Satzung zur Begrenzung der Miethöhe bei öffentlich gefördeten Wohnungen

Satzung der Stadt Karlsruhe über die Höhe der zulässigen Miete für geförderte Wohnungen vom 16. Dezember 2014 Aufgrund des § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Fassung vom 24. Juli 2000 (GBl. S. 581, berichtigt S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 16. April 2013 (GBl S. 55) und des § 32 Abs. 3 des Landesgesetzes zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartiersstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz – LWoFG) vom 11. Dezember 2007 (GBl. S. 581) hat der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe folgende Satzung beschlossen: § 1 Geltungsbereich (1) Diese Satzung findet Anwendung auf  öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des Ersten Wohnungsbaugesetzes und des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,  Wohnraum, für dessen Bau bis zum 31. Dezember 2001 ein Darlehen oder ein Zu- schuss aus Wohnungsfürsorgemitteln des Landes nach § 87 a Abs. 1 Satz 1 II. Wo- BauG bewilligt worden ist, und  Wohnraum, für den bis zum 31. Dezember 2001 Aufwendungszuschüsse und Auf- wendungsdarlehen nach § 88 II. WoBauG bewilligt worden sind, für die nach § 32 Absatz 1 und 2 LWoFG die gesetzlichen Regelungen über die Kostenmie- te zum 31. Dezember 2008 aufgehoben und zu diesem Zeitpunkt die geschuldete Miete zur vertraglich vereinbarten Miete wurde. (2) Diese Satzung ist nicht mehr anzuwenden, wenn die geförderte Wohnung keiner Miet- preisbindung mehr unterliegt. § 2 Höchstzulässige Miete (1) Eine Wohnung im Sinne des § 1 darf ab dem 01.01.2009 nicht zu einer höheren Miete zum Gebrauch überlassen werden als sich aus Abs. 2 ergibt. - 2 - (2) Der Höchstbetrag errechnet sich für Wohnungen in den folgenden Objekten durch ei- nen prozentualen Abschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Straße Haus Nr. Abschlag zur OVM 1) Straße Haus Nr. Abschlag zur OVM 1) Agathenstr. 11 - 27 24% Kronenstr. 15 25% Agathenstr. 33, 35 17% Lameystr. 14, 16 19% Am Künstlerhaus 28 20% Leopoldstr. 34 17% Augartenstr. 68 22% Lucas-Cranach-Str. 2 17% Bärenweg 30, 32, 34 15% Lucas-Cranach-Str. 4 18% Baumeisterstr. 22, 28 14% Luisenstr. 24 11% Bonhoefferstr. 1, 3, 5 13% Marienstr. 11, 25 19% Bussardweg 27 - 52 27% Markgrafenstr. 17 - 27 22% Christian-Schneider-Str. 1 - 40 23% Markgrafenstr. 18 11% Dammerstockstr. 3, 5 20% Martin-Schongauer-Weg 12 - 16 18% Dornröschenweg 3 - 9, 26 27% Martin-Schongauer-Weg 30 - 34 14% Ettlinger Str. 31 16% Mathystr. 3 - 9 12% Falkenweg 58 - 72 27% Mathystr. 42 23% Fasanenstr. 10, 12, 14 13% Neisser Str. 6 15% Fasanenstr. 11 26% Otto-Wels-Str. 18 2) 29% Forststr. 3 - 5 12% Otto-Wels-Str. 22 - 34 19% Friedrich-Naumann-Str. 46 - 54 13% Putlitzstr. 11 19% Fritz-Erler-Str. 13 - 21 23% Rudolf-Breitscheid-Str. 1 22% Gerhart-Hauptmann-Str. 1 - 7 16% Schlesier Str. 64, 66, 68 15% Goerdelerstr. 6 - 18 13% Schützenstr. 51 17% Hagsfelder Allee 1 - 15 26% Sophienstr. 43 21% Hardtstr. 36, 38 19% Sophienstr. 84 - 92 12% Holländerstr. 5 - 17 17% Sperberweg 4 - 47 26% Kaiserallee 19 19% Sternstr. 2, 4 15% Kaiserstr. 49 18% Stresemannstr. 1 25% Kapellenstr. 58 24% Valentinstr. 2 - 16 17% Kapellenstr. 74 15% Weinbrennerstr. 72 - 82 30% Karl-Flößer-Str. 50, 52, 54 16% Wilhelm-Leuschner-Str. 1 - 11 12% Kastanienallee 8 - 27 26% Wilhelmstr. 7 22% Klosterweg 24 - 26 27% Winterstr. 1, 3 16% Kriegsstr. 167 - 171 28% Zähringerstr. 17 - 25 13% Kriegsstr. 236 27% Zehntstr. 1 23% Krokusweg 3 25% Zeppelinstr. 21 22% Kronenstr. 