Nachhaltige Verdichtung: Überbauung von Discounter- und Supermarktflächen zwecks Wohnraumgewinnung

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister ANTRAG KULT-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: 2016/0792 Nachhaltige Verdichtung: Überbauung von Discounter- und Supermarktflächen zwecks Wohnraumgewinnung Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 17.01.2017 9 x Die Stadtverwaltung untersucht die notwendigen Rahmenbedingungen, die eine Überbauung von bestehenden und im Besonderen von neu zu planenden Lebensmittelmärkten mit mehr- geschossigen Wohneinheiten in Karlsruhe ermöglichen: aus stadtplanerischer und stadtgestal- terischer Sicht, von der Eigentümerstruktur her, mit Blick auf die rechtliche Situation. Auch die Parkierungsflächen sind in die Betrachtung mit einzubeziehen. Die Stadtverwaltung informiert bis Mitte 2017 den Planungsausschuss über die Ergebnisse. Das Überbauen von bestehenden und im Besonderen von neu zu planenden Lebensmittel- märkten mit mehrgeschossigen Wohneinheiten böte in Karlsruhe die Möglichkeit, einen Zu- wachs an benötigtem Wohnraum zu generieren. Gelungene Beispiele für eine mehrgeschos- sige Überbauung von Lebensmittelmärkten finden sich bspw. schon in Karlsruhe und in Tü- bingen:  In Karlsruhe entstand am Tivoliplatz 1 ein Ensemble aus Wohnriegel mit untergescho- benem Einkaufsmarkt, auf dem sich mehrgeschossige Wohneinheiten und ein Kinder- garten befinden.  In Tübingen vermietet der Discounter Aldi seit Oktober 2016 auch Wohnungen, die über einer seiner Immobilien entstanden („TÜ3“). Die Stadt Tübingen stellte dazu nach längeren Verhandlungen mit dem Discounter für das Gelände einen eigenen Bebauungsplan auf. Denn der Standort war der Stadt zu schade, um nur eingeschossig zu bauen. Das Ergebnis ist ein schlichter, L-förmiger Bau mit drei und im vorderen Bereich vier Geschossen sowie einer Dachterrasse und insge- samt 43 Apartments. Discounter- und Supermärkte werden leider heutzutage vor allem als eingeschossige Typen- bauten mit einer funktionalen, langgestreckten Grundfläche und Satteldach realisiert. Denn für Investoren und Betreiber dieser Märkte ist die Entwicklung von Standardbauten i.d.R. ein- facher und renditeträchtiger als individuell gestaltete Projekte. Damit es Architekten und Pro- jektentwicklern gelingen kann, städtebaulich und architektonisch anspruchsvolle und nach- haltige Gestaltungsvorschläge zu entwickeln, bedarf es in Konsequenz der Rückendeckung und Unterstützung seitens der Karlsruher Stadtverwaltung und des Gemeinderates. Einfluss hat die Stadt über Bebauungspläne oder als Grundstücksverkäufer. Sachverhalt / Begründung: Seite 2 Ziel aus Sicht der KULT-Fraktion sollte die grundsätzliche Abkehr von den oben beschriebenen eingeschossigen Bauten sein. Natürlich ist eine mehrgeschossige Überbauung nicht überall möglich bzw. sinnvoll. Besonders die Auswirkungen aufs Stadtbild sind zu beachten. Auch das vorhandene Infrastrukturangebot, Verschattungseffekte, statische Probleme, Auswirkun- gen auf das lokale Kleinklima oder baurechtliche Aspekte sollten in die Prüfung einbezogen werden. Die Parkierungsflächen der Einzelhandelsmärkte sind in die Betrachtung mit einzube- ziehen (vgl. interfraktioneller Antrag „Überbauung von Parkflächen“ vom 17. März 2016, Vorlage Nr.: 2016/0128). Unterzeichnet von: Lüppo Cramer Dr. Eberhard Fischer Uwe Lancier

