Auswirkungen der Satzung der stadt Karlsruhe über die Höhe der zulässigen Miete für geförderte Wohnungen ("Sozialwohnungen")

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister ANFRAGE Stadträtin Sabine Zürn (Die Linke) Stadtrat Niko Fostiropoulos (Die Linke) vom: 17.10.2016 Vorlage Nr.: 2016/0622 Auswirkungen der Satzung der Stadt Karlsruhe über die Höhe der zulässigen Miete für ge- förderte Wohnungen (Sozialwohnungen) Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 22.11.2016 30 x 1. Bei Inkrafttreten dieser Satzung (Ende 2014) lagen die Mieten aller davon betroffenen 3.164 Wohnungen in Karlsruhe im Durchschnitt um 28 % unter der jeweils ortsüblichen Vergleichs- miete. a) Wie ist sieht dieser Durchschnittswert aktuell aus? b) Wie sieht der Trend, die Prognose dieses Durchschnittswertes aus? 2. Wie haben sich die Mieten in den in § 2 (2) (Höchstzulässige Miete) dieser Satzung aufgeführ- ten Wohnungen bis heute entwickelt – (bitte wie in dieser Liste in Prozent angeben)? 3. Wie haben sich die Mieten „Für alle übrigen nach § 1 geförderten Wohnungen“ seit Inkraft- treten der Satzung bis heute entwickelt? 4. Welche Mieterhöhungen haben sich aus der in § 3 (Höchstbeträge nach Modernisierung) ge- regelten Möglichkeit ergeben, nach Modernisierung die jährliche Miete bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen? 5. Wie beurteilt die Stadt die Entwicklung der Mieten in geförderten Wohnungen („Sozialwoh- nungen“) in Karlsruhe insgesamt? Wird ein Regelungsbedarf gesehen in Bezug auf: a) die am 16.12.2014 vom Gemeinderat beschlossene städtische Satzung? b) das der Satzung zugrunde liegende Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG)? c) wenn ja in welcher Weise und in welche Zielrichtung? Ende Dezember 2014 trat die vom Gemeinderat am 16.12.2014 beschlossene „Satzung über die Hö- he der zulässigen Miete für geförderte Wohnungen“ in Kraft, und zwar rückwirkend zum 1. Januar 2009. Galt bis dahin die sog. Kostenmiete als Mietobergrenze für geförderte Mietwohnungen, liegt diese Obergrenze nun bei mindestens 10 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sachverhalt / Begründung: Seite 2 Mit dieser Satzung wurde eine Vorgabe der Landesregierung umgesetzt, die insgesamt auf eine Erhö- hung der Mieten in geförderten Wohnungen zielt, den einzelnen Kommunen aber auch einen gewis- sen Spielraum nach „oben“ und nach „unten“ einräumt. Zu fragen ist nun nach den Auswirkungen der in Karlsruhe beschlossenen Satzung, was real erfolgte Mieterhöhungen in geförderten Wohnungen bis heute betrifft. unterzeichnet von: Sabine Zürn Niko Fostiropoulos

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zur Anfrage Stadträtin Sabine Zürn (Die Linke) Stadtrat Niko Fostiropulos (Die Linke) vom: 17.10.2016 Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2016/0622 Dez. 4 Auswirkungen der Satzung der Stadt Karlsruhe über die Höhe der zulässigen Miete für ge- förderte Wohnungen (Sozialwohnungen) Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 22.11.2016 30 X 1. Bei Inkrafttreten dieser Satzung (Ende 2014) lagen die Mieten aller davon betroffe- nen 3.164 Wohnungen in Karlsruhe im Durchschnitt um 28 % unter der jeweils ortsüb- lichen Vergleichsmiete. a) Wie sieht dieser Durchschnittswert aktuell aus? b) Wie sieht der Trend, die Prognose dieses Durchschnittswertes aus? 2. Wie haben sich die Mieten in den in § 2 (2) (Höchstzulässige Miete) dieser Satzung aufgeführten Wohnungen bis heute entwickelt – (bitte wie in dieser Liste in Prozent angeben)? 3. Wie haben sich die Mieten „Für alle übrigen nach § 1 geförderten Wohnungen seit Inkrafttreten der Satzung bis heute entwickelt? 