Landschaftspark Hagsfeld und ehemaliges Pfizer-Areal

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zum Antrag GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom: 05.03.2014 eingegangen: 05.03.2014 Gremium: 60. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 08.04.2014 2014/0464 17 öffentlich Dez. 6 Landschaftspark Hagsfeld und ehemaliges Pfizer-Areal - Kurzfassung - Durch eine Änderung und Einschränkung des bestehenden Planungsrechts im ehemaligen Pfizer-Areal können Entschädigungsansprüche des Eigentümers entstehen. Die Belange des Eigentümers sind außerdem in die planungsrechtliche Abwägung einzustellen, es müs- sen gewichtige Gründe für die Einschränkung bestehender Planungsrechte sprechen. Der derzeitige Kenntnisstand der Verwaltung zur weiteren Vorhabensplanung auf dem ehe- maligen Pfizer-Areal löst keinen dringenden Handlungsbedarf aus. Eine Einschränkung der planungsrechtlichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks würde den Eigentümer berechtigen, den bestehenden Gestattungsvertrag für die weitere Nutzung des Teils des Landschaftsparks, der nicht in städtischem Eigentum steht, zu kündigen. Finanzielle Auswirkungen des Antrages nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Kontierungsobjekt: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK Karlsruhe 2020 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 1. Die Stadtverwaltung stellt dar, welche Spielräume der Aufstellungsbeschluss vom Juli 2008 ermöglicht, um über einen Bebauungsplan die zukünftige bauliche Ent- wicklung des ehemaligen Pfizer-Areals jetzt noch planerisch zu steuern. Der Planungsausschuss hat am 22.07.2008 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungs- plan "Industriegebiet Tagweidwiesen - 2. Änderung" gefasst. Der Aufstellungsbeschluss ist auf den Erhalt der gewerblichen Nutzung angelegt. Der Stadt Karlsruhe sollte nach dem Wegzug der Firma Pfizer eine Einflussmöglichkeit auf die weitere Entwicklung des Gebiets eröffnet werden. Eine Fortführung der Planung mit dem Ziel einer planerischen Steuerung der gewerblichen Nutzung ist auf der Grundlage dieses Aufstellungsbeschlusses daher möglich. Eine Redu- zierung der Industriegebietsfläche zugunsten von Grünflächen lässt sich aus dem alten Be- schluss nicht ableiten. Um eine neue Planung mit einer derartigen Zielsetzung aufzulegen, müsste ein neuer Aufstellungsbeschluss gefasst werden. 2. Die Stadtverwaltung erläutert, inwieweit Schadensersatzansprüche durch den Grundstückseigentümer greifen könnten, wenn für das Areal ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Dabei wird vorausgesetzt, dass das zur kurzfristigen Realisierung geplante Bauvorhaben mit einer einstöckigen Halle nicht eingeschränkt wird. Entschädigungspflichten der Stadt können nach § 42 BauGB entstehen, wenn eine bisher zulässige Nutzung (hier: Industriegebiet) geändert oder aufgehoben wird und dadurch Wertminderungen entstehen. Die Höhe hängt von den Einzelheiten ab, insbesondere in wel- chem Umfang bereits Nutzungen bestehen oder genehmigt wurden. Würden bereits geneh- migte Nutzungen vereitelt und würde eine wirtschaftliche Verwertung der Flächen durch die Planänderung unmöglich gemacht, können Entschädigungsansprüche in Höhe der Wert- differenz zwischen genehmigter