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zum Antrag KULT-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2016/0792 Dez. 6 Nachhaltige Verdichtung: Überbauung von Discounter- und Supermarktflächen zwecks Wohnraumgewinnung Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 17.01.2017 9 x Kurzfassung Die Verwaltung ist mit großem Einsatz dabei, Nachverdichtungspotenziale über informelle Rah- menpläne auf Quartiers- oder Stadtteilebene zu ermitteln und die Voraussetzungen für eine Bebauung zu schaffen. Hierbei werden auch Einzelhandels-/Marktimmobilien mit betrachtet. In Karlsruhe gibt es ca. 50 Vollversorger und ca. 45 Discounter. Ca. 57 Prozent der Vollversorger und ca. 30 Prozent der Discounter sind überbaut. Die Grundstücke befinden sich zu 100 Pro- zent in privatem Eigentum. Die notwendigen rechtlichen, städtebaulichen und gestalterischen Rahmenbedingungen für die Entwicklung dieser Nutzungsmischung wurden für verschiedene Projekte betrachtet und Lö- sungsansätze in den jeweiligen Verfahren (Mehrfachbeauftragung, Bebauungsplan) gefunden. Letztendlich wird immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig sein, die die baulichen und pla- nerischen Voraussetzungen sowie nicht zuletzt die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer berücksichtigt. Finanzielle Auswirkungen (bitte ankreuzen) x nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen (bitte auswählen) Kontierungsobjekt: (bitte auswählen) Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK-Karlsruhe-2020-relevant x nein ja Handlungsfeld: (bitte auswählen) Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) x nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften x nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Die Überbauung von Discounter- und Supermarktflächen zwecks Wohnraumgewinnung ist der Stadtverwaltung sowohl bei der Planung neuer Quartiere mit Nahversorgungsbaustein wie auch im Bestand bereits ein wichtiges Anliegen. Eine eingeschossige Bauweise ist zudem aus Sicht der im Baugesetzbuch festgeschriebenen Bodenschutzklausel als auch angesichts der durch die Gemarkungsenge der Stadt Karlsruhe bedingten geringen Flächenpotenziale nicht mehr gebo- ten. In Karlsruhe gibt es ca. 50 Vollversorger und ca. 45 Discounter. Ca. 57 Prozent der Vollversorger und ca. 30 Prozent der Discounter sind überbaut. Die Grundstücke befinden sich zu 100 Pro- zent in privatem Eigentum. Die Beispiele des neuen Lidl-Marktes am Tivoli oder des Penny-Marktes mit Bolzplatz in der Nordweststadt, beide auf ehemals städtischen Grundstücken, zeigen, dass hier ein Umdenken stattfindet, um dem verantwortungsvollen Umgang mit der Ressource „Fläche“ Rechnung zu tragen. Mit der Firma Aldi werden bereits Gespräche über die Nachverdichtung auf Parkflächen zweier Märkte geführt. Beispiele für weitere Neuplanungen sind unter anderem die Konzeption für das Zentrum Ober- reut, die für den neu entstehenden Nahversorger weitere vier Geschosse für Wohnnutzung vor- sieht. Auch die auf Basis des Rahmenplans Waldstadt-Waldlage anstehende Entwicklung des Garagenhofs in der Kolberger Straße sieht für die Neuordnung des Areals einen Nahversorger mit darüber liegender Wohnbebauung vor. Gleiches gilt für die Neuausrichtung des Nahversor- gers in der Frauenalber Straße 2 in Rüppurr, der zwar heute bereits in zwei Obergeschossen eine Wohnnutzung aufweist, die aber auch im Rahmen der Neuplanung erhalten beziehungs- weise über die zeitgemäße Gestaltung der Grundrisse verbessert werden soll. Alle diese Beispiele haben den gemeinsamen Nenner, dass es sich um Neubauvorhaben handelt und diese über Bebauungsplanverfahren realisiert werden. Demnach können die rechtlichen Anforderungen beziehungsweise Rahmenbedingungen resultierend aus der speziellen Nut- zungsmischung von Einzelhandel und Wohnen, die z.B. aus schalltechnischer