentwicklung etablieren. Die Erfahrungen und Erkenntnisse aus dem Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (Ka- WoF) und dem Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) wurden im Sachstandsbericht „Karlsruher Wohnraumförderung - Evaluierung 2017“ (Anlage 1) zusammengefasst. Nach der dreijährigen Pilotphase wird das Karlsruher Innenentwicklungskonzept mit den nach- folgend beschriebenen Konditionen und Verfahrensweisen fortgeschrieben. Eine ausführliche Begründung ist als Anlage 4 beigefügt. Fortschreibung A: Karlsruher Wohnraumförderung (KaWoF) Seit April 2017 sieht die Landesförderung auch eine 30-jährige Bindungszeit vor. Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation in Karlsruhe besteht aus kommunaler Sicht ein großes Interesse an langfristigen Bindungen und im Rahmen der komplementären Förderung sollte das Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm dieses Angebot ebenfalls beinhalten. Die landesrechtlichen Vorschriften untersagen grundsätzlich eine Doppelförderung derselben Maßnahme. Aus diesem Grund ist bisher festgeschrieben, dass über die Landesförderung hin- ausgehend, die Wohnungen nach Ablauf der Bindungszeit für weitere drei Jahre nur als Miet- wohnungen genutzt werden dürfen und der Zuschussempfänger gebeten wird, die Miet- und Belegungsbindungen für diesen Zeitraum freiwillig fortzuführen. Von dieser Freiwilligkeit soll zukünftig dahingehend abgewichen werden, dass in den Förderrichtlinien eine an die jeweilige Bindungszeit anschließende dreijährige Nutzung als Mietwohnung mit einer reinen Belegungs- bindung festgeschrieben wird. Dies bedeutet, dass die Wohnungen in diesen drei Jahren nur an Haushalte mit Wohnberechtigungsscheinen vermietet werden dürfen. Die Mietpreisbindung unterliegt weiterhin der Freiwilligkeit. Bisher werden die Zuschüsse des Förderprogramms kaufmännisch auf den einzelnen Euro ge- nau auf- beziehungsweise abgerundet. Es wird vorgeschlagen, die Förderbeträge zukünftig auf die nächste durch Hundert teilbare Zahl aufzurunden. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Sonstige Änderungen der Richtlinien betreffen Anpassungen an das neue Landesrecht oder sind redaktioneller Natur. B: Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) Grundsätzlich kann ausgesagt werden, dass sich die ursprünglichen Konzeptziele anhand des im Januar 2014 beschlossenen baulandpolitischen Grundsatzbeschluss erreichen lassen. Einzelne Inhalte und Verfahrensweisen bieten noch Verbesserungsmöglichkeiten, damit die Verfahren effizienter umgesetzt werden können. Nachfolgend werden die Änderungen, Ergänzungen und Klarstellungen genannt, welche im Rahmen der Evaluierung das Konzept und dessen Umsetzung verbessern sollen. Die jeweiligen Begründungen zu den einzelnen Punkten sind in der Anlage 4 „Ausführliche Begründung zum Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI)“ genannt. Die kompletten Inhalte und Ziele des Karlsruher Innenentwicklungskonzept sind in der Anlage 3 „Richtlinien Karlsruher Innenent- wicklungskonzept (KAI) – Neufassung -“ ersichtlich. Von der neu oder zusätzlich geschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzung sind 30 Prozent (Bereitstellungsquote) im geförderten Wohnungsbau bereitzustellen. Bisher betrug diese Quote 20 Prozent. Mit besonderer Begründung ist innerhalb eines Radius von 3.000 m eine Ersatzmaßnahme mög- lich. Die Bereitstellungsquote erhöht sich in diesem Fall um 10 Prozent, also auf 40 Prozent. Diese betrug bisher 30 Prozent. Die Regelungen zu der Bauverpflichtung werden neu beschrieben, um den unterschiedlichen