Wohnen soll bezahlbar bleiben: Einführung einer Mietpreisbremse in Karlsruhe

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister Stadt Karlsruhe, 76124 Karlsruhe Der Oberbürgermeister Ministerium für Finanzen und Wirtschaft Baden Württemberg Referat 67 Schlossplatz 4 70173 Stuttgart 08. Juli 2015 Mietpreisbremse Anhörung zur Gebietskulisse Sehr geehrter Herr Dr. Meyberg, sehr geehrter Herr Wiedmann, herzlichen Dank für die Möglichkeit der Anhörung. Die Stadt Karlsruhe nimmt hierzu wie folgt Stellung: Die von Ihrem Hause für Karlsruhe durchgeführten Berechnungen sind nachvollzieh- bar und plausibel. Seit 2013 verfügen wir über einen qualifizierten Mietspiegel, der zum 01.01.2015 mit Hilfe des Preisindexes an die Marktentwicklung angepasst wurde. Zum 01.01.2017 wird ein neu erstellter qualifizierter Mietspiegel in Kraft treten. Rathaus, Marktplatz Tel.: 0721 133-6430 Fax: 0721 133-1019 E-Mail: dez1@karlsruhe.de Haltestelle Marktplatz Aktuelle Hinweise zum Fahrplan erhalten Sie im Internet unter www.kvv.de - 2 - Im Rahmen der Anhörung zum wohnungspolitischen Maßnahmenpaket haben wir bereits ausführlich die Karlsruher Wohnungsmarktsituation dargelegt. Um Wiederholungen zu ver- meiden, dürfen wir auf diese Ausführungen verweisen. Die beschriebene Situation des Karlsruher Wohnungsmarktes betrifft das ganze Stadtgebiet. Gründe, den räumlichen Geltungsbereich der Verordnung auf Teile der Stadt zu begrenzen, werden nicht gesehen. Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Sütterlin vom Liegenschaftsamt (Telefon: 0721 133-6430, mail: uwe.suetterlin@la.karlsruhe.de) gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Dr. Frank Mentrup

Stadt Karlsruhe Liegenschaftsamt Stadt Karlsruhe, Liegenschaftsamt, 76124 Karlsruhe Ministerium für Finanzen und Wirtschaft Baden-Württemberg Theodor-Heuss-Straße 4 70174 Stuttgart Rathaus, Marktplatz Lammstr. 7 a 76133 Karlsruhe Sachbearbeiter/in: Herr Sütterlin Zimmer: E 421 Telefon 0721/133-6430 Telefax 0721/133-6209 E-Mail: uwe.suetterlin @la.karlsruhe.de Stadtbahn/Tram: Haltestelle Marktplatz 15.04.2015 Wohnungspolitisches Maßnahmepaket Anhörung zur Gebietskulisse Sehr geehrter Herr Dr. Meyberg, herzlichen Dank für die Möglichkeit der Anhörung zu den geplanten Maßnahmen. Die Stadt Karlsruhe nimmt hierzu wie folgt Stellung: Die Anzeichen für einen angespannten Wohnungsmarkt in Karlsruhe sind vielfältig. Ganz grundsätzlich ist zu beobachten, dass die Bautätigkeit dem starken Anstieg der Woh- nungsnachfrage in Karlsruhe nicht folgen kann. So ist seit 2009 zu beobachten, dass die Wanderungsverluste Karlsruhes an die Region wieder deutlich zunehmen, weil immer mehr Haushalte in Karlsruhe selbst kein passendes und bezahlbares Angebot finden. Untersu- chungen der Wanderungsmotive der Fortziehenden zeigen, dass es sich größtenteils um Haushalte handelt, die lieber in Karlsruhe geblieben wären, aber auf Grund des ange- spannten Wohnungsmarkts keine Mietwohnungen bzw. Immobilien zu bezahlbaren Prei- sen gefunden haben. Auch viele Zuziehende von außerhalb der Region Karlsruhe können in der Stadt selbst keine passende Wohnung finden. Ein weiteres Indiz für den angespannten Wohnungsmarkt in Karlsruhe ist der Rückgang der Leerstandsquote im Geschosswohnungsbereich. Im Vergleich mit anderen Großstädten in Baden-Württemberg weist Karlsruhe schon seit Jahren (mindestens seit 2001) den gerings- ten Leerstandsindex überhaupt auf. Mit Werten unter 1,5 % marktaktivem Leerstand liegt die Quote in Karlsruhe weit unterhalb des für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt übli- chen Niveaus von 3 %. Verschärfend kommt hinzu, dass im Zuge des rasanten Bevölke- rungsanstiegs in Karlsruhe die Leerstandsquote des CBRE-empirica-Leerstandsindex seit Sparkasse Karlsruhe Ettlingen Volksbank Karlsruhe Postbank Karlsruhe BBBank Karlsruhe IBAN: DE66 6605 0101 0009 0009 69 IBAN: DE74 6619 0000 0010 0110 19 IBAN : DE18 6601 0075 0000 0037 56 IBAN : DE55 6609 