11 22% 1) OVM = Ortsübliche Vergleichsmiete 2) die jeweils rechte Wohnung pro Stockwerk Für alle übrigen nach § 1 geförderten Wohnungen darf die Miete nicht höher sein als sie sich bei einem Abschlag von 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. (3) Die in der Satzung bestimmten Höchstbeträge stellen die Nettokaltmiete dar. Neben- kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung werden hiervon nicht berührt. - 3 - § 3 Höchstbeträge nach Modernisierung Im Falle einer Modernisierung im Sinne von § 559 BGB, die nach dem 31. Dezember 2008 durchgeführt wurde, kann der Vermieter die jährliche Miete grundsätzlich bis zu elf Pro- zent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Soweit die Modernisierungs- maßnahme den mittleren Standard einer entsprechenden Neubauwohnung übersteigt, kann nach § 32 Abs. 3 Satz 2 LWoFG der Vermieter die jährliche Miete um bis zu vier Pro- zent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Miete darf auch nach einer Modernisierung nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. § 4 Übergangsregelung Überschreitet die Miete am 1. Januar 2009 die ortsübliche Vergleichsmiete, so gilt ab 1. Januar 2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als höchstzulässige Miete. In diesen Fällen gilt ab 01.01.2012 die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Abschlag von 10% als höchstzulässige Miete. Entspricht die Miete am 1. Januar 2009 der ortsüblichen Vergleichsmiete oder liegt sie bis zu 10 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so gilt ab 1. Januar 2009 die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Abschlag von 10% als höchstzulässige Miete. Ab 01.07.2015 gilt für alle Wohnungen gemäß § 1 der in § 2 genannte Höchstbetrag. § 5 Inkrafttreten Diese Satzung tritt rückwirkend zum 1. Januar 2009 in Kraft.

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 6. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 16.12.2014 2014/0570 2 öffentlich Dez. 4 Satzung zur Begrenzung der Miethöhe bei öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 09.12.2014 6 vorberaten Gemeinderat 16.12.2014 2 genehmigt Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Der Gemeinderat beschließt die in der Anlage 1 beigefügte Satzung zur Begrenzung der Miethöhe bei öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen (bitte auswählen) Kontierungsobjekt: (bitte auswählen) Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK Karlsruhe 2020 - relevant nein ja Handlungsfeld: (bitte auswählen) Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 1. Ausgangslage Im Rahmen der Föderalismusreform ist die Zuständigkeit für die öffentliche Wohnraum- förderung vom Bund auf die Länder übergegangen. In diesem Zusammenhang hat der Landesgesetzgeber mit Erlass des Gesetzes zur Förderung von Wohnraum und Stabili- sierung von Quartiersstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz) die Gemeinden verpflichtet, eine Satzung zu erlassen, in der die höchstzulässige Miete für den öffent- lich geförderten Sozialwohnungsbestand festgelegt wird. Der Gesetzgeber beabsichtigt damit, die öffentlich geförderten Wohnungen, unter Be- rücksichtigung eines gesetzlichen Mindestabschlages von 10 % zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete (OVM), an das allgemeine Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetz- buches (BGB) heranzuführen. Bis einschließlich 2008 galt für diese Wohnungen die sogenannte Kostenmiete. Dem- nach durfte eine öffentlich geförderte Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen werden, als zur Deckung der laufenden Ausgaben erforderlich war. Grundlage hierfür waren aufwändige und oftmals umfangreiche Wirtschaftlich- keitsberechnungen. In § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG ist nun geregelt, dass ab 01.01.2009 öffentlich geförder- ter Wohnraum für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Ge- brauch überlassen werden darf als sie die Gemeinde durch Satzung festgelegt hat. Wei- terhin ist ausgeführt, dass die in der Satzung bestimmte Miete nicht höher sein darf als sie sich bei einem Abschlag von mindestens 10 % gegenüber der ortsüblichen Ver- gleichsmiete ergibt. Jede Gemeinde in