Nutzung und Nutzung nach Planänderung geltend gemacht werden. Das gilt auch bei Einschränkungen der Ausnutzbarkeit des Grundstücks. Weiterhin könnte ein Vertrauensschaden im Sinne von § 39 BauGB für bereits erfolgte Planungen des Vorhabenträgers entstehen. Bei der Überplanung von Industrieflächen können erhebliche Kosten entstehen, die Wertbe- rechnung im Einzelnen wäre Sache eines Gutachters. Die Belange des Grundstückseigen- tümers sind bei Aufstellung eines Bebauungsplanes in die Abwägung nach § 1 a Abs. 7 BauGB einzustellen. Dabei müssen gewichtige Gründe für den Entzug von Nut- zungsrechten sprechen. 3. Der Planungsausschuss befasst sich erneut mit der Aufstellung eines Bebau- ungsplans auf Grundlage der 2008 mit dem Aufstellungsbeschluss verfolgten Zielsetzung. Besondere Berücksichtigung soll dabei die Vereinbarkeit der Gewer- beentwicklung hinsichtlich Umfang und Höhe mit dem angrenzenden Wohngebiet sowie mit den Grün- und Naherholungsflächen finden. Auf Grundlage des bestehenden Aufstellungsbeschlusses kann bei Fortführung des Bebau- ungsplanverfahrens Einfluss auf die mögliche Ausnutzung der Industriegebietsfläche ge- nommen werden. Nach bestehendem Planungsrecht ist eine Geschosszahl von maximal vier Geschossen vorgegeben, die Dachform definiert, und festgeschriebene Grenzabstände und Abstände zwischen den Gebäuden sind einzuhalten. Bei einer Reduzierung dieser Aus- nutzung entstehen ggf. Entschädigungsansprüche. Um eine Reduzierung der Industriegebietsfläche zugunsten von Freiflächen zu erreichen, ist ein neuer Aufstellungsbeschluss mit entsprechender Zielsetzung erforderlich. Es entstehen ebenfalls ggf. Entschädigungsansprüche. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Nach derzeitigem Kenntnisstand der Verwaltung sieht der zweite Bauabschnitt eine einge- schossige Logistikhalle (ca. 80 m x 320 m) mit einer Wandhöhe von ca. 13 m vor. Der Eigentümer hat der Stadt einen ca. 8 000 m² großen Teil im Norden seines Grundstücks zur Arrondierung des Landschaftsparks durch Gestattungsvertrag unentgeltlich überlassen. Wenn durch eine Maßnahme der Stadt Karlsruhe die durch den derzeitigen Bebauungsplan bestimmte bauplanungsrechtliche Nutzbarkeit des Grundstücks beschränkt und/oder aufge- hoben wird, besteht ein Sonderkündigungsrecht. Da sich die Fläche in privatem Eigentum befindet, wäre eine öffentliche Zugänglichkeit und Nutzbarkeit als Teil des Landschaftsparks dann nicht mehr gewährleistet. Nach derzeitigem Kenntnisstand der Verwaltung wird dieser Teil des Grundstücks durch den geplanten zweiten Bauabschnitt nicht in Anspruch genom- men. Aus Sicht der Verwaltung ergibt sich daraus kein dringender Handlungsbedarf für eine Ände- rung des bestehenden Planungsrechts. 4. In die weiteren Überlegungen zu einer planerischen Entwicklung des Areals wird die vom Investor bereits beantragte und zur kurzfristigen Realisierung vorgesehe- ne einstöckige Halle integriert. Für eine einstöckige Logistikhalle im südlichen Teilbereich des ehemaligen "Pfizer-Areals" wurde eine Baugenehmigung erteilt. Das genehmigte Bauvorhaben muss bei weiteren Pla- nungen berücksichtigt werden. Auch die bestehenden Erweiterungsabsichten des Grundstückseigentümers sind bei Aufstel- lung eines Bebauungsplanes in die Abwägung einzustellen.