Gegebenheiten von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen und Angebotsbebauungsplänen Rechnung zu tragen. So verpflichten sich die Planungsbegünstigten, gerechnet ab dem Zeit- punkt, ab dem mit der tatsächlichen Bebauung begonnen werden kann, innerhalb von sechs Monaten mit dem Bau zu beginnen (Bauverpflichtung) und innerhalb weiterer 36 Monate den Bau entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes fertigzustellen (Bereitstellungs- pflicht). Die Anwendung des Konzepts bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen im Außenbereich wird konkretisiert. Diese Richtlinien treten ab dem 27.09.2017 in Kraft. Gleichzeitig verlieren die Festsetzungen in der Fassung vom 22.01.2014 ihre Gültigkeit. Für alle KAI-Verfahren, in welchen bereits Grund- zustimmungen oder Grundvereinbarungen abgeschlossen wurden, gelten die Festsetzungen in der Fassung vom 22.01.2014 weiter. Anlagen Anlage 1 Sachstandsbericht „Karlsruher Wohnraumförderung - Evaluierung 2017“ Anlage 2 Richtlinien Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) mit Synopse Anlage 3 Richtlinien Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) mit Synopse Anlage 4 Ausführliche Begründung zum Karlsruher Innenentwicklungskonzept Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Beschluss: Antrag an den Gemeinderat – nach Vorberatung im Hauptausschuss - 1. Der Gemeinderat nimmt den Sachstandsbericht zur „Karlsruher Wohnraumförderung - Eva- luierung 2017“ -Anlage 1- zur Kenntnis. 2. Der Gemeinderat beschließt die neuen Richtlinien zum Karlsruher Wohnraumförderungs- programm (KaWoF) -Anlage 2-. 3. Der Gemeinderat beschließt die neuen Richtlinien zum Karlsruher Innenentwicklungskon- zept (KAI) -Anlage 3-. 4. Der Gemeinderat nimmt die ausführliche Begründung zum „Karlsruher Innenentwicklungs- konzept (KAI)“ -Anlage 4- zur Kenntnis.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 42. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 26. September 2017, 15:30 Uhr Öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 16. Punkt 16 der Tagesordnung: Karlsruher Wohnraumförderung – Evaluierung 2017 und Neufassung der Richtlinien zum 26. September 2017 Vorlage: 2017/0521 Beschluss: 1. Der Gemeinderat nimmt den Sachstandsbericht zur „Karlsruher Wohnraumförde- rung - Evaluierung 2017“ zur Kenntnis. 2. Der Gemeinderat beschließt die neuen Richtlinien zum Karlsruher Wohnraumförde- rungsprogramm (KaWoF). 3. Der Gemeinderat beschließt die neuen Richtlinien zum Karlsruher Innenentwick- lungskonzept (KAI). 4. Der Gemeinderat nimmt die ausführliche Begründung zum „Karlsruher Innenent- wicklungskonzept (KAI)“ zur Kenntnis. Abstimmungsergebnis: Bei 45 Ja-Stimmen und 1 Enthaltung mehrheitlich zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 16 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Hauptausschuss. Bürgermeisterin Luczak-Schwarz: Ich möchte eigentlich nur zwei, drei einleitende Sätze sagen. Beide Programme haben sich in der Praxis, indem wir sie untersucht ha- ben, sehr gut bewehrt, weil auch Erfolge erzielt wurden. Viele wissen, dass ich als Frak- tionsvorsitzende gerade dem Entwicklungsprogramm KAI äußert kritisch gegenüber gestanden habe, auch in Bezug auf Art. 14 Grundgesetz. Ich muss sagen, auch ich werde immer schlauer und gebe das auch gerne zu. Die Realisierung dieser beiden Pro- gramme hat für uns in der Praxis und auch in der Abwicklung deutlich gemacht, dass sie in der Kombination genau richtig sind. Uns muss klar sein, ohne KaWoF würde KAI nicht funktionieren. Ohne die kommunalen Zuschüsse hätten wir nicht den Druck, um