Sachstand Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm KaWoF und Karlsruher Innenentwicklungsprogramm (KAI)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 6. Sitzung Hauptausschuss Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 16.06.2015 2015/0314 3 öffentlich Dez. 4 Sachstand Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) und Karlsruher Innenent- wicklungsprogramm (KAI) Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 16.06.2015 3 Kenntnisnahme Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Der Hauptausschuss nimmt den Sachstandsbericht zur Kenntnis. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen (bitte auswählen) Kontierungsobjekt: (bitte auswählen) Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK Karlsruhe 2020 - relevant nein ja Handlungsfeld: Städtebau Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 In der Sitzung des Gemeinderates vom 18.11.2014 wurde unter TOP 7 zuletzt über das Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) und das Karlsruher Innenentwick- lungskonzept (KAI) berichtet. Heute informieren wir den Hauptausschuss über den der- zeitigen Sachstand. I. Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) Die Haushaltsmittel 2014 wurden durch die bewilligten Neubau- und Bestandsförde- rungsmaßnahmen fast vollständig rechtlich gebunden. Eine Erhöhung der Förderbeträge zur Attraktivitätssteigerung von KaWoF ist wegen des EU-Beihilferechts nicht möglich, da die jetzige Förderung bereits an die Überkompensa- tionsgrenze heranreicht. 1. Neubauförderung Wie angekündigt, hat die Volkswohnung gegen Ende des letzten Jahres für 110 Woh- nungen in Rintheim und Knielingen eine Förderung beantragt. Das Land unterstützt diese beiden Projekte mit zinslosen Darlehen von über 18 Millionen Euro. Im Rahmen von KaWoF wurden noch in 2014 hierfür Zuschüsse der Stadt von über 1,6 Millionen Euro zugesagt. Für 2015 plant die Volkswohnung für 300 Wohnungen mit einer Wohnfläche von rund 22.300 m² eine Förderung zu beantragen. Bisher gingen Förderanträge für zwei Projek- te in Knielingen mit insgesamt 29 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von rund 2.300 m² ein. Es ist mit zinslosen Darlehen des Landes von über 5 Millionen Euro und Zuschüssen der Stadt von rund 453.000 Euro zu rechnen. Positiv hervorzuheben ist, dass die Volkswohnung der ihr zugedachten Vorreiterrolle gerecht wird, indem sie bereits in Planung befundene Vorhaben auf eigenen baureifen Grundstücken dem sozialen Wohnungsbau auch kurzfristig zur Verfügung stellt. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Einige wenige andere Unternehmen sind Eigentümer von Grundstücken, für die ein Maß an Bebauung begehrt wird, das das derzeitige Baurecht nicht hergibt oder zuerst Baurecht geschaffen werden muss. Dieser Prozess, bei dem die Unternehmen von der Verwaltung begleitet werden, erfordert jedoch Zeit und ist noch nicht abgeschlossen. Die Realisierung dieser Projekte wird jedoch in Anbetracht der relativ geringen Ausmaße zu keiner wesentlichen Veränderung der Mietwohnungsmarktsituation in Karlsruhe füh- ren. Im Rahmen der Neubauförderung sind die fehlenden Flächen für den Wohnungsbau das Kernproblem. In diesem Bereich besteht dringender Handlungsbedarf. Damit eine deutliche Verbesserung der Wohnungsmarktsituation eintreten kann, ist es aus woh- nungspolitischer Sicht unabdingbar, dass neue Flächen für den Wohnungsbau zur Ver- fügung gestellt werden. Dies könnte dadurch geschehen, dass die im Flächennutzungs- plan vorgesehenen Flächenpotenziale für Wohnen zügig entwickelt oder im Rahmen der Innenentwicklung neue Wohnbauflächen (z.B. derzeit noch für Sport genutzte Flä- chen in Durlach) generiert werden. Aus dem Blickwinkel Wohnen sollten Nachverdichtungsmöglichkeiten auch gegen an- dere konkurrierende Aspekte deshalb zukünftig realisiert werden. 