Baden-Württemberg mit einem Bestand an öf- fentlich geförderten Wohnungen ist zum Erlass einer entsprechenden Satzung verpflich- tet. Einziger Zweck dieser Satzung ist die Festlegung eines verbindlichen Mietabschlages für öffentlich geförderten Wohnraum in Bezug auf die örtliche Vergleichsmiete, der die Interessen sowohl der Mieter als auch der Vermieter angemessen berücksichtigt und der nach der gesetzlichen Vorgabe mindestens 10 % beträgt. Aufgrund der sehr unterschiedlichen Rahmenbedingungen beim Bau der Wohnungen bestehen derzeit auch bei objektiv vergleichbaren Sozialwohnungen große Mietunter- schiede. Zur Umsetzung der gesetzlichen Vorgabe sind entsprechende Anpassungen und dementsprechend auch Mietänderungen unausweichlich. Ungeachtet der Tatsache, dass über Normenkontrollanträge gegen die entsprechende Satzung der Stadt Stuttgart durch den Verwaltungsgerichtshof in Mannheim noch nicht entschieden wurde, ist der Erlass der Satzung für Karlsruhe notwendig, da ansonsten die geschuldete Kostenmiete als vertraglich vereinbarte Miete weiterhin gilt und der Vermieter diese nach den allg. Vorschriften erhöhen kann. Die Interessen der Mieter als auch der Vermieter sind insbesondere nach pflichtgemä- ßem Ermessen unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und der Gleichbehandlung abzuwägen. Auf der einen Seite ist es von grundsätzlicher Bedeu- tung, dass günstige Mieten im Interesse der Mieter erhalten bleiben, auf der anderen Seite sollen aber auch Investoren sowohl im angemessenen Rahmen eine Verzinsung Ergänzende Erläuterungen Seite 3 des Eigenkapitals erzielen können als auch in der Lage sein, Instandhaltungen am Ge- bäude durchzuführen. Es ist hier zu vermeiden, dass Vermieter die öffentlichen Darle- hen frühzeitig ablösen oder auch zum Bau neuer Sozialwohnungen grundsätzlich nicht mehr bereit sind. Für die Beurteilung der Verhältnismäßigkeit der Satzung ist die Kenntnis der ortsübli- chen Vergleichsmieten über den gesamten öffentlichen Wohnungsbestand erforderlich. 2. Situation in Karlsruhe Betroffen von der Satzung sind ausschließlich Wohnungen, die vor 2009 öffentlich ge- fördert wurden. In Karlsruhe waren dies zum Stichtag 01.01.2009 insgesamt 3.164 Wohnungen (Stichtag 01.01.2014: 2.688 Wohnungen). Für Wohnungen, die zu einem späteren Zeitpunkt gefördert wurden oder auch zukünftig gefördert werden, ergibt sich die zulässige Miethöhe direkt aus der jeweiligen Förderung. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten zur Festsetzung eines ausgewogenen Mietabschlages war zum 01.01.2009 in dem geforderten Umfang nicht möglich. Aus diesem Grund wurde 2013 der Karlsruher Mietspiegel erstellt. Für sämtliche Woh- nungen wurde daraufhin -auch mit Unterstützung betroffener Wohnungsunternehmen- auf Grundlage des Karlsruher Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) ermit- telt. Erst danach war die Verwaltung in der Lage, eine Satzung unter angemessener Berücksichtigung der Belange der betroffenen Mieter und Vermieter auszuarbeiten. Daraus ergeben sich die folgenden Berechnungen: Durchschnittlich liegen die Mieten aller betroffenen 3.164 Wohnungen um 28 % un- terhalb der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete. 154 Wohnungsmieten liegen hierbei über der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM). 