4. Welche Mieterhöhungen haben sich aus der in § 3 (Höchstbeträge nach Modernisie- rung) geregelten Möglichkeit ergeben, nach Modernisierung die jährliche Miete bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen? Zu den Fragen 1, 2, 3 und 4: Mit der Einführung des Landeswohnraumförderungsgesetzes (LWoFG) im Jahre 2008 verfolgte der Gesetzgeber das Ziel, die rechtlichen Rahmenbedingungen für öffentlich geförderte Woh- nungen dem allgemeinen Mietrecht des BGB anzupassen. Damit wurde auch das Kostenmiet- prinzip abgeschafft. Für diese Wohnungen gilt ab 01.01.2009 die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) verringert um einen Abschlag von mindestens 10 % als Mietobergrenze, wobei die ge- naue Höhe des Abschlags durch eine Satzung der Gemeinde nach § 32 Abs. 3 LWoFG zu be- stimmen ist. Die Mieten der öffentlich geförderten Wohnungen können nach dem allgemeinen Mietrecht des BGB unter Beachtung des oben genannten Abschlags erhöht werden. Der Mieter kann sich gegenüber dem Vermieter auf die Einhaltung der Mietpreisbindung beru- fen. 2 Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis muss nach dem LWoFG der Gemeinde nicht angezeigt oder von dieser genehmigt werden. Lediglich bei einer Neuvermietung hat der Ver- mieter der Gemeinde eine Mehrfertigung des Mietvertrags zur Prüfung vorzulegen. Bei Erstellung der Satzung waren die Miethöhen aller öffentlich geförderten Wohnungen be- kannt. Dies ist inzwischen nicht mehr der Fall, da die allgemeinen Mieterhöhungen nicht vorla- gepflichtig sind. Eine exakte Aussage über die Entwicklung der Mieten seit Einführung der Sat- zung ist somit nicht möglich. 5. Wie beurteilt die Stadt die Entwicklung der Mieten in geförderten Wohnungen („Sozialwohnungen“) in Karlsruhe insgesamt? Wird ein Regelungsbedarf gesehen in Bezug auf: a) die am 16.12.2014 vom Gemeinderat beschlossene städtische Satzung? b) das der Satzung zugrunde liegende Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG)? c) wenn ja, in welcher Weise und in welche Zielrichtung? Vor Einführung der Satzung bestand bei den öffentlich geförderten Wohnungen ein sehr unter- schiedliches Mietniveau. Abgeleitet von der damaligen Kostenmiete wurden in der Satzung va- riable Abschläge von der OVM zwischen 10 % und 30 % festgelegt. Damit sollten zum einen günstige Mieten im Interesse der Mieter erhalten, zum anderen den Vermietern angemessene Mietanpassungen ermöglicht werden. Die Erfahrungen, die sich aus der Prüfung der von den Vermietern vorgelegten Mietverträge ergeben haben, zeigen, dass die nach der Satzung zulässige Miethöhe (Satzungsmiete) bei Neu- vermietungen in der Regel ausgeschöpft wird. Es kann davon ausgegangen werden, dass durch neu abgeschlossene Mietverträge sowie Mieterhöhungen mittelfristig alle Mieten der öffentlich geförderten Wohnungen den Satzungsmieten weitestgehend entsprechen. Die auf Dauer be- stehenden prozentualen Abschläge von der OVM garantieren jedoch auch zukünftig preiswerte Mieten im Vergleich zum freifinanzierten Wohnungsbestand. Wesentliche Einwendungen gegen die Satzung wurden bisher weder von Vermieter- noch Mie- terseite erhoben. Die Satzung sowie deren gesetzliche Grundlage werden offensichtlich von beiden Seiten akzeptiert und bei der Mietgestaltung beachtet. Die Verwaltung sieht weder ei- nen Grund, die Satzung zu ändern, noch sonstigen Regelungsbedarf.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 32. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 22. November 2016, 15:30 Uhr Öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 33. Punkt 30 der Tagesordnung: Auswirkungen der Satzung der Stadt Karlsruhe über die Höhe der zulässigen Miete für geförderte Wohnungen (Sozialwoh- nungen) Anfrage der Stadträtin Sabine Zürn und des Stadtrats Niko Fostiropoulos (Die Linke) vom 17. Oktober 2016 Vorlage: 2016/0622 Beschluss: Kenntnisnahme von der Stellungnahme der Verwaltung Abstimmungsergebnis: keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 30 zur Behandlung auf und stellt fest, die Stellungnahme der Verwaltung liege vor, der Gemeinderat habe Kenntnis genommen. (Keine Wortmeldung) Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 9. Dezember 2016