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister ANTRAG Stadträtin Bettina Lisbach (GRÜNE) Stadträtin Dr. Ute Leidig (GRÜNE) Stadtrat Alexander Geiger (GRÜNE) Stadtrat Johannes Honné (GRÜNE) GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom 05.03.2014 Gremium: Termin: Vorlage Nr.: TOP: 60. Plenarsitzung Gemeinderat 08.04.2014 2014/0464 17 öffentlich Landschaftspark Hagsfeld und ehemaliges Pfizer-Areal 1. Die Stadtverwaltung stellt dar, welche Spielräume der Aufstellungsbeschluss vom Juli 2008 ermöglicht, um über einen Bebauungsplan die zukünftige bauliche Entwicklung des ehemaligen Pfizer-Areals jetzt noch planerisch zu steuern. 2. Die Stadtverwaltung erläutert, inwieweit Schadensersatzansprüche durch den Grundstückseigentümer greifen könnten, wenn für das Areal ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Dabei wird vorausgesetzt, dass das zur kurzfristigen Realisierung geplante Bauvorhaben mit einer einstöckigen Halle nicht eingeschränkt wird. 3. Der Planungsausschuss befasst sich erneut mit der Aufstellung eines Bebauungsplans auf Grundlage der 2008 mit dem Aufstellungsbeschluss verfolgten Zielsetzung. Besondere Berücksichtigung soll dabei die Vereinbarkeit der Gewerbeentwicklung hinsichtlich Umfang und Höhe mit dem angrenzenden Wohngebiet sowie mit den Grün- und Naherholungsflächen finden. 4. In die weiteren Überlegungen zu einer planerischen Entwicklung des Areals wird die vom Investor bereits beantragte und zur kurzfristigen Realisierung vorgesehene einstöckige Halle integriert. Am 22.07.2008 hat der Planungsausschuss einen Aufstellungsbeschluss für das ehemalige Pfizer-Areal gefasst. Ziel des Aufstellungsbeschlusses war es, die Steuerungsmöglichkeit der Stadt für die Entwicklung des Areals zu sichern. Auch war im Aufstellungsbeschluss ausdrücklich vorgesehen, dass die Entwicklung des Gebietes „zusammen mit [...] einem potenziellen Erwerber/Investor“ erfolgen soll. Bisher wurde dieser Aufstellungsbeschluss seitens der Verwaltung aber offenbar nicht weiter verfolgt. Als 2013 ein Antrag auf Baugenehmigung für zwei großflächige Logistikgebäude gestellt wurde, lag demzufolge nur der alte Bebauungsplan aus den 60er Jahren vor, der hinsichtlich Umfang und Höhe einer Bebauung keine Einschränkungen macht Sachverhalt/Begründung: Seite 2 __________________________________________________________________________________________ Wie auf der Bürgerversammlung in Hagsfeld am 21. Februar 2014 zu erfahren war, will der Investor kurzfristig nur das kleinere, südlich gelegene Gebäude realisieren, welches sich als einstöckige Halle relativ gut in die Umgebung einpasst. Die Grüne Fraktion möchte wissen, welche rechtlichen Spielräume sich in der aktuellen Situation ergeben. Die Lage des Areals in unmittelbarer Umgebung von Wohnbebauung und Naherholungsfläche erfordert eine behutsame Entwicklung der Gewerbeansiedlung und eine gute Einbindung in die umgebende Landschaft. Dem sollte aus Sicht der Grünen Fraktion mit dem bereits 2008 zur Aufstellung beschlossenen Bebauungsplan so schnell wie möglich Rechnung getragen werden, um die negativen Auswirkungen der noch vorgesehenen Bebauung abzumildern. Sollten sich hieraus rechtlich begründete Schadensansprüche des Grundstückseigentümers ergeben, müssen diese in angemessenem Umfang berücksichtigt werden. Jedoch wollen wir nicht weiter tatenlos zusehen, bis weitere Tatsachen geschaffen werden, die dann jede planerische Einflussnahme unmöglich machen. unterzeichnet von: Bettina Lisbach Dr. Ute Leidig Alexander Geiger Johannes Honné Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 27. März 2014

