Kultur- und Kreativwirtschaft - "Wachstums- und Festigungszentrum" (WFZ)

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: 2016/0593 Verantwortlich: Dez.4 Kultur- und Kreativwirtschaft - "Wachstums- und Festigungszentrum" (WFZ) Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Ausschuss für Wirtschaftsförderung 29.09.2016 3 X vorberaten Kulturausschuss 20.10.2016 7 X vorberaten Hauptausschuss 08.11.2016 10 X vorberaten Gemeinderat 15.11.2016 4 X zugestimmt Beschlussantrag Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen zur Kenntnis und beschließt Variante a) die Anmietung einer Teilfläche (ca. 1.450 qm) als Wachstums- und Festigungszentrum auf dem Kreativpark „Alter Schlachthof“ von der Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentwick- lungs-KG (KFE) zum Preis von 12 Euro/qm (netto-kalt) auf zehn Jahre. Der Mehrbelastung im Er- gebnishaushalt über einen Zeitraum von zehn Jahren in Höhe von rund 144.000 Euro/pro Jahr wird zugestimmt, da eine rechnerische Kompensation durch eine einmalige Einzahlung im Finanzhaus- halt durch den Verkauf des Gebäudes Durlacher Allee 53 an die KFE stattfindet. Variante b) aufgrund fehlender Gegenfinanzierung auf die Realisierung des WFZ zu verzichten. Finanzielle Auswirkungen (bitte ankreuzen) nein X ja (Variante a) Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Ca. 3 Mio. Euro Ca. 1.555.600 Euro Ca. 1.441.200 Euro Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung und sind im Haushalt nicht enthalten. Kontierungsobjekt: PSP-Element: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK-Karlsruhe-2020-relevant nein Ja X Handlungsfeld: Wirtschaft und Arbeit Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein Ja X abgestimmt mit KFE/KFG Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 16. Dezember 2014 die Realisierung eines Wachs- tums- und Festigungszentrums (WFZ) für die Kultur- und Kreativwirtschaft auf dem Kreativpark „Alter Schlachthof“ durch die Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentwicklungs-KG (KFE) emp- fohlen. Für den Mietzeitraum von zehn Jahren wurde von einem städtischen Finanzierungsbei- trag von 3.237.944 Euro (rund 324.000 Euro jährlich) ausgegangen. Die erforderlichen Haushaltsmittel waren allerdings bislang nicht in der mittelfristigen Finanz- planung enthalten. Aufgrund der zwischenzeitlich vom Gemeinderat beschlossenen Haushalts- stabilisierung wurde daher versucht, durch eine Anpassung des Finanzierungskonzepts und da- mit einhergehend der Überarbeitung des inhaltlichen Konzepts, die Kosten so weit wie möglich zu senken. 1. Erläuterung der Veränderungen gegenüber der Gemeinderats-Vorlage 2014  Reduzierung der Flächen für das WFZ Um den Zuschussbedarf für das Projekt signifikant zu reduzieren, wird bei dem überarbeiteten Modell lediglich von einer Teilnutzung des Gesamtgebäudes als WFZ ausgegangen. Entgegen der ursprünglichen Planung, die vorsah, das komplette Gebäude ausschließlich für Unterneh- men in der Wachstums- und Festigungsphase zu nutzen, sollen ca.1.010 qm der Flächen durch die KFE an Bestandsunternehmen vermietet werden. Die Flächen für Firmen in der Wachstums- und Festigungsphase reduzieren sich damit auf ca.1.450 qm.  Erhöhung der Mietpreisstruktur Die Mietpreisstruktur wurde nach oben angepasst. Die Differenzierung der Mietpreise soll über die Mietdauer erfolgen. Dabei ist vorgesehen, auch subventionierte Mietzeiten in anderen städ- tischen Gründerzentren anzurechnen, bspw. die Zeiten im Perfekt Futur. Die Staffelung der Mietpreise erfolgt in Anlehnung an das bewährte Modell im Perfekt Futur, dadurch werden Nutzerinnen und Nutzer schrittweise an marktübliche Mieten herangeführt.  