Bebauungsplan "Südlich Haid-und-Neu-Straße 32 - 36 bis Rintheimer Straße", Karlsruhe-Oststadt: Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB)

Anlage 1 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe – Oststadt - Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB Zusammenfassung der eingegangenen Stellungnahmen: Inhaltsverzeichnis: Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr ....... 1 Deutsche Telekom Technik GmbH ................................................................................ 2 Industrie und Handelskammer Karlsruhe ..................................................................... 2 Landratsamt Karlsruhe, Dezernat VI, Gesundheitsamt ................................................... 2 Nachbarschaftsverband Karlsruhe ................................................................................. 2 Polizeipräsidium Karlsruhe ............................................................................................ 3 Regierungspräsidium Stuttgart, Landesamt für Denkmalpflege ..................................... 4 Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH ............................................................................... 5 Zentraler Juristischer Dienst, Immissionsschutz- und Arbeitsschutzbehörde.................... 6 Zentraler Juristischer Dienst, Natur- und Bodenschutzbehörde .................................... 10 Zentraler Juristischer Dienst Denkmalschutzbehörde Eingang ...................................... 11 Stadtwerke Karlsruhe ................................................................................................. 11 Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundes- wehr Nach den vorliegenden Unterlagen geht man davon aus, dass die baulichen Anla- gen - einschließlich untergeordneter Ge- bäudeteile - eine Höhe von 30 m nicht überschreiten. Sollte diese Höhe überschritten werden, sind in jedem Einzelfall die Planungsunter- lagen - vor Erteilung einer Baugenehmi- gung - nochmals zur Prüfung zuzuleiten. Bei der o.a. Maßnahme bestehen seitens der Bundeswehr keine Bedenken. Hinweis: Es sind von den militärischen Lie- genschaften ausgehende Lärmimmissionen am Tag und zur Nacht im Sinne des Bun- desimmissionsschutzgesetzes zu erwarten. Beschwerden und Ersatzansprüche, die sich auf die von der Bundeswehrliegenschaft / Der Bebauungsplan setzt am höchsten Punkt eine max. Wandhöhe von 26,00 m über Gelände fest. Auch unter vollständi- ger Ausnutzung der zulässigen Überschrei- tungsmöglichkeiten (Dachaufbauten, Dach- und Staffelgeschosse) ist nicht mit einer re- levanten Überschreitung der 30 m - Grenze zu rechnen. Da die kritische Wandhöhe damit allerdings nur knapp unterschritten wird, wurde zum Sachverhalt ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Es handelt sich hierbei um die Bundeswehr- fachschule in der Rintheimer Querallee 4,76131 Karlsruhe. Sie befindet sich etwa in 1,5 km Entfernung nördlich des Plange- biets. Der Hinweis wird in den Bebauungs- plan übernommen. - 2 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung Standortübungsplatz/Flugplatz ausgehen- den Emissionen wie Schießbetrieb etc. be- ziehen, werden nicht anerkannt. Deutsche Telekom Technik GmbH Im Planbereich befinden sich Telekommu- nikationslinien der Telekom, die aus beige- fügtem Lageplan ersichtlich sind. Es wer- den Hinweise gegeben, worauf bei der Bauausführung zu achten ist. Die Anmerkungen betreffen nachfolgende Planungs- und Genehmigungsverfahren. Die Bauleitplanung wird nicht tangiert. Industrie und Handelskammer Karlsruhe Die IHK Karlsruhe hat zu dem oben ge- nannten Bebauungsplan keine Bedenken oder Anregungen vorzubringen. Sie be- grüßt die Planung ausdrücklich, da durch sie die Attraktivität des Wirtschaftsstand- orts Karlsruhe gestärkt wird. Kenntnisnahme Landratsamt Karlsruhe, Dezernat VI, Gesundheitsamt Nach Überprüfung der eingereichten Un- terlagen bestehen aus hygienischer Sicht keine Bedenken, wenn die geltenden Rechtsverordnungen und Normen über Wasser Abwasser Emission und Immission eingehalten werden. Die Anmerkung betrifft nachfolgende Pla- nungs- und Genehmigungsverfahren. Die Bauleitplanung wird nicht tangiert. Nachbarschaftsverband Karlsruhe Die Abweichungen der geplanten Nut- zungsstaffelung gegenüber dem gültigen FNP 2010 sind unter Ziffer 2,1 der Begrün- Kenntnisnahme. Der Nachbarschaftsver- band wird weiterhin am Verfahren betei- ligt. - 3 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung dung hinreichend dargestellt und auch städtebaulich vertretbar. Insofern kann, aufgrund des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB, die Darstellung im FNP nach Eintritt der Rechtskraft des Bebau- ungsplanes im Zuge einer Berichtigung an- gepasst werden. Um entsprechende Mittei- lung wird gebeten. Polizeipräsidium Karlsruhe Die Erschließung des ,,Hoepfnerareals” er- folgt ausschließlich über die Haid-und-Neu- Straße. Die Zufahrt in das Gebiet soll dabei Rettungs- und Versorgungsfahrzeugen so- wie anderen zwingenden Anfahrten der Gebäude, vorbehalten bleiben. Die Anlagen sind so zu gestalten, dass Ein- satzkräften von Feuerwehr, Polizei und Ret- tungsdienste die Zu- und Abfahrt im Ein- satzfall jederzeit ungehindert möglich ist. Insbesondere die Belange der Feuerwehr und der Müllabfuhr sind hierbei entspre- chend den örtlichen Verhältnissen zu be- rücksichtigen. Die Zu-/Abfahrt zu den Tiefgaragen des Areals erfolgt direkt an die Haid-und-Neu- Straße. Eine Neigung der Zufahrts- bzw. Abfahrtsrampe ist von hier aus nicht er- sichtlich. Auf die erforderlichen Sichtfelder bei der Ausfahrt, auf den davorliegenden Verkehrsraum, wird hingewiesen. Gemäß den Unterlagen ist eine Art Misch- verkehrsfläche (GFL) vorgesehen. Auf das übliche Separationsprinzip (getrennte Flä- chen für Fußgänger und Fahrzeuge) soll verzichtet und eine Fläche hergestellt wer- den, die Fußgänger und Fahrzeugen gleichermaßen zur Verfügung steht. Damit die für das Miteinander von Kraft- fahrzeugen und Fußgängern auf nur einer Auf Ebene der Bauleitplanung wird die zu- künftige Anfahrbarkeit für Rettungs- und Einsatzkräfte sowie die Müllabfuhr über die Festsetzung ausreichend dimensionierter Flächen, die mit einem Geh- und Fahrrecht zu Gunsten der Anlieger zu belasten sind, sichergestellt. Anhand einer Schleppkurvenuntersuchung wurde die grundsätzliche An- und Abfahr- barkeit des Plangebiets nachgewiesen und die dafür erforderlichen Sichtfenster darge- stellt. Im öffentlichen Raum existieren keine Ein- bauten, Baumpflanzungen o.ä., die die Sicht auf den davor liegenden Verkehrs- raum behindern. Ein detaillierter Nachweis hat im Zuge der nachfolgenden Planungs- und Genehmigungsverfahren zu erfolgen. Er ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Bei den „Mischverkehrsflächen“ handelt es sich um die private interne Erschließung des Baugrundstücks. Die Gestaltung dieser Flächen betrifft das nachfolgende Pla- nungs- und Genehmigungsverfahren. Die Hinweise hierzu werden gerne zur Kenntnis genommen - 4 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung Fläche gewünschte Schrittgeschwindigkeit erreicht wird, sollten Mischflächen baulich entsprechend gestaltet werden. Wir regen an, Mischverkehrsflächen durch eine niveaugleiche Aufpflasterung optisch zu verdeutlichen. Sofern Hauseingangsbereiche direkt an den Straßenraum angrenzen, sollten diese aus Sicherheitsgründen, zum Schulz der Fuß- gänger, vor dem Befahren gesichert wer- den. Ein ausreichender Sichtkontakt ist zu gewährleisten. Regierungspräsidium Stuttgart, Landesamt für Denkmalpflege Bau und Kunstdenkmalpflege Belange der Bau und Kunstdenkmalpflege sind, soweit dies aus den Planunterlagen ersichtlich ist, im Bebauungsplanverfahren bereits berücksichtigt. Kenntnisnahme Archäologische Denkmalpflege Wir bitten folgenden Hinweis auf die Rege- lungen der § 20 und 27 DSchG in die Pla- nung aufzunehmen: Sollten bei der Durchführung vorgesehener Erdarbeiten archäologische Funde oder Be- funde entdeckt werden, ist dies gemäß § 20 DSchG umgehend einer Denkmal- schutzbehörde oder der Gemeinde anzu- zeigen. Archäologische Funde (Steinwerk- zeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (Gräber, Mauerreste, Brandschichten, auffällige Erdverfärbun- gen, etc.) sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverän- dertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde mit einer Ver- kürzung der Frist einverstanden ist. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen. Bei der Siche- rung und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen. Aus- führende Baufirmen sollten schriftlich in Kenntnis gesetzt werden. Der Hinweis wird in den Bebauungsplan übernommen. - 5 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH Plangrundlage: Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans soll auch der aktuelle Be- stand an Verkehrsanlagen insbesondere in der Haid-und-Neu-Straße dargestellt sein. Dies umfasst sowohl die Straßen- und Gehwegflächen als auch die Anlagen der Straßenbahn (z.B. Bahnsteige, Fahrlei- tungsmaste im Gehwegbereich, ...). Dies ist erforderlich, um mögliche Auswirkungen aus den geplanten Kfz-Zufahrten zum be- treffenden Areal beurteilen zu können. Die VBK gehen davon aus, dass dem Vor- habenträger die Planungen zum barriere- freien Umbau der Haltestelle Hauptfriedhof einschließlich der von der Stadt beabsich- tigten Änderung der Verkehrsflächen hin- sichtlich Radverkehr bekannt sind und er diese Planungen entsprechend berücksich- tigt hat. Im Plan fehlt ferner auch die Bushaltestelle der Linie 125 im Bereich der heutigen Tankstelle; diese Buslinie wurde für die Dauer der KAS IG-Arbeiten am Durlacher Tor vorübergehend verlegt, sie wird aber anschließend wieder an die ursprüngliche Stelle zurückverlegt. Diese Haltestelle ist bei den Planungen zu berücksichtigen. Die Ein- und Ausfahrten zur Tiefgarage sind aus dem vorliegenden Lageplan nicht zu entnehmen, dies ist zu ergänzen. Es lässt es sich nicht erkennen, ob die TG-Ein- /Ausfahrt ggf. mit den (künftigen) Fußgän- gerüberwegen kollidiert (Aufstellflächen, Sichtbeziehungen, Wartebereiche für die Kfz). Es ist nachzuweisen, dass für die aus der Tiefgarage nach links in die Haid-und-Neu- Straße ausfahrenden Fahrzeuge ausrei- Die bestehenden und geplanten Verkehrs- anlagen im Bereich der Haid- und Neustra- ße (Planung Haltestelle, Stand 26.11.2015 und Ausbauplanung Radroute) wurden sowohl bei der Erstellung des Bebauungs- plans als auch des Verkehrsgutachtens be- rücksichtigt und werden als Hinweis in die Planzeichnung zum Bebauungsplan über- nommen. s.o. s.o. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan han- delt es sich um einen Angebotsbebau- ungsplan. Die exakte Lage der Tiefgara- genzufahrten kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht benannt werden. Im Rahmen des bebauungsplanbegleitenden Verkehrs- gutachtens wurde die Machbarkeit 3 Ge- bietszufahrten entlang der Haid- und-Neu- Straße anzuordnen nachgewiesen. Damit kann das Plangebiet ausreichend für den KfZ-Verkehr erschlossen werden. Die Lage der dabei angenommenen Zu- und Abfahr- ten wird als Hinweis in die Planzeichnung aufgenommen. Anhand einer Schleppkurvenuntersuchung wurde die grundsätzliche An- und Abfahr- barkeit des Plangebiets nachgewiesen und - 6 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung chende Sichtverhältnisse auf den Straßen- verkehr bestehen. Ebenso ist ein Schleppkurvennachweis für die Zufahrt auf das Gelände bzw. in die Tiefgarage unter Zugrundelegung der künftigen Querschnittsgestaltung der Haid- und-Neu-Straße vorzulegen. Im Bereich des Gehwegs entlang der Haid- und-Neu-Straße befinden sich Fahrlei- tungsmaste (im Plan ebenfalls nicht darge- stellt), die ggf. zugunsten einer ausrei- chenden Nutzbreite für die Fußgänger be- seitigt werden müssen. Wir halten es daher für angezeigt, dem Vorhabenträger die Duldungspflicht von Wandankern an den Gebäuden für die Befestigung der Abspan- nungen aufzuerlegen und bitten um Auf- nahme in den Textteil. In Kapitel 4.4.2 der Begründung ist die Be- schreibung der VBK-Haltestelle ,,Hauptfriedhof“ zu korrigieren: Diese Hal- testelle hat keinen ,,Mittelbahnsteig”, son- dern es ist eine Haltestelle „in Mittellage der Kfz-Fahrbahn mit zwei Seitenbahnstei- gen”. Grundsätzlich weisen wir darauf hin, dass Emissionen aus dem Betrieb und der Un- terhaltung der Stadt-/Straßenbahn und des Busverkehrs entschädigungslos zu dulden sind; Hierzu gehören auch mögliche Beein- trächtigungen durch Bremsstaub, Lärm, Er- schütterungen oder elektrische Beeinflus- sungen durch magnetische Felder. Ge- wünschte oder baurechtlich erforderliche Schutzmaßnahmen gegen derartige Ein- wirkungen haben auf Kosten des Bauher- ren zu erfolgen. die dafür erforderlichen Sichtfenster darge- stellt. Im öffentlichen Raum existieren keine Einbauten, Baumpflanzungen o.ä., die die Sicht auf den davor liegenden Verkehrs- raum behindern. Ein detaillierter Nachweis hat im Zuge der nachfolgenden Planungs- und Genehmigungsverfahren zu erfolgen. Er ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Die Pflicht zur Duldung entsprechender Einbauten wird bereits in § 32 PBefG aus- reichend geregelt. Eine diesbezügliche Festsetzung im Bebauungsplan ist nicht er- forderlich und auch nicht möglich Die Begründung wird entsprechend ange- passt. Der Hinweis wird in den Bebauungsplan übernommen. Zentraler Juristischer Dienst, Immissionsschutz- und Arbeitsschutzbehörde Das Plangebiet weist eine deutliche Vorbe- lastung mit Schall- und Geruchsimmissio- nen auf, die nicht von vornherein unkritisch erscheinen. Auch wenn die Schallschutz- konzeption, die hauptsächlich aus passiven - 7 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung Schutzmaßnahmen besteht, aus immissi- onsschutzrechtlicher Sicht grundsätzlich nicht zu beanstanden ist, haben wir nach- stehend einige Anmerkungen. 1. Schallimmissionen Allgemein: Die Plantexte beziehen sich nicht überall auf den letzten Stand der schalltechnischen Untersuchung (Juli 2015), sondern z. B. in Ziffer 3.5.1 bzw. auch im Umweltbericht sind noch ältere Versionen zitiert. Die Ausschlüsse im Ziffer 8.1 der Festset- zungen sollten sich u. E. nicht nur auf Schlafräume, sondern auf alle schutzbe- dürftigen Räume nach DIN 4109 beziehen. Brauerei: Außer den Verkehrslärmimmissionen wir- ken im Plangebiet auch gewerbliche Schall- Immissionen ein, die hauptsächlich von der immissionsschutzrechtlich genehmigungs- bedürftigen Anlage der Brauerei Hoepfner ausgehen. Diese waren Gegenstand der schalltechnischen Untersuchung der Fichtner W & T GmbH vom März bzw. Juli 2015, die aufzeigt, dass an mehreren Im- missionsorten in der umliegenden Be- standsbebauung und auch im Plangebiet Immissionsrichtwerte der TA Lärm über- schritten sind. Der Erläuterungsbericht be- nennt zwar die im Zuge der Untersuchung berücksichtigten Schallquellen, geht aber leider nicht darauf ein, inwieweit die Er- gebnisse die maximal zulässige betriebliche Auslastung abbilden. Für eine diesbezügliche Klärung wurde mit der Brauerei Kontakt aufgenommen und auch Maßnahmen zur Einhaltung der Im- missionsrichtwerte an der Bestandsbebau- ung eingefordert. Anstelle des im Schall- gutachten als mögliche Minderungsmaß- nahme vorgeschlagenen Einbaus von An- Dies wurde in der Fassung zum Ausle- gungs-beschluss auch in Bezug auf die fortgeschriebene schalltechnische Untersu- chung angepasst Ein Ausschluss aller Aufenthaltsräume (z. B. auch Büroräume) wurde an dieser Stelle bewusst nicht gewählt, da sich aus den schalltechnischen Berechnungen keine Überschreitungen der für Gewerbelärm einzuhaltenden Richtwerte am Tag erge- ben haben. Da nur nachts in Teilbereichen der Richtwert überschritten wird, ist nur ei- ne Erforderlichkeit zum Ausschluss von Schlafräumen zu erkennen. Die schalltechnische Untersuchung be- trachtet die Schallemissionen der Brauerei gemäß den gesetzlichen Vorgaben für ei- nen Tag intensiver Nutzung. Im Zuge der Aufnahme der betrieblichen Begebenhei- ten wurden auch potentielle betriebliche Entwicklungen abgefragt und mit berück- sichtigt. Ein darüber hinaus gehender direkter Ein- fluss durch eine im Jahresmittel ausgewei- tete Auslastung auf schalltechnische An- sätze besteht jedoch nicht. So ist beispiels- weise die Leistung der Kälteanlage unab- hängig von der betrieblichen Auslastung auf die erforderliche Kühlleistung an hei- ßen Tagen ausgerichtet und dann von Stoffströmen unabhängig. Die daraus ermittelte Minderung der Schal- lemissionen der Anlagen wurde in der Fort- schreibung der schalltechnischen Untersu- chung berücksichtigt. - 8 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung saug- und Ausblasschalldämpfern an den Kälteanlagen hat die Brauerei inzwischen Drehzahlreduzierungen vorgenommen, die ebenfalls eine Verbesserung bewirken. Die Prüfung, ob die getroffenen Maßnahmen (auch bei voller Auslastung der Anlage) ausreichen oder die Schalldämpfer als zu- sätzliche Maßnahme zur Einhaltung des Stands der Technik gefordert werden kön- nen, ist noch nicht abgeschlossen an. Der Plantext in Ziffer 3.5.1 der Begründung (2. Absatz) ist nach Klärung anzupassen und ggf. auch das Schallgutachten fortzu- schreiben, damit die Anforderungen zum passiven Schallschutz im Westen des Plan- gebiets auf die verbleibenden Gewerbe- Immissionen abgestimmt werden können. Tankstelle und Differenzierung Gewerbelärm: Da im Schallgutachten bisher die Auswir- kungen des Tankstellenbetriebs auf die Planung nicht betrachtet sind, ist dies noch zu ergänzen; ggf. ist auch eine Anpassung der Ziffer 1.3 der Festsetzungen (letzter Absatz) erforderlich. Die Teilbeiträge der unterschiedlichen Anlagen (Brauerei, Gast- ronomie und Tankstelle) sollten im Schall- gutachten außer der Gesamt- Immissionsbelastung ersichtlich sein. Lückenschluss und schallabsorbierende Fassadenausgestaltung: Der sog. Lückenschluss entlang der Haid- und Neustraße ist aus immissionsschutz- rechtlicher Sicht den passiven Schall- Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans ist nicht die Beibehaltung des Tankstellenbe- triebs, sondern eine vollständige Überpla- nung entsprechend des städtebaulichen Rahmenplans. Dabei sind zahlreiche Zwi- schenzustände denkbar, die nicht vollstän- dig im Rahmen eines Bebauungsplanver- fahrens aufgearbeitet werden können. Den am ehesten potentiell konfliktträchtigen Zwischenzustand mit Beibehaltung des Tankstellenbetriebs bei einer teilweisen Neubebauung des Plangebiets wird den- noch in der Fortschreibung der schalltech- nischen Untersuchung eine ergänzende Prüfung vorgenommen und es werden ggf. erforderliche Schutzmaßnahmen abgelei- tet. Eine Aufteilung der Beurteilungspegel auf einzelne Lärmemittenten ist zur Identifizie- rung der maßgebenden Schallquellen zwei- fellos hilfreich. Im Rahmen eines Bebau- ungsplanverfahrens ist eine Ausweisung von Teilpegeln nicht zwingend erforderlich, da die Verträglichkeit der Gesamtbelastung des Gewerbelärms mit der schutzbedürfti- gen Bebauung zu gewährleisten ist. Den städtischen Ämtern wurden dennoch ent- sprechende Unterlagen zur Verfügung ge- stellt. Im Rahmen der Abwägung zwischen im- missionsschutzrechtlichen und lokalklimati- schen Belangen wurde bewusst eine Ent- scheidung gegen den Lückenschluss ge- troffen. Wie in der schalltechnischen Un- tersuchung und in Kap. 4.7.1 der Begrün- - 9 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung schutzmaßnahmen vorzuziehen, da hier- durch eine gute Abschirmung und die Ein- haltung der Orientierungswerte für Misch- gebiete an den seitlichen Gebäudefassaden erzielt werden kann. Auch die Freiflächen wären deutlich weniger vom Verkehrslärm betroffen. Durch die Planung erhöhen sich die Ver- kehrslärmimmissionen in der Nachbarschaft um bis zu 0,4 dB(A). Da die Beurteilungs- pegel hier bereits im sog. Nullfall sehr hoch sind, sollte zur Vermeidung dieser weiteren Verschlechterung die schallabsorbierende Fassadenausgestaltung im Plangebiet fest- gesetzt werden. 2. Geruchsimmissionen: Die Geruchsimmissionen sind Gegenstand des Gutachtens der Müller-BBM GmbH vom 13.01.2014. Es betrachtet im Szenario 1 die Gerüche unter Berücksichtigung des Mälzerei-Gebäudes (nur als nicht mehr ge- ruchsemittierende „Gebäudehülle“ wegen der Stilllegung Ende 2014); Szenario 2 geht auf die Situation nach Abriss des Mälzerei- Gebäudes und Errichtung eines IT- Gebäudes an gleicher Stelle ein. Im Plan- gebiet legt das Gutachten Gewerbe- bzw. Mischgebiet als Nutzungsart zugrunde. Im Ergebnis wird für beide Szenarien auf- gezeigt, dass keine Geruchshäufigkeiten von ≥ 10 % der Jahresstunden und damit keine erheblichen Belästigungen i. S. d. BImSchG zu erwarten sind. Allerdings lie- gen die Geruchshäufigkeiten mit einem Maximum von 9 % der Jahresstunden (vor der westlichen Baugrenze im MI) nur dung dargestellt, nehmen die mit einem Lückenschluss erzielbaren positiven Wir- kungen mit zunehmender Entfernung zur Haid-und-Neu-Straße sehr rasch ab. Für das Gebietsinnere können dadurch keine Ver- besserungen erreicht werden. Dagegen ist der in Nordsüdrichtung geöffnete innere Grünraum unter klimatologischen Ge- sichtspunkten von hoher Bedeutung. Wie im bebauungsplanbegleitenden Klimagut- achten dargelegt, ermöglicht er die Ausbil- dung einer internen Ventilationsachse, die sowohl für die gebietsinterne Be- und Ent- lüftung als auch für den Luftaustausch mit den benachbarten Straßenzügen von hoher Bedeutung ist. Die Erhöhung der Beurteilungspegel des Verkehrslärms in der Nachbarschaft zwi- schen dem Null- und Planfall beträgt nach der aktuellen Fassung der schalltechnischen Untersuchung maximal 0,2 dB(A). Diese sehr geringe Erhöhung wird im vorliegen- den Fall als noch zumutbar eingestuft. Der o.g. Lückenschluss zwischen den Gebäu- den an der Haid-und-Neu-Straße wäre hierbei ebenfalls nachteilig. Das Geruchsgutachten wurde überarbeitet. Es wurde eine maximale Ausstoßmenge von 195.000 hl pro Jahr als Grundlage der Geruchsemissionsprognose angesetzt. Auf der Basis realer Betriebsdaten wurde ermittelt, dass auch bei der genannten Ma- ximalkapazität die Geruchswahrneh- - 10 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung knapp unter dem Immissionswert und auch die weiter östlich erwarteten Ge- ruchsimmissionen liegen mit ca. 5 – 7 % der Jahresstunden in Bereichen, in denen zumindest von einer störenden Wirkung ausgegangen werden muss. Ob das Gut- achten die maximal zulässige Auslastung zugrunde legt, bleibt leider offen und sollte noch verifiziert werden. Auch ist nicht nä- her erläutert, ob das Mälzereigebäude erst abgerissen wird, wenn das neue Gebäude errichtet wird oder falls nicht, welche Ge- ruchsimmissionen dann auftreten. Es wird angeregt, die o. g. Punkte noch zu berücksichtigen. Insbesondere ist die An- zahl der Geruchsstunden anhand der max. Leistung zu bestimmen, es sei denn, der Brauerei-Betreiber beschränkt sich künftig auf die im Gutachten angesetzten Betriebs- stunden. In der Planbegründung sowie im Umweltbericht sollte deutlicher auf die vorhandenen Geruchsimmissionen und die Duldungspflicht im Plangebiet hingewiesen werden. mungshäufigkeit weniger als 10 % der Jahresstunden im ungünstigen Szenario des Endzustands mit IT-Gebäude beträgt. Auch für den potentiellen Zwischenzustand (Mälzerei ist abgerissen und IT-Gebäude noch nicht errichtet) lässt sich aus den bei- den berechneten Szenarien ableiten, dass keine Konflikte zu erwarten sind. In dem genannten Zwischenzustand ist der maß- gebliche Immissionsort nicht das IT- Gebäude, sondern die zu diesem Zeitpunkt im östlichen Bereich des B-Plangebiets schon errichtete Bebauung. Diese liegt aber in beiden Szenarien in Bereichen mit einer Belastung von maximal 7 % der Jahres- stunden. Da westlich des Mälzereigebäu- des im Szenario 1 bereits eine Belastung von weniger als 10 % berechnet wird, ist nach Wegfall des Gebäudes nicht mit einer Erhöhung östlich des Gebäudes über 10 % zu rechnen. Dahingehend wurde das Gutachten über- arbeitet. Zentraler Juristischer Dienst, Natur- und Bodenschutzbehörde Die UNB kann der Planung und Auslegung des Bebauungsplanes mit nachstehender Einschränkung/Anmerkung grundsätzlich zustimmen. Eine abschließende Aussage zum Thema Artenschutz ist aktuell noch nicht möglich, u.a. vgl. Bestandserhebungen Winterquar- tier Fledermäuse, noch nicht abgeschlos- sen. Ob die fachgutachterliche Zwischenein- schätzung, wonach keine unüberwindba- ren Planungshindernisse bestehen, sondern mittels Vermeidungs- und CEF- Maßnahmen sich ein Hineinplanen in die artenschutzrechtliche Legalausnahme des § 44 Abs. 5 BNatSchG darstellen lässt, sich im weiteren verdichtet und gefestigt dar- stellen lässt, bleibt demnach abzuwarten. Unseres Wissens stehen teils die Ergebnisse hierfür relevanter Erhebungen noch aus. Kenntnisnahme Die Bestandserhebungen zu Fledermäusen wurden zwischenzeitlich abgeschlossen. Es fanden jedoch keine Erfassungen im Win- ter statt. Das Risiko, Fledermäuse in Win- terquartieren bei den Bauarbeiten zu schä- digen, wird vom Gutachter als gering er- achtet. Um Tötungen aber mit hinreichen- der Sicherheit auszuschließen, wird nach Rücksprache mit dem Gutachter das ange- gebene Zeitfenster dahingehend weiter eingeschränkt, dass Baumfällungen und der Beginn von Abrissarbeiten nur bei einer Lufttemperatur unter -5°C (bzw. am Tag nach entsprechenden Frostnächten) vorge- nommen werden dürfen. (Die potenziellen Winterquartiere im Gebiet sind dann für - 11 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung Diese sind mit den fachgutachterlichen Ein- schätzungen und Bewertungen nach Fer- tigstellung der Naturschutzverwaltung zu- zuleiten, damit eine abschließende Stel- lungnahme erfolgen kann. Zu "vogelfreundlich bauen" Eine klare Vorgabe auch in den verbindli- chen BPlanRegelungen, wonach nur vogel- freundliche Bebauung bzw. Bauausführung zulässig ist (Vermeidung signifikant erhöh- ten Vogelschlagrisiken) wäre u.e. zu be- grüßen. Eine auch planungsrechtlich hier klare Ansage wird zudem die Durchsetzung solcher Maßgaben in späteren Baugeneh- migungsverfahren unterstützen. Fledermäuse nicht nutzbar, da sie keinen ausreichenden Frostschutz bieten.) Alterna- tiv kann unmittelbar vor dem Eingriff eine Inaugenscheinnahme und Freigabe durch einen Fledermausspezialisten erfolgen. Lt. dem bebauungsplanbegleitenden Ar- tenschutz ist im Plangebiet nicht von einem signifikant erhöhten Vogelschlagrisiko aus- zugehen. Dies wäre für eine Festsetzung entsprechender Maßnahmen erforderlich. Es wird jedoch weiterhin im Rahmen der Hinweise zum Bebauungsplan auf die Vor- gaben zum „vogelfreundlichen Bauen“ hingewiesen. Dieser artenschutzrechtliche Aspekt ist an- sonsten im Rahmen der Baugenehmigung zu bewältigen. Der Verbotstatbestand des § 44 BNatschG wirkt direkt und muss nicht im Rahmen der Bebauungsplanung bekräf- tigt werden. Tatbestände, die die Realisie- rung der Planung unmöglich machen, lie- gen nicht vor. Zentraler Juristischer Dienst Denkmalschutzbehörde Eingang Im Bebauungsplanvorentwurf ist das „Waaghäuschen“ als Teil der denkmalge- schützten Sachgesamtheit „Brauerei Hoepfner” aufgeführt. Wir gehen auf- grund der Planunterlagen davon aus, dass die Integration des Waaghäuschens in das künftige Hoepfnerareal trotz des hier vor- gesehenen Geh- und Fahrrechts gelingt. Grundsätzlich bestehen seitens der Denk- malschutzbehörde keine Bedenken gegen den Bebauungsplanvorentwurf. Auf die Stellungnahme des Landesamts für Denk- malpflege als dem Träger öffentlicher (Denkmal-) Belange wird verwiesen. Kenntnisnahme Kenntnisnahme (s. entsprechend Ausfüh- rungen zur Stellungnahme des Landesam- tes für Denkmalpflege vom 17.09.2015) Stadtwerke Karlsruhe Zur Stromversorgung des Areals wird vo- raussichtlich die Errichtung einer Trafosta- tion notwendig. Für die Trafostation selbst sowie für die notwendigen Mittel- und Niederspannungsverteilungsanlagen (Erd- Nach derzeitigem Kenntnisstand wird die Trafostation entlang der Haid-und-Neu- Straße im Norden des Plangebietes positio- niert werden. - 12 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung kabelstrecken und Kabelverteiler), zur Ver- sorgung der einzelnen Gebäude werden dingliche Sicherungen erforderlich werden, da eine Erschließung ausschließlich über öf- fentliche Flächen nicht möglich sein wird. Aktuell befinden sich Niederspannungsver- teilungsanlagen in der Durmstraße, im Be- reich zwischen Rintheimer Straße und Durmstraße 28 und im nördlichen Teil zwi- schen der Haid-und-Neu-Straße und den Gebäuden Nr. 32 und 36a. Im westlichen B-Plan-Bereich befinden sich Mittelspan- nungskabel, die der Versorgung der kun- deneigenen 20kV-Übergabestation H627/1 der Brauerei Hoepfner dienen. Die Notwendigkeit für ein Leitungsrecht an dieser Stelle wird noch in Abstimmung mit den Stadtwerken geprüft. Gas- und Wasserversorgung Die geplante Bebauung kann nach Verle- gung entsprechender Versorgungsleitun- gen in den mit Leitungsrecht versehenen Straßen mit Wasser und Gas versorgt wer- den. Um Versorgungsleitungen auf die Tiefgarage verlegen zu können, muss diese eine Mindestüberdeckung von 1,3 m auf- weisen Im Bereich der geplanten Bebauung liegt eine Gashochdruckleitung und ein Gasreg- ler, die der Versorgung des Hoepfnerareals mit Produktions- und Heizgas dienen. So- weit weiter eine Versorgung mit Gas not- wendig ist, muss ein neuer Standort ge- funden werden. Aus dem Regler wird auch die Hoepfner-Villa versorgt. Falls dieser ab- gebaut und gleichzeitig die Villa weiter mit Gas versorgt werden soll, müsste ggf. eine neue Gasanschlussleitung verlegt werden. Unmittelbar nördlich des B-Plan-Gebiets liegen eine Wasser- und eine Gas- Niederdruck-Leitung innerhalb des Geh- wegs. Auf Grund der geplanten Grenzbe- bauung mit der Tiefgarage sind diese Lei- tungen vermutlich auf Kosten des Verursa- chers umzulegen bzw. zu sichern. Nach Erachten der Stadtwerke müssen für die Häuser in der verlängerten Durmstraße noch Leitungsrechte eingetragen werden. Die Anmerkungen betreffen nachfolgende Planungs- und Genehmigungsverfahren. Zusätzlich wurde die Hoepfner Bräu Fried- rich Hoepfner Verwaltungsgesellschaft mbH & Co KG über den Sachverhalt in Kenntnis gesetzt. Die Notwendigkeit für ein Leitungsrecht wird noch in Abstimmung mit den Stadt- werken geprüft. Ggf. wird zur Offenlage eine entsprechende Festsetzung (mit einem Leitungsrecht zu belegende Fläche) in der Planzeichnung nachgetragen. - 13 - Stellungnahme Behörden Stellungnahme der Stadtplanung Kommunikations- und Informations- technik Die von der Stromversorgung angespro- chene Übergabestation H627/1 wird über ein TK-Kabel gesteuert. Dies muss gesichert werden. Die Anmerkungen betrifft das nachfolgen- de Planungs- und Genehmigungsverfahren. Der Grundstückseigentümer wurde über den Sachverhalt in Kenntnis gesetzt. Fernwärmeversorgung Haus 36 und Haus 36 b sind an Fernwärme angeschlossen. Die Versorgung von Haus 36 erfolgt über eine Kellerleitung von Haus 36b. Wenn Haus 36 abgerissen wird, muss die Keller-Leitung zurückgebaut werden. Der Bebauungsplan sichert an dieser Stelle lediglich den Bestand planungsrechtlich ab. Ein Abriss des Hauses 36 ist nicht vorgese- hen. Allgemeine Anmerkung Im eingereichten Vorentwurf des Bebau- ungsplans mit Stand vom 12.08.2015 ist unter Punkt 9.1. „Kosten zu Lasten der Stadtwerke“ festgehalten, dass die Investi- tionskosten für Wasser-, Gas- und Strom- versorgungüber Beiträge und Gebühren fi- nanziert werden. Nach Erachten der Stadtwerke ist dies nicht eindeutig. Sie bitten um Konkretisierung dahingehend, dass zwar Teile der Investiti- onen (z.B. die Errichtung der Trafo- Netzstation) zunächst von den Stadtwer- ken getragen werden, andere Teile (z.B. die individuellen Versorgungsanschlüsse an das öffentliche Netz) aber zu Lasten der Anschlussnehmer gehen. Die Begründung wurde im Kapitel 9.1. ent- sprechend angepasst.

Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe – Oststadt beigefügt: Begründung und Hinweise - Entwurf - Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 2 - Planverfasser: ASTOC GmbH & Co. KG Architects and Planners Maria-Hilf-Straße 15 D-50677 Köln Tel. +49 (221) 271 806-0 Fax. +49 (221) 310 083 3 info@astoc.de im Auftrag von Hoepfner Bräu Friedrich Hoepfner Verwaltungsgesellschaft mbH & Co KG Haid-und-Neu-Straße 18 76131 Karlsruhe Tel. +49 (721) 6183-293 Fax. +49 (721) 6183-292 sekretariat@hoepfner-braeu.de und Stadtplanungsamt Karlsruhe Technisches Rathaus Lammstraße 7 76124 Karlsruhe Tel. 49 (721) 133-6101 Fax. 49 (721) 133 6103 stpla@karlsruhe.de Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 3 - Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) ....................... 5 1. Aufgabe und Notwendigkeit .................................................................. 5 2. Bauleitplanung ......................................................................................... 6 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung.................................................................... 6 2.2 Verbindliche Bauleitplanung ...................................................................... 6 3. Bestandsaufnahme .................................................................................. 6 3.1 Räumlicher Geltungsbereich...................................................................... 6 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz ......... 6 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung .................................. 7 3.4 Eigentumsverhältnisse ............................................................................... 8 3.5 Belastungen ............................................................................................... 8 3.5.1 Lärm .......................................................................................................... 8 3.5.2 Geruch ....................................................................................................... 9 3.5.3 Klima .......................................................................................................... 9 3.5.4 Altlasten ................................................................................................... 10 4. Planungskonzept .................................................................................... 11 4.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................... 13 4.2 Maß der baulichen Nutzung ..................................................................... 15 4.3 Überbaubare Grundstücksfläche ............................................................. 18 4.4 Erschließung ............................................................................................ 18 4.4.1 ÖPNV ...................................................................................................... 19 4.4.2 Motorisierter Individualverkehr ................................................................. 19 4.4.3 Ruhender Verkehr ................................................................................... 20 4.4.4 Geh- und Radwege .................................................................................. 21 4.4.5 Ver- und Entsorgung ................................................................................ 21 4.4.6 Energiekonzept ........................................................................................ 22 4.5 Gestaltung ............................................................................................... 22 4.6 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz .......... 23 4.6.1 Grünplanung, Pflanzungen ...................................................................... 23 4.6.2 Eingriff in Natur und Landschaft............................................................... 24 4.6.3 Maßnahmen für den Artenschutz ............................................................. 25 4.7 Flächen für Aufschüttungen und Anböschungen ..................................... 26 4.8 Belastungen ............................................................................................. 26 4.8.1 Lärm ........................................................................................................ 26 4.8.2 Klima ........................................................................................................ 29 4.8.3 Altlasten ................................................................................................... 30 5. Umweltbericht / Umweltbeitrag ........................................................... 30 6. Sozialverträglichkeit / Sozialplan .......................................................... 31 6.1 Sozialverträglichkeit der Planung............................................................. 31 6.2 Sozialplan ................................................................................................ 32 7. Statistik ................................................................................................... 32 7.1 Flächenbilanz........................................................................................... 32 7.2 Geplante Bebauung (im GEe und MI Annahme gem. Ergebnis städtebauliche Mehrfachbeauftragung, vgl. Kap. 4)................................. 32 7.3 Bodenversiegelung .................................................................................. 33 8. Bodenordnung ....................................................................................... 33 Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 4 - 9. Kosten ..................................................................................................... 33 9.1 Kosten zu Lasten der Stadt ..................................................................... 33 9.2 Kosten zu Lasten der Stadtwerke ............................................................ 33 Anlagen x .............................................................................................................. 34 Umweltbeitrag (faktorgruen, Freiburg, 23.06.2016) .................................................. 34 B. Hinweise ................................................................................................. 35 1. Versorgung und Entsorgung .................................................................... 35 2. Entwässerung .......................................................................................... 35 3. Niederschlagswasser ............................................................................... 35 4. Grundwasser ........................................................................................... 36 5. Archäologische Denkmalpflege ............................................................... 36 6. Baumschutz ............................................................................................. 37 7. Dachbegrünung ....................................................................................... 37 8. Artenschutz .............................................................................................. 37 9. Klimaschutz ............................................................................................. 38 10. Altlasten ................................................................................................... 38 11. Erdaushub / Auffüllungen ........................................................................ 38 12. Private Leitungen ..................................................................................... 38 13. Barrierefreies Bauen ................................................................................ 39 14. Erneuerbare Energien ............................................................................. 39 15. Flächen für die Feuerwehr ....................................................................... 39 16. Emissionen der Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH (VBK) ...................... 40 17. Belange der Bundeswehr ........................................................................ 40 Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 5 - A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Das sog. „Hoepfnerareal“ befindet sich im Karlsruher Stadtteil Oststadt und grenzt direkt östlich an die sog. „Hoepfner-Burg“, Sitz der Privatbrauerei Hoepf- ner GmbH an. Die Liegenschaft ist weitgehend unbebaut und wurde in der Ver- gangenheit zur Erweiterung des angrenzenden Brauerei- und Mälzereibetriebes als Flächenreserve vorgehalten. Im Zuge von Unternehmensumbildungen wurden die vorhandenen Betriebsstruk- turen in den vergangenen Jahren rationalisiert und in Teilen verlagert. Dement- sprechend werden keine weiteren Flächenreserven mehr vor Ort benötigt. Die „Hoepfner Bräu Friedrich Hoepfner Verwaltungsgesellschaft mbH & Co KG“ (nachfolgend “Hoepfner Bräu“ genannt) beabsichtigt nun als Grundstückseigen- tümerin eine quartiersbezogene Entwicklung der südlich der Haid-und-Neu- Straße gelegenen Flächen. Ziel des Vorhabens ist die Schaffung eines neuen Stadtquartiers, das im Übergang zu dem sehr heterogen geprägten Umfeld eine für die Karlsruher Oststadt typi- sche kleinteilige Nutzungsmischung aufweist. In enger Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe wurde deshalb Ende des Jahres 2013 eine städtebauliche Mehrfachbeauftragung mit sieben Planungsteams durchgeführt. Dabei wurde der Entwurf des Büros „ASTOC Architects and Plan- ners“, Köln als Sieger ausgewählt, mit der Empfehlung diesen der weiteren Bear- beitung zu Grunde zu legen. Auf Wunsch der „Hoepfner Bräu“ und der Fachjury wurde der Entwurf im An- schluss nochmals überarbeitet und dem Planungsausschuss der Stadt Karlsruhe präsentiert. In seiner Sitzung am 19.09.2013 und am 16.10.2014 hat der Pla- nungsausschuss den Entwurf positiv zur Kenntnis genommen und die Verwal- tung beauftragt, auf dieser Grundlage Planungsrecht für das Areal zu schaffen. Zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung sollen auch die östlich an das „Hoepfnerareal“ angrenzenden Grundstücke zwischen Haid-und-Neu-Straße und Rintheimer Straße zur Festsetzung eines Wohngebietes mit in den Geltungsbe- reich des Bebauungsplans aufgenommen werden. Der dort derzeit noch gültige Bebauungsplan sieht für diese Flächen noch zum großen Teil ein Gewerbegebiet vor, was weder der heutigen Nutzung noch der langfristig angestrebten städte- baulichen Entwicklung in diesem Bereich entspricht. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- ger als 20.000 m² Grundfläche festsetzt. Er wird deshalb im beschleunigten Ver- fahren aufgestellt. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 6 - 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der gültige Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt den westlichen Teil des Plangebietes als „Gewerbliche Baufläche“ sowie als „be- stehende Parkfläche“ dar. Die zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung eben- falls in den Geltungsbereich aufgenommenen östlich angrenzenden Grund- stücksbereiche werden im westlichen Teil als gemischte Baufläche und im östli- chen Teil als Wohnbaufläche dargestellt. Die geplante Nutzungsabstaffelung von einem Gewerbegebiet über ein Mischgebiet hin zu einem Allgemeinen Wohnge- biet steht mit diesen Darstellungen räumlich und inhaltlich nur teilweise im Ein- klang. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gem. §13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt. Die mit ihm getroffenen Festsetzungen und Vorschriften ma- chen eine geordnete städtebauliche Entwicklung innerhalb des Geltungsbereichs überhaupt erst möglich. Die Darstellungen des Flächennutzungsplans kann inso- fern im Nachgang auf dem Wege der Berichtigung angepasst werden. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Für das Plangebiet gilt derzeit jeweils in Teilbereichen der Bebauungsplan Nr. 278 „Rintheimer Feld“ aus dem Jahr 1960 in Verbindung mit dem Bebauungsplan Nr. 339 „Rintheimer Feld (Änderung)“ aus dem Jahr 1967 sowie der Bebauungs- plan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“ (ehemals Bauordnung der Stadt Karlsru- he) aus dem Jahr 1985. Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans werden diese Pläne aufgehoben. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 3,63 ha große Plangebiet liegt in Karlsruhe – Oststadt. Maßgeblich für die Abgrenzung des Plangebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Naturräumliche Gegebenheiten Aus geomorphologischer Sicht liegt das Plangebiet auf der östlichen Niederterras- se des Oberrheingrabens. Der natürlich anstehende Baugrund wird hier von eis- zeitlich abgelagerten, Grundwasser führenden Kiesen und Sanden dominiert. Die potentielle natürliche Vegetation bilden Buchen- und Eichenwälder. Die bisher zur Erweiterung der Brauerei vorgehaltene Fläche stellt heute in weiten Teilen eine Freifläche dar. In Abgrenzung zur Haid-und-Neu-Straße steht eine un- regelmäßige Baumreihe, die von einem wenige Meter breiten Gestrüppstreifen begleitet wird. Die dahinter liegenden Freiflächen haben im nördlichen Teil Gar- tencharakter (große Rasenfläche mit einigen kleineren Obstbäumen und Beeten). Im mittleren Teil besitzen sie parkartigen Charakter (Rasenfläche mit zum Teil äl- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 7 - terem Baumbestand), im südlichen Teil befindet sich ein dichter Gehölzbestand mit einem kleinen Teich und kleinen Rasenflächen („Fläche für Erhalt und Ent- wicklung von Gehölzbeständen“). Auf den zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung ebenfalls in den Geltungsbe- reich aufgenommenen östlichen Grundstücksbereichen befinden sich größtenteils Wohnhäuser mit dazugehörigen Ziergärten. Darüber hinaus wird ein Teil des Ge- ländes von einem Gärtnereibetrieb genutzt. Bodenbeschaffenheit Aufgrund der vorangegangenen Nutzungen (Gartennutzung, aber auch stellen- weise Bebauung) des Gebietes sind die natürlich gewachsenen Bodenschichten in unterschiedlichem Maße anthropogen überprägt. So finden sich unter einer 20- 40 cm hohen Mutterbodenschicht überall künstliche Auffüllungen bis in Tiefen von 45 bis 120 cm unter der heutigen Geländeoberfläche. Für die angetroffenen Böden ist dementsprechend ein deutlich geringer Erfüllungsgrad der natürlichen Bodenfunktionen (Bodenfruchtbarkeit, Filter- und Pufferfunktion, Ausgleichsfunk- tion im Wasserhaushalt) anzunehmen. Der Bemessungswasserstand wurde in dem das Bebauungsplanverfahren beglei- tenden „Geotechnischen und Umwelttechnischen Gutachten“ (GHJ Ingenieurge- sellschaft für Geo- und Umwelttechnik mbH & Co. KG, Karlsruhe, 12.11.2014) unter Berücksichtigung eines Sicherheitszuschlages von 0,5 m auf 112,0 mNHN festgelegt. Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist aufgrund der vorhandenen Bo- deneigenschaften grundsätzlich möglich. Eventuell vorhandene anthropogene Auffüllungen sind im Vorfeld zu entfernen. Artenschutz Zum Bebauungsplan wurde eine artenschutzrechtliche Prüfung (faktorgruen, Freiburg, 21.03.2016) durchgeführt. Diese basiert auf Geländeerfassungen von Brutvögeln und Fledermäusen, da die vorhandenen Habitatstrukturen (großer Baumbestand, Rasenflächen, Gebäude und Schuppen) vor allem für diese Arten- gruppen relevant sind. Es wurden 21 Brutvogelarten im Plangebiet erfasst, davon stehen 7 Arten auf der Vorwarnliste der Roten Liste Baden-Württemberg. Unter anderem handelt es sich dabei um mehrere Brutpaare von Haussperling und Grauschnäpper. Weiterhin wurden fünf Fledermausarten im Gebiet nachgewiesen. Im Bestands- gebäude Haid-und-Neu-Straße 34 wurde eine Zwergfledermaus-Kolonie festge- stellt. Im Bereich der bisher zur Erweiterung der Brauerei vorgehaltenen Fläche (GEe und MI) wurden 2 Baumhöhlen von Rauhhautfledermäusen als Einzelquar- tiere genutzt. Die ü brigen Nachweise bezogen sich auf Jagdflüge, wobei eine Nutzung weiterer Baumhöhlen als Tagesverstecke nicht ausgeschlossen werden konnte. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Die bisher zur Erweiterung der Brauerei vorgehaltene Fläche (GEe und MI) ist heu- te baulich in weiten Teilen ungenutzt. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 8 - Nordwestlich an der Haid-und-Neu-Straße befindet sich eine Tankstelle mit Ge- tränkemarkt. Der Betreiber hat den betreffenden Grundstücksteil von der „Hoepfner Bräu“ gepachtet. Im Zuge der schrittweisen Realisierung der vorlie- genden Planung soll die Tankstellennutzung dauerhaft aufgegeben werden. Im Vorbereich der Tankstelle liegt die Lieferzufahrt zur sog. „Hoepfner-Burg“ und dem Betriebsgelände der Brauerei. Abzweigend von dieser Zufahrt werden auch die Grundstücksbereiche des angrenzenden Plangebietes erschlossen. Das hinter der Tankstelle gelegene ehemalige „Waaghäuschen“ steht unter Denkmalschutz und markiert heute den Übergang zu den nicht-öffentlichen rückwärtigen Grundstücksbereichen. Ebenfalls an der Haid-und-Neu-Straße befindet sich auf dem nordöstlichen Grundstücksteil von Flurstück 2170 ein Lagerplatz für Grabmale sowie dahinter nicht mehr in Betrieb befindliche Schuppen und Gewächshäuser. Die Nutzungen werden rechtzeitig vor Realisierung der Planung aufgegeben. Am Westrand des Areals, im direkten Anbau an die in den Innenhof der „Hoepf- ner-Burg“ führende Zufahrtsrampe befindet sich das bereits seit Ende 2014 nicht mehr betriebene Mälzereigebäude. Auf den bereits bebauten im Osten an das Flurstück 2170 angrenzenden Grund- stücksflächen befinden sich vorwiegend zu Wohnzwecken genutzte Einzel- und Doppelhäuser. Bei den zur Rintheimer Straße bzw. zur Tullastraße orientierten Gebäuden handelt es sich um Mehrfamilienhäuser, die zu untergeordneten An- teilen auch gewerblich genutzt sind. Vereinzelt befinden sich im Blockinnenbe- reich ebenfalls noch gewerbliche Bauten, die jedoch bereits stark untergenutzt sind oder schon seit längerer Zeit leer stehen. Die im Blockinnenbereich gelege- nen Grundstücke werden entweder über die von der Rintheimer Straße abzwei- gende Durmstraße als Stichstraße erschlossen oder können von der Haid- und- Neu-Straße bzw. der Tullastraße über private Grundstücksüberfahrten erreicht werden. 3.4 Eigentumsverhältnisse Das Gebiet befindet sich mit Ausnahme des Flurstücks Nr. 27901 (Durmstraße) und 28135 (Fußweg zwischen Tullastraße und Durmstraße) in Privateigentum. 3.5 Belastungen Der Begründung liegt als gesonderter Bestandteil ein eigener Umweltbeitrag (s. Kap. 5 „Umweltbeitrag“) im Anhang bei. Nachfolgend werden die bestehenden planungsrelevanten Belastungen innerhalb des Plangebietes deshalb nur in zu- sammenfassender Form beschrieben. 3.5.1 Lärm Die schalltechnische Untersuchung (Fichtner W&T, Freiburg, April 2016) betrach- tet die relevanten Lärmquellen (Gewerbe-, Verkehrslärm), die auf das Plangebiet einwirken (Immissionen), sowie die aufgrund der geplanten Nutzung entstehen- den Lärm-Emissionen in die Umgebung. Aufgrund des Brauereibetriebes westlich des Bebauungsplangebietes wirkt auf die neu entstehenden Wohn- und Mischgebietsnutzungen Gewerbelärm ein. Die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden tagsüber eingehal- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 9 - ten, in der Nacht dagegen im westlich Teil des geplanten Mischgebietes (Bereich des ehem. Mälzereigebäudes) überschritten. In den Betrachtungen zum Verkehrslärm wird deutlich, dass vorrangig wegen des Schienenverkehrs in den umgebenden Straßen die Orientierungswerte der DIN 18005 sowie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV im Plangebiet zu Tages- und Nachtzeiten teilweise deutlich überschritten werden. Um zukünftig gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowohl innerhalb des Plangebietes als auch in seinem Umfeld gewährleisten zu können, müssen im Be- bauungsplan entsprechende Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt werden (s. Kap. 4.7.1 „Lärm“). 3.5.2 Geruch Zum Bebauungsplan wurde ein Geruchsgutachten erstellt (Müller-BBM, Karlsru- he, 03. März 2016). Darin wurde geprüft, ob die vom angrenzenden Brauereibe- trieb emittierten Gerüche im Plangebiet erhebliche Geruchsbelästigungen hervor- rufen können. Die Ausbreitung der Gerüche wurde rechnerisch für zwei Szenarien ermittelt: mit bestehendem Mälzereigebäude sowie nach dessen Abriss und Realisierung des geplanten Neubaus an dieser Stelle. Beurteilungsmaßstäbe gibt die Ge- ruchsimmissions-Richtlinie (GIRL) vor, demnach ist in Wohn- und Mischgebieten eine Geruchshäufigkeit bis zu 10% der Jahresstunden zulässig, was rechnerisch einer Dauer von 876 Stunden im Jahr entspricht. Durch den genehmigten Betrieb der Brauerei kommt es innerhalb des Plangebiets zu Geruchsimmissionen. An der westlichen Plangebietsgrenze können brautypi- sche Gerüche in einer Größenordnung von bis zu ca. 800 Stunden im Jahr auftre- ten. Nach Osten und Süden nimmt die Anzahl von Stunden mit Geruchswahr- nehmungen in beiden Szenarios in kontinuierlichen Schritten ab. Am südöstlichen Rand des Plangebietes ist der Wert am niedrigsten, mit nur noch ca. 250 Stunden im Jahr. Damit liegt die zulässige Geruchshäufigkeit in beiden untersuchten Szenarien flä- chendeckend unter dem Grenzwert der GIRL. Die zeitweise auftretenden Gerü- che sind somit von den Nutzern im Plangebiet und im weiteren Umfeld zu dul- den. Es handelt sich nicht um eine erhebliche Geruchsbelästigung im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG). 3.5.3 Klima Zum Bebauungsplan wurde ein Klimagutachten erstellt (Ökoplana, Mannheim, 07. November 2014) das die Auswirkungen einer Bebauung des bisher teilweise unbebauten Plangebietes unter besonderer Beachtung der kleinräumigen Belüf- tungsverhältnisse prognostiziert. Das Gutachten kommt zu dem Schluss, dass von dem bisher unbebauten Gebiet aufgrund seiner geringen Größe keine positive thermische Fernwirkung ausgeht. An bestehende Kaltluft-Strömungen ist das Gebiet nicht direkt angebunden, so- dass es auch nur bedingt als Kaltluftzugbahn fungiert. Die Ergebnisse der Modellsimulationen zur örtlichen Belüftungssituation zeigen aber, dass das Gebiet in seinem heutigen Zustand durchaus positive Auswirkun- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 10 - gen auf die unmittelbaren Nachbarschaftslagen hat, indem es als bebauungsin- terne Ventilationsfläche fungiert und damit die Ausbildung von örtlichen Wärme- staus und Luftschadstoffakkumulationen im Nahbereich unterbindet. Dementsprechend schlägt das Gutachten die Festsetzung verschiedener klima- tisch wirksamer Maßnahmen im Bebauungsplan vor (s. Kap. 4.7.2 „Klima“). 3.5.4 Altlasten Im Bereich des Plangebietes sind beim Amt für Umwelt- und Arbeitsschutz drei Flächen erfasst. Das Flurstück 2163/10 ist unter der Bezeichnung SBV DEA-Tankstelle und der Obj.-Nr. 04620 erfasst. Im Zuge eines Umbaus im Jahr 1998 wurden bestehende Verunreinigungen unter gutachterlicher Begleitung entfernt und das angefallene belastete Bodenmaterial entsorgt. Aus fachtechnischer Sicht besteht auf dem Flurstück derzeit kein weiterer Handlungsbedarf. In Anbetracht des aktuell noch laufenden Tankstellenbetriebs können jedoch Untergrundverunreinigungen, die nach dem letztmaligen Umbau eingetreten sind oder zum damaligen Zeitpunkt nicht erkannt wurden, grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Nach Auskunft des Grundstückseigentümers ist der Pächter vertraglich verpflich- tet, das Grundstück bei Vertragsende frei von Schadstoffen zurück zu geben. Der Pächter muss hierzu ein Bodengutachten durch einen unabhängigen Sachver- ständigen auf eigene Kosten veranlassen. Das Untersuchungsprogramm ist im Vorfeld mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Das Flurstück 2185 ist bei der Stadt Karlsruhe unter der Obj.-Nr. 03206, AS Che- mische Spezialpräparate erfasst. Zunächst war bis ca. 1947 eine Schreinerei auf dem Gelände tätig. Zwischen 1950 und 1991 wurden chemische Spezialpräpara- te für Experimentierkästen und ähnliches hergestellt. Teilweise zeitgleich war eine Autosattlerei zwischen 1965 und 2007 ansässig. Es wurden Sattlereiarbeiten wie z. B. Schutzbezüge für Autos, Sitzbänke für Motorräder und Lederbezüge herge- stellt bzw. repariert. Aufgrund der geringen Altlastenrelevanz schied die Fläche aus der aktiven Altlas- tenbearbeitung aus und wurde archiviert. Aus fachtechnischer Sicht besteht auf dem Flurstück derzeit kein weiterer Handlungsbedarf. Im Zuge einer Neubebauung des Geländes ist dem Amt für Umwelt- und Arbeits- schutz ein Rückbau- und Entsorgungskonzept vorzulegen. Die Flurstücke 28131/1, 28131, 28130, 27901, 28138/1, 28138, 28134 und 28135 (teilweise) sind unter der Bezeichnung „AA Durmstraße/Rintheimer Stra- ße“ (Obj.-Nr. 01690) erfasst. Die erfasste Fläche wurde bis ca. 1920 zum Kies- und Sandabbau genutzt und später wieder verfüllt. Nach der Verfüllung wurde das Gelände von verschiedenen Gärtnereien und anderen Gewerbebetrieben genutzt. Im Rahmen von technischen Untersuchungen wurden anthropogene Auffüllun- gen bis in eine maximale Tiefe von 4,5 m nachgewiesen. Der Umwelt- und Ar- beitsschutz geht davon aus, dass ein Teil der Auffüllung im Zuge der Bebauung des Geländes entfernt wurde. Aus fachtechnischer Sicht können Restbelastungen nicht ausgeschlossen werden. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 11 - Bei Baumaßnahmen anfallendes Aushubmaterial ist daher abfallrechtlich zu un- tersuchen. Für einen Teilbereich des Plangebietes wurde ein „Geo- und Umwelttechnisches Gutachten“ (GHJ Ingenieurgesellschaft für Geo- und Umwelttechnik mbH & Co. KG, Karlsruhe, 12. November 2014) erstellt. Im Rahmen von technischen Unter- suchungen wurden flächig anthropogene Auffüllungen nachgewiesen. Insbeson- dere bei einer Bohrung am westlichen Rand des Mälzereigebäudes wurde ein er- höhter PAK-Gehalt sowie PAK-haltiger Asphalt festgestellt. 4. Planungskonzept Die ehemals industriell geprägte Oststadt verändert ihr Gesicht. Durch die Trans- formation des Schlachthofareals, die zügige Bebauung des Cityparks und die Weiterentwicklung der Technologiefabrik liegt sie nicht mehr länger am Rande der Stadt, sondern ist von sehr aktiven neuen Quartieren geprägt. Das vorhandene städtebauliche Gefüge mit den teilweise sehr groß ausge- prägten Blockrändern bietet auch in der integrierten Entwicklung vielfältige Mög- lichkeiten für eine kleinteilige urbane Nutzungsmischung. Mit diesen Potentialen kann die Oststadt in Zukunft zum Vorbild für ein eng verzahntes städtisches Wohnen und Arbeiten werden. Das Plangebiet ist Teil eines großen, konisch geschnittenen Baublocks der sich zwischen Karl-Wilhelm-Platz und Tullastraße sowie zwischen Haid-und-Neu- Straße und Rintheimer Straße erstreckt. Im Vergleich zu den südlich angrenzen- den klassisch ausgeprägten Blockrandstrukturen weist der Block mit seinen hete- rogenen Gebäudestrukturen und Nutzungen aus unterschiedlichen Epochen eine starke bauliche Fragmentierung auf. Dabei erscheinen vor allem die Übergänge zwischen den einzelnen Stadtfragmenten ausgesprochen undefiniert und haben den Charakter von Restflächen. Zentrale Frage bei der Entwicklung einer mögli- chen städtebaulichen Kubatur war daher das angestrebte Verhältnis zur unmit- telbaren Nachbarschaft. Ziel war die Ausbildung eines starken baustrukturellen Charakters, dessen Einzelteile einerseits kommunikativ zu ihren Nachbarn agieren und in ihrem Zusammenspiel zugleich eine integrierende Atmosphäre innerhalb des Plangebietes entfalten. Der für den Teilbereich „Hoepfnerareal“ vorliegende städtebauliche Entwurf als Ergebnis der Mehrfachbeauftragung 2014 sieht ein städtisches Ensemble aus vier Teilen vor, die schrittweise und weitgehend unabhängig voneinander reali- siert werden können. Jeder der vier Teile hat eine klare Aufgabe und einen eige- nen Charakter, sowohl was seine jeweilige Nutzung als auch seine Funktion im stadträumlichen Kontext angeht. Eine vernetzte Pflegeeinrichtung mit einer integrierten Kita an der Haid-und-Neu- Straße soll als erstes realisiert werden, weil hier ein großer Bedarf besteht. Sie schließt an den bestehenden Blockrand an und leitet in den Garten über. Nach der Realisierung der Pflegeeinrichtung können die punktförmigen Wohnge- bäude im südöstlichen Teil des Grundstückes entstehen. Sie orientieren sich an den Nachbargebäuden und sind ein wichtiger vermittelnder Teil des Ensembles. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 12 - Ergebnis der Mehrfachbeauftragung und anschließender Überarbeitung / Rahmenplan „Hoepf- nerareal“, ASTOC GmbH & Co KG, Köln, 2014 Im Sinne des ganzheitlichen Gebietsansatzes sind hier neben behindertengerech- ten Wohnungen, die ggf. auch in Synergie mit der Pflegeeinrichtung genutzt werden können, insbesondere Wohnungen unterschiedlicher Größenordnung für Singles, Paare und Familien vorgesehen. Geplant ist, diese als arbeitsstättennahen Wohnraum für die Angestellten und Gewerbetreibenden aus den umliegenden Bürogebäuden anzubieten. In einem dritten Schritt kann das Funktionsgebäude der Mälzerei durch das sog. „House of IT II“ ersetzt werden. Das kammartige Gebäude respektiert an dieser Stelle erhaltenswerte Baumstandorte und kann flexibel aufgeteilt und optional mit dem „House of IT I“ über eine Brücke im ersten OG verbunden werden. Das Gebäude ist zunächst als reines Bürogebäude konzipiert. Falls die Gebäudefläche den prognostizierten Bedarf an Büroflächen übersteigt, könnten im südlichen, ost-west gerichteten Gebäuderiegel auch kleine Wohnungen oder (Studenten-) Apartments entstehen. Das „House of IT I“ an der Haid-und-Neu-Straße kann – voraussichtlich als letzter der vier Gebäudekomplexe – nach Aufgabe der Tankstelle exakt auf deren Fläche errichtet werden. Der Kopf des Gebäudes an der Haid-und-Neu-Straße repräsen- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 13 - tiert die neue Adresse und hat die Aufgabe, die Straße räumlich zu fassen und die Eingänge zu definieren. Im Sockel befindet sich der für die Brauerei wichtige Getränkemarkt mit der sog. „Haustrunkausgabe“ und der Haupteingang für das „House of IT I“. Vorgesehen ist an dieser Stelle auch die Anordnung eines Cafés, das sich mit seinem Freisitz in den inneren Gartenraum orientiert. In den Oberge- schossen erlaubt die gestaffelte Gebäudefigur sowohl variable Bürozuschnitte als auch die Ausbildung einer repräsentativen Konferenzzone. In ihrer Summe erzeugen die geplanten städtebaulichen Figuren sowohl in ihrer Körnigkeit als auch in ihrer Höhenstaffelung einen schrittweisen Übergang zwi- schen der großkubaturigen „Hoepfner-Burg“ im Westen zur kleinteiligen Wohn- bebauung im Osten. Das wichtigste freiräumliche Integrationselement stellt der erhaltenswerte Baum- bestand auf dem Grundstück dar. Ziel ist es, diesen zu einem prägnanten und qualitätsvollen städtischen Grünraum weiterzuentwickeln, der im wechselsei- tigen Dialog mit den neuen Gebäuden steht und den Nutzern des neuen Stadt- quartiers vielfältige Möglichkeiten zum Aufenthalt und Verweilen bietet. Der neue „Hoepfnergarten“ fügt sich nahtlos in das freiräumliche Geflecht aus Bier- garten, Burg mit Burghof und dem Blockrandinneren im Osten ein. Von Westen kommend weitet sich der Wegebereich zwischen Burg und Biergar- ten am „Waaghäuschen“ auf. Die großzügig und repräsentativ gestaltete Fläche schließt im Norden an die Haid-und-Neu-Straße an. Sie wird so zum Verteiler zu den einzelnen Teilbereichen und gibt ihnen eine gemeinsame Adresse. Das sich anschließende Wegenetz im Innern verbindet die einzelnen Gebäude miteinander und wird als attraktive interne Erschließung weitgehend autofrei ausgebildet. Auf den zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung in den Geltungsbe- reich aufgenommenen Grundstücksflächen soll in erster Linie die vorhandene Bestandsbebauung planungsrechtlich abgesichert werden. Darüber hinaus wird für einzelne Grundstücksbereiche, die unter städtebaulichen Gesichtspunkten heute noch Erweiterungs- bzw. Umstrukturierungsbedarf aufweisen, auch eine bauliche Entwicklung im Sinne einer Angebotsplanung geregelt. 4.1 Art der baulichen Nutzung Für das nordwestliche, unmittelbar an die „Hoepfner-Burg“ angrenzende Baufeld wird als Nutzungsart ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festgesetzt. Um einen schrittweisen Übergang vom emittierenden Brauereibetrieb zu schaffen und um potenzielle Konflikte mit den im Osten anschließenden stärker wohnge- prägten Nutzungen zu vermeiden, wird die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben an dieser Stelle auf solche mit „nicht wesentlich störendem“ Charakter be- schränkt. Ausnahmsweise sind die im § 8 Abs. 3 BauNVO aufgeführten „Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber“ und „Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke“ zulässig. Über die Zulässigkeit der genannten Wohnungen soll aufgrund der vom angrenzenden Brauereibetrieb ausgehenden Geruchs- und Lärmbelästigungen im Einzelfall ent- schieden werden. Soziale Einrichtungen sind im eingeschränkten Gewerbegebiet zwar grundsätzlich vorstellbar, entsprechen an dieser Stelle aber nicht der städte- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 14 - baulich angestrebten Nutzungsabstaffelung von gewerblichen Nutzungen über Mischgebietsnutzungen hin zu den bestehenden Wohnnutzungen. Durch den Ausnahmecharakter soll sichergestellt werden, dass sie sich den gewerblichen Nutzungen an dieser Stelle eindeutig unterordnen. Unzulässig sind dagegen Lagerplätze und Lagerhallen mit wesentlichem Störpo- tenzial für das Umfeld. Auch Vergnügungsstätten sind aufgrund ihres Störpoten- zials und ihrer nachteiligen Wirkung auf das städtebauliche Umfeld an dieser Stel- le unzulässig. Ebenfalls unzulässig sind Tankstellen. Lediglich für die auf dem Flurstück 2163/10 bereits vorhandene und genehmigte Tankstelle (Genehmigung von 1983 über ca. 313 m² Nutzfläche) sind Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen in geringem Umfang (maximal 10 %) zulässig. Die Tankstel- lennutzung soll nach Angaben des Grundstückseigentümers langfristig dauerhaft aufgegeben werden. Für die direkt an gewerblich nutzbare Flächen angrenzenden Bereiche wird mit Blick auf das im städtebaulichen Entwurf angestrebte gemischt genutzte urbane Stadtquartier (s. Kap. 4 „Planungskonzept“) ein Mischgebiet (MI) festgesetzt. Um Störungen der umliegenden Wohnnutzungen zu vermeiden und weil sie sich aufgrund ihrer baulichen Ausprägung nicht in die hier angestrebte städtebauliche Struktur einfügen würden, sind Tankstellen im Mischgebiet unzulässig. Analog zur Festsetzung im eingeschränkten Gewerbegebiet gilt gleiches auch für Ver- gnügungsstätten jeglicher Art, die an dieser Stelle eine unerwünschte nachteilige Wirkung auf das städtebauliche Umfeld entfalten würden. Im Sinne einer Nutzungsabstufung vom Gewerbegebiet (Bestand Brauerei) über das geplante eingeschränkte Gewerbegebiet und Mischgebiet werden die östlich angrenzenden Grundstücksflächen als ein in mehrere Teilbereiche gegliedertes Allgemeines Wohngebiet (WA1-3) festgesetzt. Langfristiges städtebauliches Ziel ist es, dass die Wohnfunktion im östlichen Blockinnenbereich sowie in der ihn umschließenden Blockrandbebauung im Vordergrund steht, weitere ergänzende und die Wohnfunktion nicht störende Nutzungen grundsätzlich aber ermöglicht werden können. Vor diesem Hintergrund und in Analogie zum Mischgebiet wer- den Tankstellen im Allgemeinen Wohngebiet ebenfalls für unzulässig erklärt. Die übrigen in § 4 Abs. 3 BauNVO aufgeführten ausnahmsweise zulässigen Nutzun- gen sollen mit Blick auf den bestehenden Gebietscharakter in Zukunft nicht voll- ständig ausgeschlossen werden. Vor dem Hintergrund der angestrebten Stärkung der Wohnfunktion insgesamt kann aber nur im konkreten Einzelfall entschieden werden, inwiefern sich eine solche Nutzung hinsichtlich ihres Umfangs und der von ihr ausgehenden Störpotenziale noch in das Wohnumfeld einfügt und sich ihm unterordnet. Abweichend davon sind im Teilbereich WA2 Betriebe des Beherbergungsgewer- bes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen allgemein zulässig. Diese Lockerung trägt dem besonderen Charakter der Haid- und-Neu-Straße als Geschäftsstraße Rechnung, deren anliegende Gebäude so- wohl im näheren als auch im weiteren Umfeld zumeist unterschiedliche gewerbli- che Nutzungen in den Untergeschossen und insbesondere auf der Südseite re- gelmäßig Wohnnutzungen in den oberen Geschossen aufweisen. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 15 - 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch eine Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie durch die maximale Zahl der Vollgeschosse und der Begrenzung der Wandhöhe je Baufenster. Die festgesetzte GRZ bzw. GFZ orientiert sich am Ergebnis der Mehrfachbeauf- tragung sowie an der bestehenden Bebauung und sichert so im Zusammenwir- ken mit den eng gefassten Bauräumen und der eindeutigen Zuordnung der ma- ximal zulässigen Geschossigkeiten bzw. Bauhöhenbegrenzungen pro Baufenster die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine möglichst konsequente Um- setzung des städtebaulichen Entwurfs sowie für eine Bebauung, die sich in die typologische Umgebung einfügt. Mit Blick auf die bauliche Dichte im Umfeld und die noch immer stark städtisch geprägte Lage in diesem Bereich der Oststadt orientiert sich die zulässige GRZ und GFZ im Allgemeinen Wohngebiet mit 0,4 und 1,2 an den Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO. Im Teilbereich WA3 wird hingegen keine Geschossflächenzahl festgesetzt. Rech- nerisch wird auf dem Eckgrundstück die Obergrenze der zulässigen Geschossflä- chenzahl von 1,2 um ca.0,8 durch die Bestandsbebauung überschritten. Diese Überschreitung ist begründet durch die besondere städtebauliche Ecksituation und der benachbarten Grundstücke an der Rintheimer Straße und gegenüberlie- gend an der Tullastraße, die diesen beiden Stadtteilachsen eine angemessenen stadtgestalterisch Ausformung geben. Aufgrund der festgesetzten Baugrenzen und Wand- und Gebäudehöhen ist hier von den festgesetzten vier Vollgeschoss- ebenen und einer gemäß § 2 Abs. 6 S. 3 Nr. 2 LBO nicht anrechenbaren Dach- oder Staffelgeschossebene auszugehen. Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl für Nebenanlagen Darüber hinaus ermöglicht der Bebauungsplan für planungsrechtlich relevante Nebenanlagen baugebietsbezogen die Möglichkeit zur Überschreitung der in der Planzeichnung festgesetzten Grundflächenzahl. Gemäß § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche für die dort ge- nannten Anlagen um 50 % überschritten werden. Wie eingangs beschrieben, orientiert sich der Bebauungsplan bei der Festsetzung der GRZ und der GFZ im Gewerbegebiet und Mischgebiet bewusst sehr eng an dem aus dem städtebauli- chen Entwurf resultierenden Nutzungsmaß und bleibt dabei weit unter den Obergenzen der Baunutzungsverordnung. Dies hat zur Folge, dass das daraus gemäß BauNVO abzuleitende Maß zur Überschreitung der zulässigen Grundflä- che für planungsrechtlich relevante Nebenanlagen zu wenig Spielraum lassen würde. Dieser ist insbesondere zur Realisierung der beiden im städtebaulichen Entwurf vorgesehenen Tiefgaragenanlagen, durch die das „Hoepfnerareal“ (Gewerbege- biet und Mischgebiet) weitgehend autofrei gehalten werden soll, erforderlich. Des Weiteren ist nördlich und westlich des geplanten Baukörpers im GEe eine re- präsentative Platzfläche als Verteiler und gemeinsame Adresse für das neue Stadtquartier an der Haid-und-Neu-Straße geplant. Funktionsbedingt wird diese ebenfalls in weiten Teilen zu versiegeln sein. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 16 - Insbesondere für das Gewerbegebiet wird dementsprechend ein größerer Spiel- raum zur Realisierung dieser Anlagen benötigt. Der dafür erforderliche Über- bzw. Unterbauungsanteil von 0,9 der Grundstücksfläche liegt noch oberhalb des in § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO vorgesehenen Maximalwertes für Gewerbegebiete von 0,8. Mit Blick auf die städtische Lage an der Haid-und-Neu-Straße und dem Planungsziel, das Innere des neuen Stadtquartiers durch diese Maßnahmen weit- gehend vom Kfz-Verkehr freizuhalten und damit ein attraktives Lebens- und Wohnumfeld zu schaffen, wird das erweiterte Überschreitungsmaß für städte- baulich angemessen gehalten. Auch für das Mischgebiet wird ein erweitertes Überschreitungsmaß benötigt, das jedoch mit Blick auf die angestrebte Schaffung eines qualitätsvollen inneren Grünraums lediglich für die unterirdischen Tiefgaragen gewährt wird und mit ei- nem Anteil von 0,6 der Grundstücksfläche noch immer sehr deutlich unterhalb des in § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO eingeräumten Maximalwerts für Mischgebiete von 0,8 liegt. Zum Ausgleich der eingeschränkten Bodenfunktionen ist in diesen Bereichen eine intensive Überdeckung und Begrünung der Tiefgaragen, sowie eine Dachbegrü- nung vorgeschrieben. Höhe der baulichen Anlagen Die zulässige Zahl der Vollgeschosse sowie die einzuhaltenden Wand- und Ge- bäudehöhen orientieren sich ebenfalls an der gestalterisch beabsichtigten schrittweisen Abstaffelung der Gebäude von der großkubaturigen „Hoepfner- Burg“ über das geplante Gewerbegebiet und Mischgebiet hin zum östlichen Blo- ckinnenbereich mit seiner vorwiegenden Wohnnutzung (Teilbereich 1 des Allge- meinen Wohngebietes). Orientiert an der Bestandsituation steigt in den Teilberei- chen 2 und 3 des Allgemeinen Wohngebietes die zulässige Bauhöhe zum sich dort nach außen anschließenden Blockrand wieder an. Um ein einheitliches Straßenbild und einen nahtlosen Anschluss an die vorhan- dene Bestandsbebauung zu gewährleisten wird für die zum Blockrand orientier- ten Baukörper die Höhe der baulichen Anlagen durch die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß und die daraus resultierende maximal zulässige Wandhöhe gere- gelt. Um sicherzustellen, dass sich die Höhenentwicklung im Blockinnenbereich nach innen reduziert, wird sowohl im Teilbereich 1 des Allgemeinen Wohngebiets auch für die südlichen Baufenster des MI neben der maximalen Wandhöhe auch eine maximale Gebäudehöhe festgesetzt, die die Höhe von Staffelgeschossen und/oder Firsten begrenzt. Da es sich im Blockinnenbereich ausschließlich um freistehende Baukörper handelt und die äußere Kubatur der Gebäude auf diese Weise ausreichend geregelt wird, wird auf die Festsetzung einer maximalen Ge- schossigkeit verzichtet. Allgemein orientieren sich die festgelegten Wandhöhen am jeweiligen Höchst- maß der Vollgeschosse in Verbindung mit den für die jeweils vorherrschende Nutzung geeigneten Geschosshöhen (Wohnnutzungen = 3,00 m, gewerbliche Nutzungen = 3,50 m, zuzüglich Gebäudesockel und Attika bzw. Kniestock). Le- diglich im Teilbereich 2 des Allgemeinen Wohngebietes sowie auf dem nordöstli- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 17 - chen Baufenster des Mischgebietes erfolgte aus städtebaulichen Gründen eine Orientierung an der Bestandsituation (vgl. dritter Abschnitt Kap. 4.3 „Überbauba- re Grundstücksfläche“). Bei der Bemessung der maximal zulässigen Gebäudehöhen im Blockinnenbereich wurde auf die zulässigen Wandhöhen 3,00 m zur Ausbildung eines Daches bzw. eines Staffelgeschosses aufgeschlagen. Eine Ausnahme stellen hier die vier südli- chen Baufenster im Mischgebiet dar. Um ihrer „vermittelnden“ Funktion zwi- schen den größeren Baukörpern der westlich angrenzenden „Hoepfner Burg“ sowie im Gewerbe- und restlichen Mischgebiet zur kleinteiligeren Bebauung im bestehenden Blockinnenbereich des Allgemeinen Wohngebietes gerecht zu wer- den, wird hier kein „Aufschlag“ zur Ausbildung eines geneigten Daches bzw. zu- sätzlicher Staffelgeschosse gewährt. Festlegung der Bezugshöhen Die Bezugshöhen werden im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes aus Grün- den der Eindeutigkeit in m. ü. NHN festgesetzt. Die Werte orientieren sich an den Bestandshöhen entlang der Haid-und-Neu-Straße und dem weiteren Verlauf des natürlichen Geländes in Richtung Süden. Eine Ausnahme bildet die Festsetzung der Bezugshöhe für die drei südöstlichen Baufenster des Mischgebietes. Der mit 112,00 m ü. NHN relativ hoch anstehende Bemessungswasserstand führt dazu, dass die geplante große, bis in die hinteren Bereiche des Plangebietes durchgebundene Tiefgaragenanlage nur dann wirt- schaftlich realisiert werden kann, wenn das Geländeniveau im hinteren Grund- stücksbereich um ca. 40 bis 60 cm angehoben wird. Anteilig resultiert dieser Wert auch aus dem festgesetzten ca. 1,00 m hohen Substrataufbau über der Tiefgaragendecke. Im Hinblick auf die städtebaulich erwünschte weitgehende Autofreiheit im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes und die o.g. erforderli- che großzügige Überdeckung der Tiefgarage zur Wiederherstellung der natürli- chen Bodenfunktionen wird die geringfügige Erhöhung des Geländeniveaus als vertretbar angesehen. Im Zuge der Umsetzung der Planung ist vorgesehen, den daraus resultierenden Geländeversprung zu den östlich angrenzenden Nachbar- grundstücken sowie zur „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbestän- den“ als Anböschung sowie gebietsintern als attraktives gestalterisches Element in die Freiflächenplanung einzubinden (z.B. mittels Sitzstufen und/oder Gelände- modellierung). Ziel ist dabei, auf kurzer Distanz wieder das natürliche Geländeni- veau zu erreichen und damit den vorhandenen Baumbestand auf den angren- zenden nicht unterbauten Grundstücksbereichen möglichst umfassend zu erhal- ten. Das Gelände im Bereich des festgesetzten Allgemeinen Wohngebietes (WA 1- 3) ist heute als weitgehend ebenerdig anzusehen bzw. soll mit Realisierung der durch den vorliegenden Bebauungsplan eröffneten Entwicklungsoptionen im Blockinnenbereich wieder auf ein einheitliches Niveau gebracht werden. In die- sem Sinne wird als Bezugshöhe einheitlich die Oberkante des Anschlusses an die das jeweilige Gebäude erschließende Straßenverkehrsfläche der Haid-und-Neu- Straße, Tullastraße bzw. Durmstraße festgesetzt. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 18 - 4.3 Überbaubare Grundstücksfläche Im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes gewährleistet die differenzierte Festsetzung der Baulinien und Baugrenzen in der Planzeichnung in Kombination mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (s. Kap. 4.2 „Maß der baulichen Nutzung“) eine passgenaue Umsetzung der aus der Mehrfachbeauf- tragung hervorgegangenen städtebaulichen Kubaturen. Zur Weiterführung der bestehenden Bauflucht entlang der Haid-und-Neu-Straße setzt der Bebauungsplan für die straßenseitige Fassade eine Baulinie fest. Um an dieser Stelle die Ausbildung einer Kolonnade sowie ggf. eines Staffelgeschosses zu ermöglichen, kann hinter der Baulinie im Erdgeschossbereich sowie im jeweils obersten Geschoss zurückgeblieben werden. Am Übergang des nordöstlichen Baufensters im Mischgebiet zum bestehenden Gebäude Haid-und-Neu-Straße 34 wird in der Planzeichnung ein 7,5 m² großer quadratischer Baufensterbereich festgesetzt, innerhalb dessen eine maximale Wandhöhe von 13,40 m bei bis zu vier Vollgeschossen zulässig ist. Diese Vorgabe beruht auf dem städtebaulichen Ziel, dort ab einer entsprechenden Gebäudehö- he die bestehende Traufe an der Haid-und-Neu-Straße 34 aufzunehmen und da- rauf mit dem neu geplanten Gebäude im Mischgebiet reagieren zu müssen. Dies kann beispielsweise durch die Ausbildung einer mindestens 3,00 m breiten Fuge entlang der Brandwand oberhalb des 3. bzw. 4. Geschosses oder durch einen pa- rallel zur Haid-und-Neu-Straße verlaufenden Gebäuderücksprung um mindestens 2,50 m (Ausbildung Staffelgeschoss) erfolgen. Im gesamten Bereich des Allgemeinen Wohngebietes (WA1-3) orientiert sich die Anordnung der Baufenster an der vorhandenen Bestandsbebauung. Für die Bereiche, in denen heute noch Erweiterungs- bzw. Umstrukturierungsbedarf be- steht, werden die daraus hervorgehenden Bebauungsprinzipien analog fortge- schrieben. 4.4 Erschließung Die verkehrliche Erschließung des Gewerbe- und Mischgebietes erfolgt aus- schließlich über die Haid-und-Neu-Straße. Das Quartier selbst soll weitgehend au- tofrei gehalten werden. Eine Zufahrt in das Gebiet ist nur für Rettungs- und Löschfahrzeuge, für die Müllabfuhr sowie für zwingend notwendige oberirdische Anfahrten der Gebäude vorgesehen. Geplant ist deshalb die Errichtung von zwei großen miteinander verbundenen Tiefgaragen, die beide über jeweils eine Ein- und Ausfahrt direkt an die Haid-und-Neu-Straße angebunden sind. Die oberirdi- schen Wege und (Bedarfs-) Zufahrten verbleiben alle in Privateigentum. Dement- sprechend setzt der Bebauungsplan ein verzweigtes System von Flächen fest, die mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Anlieger zu belegen sind. Auch die geplanten Gebäude auf den rückwärtigen Grundstücksbereichen der beiden Wohn- und Geschäftshäuser an der Haid-und-Neu-Straße Nr. 34 und 36 sollen über eine Privatstraße erschlossen werden, die gleichermaßen nach Norden auf die Haid-und-Neu-Straße mündet. Auch hierfür setzt der Be- bauungsplan ausreichend dimensionierte Flächen fest, die mit Geh- und Fahr- rechten zu Gunsten der späteren Nutzerschaft zu belegen sind. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 19 - Alle übrigen geplanten und bestehenden Gebäude im Geltungsbereich werden bereits heute von der Haid-und-Neu-Straße, der Tullastraße, der Rinthei- mer Straße oder davon abzweigend der Durmstraße als öffentliche Straßenver- kehrsflächen direkt oder über private Grundstücksüberfahrten erschlossen. 4.4.1 ÖPNV Durch die S- und Stadtbahnhaltestelle „Hauptfriedhof“ ist eine optimale ÖV- Erschließung sichergestellt. Die Haltestelle wird von drei Linien bedient. Es beste- hen direkte Verbindungen in Richtung Innenstadt und zum Hauptbahnhof. Zu- sätzlich ist in ca. 550 m Entfernung zum Plangebiet an der Haltestelle „Karl- Wilhelm-Platz“ die Buslinie 30 zu erreichen. Sie verbindet die Oststadt mit der Waldstadt. 4.4.2 Motorisierter Individualverkehr Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens wurde ein Verkehrsgut- achten (PTV Transport Consult GmbH, Karlsruhe, 19. März 2015) erstellt, in dem das zusätzliche Verkehrsaufkommen abgeschätzt und die Leistungsfähigkeit der benachbarten Knotenpunkte im Planfall überprüft wurde. Das Gutachten betrachtet alle Bereiche des Plangebietes auf denen nach Umset- zung des Bebauungsplans mit einer Neubauentwicklung und damit mit entspre- chenden Zusatzverkehren zu rechnen ist. Dabei handelt es sich um das Gewerbe- und Mischgebiet (Entwicklung „Hoepfnerareal“) sowie um die geplante Neube- bauung im rückwärtigen Teil der Grundstücke Haid-und-Neu-Straße 34-36 (nordwestlicher Teilbereich WA1). In den übrigen Bereichen des Allgemeinen Wohngebietes sichert der Bebauungsplan in weiten Teilen den baulichen Bestand ab und eröffnet lediglich auf einzelnen Grundstücken die Option zur baulichen Erweiterung bzw. zum Neubau. Eine untersuchungsrelevante Zunahme der Ver- kehrsbelastung kann dafür ausgeschlossen werden. Für die untersuchten Bereiche kommt das Gutachten zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass nach einer vollständigen Bebauung nur vergleichsweise geringe Verkehrszunahmen auf den zuführenden Straßen zu erwarten sind. Unter Ver- wendung der Qualitätsstufen des Verkehrsablaufes gem. „Handbuch für die Be- messung von Straßenverkehrsanlagen (HBS)“ wurde nach Ansatz der prognosti- zierten Verkehrsmengen eine unverändert ausreichende Leistungsfähigkeit (Stufe D gem. HBS) für die Knotenpunkte an der Einmündung Tullastraße / Haid-und- Neu-Straße und am Karl-Wilhelm-Platz nachgewiesen. Am Karl-Wilhelm-Platz kann sogar eine geringfügige Verbesserung der Leistungsfähigkeit in der Mor- genspitze erzielt werden. Um die Anfahrbarkeit des Plangebietes für den Kfz-Verkehr nachzuweisen, wurde im Gutachten auch die ausreichende Funktionsfähigkeit der in der städtebauli- chen Mehrfachbeauftragung (s.a. Kap. 4 „Planungskonzept“) vorgesehenen Hauptein- und ausfahrtsbereiche an der Haid- und-Neu-Straße überprüft. Die Haltestelle Hauptfriedhof ist eine Haltestelle in Mittellage der Kfz-Fahrbahn mit zwei Seitenbahnsteigen. Daher ist zu beachten, dass die beiden östlichen Ein- und Ausfahrtsbereiche an der Haid-und-Neu-Straße lediglich als Teilanschluss („rechts rein / rechts raus“) betrieben werden können. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 20 - An der westlichen Zu- und Ausfahrt sind dagegen alle Verkehrsbeziehungen möglich. Notwendig wird es deshalb sein, die Tiefgaragen spätestens mit Fertig- stellung der westlichen Zufahrt in Höhe des geplanten Baukörpers im GEe unter- irdisch miteinander zu verbinden, damit die Ausfahrt für alle Nutzer frei wählbar ist und ein direktes Linksabbiegen aus der Tiefgarage in Richtung Innenstadt er- möglicht werden kann. Die gewählten Ein- und Ausfahrtbereiche wurde auch im Hinblick auf ihre fahr- geometrische Eignung sowie auf ausreichende Sichtverhältnisse hin überprüft. Zur besseren Orientierung wurde ihre Lage als Hinweis in die Planzeichnung übernommen. Im Zuge der Umsetzung könnten die Zufahrten grundsätzlich auch an anderer Stelle angeordnet werden. Die entsprechende Machbarkeit ist im Zu- ge der Genehmigungsplanung nachzuweisen. 4.4.3 Ruhender Verkehr Alle für die Nutzungen innerhalb des Gewerbegebietes und des Mischgebietes er- forderlichen Stellplätze sollen nach der derzeitigen Vorhabenplanung unterirdisch in einer Tiefgaragenanlage nachgewiesen werden. Aufgrund der guten ÖPNV- Anbindung wird dabei gemäß den Vorgaben der Landesbauordnung von einer Reduzierung des erforderlichen Stellplatzbedarfes der gewerblichen Nutzungen auf 40 % ausgegangen. Vorgesehen ist die Anlage einer gemeinsamen Tiefgarage, die schrittweise mit der Realisierung der einzelnen Gebäude errichtet werden kann. Die Tiefgarage soll in einzelne Abschnitte eingeteilt werden, so dass den Nutzern z.B. auch pri- vate Abschnitte in direkter Nähe zur eigenen Wohnung zur Verfügung gestellt werden können. Die Möglichkeit zur Anordnung zusätzlicher oberirdischer Stellplätze wird im Be- bauungsplan im Wesentlichen auf den nordwestlich gelegenen Eingangs- und Platzbereich beschränkt. Hier sollen vor allem Kurzzeitstellplätze u.a. für Besucher angeordnet werden können. Der grüne Innenraum soll dagegen weitgehend von Stellplätzen freigehalten werden. Hier erlaubt der Bebauungsplan lediglich im direkten Umfeld der Bau- fenster die Herstellung von jeweils bis zu drei (also insgesamt neun) Kurzzeitstell- plätzen. Diese sollen für notwendige oberirdische Anfahrten der angrenzenden Gebäude zur Verfügung stehen und verhindern, dass die vorhandenen Erschlie- ßungsanlagen durch ungeregelt abgestellte Fahrzeuge behindert werden. Mit der eigens geforderten „räumlichen Zuordnung“ zu den jeweiligen Baufenstern soll eine Bündelung zu einem zusammenhängenden Parkplatz vermieden werden. Für den gesamten Bereich des Allgemeinen Wohngebietes werden in dieser Hinsicht keine zusätzlichen Einschränkungen im Bebauungsplan getroffen. Hier werden die Vorgaben der BauNVO (insbesondere des § 14 i V. m. § 19 Abs. 4 BauNVO) für ausreichend erachtet. Um die bereits bestehenden Tiefgaragenanla- gen planungsrechtlich abzusichern und die Errichtung neuer Tiefgaragen auf den Grundstücken mit weiterem Entwicklungspotential zu ermöglichen, werden diese im Allgemeinen Wohngebiet auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- che zugelassen. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 21 - 4.4.4 Geh- und Radwege Die Haid-und-Neu-Straße ist Teil des Hauptradwegenetzes der Stadt Karlsruhe. Auf der Nordseite der Haid-und-Neu-Straße existiert ein kombinierter Geh- und Radweg. Auf der Südseite besteht nur ein Gehweg, Radfahrer in Fahrtrichtung Ost müssen die Fahrbahn nutzen. Direkte Anschlussmöglichkeiten sowohl für den Fuß- als auch für den Radverkehr in das Innere des Plangebietes sind damit gege- ben. Zur Sicherung einer attraktiven gebietsinternen Erschließung für den Fuß- und Radverkehr setzt der Bebauungsplan im Bereich des Mischgebietes großzügig di- mensionierte Flächen fest, die mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der An- lieger zu belegen sind. 4.4.5 Ver- und Entsorgung Versorgung mit Strom, Gas, Wasser, Fernwärme Die neuen Nutzungen im Bereich des Plangebietes können mit Strom, Gas, Was- ser und Fernwärme an das Versorgungsnetz der Stadt Karlsruhe angeschlossen werden. Das bestehende Netz ist nach Aussage der Stadtwerke Karlsruhe Netz- service GmbH dafür ausreichend dimensioniert. Zur Versorgung der Neubebauung wird voraussichtlich ein Standort für eine Transformatorenstation erforderlich, die nach derzeitigem Kenntnisstand entlang der Haid-und-Neu-Straße im Norden des Plangebietes positioniert werden muss. Entwässerung Alle im Gewerbe- und Mischgebiet geplanten Gebäude können einen privaten Anschluss an das öffentliche Entwässerungsnetz an der Rintheimer Straße erhal- ten. Zu diesem Zweck hat die „Hoepfner Bräu“ als Projektentwickler bereits ein Entwässerungskonzept mit dem Tiefbauamt der Stadt Karlsruhe vorabgestimmt. Da eine entsprechend dimensionierte Schmutzwasserleitung hierfür unmittelbar entlang der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ geführt werden muss, empfiehlt das Tiefbauamt eine wurzelsichere Ausführung. Die Um- setzung ist darüber hinaus rechtzeitig im Vorfeld mit dem Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe abzustimmen. Diesbezüglich wird in den Bebauungsplan ein Hinweis aufgenommen. Die gesetzliche Verpflichtung des Wasserhaushaltsgesetzes sowie die Dimensio- nierung des öffentlichen Kanalnetzes machen eine weitgehende Rückhaltung und Versickerung des unbedenklichen Niederschlagswassers vor Ort notwendig. Dementsprechend wird für das Gebiet derzeit ebenfalls ein Versickerungskonzept erarbeitet, das aufzeigt, wie das anfallende Regenwasser z.B. durch entsprechend gestaltete Freianlagen zwischengespeichert und voraussichtlich im Bereich der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ schadlos versickert werden kann. Abfallentsorgung Die Abfallentsorgung erfolgt durch die Abfallwirtschaft der Stadt Karlsruhe. Eine behinderungsfreie Zufahrt zu den Gebäuden wird durch die Festsetzung ausrei- chend dimensionierter Flächen, die mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Eigentümer der anliegenden Grundstücke zu belegen sind, gesichert. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 22 - Die Abfallbehälter der geplanten Gebäude auf den rückwärtigen Grundstücksbe- reichen der Wohn- und Geschäftshäuser Haid-und-Neu-Straße Nr. 34 und 36 werden über die Haid-und-Neu-Straße entsorgt. In Abstimmung mit dem „Amt für Abfallwirtschaft“ der Stadt Karlsruhe wurde festgelegt, dass diese jeweils am Tag der Abholung im seitlichen Zufahrtsbereich bzw. unmittelbar im rückwärti- gen Bereich der Hausnummer 34 bereitzustellen sind. Hierzu wurde ein entspre- chender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen (s. Nr. 1 „Versorgung und Entsorgung“ der Hinweise) 4.4.6 Energiekonzept Zur Versorgung des Gewerbe- und Mischgebietes ist ein Mix aus unterschiedli- chen Energieformen vorgesehen. Das Gebiet soll an das Fernwärmenetz der Stadtwerke Karlsruhe angeschlossen werden. Hierzu finden derzeit bereits fortgeschrittene Abstimmungsgespräche zwischen der Stadtwerke Karlsruhe Netzservice GmbH und der „Hoepfner Bräu“ als Projektentwickler statt. Dabei wird auch in Erwägung gezogen, die Gebäude zur warmen Jahreszeit mit fernwärmebetriebener Absorptionskälte zu versorgen. Zusätzlich ist für alle Gebäude anteilig eine autonome Energieversorgung mit Strom und/ oder Wärme vorgesehen. Entsprechend eröffnet der Bebauungsplan in seinen Örtlichen Bauvorschriften die Möglichkeit, Sonnenstrom- und Sonnen- wärmeanlagen auf den Dächern anzubringen. Alle Gebäude sind gemäß den hohen Anforderungen der aktuellen EnEV (derzeit: 2016, entspricht im Wesentlichen dem KfW70-Standard) zu errichten. Darüber hinaus eignen sich insbesondere die beiden projektierten Bürogebäude im Wes- ten des Gewerbe- und des Mischgebietes aufgrund ihrer geplanten synergeti- schen Nutzung für eine Ausführung in höheren Energiestandards. Der Grund- stückseigentümer beabsichtigt, entsprechende Ausbauformen prüfen zu lassen und das Energiekonzept schrittweise im Zuge der konkretisierenden Objektpla- nung zu vertiefen. 4.5 Gestaltung Dächer Die Zulässigkeit von flachen und flachgeneigten Dächern im Gewerbe- und Mischgebiet folgt den Vorgaben aus dem städtebaulichen Entwurf und soll zu- sätzlich einen hohen Anteil zu begrünender Dachflächen innerhalb des Geltungs- bereiches sichern. Im bestehenden östlichen Blockinnenbereich ist die Dachlandschaft durch unter- schiedliche Dachformen geprägt. Im gesamten Teilbereich 1 des Allgemeinen Wohngebietes sowie auf den drei südöstlichen Baufenstern im Mischgebiet, die nach derzeitiger Planung für Wohnbebauung vorgesehen sind, sind dementspre- chend sowohl Flachdächer als auch geneigte Dächer zulässig. Wie bereits im Kap. 4.2. „Maß der baulichen Nutzung“, Abschnitt „Höhe der baulichen Anlagen“ dargestellt, sollen die Baukörper auf den drei südöstlichen Baufenstern des Mischgebietes zukünftig einen in der Maßstäblichkeit vermit- telnden Charakter aufweisen. Dementsprechend wird für die Dächer dieser Bau- körper nicht nur ihre Form sondern auch ihre Firstrichtung vorgeschrieben. Im Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 23 - Hinblick auf die im städtebaulichen Konzept dort vorgesehene Wohnnutzung werden auch steilere Dachformen als im übrigen Mischgebiet zugelassen, zu- gleich wird durch die Vorgabe der Firstrichtung aber sichergestellt, dass die höhe- ren, bis zu 5-geschossigen Baukörper keine überhöhte Giebelfläche zu den an- grenzenden Nachbargrundstücken im Osten ausbilden. Die Vorschrift, dass die Dachneigung innerhalb des gesamten Allgemeinen Wohngebietes (WA1-3) den Wert von 30° nicht übersteigen darf, leitet sich aus dem dortigen Bestand ab und wird durch eine Festsetzung zur maximalen Ge- bäudehöhe ergänzt, um einen gleichmäßigen Übergang von den bis zu vierge- schossigen Gebäuden im Südosten des Plangebietes zu den zweigeschossigen Bestandsgebäuden im wohngenutzten Blockinnenbereich sicher zu stellen (s. hierzu auch Kap. 4.2. „Maß der baulichen Nutzung“). Die übrigen gestalterischen Vorschriften zu Dachaufbauten entsprechen den städtischen Standards. Werbeanlagen Die Vorschriften zu den Werbeanlagen im Allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet entsprechen den üblichen Standards der Stadt Karlsruhe. Aufgrund der räumlichen Nähe zur Innenstadt, der exponierten Lage an einer Hauptverkehrsstraße und im Kontext mehrerer denkmalgeschützter Anlagen (Hoepfner-Burg, Hauptfriedhof) werden für das eingeschränkte Gewerbegebiet ebenfalls die Standards für Mischgebiete vorgeschrieben. Lediglich in der Gebäu- devorzone des Gewerbegebietes soll es darüber hinaus ermöglicht werden, zwei von der Haid-und-Neu-Straße aus erkennbare Sammelhinweisschilder für die an- sässigen Firmen aufzustellen. Mit der Flächenbegrenzung auf insgesamt maximal zwei mal 8 m² soll sichergestellt werden, dass sich die beiden Schilder im Ver- hältnis zur Ausdehnung der Vorzone und dem dahinter geplanten bis zu sieben- geschossigen Gebäude stadtgestalterisch unterordnen. Gestaltung unbebauter Flächen Die Vorschriften zur Gestaltung der öffentlich einsehbaren Gebäudevorzonen, der Einfriedungen sowie der Abfallbehälterstandplätze im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes stehen in engem Zusammenhang mit den grünordnerischen Festsetzungen zu den Bepflanzungen (s. Nr. 6 der Textlichen Festsetzungen) und tragen dem für die Freiflächen angestrebten Charakter eines qualitätsvollen städ- tischen Grünraums (s. Kap. 4 „Planungskonzept“) Rechnung. Die gestalterischen Vorschriften, die – soweit nicht anders erwähnt – auch für das Allgemeine Wohngebiet Gültigkeit besitzen, entsprechen ebenfalls den städti- schen Standards. 4.6 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz 4.6.1 Grünplanung, Pflanzungen Im Sieger-Entwurf der Mehrfachbauftragung wurde eine Gestaltung der Freiflä- chen im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes skizziert: neben dem Erhalt von fünf markanten Einzelbäumen vor dem geplanten Bürogebäude im Westen des Mischgebietes und (weitgehend) des Baumbestandes innerhalb der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ sind darin ein dezentrales Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 24 - Wegenetz vorgesehen sowie eine abgestufte Begrünungsintensität von den ur- baneren bzw. baulich geprägten Freiflächen um das geplante Bürogebäude im Gewerbegebiet, über gestaltungsintensivere Aufenthaltsbereiche an der Haid- und-Neu-Straße im Mischgebiet (geplante vernetzte Pflegeeinrichtung mit Kita), bis zu „grüneren“, zurückhaltender gestalteten Außenbereichen an den weiter südlich gelegenen Punkthäusern. Eine detaillierte Freiflächenplanung, die z.B. die genaue Festlegung von Baum- standorten oder der Wege erlauben würde, liegt noch nicht vor. Die Erarbeitung der grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes erfolgte deshalb mit dem Ziel, einen verbindlichen Rahmen zu schaffen, der die nachhaltige „ökologi- sche“ Ausrichtung des Bauvorhabens abbildet, zugleich aber noch weitgehende Freiräume für die konkrete Gestaltung und Umsetzung lässt. Diese ist im Rahmen der Baugenehmigung durch entsprechende Außenanlagenpläne nachzuweisen. Im Bereich des „Allgemeinen Wohngebietes“ ist das Hauptziel der Überpla- nung v.a. die Anpassung des Planungsrechtes an den Ist-Zustand bzw. den unter heutigen städtebaulichen Gesichtspunkten gewünschten Zustand. In diesem Rahmen wird eine behutsame bauliche Entwicklung ermöglicht. Grünordnerische Festsetzungen werden deshalb hier zurückhaltend formuliert und sollen nur einen groben Rahmen vorgeben, der der geplanten Nutzungsart (Allgemeines Wohn- gebiet WA mit GRZ 0,4) entspricht. Eine detaillierte Begründung der im Bebauungsplan getroffenen Grünordneri- schen Festsetzungen kann dem Umweltbeitrag (s. Kap. 5 „Umweltbeitrag“) ent- nommen werden, der der Begründung als gesonderter Bestandteil im Anhang beiliegt. 4.6.2 Eingriff in Natur und Landschaft Mit der baulichen Entwicklung des Gebietes ist zunächst ein weitgehender Ver- lust der vorhandenen Freiflächen (inkl. Baumbestand) verbunden. Da ein Großteil des Gebietes mit Tiefgaragen unterbaut wird, können die Bestandsstrukturen dort nicht erhalten bleiben (insgesamt bis zu 14.400 m² bzw. 1,44 ha). Eine Aus- nahme stellt eine ca. 2.100 m² große Fläche im Mischgebiet dar, die nicht über- oder unterbaut wird. Hier können die Bestandsbäume erhalten bleiben, wobei eine entsprechende Erhaltungsfestsetzung nur für fünf stattliche Einzelbäume ge- troffen wird. Die übrigen dort vorhandenen Gehölze sind größtenteils recht klein und teilweise auch in einem schlechten Zustand. Das sog. „Wäldchen“ wird als „Fläche für den Erhalt und die Entwicklung von Gehölzbeständen“ festgesetzt. Lediglich im Übergangsbereich zu den nördlich gelegenen Baugrundstücken wird ein Teil des Baumbestands (ca. 1.200 m²) entfernt. Ersetzt werden diese Strukturen zum einen durch Gebäude- und Verkehrsflächen (rund 10.200 m²), es werden jedoch auch neue begrünte und bepflanzte Freiflä- chen entstehen, die in der Qualität mit den bisherigen Flächen im nördlichen Teil des Plangebietes vergleichbar sein werden. Baumpflanzungen sind allerdings auf- grund der Unterbauung durch die Tiefgarage nur in eingeschränkter Form (klein- bis mittelkronige Bäume) möglich. Im angrenzenden Gärtnereigelände ist keine kurzfristige Veränderung vorgese- hen. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichen in diesem Bereich – Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 25 - bezogen auf die Grundfläche – verglichen mit den Bestandsgebäuden der Gärt- nerei keine weitergehende Bebauung als bisher. In den angrenzenden Wohnge- bieten sind geringe bauliche Erweiterungen möglich, insgesamt wird dort aber ungefähr der heutige Grünflächenanteil erhalten bleiben. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- ger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe ist deshalb nicht erforderlich. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Festsetzungen bestehender Bebauungspläne (s. Kap. 2.2 „Verbindliche Bauleitplanung“) eine sehr weitge- hende Bebauung der heutigen Grünflächen bereits erlauben würden. Unter rechtlichen Gesichtspunkten sind die vorgesehenen baulichen Entwicklungen so- mit nicht als Eingriff in Natur und Landschaft zu bewerten. 4.6.3 Maßnahmen für den Artenschutz Unter Einbeziehung der vorgesehenen Vermeidungsmaßnahmen (insbesondere den Erhalt 5 großer Einzelbäume und des Baumbestandes auf der „Fläche für Er- halt und Entwicklung von Gehölzbeständen“) können artenschutzrechtliche Kon- flikte im Hinblick auf die erfassten Brutvogelarten bereits weitgehend vermieden werden. Bei mehreren Brutpaaren von Haussperling und Grauschnäpper sind je- doch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. Dementsprechend muss ein Sperlingskoloniehaus an Gebäuden oder Bäumen im nordwestlichen Teil des Plangebietes bzw. zwei Halbhöhlen-Nistkästen an den zum Erhalt festgesetzten Platanen angebracht werden. Nach Fertigstellung der Neubauten können die Käs- ten auch durch in die Gebäudefassaden integrierte Nisthilfen ersetzt werden. Unter Berücksichtigung der o.g. Vermeidungsmaßnahmen und der Tatsache, dass ein Abriss des Bestandsgebäudes Haid-und-Neu-Straße 34, in dem eine Zwerg- fledermauskolonie festgestellt wurde, mittelfristig nicht zu erwarten ist, be- schränken sich artenschutzrechtliche Konflikte im Hinblick auf die erfassten Fle- dermausarten auf das Tötungsrisiko bei Baumfällungen und den Verlust von Baumquartieren. Um Tötungen und Verletzungen von Fledermäusen und Vögeln zu vermeiden, dürfen dementsprechend Baumfällungen und Gebäudeabrisse nicht in der Zeit zwischen 1. März und 31. Oktober und nur bei Frost unter -5 °C Lufttemperatur bzw. nach entsprechenden Frostnächten vorgenommen werden. Alternativ kann eine Inspektion durch einen Fledermausspezialisten unmittelbar vor Fällung bzw. Abriss erfolgen. Bei stark spiegelnden, großen Fensterflächen oder Durchsichten im Bereich von Gebäudekanten wird die Verwendung von „vogelfreundlichem“ Glas oder einer entsprechenden Fassadengestaltung (z.B. vorgehängte Lamellen) empfohlen. Zur Außenbeleuchtung im Mischgebiet sind insektenfreundliche Lampen (z.B. LED-Leuchten) zu verwenden. Außenleuchten dürfen nicht direkt auf den Bereich der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ gerichtet sein (entsprechende Einschränkung des Abstrahlwinkels). Zu allen Punkten wurden entsprechende Hinweise in den Bebauungsplan aufge- nommen (s. Nr. 7 „Artenschutz“ der Hinweise). Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 26 - 4.7 Flächen für Aufschüttungen und Anböschungen Um im Zusammenhang mit der zulässigen Überdeckung der Tiefgarage (s. Nr. 6 „Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung“ der Textlichen Festsetzungen) und einer sich möglicherweise daraus ergebenden Überhöhung des natürlichen Geländeniveaus um bis zu 1,00 m einen homogenen Übergang zum natürlichen Gelände der östlich an das MI anschließenden Nachbargrundstücke zu gewähr- leisten, werden Anböschungen bis max. 30° Neigung festgesetzt. Zur Sicherstel- lung der Versickerungsfähigkeit und zur Befestigung des Oberflächenmaterials sowie aus gestalterischen Gründen sind diese als Vegetationsfläche anzulegen. Zur Vermeidung eines Oberflächenabflusses in Richtung der Nachbargrundstücke wird die Notwendigkeit der Anböschungen auch im Entwässerungskonzept zu berücksichtigen sein (s. Kap. 4.4.5 „Ver- und Entsorgung“, Abschnitt „Entwässe- rung“). 4.8 Belastungen Der Begründung liegt als gesonderter Bestandteil ein eigener Umweltbeitrag (s. Kap. 5 „Umweltbeitrag“) im Anhang bei. Die aufgrund der vorhandenen Belas- tungen im Plangebiet notwendigen Maßnahmen werden deshalb nachfolgend nur kurz umrissen. 4.8.1 Lärm Bei der vorliegenden städtebaulichen Planung kommt der Bewältigung der Lärmschutzproblematik eine zentrale Bedeutung zu. Ziel ist die Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in einer vorhandenen Gemengelage und im Einflussbereich verkehrlich hochbelasteter Verkehrswege (Straße und Schiene). Die Bewältigung der schalltechnischen Belange ist nur durch die Umsetzung einer umfassenden Schallschutzkonzeption möglich. Die dazu in der begleitenden schalltechnischen Untersuchung (Fichtner W&T, Freiburg, April 2016) erarbeiteten Festsetzungsvorschläge wurden in den vorliegenden Bebauungsplan übernom- men. Hinsichtlich des Gewerbelärms ist nur für Teilbereiche im Westen des Plangebie- tes von relevanten Beeinträchtigungen aufgrund des Brauereibetriebes auszuge- hen. Während den gewerblichen Lärmimmissionen über Maßnahmen an der Quelle und Ausschlüsse an betroffenen Gebäudefassaden (keine Schlafräume mit öffenbaren Fenstern in Bereichen mit unzumutbaren Lärmbelastungen) begegnet wird, ist für den überwiegenden Teil des Plangebietes aufgrund des Verkehrs- lärms ein Schutzkonzept aus verschiedenen Maßnahmen erforderlich. Städtebauliches Erfordernis Dies liegt im Wesentlichen in der innerhalb des Geltungsbereichs vorgesehenen Nutzungsabstaffelung vom Gewerbegebiet über ein Mischgebiet hin zu den be- stehenden Wohnnutzungen im Allgemeinen Wohngebiet begründet. Die Schaf- fung eines schrittweisen Übergangs stellt eines der wichtigsten Ziele des städ- tebaulichen Entwurfes dar und soll sich zukünftig sowohl auf baulich- struktureller als auch auf der Nutzungsebene ausdrücken. Das Prinzip der schritt- weisen Abstaffelung spiegelt sich auch und gerade entlang der Haid-und-Neu- Straße wider und stärkt damit ihren Charakter einer belebten Stadtstraße mit viel- fältig ausgeprägten Randnutzungen. Die ausschließliche Ausweisung eines Ge- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 27 - werbegebietes würde dagegen der Eigenart der Haid-und-Neu-Straße nicht ge- recht und einen unverhältnismäßig harten stadtstrukturellen Bruch zu den sich anschließenden kleinteiligen Wohn- und Mischnutzungen erzeugen. Mit der Festsetzung eines Mischgebietes bzw. eines Allgemeinen Wohnge- bietes an der Haid-und-Neu-Straße ermöglicht der Bebauungsplan somit ab- schnittsweise bewusst die Anordnung von Wohnnutzungen entlang stark lärmbe- lasteter Straßenabschnitte. Zugleich stellt er aber mit der Vorgabe entsprechender schallschutztechnischer Maßnahmen sicher, dass bei der Realisierung der Planung stets den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspro- chen wird. Im konkreten Fall ist auf dem nordöstlichen Baufenster des Mischgebietes an der Haid-und-Neu-Straße die Errichtung einer vernetzten Pflegeeinrichtung vor- gesehen (s. Kap. 4 „Planungskonzept“). Bereits seit mehreren Jahren plant die „Hoepfner Bräu“ in enger Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe eine entspre- chende Einrichtung im Bereich des neuen „Hoepfnerareals“ anzusiedeln (zum Bedarf einer solchen Nutzung s. Kap. 6.1 „Sozialverträglichkeit der Planung“). Vorgabe der im Vorfeld des Verfahrens durchgeführten Mehrfachbeauftragung war es deshalb, neben der Anordnung von zwei Büro- und Dienstleistungsge- bäuden und ergänzender Wohnnutzungen, einen geeigneten Standort für ein entsprechendes Gebäude in gut erreichbarer Lage und in Synergie mit dem Um- feld zu finden. Im Sinne der eingangs erwähnten Nutzungsabstaffelung positio- niert der Siegerentwurf die Pflegeeinrichtung bewusst am Gebietseingang zur Haid-und-Neu-Straße. Diese Entscheidung wird gestützt von zwei weiteren As- pekten, die aus dem vorgesehenen Betriebskonzept der geplanten Einrichtung hervorgehen: der Gedanke der „Vernetzung“ setzt u.a. auf ergänzende Nutzun- gen innerhalb des Gebäudekomplexes, wie z.B. Arztpraxen, einer Kita und einer Caféteria. Diese sollen später auch für das umliegende Quartier zur Verfügung stehen und damit an einem möglichst repräsentativen, gut zugänglichen Standort angeordnet sein. Zudem fordern Betreiber heute allgemein, Standorte von Pfle- geeinrichtungen so zu wählen, dass ein enger Kontakt zur Betriebsamkeit des umliegenden Stadtquartiers hergestellt und damit noch eine größtmögliche Teil- habe am öffentlichen Leben gewährleistet werden kann. Insofern werden durch die Positionierung der Pflegeeinrichtung an der Schnitt- stelle zwischen der betriebsamen Stadtstraße im Norden und den zurückgezoge- nen qualitätsvollen Grünbereichen im Süden vielfältige organisatorische und stadträumliche Qualitäten miteinander verbunden, die sowohl dem internen Be- triebskonzept der Einrichtung als auch der umliegenden Nachbarschaft zu Gute kommt. Ableitung Schallschutzkonzeption Um für die geplante städtebauliche Entwicklung sowie speziell für die dabei vor- gesehene Pflegeeinrichtung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewähr- leisten, wurden im Rahmen der begleitenden schalltechnischen Untersuchung schrittweise verschiedene Lärmschutzmaßnahmen geprüft. Zunächst ist festzu- stellen, dass innerhalb des Plangebietes kein ausreichender Abstand geschaffen werden kann, in dem eine Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 28 - auch nachts möglich wäre. Ein derartiges Abrücken stände auch dem Ziele eines schonenden Umgangs mit den zur Verfügung stehenden Flächen entgegen. Ein aktiver Lärmschutz soll an dieser Stelle aus mehreren Gründen nicht realisiert werden. Die Vorteile aktiver Schutzmaßnahmen (Minderung für Außenbereiche, Wirkung auch bei geöffneten Fenstern) sind hier aufgrund der am Tag geringeren Betroffenheit nur eingeschränkt gegeben. Die abschirmende Wirkung wäre auf- grund der Mittellage der Bahngleise und des daraus resultierenden deutlichen Abstands zu den relevanten Immissionsorten deutlich eingeschränkt. Zusätzlich würde sie erheblich durch die notwendigen Unterbrechungen im Bereich von Zu- fahrten reduziert. Zum Schutz der oberen Stockwerke wären zudem große Wand- oder Wallhöhen (ca. Höhe der zu schützenden Gebäude) erforderlich. Daneben könnten auch Ein- schränkungen für die Erreichbarkeit der Haltestelle auf kurzem Weg entstehen. Auch zum Schutz des Stadtbildes soll deshalb auf ein solches Bauwerk verzichtet werden. Dagegen ist davon auszugehen, dass nach einer vollständigen Realisierung der Planung bereits durch die Baukörper eine deutliche Minderung für lärmabge- wandte und abgeschirmte Bereiche entstehen wird. Insbesondere eine Randbe- bauung an der Haid-und-Neu-Straße würde einen wirksamen Schutz für die da- hinter liegenden Gebäude und Freiflächen herstellen. Ein ebenfalls untersuchter Lückenschluss entlang der Haid-und-Neu-Straße soll al- lerdings nicht realisiert werden. Zwar könnte für einen Teilbereich - insbesondere an den senkrecht zur Haid-und-Neu-Straße ausgerichteten Fassaden - noch eine zusätzliche Minderung erzielt werden. Jedoch nehmen mit zunehmender Entfer- nung zur Haid-und-Neu-Straße die positiven Wirkungen durch den Lückenschluss sehr rasch ab. Für das Innere des Gebietes können dadurch keine Verbesserungen erreicht werden. In Abwägung mit den lokalklimatischen Belangen, nach denen der in Nordsüdrichtung gerichtete innere Grünraum eine Funktion als Ventilati- onsachse übernimmt (vgl. Kap. 3.5.3 „Klima“), wurde ein nachträglicher Lücken- schluss an der Haid-und-Neu-Straße verworfen. Ebenfalls wurde untersucht, inwiefern die neuen Baukörper durch Reflexionsef- fekte Änderungen der Verkehrslärmbelastung in der Nachbarschaft (speziell ent- lang der Haid-und-Neu-Straße) hervorrufen können. Dabei wurde lediglich eine Erhöhung von stellenweise bis zu 0,2 dB(A) ermittelt. Somit kann davon ausge- gangen werden, dass mit der Realisierung der vorliegenden städtebaulichen Pla- nung in dieser Hinsicht keine wesentlichen Änderungen für die Umgebung ent- stehen. In Abwägung aller städtebaulichen und schallschutztechnischen Belange wird ab- schließend festgestellt, dass die vorgesehene städtebauliche Figur den geeignets- ten Lärmschutz für das Plangebiet und die Umgebung darstellt. Da allerdings zur Reihenfolge der Bebauung keine Festsetzung getroffen werden soll, wurden die Lärmschutzmaßnahmen für die Gebäude im Plangebiet dennoch für den Fall freier Schallausbreitung im Gebiet ermittelt. Somit werden für den ungünstigsten Fall Schutzmaßnahmen definiert und damit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 29 - Diese Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden sind in Abhängigkeit der jewei- ligen Lärmeinwirkungen abzustufen. Dazu wurden für das gesamte Plangebiet geschossweise die Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 ermittelt und dargestellt. Auf dieser Basis kann die Schalldämmung der Außenbauteile geplanter Gebäude je nach Lage im Plangebiet dimensioniert werden. Daneben wird eine Vorgabe zur Grundrissorientierung empfohlen. Hiermit soll er- reicht werden, dass möglichst viele Aufenthaltsräume - insbesondere Schlafräume - in lärmabgewandten Fassadenabschnitten entstehen. Für Schlafräume (auch Kinderzimmer), die hohen Lärmpegeln ausgesetzt sind, sollte zudem eine Mög- lichkeit zur schallgedämmten Belüftung vorgesehen werden. Auch für Außen- wohnbereiche wird je nach Lage zu den Verkehrswegen ein baulicher Lärmschutz empfohlen. Als Überleitung vom bestehenden Gewerbegebiet zum neu geplanten Misch- bzw. Wohngebiet wird darüber hinaus ein eingeschränktes Gewerbegebiet fest- gesetzt, in dem Nutzungen mit einem erheblichen Störpotenzial ausgeschlossen sind. Sonderfall Zwischenzustand mit Tankstellenbetrieb Neben einer vollständigen Realisierung des Bebauungsplans wurde auch ein denkbarer Zwischenzustand unter Beibehaltung des Tankstellenbetriebs an der Haid-und-Neu-Straße schalltechnisch geprüft. Hierbei konnte gezeigt werden, dass an den geplanten Baufenstern durchgehend die Immissionsrichtwerte für gewerbliche Geräusche eingehalten werden. Das ist vor allem dadurch begrün- det, dass die Tankstelle nur zwischen 6 und 22 Uhr betrieben wird und vor allem in Richtung Osten eine gute Abschirmung durch das Tankstellen- /Getränkemarktgebäude sowie das Tankstellendach besteht. Auch in der Überla- gerung mit den Brauereigeräuschen ergeben sich an den Immissionsorten im Os- ten des Plangebietes keine Überschreitungen der Immissionsrichtwerte für Misch- gebiete. Nur bei einer Bebauung direkt südlich der Tankstelle wäre ein Lärmkon- flikt aufgrund des Betriebs der Waschanlage zu erwarten. Wenn durch betriebliche Anpassungen höhere Lärmeinwirkungen auf die geplan- ten Baufenster hervorgerufen würden, könnte noch z. B. durch eine Erhöhung der bereits vorhandenen Wand am südlichen Rand des Tankstellengrundstücks oder den teilweisen Ausschluss von Aufenthaltsräumen mit öffenbaren Fenstern an der betroffenen Nordfassade eine Konfliktlösung erfolgen. 4.8.2 Klima Das den Bebauungsplan begleitende Klimagutachten (s. Kap. 3.5.3 „Klima“) stellt mit Realisierung der vorliegenden Planung eine Verminderung der flächen- haften Belüftung (bis ca. -50%) fest. Diese Abschwächung hat jedoch keine wei- terreichenden Folgen für die Belüftung der Oststadt südlich der Rintheimer Stra- ße. Eine gravierende und somit nicht zu akzeptierende Minderung des örtlichen Luftaustausches durch den vorgelegten Planungsentwurf ist damit auszuschlie- ßen. Auch bzgl. der thermischen Umgebungsbedingungen sind nur in direkter Nachbarschaft (Tullastraße) Zusatzbelastungen zu erwarten, die durch grünordne- rische Maßnahmen minimiert werden können. In Richtung Rintheimer Straße un- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 30 - terbindet der festgesetzte Erhalt des Baumbestandes („Fläche für Erhalt und Ent- wicklung von Gehölzbeständen“) eine bioklimatische Zusatzbelastung. Die im Gutachten empfohlenen klimatisch wirksamen Maßnahmen (Dachbegrü- nung, Erhalt von fünf großen Bestandsbäumen, Erhalt und behutsame Auflich- tung des Baumbestandes innerhalb der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“) werden im Bebauungsplan festgesetzt. Zusätzlich wurde ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenom- men, für Wege- und Platzflächen sowie Fassaden nur helle Materialien zu ver- wenden, um der Aufheizung von Oberflächen entgegenzuwirken. 4.8.3 Altlasten Im gesamten Plangebiet sind anthropogene Auffüllungen bekannt oder können aus fachtechnischer Sicht nicht ausgeschlossen werden. Bei Baumaßnahmen an- fallendes Aushubmaterial ist daher abfallrechtlich zu untersuchen (Vorlage eines Aushub- und Entsorgungskonzeptes). Bei Rück- oder Umbauarbeiten auf den Flächen der Tankstelle, des Flurstücks 2185 sowie bei dem ehemaligen Mälzereigebäude sind dem Umwelt- und Ar- beitsschutz jeweils im Vorfeld abgestimmte Rückbau- und Entsorgungskonzepte vorzulegen. Nach Auskunft des Grundstückseigentümers ist der Pächter vertraglich verpflich- tet, nach dem Ende des Tankstellenbetriebs ein Bodengutachten durch einen un- abhängigen Sachverständigen auf eigene Kosten zu veranlassen. Das Untersu- chungsprogramm ist im Vorfeld mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustim- men. In Abhängigkeit der Detailplanung der Außenanlagen sowie der Ergebnisse der Bodenuntersuchungen sind eventuell noch Untersuchungen hinsichtlich des Wir- kungspfades Boden-Mensch erforderlich. Gegebenenfalls ist ein Bodenaustausch erforderlich. Bodenaustauschmaßnahmen und die Überdeckung der unbebauten Tiefgaragen sind zusätzlich unter dem Aspekt Wiederherstellung natürlicher Bodenfunktionen in Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, durch den Aufbau einer Bodenschicht mit kulturfähigem Bodenmaterial durchzuführen. Hierzu wurden entsprechende Hinweise in den Bebauungsplan aufgenommen. 5. Umweltbericht / Umweltbeitrag Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- ger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die Umweltprüfung und die Pflicht zur Erstellung eines formellen Umweltberichtes entfallen damit. Dessen ungeachtet muss sich der Bebauungsplan mit den Belangen des Umwelt- schutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB beschäftigen. Hierzu wurde ein Umweltbeitrag (faktorgruen, Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 31 - Freiburg, 23.06.2016) erstellt, der der Begründung als gesonderter Bestandteil im Anhang beiliegt. 6. Sozialverträglichkeit / Sozialplan 6.1 Sozialverträglichkeit der Planung Mit der schrittweisen Umsetzung der derzeit bekannten Vorhabenplanung soll in zentraler, verkehrlich gut erschlossener Lage eine bisher zu gewerblichen Erweite- rungszwecken vorgehaltene Brachfläche zu einem attraktiven neuen Stadtquar- tier entwickelt werden, in dem sich städtisches Wohnen und Arbeiten eng mitei- nander verzahnen. Des Weiteren soll der erhaltenswerte Baumbestand zwischen den neu geplanten Gebäuden zu einem prägnanten und qualitätsvollen städtischen Grünraum wei- terentwickelt werden, der im wechselseitigen Dialog mit den neuen Gebäuden steht und den Bewohnern und Nutzern des neuen Stadtquartiers vielfältige Mög- lichkeiten zum Aufenthalt und Verweilen bietet. Das Spektrum an neu geschaffenen Wohnungen im Plangebiet soll breit gefä- chert werden, sowohl die Wohnungsgrößen als auch die zukünftige Bewoh- nerstruktur betreffend. Das derzeit vorgesehene Nutzungsprogramm sieht dar- über hinaus ein gemischt genutztes Gebäude (nord-östlicher Baukörper im MI) mit Pflegeeinrichtung, Cafeteria, Arztpraxen, Kita sowie mehrere barrierefreie Wohnungen mit Angeboten für „Betreutes Wohnen“ vor. Bedarf einer Pflegeeinrichtung in der Oststadt Nach einem Bericht des Seniorenbüros der Stadt Karlsruhe zur stationären Ver- sorgung Pflegebedürftiger in Karlsruhe vom April 2013 verfügt die Stadt Karlsru- he zwar aktuell über ein gut ausgebautes Angebot an Plätzen mit insgesamt 3.371 Pflegeplätzen - wenn auch mit unterschiedlicher Versorgungsdichte in den Stadtteilen. Auf der Grundlage der Prognose des Amts für Stadtentwicklung von 2011 bis 2030 wird jedoch der Anteil der Hochbetagten der Gruppe der 85- Jährigen und Älteren um 34,9 % steigen. Bei Fortschreibung des aktuellen Pfle- gebedürftigkeitsrisikos insbesondere in den hohen Altersgruppen und der Quote der eingestuften Pflegebedürftigen für die stationäre Versorgung kann bis 2030 von einem Zusatzbedarf an rund 500 Pflegeplätzen für 3.872 Pflegebedürftige 2030 in der Gesamtstadt gerechnet werden. Für die Oststadt ist ein Pflegeplatzbedarf für insgesamt 176 Pflegebedürftige bis 2030 anzusetzen. Als studentisch geprägter Stadtteil ist die Oststadt weniger stark vom Zuwachs der über 65-Jährigen betroffen als andere Stadtteile. Aller- dings sollte der Bedarf in den beiden direkt angrenzenden Stadtteilen Rintheim und Waldstadt mitberücksichtigt werden. In diesen beiden Stadtteilen wird die Zahl der Pflegebedürftigen mit stationärem Versorgungsbedarf auf 252 Personen bis 2030 anwachsen. Dieser Gesamtzahl von 428 Pflegebedürftigen mit stationä- rem Versorgungsbedarf in der Oststadt, der Waldstadt und Rintheim stehen ak- tuell 316 Pflegeplätze gegenüber. Damit ist von einem Zusatzbedarf an neuen Plätzen in diesen drei Stadtteilen von 112 Pflegeplätzen auszugehen. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 32 - Zu diesem demographisch bedingten Bedarf kommen die Auswirkungen der gra- vierenden Anpassung bestehender Heime an die neue Landesheimbauverord- nung. Seitens des Betreibers des Seniorenzentrums am Klosterweg mit 113 Pfle- geplätzen wird ein langfristiger Fortbestand im Hinblick auf die Landesheimbau- verordnung und unter wirtschaftlichen Erwägungen als nicht tragfähig gehalten. Damit reduziert sich das Angebot in der Oststadt um 113 Plätze auf nur noch 65 Pflegeplätze gegenüber dem Bedarf für 176 Pflegebedürftige. Die Schaffung ei- nes Ersatzneubaues ist bedarfsnotwendig für den Stadtteil und auch im Blick auf die angrenzenden Stadtteile. Der Neubau einer zeitgemäßen, den heutigen Pflegestandards gemäß Landes- heimbauverordnung entsprechenden Einrichtung in Verbindung mit einer dann möglichen Umwandlung des Standorts am Klosterweg in eine ambulante Einrich- tung stellt einen wichtigen Beitrag zu einer bedarfsgerechten und langfristig aus- gewogeneren und damit zukunftsfähigen Versorgungssituation innerhalb der Oststadt dar. Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) Nach Prüfung des Liegenschaftsamtes der Stadt Karlsruhe ist das sog. „Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI)“ im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht anzuwenden, da das Verfahren schon vor der Beschlussfassung des Gemeinde- rats zu KAI eingeleitet wurde. 6.2 Sozialplan Ein Sozialplan ist für diesen Bebauungsplan nicht erforderlich, da keine nachteili- gen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der in diesem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen zu erwarten sind. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Gewerbegebiet (GEe) ca. 4.251,00 m² 11,72 % Mischgebiet (MI) ca. 17.545,00 m² 48,38 % Allgemeines Wohngebiet (WA 1-3) ca. 14.038,00 m² 38,71 % Öffentliche Straßenverkehrsfläche „Durmstra- ße“ ca. 400,00 m² 1,10 % Öffentliche Verkehrsfläche „Fuß- und Radweg“ ca. 34,00 m² 0,09 % Gesamt ca. 36.268,00 m² 100,00 % 7.2 Geplante Bebauung (im GEe und MI Annahme gem. Ergebnis städtebauliche Mehrfachbeauftragung, vgl. Kap. 4) Anzahl Wohneinheiten Bruttogeschossfläche Bürogebäude 2 - ca. 14.900 m² gemischtgenutztes Gebäude an der Haid-und-Neu-Straße 1 ca. 47 ca. 10.400 m² gemischtgenutztes Gebäude an der Rintheimer Straße 1 ca. 4 ca. 900 m² Wohngebäude 13 ca. 84 ca. 9.200 m² Gesamt 17 ca. 135 ca. 35.400 m² Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 33 - 7.3 Bodenversiegelung 1 Gesamtfläche ca. 3,63 ha 100,00 % Derzeitige Versiegelung Privatgrundstücke (inkl. nicht überbaute Tiefgaragenanteile) ca. 1,57 ha 43,25 % Durch den Bebauungsplan maximal zulässige versiegelte Fläche ca. 2,28 ha 62,81 % Öffentliche Verkehrsflächen ca. 0,04 ha 2,55 % Hinweise: - In den Festsetzungen sind wasserdurchlässige Beläge für Wege und Durch- fahrten vorgeschrieben. Der Versiegelungsgrad reduziert sich dementspre- chend. - In den textlichen Festsetzungen ist Dachbegrünung vorgeschrieben. - Ca. 4.000 m² der versiegelten Fläche resultieren aus nicht überbauten Antei- len der zulässigen Tiefgarage. Diese sind mit einer mindestens 1,00m hohen durchwurzelbaren Substratschicht überdeckt. 8. Bodenordnung Zur Verwirklichung des Bebauungsplanes ist kein Bodenordnungsverfahren erfor- derlich. 9. Kosten 9.1 Kosten zu Lasten der Stadt Durch Erschließung und Baumaßnahmen entstehen der Stadt Karlsruhe keine Kosten. Ggf. erforderliche Kostenübernahmen durch die „Hoepfner Bräu Fried- rich Hoepfner Verwaltungsgesellschaft mbH & Co KG“ können im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages geregelt werden. 9.2 Kosten zu Lasten der Stadtwerke Die Investitionskosten für Wasser-, Gas- und Stromversorgung werden grundsätz- lich über Beiträge und Gebühren finanziert, individuelle Versorgungsanschlüsse an das öffentliche Netz gehen zu Lasten der Anschlussnehmer. Karlsruhe, den 28. Juli 2016 Stadtplanungsamt Prof. Dr. Karmann-Woessner 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen, der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 % der Grundstücksflä- che) der Baugrundstücke sowie allen anderen zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 34 - Anlagen x Umweltbeitrag (faktorgruen, Freiburg, 23.06.2016) - Umweltbeitrag - Anhang Bestandsplan (Biotoptypen nach LUBW, 2009) Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 35 - B. Hinweise 1. Versorgung und Entsorgung Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum er- schließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Stand- platz ebenerdig aufzustellen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Die Abfallbehälter der geplanten Gebäude auf den rückwärtigen Grundstücksbe- reichen der Wohn- und Geschäftshäuser Haid-und-Neu-Straße Nr. 34 und 36 werden über die Haid-und-Neu-Straße entsorgt. Diese sind jeweils am Tag der Abholung im seitlichen Zufahrtsbereich bzw. unmittelbar im rückwärtigen Bereich der Hausnummer 34 bereitzustellen. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tieferliegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert wer- den. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen übli- cherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwassers auf der Stra- ßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maß- nahmen der Eigentümer bzw. der Anwohner selbst entsprechend zu schützen. Die neuen Nutzungen im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes sollen einen privaten Anschluss an das öffentliche Entwässerungsnetz an der Rintheimer Stra- ße erhalten. Da eine entsprechend dimensionierte Schmutzwasserleitung hierfür unmittelbar entlang der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbestän- den“ geführt werden muss, ist zur langfristigen Vermeidung von Schäden an den Leitungskörpern eine wurzelsichere Ausführung erforderlich. Die Umsetzung ist darüber hinaus rechtzeitig im Vorfeld mit dem Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe abzustimmen. 3. Niederschlagswasser Das unbedenkliche Niederschlagswasser soll gem. § 55 Abs. 2 Wasserhaushalts- gesetz ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Ergänzend kann das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser gesammelt werden. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regener- eignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentli- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 36 - che Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Bei an- stehenden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung über eine Versi- ckerungsmulde erfolgen. Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Artikel 1 Infektions- schutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Der Betrieb von Zisternen muss beim Gesundheitsamt angezeigt werden. Um eine Verkeimung des öffentlichen Trinkwasserleitungssys- tems durch Niederschlagswasser auszuschließen, darf keine Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswasser und dem Trinkwasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Not- wendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasen- pflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Unter- grund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. Die Niederschlagswasserversickerung muss immer schadlos erfolgen. Eine Nieder- schlagswasserversickerung über anthropogenen Auffüllungen ist grundsätzlich nicht möglich, da eine derartige Versickerung nur über unbelastetem Untergrund (Nachweis der Z0-Qualität) zulässig ist. Sofern anthropogene Beeinträchtigungen des Untergrundes vorhanden sind, ist in Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz für eine schadlose Versickerung ein Austausch dieses Materials erforderlich. 4. Grundwasser Der Bemessungswasserstand wird unter Berücksichtigung eines Sicherheitszu- schlages von 0,5 m auf 112,0 mNHN festgelegt. Tieferliegende Bauteile (z.B. 2. UG, Unterfahrten) müssen entsprechend wasserdicht ausgeführt werden. 5. Archäologische Denkmalpflege Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder ar- chäologische Funde oder Befunde entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Landesamt für Denkmalpflege, Dienstsitz Karlsruhe, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe zu melden. Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (Gräber, Mauerreste, Brandschichten, auffällige Erdverfärbungen, etc.) sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unveränder- tem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde mit einer Ver- kürzung der Frist einverstanden ist. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenz- steine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natur- steinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädi- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 37 - gungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten ( § 27 DSchG) wird hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen. Ausführende Baufirmen sollten schriftlich in Kenntnis gesetzt werden. 6. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. Neben der DIN 18920 sind die Richtlinien für die Anlage von Straßen, Teil Land- schaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tie- ren bei Baumaßnahmen (RAS-LP 4) als technische Standards relevant. 7. Dachbegrünung Variierende Höhen des Substrates mit Anhügelungen fördern die Standortvielfalt und tragen zu einer Verbesserung des Lokalklimas bei. Zusätzlich wird der Einsatz intensiv begrünter Dachflächen mit mindestens 30 cm Substrat für die niedrige- ren Dachflächen empfohlen. 8. Artenschutz Zeitliche Vorgaben für Baumfällungen und Gebäudeabrisse Um Tötungen und Verletzungen von Fledermäusen und Vögeln zu vermeiden, dürfen Baumfällungen und Gebäudeabrisse nicht in der Zeit von 1. März bis 31. Oktober und nur bei Frost unter -5 °C Lufttemperatur bzw. nach entsprechenden Frostnächten vorgenommen werden. Um eine Fällung auch bei höheren Tempe- raturen zu ermöglichen, kann alternativ eine Inspektion durch einen Fleder- mausspezialisten unmittelbar vor Fällung bzw. Abriss erfolgen. Nist- und Fledermauskästen Um das Eintreten von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen zu vermeiden, ist vor Abriss des Tankstellengebäudes ein Sperlingskoloniehaus an Bestandsge- bäuden oder Bäumen im Umfeld von max. 500 m anzubringen. Vor Durchfüh- rung der Baumfällungen im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes sind zwei Halbhöhlen-Nistkästen für den Grauschnäpper an den im planzeichnerischen Teil zum Erhalt festgesetzten Einzelbäumen im Mischgebiet anzubringen. Nach Fer- tigstellung der Neubauten können diese Kästen durch in die Gebäudefassaden integrierte Nisthilfen ersetzt werden. Vor Durchführung der Baumfällungen im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes sind außerdem 20 Fledermauskästen an Bäumen oder Gebäuden im Umfeld (im Plangebiet oder im westlich angrenzen- den Brauereigeländes) anzubringen. Ggf. erforderliche CEF-Maßnahmen bei Neubebauung im Bereich der Gärtnerei Bei einer Neubebauung im Bereich der heutigen Gärtnerei ist eine fachgutachter- liche Überprüfung erforderlich, inwiefern das Eintreten der artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG hinsichtlich der Brutvögel zu besorgen ist Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 38 - (z.B. Girlitz, Haussperling). Gegebenenfalls sind Vermeidungs- oder vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen. Zwergfledermauskolonie Haid-und-Neu-Straße 34 Bei einem Neu- oder Umbau des Gebäudes Haid-und-Neu-Straße 34 ist zu über- prüfen, ob die im Gebäude befindliche Zwergfledermaus-Kolonie noch besteht und es sind in Abstimmung mit dem Umweltamt der Stadt Karlsruhe entspre- chende Schutzmaßnahmen vorzusehen. Vermeidung von Vogelschlag an Fensterflächen Um das Tötungsrisiko für Vögel zu vermindern, sollte bei der Planung der Fassa- den auf die Verwendung von „vogelfreundlichem“ Glas oder einer entsprechen- den Fassadengestaltung (z.B. vorgehängte Lamellen) geachtet werden. Vermie- den werden sollten insbesondere stark spiegelnde, große Fensterflächen und Durchsichten im Bereich von Gebäudekanten. 9. Klimaschutz Zur Herabsetzung der bioklimatischen Belastung im Nahbereich wird für Wege- und Platzflächen sowie für Fassaden die Verwendung heller Materialien empfoh- len. 10. Altlasten Im Rahmen von Baumaßnahmen anfallendes Aushubmaterial ist abfallrechtlich zu untersuchen. Bei Rück- oder Umbauarbeiten auf den Flächen der Tankstelle, des Flurstücks 2185 sowie bei dem ehemaligen Mälzereigebäude sind dem Umwelt- und Ar- beitsschutz jeweils im Vorfeld abgestimmte Rückbau- und Entsorgungskonzepte vorzulegen. Boden- bzw. Grundwasseruntersuchungen im Bereich der Tankstelle sind im Vor- feld mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beein- trächtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind un- verzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. 11. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremd- beimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu si- chern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes- Bodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 12. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 39 - 13. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 14. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung er- neuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneu- erbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nutzung er- neuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. 15. Flächen für die Feuerwehr Gebäude, deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt, dürfen nur errichtet werden, wenn Zufahrt oder Zugang und geeignete Aufstell- flächen für die erforderlichen Rettungsgeräte vorgesehen werden. Ist für die Per- sonenrettung der Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen erforderlich, sind die dafür erforderlichen Aufstell- und Bewegungsflächen vorzusehen. Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zu lässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen. Von öffentlichen Verkehrsflächen ist insbesondere für die Feuerwehr ein Zu- oder Durchgang zu rückwärtigen Gebäuden zu schaffen, zu anderen Gebäuden ist er zu schaffen, wenn der zweite Rettungsweg dieser Gebäude über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt. Die Zu- oder Durchgänge müssen geradlinig und mindestens 1,25 m, bei Türöff- nungen und anderen geringfügigen Einengungen mindestens 1 m breit sein. Die lichte Höhe muss mindestens 2,2 m, bei Türöffnungen und anderen geringfügi- gen Einengungen mindestens 2 m betragen. Zu Gebäuden nach Absatz 1, bei denen die Oberkante der zum Anleitern be- stimmten Stellen mehr als 8 m über Gelände liegt, ist anstelle eines Zu- oder Durchgangs eine Zu- oder Durchfahrt zu schaffen. Hiervon kann eine Ausnahme zugelassen werden, wenn keine Bedenken wegen des Brandschutzes bestehen. Bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen auf bisher unbebauten Grundstücken mehr als 50 m, auf bereits bebauten Grundstücken mehr als 80 m von einer öf- fentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, sind Zu- oder Durchfahrten zu den vor und hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen und Bewegungsflächen herzustellen, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind. Die Zu- oder Durchfahrten müssen mindestens 3 m breit sein und eine lichte Hö- he von mindestens 3,5 m haben. Werden die Zu- oder Durchfahrten auf eine Länge von mehr als 12 m beidseitig durch Bauteile begrenzt, so muss die lichte Breite mindestens 3,5 m betragen. Bei der Ausführung der Feuerwehrflächen ist die Verwaltungsvorschrift des Minis- teriums für Verkehr und Infrastruktur über Flächen für Rettungsgeräte der Feuer- wehr auf Grundstücken und Zufahrten (VwV Feuerwehrflächen) vom 17.09.2012 zu beachten. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 40 - 16. Emissionen der Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH (VBK) Es wird grundsätzlich darauf hingewiesen, dass Emissionen aus dem Betrieb und der Unterhaltung der Stadt-/Straßenbahn und des Busverkehrs entschädigungslos zu dulden sind. Hierzu gehören auch mögliche Beeinträchtigungen durch Brems- staub, Lärm, Erschütterungen oder elektrische Beeinflussungen durch magneti- sche Felder. Gewünschte oder baurechtlich erforderliche Schutzmaßnahmen gegen derartige Einwirkungen haben auf Kosten des Bauherren zu erfolgen. 17. Belange der Bundeswehr Emissionen der Bundeswehr Von der Bundeswehrfachschule in der Rintheimer Querallee 4, 76131 Karlsruhe können am Tag und zur Nachtzeit Lärmimmissionen im Sinne des Bundesimmis- sionsschutzgesetzes ausgehen. Es wird darauf hingewiesen, dass Beschwerden und Ersatzansprüche, die sich auf die von der Bundeswehrliegenschaft ausgehenden Emissionen wie Schießbetrieb etc. beziehen, nicht anerkannt werden. Maximale Gebäudehöhe Sollte im Geltungsbereich eine Gebäudehöhe von 30 m über Geländeniveau überschritten werden, sind die Planungsunterlagen in jedem Einzelfall - vor Ertei- lung einer Baugenehmigung - zur Prüfung an das Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr zuzuleiten. Der Bebauungsplan setzt am höchsten Punkt eine max. Wandhöhe von 26,00 m über Gelände fest. Auch unter vollständiger Ausnutzung der zulässigen Über- schreitungsmöglichkeiten (Dachaufbauten, Dach- und Staffelgeschosse) ist nicht mit einer relevanten Überschreitung der 30 m-Grenze zu rechnen.

Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe – Ost- stadt Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften - Entwurf - Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 2 - Planverfasser: ASTOC GmbH & Co. KG Architects and Planners Maria-Hilf-Straße 15 D-50677 Köln Tel. +49 (221) 271 806-0 Fax. +49 (221) 310 083 3 info@astoc.de im Auftrag von Hoepfner Bräu Friedrich Hoepfner Verwaltungsgesellschaft mbH & Co KG Haid-und-Neu-Straße 18 76131 Karlsruhe Tel. +49 (721) 6183-293 Fax. +49 (721) 6183-292 sekretariat@hoepfner-braeu.de und Stadtplanungsamt Karlsruhe Technisches Rathaus Lammstraße 7 76124 Karlsruhe Tel. 49 (721) 133-6101 Fax. 49 (721) 133 6103 stpla@karlsruhe.de Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 3 - Inhaltsverzeichnis: I. Planungsrechtliche Festsetzungen .......................................................... 4 1. Art der baulichen Nutzung .......................................................................... 4 1.1 Allgemeines Wohngebiet (Teilbereiche WA1-WA3) gem. § 4 BauNVO ......... 4 1.2 Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO ............................................................. 4 1.3 Eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) gem. § 8 BauNVO ............................ 5 2. Maß der baulichen Nutzung ........................................................................ 5 2.1 Bauhöhen ................................................................................................... 5 2.2 Bezugshöhen .............................................................................................. 6 2.3 Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl für Nebenanlagen ............. 6 3. Überbaubare Grundstücksfläche.................................................................. 6 4. Stellplätze ................................................................................................... 6 5. Nebenanlagen innerhalb der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ ...................................................................................... 7 6. Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung ......................................... 7 7. Flächen für Aufschüttungen und Anböschungen ......................................... 9 8. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ................................................................... 9 9. Immissionsschutz ...................................................................................... 10 9.1 Ausschlüsse .............................................................................................. 10 9.2 Grundrissanordnung ................................................................................. 10 9.3 Belüftung von Schlafräumen ..................................................................... 10 9.4 Schalldämmung der Außenbauteile ........................................................... 11 9.5 Außenwohnbereiche ................................................................................. 12 II. Örtliche Bauvorschriften ........................................................................ 13 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen ................................................ 13 1.1 Dächer ...................................................................................................... 13 2. Werbeanlagen und Automaten ................................................................. 13 3. Gestaltung unbebauter Flächen ................................................................. 14 3.1 Vorzonen der Gebäude im GEe und im MI ................................................ 14 3.2 Vorgärten im WA ...................................................................................... 14 3.3 Einfriedungen ........................................................................................... 15 3.4 Abfallbehälterstandplätze .......................................................................... 15 4. Außenantennen ........................................................................................ 15 5. Niederspannungsfreileitungen ................................................................... 15 III. Sonstige Festsetzungen ......................................................................... 16 Anhang x .............................................................................................................. 17 1. Lärmpegelbereiche DIN 4109 .................................................................... 17 2. Isophonen Gewerbelärm Nacht ................................................................. 17 Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 4 - Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Bebauungs- planes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) und örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S.357, berichtigt S.416) einschließlich späterer Änderungen und Ergänzungen. In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Allgemeines Wohngebiet (Teilbereiche WA1-WA3) gem. § 4 BauNVO Zulässig sind: 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirt- schaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Zusätzlich sind im Teilbereich WA2 Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonsti- ge nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen allgemein zulässig. Ausnahmsweise können zugelassen werden: 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen, 4. Gartenbaubetriebe. Unzulässig sind: 1. Tankstellen. 1.2 Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO Zulässig sind: 1. Wohngebäude, 2. Geschäfts- und Bürogebäude, 3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 4. sonstige Gewerbebetriebe, 5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesund- heitliche und sportliche Zwecke, 6. Gartenbaubetriebe. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 5 - Unzulässig sind: 1. Tankstellen, 2. Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. 1.3 Eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) gem. § 8 BauNVO Zulässig sind: 1. nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, 2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 3. Anlagen für sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können zugelassen werden: 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin- haber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm ge- genüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. Unzulässig sind: 1. Vergnügungsstätten, 2. Tankstellen. Für die auf dem Flurstück 2163/10 bereits vorhandene, genehmigte Tankstelle (Tankstelle mit Werkstatt, Waschanlage, Shop, Büro und Nebenräume, bebaute Fläche insgesamt 304,6 m² Nutzfläche) sind Erweiterungen in einem Umfang bis zu 10 % der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses genehmigten Nutzfläche sowie Änderungen ausnahmsweise zulässig, wenn durch geeignete Lärmschutz- maßnahmen gewährleistet ist, dass für die umliegenden Wohnnutzungen der dort anzusetzende Schutzanspruch (MI-Gebiete) eingehalten wird. Ausnahmsweise zulässig ist die Neuerrichtung der bereits vorhandenen, geneh- migten Tankstelle im gleichen Umfang, wenn diese durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört wurde. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Bauhöhen Die Wandhöhe ist das Maß zwischen der im nachfolgenden Abschnitt Nr. 2.2 festgesetzten Bezugshöhe und dem oberen Wandabschluss (bei Flachdächern: Oberkante der Attika, bei geneigten Dächern: äußerer Schnittpunkt der Trauf- wand mit der Dachhaut). Die Gebäudehöhe ist das Maß zwischen der im nachfolgenden Abschnitt Nr. 2.2 festgesetzten Bezugshöhe und dem oberen Abschluss des Gebäudes (bei Flach- dächern Oberkante der Attika, bei geneigten Dächern First). Die festgesetzten Wandhöhen dürfen durch notwendige technische Dachaufbau- ten um maximal 2,5 m überschritten werden. Es wird auf Nr. 1.1 der Örtlichen Bauvorschriften hingewiesen. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 6 - 2.2 Bezugshöhen Als Bezugshöhe für die festgesetzten Wandhöhenbegrenzungen wird  für das GEe eine Höhe von 115,60 m ü. NHN,  für das nordöstliche Baufenster im MI eine Höhe von 115,35 m ü. NHN,  für das südwestliche Baufenster im MI eine Höhe von 115,60 m ü. NHN und  für die drei südöstlichen Baufenster im MI eine Höhe von 116,00 m ü. NHN festgesetzt. Als Bezugspunkt für die im WA 1-3 festgesetzten Wandhöhenbegrenzungen wird die Oberkante der öffentlichen Straßenverkehrsfläche, gemessen jeweils am höchsten Punkt der Grundstücksgrenze festgesetzt. Sollte das betreffende Ge- bäude über ein anderes Grundstück an die öffentliche Straßenverkehrsfläche an- geschlossen sein, ist der Bezugspunkt entsprechend aus der Höhenlage dessen Grenze mit der öffentlichen Straßenverkehrsfläche abzuleiten. 2.3 Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl für Nebenanlagen Im GEe kann für bauliche Anlagen i.S.d. § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO (Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten) die zulässige Grundfläche auf einen Anteil von 0,9 der Grundstücksfläche erhöht werden. Im MI kann für Tiefgaragen und sonstige bauliche Anlagen unterhalb der Gelän- deoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird i.S.d. § 14 BauNVO die zulässige Grundfläche auf einen Anteil von 0,6 der Grundstücksflä- che erhöht werden. 3. Überbaubare Grundstücksfläche Hinter der festgesetzten Baulinie entlang der Haid-und-Neu-Straße kann im Erd- geschossbereich sowie im jeweils obersten Geschoss zurückgeblieben werden. Zur Ausbildung von nicht überdachten Terrassen und Freisitzen dürfen die festge- setzten Baugrenzen im GEe und im MI bis zu einer Tiefe von 5 m, im WA bis zu einer Tiefe von 3 m überschritten werden. Die festgesetzten Baulinien dürfen zu diesem Zweck nicht überschritten werden. Für Wohngebäude im WA und MI dürfen die festgesetzten Baugrenzen für Bal- kone, Loggien und Wintergärten um eine Tiefe von 2 m überschritten werden, sofern der Anteil der vor die Baugrenzen vortretenden Gebäudeteile insgesamt ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Geschosses pro Fassade nicht übersteigt. 4. Stellplätze Im Bereich des GEe und des MI sind Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie auf den dafür festgesetzten Flächen und in den Tief- garagen zulässig. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 7 - Davon abweichend sind zusätzlich noch jeweils drei oberirdische Stellplätze in di- rekter räumlicher Zuordnung 1. zum nordöstlichen Baufenster, 2. zum südwestlichen Baufenster sowie 3. zu den drei südöstlichen Baufenstern (insgesamt also 9 Stellplätze) zulässig. Die Höhenlage der Tiefgarage im GEe und MI wird außerhalb der Baufenster auf maximal 115,20 m ü.NHN (Bezugspunkt Deckenoberkante) festgesetzt. Im Über- gang zur Haid-und-Neu-Straße darf die Höhenlage der Tiefgarage zur Herstellung eines höhengleichen Anschlusses an die öffentliche Straßenverkehrsfläche maxi- mal 115,00 m ü.NHN (ebenfalls Bezugspunkt Deckenoberkante) betragen. Innerhalb des WA (1-3) sind Tiefgaragen sowie sonstige bauliche Anlagen unter- halb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird i.S.d. § 14 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 5. Nebenanlagen innerhalb der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Ge- hölzbeständen“ Neben den gemäß § 14 BauNVO zulässigen Nebenanlagen ist innerhalb eines maximalen Abstandes von 15 m zum bestehenden Teichrand innerhalb der „Flä- che für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ die Errichtung eines Gar- tenhauses mit einer maximalen Grundfläche von 25 m² zulässig. Die Höhe der gesamten baulichen Anlage darf maximal 7,5 m betragen. 6. Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung Baumerhalt Die im zeichnerischen Teil zum Erhalt festgesetzten Bäume im MI sind dauerhaft zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang durch eine vergleichbare Ersatzpflanzung zu ersetzen. Während der Baumaßnahmen sind geeignete Baumschutzmaßnah- men gemäß der DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vege- tationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu ergreifen. Bei unvermeidbaren Eingriffen in den Wurzelraum ist die fachgerechte Erstellung eines Wurzelvorhangs in Handarbeit in Verbindung mit einem Kronenrückschnitt erforderlich. Stamm, Wurzelbereich und Krone sind durch geeignete Maßnahmen vor mechanischen Schäden zu schützen (z.B. weiträumige Einzäunung, Polsterung). Der Wurzelbe- reich darf nicht als Lagerfläche verwendet oder befahren werden. Im Wurzelbe- reich (Kronendurchmesser + 1,50 m) sind dauerhaft offene Baumscheiben zu er- halten. Im Bauantrag sind die erforderlichen Maßnahmen zum Baumschutz de- tailliert darzustellen. „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ In dem im zeichnerischen Teil als „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölz- beständen“ festgesetzten Bereich im südlichen Teil des Plangebietes ist der vor- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 8 - handene Gehölzbestand dauerhaft zu erhalten. Zur Erhöhung der Strukturvielfalt und zur Verbesserung der klimatischen Ausgleichsfunktion soll eine behutsame Auflichtung vorgenommen werden. Hierzu sind unmittelbar angrenzend an die bereits vorhandenen Rasenflächen insgesamt 20 Gehölze mit einem Stammum- fang von mind. 20 cm und max. 80 cm zu entnehmen. Außenbeleuchtung Zur Außenbeleuchtung im Mischgebiet sind insektenfreundliche Lampen (z.B. Natriumdampf-Niederdruck, LED-Leuchten oder in ihrer Wirkung vergleichbare Lampen) zu verwenden. Für Außenleuchten, die in Richtung „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ gerichtet sind, sind Leuchten mit einem Abstrahlwinkel von < 80º zur Vertikalen zu verwenden. Dies gilt auch für das dort zulässige Gartenhaus. Überdeckung der Tiefgaragen Tiefgaragen sind in Bereichen, in denen sie nicht überbaut werden, mit durch- wurzelbarem Substrat mit einer Mindestaufbauhöhe von mindestens 1 m im GEe und MI und mindestens 0,4 m im WA zu überdecken und als Vegetationsfläche anzulegen. Fußwege Fußwege innerhalb der Baugebiete sind mit wasserdurchlässigem Belag oder ver- sickerungsaktivem Pflaster auszuführen. Begrünung und Bepflanzungen im GEe und MI Im gesamten GEe ist ein Flächenanteil von mindestens 10 % und im gesamten MI ein Flächenanteil von mindestens 30 % der Grundstücksfläche gärtnerisch zu be- grünen und dauerhaft zu unterhalten. Die „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ im südlichen Teil des MI ist hierbei nicht anzurechnen. Im GEe ist je angefangene 550 m² Grundstücksfläche mindestens ein mittelkro- niger Baum zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Außerhalb der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ ist im MI je angefan- gene 660 m² Grundstücksfläche mindestens ein mittelkroniger Baum sowie je angefangene 220 m² Grundstücksfläche mindestens 1 gebietsheimischer Strauch zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Als Bäume sind Hochstämme mit einem Stammumfang von mind. 18-20 cm zu verwenden. Es sind offene, gegen Überfahren zu schützende begrünte Pflanzflä- chen (Baumscheiben) mit einer Fläche von mindestens 8 m² oder entsprechende unterirdische Baumquartiere mit mindestens 12 m³ verdichtbarem Baumsubstrat nach dem jeweiligen Stand der Technik herzustellen. Artenempfehlung für Bäume: Stadtbirne (Pyrus calleriana ‚chanticlaer’), Zier- Kirsche (Prunus schmittii), Zier-Apfel (Malus sp.), Feldahorn (Acer campestre ‚Elsrijk’), Hainbuche (Carpinus betulus), hochstämmige Obstbäume auf schwach- bis mittelwüchsiger Unterlage bzw. andere Arten und Sorten nach Vorgabe eines mit der Baugenehmigung eingereichten Freiflächengestaltungsplans. Artenempfehlung für Sträucher: Hartriegel (Cornus sanguinea)*, Hasel (Corylus avellana), Weißdorn (Crataegus monogyna, C. laevigata), Pfaffenhütchen (Euo- Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 9 - nymus europaeus)*, Liguster (Ligustrum vulgare)*, Hundsrose (Rosa canina), Schwarzer Holunder (Sambucus nigra), Gewöhnlicher Schneeball (Viburnum opu- lus)* * nicht im Bereich von Kindertagesstätten, da Pflanzenteile giftig Begrünung und Bepflanzungen im WA Im gesamten WA (1-3) ist ein Flächenanteil von mindestens 40 % der Grund- stücksflächen von Bebauungen freizuhalten, gärtnerisch zu begrünen und dauer- haft als Grünfläche zu erhalten. Ab vier zusammenhängenden Stellplätzen ist je angefangene vier Stellplätze ein Baum zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Zu verwenden sind Hochstämme mit einem Stammumfang von mind. 18-20 cm. Artenempfehlung: Spitzahorn (Acer platanoides), Stadtbirne (Pyrus calleriana‚ chanticlaer’), Zier-Kirsche (Prunus schmittii oder andere Arten). Dachbegrünung Dachflächen von Flachdächern und von geneigten Dächern bis zu einem Nei- gungswinkel von 15° sind extensiv zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten. Die Dachflächen im Bereich technischer Dachaufbauten und Dachterrassen sind hiervon ausgenommen. Die Substrathöhe muss mind. 10 cm betragen. 7. Flächen für Aufschüttungen und Anböschungen Im Zusammenhang mit der Überdeckung der Tiefgarage (s. Nr. 6 „Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung“ der Textlichen Festsetzungen) sind im GEe und MI Aufschüttungen und Anböschungen bis zu einer Höhenlage von 116,20 m ü.NHN zulässig. Der Übergang zum natürlichen Gelände ist zu den öst- lich an das MI anschließenden Nachbargrundstücken jeweils durch einen Bö- schungsverlauf von max. 30° Neigung auszubilden und als Vegetationsfläche an- zulegen. 8. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die in der Planzeichnung festgesetzten Flächen sind mit einem Geh- (G) und Fahrrecht (F) zugunsten der Anlieger zu belasten. Die in der Planzeichnung festgesetzten Flächen sind mit einem Leitungsrecht (L) zu Gunsten der Eigentümer der anliegenden Grundstücke zu belasten. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 10 - 9. Immissionsschutz 9.1 Ausschlüsse In den Bereichen mit Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 1 / TA-Lärm durch den Gewerbelärm in der Nacht (s. hierzu Anhang 2 zu den Pla- nungsrechtlichen Festsetzungen) sind öffenbare Fenster von Schlafräumen (auch Kinderzimmer) unzulässig (tags keine Überschreitungen). Festverglasungen und nicht-öffenbare Fensterelemente sind uneingeschränkt zulässig. Nutzungsart Orientierungswerte der DIN 18005 / TA-Lärm in dB(A) Tag Nacht Allgemeine Wohngebiete 55 45 (40) Dorf- und Mischgebiete 60 50 (45) Gewerbegebiete 65 55 (50) (Werte in Klammern für Gewerbe-, Sport- und Freizeitlärm) eigene Darstellung, Quelle: schalltechnische Untersuchung Fichtner W&T, Freiburg, April 2016, Tabelle 2-1) Ausnahmen hierzu sind zulässig, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass an diesen Fassaden geringere Lärmbelastungen be- stehen und die gesetzlichen Vorgaben für Gewerbelärm eingehalten werden. 9.2 Grundrissanordnung In Bereichen mit Beurteilungspegeln des Verkehrslärms oberhalb des Orientie- rungswertes der DIN 18005 sind durch geeignete Grundrissgestaltung die Wohn- und Schlafräume den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen. Sofern eine Anordnung aller Wohn- und Schlafräume an den lärmabgewandten Gebäudeseiten nicht möglich ist, sind vorrangig die Schlafräume den lärmabge- wandten Gebäudeseiten zuzuordnen. Für Räume an den lärmzugewandten Gebäudeseiten muss ein ausreichender Schallschutz durch bauliche Maßnahmen an Außentüren, Fenstern, Außenwän- den und Dächern der Gebäude geschaffen werden. Wohn-/Schlafräume in Ein- Zimmer- Wohnungen und Kinderzimmer sind wie Schlafräume zu beurteilen. Als lärmabgewandt sind Fassaden zu betrachten, an denen die Orientierungswer- te der DIN 18005 eingehalten werden. Eine genaue Abgrenzung der Fassadenab- schnitte kann nur im Einzelfall anhand der Gebäudeplanung getroffen werden. 9.3 Belüftung von Schlafräumen In Bereichen mit Beurteilungspegeln des Verkehrslärms oberhalb des Orientie- rungswertes der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau ist desweiteren für Schlafräume (auch Kinderzimmer), die nicht über mindestens ein Fenster zur 1 Die DIN 18005 / TA-Lärm, liegt beim Stadtplanungsamt der Stadt Karlsruhe, Bereich Städtebau aus und kann dort während der Dienststunden eingesehen werden (zu beziehen außerdem beim Beuth-Verlag, Berlin). Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 11 - lärmabgewandten Seite verfügen, durch bauliche Maßnahmen ein ausreichender Schallschutz auch unter Berücksichtigung der erforderlichen Belüftung zu ge- währleisten. Dazu sind die Räume mit einer schallgedämmten Lüftungsanlage auszustatten, die einen ausreichenden Luftwechsel während der Nachtzeit sicher- stellen. Die jeweiligen Schalldämmanforderungen des Lärmpegelbereichs müssen auch bei Aufrechterhaltung des Mindestluftwechsels eingehalten werden. Auf die schallgedämmten Lüfter kann verzichtet werden, wenn der Nachweis er- bracht wird, dass in Schlafräumen durch geeignete bauliche Schallschutzmaß- nahmen (z.B. Doppelfassaden, verglaste Vorbauten) ein Innenraumpegel bei teil- geöffneten Fenstern von 30 dB(A) während der Nachtzeit nicht überschritten wird. 9.4 Schalldämmung der Außenbauteile Für alle Aufenthaltsräume an Fassaden ab Lärmpegelbereich III gemäß Anhang 1 sind zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen aufgrund der einwirken- den Verkehrslärmimmissionen bei Errichtung der Gebäude die Umfassungsbautei- le in schallschützender Bauweise entsprechend DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau 2 – herzustellen. In Abhängigkeit von der Raumnutzungsart und der Raumgröße ist im Baugenehmigungsverfahren das notwendige Schalldämmmaß gemäß der nachfolgenden Tabelle 8 der DIN 4109 nachzuweisen. Lärmpe- gelbereich Maßgeblicher Außenlärm Resultierendes Schalldämm-Maß in dB(A) in dB(A) Aufenthaltsraum in Wohnungen Büroräume und ähnli- ches I bis 55 30 – II 56 – 60 30 30 III 61 – 65 35 30 IV 66 – 70 40 35 V 71 – 75 45 40 VI 76 – 8o 50 45 VI > 80 * 50 (eigene Darstellung, Quelle: DIN 4109, Tabelle 8) *: Die Anforderungen sind hier anhand der örtlichen Begebenheiten festzulegen Die Lärmpegelbereiche sind im Anhang 1 zu den Planungsrechtlichen Festsetzun- gen flächenhaft dargestellt. Darin wird nach Stockwerken sowie nach Art der Raumnutzung (Schlafräume, sonstige Aufenthaltsräume) unterschieden. 2 Die DIN 4109, liegt beim Stadtplanungsamt der Stadt Karlsruhe, Bereich Städtebau aus und kann dort während der Dienststunden eingesehen werden (zu beziehen außerdem beim Beuth-Verlag, Berlin). Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 12 - Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im Einzelfall geringere Außenlärmpegel an den Fassaden vorliegen, können die Anforderun- gen an die Schalldämmung der Außenbauteile ausnahmsweise entsprechend den Vorgaben der DIN 4109 reduziert werden. 9.5 Außenwohnbereiche Die Außenbereiche einer Wohnung sind grundsätzlich außerhalb des Lärmpegel- bereichs IV für sonstige Aufenthaltsräume (s. Anhang 1, 12.1 bis 12.7 tags zu den Planungsrechtlichen Festsetzungen) anzuordnen. Wenn eine Wohnung aus- schließlich über Außenwohnbereiche ab Lärmpegelbereich IV verfügt, ist dieser durch bauliche Schallschutzmaßnahmen wie z. B. verglaste Vorbauten vor dem einwirkenden Lärm zu schützen. Durch die Schutzmaßnahmen ist sicherzustellen, dass im Außenwohnbereich der Lärmpegelbereich III nicht überschritten wird. Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass an den Au- ßenwohnbereichen maximal Lärmpegelbereich III vorliegt, kann auf den oben genannten baulichen Schallschutz ausnahmsweise verzichtet werden. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 13 - II. Örtliche Bauvorschriften 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 1.1 Dächer Dachformen Im GEe und MI sind nur Flachdächer bzw. flachgeneigte Dächer mit einer Nei- gung bis zu 15° zulässig. Abweichend davon können auf den drei südöstlichen Baufenstern des MI auch steilere Dachneigungen zur Ausführung kommen. Auf dem südlichsten der drei Baufenster sind Dachneigungen bis 45°, auf den beiden anderen Baufenstern bis 30° zulässig. Die dabei einzuhaltenden Firstrichtungen werden jeweils in der Planzeichnung vorgegeben. Im gesamten WA (1-3) sind sowohl Flachdächer als auch Dachneigungen bis 30° zulässig. Staffelgeschosse Im WA 1 haben Staffelgeschosse gemäß § 2 Abs. 6 S. 3 Nr. 2 zu Außenfassaden mindestens im selben Maß Abstand zu halten, wie sie die Höhe des oberen Fas- sadenabschlusses (bei Flachdächern: Oberkante der Attika, bei geneigten Dä- chern: äußerer Schnittpunkt der Traufwand mit der Dachhaut) überschreiten. Dachaufbauten Es sind ausschließlich technisch notwendige Dachaufbauten zulässig. Dachauf- bauten sind um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante abzurücken. Sie sind räumlich zusammenzufassen und vollständig mit einer einheitlich gestal- teten Einhausung zu umgeben. Dachaufbauten dürfen im gesamten WA (1-3) 20 % und im MI und GEe 30 % der Fläche des darunterliegenden Geschosses nicht überschreiten. Ergänzend zur Dachbegrünung (s. hierzu Nr. 6 der Textlichen Festsetzungen) sind Aufbauten für Photovoltaikanlagen und Anlagen zur solarthermischen Nutzung zulässig, sofern die Dachbegrünung und deren Wasserrückhaltefunktion dadurch nicht beeinträchtigt werden. Ferner sind auch sie um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudekante abzurücken. 2. Werbeanlagen und Automaten Im gesamten WA (1-3) sind Werbeanlagen nur am Ort der Leistung, am Gebäu- de, im Erdgeschoss, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgen- der Größen zulässig. - Einzelbuchstaben bis max. 0,3 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 m². Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 14 - Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven sowie Laserwerbung, Sky- beamer oder Ähnliches. Automaten sind nur am Gebäude und nicht in der Vorgartenzone zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Ein- richtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. Im GEe und im MI sind Werbeanlagen nur am Gebäude bis zur Brüstungskante 1. Obergeschoss, nicht in der Gebäudevorzone und nur unter Einhaltung folgen- der Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,5 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen, Werbetafeln und derglei- chen) bis zu einer Fläche von 1 m². Abweichend davon sind im GEe in der Gebäudevorzone zur Haid-und-Neu-Straße Werbeanlagen in Form von maximal zwei Firmensammlern zulässig. Die Werbe- fläche darf jeweils 8 m² nicht überschreiten, die maximale Höhe der Anlage be- trägt 4 m. Auf den Firmensammlern dürfen sowohl Firmen aus dem GEe als auch aus dem MI werben. Allgemein unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwer- bung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten sind nur am Gebäude und nicht in der Gebäudevorzone zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Ein- richtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht sowie La- serwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. 3. Gestaltung unbebauter Flächen 3.1 Vorzonen der Gebäude im GEe und im MI Die Vorzonen der Gebäude, die von den öffentlichen bzw. von den auf den pri- vaten Grundstücken über ein Geh- und Fahrrecht gesicherten Straßen und We- gen aus einsehbar sind, dürfen nicht als Arbeits-, Abstell- oder Lagerfläche ge- nutzt werden. 3.2 Vorgärten im WA Entlang der Tullastraße und der Rintheimer Straße sind die Flächen der Bau- grundstücke, die auf gesamter Grundstücksbreite zwischen dem öffentlichem Straßenraum und der Baugrenze / Baulinie liegen (Vorgärten), als Vegetationsflä- che gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu pflegen. Ausgenommen hiervon sind erforderliche Zuwege und Zufahrten zu den Gebäuden. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 15 - 3.3 Einfriedungen Zur Haid-und-Neu-Straße sind im GEe und im MI keine Einfriedungen zulässig. Ansonsten sind in allen Baugebieten als Einfriedungen nur Heckenpflanzungen aus heimischen Laubgehölzen und / oder Drahtgeflecht bis zu einer Höhe von max. 1,5 m zulässig. Abweichend davon ist im MI entlang der Rintheimer Straße eine Einfriedung in Form einer bis zu 2,5 m hohen Mauer in Kombination mit einem Metallzaun zu- lässig. Darüber hinaus sind in allen Baugebieten Einfriedungen in einem abweichendem Maße und einer abweichenden Ausführung erlaubt, wenn dies der Betrieb einer dort zulässigen baulichen Nutzung zwingend erfordert. 3.4 Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterstandplätze, die von den öffentlichen bzw. von den auf den priva- ten Grundstücken über ein Geh- und Fahrrecht gesicherten Straßen und Wegen aus einsehbar sind, sind entweder mit einem begrünten Sichtschutz zu versehen oder durch andere bauliche Maßnahmen verdeckt auszubilden. 4. Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenantenne zulässig. 5. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 16 - III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) Der Bebauungsplan Nr. 278 „Rintheimer Feld“, in Kraft getreten am 19.12.1960 in Verbindung mit dem Bebauungsplan Nr. 339 „Rintheimer Feld (Änderung)“, in Kraft getreten am 04.08.1967 sowie der Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsart- festsetzung“ (ehemals Bauordnung der Stadt Karlsruhe) in Kraft getreten am 22.02.1985 werden in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebau- ungsplan neu geregelt werden. Karlsruhe, den 12. August.2015 Fassung vom 28. Juli 2016 Stadtplanungsamt Prof. Dr. Karmann-Woessner Bebauungsplan 28.07.2016 „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ - 17 - Anhang x 1. Lärmpegelbereiche DIN 4109 (Anlage 12 schalltechnische Untersuchung Fichtner W&T, Freiburg, April 2016) - Sonstige Aufenthaltsräume – 7 Kartendarstellungen EG bis 6. OG - Schlafräume – 7 Kartendarstellungen EG bis 6. OG 2. Isophonen Gewerbelärm Nacht (Anlage 13 schalltechnische Untersuchung Fichtner W&T, Freiburg, April 2016) - 7 Kartendarstellungen EG bis 6. OG

H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Sonstige Aufenthaltsräume Erdgeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.1 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Sonstige Aufenthaltsräume 1. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.2 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 1 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Sonstige Aufenthaltsräume 2. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.3 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Sonstige Aufenthaltsräume 3. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.4 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 1 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Sonstige Aufenthaltsräume 4. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.5 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Sonstige Aufenthaltsräume 5. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.6 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 1 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Sonstige Aufenthaltsräume 6. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.7 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 1 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Schlafräume Erdgeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.8 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Schlafräume 1. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.9 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 1 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Schlafräume 3. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.11 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Schlafräume 2. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.10 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 1 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Schlafräume 4. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.12 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Schlafräume 5. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.13 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 1 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 H a i d - u n d - N e u - S tr a ß e T u l l a s t r aß e Rintheimer Straße Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Verkehrslärm Emissionslinie Straße Emissionslinie Schiene Signalanlage Gewerbelärm Flächenschallquelle Linienschallquelle Punktschallquelle Lärmpegelbereich nach DIN 4109 I <= 55 55 < II <= 60 60 < III <= 65 65 < IV <= 70 70 < V <= 75 75 < VI <= 80 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Lärmpegelbereiche DIN 4109 Schlafräume 6. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 12.14 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 1 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 4 0 4 0 4 0 4 0 4 5 Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Gewerbelärm Punktschallquelle Linienschallquelle Flächenschallquelle Beurteilungspegel Nacht in dB(A) < 40 40 - 45 45 - 50 50 - 55 55 - 60 >= 60 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Isophonen Gewerbelärm Nacht, Erdgeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 13.1 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA 4 0 4 0 4 0 4 0 4 5 Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Gewerbelärm Punktschallquelle Linienschallquelle Flächenschallquelle Beurteilungspegel Nacht in dB(A) < 40 40 - 45 45 - 50 50 - 55 55 - 60 >= 60 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Isophonen Gewerbelärm Nacht, 1. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 13.2 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 2 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 40 40 4 0 4 0 4 5 4 5 Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Gewerbelärm Punktschallquelle Linienschallquelle Flächenschallquelle Beurteilungspegel Nacht in dB(A) < 40 40 - 45 45 - 50 50 - 55 55 - 60 >= 60 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Isophonen Gewerbelärm Nacht, 3. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 13.4 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA 4 0 4 0 4 0 4 0 4 5 4 5 Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Gewerbelärm Punktschallquelle Linienschallquelle Flächenschallquelle Beurteilungspegel Nacht in dB(A) < 40 40 - 45 45 - 50 50 - 55 55 - 60 >= 60 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Isophonen Gewerbelärm Nacht, 2. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 13.3 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 2 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 4 0 4 0 4 0 4 0 4 5 4 5 Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Gewerbelärm Punktschallquelle Linienschallquelle Flächenschallquelle Beurteilungspegel Nacht in dB(A) < 40 40 - 45 45 - 50 50 - 55 55 - 60 >= 60 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Isophonen Gewerbelärm Nacht, 5. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 13.6 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA 4 0 4 0 4 0 4 0 4 5 4 5 Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Gewerbelärm Punktschallquelle Linienschallquelle Flächenschallquelle Beurteilungspegel Nacht in dB(A) < 40 40 - 45 45 - 50 50 - 55 55 - 60 >= 60 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Isophonen Gewerbelärm Nacht, 4. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 13.5 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 2 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16 4 0 4 0 4 0 4 0 45 45 45 Fichtner Water & Transportation GmbH Linnéstraße 5 - 79110 Freiburg +49-761-88505-0 - info@fwt.fichtner.de Legende Hauptgebäude Nebengebäude Plangebiet Gewerbelärm Punktschallquelle Linienschallquelle Flächenschallquelle Beurteilungspegel Nacht in dB(A) < 40 40 - 45 45 - 50 50 - 55 55 - 60 >= 60 Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Hoepfner Bräu Projektbez: Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rint- heimer Straße" in Karlsruhe Planbez: Isophonen Gewerbelärm Nacht, 6. Obergeschoss Proj.-Nr: 612-1838 Datum: 03/2016 Maßstab: 1 : 1.250 Anlage 13.7 P:\612\1800-1849\2-1838 SU Hoepfner-Areal KA\500 Planung\510 Bearbeitung\SoundPLAN Hoepfner KA Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Planungsrechtliche Festsetzungen - Anhang 2 Entwurf 12.08.15 Arbeitsstand: 04.04.16

nm Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“, Oststadt Umweltbeitrag Freiburg, den 23.06.2016 Freie Landschaftsarchitekten bdla www.faktorgruen.de Freiburg Merzhauser Str. 110 0761-707647-0 freiburg@faktorgruen.de Rottweil Eisenbahnstr. 26 0741-15705 rottweil@faktorgruen.de Heidelberg Franz-Knauff-Str. 2-4 06221-9854-10 heidelberg@faktorgruen.de Stuttgart Industriestr. 25 0711-48999-480 stuttgart@faktorgruen.de Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 2 L:\gop\461-Karlsruhe, Hoepfner-Areal\Text\3-Entwurf\lgop461_Hoepfner_UB_160321.doc Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“, Oststadt Umweltbeitrag Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Aufgabenstellung .................................................................... 3 1.1 Inhalt und Ziele des Bebauungsplans ......................................................................... 3 1.2 Aufgabenstellung des Umweltbeitrags ....................................................................... 3 1.3 Datengrundlagen und Methoden ................................................................................ 4 1.4 Planungsvorgaben ..................................................................................................... 5 2. Bestandssituation und zu erwartende Umweltauswirkungen ................. 6 2.1 Übersicht .................................................................................................................... 6 2.2 Emissionen und Immissionen (Lärm, Geruch) ............................................................ 8 2.3 Tiere, Pflanzen, Biotope ............................................................................................. 9 2.4 Boden und Wasser ................................................................................................... 12 2.5 Klima und Luft .......................................................................................................... 13 2.6 Landschafts- und Ortsbild, Kulturgüter ..................................................................... 14 3. Festsetzungsvorschläge für den Bebauungsplan ................................. 15 3.1 Westlicher Gebietsteil (Hoepfner-Areal) ................................................................... 15 3.2 Übrige Bereiche ....................................................................................................... 17 Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 3 1. Anlass und Aufgabenstellung 1.1 Inhalt und Ziele des Bebauungsplans Bebauungsplan In Karlsruhe soll im Stadtteil Oststadt der Bebauungsplan "Südlich Haid- und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ aufgestellt werden. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist die geplante bauliche Entwicklung einer an das Gelände der Hoepfner-Brauerei angrenzenden Freifläche, die als bisherige Vorhaltefläche der Brauerei nun betrieblich nicht mehr benötigt wird. Im Bebauungsplan sollen dort Gewerbe- und Mischgebiete festgesetzt werden; vorgesehen sind Wohn- und Büronutzungen sowie ein Pflegeheim und eine Kita. Festgesetzt werden soll im Gewerbegebiet eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 (jedoch mit zulässiger Überschreitung für Nebenanlagen – hier insbesondere Tiefgaragen – bis 0,9) und im Mischgebiet eine GRZ von 0,3 (Überschreitung bis 0,6). In diesem Zusammenhang will die Stadt Karlsruhe auch die östlich angrenzenden Gebiete städtebaulich ordnen. Dort setzen bestehende Bebauungspläne größtenteils Gewerbegebiete fest, was weder dem heutigen Bestand noch der dort angestrebten städtebaulichen Entwicklung entspricht. In diesem Bereich sollen künftig allgemeine Wohngebiete (GRZ 0,4) festgesetzt werden. Lage des Plangebiets Der Bebauungsplan umfasst ein Gebiet von ca. 3,5 ha Größe, davon etwa 2,1 ha im Bereich des Hoepfner-Areals. Das Plangebiet grenzt östlich an das Betriebsgelände der Hoepfner- Brauerei in der Karlsruher Oststadt an. Im Norden wird es von der Haid- und-Neu-Straße, im Süden von der Rintheimer Straße begrenzt. Im Osten umfasst das Gebiet bestehende Bebauungen stellenweise bis an die Tullastraße. Der westliche Teil des Plangebiets wird mit Ausnahme einer Tankstelle im nordwestlichen Eck an der Haid-und-Neu-Straße von einer größeren Freifläche eingenommen, die im nördlichen Teil stärker gärtnerisch genutzt wird und im südlichen Teil eher parkartigen Charakter besitzt. Der östliche Teil des Plangebiets ist dagegen größtenteils bebaut. Eine Teilfläche wird dort von einem Gärtnereigelände eingenommen. 1.2 Aufgabenstellung des Umweltbeitrags Bebauungsplan der Innenentwicklung Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB, d.h. als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt. Die Umwelt- prüfung und die Pflicht zur Erstellung eines formellen Umweltberichtes entfallen damit. Darüber hinaus findet die Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 BNatSchG) keine Anwendung. Die Notwendigkeit zur Eingriffsbilanzierung und zur Kompensation von Eingriffsfolgen entfällt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Festsetzungen bestehender Bebauungspläne (siehe nachfolgendes Kapitel) eine sehr weitgehende Bebauung der heutigen Grünflächen bereits erlauben würden. Rechtlich gesehen wären also die jetzt vorgesehenen baulichen Entwicklungen nicht als Eingriff in Natur und Landschaft zu bewerten. Belange des Umweltschutzes im Bebauungsplan Dessen ungeachtet muss sich der Bebauungsplan mit den Belangen des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschafts- pflege, gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB beschäftigen. Die Behandlung Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 4 dieser Belange und ihre Integration in die Planung ist eine Aufgabe des hier vorliegenden Umweltbeitrages. Hierzu wird auch auf verschiedene zum Bebauungsplan erstellte Fachgutachten (Lärm, Geruch, Klima, Boden, Artenschutz) zurückgegriffen. In Kap. 2 werden die tatsächlich zu erwartenden Umweltauswirkungen benannt; auf eine detaillierte Gegen- überstellung mit den bereits heute zulässigen Eingriffen (s. oben) wird dagegen aus Gründen der Verständlichkeit verzichtet. Baumschutzsatzung Im Stadtgebiet der Stadt Karlsruhe gilt die Baumschutzsatzung vom 08.10.1996 in der Fassung vom 29.01.2002. Sie gilt für alle Bäume, die einen bestimmten Stammumfang aufweisen (i.d.R. 80 cm; Abweichungen formuliert die Satzung für Bäume, die in Gruppen stehen, sowie Obstbäume). Sie ist unabhängig von der Eingriffsregelung zu beachten. Die Baumschutzsatzung ist im vorliegenden Fall gem. §10 (2) der Satzung allerdings nur eingeschränkt anzuwenden, da sämtliche Bereiche des Plangebiets von bestehenden Bebauungsplänen erfasst sind. D.h. alle vorhandenen Bäume, die der Verwirklichung der bereits bestehenden Bebauungspläne entgegenstünden, fallen nicht unter den Schutz der Satzung. Die Bebauungspläne enthalten keine detaillierten Angaben (Baugrenzen o.ä.) zur möglichen Bebauung; angesichts der bestehenden Festsetzung „Gewerbegebiet“ (GRZ in der Regel 0,8) ist aber davon auszugehen, dass ein Großteil der Bäume einer Bebauung entgegen- stünde, mit Ausnahme eines festgesetzten Grünstreifens entlang der Haid- und-Neu-Straße. Nichtsdestotrotz ist der Schutz der Bäume soweit möglich zu berücksichtigen. Artenschutz Ziel des besonderen Artenschutzes sind die nach § 7 Abs. 2 Nr. 13 und 14 BNatSchG besonders und streng geschützten Arten (wobei die streng geschützten Arten eine Teilmenge der besonders geschützten Arten darstellen). Nach § 44 Abs. 1 BNatSchG gelten für die besonders und streng geschützten Arten bestimmte Zugriffs- und Störungsverbote. Bei nach den Vorschriften des BauGB zulässigen Eingriffen gelten diese Verbote bislang jedoch nur für nach europäischem Recht geschützte Arten (alle Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie sowie alle europäischen Vogelarten). Die zum Bebauungsplan durchgeführte artenschutzrechtliche Prüfung prüft deshalb, ob vom Bebauungsplan solche Arten betroffen sind, und ob durch die Realisierung des Bebauungsplans die artenschutzrechtlichen Verbots- tatbestände des § 44 BNatSchG eintreten können (siehe separates Dokument Artenschutzrechtliche Prüfung). Grünordnerischer Beitrag Schon in der Durchführung einer Mehrfachbeauftragung zeigt sich, dass die Entwicklung des Hoepfnerareals eine besondere städtebauliche Aufgabe darstellt. Dies betrifft auch die Gestaltung der Freiflächen. Aufgabe des hier vorliegenden Umweltbeitrags ist es nicht, eine detaillierte Freiflächenplanung zu erarbeiten. Jedoch ist durch geeignete grün- ordnerische Festsetzungen ein verbindlicher Rahmen zu schaffen, der die nachhaltige, „ökologische“ Ausrichtung des Bauvorhabens abbildet, zugleich aber noch weitgehende Freiräume für die konkrete Gestaltung und Umsetzung lässt (Kap. 3.1). 1.3 Datengrundlagen und Methoden Datengrundlagen Folgende Datengrundlagen wurden für die Erstellung des Umweltbeitrags herangezogen:
Vermessungsdaten (eingemessene Baumstandorte)
Geländebegehungen zur Erfassung der Biotoptypen und Bäume Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 5
Daten- und Kartendienst der LUBW online
Landschaftsplan und ökologische Tragfähigkeitsstudie des Nachbar- schaftsverbands Karlsruhe (2010)
bestehende Bebauungspläne Nr. 278 „Rintheimer Feld“ (1960), Nr. 339 „Rintheimer Feld (Änderung)“ (1967), Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“ (ehemals Bauordnung der Stadt Karlsruhe) (1985)
Fachbeitrag Artenschutz (faktorgruen 3/2015)
Fachgutachterliche Stellungnahme zu den Belangen des Stadtklimas unter besonderer Berücksichtigung der örtlichen Belüftungsverhält- nisse; Ökoplana, Mannheim, 7. November 2014
Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan „Hoepfner-Areal“ in Karlsruhe – Erläuterungsbericht zur schalltechnischen Untersuchung April 2016 (Fichtner W&T, Freiburg)
Geruchsgutachten, Müller-BBM GmbH, Karlsruhe, 3. März 2016
Geotechnisches und Umwelttechnisches Gutachten von der GHJ Ingenieurgesellschaft für Geo- und Umwelttechnik mbH & Co. KG, Karlsruhe, 12.11.2014 1.4 Planungsvorgaben Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Karlsruhe sind im Plangebiet Gewerbeflächen (Bereich Hoepfner-Areal), gemischte Bauflächen und Wohnbauflächen (östlich angrenzende Flächen), sowie eine Grünfläche („Wäldchen“ im Hoepfner-Areal; diese wird durch die jetzige Bebauungs- planung übernommen) dargestellt. Die im Bebauungsplan beabsichtigten Gebietsfestsetzungen entsprechen dem nur teilweise. Da der Bebau- ungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird, kann der FNP im Nachgang zum Bebauungs- planverfahren angepasst werden. Landschaftsplan Der Landschaftsplan enthält außer der o.g. Grünfläche keine weiteren relevanten Darstellungen für das Bebauungsplangebiet. Tragfähigkeitsstudie Nachbarschaftsverband Karlsruhe (2010) Die ökologische Tragfähigkeitsstudie des Nachbarschaftsverbands Karlsruhe weist auf die klimatische Bedeutung des Bebauungsplangebiets hin. So bewertet die Schutzgutkarte Klima / Luft die Empfindlichkeit des Schutzguts im Bereich der Freifläche des Hoepfner-Areals als hoch (Stufe 3 von 4), mit der Zuordnung „Freiflächen mit hohem Einfluss auf die Sied- lungsgebiete. Mittlere Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung, Luftaustausch mit der Umgebung erhalten. Bei Eingriffen Baukörper- stellung beachten sowie Bauhöhen möglichst gering halten.“ Die Klimafunktionskarte weist eine geringe bis mittlere bioklimatische Belastung des Bebauungsplangebiets aus, im Umfeld (v.a. Wohngebiete südlich der Rintheimer Straße) auch hohe Belastungen; ebenso wird die Abgasbelastung (NOx) in den umgebenden Straßen dargestellt. Um vor diesem Hintergrund die klimatischen Auswirkungen des Bauvor- habens zu ermitteln und die Planung entsprechend zu optimieren, wurde ein Klimagutachten erstellt (Kap. 2.5). Bestehende Bebauungspläne Im Plangebiet gelten derzeit jeweils in Teilbereichen:
der Bebauungsplan Nr. 278 „Rintheimer Feld“ aus dem Jahr 1960 in Verbindung mit dem Bebauungsplan Nr. 339 „Rintheimer Feld (Änderung)“ aus dem Jahr 1967 Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 6
der Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“ (ehemals Bauordnung der Stadt Karlsruhe) aus dem Jahr 1985 Die Bebauungspläne setzen im Teilgebiet Hoepfner-Areal sowie in Teilen der östlich angrenzenden Bereiche ein Gewerbegebiet fest, an den Rändern zur Tullastraße ein Allgemeines Wohngebiet. Der geplante Bebauungsplan "Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße" ersetzt diese Bebauungspläne innerhalb seines Geltungsbereichs. 2. Bestandssituation und zu erwartende Umweltauswirkungen 2.1 Übersicht Westliches Teilgebiet (Hoepfnerareal) Die Freifläche (bisherige Vorhaltefläche) der Hoepfner-Brauerei kann wie folgt gegliedert werden:
Westlich begrenzt wird die Fläche vom Mälzereigebäude der Brauerei, das seit Anfang 2015 nicht mehr in Betrieb ist und im Zuge der baulichen Entwicklung abgerissen wird. Es handelt sich im Gegensatz zur angrenzenden „Hoepfner-Burg“ um ein jüngeres Gebäude (Abbildung 1). An die Mälzerei schließen sich im Norden eine asphaltierte Fahr- und Stellplatzfläche sowie eine Tankstelle an.