0800 0002 4127 05 BIC: KARSDE66XXX BIC: GENODE61KA1 BIC: PBNKDEFF660 BIC : GENODE61BBB - 2 - dem Jahr 2009 jährlich weiter absinkt. So fiel der Index von 1,4 % marktaktivem Leerstand im Jahr 2009 auf 1,1 % im Jahr 2012. Eine Prognose der empirica AG von 2014 geht davon aus, dass vorerst auch nicht mit einer Entspannung auf dem Karlsruher Wohnungs- markt zu rechnen ist und die Quote im Geschosswohnungsmarkt daher auch im Jahr 2020 noch deutlich unter 1,5 % marktaktivem Leerstand in Karlsruhe liegen wird. Entgegen dem landesweiten Trend sinkender Wohnungsbelegungen ist in Karlsruhe seit 2010 eine gegenteilige Entwicklung feststellbar. Die durchschnittliche Zahl der Personen je Wohnung stieg von 1,996 auf 2,025 im Jahr 2014 an. Dies ist ein klares Indiz dafür, dass der Wohnungsmarkt in Karlsruhe seit 2010 eine nochmalige deutliche Anspannung erfuhr und sich der Nachfrageüberhang weiter vergrößert hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Bautätigkeit in drei großen Konversionsgebieten dem Ende zuneigt, da die Gebiete in Kürze vollständig bebaut sind. Künftig wird daher mit geringeren Fertigstellungszahlen zu rechnen sein. In Folge der skizzierten Entwicklungen stiegen die Mietpreise in Karlsruhe deutlich an. Je nach Baualter, Lage und Ausstattung der Wohnungen nahmen die Angebotsmieten (Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche) in Karlsruhe nach Angaben des Immobilien- verbands Deutschland zwischen 2008 und 2014 um bis zu 29 % zu. Aktuell (Herbst 2014) werden in Karlsruhe durchschnittlich Neuvertragsmieten zwischen 6,50 Euro pro Quadrat- meter Wohnfläche (vor 1950 errichtet Wohnungen mit einfachem Wohnwert) und 10,60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Neubauwohnungen mit sehr gutem Wohnwert) gezahlt. Auch eine Untersuchung der Bundesregierung im Zusammenhang mit dem Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes deutet auf eine starke Anspannung unseres Mietwoh- nungsmarktes hin. Demnach weichen die Angebotsmieten bei Wiedervermietung um 28% von den Vergleichsmieten des Mietspiegels ab. Karlsruhe belegt damit Platz 8 unter 25 ausgewählten Städten in Deutschland (darunter München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, siehe Bundestagsdrucksache 18/3121 vom 10.11.2014, Seite 12). Im Segment der neugebauten Ein- und Zweifamilienhäuser zählt Karlsruhe innerhalb Baden-Württembergs zu den teuersten Städten. Laut Angaben der empirica AG rangiert Karlsruhe mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.217 Euro pro Quadratmeter Wohn- fläche auf Rang drei hinter Stuttgart (4.544 EUR/m²) und Freiburg (3.954 EUR/m²). Der Anstieg der Wohnkosten führt unter anderem dazu, dass es für finanziell schwächere Haushalte zusehends schwieriger wird, sich in Karlsruhe adäquat mit Wohnraum zu versor- gen. So hat sich die Zahl der obdachlosenrechtlich untergebrachten Haushalte in Karlsruhe trotz umfangreicher Aktivitäten der Stadt seit 2009 deutlich von 624 auf 805 im Jahr 2014 erhöht. Mittelfristig ist in Karlsruhe kaum mit einer Entspannung der Situation auf dem Woh- nungsmarkt zu rechnen. Auf der Nachfrageseite wird sich der Druck auf Grund des prog- nostizierten Bevölkerungsanstiegs bis 2020 in Höhe von +11.400 Personen bzw. +3,6 % kaum verringern. Gleichzeitig ist auf Grund fehlender (entwickelter) Wohnbauflächen in den kommenden Jahren nicht von einer Erhöhung der Baufertigstellungzahlen auszuge- hen. Besonders auf dem Markt der preisgünstigen Wohnungen wird sich die Situation eher noch zuspitzen, weil der derzeitige Bestand mietpreisgebundener Sozialwohnungen bis 2022 voraussichtlich um -36 % bzw. -1.300 Wohnungen zurück gehen wird. In welchem - 3 - Ausmaß dieser Verlust mit Hilfe des Karlsruher Wohnraumförderprogramms (KaWoF) und der Landesförderung kompensiert werden kann, bleibt abzuwarten. Die beschriebene Situation des Karlsruher Wohnungsmarktes betrifft das ganze Stadtge- biet. Gründe, den räumlichen Geltungsbereich der Verordnungen auf Teile der Stadt zu begrenzen, werden nicht gesehen. Der Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung / Kündi- gungssperrfristverordnung ist daher für das gesamte Gebiet der Stadt Karlsruhe angezeigt. Der Anhörungsbogen mit den gewünschten Informationen ist beigefügt. Mit freundlichen Grüßen Wolf-Dietrich Gierth Leiter des Liegenschaftsamtes