Höherer Auslastungsgrad Die geplante Auslastung wurde von 70 % auf 80 % in der Startphase und von 90 % auf 93 % im Dauerbetrieb erhöht. Auf eine qualitative Abstufung des Ausbaustandards zur Erhöhung der Erträge wurde verzich- tet. Im Rahmen der Detailplanung mit Architekten und Fachplanern hat man sich darauf ver- ständigt, insgesamt einen „soliden mittleren“ Standard für alle Räume festzulegen und eine qualitative Aufwertung für besonders markante und viel genutzte Räume zu realisieren. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Eine sinnvolle Abstufung der Ausbaustandards wäre zum einen schwierig gewesen, hätte sich nicht signifikant auf die Kosten ausgewirkt und die Nutzungsflexibilität des Gebäudes reduziert. 2. Modifiziertes Betriebskonzept Wachstums- und Festigungszentrum (Eckpunkte)  Eigentümerin KFE  Gebäuderealisierung, Betrieb des Gebäudes, Gebäudeservice (inkl. Hausmeister und Tech- nikservice), Mietvertrags- und Zahlungsmanagement durch KFE  Nettogeschossfläche (NGF) ca. 3.325 qm  Zeitplanung: Baubeginn Anfang 2017, Fertigstellung Sommer 2018  Nutzungsarten (Flächen gerundet/vorläufig): 1. Wachstums- und Festigungsunternehmen (inkl. Gemeinschaftsflächen): 950 qm 2. Bestandsunternehmen/Laden: 1.010 qm 3. Co-Working: 240 qm 4. Seminarräume: 260 qm 5. Neben- und Technikflächen: 865 qm  Anmietung von 1.450 qm durch die Stadt, dies beinhaltet Flächen für Wachstums- und Fes- tigungsunternehmen (950 qm), Co-Working (240 qm) und Seminarräume (260 qm), Wei- tervermietung durch die Stadt an die Nutzerinnen und Nutzer des WFZ. Das Untermietver- trags- und Zahlungsmanagement erfolgt durch die KFE und ist im Mietpreis bereits enthal- ten. Zielgruppe : Unternehmen in der Wachstums- und Festigungsphase bis acht Jahre nach der Gründung, Vermarktung und Vergabe der Flächen/inhaltliche Betreuung und Ausge- staltung des Zentrums durch Wirtschaftsförderung/KA/K³-Büro (analog zum Perfekt Futur). Bei den Flächen für Wachstumsunternehmen wird von einer Auslastung von 93 % (Start- phase: 80 %) ausgegangen.  Vermietung an Bestandsunternehmen (ca. 1.010 qm) durch KFE. Zielgruppe : Kleinere und mittelgroße Bestandsunternehmen (40 – 250 qm), Auswahl der Nutzerinnen und Nutzer gemeinsam durch K³-Büro/Wifö/KA und KFE (analog zum Perfekt Futur)  Die Mietkosten für die Seminarräume sollen durch Vermietungen an Dritte gedeckt wer- den.  Die Co-Working-Flächen werden durch die Stadt ausgeschrieben. Der Betrieb des Co- Working-Bereichs erfolgt durch Dritte. Sollte sich Co-Working auf Dauer nicht etablieren, können Räume an Wachstums- und Festigungsunternehmen vermietet werden.  Mietpreisstruktur (zzgl. Nebenkosten/-flächen und MwSt.) für Nutzerinnen und Nutzer  WFZ: 8,50 Euro/qm (bis zum 4. Mietjahr)  WFZ: 9,50 Euro/qm (ab 5. Mietjahr) Ergänzende Erläuterungen Seite 4  Co-Working-Mieten für Betreiber: 6 Euro/qm (Startphase 1./2. Mietjahr); 7 Euro/qm (ab 3. Jahr)  Bestandsunternehmen: 12 Euro/qm (Vermietung direkt durch KFE) Hinweis: Vorangegangene Mietzeiten in anderen städtischen Gründerzentren wie im Perfekt Futur werden Mietpreisen der einzelnen Nutzerinnen und Nutzern angerechnet. Auf Basis der vorhandenen Nachfrage wird das Konzept einer gemischten Nutzung von Seiten der Wirtschaftsförderung/K³-Büro/Kulturamt und KFE als sinnvoll eingestuft, da es neben Un- ternehmen in der Gründungs- und Wachstumsphase zahlreiche Interessenten aus dem Bereich der Bestandsunternehmen gibt. Die Reduzierung der Flächen für Unternehmen in der Wachs- tums- und Festigungsphase kann kritisch gesehen werden, da nicht alle erfolgreichen Grün- dungen aus dem Perfekt Futur und der Durlacher Allee 53 auf dem Schlachthof weitergeführt werden können und somit die Gefahr deren Abwanderung besteht. Vor dem Hintergrund der städtischen Finanzsituation erscheint der Kompromiss allerdings noch tragbar. Die im Ver- gleich zu den bisherigen Planungen erhöhte Auslastung wird auf Basis der großen Nachfrage und des langen Zeitraums für die Gebäudevermarktung als ambitioniert, aber realisierbar be- wertet. Allerdings reduziert die hohe Auslastung im Dauerbetrieb die Nutzungsflexibilität. 