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 60. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 8. April 2014, 15:30 Uhr öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 19. Punkt 17 der Tagesordnung: Landschaftspark Hagsfeld und ehemaliges Pfizer- Areal Antrag der Stadträtinnen Bettina Lisbach und Dr. Ute Leidig, der Stadträte Alexander Geiger und Johannes Honné (GRÜNE) sowie der GRÜNE- Gemeinderatsfraktion vom 5. März 2014 Vorlage: 2014/0464 Beschluss: Einverstanden mit der Stellungnahme der Verwaltung und Verweisung in den Pla- nungsausschuss Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 17 zur Behandlung auf und verweist auf die vorliegende Stellungnahme der Verwaltung: Mein Vorschlag wäre, dass wir das jetzt vielleicht andiskutieren, aber die Detailfragen dann doch im Planungsausschuss nachholen sollten. Denn das wird jetzt schon sehr speziell. Was ist möglich? Was ist nicht möglich? Stadträtin Lisbach (GRÜNE): Zu dem Schluss wäre ich jetzt auch gekommen. Aber ich möchte trotzdem noch ein paar Sätze zu dem Thema sagen. Diese Fläche, um die es uns in dem Antrag geht, ist Gewerbegebiet. Das wollen wir mit diesem Antrag auch gar nicht in Frage stellen. Insofern ist schon auch klar, dass der In- vestor, der auch das Grundstück als Gewerbegebiet gekauft hat, einen gewissen Rechtsanspruch hat, dort zu bauen. Wir meinen aber, dass die Bebauung nach Mög- lichkeit für die Anwohner und Anwohnerinnen und die, die sich in diesem Gebiet auf- halten, so verträglich wie möglich sein muss. Das haben auch die Stadtverwaltung und der Gemeinderat so gesehen, als sie 2008 beschlossen haben, einen Bebauungsplan für das Gebiet aufzustellen. Das war noch bevor das Grundstück verkauft wurde. Das Ziel dieses Bebauungsplans war, dass man - 2 - das Grundstück zusammen mit dem Investor entwickelt. Für uns bleibt nach wie vor unklar, warum dieser Beschluss nicht umgesetzt wurde. Ob es Zeitmangel war, ob es vergessen wurde, ob man vielleicht auch lieber ohne die Stadträtinnen und Stadträte mit dem Investor verhandelt hat, weiß ich nicht. Letztendlich ist es auch müßig, dem nachzugehen. Aber als dann 2013 der Antrag des Investors auf Baugenehmigung auf dem Tisch lag, war es schon zu spät, weil der erst einmal einen Rechtsanspruch hatte auf Bebauung nach dem Bebauungsplan von Anfang der 60er Jahre, der quasi keine Vorschriften machte. Damals war es so, dass es um zwei Hallen ging. Eine aus unserer Sicht einigermaßen akzeptable, die sich ganz gut ins Gebiet einfügt, die andere war aber ein langer Riegel, der sich quer zum Landschaftspark stellt, und bei dem wir meinen, so etwas wäre durch einen Bebauungsplan zu hinterfragen und zu überprüfen. Seit der Bürgerversammlung Ende Februar in Hagsfeld wissen wir, dass der Investor erst einmal nur diese eine, aus unserer Sicht akzeptable, Halle realisieren will. Wir möchten jetzt die Gelegenheit aufgreifen, doch noch einmal über die Entwicklung dieses Gebie- tes nachzudenken, zumindest einmal zu eruieren, welche Spielräume wir jetzt noch auf Grundlage dieses Aufstellungsbeschlusses haben. Natürlich ist uns klar, dass man jetzt nicht einfach die gewerbliche Entwicklung dort völlig untersagen kann. Das wollen wir auch nicht. Aber ob man nicht doch noch gewisse Grenzen festschreibt in Art und Um- fang der Bebauung, was die Gebäudehöhe angeht, was die Gebäudelage angeht, ob man vielleicht statt einem großen zwei kleinere macht, was auch immer, möchten wir zumindest diskutieren im Rahmen der Umsetzung dieses Aufstellungsbeschlusses für einen Bebauungsplan. Es ist