auch mit den Investoren über diese entsprechenden Belegungsquoten zu verhandeln. - 2 - Das ist auch der Grund, warum wir Ihnen jetzt vorschlagen, die Bereitstellungsquote von 20 % innerhalb von KAI auf 30 % zu erhöhen, weil es sich in der Praxis gezeigt hat, dass durch die Kombination von KaWoF und der Landesförderung genau das dann wirtschaftlich für die Investoren so vertretbar ist. Deswegen bitte ich um positive Zu- stimmung zu diesen beiden Entwicklungsprogrammen und um Weiterführung, dass wir sie dann entsprechend im Haushalt einstellen können. Stadtrat Pfannkuch (CDU): Auf Weisung meiner damaligen Fraktionsvorsitzenden habe ich mich sehr kritisch zu diesem Vorhaben geäußert, weil wir Bedenken hatten, dass dieses Programm auf die Investitionstätigkeit der Karlsruher Wohnungsbaubetriebe einen negativen Einfluss haben könnte. Ich würde vielleicht differenzierter antworten. Ich würde sagen, das Programm hat bisher nicht merklich geschadet. Aber – da komme ich eigentlich gleich zum Ende – es hat auch nichts genützt. Es ist nur jetzt gerechter und es ist mit vernünftigen Gründen eine differenziertere Regelung geworden. Aber eines muss man ganz deutlich sagen. Es ist gut gemeint, die Förderung von neuen Wohnbauten so zu steuern. Ich gebe aber zu bedenken, dass diese Rädchen der Pro- zentquote, also der Anteil an gefördertem Wohnraum im Vergleich zum nicht geförder- ten Wohnraum, schon Einfluss hat auf die Freude der Investoren, siehe Freiburg. Das ist uns berichtet worden. (Zuruf Stadtrat Borner/GRÜNE) - Herr Borner, Sie passen wenigstens auf! Dort ist man auf 50 % gegangen. Seitdem man das gemacht hat, war die Abnahme dieser wohlfeilen Leistungen gleich Null. Also Acht geben. Deshalb auch der Appell der CDU-Fraktion, die jetzt diese Änderungen mitträgt und empfiehlt, dass wir sehr genau beobachten, wie sich die Investorenkulisse auf diese Veränderung einstellt. Es wird zwar mehrfach in diesem Papier darauf hingewiesen, dass wir in der Diskussion, in der Kommunikation mit den Investoren stehen. Aber wenn wir ehrlich sind, der Lö- wenanteil wurde von der Volkswohnung gebracht. Dort kamen auch die Bewegungen. Das ist gut so. Ich kann nur hoffen, dass so ein Sogeffekt entsteht. Wenn wir ebenfalls ehrlich sind, dürfen wir eigentlich nicht überlesen, was in der Anlage 1 am Ende steht, wo es heißt, ohne eine grundlegende Änderung unserer Flächenpolitik wird sich unser Wohnungsmarkt trotz gut gemeinter Fördermöglichkeiten nicht nachhaltig erholen. Damit will ich es an dieser Stelle bewenden lassen. Wir haben noch Riesenanstrengun- gen. Die sind noch lange nicht gelöst mit so einer kleinen Stellschraube von 20 auf 30 %. Die anderen Details will ich hier nicht weiter wiederholen. Mein Appell geht auch an die Region. Ohne die Region schaffen wir das überhaupt nicht. Mein Appell geht letztlich auch an den Gemeinderat. Wir müssen irgendwann einmal darüber nachden- ken, ob wir mit dieser restriktiven Flächenpolitik, was den Wohnungsbau angeht, wei- terkommen. Stadtrat Pfalzgraf (SPD): Liebe Frau Bürgermeisterin Luczak-Schwarz, wenn Sie da- mals auf die SPD-Fraktion gehört hätten, wäre Ihnen ein großer und langwieriger Lern- - 3 - prozess erspart geblieben. Aber es ist auch eine gute Sache, wenn man hinterher zuge- ben kann, man ist schlauer geworden. Lieber Kollege Pfannkuch, was Sie eben darstellen, stimmt schlicht und einfach so nicht. Der Bericht sagt nämlich etwas ganz anderes aus. Der Bericht sagt klipp und klar aus, dass zu jener Zeit, als wir das beschlossen hatten, mit Ihren kritischen Bemerkungen damals dazu, der soziale