Neuerstellung des Mietspiegels für die Stadt Karlsruhe zum 01.01.2017

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: 2016/0672 Verantwortlich: Dez.2 Neuerstellung des Mietspiegels für die Stadt Karlsruhe zum 01.01.2017 Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 22.11.2016 11 X zugestimmt Der Mietspiegel 2017 wird von den Vertreterinnen und Vertretern der Mieter (Mieterverein Karlsruhe e. V.) und Vermieter (Haus & Grund Karlsruhe e. V.) sowie der Wohnungsunterneh- men und -genossenschaften (vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobi- lienunternehmen e. V.) als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt. Der Gemeinderat nimmt von dem vorliegenden Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe Kenntnis und erkennt ihn als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB an. Der Mietspiegel 2017 tritt am 1. Januar 2017 in Kraft. Finanzielle Auswirkungen (bitte ankreuzen) nein X ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) 16.000 Euro pro Jahr 16.000 Euro pro Jahr Haushaltsmittel stehen in voller Höhe zur Verfügung Kontierungsobjekt: PSP-Element: 1.120.12.10.02.90.01 Kontenart: 48119000 Ergänzende Erläuterungen: Der Druck des Mietspiegels erfolgt in der städtischen Druckerei. Die Kosten hierfür belaufen sich auf rund 14.000 Euro pro Jahr. Hinzu kommen die Versandkosten von rund 2.000 Euro pro Jahr. Durch den Verkauf des Mietspiegels ist mit Erträgen von rund 16.000 Euro pro Jahr zu rechnen. ISEK-Karlsruhe-2020-relevant X nein ja Handlungsfeld: Wählen Sie ein Element aus. Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) X nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften X nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Beteiligte der Mietspiegelerstellung: Die nun vorliegende dritte Ausgabe des qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Karlsru- he wurde von der Statistikstelle des Amts für Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsamt und der Grundstücksbewertungsstelle sowie mit den Interessen- verbänden der Mieter und Vermieter nach wissenschaftlichen Methoden und Grundsät- zen neu erstellt. In einem Unterarbeitskreis wurde der Fragebogen gegenüber 2012/2013 erweitert und präzisiert sowie umfassende Fragen zur energetischen Be- schaffenheit der Wohnungen aufgenommen. Der Unterarbeitskreis besteht neben Mitarbeitenden der Statistikstelle des Amts für Stadtentwicklung sowie des Liegenschaftsamtes aus Vertreterinnen und Vertretern des Mietervereins Karlsruhe e. V., Haus & Grund Karlsruhe e. V., der Geschäftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses, des Fachgebiets Immobilienwirtschaft des Karlsruher Instituts für Technologie (KIT), der Justiz sowie drei Vertreterinnen und Vertretern der örtlichen Wohnungsbaugenossenschaften und –unternehmen. Die Arbeitsergebnisse des Unterarbeitskreises wurden dann im Arbeitskreis Mietspiegel endgültig festgelegt. Der Arbeitskreis Mietspiegel setzt sich aus Vertreterinnen und Ver- tretern folgender Institutionen zusammen: Haus & Grund Karlsruhe e. V., Mieterverein Karlsruhe e. V., Volkswohnung GmbH, Mieter- und Bauverein Karlsruhe eG, Gartenstadt Karlsruhe eG, Fami- lienheim Karlsruhe Baugenossenschaft eG, Hardtwaldsiedlung Karlsruhe eG Baugenossenschaft, Neusiedlung Durlach eG Baugenossenschaft, SVG Woh- nen eG Stuttgart, VdK-Baugenossenschaft Baden-Württemberg eG Stuttgart, Süddeutsche Wohnen GmbH, BEWOG Beamten-Wohnungsgesellschaft Dr. Buschmann KG Geschäftsstelle Karlsruhe, Genossenschaft für Wohnungsbau Karlsruhe 1921 eG, FLÜWO Bauen Wohnen eG, Vonovia SE, Baugemeinschaft Ettlingen, vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobi- lienunternehmen e. V. Stuttgart, Landgericht Karlsruhe, Fachgebiet Immobili- enwirtschaft des KIT, Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grund- stückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe, Liegenschaftsamt sowie Amt für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe. In seiner Abschlusssitzung am 11. Oktober 2016 hat der Arbeitskreis