3. Finanzierungskonzept WFZ für zehn Jahre (alle Werte netto) Die Stadt mietet eine Teilfläche (ca. 1.450 qm zzgl. Nebenflächenanteil) des Gesamtobjekts für 12 Euro/qm (netto-kalt, inkl. Möblierung, Vertragsmanagement und Hausmeisterservice) von KFE auf zehn Jahre mit der Option auf Verlängerung. Detailabsprachen über die exakte Mietflä- chen und die Zuordnung von Nebenflächen müssen mit der KFE noch erfolgen. Die Vermietung dieser Flächen an die Nutzerinnen und Nutzer des WFZ wird zentral über den Betrieb gewerblicher Art „Steuerliche Vermietung und Verpachtung“ beim Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft abgewickelt. Die jährlichen Mietkosten belaufen sich auf 281.880 Euro. Zu berücksichtigen sind weiterhin Ausgaben für die Nebenkosten der nichtvermieteten Flächen sowie ein Risikopuffer für eine temporäre erhöhte Fehlbelegungsquote. Beides zusammen wurde mit 178.000 Euro für den Gesamtmietzeitraum kalkuliert. Der städtische Gesamtaufwand für zehn Jahre liegt somit bei rund 3 Mio. Euro. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Die Mietpreise für die Unternehmen in der Wachstums- und Festigungsphase liegen an der obe- ren Grenze der Tragfähigkeit für die Nutzerinnen und Nutzer. Dies haben Vergleiche zu anderen Zentren und Befragungen ergeben. Sie sind aber als noch akzeptabel einzustufen. Die Miete für die Bestandsunternehmen ist mit 12 Euro/qm ebenfalls am oberen Ende, gerade im Vergleich zu den Vergleichsmieten auf dem Gesamtareal. Für einen Neubau, der ohne öffentliche Subventio- nen betrieben werden soll, ist dieser Mietzins aber zur Kostendeckung erforderlich. Das Gesamtkostenrisiko für die Stadt ist begrenzt. Lediglich eine Erhöhung der Leerstandsquote würde sich auf den städtischen Ergebnishaushalt auswirken. Für den Fall einer temporär erhöh- ten Leerstandsquote wurde in der Finanzplanung ein Risikopuffer von 10.000 Euro/Jahr einge- plant. Der städt. Gesamtaufwand kann teilweise durch die Mieterträge der Nutzerinnen und Nutzer finanziert werden. Diese belaufen sich über zehn Jahre auf ca. 1,56 Mio. Euro. Insgesamt ver- bleibt somit ein Finanzierungsbedarf von rund 1,44 Mio. Euro, das sind pro Jahr ca. 144.000 Euro. Mietanpassungen seitens der KFE sind nicht berücksichtigt und müssen durch Mieterhöhungen an die Nutzerinnen und Nutzer weitergegeben werden. Tabellarische Übersicht der Aufwendungen und Erträge Mietflächen Stadt 1.450 qm 12 Euro/qm 208.800 Euro Nebenflächenanteil Stadt (35 %) 508 qm 12 Euro/qm 73.080 Euro Jahresmiete 281.880 Euro Mietaufwendungen der Stadt über zehn Jahre 2.818.800 Euro Nebenkosten/Jahr Stadt für nicht-vermietete Flächen (1./2. Jahr) 15.000 Euro pro Jahr 30.000 Euro Nebenkosten Stadt für nicht-vermietete Flächen (3. bis 10. Jahr) 6.000 Euro pro Jahr 48.000 Euro Gesamtaufwendungen Nebenkosten Stadt (zehn Jahre) 78.000 Euro Risikopuffer bspw. für erhöhte Fehlbelegungsquote für 10 Jahre (10.000 Euro/Jahr) 100.000 Euro Gesamtaufwand für 10 Jahre 2.996.800 Euro (ca. 3 Mio. Euro) Mieterträge durch Nutzer/Jahr (1./2. Jahr) (Auslastung: 80 %) 133.000 Euro pro Jahr 266.000 Euro Mieterträge durch Nutzer (3. bis 10. Jahr) (Auslastung: 93 %) 161.200 Euro pro Jahr 1.289.600 Euro Gesamtmieterträge (10 Jahre) 1.555.600 Euro Deckungslücke gesamt (für 10 Jahre) 1.441.200 Euro Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Bei der Berechnung der Mieterträge wurde zum einen die Veränderung der Auslastung (Erhö- hung von 80 auf 93 % ab dem dritten