Wohnungsbau buchstäblich am Boden war. Die Volkswoh- nung war ein Vorzeigebeispiel, damals schon, weil die Volkswohnung im Verhältnis weitaus mehr geleistet hat in Sachen sozialer Wohnungsbau als das Land und ringsher- um die Region überhaupt. Dieses Programm hat dazu beigetragen, dass die Volkswohnung eine Führungsrolle übernommen hat und mittlerweile auch private Wohnungsbaugesellschaften auf diesen Zug aufgesprungen sind. Denn nur deshalb sind die Zahlen, die wir in der Vorlage ha- ben, zustande gekommen. Nämlich, dass die Zahl der Wohnungen mittlerweile, nicht, wie in der Vorlage steht, nach zwei Jahre auf 595, sondern bis Datum heute schon – so haben Sie es auch in der Presse bekannt gegeben – bei 847 Wohnungen liegt. Durch den KaWoF-Zuschuss wurden bis zum heutigen Tag 12,8 Mio. Euro bereitgestellt. Das sind Zahlen, da hätten wir damals ein Stück weit davon geträumt. Insofern ist das, was bis jetzt passiert ist, eine positive Überraschung und eine angenehme Entwicklung. Dazu hat das Land 93 Mio. Euro bis zum heutigen Tag locker gemacht und einen Zu- schuss als Darlehen. Der reine Zuschussbetrag beträgt fast 10 Mio. Euro. Da hat die Volkswohnung erheblich dazu beigetragen. Unser Projekt, unsere Idee, dieses durchzu- führen, hat dazu beigetragen, dass die Entwicklung so gekommen ist. Natürlich sind wir uns darüber im Klaren, dass das noch lange nicht reicht. Wir können den Bedarf mit unserem Wohnbauprogramm nicht komplett abdecken. Das weiß jeder hier. Aber wir haben einen Schritt in die richtige Richtung gemacht. Wenn aber dann z. b. Haus & Grund in den vergangenen Tagen in der Presse schreibt - sie berufen sich auf ein Urteil, das noch lange nicht erledigt ist, da geht es in die nächs- te Instanz in Sachen Mietpreisbremse -, wir wollen jetzt die Mietpreisbremse abschaffen und im Grund dafür sorgen, dass vielleicht unaufhaltsam manche Leute ihre Mieten weiter erhöhen können und gleichzeitig als Alternative vorschlägt, da müsst ihr eben Flächen ausweisen und ins Land gehen, dann ist es nicht so einfach. Dass es ist nicht so einfach ist, haben wir vor wenigen Monaten erlebt, als wir den Flächennutzungsplan behandelt haben. Da haben wir uns sehr schwer getan. Da gab es ein Pro und Contra, ein Für und Wider. Niemand in diesem Haus, egal welche Position er vertreten hat, hat es sich leicht gemacht. Wer es sich hier leicht macht, ist z. B. Haus & Grund mit solchen Aussagen, die sie dann in der Presse so darstellen. (Zuruf Stadtrat Ehlgötz/CDU) - Ja, lieber Kollege aus Hagsfeld, das ist eben so. An diesen Förderprogrammen sind übrigens auch andere Kommunen interessiert. Das müssen Sie einmal Ihren CDU-Stadtratsfraktionen in anderen Städten klar machen oder umgekehrt, sich von denen sagen lassen. Die sind sehr wohl daran interessiert, was die - 4 - Karlsruher machen. Das haben wir in der SPD-Fraktion erlebt, dass sie auf uns zuge- kommen sind. Was wir noch tun müssen, sind Dinge wie Wohnraumakquise, die dazu beitragen, dass sich so etwas positiv entwickelt. Natürlich auch Nachverdichtung, Bau- programme und ähnliches, wobei wir dabei aber aufpassen und uns im Klaren darüber sein müssen, dass wir immer einen Spagat machen müssen. Nämlich den, dass man mit Flächen sorgsam umgehen muss, dass man dort, wo möglich verdichtet, aber nicht gleichzeitig das Kleinklima in der Stadt zerstört und die Menschen, die in der Stadt wohnen, einmauert. Das heißt also, wir haben hier sehr sensibel umzugehen und sehr viel Arbeit zu leisten. Wir werden aber dieses bis jetzt erfolgreiche Programm voll und ganz unterstützen, wie es auch in der Vorlage