Ministerium für Finanzen und Wirtschaft Baden-Württemberg Wohnungspolitisches Maßnahmenpaket 2014/2015 Anhörungsbogen zur Aufnahme in die Gebietskulisse Name der Gemeinde / Anschrift der Gemeindeverwaltung: Stadt Karlsruhe Karl-Friedrich-Str. 10 76133 Karlsruhe Angaben zur Bevölkerungsentwicklung (jeweils mit Stichtag): Bevölkerung in Karlsruhe am 31.12.2014 Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung 299.482 Wohnberechtigte Bevölkerung (Bevölkerung mit Haupt- und/oder Nebenwohnung zusammen) 316.346 Anzahl der Haushalte in Karlsruhe am 31.12.2014 Wohnungsnachfragende Haushalte - ohne Anstaltsbevölkerung, ohne Landeserstaufnahmestelle für Flüchtlinge 153.337 Bevölkerungsprognose - wohnungsnachfragende Bevölkerung Wohnungsnachfragende Bevölkerung 2020 327.735 Wohnungsnachfragende Bevölkerung 2030 330.494 Angaben zum Mietwohnungsbestand (jeweils mit Stichtag): Zahl der Wohnungen in Karlsruhe am 31.12.2014 Anzahl Wohnungen 1) - incl. Wohnheime, incl. Fluktuationsreserve 1,2 % nach CBRE empirica- Leerstandsindex 155.199 Bewohnte Wohnungen 153.337 Anzahl der aus öffentlichen Mittel geförderten Wohnungen 2) 3.671 1) Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung). Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. 2) Mit Bundes-, Landes- oder städtischen Mitteln geförderte Wohnungen. Zahl der Wohnungen mit Nutzungsart "zu Wohnzwecken vermietet" aus der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 Anzahl Mietwohnungen 1) 104.985 1) Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 zum Stichtag 9. Mai 2011. Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. Kommunale Satzungen: Wohneinheiten in bestehenden BPlänen Gesamt (ab 2004): rd. 700 WE Davon Geschosswohnungsbau : rd. 450 WE Plus Reservepotenzial Baulücken: rd. 1800 WE Wohneinheiten in BPlänen in Vorbereitung und Verfahren Gesamt: rd. 1700 WE Davon Geschosswohnungsbau: rd. 1100 WE Zu den erwarteten Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau kann derzeit leider keine Angabe gemacht werden. Dies hängt u.a. davon ab, in welchem Umfang die Förderung von Stadt (Karlsruher Wohnraumförderprogramm, KaWoF) und Land angenommen wird. Soweit im Rahmen der Innenentwicklung ein höherwertiges Baurecht geschaffen wird, hat der Investor aufgrund des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts (KAI) eine Rate von 20% gefördertem Wohnungsbau zu erbringen. Die städtische Volkswohnung hat eine Zielgröße von 60% im sozialen Mietwohnungsbau für sich definiert. Ansprechpartner der ausfüllenden Gemeindeverwaltung: Herr Sütterlin, Liegenschaftsamt, Kontaktdaten siehe Begleitschreiben Datum, Unterschrift

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zur Anfrage Stadträtin Bettina Lisbach (GRÜNE) Stadträtin Dr. Ute Leidig (GRÜNE) Stadtrat Alexander Geiger (GRÜNE) vom: 26.06.2015 eingegangen: 26.06.2015 Gremium: 14. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 28.07.2015 2015/0396 29 öffentlich Dez. 4 Wohnen soll bezahlbar bleiben: Einführung einer Mietpreisbremse in Karlsruhe 1. Wie haben sich die Mieten in Karlsruhe in den letzten fünf Jahren entwickelt a) durch Erhöhung von Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen? b) bei Neuvermietung? Nach einer Untersuchung des IVD Instituts haben sich die Angebotsmieten bei Neuvermie- tungen in Karlsruhe von 2008 bis 2014 je nach Baualter und Wohnwert um 14,5 % bis 29,1 % erhöht (siehe Seite 91 des Berichts Wohnen und Bauen in Karlsruhe / 8. Sachstands- bericht 2015). Sonstige Angaben zu der Entwicklung der Mietpreise in Karlsruhe können nicht getroffen werden, da