2. Bestandsförderung Im Jahre 2014 wurden für 37 über das Stadtgebiet verteilte Wohnungen mit einer Wohnfläche von über 2.100 m² Mietpreis- und Belegungsbindungen angekauft. Das Fördervolumen betrug rund 290.000 Euro. Das Land hat für diese Maßnahmen Zu- schüsse von rund 988.000 Euro zugesagt. In 2015 wurde bisher die Förderung für 17 Wohnungen mit einer Wohnfläche von über 1000 m² und einem Fördervolumen von rund 135.000 Euro beantragt. Der beantragte Landeszuschuss beträgt ca. 462.000 Euro. Hier handelt es sich fast ausschließlich um Wohnraum der Volkswohnung, bei dem die bestehenden Mietpreis- und Belegungsbin- dungen verlängert werden. Da in diesem Jahr relativ wenige Bindungen auslaufen, sol- Ergänzende Erläuterungen Seite 4 len verstärkt Wohnungen, die im Rahmen eines Mieterwechsels frei werden, in den Fo- kus genommen werden. Im Rahmen einer zielgruppenorientierten Öffentlichkeitsarbeit ist die Verwaltung auch mit den anderen Wohnungsbauunternehmen in regem Kontakt. Bei Firmenbesuchen wird aktiv für KaWoF geworben, und anhand von beispielhaften Wohnungen der Un- ternehmen werden konkrete Angebote für eine Bestandsförderung erstellt. In diesem Zusammenhang muss regelmäßig Folgendes zur Kenntnis genommen werden: In Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes in Karlsruhe befinden sich die Wohnungsbauunternehmen als Vermieter grundsätzlich in einer komfortablen Position. Hinzu kommt, dass die Unternehmen sich aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus mit Darlehen von 1 % auf dem freien Kapitalmarkt ohne das Eingehen von Bindungen mit Fremdkapital versorgen können. Noch besser geht es in dieser Hinsicht den Woh- nungsbaugenossenschaften mit eigener Spareinrichtung, da die Einlagen der Mitglieder den Bedarf an Fremdmitteln deutlich verringern. Fast kein Unternehmen hat sich in der Vergangenheit mit dem Thema Sozialer Woh- nungsbau beschäftigt und war dadurch über grundlegende Änderungen in der sozialen Wohnraumförderung wie z. B. Förderhöhen, Einkommensgrenzen für Wohnberechti- gungsscheine, keine Benennungs- oder Besetzungsrechte etc. nicht informiert. Auch aufgrund teilweise negativer Erfahrungen in der Vergangenheit, u.a. mit dem Mieterkli- entel, war das Thema insgesamt negativ belegt und sinnbildlich gesprochen, fest in ei- ner Schublade verschlossen. Um diese Situation zu verändern, bedurfte es umfangrei- cher Informationen und erheblicher Überzeugungsarbeit. Wenn bei der Geschäftsfüh- rung Interesse geweckt werden konnte, muss sich dieser Prozess noch innerhalb des Unternehmens (Vorstand, Aufsichtsrat o. ä.) fortsetzen. Diese Prozesse erfordern Zeit und sind noch nicht abgeschlossen. Die Verwaltung geht trotz der nicht idealen Rand- bedingungen dennoch davon aus, das ein oder andere Unternehmen für die Bestands- förderung gewinnen zu können. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Eine weitere Zielgruppe sind die privaten Wohnungseigentümer. In einer gemeinsamen Aktion mit Haus und Grund Karlsruhe wird in deren Monatszeitschrift über die Vorzüge von KaWoF berichtet, und darüber hinaus erhalten derzeit ca. 2.800 Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Karlsruhe KaWoF-Werbebriefe mit Beratungsangeboten. Je nach Erfolg dieser Maßnahme kann dies noch auf weitere Eigentümergruppen ausge- dehnt werden. II. Wohnraum-Mobi Als einen weiteren Baustein der Wohnraumförderung in Karlsruhe hat der Gemeinderat im Oktober letzten Jahres das Programm zur Mobilisierung von Wohnraum beschlossen. Im Haushalt dieses Jahres stehen dafür Mittel von 300.000 Euro zur Verfügung. Noch in 2014 wurden zwei Wohnungen der Volkswohnung mit einer Wohnfläche von rund 140 m² gefördert. Eine davon ist in Kürze bezugsfertig und soll an die Mieter übergeben werden. Im Mai 2015 hat die Volkswohnung für ein Objekt mit sechs Wohnungen und einer Wohnfläche von rund 280 m² einen Zuschuss zur Mobilisierung des Wohnraums bean- tragt. Die Fördersumme wird voraussichtlich ca. 56.000 Euro betragen. III. Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) KAI befindet sich derzeit in der Umsetzungsphase. Bezüglich des zeitlichen Ablaufs ist es eng an das jeweilige Bebauungsplanverfahren gekoppelt. Bei folgendem Projekt wird KAI angewendet (Verfahren abgeschlossen):  Forststraße in Rintheim (mit Belegungsrechten für 74 Wohnungen ist KAI- Forderung um das 17-fache übertroffen, Beteiligung an 2 zusätzlichen Kinder- betreuungsplätzen mit 23.720 € ) Bei folgenden Projekten ist KAI nicht anzuwenden, da der Gemeinderat hierfür bereits Beschlüsse gefasst hatte:  Am Sandberg 2 in Knielingen Ergänzende Erläuterungen Seite 6  Tivoliplatz 1 in der Südstadt Folgende Projekte werden aktuell bearbeitet:  "Am Entenfang" in Mühlburg (Planungsstand: Belegungsrechte für ca. 400 m² Geschossfläche)  "Wichernstraße" in Mühlburg  "Königsberger Straße" in Waldstadt  "Südlich Haid-und-Neu-Straße" in Oststadt  "Unten am Grötzinger Weg" in Durlach  "Areal C" in Nordstadt  "Ehemalige Sportflächen Daxlanden" (Arbeitstitel) Beschluss: Antrag an den Hauptausschuss Der Hauptausschuss nimmt den Sachstandsbericht zur Kenntnis Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 5. Juni 2015

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 6. Sitzung Hauptausschuss Termin: 16. Juni 2015, 16:30 Uhr Öffentlich Ort: Großer Sitzungssaal, Rathaus Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 3. Punkt 3 der Tagesordnung: Sachstand Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm KaWoF und Karlsruher Innenstadtentwicklungsprogramm (KAI) Vorlage: 2015/0314 Beschluss: Der Hauptausschuss nimmt den Sachstandsbericht zur Kenntnis. Abstimmungsergebnis: Zustimmende Kenntnisnahme Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 3 zur Behandlung auf. Bürgermeisterin Luczak-Schwarz führt aus, es sei deutlich, dass das Wohnraumförde- rungsprogramm zu 100 % von der Volkswohnung genutzt werde. Die Volkswohnung ha- be die Haushaltsmittel von 2014 in Höhe von 2 Mio. Euro fast vollständig gebunden. Man führe Gespräche mit Wohnungsbauunternehmen. Diese verfügten jedoch nicht über eigene Flächen, um Wohnbau zu realisieren. Daher benötige Flächen zur Schaffung von sozialem Wohnungsbau. Daran müsse man arbeiten. Die Situation auf dem Kapitalmarkt sei ein dritter Aspekt. Die Vorhaben würden ohne Auf- lagen realisiert, da derzeit Kredite günstig zu bekommen seien. Neben den Genossenschaften habe man auch Privateigentümer im Blickfeld. Es würden intensive Gespräche mit Haus & Grund geführt. Haus & Grund werde mit entsprechender Akquise in ihrer Mitgliederzeitschrift und bei den Versammlungen dafür werben, dass Pri- vatgrundstücke entwickelbar und Fördermaßnahmen zu bekommen seien. Man schlage vor, Anfang 2016 erneut einen Sachstandsbericht vorzulegen. Beim Karlsru- her Entwicklungskonzept habe man dargestellt, dass derzeit ein Verfahren abgeschlossen, sieben