klar, dass daraus möglicherweise auch Entschädigungsansprüche entstehen kön- nen. Die werden sicher auch davon abhängen, was man plant. Man sollte diese Dinge diskutieren. Der Fachausschuss ist sicher auch der richtige Ort, um das zu tun. Das kön- nen wir im Detail nicht klären. Uns ist aber einfach wichtig, das noch zu tun, den Spiel- raum zu nutzen, den wir hoffentlich noch haben. Widersprechen möchte ich der Aussage in der Verwaltungsantwort, dass kein Hand- lungsdruck besteht. Es mag sein, dass akut jetzt kein Handlungsdruck besteht. Nur wenn dann wieder der nächste Bauantrag auf dem Tisch liegt, ist es definitiv zu spät. Deswegen sollte man sich jetzt schon dran machen und zumindest noch einmal auslo- ten, was geht. Aber wie schon am Anfang gesagt und wie Sie, Herr Oberbürgermeister, vorgeschlagen haben, lassen Sie uns das im Planungsausschuss dann detaillierter disku- tieren. (Beifall bei den Grünen) Der Vorsitzende: Ich würde gerne so verfahren, möchte aber ausdrücklich noch ein- mal von meiner Seite aus Sie darum bitten, und zwar alle Beteiligten, jetzt nicht durch diese Diskussion im Planungsausschuss draußen vor Ort den Eindruck zu erwecken, da wäre noch grundlegend qualitativ irgendetwas möglich. Das sollten Sie im Ausschuss in Ruhe durchdiskutieren. Die Motivation des damaligen Aufstellungsbeschlusses war es, großflächigen Einzelhandel gegebenenfalls verhindern zu können. Aber es war auch - 3 - klar, dass die eigentlich dort mögliche Nutzung weiter bestehen bleiben soll. Alle Ein- wände, die ich jetzt von der Bevölkerung kenne, haben etwas mit der grundsätzlichen diesbezüglichen Nutzung zu tun. Ich kann nicht erkennen, ehrlich gesagt, wie wir jetzt da nennenswerte Entlastungen durch einen neuen Bebauungsplan erreichten können, ohne dass wir in gravierende juristische Schwierigkeiten kommen. Worin ich durchaus Sinne sehe, ist, es noch einmal zu diskutieren und dann vielleicht mit dem Investor über die Gestaltungsfragen an der einen oder anderen Stelle zu reden. Wir sollten aber auch auf keinen Fall riskieren, dass der dort uns zugesagte Land- schaftspark irgendwie gefährdet ist. Das wäre dann für uns ein Sieg, der sich am Ende dann eher schädigend auswirkt. Ich möchte auch noch einmal eines ausdrücklich in Erinnerung rufen, was bei der Bür- gerversammlung auch deutlich gemacht wurde. Wir haben zwar einen Bebauungsplan aus einer Zeit, die schon lange zurückliegt. Aber alle seit dem erfolgten Auflagen, die etwas mit Lärmschutz, mit Verkehr, mit Artenschutz, mit Naturschutz zu tun haben, sind genauso zu berücksichtigen, als hätte man einen neuen Bebauungsplan. Die Rah- menbedingungen sind durch den alten Bebauungsplan vorgegeben. Da würde man sicher manches heute etwas anders machen. Das mag so sein. Aber bei den vielen an- deren Schutzbelange, die dort zu beachten sind, gelten dieselben Regeln, wie sie über- all gelten. Die werden dann heute auch bei der Genehmigung der entsprechenden Bauanfrage berücksichtigt. Nur so ist überhaupt zu erzwingen, die ganzen Gutachten einzufordern, die wir auch von dem, der dort baut, einfordern. Das wäre allein durch den alten Bebauungsplan überhaupt nicht gerechtfertigt. Ich bitte auch darum, bei der Bevölkerung nicht den Eindruck zu erwecken, der alte Be- bauungsplan führt dazu, dass alle neuen Erkenntnisse in der Zwischenzeit überhaupt keine Relevanz hätten. Das ist auch etwas, was so einfach - Gott sei Dank - und richtig- erweise nicht gegeben ist. Dann würden wir so verfahren. Ich verweise das in den Planungsausschuss. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 6. Mai 2014