Sicht für die Tief- garagenzufahrten entstehen, im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens bearbeitet und gelöst werden. Folglich sind die Rahmenbedingungen für die Aufstockung immer dann gut zu erfassen und zu bewältigen, wenn Baurecht neu geschaffen wird. Die stadtplanerische Integration wird wiederum meist über Rahmenpläne gewährleistet, die nicht nur das Vorhabengrundstück im Fokus haben, sondern darüber hinaus das Quartier oder den Stadtteil betrachten. Die städte- bauliche und gestalterische Qualität auf das Objekt selbst bezogen, wird wiederum über geeig- nete städtebauliche Verfahren (z.B. Wettbewerb, Mehrfachbeauftragung) gesichert, die unter anderem Aufschluss über eine verträgliche Geschossigkeit des Vorhabens geben. Auch bei der Sanierung von Märkten spielt die Frage der Kombination mit Wohnen eine Rolle. Gleichwohl sind die Rahmenbedingungen meist aufgrund statischer Aspekte und hinsichtlich der baurechtlichen Genehmigungslage schwieriger. Falls jedoch auch hier eine Aufstockung zu Wohnzwecken möglich ist, erfolgt die Beratung von Eigentümern und/oder Betreibern seitens der Stadtverwaltung immer in Richtung einer baulichen Ergänzung zugunsten von Wohnraum. Letztendlich wird immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig sein, die die baulichen und pla- nerischen Voraussetzungen sowie nicht zuletzt die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer berücksichtigt.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 34. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 17. Januar 2017 15:30 Uhr öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 9. Punkt 9 der Tagesordnung: Nachhaltige Verdichtung: Überbauung von Discoun- ter- und Supermarktflächen zwecks Wohnraumgewinnung Antrag: KULT Vorlage: 2016/0792 Beschluss: Einverstanden mit der Stellungnahme der Verwaltung Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 9 zur Beratung auf. Stadtrat Cramer (KULT): Das ist ein guter Antrag der jetzt aufgerufen wurde und eine gute Antwort der Verwaltung. Wir sehen, dass wir jetzt auch noch mal verstärkt infor- miert wurden als Gremium darüber, dass die zuständigen Ämter sich um das Problem schon länger kümmern und in Zukunft weiter an diesem Thema bleiben. Von daher sind wir zufrieden mit der Antwort. Uns ist natürlich auch klar, dass es letztendlich immer mit der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer steht und fällt, aber ich denke, wenn das prinzipiell gewollt wird vom Stadtplanungsamt und vom Baubürgermeister, dann kann man da vielleicht auch immer in den Verhandlungen ein bisschen mehr Nachdruck verleihen. Wenn vielleicht heute hier ein positives Votum aus dem Plenum kommt, dann könnten Sie das ja mitnehmen und sagen, der Gemeinderat möchte das auch mehrheit- lich. Stadtrat Pfannkuch (CDU): Herr Stadtrat Cramer, wir sind wirklich begeistert über diesen Antrag, weil er natürlich ein Segment stadtplanerischer Entwicklung aufgegriffen hat, herausgeschnitten hat aus dem großen Reigen unserer vielen Probleme. Die Ant- wort, die die Verwaltung gegeben hat, die hat uns nicht überrascht, weil wir ja all diese Projekte selber nachvollzogen haben. Ich kenne keinen Investor, der nicht das Greifbare in der Hand aufnimmt und versucht, so intensiv zu bauen. Da sind die Investoren übri- gens voll in einer Interessensparallelität mit unserer Problematik der Innenentwicklung, von daher gibt es dem nichts hinzuzufügen. Ich habe jetzt nur ein Sätzchen von Ihnen - 2 - vermisst, nämlich, dass sie mit der Antwort der Verwaltung einverstanden sind, die Sa- che sich erledigt hat. Der Vorsitzende: Also