254 Mieten liegen zwischen der OVM und dem gesetzlichen Mindestabstand von 10 % zur OVM. Daraus folgt, dass die Mieten von insgesamt 408 Wohnungen (13 %) nach dem LWoFG in jedem Falle bis zu dem gesetzlichen Mindestabstand zu reduzieren sind. Die weiteren 2.756 Mieten liegen damit unter dem gesetzlichen Mindestabstand, wo- bei hiervon 836 Mieten mehr als 40 % unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lie- gen. Damit zeigen sich sehr große Unterschiede im Mietniveau, abgeleitet von der da- maligen Kostenmiete. Die Verteilung der Mieten ist in der folgenden Grafik blau dargestellt: Ergänzende Erläuterungen Seite 4 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 1 1100 2199 Wohnungsbestand OVM 0% Mindestabschlag -10% Durchschnittliche Miethöhe Tatsächliche Miete Ortsübliche Vergleichsmiete 3164 3. Lösungsvarianten zur Festsetzung des Mietabschlages Variante 1: Festsetzung eines einheitlichen Abschlages in Höhe des gesetzlichen Min- destabstandes von 10 % bezogen auf die OVM In dieser Variante könnten die Mieten von insgesamt 2.756 Wohnungen (87 %) erhöht werden. Über das gesamte Wohnungsspektrum verteilt bestünde ein Mieterhöhungs- spielraum von 42 %. Insbesondere für die 836 Mieterhaushalte im derzeit besonders günstigen Mietsegment (Mieten mehr als 40 % unterhalb der ortsüblichen Vergleichs- miete) bestünden erhebliche Nachteile. Dies erscheint für die Karlsruher Mieter nicht akzeptabel. Variante 2: Festsetzung eines einheitlichen Abschlages von 28 % bezogen auf die OVM Ein einheitlicher Abschlag von 28 % bildet genau die bisherige durchschnittliche Miet- höhe ab. Der dadurch erreichten Sicherung des durchschnittlichen Mietniveaus im Sinne der Mieter steht bei dieser Variante entgegen, dass die Vermieter im gesamten Durch- schnitt keinerlei Investitionen in den Wohnungsbestand tätigen können. Die Mieten von 1.467 Wohnungen (46 %) wären hier zu reduzieren. Variante 3: Festsetzung eines einheitlichen Abschlages von 20 % bezogen auf die OVM Unter Berücksichtigung insbesondere der Nachteile aus den Varianten 1 und 2 bietet sich an, einen einheitlichen Abschlag, der zwischen 10 % und 28 % liegt, anzuwenden. Im Durchschnitt aller Mieten besteht dadurch Handlungsspielraum für die Vermieter, auf der anderen Seite wird die Möglichkeit zur Mieterhöhung im Durchschnitt aller Mie- ten deutlich begrenzt. Demgegenüber steht die Tatsache, dass bei dem einheitlichen Abschlag von 20 % einzelne Mieten -unter Berücksichtigung des allgemeinen Mietrech- tes zumindest mittel- und langfristig- dennoch verdoppelt werden könnten. Auf der anderen Seite wären hier die Mieten von 1.118 Wohnungen (35 %) zu reduzieren. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Variante 4: Festsetzung variabler Abschläge zwischen 10 % und 30 % bezogen auf die OVM Zur Berücksichtigung der sehr unterschiedlichen Marktsituationen werden, bezogen auf Wohneinheiten oder wirtschaftlich zusammengehörende Wohnkomplexe, individuelle Abschläge festgesetzt. Damit können die Interessen der Mieter und Vermieter in einem deutlich größeren Umfang Berücksichtigung finden, eine Anpassung an das allgemeine Wohnraummietrecht findet dennoch statt. Eine entsprechend differenzierte Ausgestal- tung der Abschläge erfolgt z. B. in Stuttgart und Heidelberg. Für eine festgelegte Über- gangszeit praktizierte dies auch die Stadt Freiburg. Es wäre sehr unübersichtlich, für jede Wohnung einen eigenen Abschlag individuell festzusetzen. Aus diesem Grund werden die Mieten von Wohneinheiten oder wirt- schaftlich zusammenhängenden Wohnkomplexen jeweils zusammengefasst. Die Mieten von 87 % der betroffenen Wohnungen liegen unterhalb des gesetzlichen Mindestabschlages von 10 %. In diesen Fällen gilt als Maßstab für die Festsetzung des individuellen Abschlages die Differenz zwischen der tatsächlichen Miete und dem ge- setzlich vorgegebenen Mindestabschlag. In Abwägung der Interessen sowohl der Mieter als auch der Vermieter wird als angemessen angesehen, wenn sich der individuelle Ab- schlag im Mittel dieser Spanne bewegt (in der folgenden Grafik rot dargestellt). Damit wird erreicht, dass auf der einen Seite durch einen geringeren Mieterhöhungs- spielraum die Interessen der Mieter, und auf der anderen Seite durch einen dennoch angemessenen finanziellen Handlungsspielraum auch die Interessen der Vermieter Be- rücksichtigung finden. Die Festlegung des Abschlages erfolgt demnach wie dargestellt: -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 111002199 Wohnungsbestand Ortsübliche Vergleichsmiete OVM 0% Mindestabschlag -10% Abschlag nach Satzung Tatsächliche Miete 3164 Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Die Verwaltung schlägt vor, unter Abwägung der genannten Kriterien, die Satzung ent- sprechend der Variante 4 aufzustellen. 