Mietspiegel den nun vorliegenden qualifizierten Mietspiegel einstimmig akzeptiert und nach § 558d BGB anerkannt. Methode: Der Karlsruher Mietspiegel 2017 wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen und Me- thoden (Regressionsmietspiegel) erstellt. Er basiert auf einer repräsentativen Stichprobe bei nicht preisgebundenen Wohnungen im Stadtgebiet, bei der von Ende März bis Mit- te Mai 2016 repräsentativ ausgewählte Mieter- und Vermieterhaushalte schriftlich be- fragt wurden. Von den rund 22.000 angeschriebenen Mieterhaushalten sowie von den 5.100 Vermieterfragebogen ergab sich ein Rücklauf von rund 6.400 ausgefüllten Frage- Ergänzende Erläuterungen Seite 3 bogen. Dabei durften aufgrund der gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbu- ches (§ 558 Abs. 2 BGB) lediglich Wohnungen für den Mietspiegel berücksichtigt wer- den, die in den letzten vier Jahren neu vermietet wurden oder eine Mietpreisverände- rung erfahren haben. Insgesamt konnten 4.663 mietspiegelrelevante Wohnungen (4.486 Fälle) und Einfamilienhäuser (177 Fälle) im Karlsruher Stadtgebiet in die regressi- onsanalytische Auswertung einfließen. Dies entspricht 4,4 % des Karlsruher Mietwoh- nungsbestandes. Aus der nachfolgenden Tabelle wird ersichtlich, dass dieser Anteil in anderen Großstädten teilweise deutlich darunter liegt. Datenbestände für die Mietspiegelauswertung in anderen Großstädten Mietspiegel Datenbestand für Mietspiegel Mietwohnungen (GWZ 2011) Anteil berücksichtigter Wohnungen am Miet- wohnungsbestand Bevölkerung 2015 Berlin 2015 7.557 1.523.854 0,5 3.469.849 München 2015 3.000 555.200 0,5 1.429.584 Stuttgart 2017 3.595 198.393 1,8 623.738 Bonn 2016 2.599 108.275 2,4 313.958 Karlsruhe 2017 4.663 104.976 4,4 307.755 Freiburg 2017 2.500 77.787 3,2 226.393 Heidelberg 2015 1.897 53.960 3,5 156.267 Koblenz 2014 2.401 38.920 6,2 112.586 Repräsentativität: Bei der Auswahl der zu berücksichtigenden Datensätze wurde auf die Repräsentativität hinsichtlich des Baualters, der Verteilung im Stadtgebiet sowie hinsichtlich der Eigentü- merstruktur geachtet (29 % im Eigentum von Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, 71 % im Eigentum privater und sonstiger Vermieter). Die nachfol- genden Grafiken verdeutlichen die dem Mietspiegel zugrunde liegende repräsentative Struktur der einbezogenen Mietwohnungen in Karlsruhe nach der Verteilung auf die Stadtteile, der Baujahresklasse des Gebäudes, der Wohnungslage, der Ausstattung und der Wohnungsgröße. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Aufbau des Mietspiegels: Bei dem Karlsruher Mietspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt sowie von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt wurde. In Teil I – Wohnungen (ohne Einfamilienhäuser) enthält der qualifizierte Mietspiegel die ortsüblichen Ver- gleichsmieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (zwei und mehr Wohnungen) und basiert auf der Auswertung von 4.486 Wohnungen. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Als Anhang ist Teil II – Einfamilienhäuser zu sehen. Dieser gibt einen Überblick über die ortsüblichen Mietpreise für Einfamilienhäuser unter Berücksichtigung von 177 mietspie- gelrelevanten Objekten. Aufgrund der geringen Fallzahlen ist Teil II – Einfamilienhäuser ein einfacher Mietspiegel. Er weist dennoch Orientierungswerte aus, die auf der glei- chen Berechnungsmethode beruhen, wie die in Teil I angegebenen Werte für Wohnun- gen. Mietbegriff und Mietpreisspannen: Bei den im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmieten handelt es sich um Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat in Euro (für die Überlassung des leeren Wohnraums ohne Nebenkosten). Angegeben sind Mietpreisspannen. Damit wird Besonderheiten der einzelnen Wohnungen Rechnung getragen, wie zum Beispiel dem qualitativen Zustand der Ausstattung in der Wohnung oder den im Mietspiegel nicht aufgelisteten Wohnwertmerkmalen des Objektes. Gleiches gilt für Flächen- und/oder Baualtersunterschiede von Wohnungen, die dem