hierzu keine weiteren belastbaren Daten vorliegen. Im Jahre 2013 ist der erste Mietspiegel für Karlsruhe erschienen. Dadurch war die Verwaltung erstmals in der Lage, fundierte Aussagen zu den Mietpreisen in Karlsruhe (Stand April 2012) zu treffen. Der Mietspiegel 2015 wurde mit Hilfe des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland nach § 558 d Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch an die Marktentwicklung angepasst. Für den neu zu erstellenden Mietspiegel 2017 wird im nächsten Jahr eine umfassende Befragung durchgeführt. Nach deren Auswertung können verlässliche Angaben zur Mietpreisentwicklung in Karlsruhe gemacht werden. Seite 2 2. Welche Auswirkungen ergeben sich auf das Mietniveau im Karlsruher Stadtgebiet durch a) eine Einführung der Kappung von Mieterhöhungen bei laufenden Mietverhältnis- sen auf maximal 15 % (statt derzeit 20 %) in drei Jahren und b) eine Begrenzung der Mieten bei Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete? Die Anzahl und der Umfang der Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen und bei Neuvermietungen in Karlsruhe sind nicht bekannt. Insofern können auch keine detaillierten Aussagen getroffen werden, wie sich die wohnungspolitischen Maßnahmen auf das Miet- preisniveau in Karlsruhe auswirken werden. Im Folgenden handelt es sich daher um derzeitige Einschätzungen. a) Die Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen von 20 % auf 15 % wird, in Anbetracht ihres Ausmaßes, zu keiner grundlegenden Verände- rung der Wohnungsmarktsituation in Karlsruhe führen. Es ist jedoch eine Maßnahme, die im Laufe der Jahre helfen kann, eine weitere Erhöhung des Mietpreisniveaus in Karlsruhe zu ver- ringern. b) In angespannten Wohnungsmärkten wie in Karlsruhe können bei Neuvermietungen bisher erhebliche Mietsteigerungen durchgesetzt werden. Auch ist es für den Vermieter wegen der Komplexität der Mieterhöhungsverfahren in laufenden Mietverhältnissen bisher einfacher bei Neuvermietungen höhere Mieten zu erlösen als in bestehenden Vertragsverhältnissen. Woh- nungsbauunternehmen verzichten mittlerweile vermehrt auf allgemeine Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen und generieren höhere Mieteinnahmen nur noch durch Neuvermietun- gen. Gerade in Universitäts- und Hochschulstandorten hat die Mietpreisbremse praktische Rele- vanz, da hier ein Mieterwechsel und damit eine Neuvermietung häufiger stattfindet als in ver- gleichbaren anderen Städten. Diese Aussage trifft auf Karlsruhe mit seinen über 40.000 Stu- dierenden in vollem Umfang zu. Seite 3 Zu beachten ist allerdings, dass der Karlsruher Mietspiegel mit seinen Preisspannen von rund zwei Euro je Tabellenfeld insbesondere dem Vermieter Bewegungsraum zur Bildung der orts- üblichen Vergleichsmiete gibt und Erstvermietungen von Neubauten oder umfassend sanier- ten Wohnungen von der Mietbegrenzung ausgenommen sind. In Anbetracht der beschriebenen Situation kann die Mietpreisbremse einen dämpfenden Ef- fekt auf Mietpreissteigerungen in Karlsruhe haben, die sich im Laufe der Zeit dann auch auf das Mietpreisniveau auswirken werden. Dabei ist aber zu bedenken, dass es einerseits von der Initiative des Mieters abhängt, ob er die Regelungen der Mietpreisbremse gegenüber seinem Vermieter geltend macht und andererseits, den neuen gesetzlichen Regelungen eine Signal- wirkung zugesprochen werden kann. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten. 3. Welche Stellungnahme wird die Stadtverwaltung zum Entwurf der Rechtsverord- nung der rot-grünen Landesregierung zur Einführung einer Mietpreisbremse im Stadtgebiet Karlsruhe abgeben? Die Stellungnahmen der Stadtverwaltung im Rahmen der Anhörung zur geplanten Mietpreis- bremse an das Ministerium für Finanzen und Wirtschaft sind zur Information des Gemeinde- rates als Anlage beigefügt. Da sich die Verwaltung hier im Wesentlichen auf die Anhörung in Sachen "Wohnungspolitisches Maßnahmenpaket" bezieht, ist auch diese Stellungnahme beigefügt. Anlage: Stellungnahmen der Stadt Karlsruhe zur "Mietpreisbremse" und zum "Wohnungspolitischen Maßnahmenpaket"