steht. Stadträtin Dr. Leidig (GRÜNE): Der Evaluationsbericht zeigt, dass wir auf dem richti- gen Weg sind. Aber er zeigt uns auch, dass noch lange kein Grund zum Jubeln besteht. Wir müssen auch die Zahlen im Kopf haben, wie viele Wohnungen aus dem sozial ge- förderten Bereich alljährlich herausfallen. Mit dem Programm gelingt es uns im Moment vielleicht gerade noch, das, was momentan wegbricht, aufzufangen. Aber die ganzen Verluste, die in den Jahren, bevor wir uns zu der kommunalen Wohnraumförderung entschlossen haben, entstanden sind, fehlen nach wie vor. Die belasten auch den Woh- nungsmarkt. Wenn man sich die genannten Mieten anschaut, die aufgetaucht sind, dann ist es schon auch so, dass in der Volkswohnung und auch in den großen Wohn- baugenossenschaften nach wie vor ein gutes Preisniveau herrscht, auch wenn es sich nicht mehr um geförderte Wohnungen handelt. Aber dennoch kann sich auch das än- dern. Auch da wird einiges nachgezogen mit der Zeit. Wir wissen, dass die Neubauten der Volkswohnung ohne unsere Wohnbauförderung ganz andere Mieten verlangen müssten. Das ist etwas, was wir so nicht wollen. Dass das alles seine Zeit dauert, wurde sehr gut dargestellt. Ich bin auch zuversichtlich, dass jetzt der Stein rollt. Damit wird das auch weiterhin in eine erfolgreiche Bahn gehen. Außer der Volkswohnung haben sich schon weitere Interessenten gefunden. In den Bebauungsplänen liest man jetzt immer, mit KAI ist schon eine Vorvereinbarung getrof- fen. Insofern läuft das gut. Wo es noch nicht so gut läuft, sind die Bemühungen darin, Belegungen zu verlängern. Das ist natürlich auch ein schwieriges Gebiet heutzutage, wo die Mieten in den Himmel schießen, jemanden davon zu überzeugen, dass er die Belegungszeiten verlängert. Aber dennoch ist das ein Bereich, wo wir einfach noch einmal schauen müssen, ob uns nicht vielleicht andere Instrumente zur Verfügung ste- hen. Wir werden uns auf jeden Fall mit einem Antrag demnächst dem Thema anneh- men, um doch noch ein bisschen mehr Aktivität in die ganze Sache zu bringen. Womit wir auch noch nicht so ganz zufrieden sind, ist, wenn es um bestimmte Spezial- bereiche, wie Förderung von Wohngruppen, Baugruppen, aber auch studentisches Wohnen geht. Das sind noch Bereiche, wo wir nicht so ganz optimal aufgestellt sind. Auch da müssten wir einmal schauen, ob wir nicht neue Ideen und neue Ansätze brau- chen. Zusammenfassend: Es beginnt zu greifen. Es gibt einige Dinge, wo wir nacharbeiten müssen. Ganz klar: Es ist nach wie vor eine große Aufgabe, eine große Herausforde- rung, die vor uns liegt. Der müssen wir uns einfach stellen. - 5 - Stadtrat Lancier (KULT): Angesichts der vorgelegten Zahlen und der nun aus der Er- fahrung abgeleiteten Anpassungen der Richtlinien, ist die KULT-Fraktion froh, dass das Konzept allmählich auch über die Volkswohnung hinaus zu greifen beginnt. Trotzdem sind wir natürlich noch nicht zufrieden mit dem Status Quo. Bei allen Bemühungen ist in unserer Stadt für viele, insbesondere benachteiligte, Personenkreise immer noch kein passendes und bezahlbares Dach über dem Kopf frei. Oft kommen zu geringen Ein- kommen auch noch weitere Anforderungen hinzu. Familien brauchen eine größere An- zahl an Räumen und oft auch Platz für Transportmittel, die nicht verfügbar sind. Körper- lich oder psychisch Behinderte haben besondere Anforderungen an die Wohnumge- bung. Mobilitätseingeschränkte haben eine oft sehr eingeschränkte Ortswahl, auch ins- besondere wenn sie ihren Arbeitsplatz erreichen wollen. Daher brauchen wir in Karlsru- he flächendeckend viele, unterschiedliche und bezahlbare