gleichen Tabellenfeld zuge- ordnet sind. Bei der Berechnung der Mietpreisspannen wurde die übliche 2/3-Spanne zugrunde gelegt, das heißt zwischen dem jeweils niedrigsten und höchsten Wert eines Feldes liegen zwei Drittel aller beobachteten Werte. Jeweils ein Sechstel der Fälle am oberen und unteren Ende der Mietenskala wurden gekappt und so die üblichen Miet- werte ermittelt. Die Angaben beziehen sich auf den Stand April 2016. Bei den mietspiegelrelevanten Wohnungen in Karlsruhe lag das Nettokaltmietenniveau im Mittel bei 7,32 Euro pro Quadratmeter. In den vergangenen vier Jahren konnte da- mit eine moderate Preisentwicklung von insgesamt durchschnittlich 8 % von April 2012 bis April 2016 beziehungsweise durchschnittlich 1,95 % pro Jahr beobachtet werden. Handhabung: Der klar strukturierte Aufbau der Mietspiegelbroschüre wurde beibehalten, um den Nutzerinnen und Nutzern weiterhin eine leichte Handhabung bei der Einordnung eines Objektes zu ermöglichen. Die Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete ergibt sich aus vier aufeinander aufbauenden Schritten der Eingruppierung der Wohnung nach dem Baujahr, der Wohnungslage, der Ausstattung (einschließlich der Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes) und der Wohnungsgröße. Einziges Ziel dieses vierstufigen Ablaufes ist die Auswahl des im jeweiligen Einzelfall relevanten Ta- bellenfeldes in den Übersichten über die ortsüblichen Nettokaltmieten. Der Nutzer kann somit in vier leicht abzuarbeitenden Schritten die für seine Wohnung im zugehörigen Tabellenfeld abzulesende Spanne der ortsüblichen Nettokaltmiete finden. Für die Eingruppierung der Wohnungslage und der Wohnungsausstattung wurde je- weils ein Punktekatalog erarbeitet, der nur Variablen berücksichtigt, die sich nachweis- lich auf den Mietpreis am Karlsruher Wohnungsmarkt auswirken. Die Punktekataloge dienen ausschließlich dazu, die Wohnung einer Lage- bzw. Ausstattungskategorie zu- zuordnen. Die Punktwerte der jeweiligen Aspekte bilden die mittels mathematisch- statistischer Analysen ermittelten realen preislichen Abweichungen vom Durchschnitts- Ergänzende Erläuterungen Seite 8 mietniveau ab. Sie spiegeln keine bautechnische oder materialbezogene Wertigkeit der Merkmale untereinander wider. Die folgenden Merkmale sind im Fragebogen abgefragt worden, haben sich jedoch als nicht mietpreisrelevant ergeben und sind deshalb nicht in den Punktekatalogen aufge- führt. Nicht aufgeführte Merkmale dürfen nicht für die Einordnung in die Punktekatalo- ge herangezogen werden, können im Einzelfall jedoch über die Mietpreisspannen be- rücksichtigt werden: • Die energetische Beschaffenheit des Gebäudes ergab für Mietwohnungen nur unter bestimmten Voraussetzungen signifikante Ergebnisse. Für Gebäude mit guter energetischer Beschaffenheit beziehungsweise hohem Modernisie- rungsgrad ließen sich keine preislichen Zuschläge nachweisen. In Gebäuden hingegen, die 1995 oder früher errichtet wurden und nicht wesentlich mo- dernisiert waren, konnte ein Abschlag zur Miethöhe festgestellt werden. Nä- here Erläuterungen sind im Abschnitt „Energetische Beschaffenheit“ zu fin- den. • Bei der Beheizung zeichnete sich in Übereinstimmung mit den Ergebnissen von 2013 die Zentralheizung beziehungsweise Etagenheizung weiterhin als Stan- dard in den Karlsruher Mietwohnungen ab. Der Energieträger, wie beispiels- weise Gas, Fernwärme oder Heizöl korrelierte stark mit der Beheizungsart und ergab daher keinen separaten Einfluss auf die Miethöhe. • Für einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten zusätzlichen Kaminofen be- ziehungsweise Kachelofen oder offenen Kamin konnte kein Einfluss auf den Mietpreis nachgewiesen werden. • Ein Garten oder ausschließlich nutzbarer Gartenanteil gehört bei den vermieteten Einfamilienhäusern zum Standard. Für Einfamilienhäuser ohne Garten hat sich deshalb erneut ein Abschlag im Punktekatalog zur Bestimmung der Ausstat- tungskategorie ergeben. Für Mietwohnungen zeichnete sich ein Garten je- doch nicht als mietpreisrelevant ab. • Ein Balkon beziehungsweise eine Terrasse oder Loggia rechtfertigte 2013 einen Aufschlag, wenn er als gut nutzbar (angemessene Größe, besonnt, ruhig, abgeschirmt) eingestuft worden war. Inzwischen zählen Balkon, Terrasse o- der Loggia zum Standard auf dem Karlsruher Mietwohnungsmarkt. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser ohne Balkon, Terrasse oder Loggia konn- te ein Abschlag auf den Mietpreis nachgewiesen werden. • Fehlende Abstellräume innerhalb oder außerhalb der Wohnung (beispielsweise Keller- oder Speicherräume) haben sich preislich nicht durch einen Abschlag abgebildet. Ergänzende Erläuterungen Seite 9 • Die Versorgung mit Tageslicht in der Wohnung (Fensterfläche, Ausrichtung zur Sonne) sowie das Vorhandensein von Rollläden oder Jalousien zur Abdunke- lung haben sich ebenfalls als nicht mietpreisrelevant gezeigt. • Es wurde erstmalig erhoben, ob die Wohnung beim Einzug renoviert übernom- men wurde. Eine Auswirkung auf die Höhe des Mietpreises konnte in diesen Fällen nicht nachgewiesen werden. Der Punktekatalog zur Einstufung der Lage wurde im Vergleich zu den Mietspiegeln 2013 und 2015 um einige Merkmale erweitert und gliedert sich in drei Komponenten: die Lagequalität des Gebäudes nach der aktualisierten Einstufung durch den Gutachter- ausschuss, Besonderheiten des Gebäudes wie beispielsweise ob es sich um ein Hinter- haus oder ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt sowie die Lage der Wohnung in- nerhalb des Gebäudes (inklusive Berücksichtigung von Dachgeschosswohnungen und Dachschrägen). Die Abfrage der Ausstattungsmerkmale im Fragebogen für die Neuerstellung des Miet- spiegels wurde ebenfalls überarbeitet und erweitert. Hierbei haben sich unter anderem zusätzliche Merkmale für die Eingruppierung der Sanitärausstattung als mietpreisrele- vant herausgestellt. So fließt nun eine Einschätzung des Zustands der Sanitärausstat- tung mit in den Punktekatalog ein. Auch der Zustand des Fußbodenbelags, unabhängig von der Belagsart, wurde mit aufgenommen sowie zusätzliche aufwertende Ausstat- tungsmerkmale wie beispielsweise eine Klimaanlage oder ein Wintergarten. Die energe- tische Beschaffenheit des Gebäudes wird im Mietspiegel 2017 über abgeleitete Werte aus dem Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) berücksichtigt (sie- he Abschnitt „Energetische Beschaffenheit“). Weitere Modifikationen des Mietspiegels 2017 umfassen die Neueinstufung der Lage- qualität durch den Gutachterausschuss, die detailliertere Neustrukturierung der Baujah- resklassen (sieben Klassen statt bisher fünf) sowie leicht veränderte Wohnungsgrößen- klassen in Übereinstimmung mit den laut SGB II angemessenen Wohnungsgrößen für die Bemessung der Kosten der Unterkunft. Aufgrund dieser umfangreichen Anpassun- gen ist der Mietspiegel 2017 nicht mehr unmittelbar mit den früheren Karlsruher Miet- spiegeln vergleichbar. Erneuerbare Energien: Die Nutzung von erneuerbaren Energien wie Solarthermie, Photovoltaik, Geother- mie/Umweltwärme, Biogas/Bioöl, Holzpellets, Abwärmenutzung/Wärmepumpe und anderen wurde bereits vor vier Jahren bei der Erstellung des Mietspiegels 2013 abge- fragt, hatte sich jedoch auf dem Mietwohnungsmarkt nicht als preisrelevant abgezeich- net. Inzwischen konnte eine preisliche Auswirkung auf die Mieten in Karlsruhe sowohl bei Wohnungen als auch bei Einfamilienhäusern nachgewiesen werden (siehe Abbil- dungen auf Seite 11). Der Mietspiegel 2017 weist die Nutzung erneuerbarer Energien daher erstmals als aufwertendes Merkmal aus. Ergänzende Erläuterungen Seite 10 Energetische Beschaffenheit: Die energetische Beschaffenheit des Gebäudes wurde für den Mietspiegel 2017 erst- mals erhoben und umfassend abgefragt. Es zeigte sich, dass nur Angaben aus dem Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu aussagekräftigen Ergeb- nissen führten. Angaben zum Energieverbrauch aufgrund von Heizkostenabrechnun- gen, welche ebenfalls über den Fragebogen erhoben worden sind, führten zu keinen validen Ergebnissen. Der Arbeitskreis Mietspiegel