ich habe das so verstanden, dass er nicht nur seinen Antrag gut fand, sondern auch die Stellungnahme der Verwaltung. Stadtrat Zeh (SPD): Es ist ein gutes Antragsduplikat und eine gute Antwort der Ver- waltung, denn es gab einen gemeinsamen Antrag der GRÜNEN, der FDP, der Freien Wähler, Herr Schmitt war auch dabei, im April letzten Jahres, also so lange ist es noch nicht her. Damals hat allerdings die KULT nicht dazu gesprochen muss man sagen, da- her gibt es vielleicht hier den Neuigkeitseffekt für die KULT-Fraktion. Auch damals war die Antwort der Verwaltung, dass sie es positiv aufnimmt und durchaus prüft und ir- gendwann in Planungsausschuss darauf zurückkommt. Wir haben damals dieses Da- tum, wie Sie jetzt, gesetzt bis mit Mitte 2017. Wir warten hier natürlich noch, dass es in den Planungsausschuss kommt, aber auch bei uns gibt es natürlich offene Türen für solche Ideen. Letztendlich ist es nicht nur der Tivoliplatz, den Sie als positives Beispiel erwähnen. Wenn man ein bisschen zurückgeht in die Vergangenheit, am Badeniaplatz hat Edeka ein Seniorenheim für ältere Mitbürger, oder am Weinbrennerplatz ist auch ein Wohnhaus über dem Lidl. Ja, teilweise muss natürlich, selbst wenn man ganz weit zurückgeht, auch der Aldi in der Waldstraße genannt werden, denn es ist ein Wohn- haus oben drüber. In vielen Geschäften in der Innenstadt, ich sage jetzt nur mal Ettlin- ger-Tor-Center oder Postgalerie, sind natürlich die Lebensmittelgeschäfte drin. Sie haben jetzt kein Beispiel angeführt, wo Sie es jetzt dringend haben wollen. Die Ver- waltung verweist natürlich darauf, dass es alles private Investoren sind und dass es dementsprechend teilweise schwierig ist, wenn man das Grundstück nicht neu verkauft, auch solches tatsächlich durchzusetzen. Wo ich natürlich sehr viele derartige Gelegenheiten sehe, ist dann eher in Gewerbege- bieten, aber da sind dann auch nebenan, wenn ich mal an den Aldi im Husarenlager denke, Autofirmen, die auch nur eingeschossig sind. Hier ist natürlich einfach bei Ge- werbeflächen der Druck nicht so groß, dass oben drüber noch Bürogebäude oder etwas Ähnliches entsteht. Sicherlich werden wir überall wo der Investor dazu bereit ist, gerne unterstützen. In dem Sinne betrachten wir den Antrag auch als erledigt oder genau ge- sagt, irgendwann kommt es sicher zur Diskussion im Planungsausschuss. Stadtrat Pinter (GRÜNE): Der Antrag der KULT-Fraktion begeistert uns natürlich auch, zumal sich bei der gegenwärtigen Aufstellung des Flächennutzungsplanes „Wohnen 2030“ zeigte, dass die Grenzen der Wohnraumgewinnung auch in Karlsruhe ähnlich sind. Insofern ist ein Antrag, der auf die Innenverdichtung abzielt, sehr zu begrüßen und wertvoll. Die Antwort der Stadtverwaltung hat uns auch überzeugt. Wir nehmen zur Kenntnis, dass die Möglichkeiten der Wohnraumbeschaffung seit Längerem erkannt wurden und auch gefördert wurden. Wir sind aber auch überzeugt, dass durch diesen Antrag die diesbezüglichen Aktivitäten weiterhin forciert werden, und das ist gut so. Auch solche Kombibauten, die hier entstehen werden, sind entsprechend natürlich zu begrünen, was heute nicht nur ein GRÜNEN-Anliegen ist, sondern Allgemeingut bei der Stadtplanung geworden ist. Das ist eben gut so, und wir werden geschlossen zustim- men. - 3 - Stadtrat Hock (FDP): Mich hatte es auch, wie Kollege Zeh, vom Antrag abgesehen irritiert, dass es im letzten Jahr einen, natürlich mit etwas abgeänderter Form, Antrag zu diesem Thema gab, den damals die KULT-Faktion nicht mitmachen wollte, aber heute diesen Antrag hier auflegt. Die Überbauung der Discounter-, Supermarktflächen ist die Überschrift. Wenn