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister ANFRAGE Stadträtin Bettina Lisbach (GRÜNE) Stadträtin Dr. Ute Leidig (GRÜNE) Stadtrat Alexander Geiger (GRÜNE) vom 26.06.2015 Gremium: Termin: Vorlage Nr.: TOP: 14. Plenarsitzung Gemeinderat 28.07.2015 2015/0396 29 öffentlich Wohnen soll bezahlbar bleiben: Einführung einer Mietpreisbremse in Karlsruhe 1. Wie haben sich die Mieten in Karlsruhe in den letzten fünf Jahren entwickelt a) durch Erhöhung von Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen? b) bei Neuvermietung? 2. Welche Auswirkungen ergeben sich auf das Mietniveau im Karlsruher Stadt- gebiet durch a) eine Einführung der Kappung von Mieterhöhungen bei laufenden Mietver- hältnissen auf maximal 15 % (statt derzeit 20 %) in drei Jahren und b) eine Begrenzung der Mieten bei Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete? 3. Welche Stellungnahme wird die Stadtverwaltung zum Entwurf der Rechtsver- ordnung der GRÜN-roten Landesregierung zur Einführung einer Mietpreis- bremse im Stadtgebiet Karlsruhe abgeben? Die GRÜN-rote Landesregierung will den Mietanstieg auf angespannten Wohnungs- märkten in Baden-Württemberg bremsen. Wohnen soll auch in Innenstädten gerade für Familien bezahlbar bleiben. Mit dem 1. Juli 2015 wird die erlaubte Mieterhöhung bei laufenden Mietverträgen von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren „gekappt“. Zusätzlich wird die Mietpreisbremse dafür sorgen, dass Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen können. Die Miet- preisbremse gilt für Städte und Gemeinden, deren Mietwohnungsmarkt besonders angespannt ist, weil günstiger Wohnraum knapp ist. Beide Maßnahmen sind auch für die Stadt Karlsruhe vorgesehen, was die GRÜNE Gemeinderatsfraktion ausdrücklich begrüßt. Die Gebiete, in denen eine Mietpreisbremse gilt, wurden ermittelt, indem neben dem jeweiligen Wohnungsversorgungsgrad, dem durchschnittlichen monatlichen Haus- Sachverhalt / Begründung: Seite 2 __________________________________________________________________________________________ haltsnettoeinkommen sowie der daraus örtlich resultierenden Warmmietenbelas- tungsquote auch die sogenannten Angebotsmieten berücksichtigt wurden. Das sind die Mieten, die für wieder zu vermietende Wohnungen verlangt werden. Auf diese Weise wurden insgesamt 68 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg als Ge- biete mit angespanntem Wohnungsmarkt identifiziert, darunter auch die Stadt Karls- ruhe. Die Berechnung der Gebietskulisse beruht auf Daten des Statistischen Lan- desamtes. Bis zum 10. August 2015 haben Städte und Gemeinden nun Gelegenheit, zum Ent- wurf der Rechtsverordnung Stellung zu nehmen. Nähere Informationen zur Mietpreisbremse: http://www.bmjv.de/DE/Themen/BauenundWohnen/Mietpreisbremse/_node.html unterzeichnet von: Bettina Lisbach Dr. Ute Leidig Renate Rastätter Johannes Honné Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 17. Juli 2015

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 14. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 28. Juli 2015, 15:30 Uhr öffentlich Ort: Südwerk-Bürgerzentrum Südstadt, Henriette-Obermüller-Straße 10, Karlsruhe Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 30. Punkt 29 der Tagesordnung: Wohnen soll bezahlbar bleiben: Einführung einer Mietpreisbremse in Karlsruhe Anfrage der Stadträtinnen Bettina Lisbach und Dr. Ute Leidig sowie des Stadt- rats Alexander Geiger (GRÜNE) vom 26. Juni 2015 Vorlage: 2015/0396 Beschluss: Kenntnisnahme von der Stellungnahme der Verwaltung Abstimmungsergebnis: keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 29 zur Behandlung auf und stellt fest, die Stellungnahme der Verwaltung liege vor, der Gemeinderat habe Kenntnis genommen. (Keine Wortmeldung) Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 30. Juli 2015