hat sich in seinen Sitzungen bewusst gegen eine Erhebung der Höhe der Betriebskosten ausgesprochen, da diese von den Befragten oft nicht eindeutig unterschieden oder in ihrer konkreten Höhe genannt wer- den könnten. Ein signifikanter Zusammenhang zwischen der energetischen Beschaffenheit des Ge- bäudes und der Höhe der Nettokaltmiete konnte nur in den Fällen nachgewiesen wer- den, in denen ein Gebäude nicht wesentlich modernisiert worden ist. Hierfür ist für Wohnungen in Karlsruhe ein Abschlag im Mietspiegel enthalten (Kategorie der energe- tischen Beschaffenheit „– –“). Bei den Einfamilienhäusern in Teil II des Mietspiegels hat sich der Preiseinfluss der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes deutlicher nach- weisen lassen, weshalb hier die einzelnen Kategorien im Punktekatalog zur Bestimmung der Ausstattung ausführlicher dargestellt werden. Die Ergebnisse der Auswertung in Karlsruhe decken sich auch weitgehend mit empiri- schen Studien zum Zusammenhang zwischen energetischer Effizienz und Immobilien- preisen aus anderen europäischen Ländern. 1 Während in vielen Ländern in der Vergan- genheit ein positiver Zusammenhang („grüne Prämie“) zwischen Energieeffizienz und Immobilienpreisen nachgewiesen wurde, so wird dieser Preisaufschlag zunehmend ge- ringer. Ein gutes Beispiel hierfür bietet die Schweiz: Hier wurde der Zusammenhang zwischen der Höhe der Mietpreise und der energetischen Effizienz von Wohnungen (Minergie-Label) bereits seit 2002 untersucht. Während im Jahr 2002 der Preisaufschlag (im Vergleich zu einer herkömmlichen, nicht mit dem Minergie-Label ausgezeichneten Wohnung) noch bei über 15 % lag, ist dieser Preisaufschlag kontinuierlich gesunken und lag 2010 (eine aktuellere Untersuchung liegt nicht vor) nur noch bei knapp 5 %. 2 1 Siehe: European Commission, 2013, Energy performance certificates in buildings and their impact on transaction prices and rents in selected EU countries, https://ec.europa.eu/energy/sites/ener/files/documents/20130619- energy_performance_certificates_in_buildings.pdf 2 Siehe: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe, Center for Corporate Responsibility and Sustainability, Universität Zürich, https://www.minergie.ch/tl_files/download/Publikationen/Merkblatt,%20Positionspapiere, %20Studien/ZKB%20CCRS%20Minergie%20Boom%20unter%20der%20Lupe.pdf Ergänzende Erläuterungen Seite 11 Die Autoren der Studie erklären dies damit, dass energieeffizientes Bauen immer mehr zum Standard wird und dass hierfür mittelfristig keine Preisaufschläge mehr zu erzielen sind. Dies ist auch Konsens in der internationalen wissenschaftlichen Diskussion zu die- sem Thema. Es wird davon ausgegangen, dass in Ländern mit hohen Neubau- Qualitätsstandards mittelfristig nur noch mit Preisabschlägen für energetisch nicht effi- ziente bzw. energetisch nicht modernisierte Immobilien zu rechnen ist. Eine Situation, die in Karlsruhe bereits schon heute Realität ist. Hinweis: Photovoltaik wurde bei den erhobenen Einfamilienhäusern nicht genannt. Ergänzende Erläuterungen Seite 12 Datenschutz und Neuerstellung: Die Erstellung des Mietspiegels erfolgte in der abgeschotteten Statistikstelle beim Amt für Stadtentwicklung. Dem Datenschutz wurde hierdurch in besonderem Maße Rech- nung getragen. Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Veröffentlichung und Verkauf: Über den Pressedienst wird die Bevölkerung in den Medien über die Veröffentlichung des Mietspiegels informiert. Der Mietspiegel wird in gedruckter Form als Broschüre beim Amt für Stadtentwicklung, dem Liegenschaftsamt, dem Stadtamt Durlach, den Orts- verwaltungen, beim Mieterverein Karlsruhe e. V. sowie bei Haus & Grund Karlsruhe e. V. zum Verkauf angeboten. Im Rahmen der Umsetzung des HSPKa-Maßnahmenpakets 1 hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 26. April 2016 beschlossen, dass im Rahmen der zweijährigen Fort- schreibung des Mietspiegels die Schutzgebühr ab dem 1. Januar 2017 um jeweils 0,50 Euro pro Mietspiegel erhöht wird. Somit ergibt sich für den Mietspiegel 2017 ein Verkaufspreis von 6,50 Euro. Im Falle einer eintretenden Steuerpflicht gilt der genannte Betrag als Nettobetrag. Die Preisgestaltung erfolgte unter Berücksichtigung der Verkaufspreise für Mietspiegel vergleichbarer Städte in Baden-Württemberg und wurde von dem Arbeitskreis Miet- spiegel akzeptiert. Der Verkaufspreis für den Mietspiegel beträgt in Freiburg 7,50 Euro, in Heilbronn 6,50 Euro, in Ludwigsburg 6,00 Euro, in Pforzheim 8,00 Euro und in Stutt- gart 6,50 Euro. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Mietspiegel 2017 wird von den Vertreterinnen und Vertretern der Mieter (Mieterverein Karlsruhe e. V.) und Vermieter (Haus & Grund Karlsruhe e. V.) sowie der Wohnungsunterneh- men und -genossenschaften (vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobi- lienunternehmen e. V.) als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt. Der Gemeinderat nimmt von dem vorliegenden Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe Kenntnis und erkennt ihn als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB an. Der Mietspiegel 2017 tritt am 1. Januar 2017 in Kraft.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 32. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 22. November 2016, 15:30 Uhr öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 14. Punkt 11 der Tagesordnung: Neuerstellung des Mietspiegels für die Stadt Karls- ruhe zum 01.01.2017 Vorlage: 2016/0672 Beschluss: Der Mietspiegel 2017 wird von den Vertreterinnen und Vertretern der Mieter (Mieter- verein Karlsruhe e. V.) und Vermieter (Haus & Grund Karlsruhe e. V.) sowie der Woh- nungsunternehmen und -genossenschaften (vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.) als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt. Der Gemeinderat nimmt von dem vorliegenden Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe Kenntnis und erkennt ihn als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB an. Der Mietspiegel 2017 tritt am 1. Januar 2017 in Kraft. Abstimmungsergebnis: einstimmig zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 11 zur Behandlung auf: Dieser Mietspiegel liegt Ihnen nun in seiner 3. Auflage vor. Es ist ein sogenannter quali- fizierter Mietspiegel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden seit März 2016 auf Basis einer repräsentativen Befragung und verwertbaren Antworten von 4.663 Mieterinnen, Mietern, Vermieterinnen und Vermietern erstellt. Er genießt daher eine hohe Rechtssicherheit. In der letzten Sitzung des Arbeitskreises Mietspiegel wurde er von allen Teilnehmenden auf breiter Basis ak- zeptiert und formell nach § 558d Absatz 1 BGB als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Die Erstellung wurde wieder von einem Arbeitskreis aus Vertretern der Mieter- und Vermieterverbände, der Wohnungswirtschaft und dem Fachgebiet Immobilienwirtschaft des KIT fachlich begleitet, um von Beginn an eine hohe Akzeptanz zu erreichen. Neben den Karlsruher Wohnungsunternehmen und Genossenschaften wurde das Projekt auch von einer Vertreterin des Landgerichts Karlsruhe begleitet. - 2 - Insgesamt bietet der Mietspiegel eine Übersicht über die Nettokaltmieten, die bei frei finanzierten Wohnungen ortsüblich bezahlt werden. Erfreulich ist, dass im Mittel das Nettokaltmietniveau in Karlsruhe bei 7,32 Euro/m 2 für Wohnungen für April 2016 liegt und sich seit dem ersten Mietspiegel vom April 2012 mit 6,78 Euro/m 2 nur eine modera- te Preisentwicklung von insgesamt 8 % bzw. 1,95 % pro Jahr ergeben hat. Das hätte man doch möglicherweise deutlich dynamischer erwartet. Wir treten in die Aussprache ein. Stadtrat Pfannkuch (CDU): Wir nehmen hier einen Mietspiegel zur Kenntnis, der jetzt schon vier Jahre lange im Grunde in der Anwendungspraxis ist. Das werden wir als CDU-Fraktion natürlich weiter begleiten. Auch wenn ich nicht vergesse, dass ich am Anfang doch eher Skepsis entgegengebracht habe. Wenn wir den heutigen Mietspiegel anschauen, dann hat er sich in seiner Struktur schon wesentlich verändert. Das darf