Jahr), als auch die Veränderung der durchschnittlichen Gesamtmietzeiten der Nutzerinnen und Nutzer berücksichtigt (tendenziell erhöht sich der Anteil der Mieterinnen und Mieter in Mietpreisgruppe 9,50 Euro/qm im Zeitverlauf). Im Zusammenhang mit der Befürwortung des Wachstums- und Festigungszentrums durch den Gemeinderat (Dezember 2014) hat dieser bereits eine Ermittlung des tatsächlichen Personalbe- darfs durch das POA beschlossen. Auf dieser Basis hat der Kulturausschuss am 08.07.2016 eine Organisationsbetrachtung zur Ermittlung des Personalbedarfs des K³-Büros durch das POA be- auftragt. Hierbei wird auch ein möglicher zusätzlicher Bedarf durch das WFZ berücksichtigt. Dieser ist in den hier aufgeführten Kosten nicht enthalten. 4. Haushaltsrechtliche Randbedingungen Wie dargestellt verbleibt auch beim nun kostenreduzierten Modell, gerechnet auf einen Zeit- raum von zehn Jahren, eine Deckungslücke im Ergebnishaushalt in Höhe von rund 1.441.000 Euro (rund 144.000 Euro jährlich). Nach dem Beschluss des Gemeinderates vom April 2015 können Kosten verursachende neue Aufgaben aber nur realisiert werden, wenn eine Gegenfinanzierung möglich ist oder der Ge- meinderat im Einzelfall bei einem vorliegenden gesamtstädtischen Interesse auf die Gegenfinan- zierung ausdrücklich verzichtet. Eine Gegenfinanzierung aus Mitteln der Wirtschaftsförderung ist nach dem bereits erfolgten Einsparprozess nicht mehr möglich. Deshalb wurde ein Modell angedacht, wonach das Defizit über den Verkauf des städtischen Gründerzentrums Durlacher Allee 53 gedeckt werden soll. Der Wert des Gebäudes wurde von der Grundstücksbewertungsstelle auf 1,45 Mio. Euro veran- schlagt. Die Sozialwohnungen in den oberen Geschossen sollen erhalten bleiben. Die Nutzung als Gründerzentrum würde mittelfristig beendet werden. Diese Variante würde rein rechnerisch den benötigten Ausgleich schaffen. Haushaltsrechtlich handelt es sich bei Grundstückserlösen um eine einmalige Einzahlung im Finanzhaushalt, der ordentliche Ergebnishaushalt wird dadurch aber nicht tangiert. In der Folge ergäbe sich trotz des Verkaufs eine Verschlechterung des Ergebnishaushaltes. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Somit wäre es notwendig, dass der Gemeinderat in diesem speziellen Fall unter Berücksichti- gung des möglichen rechnerischen Ausgleichs im Finanzhaushalt, den Verzicht auf die Gegenfi- nanzierung im Ergebnishaushalt beschließt und damit den Mehraufwendungen zustimmt. Andernfalls müsste auf die Realisierung eines WFZ verzichtet werden (vgl. Variante a) und b) der Beschlussempfehlung). Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen zur Kenntnis und beschließt Variante a) die Anmietung einer Teilfläche (ca. 1.450 qm) als Wachstums- und Festigungszent- rum auf dem Kreativpark „Alter Schlachthof“ von der Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtent- wicklungs-KG (KFE) zum Preis von 12 Euro/qm (netto-kalt) auf zehn Jahre. Der Mehrbelastung im Ergebnishaushalt über einen Zeitraum von zehn Jahren in Höhe von rund 144.000 Euro/pro Jahr wird zugestimmt, da eine rechnerische Kompensation durch eine einmalige Einzahlung im Finanzhaushalt durch den Verkauf des Gebäudes Durlacher Allee 53 an die KFE stattfindet. Variante b) aufgrund fehlender Gegenfinanzierung auf die Realisierung des WFZ zu verzichten.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 31. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 15. November 2016, 09:30 Uhr öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Auszug aus dem Protokoll (...) Punkt 4 der Tagesordnung: Kultur- und Kreativwirtschaft – „Wachstums- und Festigungszentrum“ (WFZ) – Sie wollen alle schon abstimmen. – Bei 7 Enthaltungen stimmt der Rest der Verwal- tungsvorlage zu. (...)