Wohnungen. Wir dürfen daher nicht nachlassen, und wir müssen allen Lebensweisen Platz schaffen, von Studenten und Auszubildenden über Singles, Familien aller Größen und Wohnge- meinschaften, bis hin zu altersgerechten Wohnungen. KaWoF und KAI haben sich als Ansätze dazu vielversprechend gezeigt. Gezeigt hat sich aber auch, dass wir dazu einen langen Atem brauchen. Den wünsche ich uns allen. Stadtrat Jooß (FDP): Programm KaWoF, 30-jährige Mietbindung. Die Volkswohnung macht es vielleicht und Bauträger, aber welcher private Investor bindet sich bei einer Nullzinsphase 30 Jahre an einen niedrigen Mietpreis. Das ist für mich unvorstellbar. Wir haben die Volkswohnung, die das in Anspruch nimmt, manche Baugesellschaften, aber von den Privaten kann ich mir nicht vorstellen, dass das jemand in Anspruch nimmt. Von daher ist das natürlich kein großer Renner und nicht das, was wir eigentlich erwar- ten. Zum Thema KAI: 30 % müssen sich an Sozialbereichwohnungen binden. Ein Privater oder ein Gesellschafter, der baut, gibt 10 Euro/m² Miete, die fällig wird, wenn man ent- sprechend baut. Wenn man es um 30 % reduziert, dann frage ich mich, wo holt der Investor dann das Geld herein, wenn er 30 % reduzieren muss. Das schlägt er dann auf die anderen Mieten drauf. Unser Mietpreisspiegel verhindert das nicht. Der wird gleich- hoch bleiben wie vorher. Von daher sehe ich das sehr kritisch. Für uns ist die einzige Lösung: mehr Wohnungen, die den Wohnungsmarkt entspannen. Das ist für uns die Lösung. Da gibt es Ansätze genug. Es gibt z. B. niedrigere Steuern, Grunderwerbssteuer usw. Es gibt niedrige Zinsen. Der Bund kann z. B. die Abschreibung von 2 % auf 4 % steigern. Wenn ich heute baue mit meinen fast 60 Jahren und schreibe mit 2 % ab, 50 Jahre lang. das erlebe ich nicht mehr und auch mein Sohn nicht mehr. Es gibt Steue- rungsmodelle, die sogar nichts mehr kosten. (Zuruf) - Ich werde nicht so alt, da brauchst du keine Sorgen haben! Wir sehen das sehr kritisch und stimmen mit knirschenden Zähnen zu. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Wir haben KaWoF und KAI in der Vergangenheit kritisiert als Rechte-Tasche-Linke-Tasche-Geschäft der Stadt, weil bis vor kurzem nur die Volks- - 6 - wohnung davon Gebrauch gemacht hat. Natürlich sind bei der Gelegenheit auch weite- re staatliche Zuschüsse in die Wohnraumbildung hier in Karlsruhe geflossen. So gesehen war es schon sinnvoll. Aber wir halten unsere Hauptkritik daran aufrecht, dass private Investoren von diesem Programm nicht ausreichend angesprochen werden. Wir haben jetzt zum Glück Mietwohnungsbaugenossenschaften, die diese Programme in Anspruch nehmen. Aber wir brauchen eigentlich Programme, die private Investoren ansprechen. Wir haben das Problem, da will ich an die Ausführungen von Herrn Jooß anknüpfen, dass wir viel zu niedrige Zinsen haben. Das liegt an unserer europäischen Finanz- und Währungspolitik, deren Auswirkungen wir alle zu tragen haben. Das führt dazu, dass Investoren die Wohnungen, die sie bauen, lieber als Eigentumswohnungen verkaufen, weil genügend Käufer da sind, weil sie dann nämlich die schnelle Rendite haben. Wir müssten eigentlich noch viel mehr tun, um Investoren dazu zu bringen, Mietwohnun- gen zu bauen in der heutigen Situation. Dafür ist dieses Programm nicht ausreichend. Wir bräuchten eigentlich etwas, das noch viel besser private Investoren anspricht. Des- wegen sind wir damit nicht zufrieden. Stadtrat Kalmbach (GfK): Wir mussten etwas tun. Es war richtig, dass wir die Volks- wohnung beauftragt haben. Aber der Erfolg des Ganzen muss sich noch zeigen, ob wirklich