man nicht übersehen. Ich komme darauf auch gleich noch einmal zu sprechen, will aber trotzdem zugestehen, dass die Repräsentativität sehr hoch ist. Das macht natürlich auch die Belastbarkeit der Angaben mit Sicherheit sehr überzeugend. Was ich mir für die Zukunft wünschen würde, ist, dass man, wenn man so wesentliche strukturelle Änderungen vornimmt, diese Änderungen einmal gegenüberstellt, vielleicht in einem Vorlauf und dass man erkennt, wie sich diese Änderungen in der Gestaltung des Mietzinses auswirken. Denn machen wir uns nichts vor, mit diesem Mietspiegel kann man natürlich erheblich Einfluss nehmen auf die künftige Gestaltung von Mieten. Wir wollen wenigstens wissen, was wir da tun. Im Moment stelle ich nur fest, wir quali- fizieren die Wohnungen nicht mehr so, wie wir sie beim derzeit noch geltenden Miet- spiegel qualifiziert haben. Ansonsten kann ich Ihnen Recht geben. Die Mieterhöhung ist jetzt jedenfalls nicht als exzeptionell negativ anzusehen. Stadtrat Pfalzgraf (SPD): Die SPD-Fraktion kann voll umfänglich dem zustimmen, was Kollege Pfannkuch gesagt hat. Wir nehmen den Mietspiegel auch zur Kenntnis und er- kennen ihn, so wie es in der Vorlage steht, auch als qualifizierten Mietspiegel an. Das war der Wunsch an das Gremium. Ich erinnere mich sehr gut, als wir vor Jahren zum ersten Mal das Thema diskutiert ha- ben. Da haben wir alle zusammen Bauchweh gehabt, weil wir davon ausgingen, dass durch einen Mietspiegel unter Umständen das Mietverhältnis in Karlsruhe im Quer- schnitt teurer werden würde. Heute sind wir Gott sei Dank eines Besseren belehrt wor- den. Es war gut so, den Mietspiegel einzuführen. Dass wir jetzt bei 8 % Erhöhung bzw. 1,96 % pro Jahr liegen, ist auch deshalb gut, weil wir damit voll umfänglich der Miet- preisbremse entgegen kommen oder diese einhalten. Das istim Durchschnitt zumindest so. Der Kollege Pfannkuch hat von Einfluss gesprochen. In der Tat, das ist richtig so. Man kann aber auch andererseits Einfluss nehmen auf den Mietspiegel insofern, dass wir uns weiterhin stark machen für ein bezahlbares Wohnen in dieser Stadt. Das wird sich dann indirekt auch auf den Mietspiegel auswirken, weil es Synergieeffekte sein werden. Da - 3 - möchte ich einfach auch den Kollegen Fostiropoulos ein erneutes Mal daran erinnern, dass gerade die Volkswohnung beispielhaft voran geht mit dem neuen Programm, mit 1.500 Wohnungen, mit einer Investition von 300 Mio. Euro., mit der Entscheidung des Gemeinderats von KaWoF. Das darf man einfach nicht unter den Tisch kehren. Das muss man einfach ansprechen und die Volkswohnung auch loben und auch andere Investoren in dieser Stadt loben, die zwar nicht so zahlreich sind, aber vielleicht – das ist unsere Hoffnung – noch zahlreicher werden. Natürlich müssen wir uns überlegen, das war vorhin vielleicht auch der Einwurf des Herrn Oberbürgermeisters, wo bekommen wir die Flächen her, die wir brauchen? Da müssen wir uns irgendwann einmal entschei- den. Wollen wir das eine oder das andere oder finden wir einen vernünftigen Mittel- weg. Das wird nicht ganz einfach sein, aber ich glaube, das werden wir auch schaffen. Alles in allem kann die Stadt Karlsruhe stolz sein auf die Mietsituation. Bei 7,32 Euro im Durchschnitt auf dem freien Markt und bei der Volkswohnung von 5 – 6 Euro im Durchschnitt und beim sozialen Wohnungsbau zwischen 3,50 – 4 Euro ist es eine le- benswerte Stadt und in großen Teilen, obwohl noch Defizite bestehen, das will ich nicht abstreiten, auch eine Stadt, in der man gerne und gut wohnen kann. Insofern stimmen wir der Vorlage zu. Stadtrat Borner (GRÜNE): Der Karlsruher Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument für Transparenz und eine unverzichtbare Hilfestellung für Mieter und Vermieter. Wir be- grüßen daher die Aktualisierung des Mietspiegels von 2013. Mieter/Mieterinnen und Vermieter/Vermieterinnen können mit Hilfe des Mietspiegels je nach Größe, Baualter, Lage, Wohnungstyp und Wohnungsausstattung die ortsübliche Vergleichsmiete feststel- len und so die Angemessenheit ihrer