in Prüfung seien und bei zwei KAI nicht in Anwendung komme. Wie sich das weiter entwickle, könne man bei einem Vorhaben noch nicht als Erfolg werten. Stadträtin Lisbach (GRÜNE) bekennt, es sei schwierig, die Privaten und die Genossen- schaften mit ins Boot zu holen. - 2 - KaWoF und KAI sei auf drei Jahre angelegt. Wann gebe es eine Fortschreibung? Welche Änderungen seien angedacht? Ihrer Fraktion sei wichtig, KAI auch im Außenbereich an- wendbar zu machen. Man habe beim Bebauungsplan „Im Säuterich“ mitbekommen, dass dort KAI nicht greife, weil es nur im Innenbereich greife. Man müsse mehr Fördermöglichkeiten für kleinere Wohngruppen, Initiativen anbieten. Diese versuchten, an Grundstücke zu kommen. Es sei jedoch schwierig, Wohngruppen zu- sammenzubekommen, die investieren würden. Bis so etwas entwickelt sei, sei das Grund- stück meist schon weg. Stadtrat Marvi (SPD) meint, beim Wohnraum-Mobi habe man einen längeren Anlauf benötigt. Letztes Jahr seien es zwei Wohnungen und dieses Jahr sechs Wohnungen gewe- sen. Sei man jetzt schon an einer Kapazitätsgrenze für dieses Jahr angekommen? Stadtrat Bernhard (AfD) stellt fest, es gebe keine Veränderung. Nach wie vor würde das Wohnraumförderprogramm nur von der Volkswohnung wahrgenommen. Es stelle sich die Frage, welchen Nutzen ein Wohnraumförderungsprogramm habe, das nur eine städtische Gesellschaft fördere. Warum sei man so optimistisch, dass sich im nächsten halben Jahr etwas ändere, nachdem es in den letzten 18 Monaten nur von der Volkswohnung in Anspruch genommen worden sei? Warum betreibe man einen Verwaltungsaufwand für ein Förderprogramm, für das es offensichtlich auf dem privaten Markt keinen Bedarf gebe? Herr Gierth (Liegenschaftsamt) antwortet, mit KAI im Außenbereich könne man die Entwicklung kaputt machen, weil man sämtliche Grundstückseigentümer benötige, die dann bereit seien, die KAI-Erklärung zu unterschreiben. Das funktioniere, wenn man ein/zwei Investoren habe. Bei einem Gebiet wie „Im Säuterich“, wo man mehrere Grund- stückseigentümer habe, sei dies schwierig. In Karlsruhe habe man das Problem, Flächen für den Wohnungsbau zu bekommen. Im Moment habe man nur zwei Gebiete, die in der Visur seien. Dabei lasse sich „Im Säute- rich“ am ehesten entwickeln. Hätte man bei „Im Säuterich“ KAI angewendet, könnte man dort nicht erreichen, dass überhaupt Wohnungen gebaut würden. Daher sei KAI abgelehnt worden. Bei der Förderung von Wohnraumgruppen sei es nicht Ziel, Wohnraum zu schaffen, son- dern man wolle bestimmte Wohnformen bevorzugen und diesen einen deutlichen Vorteil geben. Man müsse juristisch festlegen, wie sich eine Wohnraumgruppe von einem Investor unterscheide, der drei/vier Leuten eine Wohnung verschaffen wolle. Im Januar 2014 habe man beschlossen, das Programm aufzulegen. Bisher reagiere nur die Volkswohnung. Man habe mit einer kleineren Wohnungsbaugenossenschaft gesprochen. Dieser sei trotz mehreren Informationsveranstaltungen nicht klar gewesen, welches Poten- tial in diesen Fördermöglichkeiten liege und dass damit nicht nur die untersten sozialen Schichten bedient würden. Auch schreibe die Stadt nicht den Belegungsnehmer vor. - 3 - Ein weiteres Problem seien die Grundstücke. Die Volkswohnung habe Grundstücke, auf denen sie tätig werde im Sinne der Stadt. Andere Gesellschaften hätten eine Kapitalaus- stattung, weshalb ihnen die Förderung nichts bringe. Dies seien die großen Player gewe- sen. Jetzt komme man an die kleinen Player, die in eine Zusatzverdichtung zu bestehendem Wohnraum gehen wollen. Haus & Grund habe im letzten Vereinsheft