private Investoren zugreifen in der Art und Weise, dass es sich stabilisiert auf einem höheren Niveau. Bis jetzt sehen wir von den Zahlen offensichtlich, dass bisher nur die Volkswohnung in erster Linie geliefert hat. Jetzt müssen wir darauf warten, dass die große Masse der privaten Investoren oder Wohnungsgenossenschaften nachgreift. Ein Wort zu denen, die über die Flächen gesprochen haben. Ich erinnere mich an die Debatte vor kurzem, die wir hier geführt haben. Da haben ganz viele plötzlich zurück- gezogen und haben den Mut verloren, Prüfflächen prüfen zu lassen. Deswegen frage ich mich schon, warum jammert ihr jetzt, wenn ihr es vorher beschlossen habt. Das ba- den wir jetzt aus, dass hier keine Freiheit ist zu agieren. Natürlich bin ich auch nicht da- für, die Stadt zuzumauern. Aber man kann es klug und intelligent und sehr umweltver- träglich machen. Deswegen leiden wir darunter. Noch einmal zurück, wir müssen schauen, ob das tatsächlich greift. Aber es war richtig von uns, das zu tun. Wir hatten keine Alternative. Der Vorsitzende: Die Frau Bürgermeisterin würde gerne noch einmal einige Aspekte erläutern, weil offensichtlich manche das doch noch nicht so ganz richtig verstanden haben. Bürgermeisterin Luczak-Schwarz: Ich möchte gerne drei Punkte aufgreifen. Zum ei- nen: Sehr positiv ist, dass wir dem Trend der sinkenden Entwicklung des sozialen Miet- wohnungsbaus von 2010 – 2017 gegensteuern konnten. Das ist natürlich zu wenig. Wir sind 2010 bei 5.500 gewesen, wären ohne Gegensteuerung bei 3.300, konnten jetzt auf 4.200 anheben. Das ist noch nicht genug. Das hat jeder von Ihnen gesagt. Aber es zeigt sich, dass der Weg richtig war, dass wir den richtigen Weg bestritten ha- ben. Das Zweite ist: Herr Jooß, das ist für die Investoren attraktiv durch die Kombination des Landes- und kommunalen Zuschusses. Wir hatten in der Presse ein Beispiel an die Wand - 7 - geworfen, in dem wir gesagt haben, Neubau von 20 Wohnungen zu jeweils 75 %, eine Gesamtfläche von 1.500 m², Baukosten inklusive Grundstückswert 5 Mio. Euro. Das ist eine realistische Zahl. Von den 5 Mio. Euro kann der Investor 2.066.000 Euro über die kommunalen Zuschüsse und über die Landeszuschüsse erhalten. Das ist für die Investo- ren interessant. Deswegen sind die auch bereit, sich zu binden. Nicht umsonst machen wir Ihnen den Vorschlag, die Belegungsquote von 20 auf 30 % zu erhöhen, weil durch die Kombination dieser Förderprogramme das für die Investoren auch wirtschaftlich darstellbar ist. Ansonsten müssen wir ganz klar sagen, ohne KaWoF würde es nicht funktionieren. Oh- ne kommunale Mittel würde es nicht funktionieren. Das muss uns ganz klar sein. Der dritte Punkt, der mir auch wichtig ist, Herr Kalmbach, Herr Jooß: Wir hätten durch- aus Privatinvestoren. Ich bekomme ganz viele Schreiben, die sagen, wir würden gerne nach Karlsruhe kommen und auch Sozialwohnungen bauen. Aber gebt uns Fläche, wir wollen auch gerne von diesen Fördermittel vom Land und von der Kommune profitieren und wären bereit, bei euch zu investieren. Aber ihr habt keine Fläche. Mit dem Thema müssen wir uns auch auseinandersetzen, mit Innenentwicklung, mit Randbebauung. Alles das, was im Flächennutzungsplan Wohnen angedacht ist. Das ist ein langer Weg. Da brauchen wir einen langen Atem. Das geht nur gemeinsam mit gemeinsamen Kräf- ten. Der Vorsitzende: Dann können wir zur Abstimmung kommen. – Das ist mehrheitlich zugestimmt. Vielen Dank. Das ist noch einmal ein überzeugendes Votum, das wir auch gut nach außen vertreten können. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten 13. Oktober 2017