In Abgrenzung der Freifläche zur Haid-und-Neu-Straße steht eine unregelmäßige Baumreihe, die von einem wenige Meter breiten Gestrüppstreifen begleitet wird.
Am östlichen Rand der Freifläche befinden sich eine Reihe kleinerer Gebäude (Schuppen, Gewächshäuser, Hühnerstall) sowie kleinere Gestrüppe, Gehölze und Saumstreifen. Hinweis: Die maroden Schuppen und Gewächshäuser wurden im Winter 2014 / 2015 abgerissen, der besser erhaltene Hühnerstall ist noch vorhanden.
Die dazwischen befindlichen Freiflächen haben im nördlichen Teil Gartencharakter (große Rasenfläche mit einigen kleineren Obstbäumen und Beeten). Im mittleren Teil besitzen sie parkartigen Charakter (Rasenfläche mit zum Teil älterem Baumbestand), im südlichen Teil befindet sich ein dichter Gehölzbestand mit einem kleinen Teich und kleinen Rasenflächen (im Folgenden „Wäldchen“ genannt). Östliches Teilgebiet Östlich des Grundstückes der Hoepfnerbrauerei befindet sich ein Gelände, dass von einem Gärtnereibetrieb genutzt wird. Dieses umfasst Nutzgebäude wie Schuppen und Gewächshäuser. Weiterhin befinden sich angrenzend Wohnhäuser mit dazugehörigen Ziergärten. Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 7 Abbildung 1: Mälzereigebäude Abbildung 2: Zierrasen und Obstbäume im nördlichen Teil des Hoepfnerareals Abbildung 3: parkähnlicher Baumbestand im mittleren Teil des Hoepfnerareals Abbildung 4: Blick in das „Wäldchen“ Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 8 Abbildung 5: Linde vor dem künftigen „House of IT 2“ Abbildung 6: Mammutbaum vor dem künftigen „House of IT 2“ 2.2 Emissionen und Immissionen (Lärm, Geruch) Lärmgutachten Die schalltechnische Untersuchung (Fichtner W&T, April 2016) betrachtet die relevanten Lärmquellen (Gewerbe-, Verkehrslärm), die auf das Plangebiet einwirken (Immissionen), sowie die aufgrund der geplanten Nutzung entstehenden Lärm-Emissionen in die Umgebung. Das Gutachten schlägt eine Reihe von aktiven und passiven Lärmschutz-Maßnahmen vor, um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Diese – bzw. die Maßnahmen aus dem derzeit noch in Überarbeitung befindlichen Gutachten – werden in den Bebauungsplan übernommen. - Gewerbelärm Aufgrund des Brauereibetriebs westlich des Bebauungsplangebiets wirkt auf die neu entstehenden Wohn- und Mischgebietsnutzungen Lärm ein. Die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden tagsüber eingehalten, in der Nacht dagegen in Teilen überschritten (im geplanten Mischgebiet sowie in Teilen des angrenzenden Wohngebiets). Dieser Konflikt kann weitgehend durch das Anbringen von Schalldämpfern an den Kälteanlagen der Brauerei gelöst werden. Hinsichtlich der Westfassade des an die Brauerei angrenzenden geplanten Gebäudes (im MI) wird im Gutachten zusätzlich empfohlen, dort Schlafräume mit öffenbaren Fenstern auszuschließen. - Verkehrslärm Vorrangig wegen Schienenverkehr in den umgebenden Straßen werden die Orientierungswerte der DIN 18005 sowie die (höheren) Immissions- grenzwerte der 16. BImSchV im Plangebiet teilweise überschritten. Die geplante Randbebauung an der Haid-Neu-Straße hat dabei eine günstige, weil abschirmende Wirkung auf dahinterliegende Gebäude bzw. Gebäudeteile. Folgende Lärmschutzmaßnahmen werden im Gutachten vorgeschlagen und in den Festsetzungskatalog des Bebauungsplans übernommen: Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 9 Für Bereiche, in denen die Orientierungswerte der DIN 18005 überschrit- ten werden (v.a. straßenzugewandte Fassaden der Gebäude an der Haid- und-Neu-Straße und Tullastraße), werden Vorgaben zur Grundrissan- ordnung (Orientierung zumindest der Schlafräume zur lärmabgewandten Gebäudeseite) oder im Einzelfall zur schallgedämmten Belüftung von Schlafräumen empfohlen. Zusätzlich sind schallschützende Bauweisen vorzusehen, die erforderliche Schalldämmung bemisst sich am jeweiligen Lärmpegelbereich. Auch für besonders lärmbelastete Außenwohnbereiche werden Schutzmaßnahmen z.B. durch verglaste Vorbauten, empfohlen. Durch die bauliche Entwicklung des Hoepfnerareals entstehen dagegen für die Umgebung keine wesentlichen (d.h. wahrnehmbaren) Veränderungen des Verkehrslärms. Geruch Zum Bebauungsplan wurde ein Geruchsgutachten erstellt (Müller-BBM, Karlsruhe, 03. März 2016). Darin wurde geprüft. ob die vom angrenzenden Brauereibetrieb emittierten Gerüche im Plangebiet erhebliche Geruchsbelästigungen hervorrufen können. Die Ausbreitung der Gerüche wurde rechnerisch für zwei Szenarien ermittelt: mit bestehendem Mälzereigebäude sowie nach dessen Abriss und Realisierung des geplanten Neubaus an dieser Stelle. Beurteilungsmaßstäbe gibt die Geruchsimmissions-Richtlinie (GIRL) vor, demnach ist in Wohn- und Mischgebieten eine Geruchshäufigkeit bis zu 10% der Jahresstunden zulässig, was rechnerisch einer Dauer von 876 Stunden im Jahr entspricht. Durch den genehmigten Betrieb der Brauerei kommt es innerhalb des Plangebiets zu Geruchsimmissionen. An der westlichen Plangebietsgrenze können brautypische Gerüche in einer Größenordnung von bis zu ca. 800 Stunden im Jahr auftreten. Nach Osten und Süden nimmt die Anzahl von Stunden mit Geruchswahrnehmungen in beiden Szenarios in kontinuierlichen Schritten ab. Am südöstlichen Rand des Plangebietes ist der Wert am niedrigsten, mit nur noch ca. 250 Stunden im Jahr. Damit liegt die zulässige Geruchshäufigkeit in beiden untersuchten Szenarien flächendeckend unter dem Grenzwert der GIRL. Es handelt sich somit nicht um eine erhebliche Geruchsbelästigung im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BlmSchG). Die zeitweise auftretenden Gerüche sind von den Nutzern im Plangebiet und im weiteren Umfeld zu dulden. 2.3 Tiere, Pflanzen, Biotope Schutzgebiete und geschützte Biotope Das Plangebiet befindet sich weiträumig außerhalb von Natur- und Land- schaftsschutzgebieten sowie Natura-2000-Gebieten. Nach § 30 BNatSchG bzw. § 32 NatSchG gesetzlich geschützte Biotope sind nicht vorhanden. Biotoptypen, Baumbestand Einen Überblick über den Biotoptypen- und Baumbestand gibt der Bestandsplan im Anhang. Der Baumbestand wurde vermessungstechnisch erfasst (ab einem Stammdurchmesser von 20 cm bzw. Stammumfang ca. 60 cm); zusätzlich wurden einige kleinere Gehölze auf Grundlage einer Ortsbegehung durch Handeintrag ergänzt. Hervorzuheben sind vor allem einige ältere Bäume im mittleren Gebietsteil (u.a. Spitzahorn, Rosskastanie, Winter-Linde, Platane, Mammutbaum, Schwarznuss). Einige stattliche Exemplare unterstreichen hier den parkähnlichen Charakter des Gebiets. Das „Wäldchen“ ist dagegen als flächiger Gehölzbestand von Bedeutung, einzelne Bäume spielen hier nur Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 10 eine untergeordnete Rolle. Hinsichtlich der Biotoptypen ist in den westlichsten Gebietsteilen (Mälzerei, Tankstelle) sowie in den Wohngebieten an der Tulla- und Durmstraße ein hoher Anteil versiegelter und bebauter Flächen anzutreffen, in den Wohngebieten und im Gärtnereigelände außerdem Gärten (meist Ziergärten). In der Freifläche des Hoepfner-Areals werden große Teile von Zierrasen eingenommen, das „Wäldchen“ kann am ehesten als Feldgehölz eingestuft werden. Dazwischen befinden sich kleinere Wegebereiche, an den Rändern zudem wenige Meter breite Gestrüpp- und Gehölzstreifen. Veränderungen durch die Planung Mit der baulichen Entwicklung des Gebiets ist zunächst ein weitgehender Verlust der vorhandenen Freiflächen (inkl. Baumbestand) verbunden. Da ein Großteil des Gebiets mit Tiefgaragen unterbaut wird, können die Bestandsstrukturen dort nicht erhalten bleiben (insgesamt ca. 14.400 qm bzw. 1,4 ha). Eine Ausnahme stellt die ca. 2.100 qm große Fläche im Mischgebiet House of IT 2 dar, die nicht über- oder unterbaut wird. Hier können die Bestandsbäume erhalten bleiben, wobei eine entsprechende Erhaltungsfestsetzung nur für fünf stattliche Einzelbäume getroffen wird. Die übrigen dort vorhandenen Gehölze sind größtenteils recht klein und teilweise auch in einem schlechten Zustand. Das „Wäldchen“ wird nur im nördlichen Teil (ca. 1.200 qm) entfernt. Ersetzt werden diese Strukturen zum einen durch Gebäude- und Verkehrs- flächen (rund 10.200 qm); es werden jedoch auch neue begrünte und bepflanzte Freiflächen entstehen, die in der Qualität mit den bisherigen Flächen im nördlichen Teil des Plangebietes vergleichbar sein werden. Baumpflanzungen sind allerdings aufgrund der Unterbauung durch die Tiefgarage nur eingeschränkt möglich. Im angrenzenden Gärtnereigelände ist keine kurzfristige Veränderung vorgesehen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglichen in diesem Bereich – bezogen auf die Grundfläche – verglichen mit den Bestandsgebäuden der Gärtnerei keine weitergehende Bebauung als bisher. In den angrenzenden Wohngebieten sind geringe bauliche Erweiterungen möglich; insgesamt wird dort aber ungefähr der heutige Grünflächenanteil erhalten bleiben. Baumschutzsatzung Von der Planung sind im Bereich Hoepfner-Areal insgesamt 64 Bäume betroffen, die unter den Schutz der Baumschutzsatzung fallen würden (vgl. Kap 1.3). Weitere 33 stehen im nördlichsten Teil des „Wäldchens“, der nicht zum Erhalt festgesetzt wird; es handelt sich allerdings um kleinere Gehölze, da Baumgruppen bereits ab einem Stammumfang von 40 cm (etwa 13 cm Durchmesser) geschützt sind. Für fünf geschützte Einzelbäume wird eine Erhaltungsfestsetzung getrof- fen, die auch Schutzmaßnahmen für die Bauzeit enthält. Zahlreiche Bäume bleiben außerdem im Bereich des „Wäldchens“ erhalten. Die übrigen 59 (plus 33) geschützten Bäume können aufgrund der Gebäude- stellung und der Tiefgaragenunterbauung nicht erhalten bleiben. Ihrem Verlust stehen aber umfangreiche grünordnerische Maßnahmen gegen- über:
Im GEe ist je angefangene 550 m² Grundstücksfläche mindestens ein mittelkroniger Baum zu pflanzen. Außerhalb der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ ist im MI je angefangene 660 m² Grundstücksfläche mindestens ein mittelkroniger Baum sowie je angefangene 220 m² Grundstücksfläche mindestens 1 gebietsheimischer Strauch zu pflanzen. Insgesamt werden somit
- 8 mittelkronige Bäume im GEe Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 11
- 20 mittelkronige Bäume im MI
- 60 gebietsheimische Sträucher festgesetzt.
Begrünung von 10 bzw. 30 % der Gewerbe- bzw. Mischgebietsfläche, das entspricht ca. 4.350 qm
Dachbegrünung auf ca. 3.000 qm (grobe Abschätzung, da die Größe der Dachfläche nicht festgesetzt wird). Im angrenzenden Gärtnereigelände würden bei Umsetzung der dort durch den Bebauungsplan ermöglichten Bebauung voraussichtlich zwei oder drei geschützte Bäume entfallen. Hier ist allerdings in den nächsten Jahren keine Veränderung geplant. Artenschutzrechtliche Prüfung Zum Bebauungsplan wurde eine artenschutzrechtliche Prüfung durch- geführt. Diese basiert auf Geländeerfassungen von Brutvögeln und Fledermäusen, da die vorhandenen Habitatstrukturen (großer Baum- bestand, Rasenflächen, Gebäude und Schuppen) vor allem für diese Artengruppen relevant sind. Die artenschutzrechtliche Prüfung kommt zu folgendem Ergebnis: 21 Brutvogelarten wurden im Plangebiet erfasst, davon stehen 7 Arten auf der Vorwarnliste der Roten Liste Baden-Württemberg. Unter Einbeziehung der vorgesehenen Vermeidungsmaßnahmen (insb. Erhalt 5 großer Einzelbäume und eines Großteils des „Wäldchens“) können artenschutz- rechtliche Konflikte bereits weitgehend vermieden werden, bei mehreren Brutpaaren von Haussperling und Grauschnäpper sind jedoch vorge- zogene Ausgleichsmaßnahmen erforderlich, um den Verlust von Fortpflanzungsstätten zu vermeiden. Daher müssen mehrere Nistkästen an Gebäuden im Umfeld bzw. an den zum Erhalt festgesetzten Platanen angebracht werden. Nach Fertigstellung der Neubauten können die Kästen auch durch in die Gebäudefassaden integrierte Nisthilfen ersetzt werden. Zusätzlich ist eine ausreichende Begrünung der Freiflächen im Mischgebiet (30% der jeweiligen Grundstücksfläche, sowie Pflanzung von mind. 60 gebietsheimischen Sträuchern) erforderlich. Um Tötungen zu vermeiden, dürfen Baumfällungen und Gebäudeabrisse nur im Winterhalbjahr erfolgen. Mit Hilfe von Transektbegehungen, Lautaufzeichnungen und Netzfängen wurden fünf Fledermausarten im Gebiet nachgewiesen. In einem Bestandsgebäude an der Haid-und-Neu-Straße wurde eine Zwergfleder- maus-Kolonie festgestellt. Im Bereich des Hoepfnerareals wurden 2 Baumhöhlen von Rauhhautfledermäusen als Einzelquartiere genutzt. die übrigen Nachweise bezogen sich auf Jagdflüge, wobei eine Nutzung weiterer Baumhöhlen als Tagesverstecke nicht ausgeschlossen werden konnte. Unter Einbeziehung der vorgesehenen Vermeidungsmaßnahmen und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ein Abriss des genannten Gebäudes an der Haid-und-Neu-Straße mittelfristig nicht zu erwarten ist, beschränken sich artenschutzrechtliche Konflikte auf das Tötungsrisiko bei Baumfällungen und den Verlust von Baumquartieren. Es sind deshalb zeitliche Einschränkungen für Baumfällungen (nur im Winterhalbjahr 1. November bis 28. Februar bei / nach Frostnächten unter -5 °C) sowie das Anbringen von 20 Fledermauskästen als vorgezogenen Ausgleichs- maßnahme erforderlich. Für eine ausführliche Darstellung wird auf das separate Dokument zur artenschutzrechtlichen Prüfung verwiesen. Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 12 2.4 Boden und Wasser Böden Es wurde ein „Geotechnisches und Umwelttechnisches Gutachten“ von der GHJ Ingenieurgesellschaft für Geo- und Umwelttechnik mbH & Co. KG, Karlsruhe, erstellt (12.11.2014). Das Gutachten betrachtet nur den Teilbereich Hoepfner-Areal und behandelt vorwiegend die für eine spätere Bebauung relevanten technischen Aspekte. Aus den Ergebnissen der durchgeführten Bohrungen und Rammsondierungen lassen sich aber auch Informationen zu den vorhandenen Böden und ihren Funktionen ableiten, die im Folgenden erläutert werden. Der geologische Untergrund im Untersuchungsgebiet wird von eiszeitlich abgelagerten, Grundwasser führenden Kiesen und Sanden der Nieder- terrasse des Oberrheingrabens gebildet. Aufgrund der vorangegangenen Nutzungen (Gartennutzung, aber auch stellenweise Bebauung) des Gebiets wurden die daraus entstandenen Böden aber in unterschiedlichem Maße anthropogen überprägt. So finden sich unter einer 20-40 cm Mutterbodenschicht überall künstliche Auffüllungen bis in Tiefen von 45 bis 120 cm unter der heutigen Geländeoberfläche (eine noch größere Mäch- tigkeit erreichen diese unter den heute asphaltierten Flächen im westlichen Gebietsteil), die somit den für die Vegetation (Wurzelraum), den Wasseraustausch und die Filterfunktion des Bodens besonders relevanten Bereich umfassen. Die Auffüllungen enthalten meist Ziegel- und Kohle- partikel, sowie Bruchsteine etc. Für urbane und anthropogen überprägte Böden wird in der Regel ein geringer Erfüllungsgrad der natürlichen Bodenfunktionen (Bodenfrucht- barkeit, Filter- und Pufferfunktion, Ausgleichsfunktion im Wasserhaushalt) angenommen, sodass angesichts der künstlichen Auffüllungen und teil- weise auch Schadstoffbelastungen (s. unten) hier auf eine differenziertere Bewertung verzichtet wird. Nichtsdestotrotz stellt die vorgesehene Bebauung zunächst eine Verschlechterung hinsichtlich dieser ökologischen Funktionen dar, da offene, bewachsene Böden auf einer Fläche von rund 9.700 qm vollständig versiegelt werden. Deutlich vermindert werden die Beeinträchtigungen allerdings durch Entfernung von belastetem Bodenmaterial, Versickerung des Niederschlagswassers und die vorgesehene Dachbegrünung. Im Bereich der nicht überbauten Tiefgaragenflächen wird eine Überdeckung mit durchwurzelbarem Substrat von mindestens 1,0 m festgesetzt (Kap. 3.1); damit ist in diesen Bereichen von einer nur leicht verminderten Funktionserfüllung gegenüber dem heutigen Zustand auszugehen. In den östlichen Plangebietsteilen sind nur geringfügige zusätzliche Ver- siegelungen / Bebauungen zu erwarten. Grundwasser Grundwasser wurde in Tiefen zwischen 4,4 und 5,0 m festgestellt; nach Auswertung von Daten umliegender Grundwassermessstellen gibt das Gutachten Flurabstände zwischen 3,8-4,0 m (Höchststand) bzw. 6,5-6,7 m (Tiefststand) an. Der Bemessungswasserstand wird in o.g. Gutachten unter Berücksichti- gung eines Sicherheitszuschlages von 0,5 m auf 112,0 mNHN festgelegt. Damit liegen die Unterkanten der Gebäude-Bodenplatten schätzungsweise in etwa auf Höhe des Bemessungswasserstandes, die Fundamentsohlen unterhalb (eine entsprechende Detailplanung der Gebäude liegt allerdings noch nicht vor). Tief liegende Bauteile müssen deshalb wasserdicht aus- geführt werden. Ein entsprechender Hinweis wird in die Begründung des Bebauungsplans aufgenommen. Die Veränderung der Grundwasserverhältnisse wird im Gutachten nicht beurteilt; aufgrund der geringen prognostizierten Eindringtiefe (die bereits Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 13 einen Sicherheitszuschlag enthält), sind erhebliche Veränderungen nicht zu erwarten. Altlasten / Schadstoffbelastungen Das Gutachten untersucht auch Verunreinigungen durch Schadstoffe in den Bodenproben. In einer Bohrung am westlichen Rand des Mälzerei- gebäudes wurde demnach ein erhöhter PAK-Gehalt festgestellt, der bei Umnutzung des Geländes bodenschutzrechtlich zu beachten ist (d.h. das belastete Material sollte entfernt werden). Geringere Belastungen finden sich in den genommenen Oberboden-Mischproben; die Auffüllungen sind zum überwiegenden Teil aber nicht frei verwertbar. Demgegenüber können die tiefer anstehenden natürlichen Bodenmaterialien für die Verfüllung von Arbeitsräumen frei verwendet werden. Das Gutachten enthält Empfehlungen zur Trennung der fremdstoffhaltigen, oberflächennahen Auffüllungen von den tieferliegenden natürlichen Schichten während der Baumaßnahmen, sodass bei eventuellen Auffällig- keiten (z.B. Teergeruch) die anfallende Abfallmenge minimiert werden kann. Entsprechende Hinweise werden in den Bebauungsplan über- nommen. Auf dem Gelände der Tankstelle an der Haid-und-Neu-Straße wurden im Zuge eines Umbaus im Jahr 1998 vorhandene Verunreinigungen bzw. belastetes Bodenmaterial entfernt. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass seitdem weitere Verunreinigungen eingetreten sind, das Flurstück wird von den zuständigen Behörden weiterhin als Altlastenverdachtsfläche geführt. Nach Auskunft des Grundstückseigentümers ist der Pächter vertraglich verpflichtet, das Grundstück frei von Schadstoffen zurück zu geben und gegebenenfalls hierfür ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Im östlichen Teil des Plangebiets befinden sich westlich (Flst.Nr. 28130- 28131/1) und unterhalb (Flst.Nr. 27901) der Durmstraße sowie im Bereich einzelner Garagen (Flst.Nr. 28133-28134) Altablagerungen, vermutlich aus Erdaushub und Bauschutt, die noch nicht technisch erkundet wurden. Weiterhin wird der Betriebsstandort einer ehemaligen Autosattlerei (Flrst.Nr. 2185) als Altlastenverdachtsfläche geführt. In beiden Fällen sind weitergehende Untersuchungen sowie gegebenenfalls Entsorgungen erst bei einer Nutzungsänderung bzw. vor einer Neubebauung durchzuführen. Versickerungsfähigkeit Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist aus ökologischer Sicht grundsätzlich wünschenswert, um die Grundwasserneubildung zu erhalten und Hochwasserspitzen in Vorflutern nicht zu verschärfen. Die Versickerung ist gemäß dem Gutachten aufgrund der Bodeneigen- schaften grundsätzlich möglich. Angesichts der weitgehenden Unter- bauung des Geländes durch Tiefgaragen ist hierfür jedoch eine Sammlung bzw. Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers in Bereiche mit Anschluss an den versickerungsfähigen Untergrund erforderlich. Ob und welche Varianten machbar sind, hängt von der Menge des anfallenden Niederschlagswassers ab (die durch die vorgesehene Dachbegrünung bereits reduziert wird), sowie von den topographischen Gegebenheiten. Um Machbarkeit und Grobdimensionierung der Versickerung zu klären, wird zur Offenlage des Bebauungsplans ein Versickerungskonzept (Grob- konzept bzw. Machbarkeitsstudie) erarbeitet. 2.5 Klima und Luft Klima / Luft Zum Bebauungsplan wurde ein Klimagutachten erstellt, das die Auswir- kungen einer Bebauung des Hoepfner-Areals unter besonderer Beachtung der kleinräumigen Belüftungsverhältnisse prognostiziert. Im Folgenden sind die wesentlichen planungsrelevanten Ergebnisse aufgeführt; für ausführliche Erläuterungen wird auf das Gutachten verwiesen. Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 14 Bioklimatisch besonders bedeutsam sind sommerliche Strahlungsnächte. In diesen stellt das Hoepfner-Areal im Ist-Zustand zwar eine bebauungs- interne Temperatursenke dar, eine positive thermische Fernwirkung, d.h. abkühlende Wirkung in angrenzende Bebauung hinein, geht von der Fläche jedoch aufgrund ihrer zu geringen Größe nicht aus. An bestehende Kaltluft-Strömungen ist das Gebiet nicht direkt angebunden, sodass es auch nur bedingt als Kaltluftzugbahn fungiert. Allgemein bestätigen aber die Ergebnisse der Modellsimulationen zur örtlichen Belüftungssituation, dass das Gebiet im Ist-Zustand als bebauungsinterne Ventilationsfläche fungiert, über welcher der Höhenwind bodennah durchgreifen kann und damit die Ausbildung von örtlichen Wärmestaus und Luftschadstoff- akkumulationen auch in unmittelbaren Nachbarschaftslagen unterbindet. Dem gegenüber zeigt sich für den Plan-Zustand eine auffallende Verminderung der flächenhaften Belüftung (bis ca. –50%). Diese Abschwächung hat jedoch keine weiterreichenden Folgen für die Belüftung der Oststadt südlich der Rintheimer Straße. Eine gravierende und somit nicht zu akzeptierende Minderung des örtlichen Luftaustausches durch den vorgelegten Planungsentwurf ist damit auszuschließen. Auch bzgl. der thermischen Umgebungsbedingungen sind nur in direkter Nachbarschaft (Tullastraße) Zusatzbelastungen zu erwarten, die durch grünordnerische Maßnahmen minimiert werden können. In Richtung Rintheimer Straße unterbindet der festgesetzte Erhalt des Baumbestandes („Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“) eine bioklimatische Zusatzbelastung. Folgende, im Gutachten empfohlene klimatisch wirksamen Maßnahmen werden im Bebauungsplan festgesetzt:
Dachbegrünung zur Reduzierung der Feinstaubbelastung, Temperatur- regulierung und Erhöhung des Wasserrückhalts
Erhalt von fünf großen Bestandsbäumen im zentralen westlichen Ge- bietsteil, Vorgaben zur Begrünung der neu entstehenden Freiflächen im Gebiet
Erhalt des „Wäldchens“; Verbesserung von Kaltluftproduktionsvermö- gen und Durchströmbarkeit durch behutsame Auflichtung Daneben wird empfohlen, für Wege- und Platzflächen sowie Fassaden nur helle Materialien zu verwenden. 2.6 Landschafts- und Ortsbild, Kulturgüter Landschafts- / Ortsbild Das Plangebiet befindet sich in einem Umfeld mit urbanem, verdichtetem Charakter. Die bestehende Freifläche des Hoepfnerareals wird in diesem Umfeld aber kaum als solche wahrgenommen, da sie nicht öffentlich zugänglich ist und zur Rintheimer Straße durch eine Mauer, zur Haid-und- Neu-Straße durch Umzäunung und dichte Bepflanzung abgegrenzt ist. Durch die geplante Bebauung verändert sich der Charakter des Plange- biets im Bereich des Hoepfner-Areals grundlegend. Vor allem im Bereich des House of IT 1 öffnet sich das Gelände etwas zur Haid-und-Neu-Straße hin, die neuen Gebäude nehmen die Grenze zum Straßenraum jedoch auf bzw. definieren diese stärker (so wird die bestehende Tankstelle durch ein mehrstöckiges Gebäude ersetzt). Insgesamt wird das Gelände als ein zwar zugängliches, aber räumlich abgegrenztes, kleines Quartier ent- wickelt. Auf Durchfahrt- und Durchgangsmöglichkeiten wird bewusst ver- zichtet, sodass vor allem quartiersinterne Aufenthaltsqualitäten entstehen, die auch durch die vorgesehenen Begrünungen gewährleistet werden. Trotz der nach wie vor gegebenen Abgrenzung zu den bestehenden Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 15 Wohngebieten hin schafft aber die Abstufung der Gebäude in Größe und Höhe künftig einen besseren Übergang zwischen der „Hoepfner-Burg“ und den Wohngebieten. Kultur- und Sachgüter Kultur- und Sachgüter (z.B. Kulturdenkmale) sind im Plangebiet nicht bekannt. 3. Festsetzungsvorschläge für den Bebauungsplan 3.1 Westlicher Gebietsteil (Hoepfner-Areal) Freiflächengestaltung in der Mehrfachbeauftragung Im Sieger-Entwurf der Mehrfachbeauftragung wurde eine Gestaltung der Freiflächen im Hoepfner-Areal skizziert: neben dem Erhalt von fünf mar- kanten Einzelbäumen vor dem House of IT 2 und (weitgehend) des „Wäldchens“ sind darin ein dezentrales Wegenetz vorgesehen sowie eine abgestufte Begrünungsintensität von den urbaneren bzw. baulich geprägten Freiflächen um das House of IT 1, über gestaltungintensivere Aufenthaltsbereiche am Pflegeheim / Kita, bis zu „grüneren“, zurück- haltender gestalteten Außenbereichen an den weiter südlich gelegenen Wohnhäusern. Vorgaben für die Freiflächengestaltung Eine detaillierte Freiflächenplanung, die z.B. die genaue Festlegung von Baumstandorten oder der Wege erlauben würde, liegt noch nicht vor. Die Erarbeitung der grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans erfolgte deshalb mit dem Ziel, einen verbindlichen Rahmen zu schaffen, der die nachhaltige, „ökologische“ Ausrichtung des Bauvorhabens abbildet, zugleich aber noch weitgehende Freiräume für die konkrete Gestaltung und Umsetzung lässt. Integration der erforderlichen umweltrelevanten Maßnahmen in den Festsetzungskatalog Daneben wurden die aus den verschiedenen Fachgutachten resultieren- den umweltrelevanten Maßnahmen, soweit erforderlich, integriert. In Bezug auf Artenschutzmaßnahmen war dies noch nicht abschließend möglich, da sich weitere Maßnahmen möglicherweise aus den noch durch- zuführenden Geländeerfassungen der Vögel und Fledermäuse ergeben (vgl. artenschutzrechtliche Vorprüfung). Diese Maßnahmen werden gegebenenfalls ergänzt. Die im Folgenden geschilderten grünordnerischen Maßnahmen sind vorgesehen und wurden in die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans übernommen. Erhalt von Bäumen Fünf Bäume vor dem geplanten Bürogebäude im Westen des Mischgebietes werden zum Erhalt festgesetzt. Die ursprünglich (bereits in der Wettbewerbsauslobung) vorgesehenen Bäume konnten nach Vorliegen des Baumaufmaßes nur teilweise zum Erhalt festgesetzt werden, da insbesondere ein Kastanienbaum etwa 20 m weiter östlich (und damit im Baufenster des Pflegeheims) steht als angenommen. Die fünf nun vorgesehenen Bäume wurden anhand Standort (Aufmaß) und Vorort-Begehung ausgewählt. Es handelt sich um zwei Platanen, eine Linde, eine Schwarznuss und einen Mammutbaum, die den parkartigen Charakter des Geländes sehr gut repräsentieren. Um ihren Erhalt zu ermöglichen, wurden die Baugrenzen in diesem Bereich soweit zurück- genommen, dass Eingriffe in den Wurzelraum weitgehend vermieden werden können. Zusätzlich werden Schutzmaßnahmen festgesetzt, die bei den Bauarbeiten zu berücksichtigen sind. Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 16 Erhalt und Entwicklung des „Wäldchens“ Das „Wäldchen“ wird weitgehend zum Erhalt festgesetzt. Die gewählte flächige Erhaltungsfestsetzung (Punktsignatur in der Planzeichnung) gewährleistet den Erhalt als Gesamtbestand, ermöglicht jedoch die Entnahme oder den Rückschnitt einzelner Gehölze insbesondere auch im Rahmen von Biotopentwicklungsmaßnahmen, die hier zugleich festgesetzt werden sollen (T-Linie in der Planzeichnung). Eine behutsame Auslichtung wurde im Klimagutachten empfohlen und wirkt sich auch unter Artenschutzaspekten günstig aus, indem sie kurzfristig den Grenzlinien- anteil und die Verfügbarkeit von Nahrungsflächen für „park- und Gartenvögel“ (darunter die dort brütenden Stare und den Grauschnäpper) und mittel- bis langfristig die Strukturvielfalt des Gehölzbestands erhöht. Gestaltung und Begrünung der Freiflächen Der Bebauungsplan ermöglicht eine weitgehende Unterbauung durch Tiefgaragen. Um eine hohe Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität der darüber befindlichen Freiflächen zu gewährleisten und um artenschutz- rechtliche Konflikte zu vermeiden, sollen diese gärtnerisch begrünt (mindestens 10 % der Grundstücksflächen im Gewerbegebiet und mindestens 30 % der Grundstücksflächen im Mischgebiet) und bepflanzt. Im GEe ist je angefangene 550 m² Grundstücksfläche mindestens ein mittelkroniger Baum zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Außerhalb der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“ ist im MI je angefangene 660 m² Grundstücksfläche mindestens ein mittelkroniger Baum sowie je angefangene 220 m² Grundstücksfläche mindestens 1 gebietsheimischer Strauch zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Insgesamt werden somit festgesetzt: - 8 mittelkronige Bäume im GEe - 20 mittelkronige Bäume im MI - 60 gebietsheimische Sträucher werden. Dies erfordert zugleich eine ausreichende Überdeckung der Tiefgaragen mit durchwurzelbarem Substrat. Außerhalb der Bereiche, die mit Gebäuden oder befestigten Verkehrsflächen bebaut werden, wird deshalb eine Mindestaufbauhöhe von 1 m durchwurzelbarem Substrat vorgegeben. Damit ist die Pflanzung von gestalterisch und ökologisch wirksamen Gehölzen möglich; Großbaumpflanzungen können allerdings nicht vorge- nommen werden. Der Bebauungsplan sieht im zentralen Bereich zwischen den Gebäuden Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten vor. Diese werden zum Teil befestigt, um eine Befahrbarkeit zu ermöglichen. Fußwege sollen dagegen – nicht zuletzt um eine übermäßige Aufheizung zu verhindern – mit was- serdurchlässigem Belag oder versickerungsaktivem Pflaster ausgeführt werden. Dachbegrünung Eine extensive Begrünung der (flachen / flach geneigten) Dachflächen wird festgesetzt. Vorgegeben wird eine Mindest-Substrathöhe von 10 cm, da ab dieser Mächtigkeit von einer merklichen ökologischen Wirksamkeit auszu- gehen ist (Entwicklung einer relativ artenreichen Pflanzengesellschaft, Wasserrückhalt, klimatische Ausgleichsfunktion). Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 17 (Weitere) Artenschutzmaßnahmen Zur Außenbeleuchtung im Mischgebiet sind insektenfreundliche Lampen (z.B. LED-Leuchten) zu verwenden. Außenleuchten dürfen nicht direkt in das „Wäldchen“ gerichtet sein (entsprechende Einschränkung des Abstrahlwinkels). Um Tötungen und Verletzungen von Fledermäusen und Vögeln zu vermei- den, dürfen Baumfällungen und Gebäudeabrisse nicht in der Zeit zwischen 1. März und 31. Oktober und nur bei Frost unter -5 °C Lufttemperatur bzw. nach entsprechenden Frostnächten vorgenommen werden. Alternativ kann eine Inspektion durch einen Fledermausspezialisten unmittelbar vor Fällung bzw. Abriss erfolgen. (Hinweis im Bebauungsplan). Haussperling und Grauschnäpper müssen ein Sperlingskoloniehaus an Gebäuden oder Bäumen im Umfeld bzw. zwei Halbhöhlen-Nistkästen an den zum Erhalt festgesetzten Platanen angebracht werden. Nach Fertig- stellung der Neubauten können die Kästen auch durch in die Gebäude- fassaden integrierte Nisthilfen ersetzt werden. (Hinweis im Bebauungs- plan, Berücksichtigung im Rahmen der Baugenehmigung.) Bei stark spiegelnden, großen Fensterflächen oder Durchsichten im Be- reich von Gebäudekanten wird die Verwendung von „vogelfreundlichem“ Glas oder einer entsprechenden Fassadengestaltung (z.B. vorgehängte Lamellen) empfohlen. 3.2 Übrige Bereiche Ziel der Grünordnung In den übrigen Teilen des Bebauungsplangebiets ist das Haupt-Ziel der Überplanung v.a. die Anpassung des Planungsrechts an den Ist-Zustand bzw. den unter heutigen städtebaulichen Gesichtspunkten gewünschten Zustand. In diesem Rahmen wird eine behutsame bauliche Entwicklung ermöglicht. Grünordnerische Festsetzungen werden deshalb hier ebenfalls zurückhaltend formuliert und sollen nur einen groben Rahmen vorgeben, der der geplanten Nutzungsart (Allgemeines Wohngebiet WA mit GRZ 0,4) entspricht. Begrünung im WA Die GRZ gibt die zulässige Überbauung vor: zusammen mit der nach BauNVO zulässigen Überschreitung um 50% dürfen die Grundstücke im WA demnach zu 60% überbaut werden. Daraus resultiert im Umkehr- schluss ein Flächenanteil von 40%, der nicht bebaut werden darf und zu begrünen ist. Dachbegrünung Die Festsetzung zur Dachbegrünung gilt auch für Gebäude mit flachen / flach geneigten Dächern im WA. Sie gilt aber grundsätzlich nur für Neuplanungen, nicht für den Bestand. Baumerhalt Festsetzungen zum Baumerhalt werden in diesem Teil des Bebauungs- plangebiets nicht vorgeschlagen, da kaum größere Bäume vorhanden sind und die Baumschutzsatzung den Schutz der Bäume bereits ausreichend regelt. Artenschutzmaßnahmen Im östlichen Bereich des Plangebiets (Bestandsbebauung, Gärtnerei- gelände) sind bauliche Veränderungen derzeit nicht zu erwarten. Bei einer Neubebauung im Bereich der heutigen Gärtnerei ist eine fachgut- achterliche Überprüfung / Begleitung erforderlich, um artenschutzrechtliche Konflikte (z.B. hinsichtlich der dort nachgewiesenen Brutvögel Girlitz und Haussperling) zu vermeiden. Bei einem Neu- oder Umbau des Gebäudes Haid-und-Neu-Straße 34 ist zu überprüfen, ob die im Gebäude befindliche Fledermauskolonie noch besteht, ggf. sind Schutzmaßnahmen mit dem Umweltamt der Stadt Karlsruhe abzustimmen. (Hinweise im Bebau- ungsplan, Berücksichtigung im Rahmen der jeweiligen Baugenehmigung) Stadt Karlsruhe / Hoepfner Bräu – Umweltbeitrag Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Seite 18 Freiburg, den 23.06.2016 Dipl. Geoökol. Susanne Miethaner www.faktorgruen.de Anlage: Bestandsplan