eigenen Miete überprüfen. Zur Weiterentwicklung des Mietspiegels möchten wir anregen, dass durch das Vorhandensein und die Auf- nahme von weiteren ökologischen Kriterien wie der Aufstellung von Fahrradabstellanla- gen in den Mietspiegeln entsprechende Anreize für Vermieterinnen und Vermieter ge- setzt werden können. In einigen Mietspiegeln bundesweit können Zu- und Abschläge gleich in Euro und Cent aus einer Checkliste übernommen werden. Beim Durchgehen durch die Liste werden sämtliche werterhöhende und wertmindernde Beträge notiert und miteinander verrechnet. Nicht gut ist, dass per Gesetz festgelegt ist, dass im Mietspiegel nur Wohnungen be- rücksichtigt werden können, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren geändert wurde. Alte und damit in der Regel günstigere Verträge kommen damit gar nicht in die Bewertung, was die Preise tendenziell steigen lässt. Das lässt sich aber nur bundespoli- tisch regeln. Der weiter anhaltende Zuzug nach Karlsruhe schafft große Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt. Es ist daher richtig und wichtig, dass wir mit der Volkswohnung neu- en günstigen Wohnraum schaffen. Die Wohnungen der Volkswohnung wirken nach- weislich mietpreisdämpfend. Der Bau attraktiver und bezahlbarer Wohnungen ist wei- terhin eine zentrale Aufgabe der Stadtpolitik und der Volkswohnung. Stadtrat Lancier (KULT): Die Erstellung des Mietspiegels wurde in der KULT-Fraktion wegen der offenbar sehr repräsentativ geschaffenen neuen Datenbasis positiv aufge- nommen. Auch der Umfang der Datenbasis ist für uns sehr löblich. Wir zeigen uns be- - 4 - eindruckt von dem Maß und der Arbeit, was in die Erstellung eingeflossen ist. Dieser Mietspiegel sorgt nun dafür, dass zum einen die Wohnungssuchenden in Karlsruhe eine übersichtliche und realistische Basis für ihre Suche und Entscheidung für Wohnungen haben, dass Vermieter in Karlsruhe leichter erkennen können, wenn ihre Forderungen überzogen sind und dass zum Wohnungsbau bereite Unternehmen oder die Investoren mit realistischen Renditeerwartungen zu Entscheidungen kommen können und auf die Art und Weise Wohnungsbau auch angeregt werden kann. So wird dadurch nicht nur Transparenz für den bestehenden Mietwohnungsmarkt ge- schaffen, sondern auch die Erkenntnis, dass sich weitere Bautätigkeit im Bereich unserer Stadt auch langfristig rechnet. Das ist nun einmal die wichtigste Voraussetzung dafür, die akute Mangelversorgung für die Zukunft zu beheben. Wir sehen dafür keinen An- lass für Kritik am Mietspiegel und werden daher der Veröffentlichung mit Überzeugung zustimmen. Jedoch: Staatliches Handeln, wie die Erstellung dieses Mietspiegels findet nicht nur selbstverständlich mit öffentlichen Geldern sondern auch für die Öffentlichkeit statt. Unsere Hoffnung ist daher, dass die steuer- und abgabenfinanzierten Datenbe- stände auf mittlere Sicht auch alle frei im Internet verfügbar sein werden. Stadtrat Jooß (FDP): Mietspiegel ist gut für den Vermieter und den Mieter. Das hat Michael Borner schon richtig gesagt. Man hat wirklich eine Leitlinie und braucht als Vermieter nicht mehr drei Vergleichsmieten bei der Mieterhöhung angeben. Das ist ein absoluter Vorteil. Unsere Mieten sind immer noch sehr solide. Wir haben in Karlsruhe die Mieten den Einkommen angepasst. Ich möchte davor warnen, wir haben zwar einen angespannten Markt, aber noch lange keinen überhitzten. Das sagen die Preise, die hier vorkommen. Dass es repräsentativ ist, das wurde schon gesagt, ist sehr positiv. Wir be- grüßen, dass wir wieder einen aktualisierten Mietspiegel haben. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Wir von der AfD können dem Antrag gerne folgen. Auch wir halten den Mietspiegel für qualitativ hochwertig. Er wird mithelfen, individuelle Mie- ter davor zu schützen, überhöhte Mieten bezahlen zu müssen. Vielen Dank dafür. Der Vorsitzende: Dann gehen wir zur Abstimmung und Sie drücken Ihre Taste bitte jetzt. – Das sieht nach einer Mehrheit aus. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 3. Januar 2017