die Förderungsmöglichkeiten dargestellt. Es dauere aber seine Zeit, bis alles in Gang komme. Herr Sütterlin (Liegenschaftsamt) ergänzt, bei Gesprächen mit den Wohnungsbauge- sellschaften biete man auch Wohnraum-Mobi an. Der Gemeinderat habe aber erst letztes Jahr im Oktober das Programm beschlossen. Bei KaWoF seien es 5 Mio. Euro, bei Wohn- raum-Mobi hab man 300.000 Euro. Das ergebe eine Förderfläche von rd. 1.500 m 2 . Man biete es aber offensiv mit an. Der Vorsitzende schlägt vor, in einem halben Jahr wieder zu berichten und dann noch einmal speziell auf das Thema Wohnraum-Mobi und weitere Diskussionen mit den ent- sprechenden Bauträgern einzugehen. Dann könne man überlegen, wie man das Thema Baugemeinschaften anders oder ergänzend darstellen könne. Dann müsse man im Ge- meinderat eine andere Entscheidung treffen, die etwas mit der besonderen Förderung sol- cher Wohnprojekte zu tun habe. Es sei zu wünschen, dass jeder, der in Karlsruhe eine Wohnung baue, sich Gedanken ma- che, ob er nicht für diese Wohnung die Landes- und Kommunalzuschüsse in Anspruch nehme. Es habe sich allerdings noch nicht herumgesprochen, dass sich diese Förderung lohne. Im Moment seien die Kredite recht günstig, weswegen man auch ohne Zuschüsse bauen könne. Man komme nur an diejenigen heran, die eine Bebauungsplanänderung bräuchten. Denen könne man dann sagen, dass noch KAI gelte, weswegen sie 20 % preis- günstige Wohnungen darstellen müssen, wofür man dann KaWoF anbiete. Es seien einige Gebiete genannt, bei denen man in Verhandlungen sei. Wenn man KAI nicht hätte, würden die Investoren KaWoF nicht anbieten. Wenn man nur KAI hätte, wür- den manche im Moment überhaupt nicht investieren. Man müsse noch deutlicher in der Öffentlichkeit umsetzen, dass es zum einen eine üppige Förderung sei und dass zum ande- ren Sozialbindung nicht bedeute, dass die Stadt jemanden in die Wohnung setze. Unab- hängig davon könne der einzelne Vermieter entscheiden, wem er eine Wohnung vermiete. In Gesprächen mit den Genossenschaften vor einem Jahr seien diese sehr zurückhaltend gewesen, da sie sich nichts hätten vorschreiben lassen wollen. Anschließend seien die gro- ßen Wohnbauträger gekommen und hätten gesagt, sie würden bauen, wenn sie das ent- sprechende Gelände bekämen. Man habe jetzt zum einen noch ein Kommunikationsprob- lem und zum anderen nicht genügend Baugrund. Baden-Baden habe vor kurzem ein ähnliches Programm wie KAI beschlossen. In Freiburg werde überlegt, die Quote von 30 % bei KAI auf 50 % zu erhöhen. In Stuttgart liege die Quote bei 30 %, in Karlsruhe bei 20 %. Stadträtin Lisbach (GRÜNE) erwidert, ihr sei die Antwort von Herrn Gierth zu negativ. Man müsse Lösungsansätze diskutieren, wie man es anders machen könne. Nach drei Jah- - 4 - ren laufe das Programm aus. Dann brauche man eine Nachfolge. Jetzt sei die Zeit, sich Ge- danken zu machen, wie es weitergehe und was man besser machen könne. Daher müsse zeitnah eine Diskussion im Ausschuss erfolgen. Dort könne man die Details diskutieren. Der Vorsitzende bestätigt, man müsse rechtzeitig darüber diskutieren. Herr Gierth habe erklärt, warum KAI für die klassischen Außenbereiche ein Problem sei. Man nehme es aber einmal mit auf. Die Verwaltung werde die Fortsetzung des Programms vorschlagen, ggf. mit der einen oder anderen Korrektur. Nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, stellt er die Kenntnisnahme der Vorla- ge fest und schließt den öffentlichen Teil der Sitzung. Schluss der öffentlichen Sitzung: 17:08 Uhr Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 6. Juli 2015