4. Zusätzliche Regelungen in der Satzung Modernisierung: (§ 3) Nach einer Modernisierung im Sinne von § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter nach allgemeinem Mietrecht die jährliche Miete grundsätzlich um bis zu 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dadurch können auch energetische Maßnahmen durchgeführt werden, die wiederum für die Mieter Vorteile im Bereich der Nebenkosten bewirken. Die Miete darf aber dennoch nicht höher sein als der gesetzliche Mindestabschlag von 10% auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Für Luxusmodernisierungen gilt dieser Grundsatz nicht. Hier darf die Miete bis zu 4 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Übergangsregelung: (§ 4) § 32 LWoFG sieht für den Zeitraum vom 01.01.2009 bis zum 01.01.2012 Übergangslö- sungen vor. Zur Abmilderung von Härtefällen konnten notwendige Mietreduzierungen demnach zeitversetzt erfolgen. Es wird als angemessen und vertretbar gesehen, eine entsprechende Übergangsfrist bis zum 01.07.2015 in die Satzung aufzunehmen. Rückwirkung der Satzung: (§ 5) Die gesetzliche Verpflichtung zum Erlass der Satzung besteht gemäß §32 LWoFG seit 01.01.2009. Aufgrund des damals in Karlsruhe nicht existierenden Mietspiegels war die Satzung zu diesem Zeitpunkt nicht fehlerfrei aufzustellen. Der qualifizierte Mietspiegel für Karlsruhe wurde 2013 veröffentlicht. Die Satzung soll nun rückwirkend in Kraft tre- ten, da auch Auswirkungen auf Mietverhältnisse in der Vergangenheit bestehen kön- nen. Für den Zeitraum 01.01.2009 bis zum Erlass der Satzung soll der gesetzliche Min- destabschlag von 10% gelten. Das zuständige Referat Wohnungswesen im Ministerium für Finanzen und Wirtschaft sieht beim rückwirkenden Satzungserlass mangels Vertrau- ensschutz keine grundsätzlichen Bedenken, vielmehr wird dies zur Schaffung von Rechtssicherheit empfohlen. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat - nach Vorberatung im Hauptausschuss - Der Gemeinderat nimmt von der Vorbemerkung Kenntnis und beschließt die als Anlage 1 beigefügte Satzung zur Begrenzung der Miethöhe bei öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG). Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 5. Dezember 2014

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 6. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 16. Dezember 2014, 15:30 Uhr öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 3. Punkt 2 der Tagesordnung: Satzung zur Begrenzung der Miethöhe bei öffent- lich geforderten Wohnungen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) Vorlage: 2014/0570 Beschluss: Der Gemeinderat nimmt von der Vorbemerkung in der Vorlage Kenntnis und beschließt die als Anlage 1 zur Vorlage 2014/0570 beigefügte Satzung zur Begrenzung der Miet- höhe bei öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Landeswohnraumförderungsge- setz (LWoFG). Abstimmungsergebnis: einstimmig zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 2 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Hauptausschuss: Hier gab es eine ganze Reihe von Fragen, die aber beantwortet werden sollten und wurden. Es gibt hier jetzt doch eine Wortmeldung. - Herr Stadtrat Marvi. Stadtrat Marvi (SPD): Wenn es keine weiteren Wortbeiträge gibt, verzichte ich. Der Vorsitzende: Es gibt keine Wortmeldungen. Dann möchte ich alle Karten sehen. - Ich sehe nur gelbe Karten. Dann können Sie der Vorlage so folgen. Zur Beurkundung: Der Schriftführer: Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 26. Januar 2015