2163/8 2163/10 2168 2259 2163/6 2163/1 Gar Gar WC Schu 30a Wkst Btrg Tkst 33 Whs 21 Wkst 25 23 WGhs Whs Btrg Btrg 27924 2187 2184 28131/1 2170 2180 2155 2185/1 2170/1 2181 2185 Lagg Btrg Gast Btrg Gewhs Gar Gar Gar 45 Gar Whs Whs 26 28 36a Gar WBtrg 10 12 Whs Whs Tgar Schu Schu Gar 32 Gar Büro Gar Gar Whs Gar 36 36b WGhs 8 WGhs 20 27901 28130 2169 28138/1 28131 28134 27902 27987 27988 27927 27902 27931 28138 28133 28135 27930 28133/4 28133/1 28133/2 28133/3 28132 18 34 Whs 11 Whs Gar 7 Whs Whs 43 24 Schu 22 Whs 4 Whs Whs Gar Gar Büro 38 Whs 10 Gar Gar Gar Whs Gewhs WBüro Tgar WBüro 18 Whs Whs Tgar 14 16 Whs 12 Whs Tgar 28 Gar 24 Whs Whs Tgar 26 Whs 16 14 Whs Whs Whs Gewhs Gar 27985 27926 27928 Gar Btrg Btrg 20 22 Whs Whs Rintheimer Straße Haid-und-Neu-Straße Durmstraße Tullastraße Tullastraße 2163/8 2163/10 2168 2259 2163/6 2163/1 Gar Gar WC Schu 30a Wkst Btrg Tkst 33 Whs 21 Wkst 25 23 WGhs Whs Btrg Btrg 27924 2187 2184 28131/1 2170 2180 2155 2185/1 2170/1 2181 2185 Lagg Btrg Gast Btrg Gewhs Gar Gar Gar 45 Gar Whs Whs 26 28 36a Gar WBtrg 10 12 Whs Whs Tgar Schu Schu Gar 32 Gar Büro Gar Gar Whs Gar 36 36b WGhs 8 WGhs 20 27901 28130 2169 28138/1 28131 28134 27902 27987 27988 27927 27902 27931 28138 28133 28135 27930 28133/4 28133/1 28133/2 28133/3 28132 18 34 Whs 11 Whs Gar 7 Whs Whs 43 24 Schu 22 Whs 4 Whs Whs Gar Gar Büro 38 Whs 10 Gar Gar Gar Whs Gewhs WBüro Tgar WBüro 18 Whs Whs Tgar 14 16 Whs 12 Whs Tgar 28 Gar 24 Whs Whs Tgar 26 Whs 16 14 Whs Whs Whs Gewhs Gar 27985 27926 27928 Gar Btrg Btrg 20 22 Whs Whs Rintheimer Straße Haid-und-Neu-Straße Durmstraße Tullastraße Tullastraße 33.80 33.80 33.80 60.60 60.23 60.22 60.62 45.12 60.22 60.62 44.30 60.23 60.41 13.92 60.55 44.30 60.22 60.23 60.22 41.22 41.22 60.62 60.62 60.62 60.62 60.62 60.62 60.62 60.21 60.21 60.21 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 60.10 21.52 43.11 44.30 43.11 43.11 43.11 60.22 60.21 60.41 41.10 33.80 33.80 60.10 60.10 13.92 60.10 Platane Linde Platane Schwarznuss Mammutbaum 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 25 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 23 22 24 34 33 32 26 27 50 52 28 35 31 30 29 97 9695 94 93 92 91 90 98 89 88 87 99-103 104 105 106 107 137 138 139 140 141 47 48 46 45 44 37 38 36 39 82 43 42 83 84 86 85 74 75 76 72 71 70 77 73 78 79 69 68 65 66 80 81 67 64 61 60 62 63 59 57 56 58 53 54 49 136 135 134 133 132 131 130 129 128 108 110 109 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 126 127 125 124 142 143 144 145 146 147 148 151 152 153 150 154 155 157 158 156 161 159 160 162 163 164165 162 166 168 176 177 178 179 182180 181 181 183 184 185 186 174 173 172 171 286 284 288 290289 273 285 287291 279 278 277 276 272 271 298 280 299 297 296 295 294 337 338 339 336 340 341 342 344 345 343 326 325 324 327 322 321 320 319 328 329 330 331 332 333 305 334 335 347 346 304 318 317 315316 307 306 308 314 313 312 311309 310 242249 248 247 246 234 233 250 251 243 244 245 236 240 241 239 238 237 227 225 226 235 232 228 229 230 221 231 220 224 222 199 200 202 201 203 204 217 218 219 275 274 270 281 300 301 303 302 268 267269 282 283 259 260 263 264 262 261 268 252 258 257 253 256 255 254 246 216 215 214 211 212 210 189 213 187 188 209 208 190 191 206 207 205 192193 198 194 195 196 197 223 292 348 349 350 352 351 Auftraggeber Projekt Planbezeichnung Datei Maßstab Leistungsphase Projektnr.Datum BearbeiterPlannr. www.faktorgruen.de Partnerschaftsgesellschaft 79100 Freiburg, Tel 0761 - 707 647 0 78628 Rottweil, Tel 0741 - 157 05 69115 Heidelberg, Tel 06221 - 985 410 70565 Stuttgart, Tel 0711 - 48 999 48 - 0 faktorgrun e Landschaftsarchitekten bdla L:\gop\461-Karlsruhe, Hoepfner-Areal\Cad\GOP_160321 Biotoptypen.vwx Biotoptypen Stadt Karlsruhe 1 1:500 Mi 21.03.2016 Biotoptypen nach LUBW (2009) 13.92 Naturfernes Kleingewässer 21.52 Sandfläche 33.80 Zierrasen 41.10 Feldgehölz (Wäldchen) 41.22 Feldhecke mittlerer Standorte 43.11 Brombeergestrüpp 44.30 Heckenzaun 45.12 Baumreihe 60.10 von Bauwerken bestandene Fläche 60.21 Völlig versiegelte Flächen 60.22 gepflasterte Straße oder Platz 60.23 Weg mit wassergebundener Decke 60.41 Lagerplatz 60.55 Bewachsenes Dach 60.60 Garten 60.62 Ziergärten Laubbaum Nr. lt. Baumliste Nadelbaum Nr. lt. Baumliste Laubbaum geschützt nach Baumschutzsatzung Nadelbaum geschützt nach Baumschutzsatzung kleiner Obstbaum (nicht verm.techn. erfasst) 1050m5201 N Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße", Oststadt Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“ Begründung und Hinweise - Anlage 1: Bestandsplan Fassung 03.08.2016

Art der Nutzung (siehe Textfestsetzungen) Wandhöhe (unabhängig von der Dachform) in Metern als Höchstmaß über der Bezugshöhe (siehe Textfestsetzungen) WH max Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß, z. B. 4 IV Baugrenze Baulinie Fläche für unterirdische Stellplätze im GE und MI Geltungsbereich Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen zu erhaltende Bäume mit einem Geh-/Fahr- und Leitungsrecht (GFL) zu belegende Fläche Denkmal (Nachrichtliche Übernahme) GF L Flächen für oberirdische Stellplätze im GE lichte Höhe bei Durchfahrten als Mindestmaß, z. B. 4,5 m zurückzubauendes Gebäude (Hinweis) Straßenverkehrsfläche öffentliche Verkehrsfläche "Fuß- und Radweg" Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen Geschoßflächenzahl als Höchstmaß, z. B. 1,2 Grundflächenzahl als Höchstmaß, z. B. 0,4 geplante Grundstückszufahrten an der Haid-und-Neu-Straße (Hinweis) bestehende Grundstückszufahrten an der Haid-und-Neu-Straße (Hinweis) Firstrichtung Straßenbegrenzungslinie Gebäudehöhe in Metern als Höchstmaß über der Bezugshöhe (siehe Textfestsetzungen) GH max TG WA / MI / GE e D St LH 4,5 m PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN SONSTIGE PLANZEICHEN 0,4 1,2 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Whs WBüro Bür o Whs Btrg Whs 622 7 Kig a 30 a Tgar Tur m 622 2 / 1 620 2/1 216 8 / 1 621 4 6206 620 2 /2 226 1 227 4 622 2 /4 216 3 216 3 /8 216 3 /10 228 1 235 1 216 8 622 6 / 1 622 2 / 3 226 1 /1 227 2 /1 225 9 622 2 /2 2272 622 2 216 3 /6 620 5 1319 7 2163/1 3 0 Whs Btrg 2 36 Whs Whs Gar Gar Ust Btrg 1a 3 Whs Whs Tgar WGhs Wkst WC Sch u Whs WBür o 30 a Wkst Whs Btrg Tks t 6 Bür o Whs 4 a 33 13 Bür o Tgar WGhs Sch u Whs Gar 1 Btrg 21 Whs Wkst 25 23 WGhs Whs Sch u 38 Gewh s 6 Whs 40 4 Whs Whs Whs Btrg Btrg 20 216 3 /5 226 6 225 3 /1 225 2 /1 225 4 /2 225 6 /1 2792 4 230 8 218 7 228 6 1319 7 218 4 230 8 / 3 230 8 / 2 232 6 2813 1 /1 2170 228 3 218 0 230 7 / 5 232 2 228 4 215 5 218 5 / 1 217 0 /1 218 1 218 5 Lag g Lag g Btrg Btrg Gast 1 Gar Gar 32 34 Whs WGhs Tgar Btrg Tgar 2 Bür o Tgar 15 1 Whs Btrg Gewh s 2 Gar Whs Whs 54 46 Gar Gar Gar 45 Gar Sch u Btrg Gar Whs Gar Whs Gar Whs Whs 26 28 36 a Gar WBtrg Gar Whs Whs Gar 1 Gar 10 12 Whs Whs Tgar Sch u Sch u 5 Gar 32 Whs Gar Bür o Gar Gar Whs Sch u Gar Vw g 33 4 Whs 36 36 b WGhs 29 27 Gar 2 a Gar Whs 8 WGhs Gar Gar Gar Wkst Bür o 20 230 8 / 1 2790 1 2813 0 216 9 228 5 2813 8 /1 2813 1 2798 3 230 7 / 3 2813 4 2790 2 2798 2 / 3 2798 2 / 230 7 / 1 2798 7 2798 8 2798 8 /1 2792 7 2790 2 2793 1 2813 8 2797 1 2798 9 2813 3 2813 5 2796 9 2793 0 2794 8 2813 3 /4 2813 3 /1 2813 3 /2 2813 3 /3 230 7 / 6 2797 2 2813 2 2795 6 2795 7 18 31 WGhs 34 Whs 50 11 WGhs Whs Gar WGhs Gar 48 Whs 7 Whs Whs Whs 43 24 Sch u 22 Whs Gewh s 52 Whs 4 Whs Whs WGhs Btrg 1 a WGhs Gar Gar Bür o Gar Gar Whs 56 38 Whs Gar Whs Gar 58 10 Gar Gar Gar Whs Gar Gewh s Bür o WBüro 25 Tgar 27 29 WBüro 18 Whs Whs Tgar 14 16 Whs 12 Whs Tgar 4 Whs 2 Whs 28 Gar 2 Gar Whs 24 Whs 2 Whs Whs Tgar Whs 26 Whs Whs 16 14 Whs Whs WGhs Whs 44 42 Whs 40 38 Whs 40 Whs Gewh s Whs Gar 230 7 / 4 230 6 2798 5 2798 4 2792 6 2792 8 2798 2 / 5 2798 2 /4 Gar Gar Btrg Btrg Gar 4 6 Whs 20 22 Whs Gar Whs -un d -Ne u -Straße Veilchenstraß e Stumpfstraße Rintheimer Straß e Humboldtstraße Hai d -un d - Ne u - Straße Durmstraß e Tullastraß e Tullastraß e 2813 1 2813 4 30 a Wkst 32 Sch u Gar Sch u Btrg Tks t 12 16 20 24 Whs 26 Gewh s 34 36 Whs 2813 0 Hai d -un d -Ne u -Straße Hai d -un d -Ne u -Straße ORIGINALPOSITION GF L GF L GF L WA 1 GF L GF L HAI D -UN D -NE U -STRASS E TULLASTRASS E RINTHEIMER STRASSE WA 2 WA 3 GE e MI Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen IV WH max 13,4 m II I WH max 12,6 m GH max 15,6 m LH 4,5 m I WH max 6,0 m IV WH max 15,5 m LH 4,5 m TG TG TG TG D TG TG TG II WH ma x 8 ,5 m WH ma x = GH ma x 15 ,5 m WH ma x = GH ma x 19 ,0 m WH ma x = GH ma x 22 ,5 m VII WH ma x 26, 0 m V WH ma x 17 ,5 m IV WH ma x 14,5 m IV WH ma x 14 ,5 m WH ma x = GH ma x 15 ,5 m St TG IV WH ma x 12,6 m IV WH ma x 12,6 m Durmstraß e IV WH ma x 13,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7,5 m GH ma x 10, 5 m WH ma x 7, 5 m GH ma x 10, 5 m WH ma x 10, 5 m GH ma x 13, 5 m IV WH max 13,5 m IV WH max 13,5 m 0,41,2 WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m TG 0,41,2 0,4- 0,4 1,75 0,30 1,15 BU S Neuplanung VBK-Haltestelle "Hauptfriedhof" VBK-Haltestelle "Hauptfriedhof (Tullastraße)" WH ma x 10,5 m WH ma x =GH ma x 13,5 m WH ma x 10,5 m WH ma x =GH ma x 16,5 m WH ma x 13 ,5 m WH ma x =GH ma x 16,5 m Fuß - und Radwe g WH ma x 10 ,5 m GH ma x 13 ,5 m WH ma x 10 ,5 m GH ma x 13 , 5 m WH ma x 10 ,5 m GH ma x 13 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m WH ma x 7 ,5 m GH ma x 10 ,5 m ZeichenerklärungVerfahren Art der Nutzung (siehe Textfestsetzungen) Wandhöhe (unabhängig von der Dachform) in Metern als Höchstmaß über der Bezugshöhe (siehe Textfestsetzungen) WH max Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß, z. B. 4 IV Baugrenze Baulinie Fläche für unterirdische Stellplätze im GE und MI Geltungsbereich Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen zu erhaltende Bäume mit einem Geh-/Fahr- und Leitungsrecht (GFL) zu belegende Fläche Denkmal (Nachrichtliche Übernahme) GF L Flächen für oberirdische Stellplätze im GE lichte Höhe bei Durchfahrten als Mindestmaß, z. B. 4,5 m zurückzubauendes Gebäude (Hinweis) Straßenverkehrsfläche öffentliche Verkehrsfläche "Fuß- und Radweg" Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen Geschoßflächenzahl als Höchstmaß, z. B. 1,2 Grundflächenzahl als Höchstmaß, z. B. 0,4 geplante Grundstückszufahrten an der Haid-und-Neu-Straße (Hinweis) bestehende Grundstückszufahrten an der Haid-und-Neu-Straße (Hinweis) Firstrichtung Straßenbegrenzungslinie Gebäudehöhe in Metern als Höchstmaß über der Bezugshöhe (siehe Textfestsetzungen) GH max TG WA / MI / GE e D St LH 4,5 m PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN SONSTIGE PLANZEICHEN 0,4 1,2 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 3. Sonstige Planzeichen Art der Nutzung (siehe Textfestsetzungen) Wandhöhe (unabhängig von der Dachform) in Metern als Höchstmaß über der Bezugshöhe (siehe Textfestsetzungen) WH max Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß, z. B. 4 IV Baugrenze Baulinie Fläche für unterirdische Stellplätze im GE und MI Geltungsbereich Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen zu erhaltende Bäume mit einem Geh-/Fahr- und Leitungsrecht (GFL) zu belegende Fläche Denkmal (Nachrichtliche Übernahme) GF L Flächen für oberirdische Stellplätze im GE lichte Höhe bei Durchfahrten als Mindestmaß, z. B. 4,5 m zurückzubauendes Gebäude (Hinweis) Straßenverkehrsfläche öffentliche Verkehrsfläche "Fuß- und Radweg" Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen Geschoßflächenzahl als Höchstmaß, z. B. 1,2 Grundflächenzahl als Höchstmaß, z. B. 0,4 geplante Grundstückszufahrten an der Haid-und-Neu-Straße (Hinweis) bestehende Grundstückszufahrten an der Haid-und-Neu-Straße (Hinweis) Firstrichtung Straßenbegrenzungslinie Gebäudehöhe in Metern als Höchstmaß über der Bezugshöhe (siehe Textfestsetzungen) GH max TG WA / MI / GE e D St LH 4,5 m PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN SONSTIGE PLANZEICHEN 0,4 1,2 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 2. Örtliche Bauvorschriften M. 1 : 1.000 KARLSRUHE, 12.08.2015 STADTPLANUNGSAMT: Fassung: 28.07.2016 Stadtplanausschnitt 1 : 10.000 Planverfasser: ASTOC GmbH & Co. KG Architects and Planners Maria-Hilf-Straße 15 D-50677 Köln Tel. +49 (221) 271 806-0 Fax. +49 (221) 310 083 3 info@astoc.de 1. Planungsrechtliche Festsetzungen nach BauGB Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am ............... Billigung durch den Gemeinderat und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am ............... Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO von ............... bis ............... Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am ............... Der vorhabenbezogene Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften sind unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden. Sie werden hiermit ausgefertigt. Karlsruhe, Dr. Frank Mentrup Oberbürgermeister In Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) am ............... Beim Stadtplanungsamt zu jedermanns Einsicht bereitgehalten: (§ 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) ab ............... STADT KARLSRUHE Oststadt BEBAUUNGSPLAN Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße - Entwurf -

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister BESCHLUSSVORLAGE Vorlage Nr.: 2016/0514 Verantwortlich: Dez.6 Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32 - 36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe- Oststadt Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 20.09.2016 7 X genehmigt Beschlussantrag Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe beschließt, das Bebauungsplanverfahren „Südlich Haid- und-Neu-Straße 32 - 36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe-Oststadt, mit der öffentlichen Ausle- gung des Planentwurfes fortzusetzen (Beschluss im Wortlaut Seite 14). Finanzielle Auswirkungen (bitte ankreuzen) x nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen Wählen Sie ein Element aus. Kontierungsobjekt: Wählen Sie ein Element aus. Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK-Karlsruhe-2020-relevant x nein ja Handlungsfeld: Wählen Sie ein Element aus. Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) x nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften x nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 I. Erläuterungen zur Planung: Das Plangebiet umfasst das sogenannte „Hoepfner-Areal“ („westlicher Teil des Plangebiets“) und daran angrenzende Grundstücke zwischen Haid-und-Neu-Straße und Rintheimer Straße („östlicher Teil des Plangebiets“) in der Karlsruher Oststadt. Der westliche Teil des Plangebiets grenzt direkt östlich an die „Hoepfner-Burg“. Diese Fläche ist weitgehend unbebaut und wurde in der Vergangenheit zur Erweiterung des angrenzenden Brauerei- und Mälzereibetriebs der Privatbrauerei Hoepfner GmbH vorgehalten. Nunmehr beab- sichtigt die Grundstückseigentümerin („Hoepfner Bräu Friedrich Hoepfner Verwaltungsgesell- schaft mbH & Co KG“, nachfolgend “Hoepfner Bräu“ genannt) eine quartiersbezogene Ent- wicklung auf dem Areal. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf wurde ausgehend vom Sie- gerentwurf von „ASTOC Architects and Planners“ aus einer städtebaulichen Mehrfachbeauftra- gung weiterentwickelt. Zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung soll der östliche Teil des Plangebiets zur Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes mit in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgenom- men werden. Der dort derzeit gültige Bebauungsplan sieht für diese Flächen noch zum großen Teil ein Gewerbegebiet vor, was weder der heutigen Nutzung noch der langfristig angestrebten städtebaulichen Entwicklung in diesem Bereich entspricht. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenent- wicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von knapp 13.000 m² Grundfläche festsetzt. Er wird deshalb im beschleunigten Verfahren aufgestellt, § 13a BauGB. Die Größe des gesamten Plangebiets beträgt ca. 3,62 ha. 1. derzeit geltende Bauleitplanung Der westliche Teil des Plangebiets wird im Flächennutzungsplan als „Gewerbliche Baufläche“ sowie als „bestehende Parkfläche“ und der östliche Teil als „gemischte Baufläche“ sowie Wohnbaufläche“ dargestellt. Die geplante Nutzungsabstaffelung von einem Gewerbegebiet über ein Mischgebiet hin zu einem Wohngebiet steht mit diesen Darstellungen räumlich und inhaltlich nur teilweise im Einklang. Eine Anpassung erfolgt im Wege der Berichtigung. Für das Plangebiet gilt derzeit jeweils in Teilbereichen der Bebauungsplan Nr. 278 „Rintheimer Feld“ aus dem Jahr 1960 in Verbindung mit dem Bebauungsplan Nr. 339 „Rintheimer Feld (Än- derung)“ aus dem Jahr 1967 sowie der Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“ (ehemals Bauordnung der Stadt Karlsruhe) aus dem Jahr 1985. Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans werden diese Pläne aufgehoben. 2. Bestandsaufnahme des Plangebietes Der westliche Teil des Plangebiets stellt in weiten Teilen eine Freifläche dar, teils mit Baumbe- wuchs und Sträuchern. Im südlichen Teil befindet sich ein dichter Gehölzbestand mit einem kleinen Teich und kleinen Rasenflächen („Wäldchen“). Auf dem östlichen Teil des Plangebiets befinden sich größtenteils Wohnhäuser mit dazugehörigen Ziergärten. Ein Teil des Geländes wird von einem Gärtnereibetrieb genutzt. Durch künstliche Auffüllungen im Plangebiet besteht ein deutlich geringerer Erfüllungsgrad der Bodenfunktionen (Bodenfruchtbarkeit, Filter- und Pufferfunktion, Ausgleichsfunktion im Was- serhaushalt). Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist aufgrund der vorhandenen Boden- eigenschaften aber grundsätzlich möglich. Ein geo- und umwelttechnisches Gutachten wurde eingeholt. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Im Plangebiet wurden 21 Brutvogelarten, davon 7 auf der Vorwarnliste der Roten Liste Baden- Württemberg und 5 Fledermausarten nachgewiesen. Es wurde eine artenschutzrechtliche Prü- fung durchgeführt. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffern 3.2, 5 und den Umweltbeitrag als Anlage 1 der Begrün- dung. Das Gebiet befindet sich mit Ausnahme des Flurstücks Nr. 27901 (Durmstraße) und 28135 (Fußweg zwischen Tullastraße und Durmstraße) in Privateigentum. Der westliche Teil des Plangebietes ist in weiten Teilen ungenutzt. Nordwestlich an der Haid- und-Neu-Straße befindet sich eine Tankstelle mit Getränkemarkt. Der Betreiber hat den betref- fenden Grundstücksteil von der „Hoepfner Bräu“ gepachtet. Im Zuge der schrittweisen Realisie- rung der vorliegenden Planung soll die Tankstellennutzung dauerhaft aufgegeben werden. Hin- ter der Tankstelle liegt das denkmalgeschützte ehemalige „Waaghäuschen“. In diesem Bereich des Plangebiets liegen vereinzelt weitere frühere Brauereigebäude, die bereits aufgegeben wur- den bzw. noch aufgeben werden. Im östlichen Teil des Plangebiets befinden sich vorwiegend zu Wohnzwecken genutzte Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser. Soweit noch gewerbliche Bauten bestehen, stehen diese leer bzw. sind stark untergenutzt. Die im Blockinnenbereich gelegenen Grundstücke werden entwe- der über die von der Rintheimer Straße abzweigende Durmstraße als Stichstraße erschlossen oder können von der Haid- und-Neu-Straße bzw. der Tullastraße über private Grundstücksüber- fahrten erreicht werden. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffer 3.3 der Begründung. Vom Brauereibetrieb westlich des Bebauungsplangebiets wirkt auf die neu entstehenden Wohn- und Mischgebietsnutzungen Gewerbelärm ein. Die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden tagsüber eingehalten, in der Nacht dagegen im westlichen Teil des geplanten Mischgebiets (Bereich des ehem. Mälzereigebäudes) überschritten. In den Betrachtungen zum Verkehrslärm wird deutlich, dass vorrangig wegen des Schienen- verkehrs in den umgebenden Straßen die Orientierungswerte der DIN 18005 sowie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV im Plangebiet zu Tages- und Nachtzeiten teilweise deut- lich überschritten werden. Es wurde eine umfassende schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Um zukünftig gesun- de Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowohl innerhalb des Plangebiets als auch in seinem Umfeld gewährleisten zu können, müssen im Bebauungsplan entsprechende Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt werden (siehe Ziffer 4.8.1 der Begründung). In einem Geruchsgutachten wurde geprüft, ob die vom angrenzenden Brauereibetrieb emittier- ten Gerüche im Plangebiet erhebliche Geruchsbelästigungen hervorrufen können. Dieses kam zum Ergebnis, dass die Grenzwerte der Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL) unterschritten wer- den. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffer 3.5.2 der Begründung. Ein Klimagutachten kommt zu dem Schluss, dass von dem westlichen Teil des Plangebiets auf- grund seiner geringen Größe keine positive thermische Fernwirkung ausgeht. An bestehende Kaltluft-Strömungen ist das Gebiet nicht direkt angebunden, sodass es auch nur bedingt als Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Kaltluftzugbahn fungiert. Im östlichen Teil des Plangebiets ermöglicht der Bebauungsplanent- wurf nur im geringen Umfang zusätzliche Bebauungsoptionen. Nachteilige Auswirkungen auf das Klima sind in diesem Bereich deswegen ausgeschlossen. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffern 3.5.3 sowie 4.8.2 der Begründung. Im Bereich des Plangebietes sind beim Amt für Umwelt- und Arbeitsschutz drei Altlastenver- dachtsflächen erfasst, die einer Umsetzung des Bebauungsplanes aber nicht entgegenstehen. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffern 3.5.4 und 4.8.3 der Begründung. 3. Planungskonzept Der für den westlichen Teil des Plangebiets vorliegende städtebauliche Entwurf als Ergebnis der Mehrfachbeauftragung 2014 sieht ein städtisches Ensemble aus vier Teilen vor, die schrittweise und weitgehend unabhängig voneinander realisiert werden können (Angebotsbebauungsplan). Jeder der vier Teile hat eine klare Aufgabe und einen eigenen Charakter, sowohl was seine je- weilige Nutzung als auch seine Funktion im stadträumlichen Kontext angeht. Kennzeichnend für die festzusetzenden Arten der baulichen Nutzung ist die Nutzungsabstaffelung von gewerb- licher Nutzung im Westen über eine Mischgebietsnutzung hin zu einer Wohnnutzung im Osten des Plangebiets. Teil 1 – Blockrand entlang Haid-und-Neu-Straße (MI-Gebiet): Der Bebauungsplanentwurf schafft die Voraussetzungen für die Errichtung einer vernetzten Pflegeeinrichtung mit einer integrierten Kindertagesstätte entlang der Haid-und-Neu-Straße. Teil 2 – Blockinnenbereich hinter Teil 1 (MI-Gebiet): Geplant, aber nicht zwingend, nach Realisierung der Pflegeeinrichtung können im südöstlichen Teil des Areals punktförmige Wohngebäude entstehen. Sie orientieren sich an den Nachbarge- bäuden und sind ein wichtiger vermittelnder Teil des Ensembles. Teil 3 – „House of IT II (MI-Gebiet): Das ehemalige Funktionsgebäude der Mälzerei soll künftig durch das sog. „House of IT II“ er- setzt werden. Das Gebäude ist zunächst als reines Bürogebäude geplant, wobei im südlichen, ost-west gerichteten Gebäuderiegel auch kleine Wohnungen oder (Studenten-) Apartments entstehen könnten. Teil 4 – „House of IT I (GEe-Gebiet): Nach Aufgabe der Tankstelle kann an dieser Stelle als letzter der vier Gebäudekomplexe das House of IT I entstehen. Das Konzept sieht im Erdgeschoss einen Getränkemarkt der Brauerei („Haustrunkabgabe“) sowie ein Café vor. Die oberen Geschosse bieten Raum für eine Büronut- zung. Grünraum (nördlich „Wäldchen“): Das wichtigste freiräumliche Integrationselement stellt der erhaltenswerte Baumbestand auf dem Grundstück dar. Ziel ist es, diesen zu einem prägnanten und qualitätsvollen städtischen Grünraum weiterzuentwickeln, der im wechselseitigen Dialog mit den neuen Gebäuden steht und den Nutzern des neuen Stadtquartiers vielfältige Möglichkeiten zum Aufenthalt und Ver- weilen bietet. Östlicher Teil des Plangebiets (WA-Gebiet 1-3): Auf den zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung in den Geltungsbereich aufgenommenen Grundstücksflächen soll in erster Linie die vorhandene Bestandsbebauung planungsrechtlich abgesichert werden. Darüber hinaus wird für einzelne Grundstücksbereiche, die unter städte- Ergänzende Erläuterungen Seite 5 baulichen Gesichtspunkten heute noch Erweiterungs- bzw. Umstrukturierungsbedarf aufweisen, auch eine bauliche Entwicklung im Sinne einer Angebotsplanung geregelt. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffern 4 und 4.1 der Begründung. Die festgesetzte GRZ bzw. GFZ orientiert sich am Ergebnis der Mehrfachbeauftragung sowie an der bestehenden Bebauung und sichert so im Zusammenwirken mit den eng gefassten Bau- räumen und der eindeutigen Zuordnung der maximal zulässigen Geschossigkeiten bzw. Bauhö- henbegrenzungen pro Baufenster die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine möglichst konsequente Umsetzung des städtebaulichen Entwurfs sowie für eine Bebauung, die sich in die typologische Umgebung einfügt. Darüber hinaus ermöglicht der Bebauungsplan für planungsrechtlich relevante Nebenanlagen baugebietsbezogen die Möglichkeit zur Überschreitung der in der Planzeichnung festgesetzten Grundflächenzahl (im GEe von festgesetzt 0,4 auf 0,9 und im MI von festgesetzt 0,3 auf 0,6). Gemäß § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche für die dort genannten Anla- gen um 50 % überschritten werden. Die Überschreitung resultiert u.a. aus der vorgesehenen Tiefgaragenanlage (dafür weitestgehend autofreier Blockinnenbereich) und repräsentative Platz- flächen vor dem House of IT 1. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse sowie die einzuhaltenden Wand- und Gebäudehöhen orientieren sich ebenfalls an der gestalterisch beabsichtigten schrittweisen Abstaffelung der Gebäude von der großkubaturigen „Hoepfner-Burg“ über das geplante Gewerbegebiet und Mischgebiet hin zum östlichen Blockinnenbereich mit seiner vorwiegenden Wohnnutzung (Teil- bereich 1 des Allgemeinen Wohngebiets). Orientiert an der Bestandsituation steigt in den Teil- bereichen 2 und 3 des Allgemeinen Wohngebietes die zulässige Bauhöhe zum sich dort nach außen anschließenden Blockrand wieder an. Die Bezugshöhen werden im Bereich des Gewerbe- und Mischgebietes aus Gründen der Ein- deutigkeit in „m. ü. NHN“ festgesetzt. Die Werte orientieren sich, mit Ausnahme der Bezugs- höhe für die drei südöstlichen Baufenster des Mischgebietes, an den Bestandshöhen entlang der Haid-und-Neu-Straße und dem weiteren Verlauf des natürlichen Geländes in Richtung Süden. Für das Gelände im Bereich der festgesetzten allgemeinen Wohngebiete wird als Bezugshöhe einheitlich die Oberkante des Anschlusses an die das jeweilige Gebäude erschließende Straßen- verkehrsfläche der Haid-und-Neu-Straße, Tullastraße bzw. Durmstraße festgesetzt. Im Zuge der Umsetzung der Planung ist vorgesehen, den daraus resultierenden Geländeversprung zu den östlich angrenzenden Nachbargrundstücken (ca. 1m) sowie zur „Fläche für Erhalt und Entwick- lung von Gehölzbeständen“ als Anböschung sowie gebietsintern als attraktives gestalterisches Element in die Freiflächenplanung einzubinden (z.B. mittels Sitzstufen und/oder Geländemodel- lierung). Ziel ist dabei, auf kurzer Distanz wieder das natürliche Geländeniveau zu erreichen und damit den vorhandenen Baumbestand auf den angrenzenden nicht unterbauten Grundstücks- bereichen möglichst umfassend zu erhalten. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffern 4.2, 4.7 und 7 der Begründung. Im Bereich des Gewerbe- und Mischgebiets gewährleistet die differenzierte Festsetzung der Baulinien und Baugrenzen in der Planzeichnung in Kombination mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen eine passgenaue Umsetzung der aus der Mehrfachbeauftragung hervorge- gangenen städtebaulichen Kubaturen. Zur Weiterführung der bestehenden Bauflucht entlang der Haid-und-Neu-Straße setzt der Bebauungsplan für die straßenseitige Fassade eine Baulinie fest. Im gesamten Bereich des Allgemeinen Wohngebietes (WA1-3) orientiert sich die Anord- nung der Baufenster an der vorhandenen Bestandsbebauung. Für die Bereiche, in denen heute Ergänzende Erläuterungen Seite 6 noch Erweiterungs- bzw. Umstrukturierungsbedarf besteht, werden die daraus hervorgehenden Bebauungsprinzipien analog fortgeschrieben. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffern 4.3 der Begründung. Die verkehrliche Erschließung des Gewerbe- und Mischgebietes erfolgt ausschließlich über die Haid-und-Neu-Straße. Das Quartier selbst soll weitgehend autofrei gehalten werden. Eine Zufahrt in das Gebiet ist nur für Rettungs- und Löschfahrzeuge, für die Müllabfuhr sowie für zwingend notwendige oberirdische Anfahrten der Gebäude vorgesehen. Geplant ist deshalb die Errichtung von zwei großen miteinander verbundenen Tiefgaragen, die beide über jeweils eine Ein- und Ausfahrt direkt an die Haid-und-Neu-Straße angebunden sind. Auch die geplanten Gebäude auf den rückwärtigen Grundstücksbereichen der beiden Wohn- und Geschäftshäuser an der Haid-und-Neu-Straße Nr. 34 und 36 sollen über eine Privatstraße erschlossen werden, die gleichermaßen nach Norden auf die Haid-und-Neu-Straße mündet. Alle übrigen geplanten und bestehenden Gebäude im Geltungsbereich werden bereits heute von der Haid-und-Neu-Straße, der Tullastraße, der Rintheimer Straße oder davon abzweigend der Durmstraße als öffentliche Straßenverkehrsflächen direkt oder über private Grundstücksüber- fahrten erschlossen. Das Plangebiet wird über drei S- und Stadtbahnlinien, sowie eine Buslinie gut über den öffentli- chen Personennahverkehr erschlossen. In einem Verkehrsgutachten wurde das zusätzliche Verkehrsaufkommen abgeschätzt und die Leistungsfähigkeit der benachbarten Knotenpunkte im Planfall überprüft. Das Gutachten kommt zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass nach einer vollständigen Bebauung nur ver- gleichsweise geringe Verkehrszunahmen auf den zuführenden Straßen zu erwarten sind. Die gewählten Ein- und Ausfahrtbereiche für die Tiefgarage(n) wurden in Hinblick auf die realisier- baren Verkehrsbeziehungen und im Hinblick auf ihre fahrgeometrische Eignung sowie auf aus- reichende Sichtverhältnisse hin überprüft. Zur besseren Orientierung wurde ihre Lage als Hin- weis in die Planzeichnung übernommen. Im Zuge der Umsetzung könnten die Zufahrten grund- sätzlich auch an anderer Stelle angeordnet werden. Die entsprechende Machbarkeit ist im Zuge der Genehmigungsplanung nachzuweisen. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffern 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 und 4.4.4 der Begründung. Die Versorgung des Gebiets mit Strom, Gas, Wasser und Fernwärme sowie die Entwässerung des Gebiets ist gewährleistet. Ein Entwässerungskonzept für Niederschlagswasser im Bereich des „Wäldchen“ wird erarbeitet. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffer 4.4.5 der Begründung. Zur Versorgung des Gewerbe- und Mischgebietes ist ein Mix aus unterschiedlichen Energie- formen vorgesehen (Fernwärme, autonome Energieversorgung über Sonnenstrom- und Son- nenwärmeanlagen auf Dächern). Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffer 4.4.6 der Begründung. Die Zulässigkeit von flachen und flachgeneigten Dächern im Gewerbe- und Mischgebiet folgt den Vorgaben aus dem städtebaulichen Entwurf und soll zusätzlich einen hohen Anteil zu be- grünender Dachflächen innerhalb des Geltungsbereiches sichern. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Die Vorschriften zu den Werbeanlagen im Allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet ent- sprechen den üblichen Standards der Stadt Karlsruhe. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffer 4.5 der Begründung. Die Erarbeitung der grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes im westlichen Teil des Plangebiets erfolgte deshalb mit dem Ziel, einen verbindlichen Rahmen zu schaffen, der die nachhaltige „ökologische“ Ausrichtung des Bauvorhabens abbildet, zugleich aber noch weitgehende Freiräume für die konkrete Gestaltung und Umsetzung lässt. Diese ist im Rahmen der Baugenehmigung durch entsprechende Außenanlagenpläne nachzuweisen. Im Bereich des „Allgemeinen Wohngebietes“ ist das Hauptziel der Überplanung v.a. die Anpas- sung des Planungsrechtes an den Ist-Zustand bzw. den unter heutigen städtebaulichen Ge- sichtspunkten gewünschten Zustand. In diesem Rahmen wird eine behutsame bauliche Entwick- lung ermöglicht. Grünordnerische Festsetzungen werden deshalb hier zurückhaltend formuliert und sollen nur einen groben Rahmen vorgeben, der der geplanten Nutzungsart (Allgemeines Wohngebiet WA mit GRZ 0,4) entspricht. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffer 4.6.1 der Begründung. Mit der baulichen Entwicklung des Gebietes ist zunächst ein weitgehender Verlust der vorhan- denen Freiflächen (inkl. Baumbestand) verbunden. Da ein Großteil des Gebietes mit Tiefgara- gen unterbaut wird, können die Bestandsstrukturen dort nicht erhalten bleiben (insgesamt bis zu 14.400 m² bzw. 1,44 ha). Eine Ausnahme stellt eine ca. 2.100 m² große Fläche im Mischge- biet dar, die nicht über- oder unterbaut wird. Hier können die Bestandsbäume erhalten bleiben, wobei eine entsprechende Erhaltungsfestsetzung nur für fünf stattliche Einzelbäume getroffen wird. Das sog. „Wäldchen“ wird als „Fläche für den Erhalt und die Entwicklung von Gehölzbe- ständen“ festgesetzt. Lediglich im Übergangsbereich zu den nördlich gelegenen Baugrundstü- cken wird ein Teil des Baumbestands (ca. 1.200 m²) entfernt. Ersetzt werden diese Strukturen zum einen durch Gebäude- und Verkehrsflächen (rund 10.200 m²), es werden jedoch auch neue begrünte und bepflanzte Freiflächen entstehen, die in der Qualität mit den bisherigen Flächen im nördlichen Teil des Plangebietes vergleichbar sein werden. Baumpflanzungen sind allerdings aufgrund der Unterbauung durch die Tiefgarage nur in eingeschränkter Form (klein- bis mittelkronige Bäume) möglich. Im östlichen Teil des Plangebietes wird der Grünflächenanteil erhalten. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenent- wicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe ist deshalb nicht erforderlich. Weiter ist zu beachten, dass die bestehen- den Festsetzungen eine weitergehende Bebauung der heutigen Grünflächen erlauben würden. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffer 4.6.2 der Begründung. Unter Einbeziehung der vorgesehenen Vermeidungsmaßnahmen (insbesondere den Erhalt 5 großer Einzelbäume und des Baumbestandes auf der „Fläche für Erhalt und Entwicklung von Gehölzbeständen“) können artenschutzrechtliche Konflikte im Hinblick auf die erfassten Brut- vogelarten bereits weitgehend vermieden werden. Bei mehreren Brutpaaren von Haussperling und Grauschnäpper sind jedoch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. Im Wesentlichen beschränken sich artenschutzrechtliche Konflikte auf das Tötungsrisiko insbe- sondere der erfassten Fledermausarten durch Baumfällungen und den Verlust von Baumquartie- Ergänzende Erläuterungen Seite 8 ren. Durch Beachtung der aufgenommenen zeitlichen Fällverbote kann das Tötungsrisiko jedoch ausgeschlossen werden. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffern 4.6.3, 5 und Umweltbeitrag als Anlage 1 der Begrün- dung. Bei der vorliegenden städtebaulichen Planung kommt der Lärmschutzproblematik eine zentrale Bedeutung zu. Ziel ist die Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in einer vor- handenen Gemengelage und im Einflussbereich verkehrlich hochbelasteter Verkehrswege (Stra- ße und Schiene). Die Bewältigung der schalltechnischen Belange ist nur durch die Umsetzung einer umfassenden Schallschutzkonzeption möglich. Die in einer schallschutztechnischen Unter- suchung erarbeiteten Festsetzungsvorschläge wurden im Bebauungsplanentwurf übernommen. Hinsichtlich des Gewerbelärms ist nur für Teilbereiche im Westen des Plangebietes von relevan- ten Beeinträchtigungen aufgrund des Brauereibetriebs auszugehen. Während den gewerblichen Lärmimmissionen über Maßnahmen an der Quelle und Ausschlüsse an betroffenen Gebäude- fassaden (keine Schlafräume mit öffenbaren Fenstern in Bereichen mit unzumutbaren Lärmbe- lastungen) begegnet wird, ist für den überwiegenden Teil des Plangebietes aufgrund des Ver- kehrslärms, insbesondere Schienenlärm, ein Schutzkonzept aus verschiedenen Maßnahmen erforderlich. Wesentlicher Inhalt des Schutzkonzepts ist die innerhalb des Plangebiets vorgesehene Nut- zungsabstaffelung von Gewerbegebiet über ein Mischgebiet hin zu den bestehenden Wohn- nutzungen im Allgemeinen Wohngebiet. Der Gedanke der schrittweisen Abstaffelung spiegelt sich aber auch baulich-strukturell sowohl entlang der Haid-und-Neu-Straße als auch vom Block- rand der Haid-und-Neu-Straße hin zum Innenbereich wider. Im Rahmen der begleitenden schalltechnischen Untersuchung wurden schrittweise verschiedene Lärmschutzmaßnahmen geprüft. Vorzugswürdig wäre, ausreichende Abstände zwischen den Nutzungen zu schaffen, nach denen eine Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 auch nachts möglich wäre. Ein derartiges Abrücken stände aber dem Ziel eines schonenden Umgangs mit den zur Verfügung stehenden Flächen entgegen. Ein aktiver Lärmschutz kann aus verschiedenen Gründen nicht realisiert werden. Der Vorteil aktiver Schutzmaßnahmen wäre hier aufgrund der am Tag geringeren Betroffenheit nur eingeschränkt gegeben. Die abschirmende Wirkung wäre aufgrund der Mittellage der Bahngleise und des daraus resultierenden deutlichen Abstands zu den relevanten Immissionsorten deutlich eingeschränkt. Zum Schutz der oberen Stockwerke wären zudem große Wand- oder Wallhöhen (ca. Höhe der zu schützenden Gebäu- de) erforderlich. Zu- und Abfahrten würden durch die Lärmschutzwände deutlich eingeschränkt. Auch zum Schutz des Stadtbildes kommen derartige Maßnahmen an diese Stelle nicht in Be- tracht. Es ist davon auszugehen, dass nach einer vollständigen Realisierung der Planung bereits durch die Baukörper eine deutliche Minderung für lärmabgewandte und abgeschirmte Bereiche ent- stehen wird. Insbesondere eine Randbebauung an der Haid-und-Neu-Straße würde einen wirk- samen Schutz für die dahinter liegenden Gebäude und Freiflächen herstellen. Untersucht wurde ein Lückschluss entlang der Haid-und-Neu-Straße. Mit zunehmender Entfer- nung zur Haid-und-Neu-Straße nehmen die positiven Wirkungen durch den Lückenschluss je- doch sehr rasch ab. Für das Innere des Gebiets können dadurch keine Verbesserungen erreicht werden. Nach den Untersuchungen können zu erwartende Reflexionseffekte durch die neuen Baukörper keine wesentliche Erhöhung der Belastungen in der Nachbarschaft auslösen. Ergänzende Erläuterungen Seite 9 In Abwägung aller städtebaulichen und schallschutztechnischen Belange wird abschließend festgestellt, dass die vorgesehene städtebauliche Figur den geeignetsten Lärmschutz für das Plangebiet und die Umgebung darstellt. Da allerdings zur Reihenfolge der Bebauung keine Festsetzung getroffen werden soll, wurden die Lärmschutzmaßnahmen für die Gebäude im Plangebiet dennoch für den Fall freier Schal- lausbreitung im Gebiet ermittelt. Somit werden für den ungünstigsten Fall Schutzmaßnahmen definiert und damit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet. Diese Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden sind in Abhängigkeit der jeweiligen Lärmein- wirkungen abzustufen. Dazu wurden für das gesamte Plangebiet geschossweise die Lärmpegel- bereiche nach DIN 4109 ermittelt und dargestellt. Auf dieser Basis kann die Schalldämmung der Außenbauteile geplanter Gebäude je nach Lage im Plangebiet dimensioniert werden. Daneben wird eine Vorgabe zur Grundrissorientierung empfohlen. Hiermit soll erreicht werden, dass möglichst viele Aufenthaltsräume - insbesondere Schlafräume - in lärmabgewandten Fas- sadenabschnitten entstehen. Für Schlafräume (auch Kinderzimmer), die hohen Lärmpegeln aus- gesetzt sind, soll zudem eine Möglichkeit zur schallgedämmten Belüftung vorgesehen werden. Auch für Außenwohnbereiche wird je nach Lage zu den Verkehrswegen ein baulicher Lärm- schutz empfohlen. Für die bestehende Tankstelle wurde eine Festsetzung gewählt, die auf der einen Seite die Inte- ressen des Tankstellenbetreibers berücksichtigt, auf der anderen Seite aber die von der Tankstel- len ausgehenden Belastungen in einem Maß hält, welcher einer Realisierung des Bebauungs- plans nicht entgegen steht. Im Einzelnen verweisen wir auf Ziffer 4.8.1 der Begründung. Der Bebauungsplanentwurf ist sozialverträglich. Im Plangebiet soll ein neues Stadtquartier ent- wickelt werden, in dem sich städtisches Wohnen und Arbeiten eng miteinander verzahnen. Durch den Bebauungsplan werden die Voraussetzungen für die Errichtung einer in der Oststadt dringend benötigten Pflegeeinrichtung geschaffen. Auf den vorliegenden Bebauungsplan ist das sog. „Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI)“ nicht anzuwenden, weil das Verfahren bereits vor der Beschlussfassung von KAI eingeleitet wurde. Der Stadt Karlsruhe entstehen bei der Realisierung des Bebauungsplans keine Kosten. II. frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung und Trägerbeteiligung In enger Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe wurde Ende des Jahres 2013 eine städtebauliche Mehrfachbeauftragung mit sieben Planungsteams durchgeführt. Dabei wurde der Entwurf des Büros „ASTOC Architects and Planners“, Köln als Sieger ausgewählt, mit der Empfehlung die- sen der weiteren Bearbeitung zu Grunde zu legen. Auf Wunsch der „Hoepfner Bräu“ und der Fachjury wurde der Entwurf im Anschluss nochmals überarbeitet und dem Planungsausschuss der Stadt Karlsruhe präsentiert. In seiner Sitzung am 16. Oktober 2014 hat der Planungsaus- schuss den Entwurf positiv zur Kenntnis genommen und die Verwaltung beauftragt, auf dieser Grundlage Planungsrecht für das Areal zu schaffen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung fand im Rahmen einer öffentlichen Informations- veranstaltung des Stadtplanungsamtes am 25. Februar 2015 statt. Die Planungen wurden prä- sentiert. In der anschließenden Diskussion wurden mehrere Fragen der Anwesenden beantwor- Ergänzende Erläuterungen Seite 10 tet. Die Fragen bezogen sich auf sämtliche Aspekte des Bebauungsplanentwurfs, u.a. zum Maß der baulichen Nutzung, die verkehrlichen Erschließung und Lärmbelastungen. Es gingen weiter drei schriftliche Stellungnahmen von betroffenen Anwohnern ein. Die Fragen bzw. Vorschläge bezogen sich insbesondere auf das zulässige Maß der baulichen Nutzungen im Bereich (verlängerte) Durmstraße. So wurde vorgeschlagen die zulässige Bebauung im südwestlichen Teil der Durmstraße (dreige- schossig) an der zulässigen Bebauung im südostlichen Teil der Durmstraße (zweigeschossig) zu orientieren. Dem Vorschlag soll nicht gefolgt werden. Das städtebauliche Konzept der baulich- strukturellen Abstaffelung durchzieht das gesamt Plangebiet. So schafft die Bebauung im süd- westlichen Teil der Durmstraße den Übergang zur Bebauung im südöstlichen Teil des MI- Gebiets. Hinterfragt wurde außerdem die Anordnung der neuen Baufenster im mittleren Teil des WA- Gebiets. Diese würden sich nicht an der Lage und Abständen der Baufenster im südlichen Teil der Durmstraße orientieren. Dies trifft zu. Anders als im südlichen Bereich der Durmstraße wird im mittleren und nördlichen Teil des WA-Gebiets aber nicht der Bestand abgebildet, sondern neu überplant (Bereich Gärtnerei). Die Anordnung der Baufenster folgt hier entlang der privaten Erschließungsstraße in Richtung Norden hin zur Haid-und-Neu-Straße. Die gesetzlich vorgege- benen Abstandsflächen werden eingehalten. Den Anregungen soll aus den genannten Gründen nicht gefolgt werden. Im Rahmen der Trägerbeteiligung haben folgende Träger öffentlicher Belange geäußert und Stellungnahmen abgegeben: Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr, Deutsche Telekom Technik GmbH, Industrie- und Handelskammer, Landrats- amt Karlsruhe - Gesundheitsamt, Nachbarschaftsverband Karlsruhe, Polizeipräsidium Karlsruhe, Regierungspräsidium Stuttgart - Landesamt für Denkmalpflege, Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH, Zentraler Juristischer Dienst - Immissionsschutz- und Arbeitsschutzbehörde + Natur- und Bodenschutzbehörde + Denkmalschutzbehörde, Stadtwerke Karlsruhe. Das Stadtplanungsamt hat in der als Anlage 1 beigefügten Synopse die abwägenden Antworten zu den eingegangen Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange niedergelegt. Auf die Synopse wird im Einzelnen verwiesen. Hervorzuheben sind folgende Stellungnahmen: Das Polizeipräsidium hat auf verschiedene Anforderungen zur verkehrlichen Erschließung des Plangebietes hingewiesen. Die weitere Prüfung hat ergeben, dass die künftige Anfahrbarkeit für Rettungs- und Einsatzkräfte sowie die Müllabfuhr gewährleistet ist. Weiter hat eine Schleppkur- venuntersuchung gezeigt, dass die Anfahrbarkeit des Plangebiets über die Zu- und Abfahrten zu den Tiefgaragen nachgewiesen ist und erforderliche Sichtfenster bestehen. Die vom Polizeiprä- sidium genannten Sicherheitsanforderungen der „Mischverkehrsfläche“ im Blockinnenbereich können bei der Gestaltung der internen Erschließung des Baugrundstücks im Baugenehmi- gungsverfahren berücksichtigt werden. Auf Anregung der Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH (VBK) werden die bestehenden und geplanten Verkehrsanlagen im Bereich Haid-und-Neu-Straße und Tullastraße nachrichtlich in die Planzeichnung zum Bebauungsplan aufgenommen. Die exakte Lage der Zu- und Abfahrten zur Tiefgarage an der Haid-und-Neu-Straße wird nur als Hinweis aufgenommen. Eine verbindliche Festsetzung der Lage ist nicht erforderlich. Die Funktionsfähigkeit der Zu- und Abfahrten wäre im gesamten Bereich entlang der Haid-und-Neu-Straße sichergestellt. Ein detaillierter Nachweis Ergänzende Erläuterungen Seite 11 hat im Zuge des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens zu erfolgen. Die VBK hat ange- regt, eine Duldungspflicht für Haltevorrichtungen für elektrische Leitungen in den Bebauungs- plan aufzunehmen. Dieser Anregung soll nicht gefolgt werden. Eine derartige Duldungspflicht ist bereits gesetzlich in § 32 Personenbeförderungsgesetz (PBefG) geregelt. Die Immissionsschutz- und Arbeitsschutzbehörde beim Zentralen Juristischen Dienst hat sich intensiv mit den Schall- und Geruchsimmissionen auseinandergesetzt, die auf das Plange- biet einwirken werden. Die Anregungen wurden bei der Fortschreibung der schalltechnischen Untersuchung (Stand April 2016) berücksichtigt. Seitens der Immissions- und Arbeitsschutzbe- hörde wurde angemerkt, dass bei der Untersuchung (Stand März bzw. Juli 2015) nicht die ma- ximal zulässige betriebliche Auslastung abgebildet würde. Die schalltechnische Untersuchung betrachtet die Schallemissionen der Brauerei gemäß den gesetzlichen Vorgaben für einen Tag intensiver Nutzung. Dabei wurden auch die potentiellen betrieblichen Entwicklungen abgefragt und berücksichtigt. Zusätzliche Belastungen sind nicht zu erwarten, weil die Emissionen bei der Kälteanlage beispielsweise unabhängig von der betrieblichen Auslastung sind. Bei der Fort- schreibung wurden auch bereits durchgeführte Minderungsmaßnahmen berücksichtigt, die sich bereits jetzt lärmmindernd auf die Umgebung auswirken. Die von der noch bestehenden Tank- stelle ausgehenden Lärmemissionen wurden in Hinblick auf mehrere denkbare Zwischenzustän- de (weitere Betrieb Tankstelle bei gleichzeitiger Neubebauung im Plangebiet) geprüft und eine differenzierte Abwägung getroffen (vergleiche Begründung Ziffer 4.8.1 am Ende). Auf einen möglichen baulichen Lückenschluss zwischen dem Mischgebiet und dem eingeschränkten Ge- werbegebiet entlang der Haid-und-Neu-Straße wurde verzichtet, weil die positiven Wirkungen mit zunehmender Entfernung zur Straße rasch abnehmen. Nach Fortschreibung des Geruchs- gutachtens konnte nachgewiesen werden, dass auch unter Berücksichtigung verschiedener Ausbauzustände keine erheblichen Geruchsbelästigungen zu erwarten sind. III. Fortsetzung des Verfahrens Nach der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und Trägerbeteiligung haben die das Verfahren vorbereitenden Maßnahmen den Stand erreicht, welcher der Entwurf des Bebauungsplans „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32-36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe-Oststadt, vom 12. Au- gust 2015, in der Fassung vom 28. Juli 2016 wiedergibt. Das Verfahren hat einen Stand erreicht, der den Auslegungsbeschluss rechtfertigt. Dem Ge- meinderat kann deshalb empfohlen werden, den nachstehenden Beschluss zu fassen. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt: Auf Grundlage der gemäß §§ 3 und 4 Baugesetzbuch (BauGB) bereits erfolgten Verfahrens- schritte ist das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans „Südlich Haid-und-Neu-Straße 32 – 36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe-Oststadt mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fortzusetzen. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 12. August 2015, in der Fas- sung vom 28. Juli 2016 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen und zu diesem Zweck ggf. die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs wiederholen.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 28. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 20. September 2016, 15:30 Uhr öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 8. Punkt 7 der Tagesordnung: Bebauungsplan „Südlich Haid-und-Neu- Straße 32 - 36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe-Oststadt: Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) Vorlage: 2016/0514 dazu: Schallabsorbierende Fassadengestaltung Änderungsantrag des Stadtrats Johannes Honné und der Stadträtin Dr. Ute Leidig (GRÜNE) sowie der GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom 19. September 2016 Vorlage: 2016/0555 Beschluss: Der Gemeinderat beschließt: Auf Grundlage der gemäß §§ 3 und 4 Baugesetzbuch (BauGB) bereits erfolgten Verfah- rensschritte ist das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans „Südlich Haid-und- Neu-Straße 32 – 36 bis Rintheimer Straße“, Karlsruhe-Oststadt mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fortzusetzen. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 12. August 2015, in der Fassung vom 28. Juli 2016 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen und zu diesem Zweck ggf. die öffentliche Ausle- gung des Bebauungsplanentwurfs wiederholen. Abstimmungsergebnis: mehrheitlich zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 7 zur Behandlung auf: Hier rufe ich ebenfalls auf den Änderungsantrag der Grünen-Gemeinderatsfraktion. Die entsprechende Stellungnahme müsste Ihnen auf dem Tisch vorliegen. Gibt es dazu Wortmeldungen? - Herr Stadtrat Honné. - 2 - Stadtrat Honné (GRÜNE): Hier geht es um den Neubau eines größeren Komplexes, von einer vernetzten Pflegeeinrichtung als Ersatz für das Seniorenzentrum Klosterweg, zumindest sehr wahrscheinlich, einer Kita, neuen Wohnungen, die bis zu einem House of IT, einem Getränkemarkt und Café reicht. Damit wird die Innenverdichtung weiter fortgesetzt. Neben dem Ersatz alter Nutzungen wird auch ein Teil der Grünzone dafür bebaut. Das ist nicht schön, aber das müssen wir hinnehmen, wenn wir für Innenver- dichtung sind. Immerhin bleibt ein Teil des Hoepfner-Gartens erhalten und wird auch für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Das ist dann doch ein schöner Ausgleich. Ein wesentlicher Punkt ist hier der Verkehrslärm der Haid-und-Neu-Straße, sowohl von Kfz’s als auch von den Straßenbahnen. Da ging es darum, ob man lückenlos an der Straße entlang baut. Dann wäre der Verkehrslärm maximal abgehalten. Andererseits ist dann durch die Durchlüftung des Gebiets nicht so gut. Deshalb hat man sich dafür entschie- den, es eben nicht lückenlos zu bebauen. Dem stimmen wir so zu. Andererseits zum Verkehrslärm an der Herrenalber Straße haben wir gelernt, dass die Leute, die gegenüber diesen größeren Neubauten wohnen, gesagt haben, dass es merklich lauter geworden ist, seitdem dieser Bau da steht. Deshalb hatten wir damals gesagt, es sollte eigentlich an allen Straßen mit großer Verkehrsbelastung dann bei neuen Bebauungsplänen dafür gesorgt werden, dass nicht solche Reflektionen auf den Häuserwänden auftreten, um die Gegenüberliegenden nicht zu belasten. Nun weiß ich, gegenüber wohnt im Moment gar keiner. Das ist aber ein Bebauungsplan, der erst ein- mal auf Ewigkeit gilt. Es könnte immer sein, dass dann doch welche kommen. Weiter hinten wohnen auch jetzt schon Leute. Deshalb haben wir diesen Antrag gestellt, dass doch die Oberfläche entlang der Haid-und-Neu-Straße so gestaltet werden soll, dass möglichst wenig Lärm reflektiert wird. Rechnerisch ist es wohl sehr wenig. Tatsache ist die Erfahrung aus der Herrenalber Straße, dass die Leute sagen, es ist lauter geworden. Ich kann es nicht beurteilen, man kann es auch nicht nachmessen. Man kann nur ein- fach diese Aussage hinnehmen. Wir glauben, dass es mit vertretbarem Aufwand zu schaffen wäre, die Oberfläche so zu gestalten, dass sie einigermaßen lärmabsorbierend ist. Jetzt ist die Antwort der Verwaltung so, dass sie das weiter prüfen will. Davon sind wir nicht ganz so begeistert. Es stand vorher schon in der Vorlage drin, dass man es nicht wollte. Jetzt freuen wir uns darüber, dass es noch einmal geprüft wird und sind mit der Antwort so zufrieden. Stadtrat Ehlgötz (CDU): Zuerst einmal glauben wir, dass es für die gesamte Oststadt und seine Bürgerschaft eine Win-Win-Situation ist, dass der Investor, die Familie Hoepf- ner, dieses großartige gesamte Spektrum errichten wird. Die Bürgerschaft wird letztend- lich von allen Einrichtungen dort profitieren. Ganz kurz zum Antrag der Grünen. Alle Gutachten sind erfüllt. Es gab eine frühe Betei- ligung der Bürgerschaft. Die Antwort der Verwaltung ist ausreichend. Eines lassen Sie mich bitte noch anmerken, Herr Honné. Es kann nicht sein, dass wir vom Gemeinderat den Bauherren immer wieder neue Auflagen machen, noch mehr in die Tiefe gehen und letztendlich manchen dann erschrecken würden, damit er weiter in dieser Stadt - 3 - investiert. Deshalb Ablehnung Ihres Antrages und Zustimmung zur Vorlage der Verwal- tung. Stadtrat Hermanns (SPD): Ich möchte mich meinem Vorredner hier anschließen. Auf diesem Areal werden in unterschiedlichen Engpasssituationen neue Angebote gemacht, zum einen Altenpflege, zum anderen Kitaplätze und studentisches Wohnen, aber auch hochwertiger Wohnraum, insbesondere Gewerbeimmobilien in der gesamten Achse. Bei der KIT-Erweiterung wurde früher mal von einer Informatikmeile gesprochen, vom Durlacher Tor bis zum Technologiepark. Das ist ein Ensemble, was hier noch einen Schulterschluss bekommt. Wir dürfen auch nicht vergessen, dass das Grundstück als gewerbliche Erweiterungsfläche für die Brauerei vorgesehen war. Von daher wird es eigentlich veredelt. Es kommt keine weitere Industriefläche drauf, sondern es kommt hochwertige Wohnbebauung. Zu Ihrem Änderungsantrag. Grundsätzlich ist die SPD-Fraktion auch für Lärmminimie- rung, aber wir müssen hier schon mit Augenmaß agieren. Wenn wir ganz klar sehen, dass die gesamte Gebäudestruktur in diesem Areal Gewerbeflächen darstellt und even- tuell noch hinter dem Steinmetz eine Wohnung ist, dann müssen wir im Verhältnis zu den Kosten - wir wollen günstigen Wohnraum, wir wollen bezahlbare Altenpflege- wohnflächen haben - gleichzeitig mit Augenmaß agieren, wenn wir zusätzliche Aufla- gen erteilen wollen. In der Abwägung können wir hier heute ganz klar der Vorlage der Verwaltung folgen und werden Ihren Änderungsantrag ablehnen. Stadtrat Cramer (KULT): Für meine Fraktion ist dieser Bebauungsplan ein sehr gutes Beispiel, wo man heute bei dem hohen Bedarf an Einrichtungen für alte Menschen, für Kinder, für Studenten, aber natürlich auch insbesondere für das Wohnen Flächen braucht. Wir sehen diesen Bebauungsplan als beispielgebend. Der Mix, der hier durch- geführt wird, würden wir uns in anderen Stadtteilen, wenn es möglich ist, auch wün- schen. Es gibt eine Kröte zu schlucken, das ist einfach die Einschränkung von Grünflä- chen, von Freiflächen. Diese Einschränkung schlucken wir heute aber gerne, weil wir meinen, dass es ein besonders guter Bebauungsplan ist. Dem Änderungsantrag der Grünen können wir heute so nicht zustimmen. Stadtrat Wenzel (FW): Ich rede hier auch im Namen der FDP-Fraktion. Wir haben hier eine Innenverdichtung, die ein Paradebeispiel in Karlsruhe ist. Von Wohnen, Altenpflege bis zum Gewerbe erhält hier die Oststadt eine zeitgemäße, nützliche innenstädtische Bebauung, die der ganzen Oststadt gut tut. Wir sind der Meinung, dieses Paradebeispiel könnte auch Nachfolger und Nachahmer finden. Es ist gut, wie hier gebaut wird und wir stimmen dieser Vorlage zu. Für das Anliegen der Grünen haben wir Verständnis, aber meine Vorredner haben da- rauf hingewiesen, dass man einem Bauherrn, der hier Geld investiert, nicht alle wün- schenswerten Möglichkeiten aufs Auge drücken kann. Deshalb werden wir diesen An- trag ablehnen. Der Vorsitzende: Das war die letzte Wortmeldung. Die Grünen haben erklärt, dass Sie mit der Antwort, zwar nicht restlos, aber ausreichend, zufrieden sind. Insofern brauchen - 4 - wir es nicht abstimmen. Wir kommen jetzt gleich zur Beschlussvorlage. Ich bitte jetzt um Ihr Knopfzeichen. - Mit sehr großer Mehrheit angenommen. Damit kann das Ganze losmarschieren. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 4. Oktober 2016