man bei uns in der Begründung gelesen hat, dass es auch bei uns um Flächen bei Aldi geht, dann ist das eigentlich ja nichts anderes als dieses, was wir uns vorgestellt haben. Aber nichtsdestotrotz werden wir natürlich als Gemeinderat die nächsten Jahre getrieben sein, wenn man vom Hintergrund weiß, dass tausend neue Leute jedes Jahr zu uns nach Karlsruhe ziehen. Es wird uns über kurz oder lang gar nichts anderes übrig bleiben, als jede Fläche, bei der wir ja jetzt im Moment dabei sind zu eruieren was wir bebauen können und auch jeden Parkraum und auch jede einge- schossige Bauweise zu überdenken, um dann vielleicht auch zu neuen Lösungen zu kommen, um das dringendste Problem, was wir in unserer Stadt die nächsten Jahrzehn- te haben, das Wohnraumproblem, lösen zu können. Meine Fraktion kann zu dem An- trag der KULT-Fraktion wirklich nur sagen: Leute wunderbare Sache, wir sind gerne da- bei. Nichts anderes haben wir damals eigentlich erreichen wollen, schade dass ihr nicht dabei wart, aber wir von der FDP- Fraktion gehen heute mit eurem ähnlichen Antrag gerne mit. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Unabhängig davon, wessen Idee es zuerst war, es ist eine gute Idee, und wir sind froh, dass die Stadtverwaltung diese Idee auch berücksichtigt. Insofern begrüßen wir den Antrag und die Antwort der Verwaltung. Stadtrat Wenzel (FW): In China ist es eine große Ehre, wenn man kopiert wird - ob Produkte oder Ideen - und es ist eine noch größere Ehre, wenn diese Idee dann noch verbessert wird. Also, es ist ein Lob was ich hier sage, und wir sollten nur daran denken bei Erschließungen neuer Gelände. Es wurde auch von den Vorrednern gesagt, man sollte in Gewerbeflächen immer überlegen in die Höhe zu bauen, dieses Thema hatten wir auch, und wenn es in die Höhe geht, ob in den oberen Stockwerken das Wohnen möglich ist. Das kann man im Ausschuss intensiver behandeln. Stadtrat Wohlfeil (KULT): Ich möchte nur kurz reagieren auf die Bezeichnung als Duplikat und Kopie. Natürlich haben wir die Anträge in den Jahren hier im Gemeinderat verfolgt, wir arbeiten ja immer gut mit, und uns ist dieser Antrag bekannt. Wir haben ihn natürlich auch in unserem Antragstext entsprechend in der Begründung erwähnt als Antrag, der etwas Ähnlichem nachging. Aber es ist ein deutlicher Unterschied, ob man jetzt Parkplatzflächen bebauen will, wo ansonsten noch kein Gebäude steht, sondern quasi auf noch zu bauenden Mauern oder Stützen oben drüber bauen müsste oder ob man etwas auf einem Einkaufszentrum baut, was in der Regel einstöckig ist und wo es dann schon die tragenden Wände gibt. Von daher mag es eine gewisse Ähnlichkeit ge- ben, aber ich verwehre mich dagegen es als Duplikat zu bezeichnen. Der Vorsitzende: Das war die letzte Wortmeldung, ich habe jetzt nur Zustimmung wahrgenommen, dass wir als Verwaltung im Sinne des Antrags sowieso schon agieren. Insofern denke ich, eine Abstimmung brauchen wir nicht, sondern wir werden jetzt so gemeinsam voranschreiten. Ich möchte noch mal das wiederholen, was in einem Wort- beitrag schon deutlich war, dass es natürlich vom Eigentümer bzw. vom Investor ein - 4 - Stück weit abhängig ist, ob er einen solchen Weg mitgeht, aber wir werden sicherlich darauf drängen. Das Dezernat 6 weiß auch zu berichten, dass ich, sobald ich von einem Bauvorhaben erfahre, sowieso immer die Rückfrage stelle, gehen nicht noch ein paar Geschosse oben drauf. Von daher verfolgen wir es sowieso schon ein Stück weit, nicht nur bei diesen Flächen, sondern insgesamt bei Flächen sehr intensiv. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten – 26. Januar 2017