Erfahrungsbericht über die Einführung des Mietspiegels in Karlsruhe

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 35. Sitzung Hauptausschuss Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 11. März 2014 2014/0447 2 öffentlich Dez. 2 Erfahrungsbericht über die Einführung des Mietspiegels in Karlsruhe Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 11. März 2014 2 Der Hauptausschuss nimmt den Erfahrungsbericht über die Einführung des Mietspiegels in Karlsruhe zur Kenntnis. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Kontierungsobjekt: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK Karlsruhe 2020 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Das Amt für Stadtentwicklung hat in mehreren Sitzungen die Erfahrungen der Anwender des Mietspiegels zum Stand Februar 2014 erhoben. Einbezogen wurden der zur Erstellung des Mietspiegels in 2011 gegründete Arbeitskreis Mietspiegel (bestehend aus Haus & Grund Karlsruhe e. V., Mieterverein Karlsruhe e. V., Volkswohnung GmbH, GEB Grund- stücks-Eigentums-Beteiligungs GmbH & Co. Hockenheim, Mieter- und Bauverein Karlsru- he eG, Gartenstadt Karlsruhe eG, Familienheim Karlsruhe Baugenossenschaft eG, Hardt- waldsiedlung Karlsruhe eG Baugenossenschaft, Neusiedlung Durlach eG Baugenossen- schaft, SVG Wohnen eG Stuttgart, VdK-Baugenossenschaft Baden-Württemberg eG Stutt- gart, Süddeutsche Wohnen GmbH, BEWOG Beamten-Wohnungsgesellschaft Dr. Buschmann KG Geschäftsstelle Karlsruhe, Genossenschaft für Wohnungsbau Karlsruhe 1921 eG, FLÜWO Bauen Wohnen eG, Deutsche Annington, Baugemeinschaft Ettlingen, vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Stuttgart und Landgericht Karlsruhe) und diejenigen städtischen Dienststellen (Liegen- schaftsamt, Sozialamt, Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe), die an der Mietspiegeler- stellung beteiligt waren, mit dem Mietspiegel arbeiten oder bei denen Rückfragen eingin- gen. Insgesamt hat sich der Karlsruher Mietspiegel 2013 bewährt und wird gleichermaßen von Ver- mietern und Mietern zur Beurteilung von Mietpreisen herangezogen. Die Mitglieder des Ar- beitskreises sind sich einig, dass sich der Mietspiegel als ein befriedendes Instrument erwiesen hat, da Kriterien nun objektiv bewertet werden können und hieraus mehr Transparenz für Ver- mieter und Mieter bei der Einstufung von Mietwerten entstanden ist. Die Notwendigkeit teurer Sachverständigengutachten ist nach Aussagen von Haus & Grund sowie der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geringer geworden, da der Mietspiegel bereits im Vorfeld zur Klärung von Mietstreitigkeiten beiträgt. Anhand der positiven Erfahrungen des Mietervereins Karlsruhe e. V. zeigt sich die befriedende Wirkung des Mietspiegels auf dem Mietwohnungsmarkt. Es konnte kein Anstieg der Fallzahlen von Mieterhöhungen unter den Mitgliedern seit Erscheinen des Mietspiegels festgestellt wer- den. Bei der Anwendung des Mietspiegels wurden seitens der Mieter keine nennenswerten Schwierigkeiten oder Kritikpunkte in der Handhabung bekannt. Diese Aussagen des Mieterver- eins decken sich mit den direkt beim Amt für Stadtentwicklung sowie dem Liegenschaftsamt eingegangenen Mieternachfragen. Der Mietspiegel wird von den Mietern in der vorliegenden Form auf breiter Basis akzeptiert. Der Vermieterverband Haus & Grund bestätigt übereinstimmend, im Wesentlichen gut mit dem Mietspiegel arbeiten zu können. Bei der praktischen Anwendung des Mietspiegels wurde fest- gestellt, dass die ausgewiesenen Preisspannen im Mietspiegel oft unter dem Niveau von Ver- gleichswohnungen liegen, auf die sich bisher üblicherweise Mieterhöhungsbegehren stützten. Die im Arbeitskreis Mietspiegel mitwirkenden Vertreter bescheinigen einvernehmlich die bereits in zahlreichen anderen Städten gemachte Erfahrung, dass der Mietspiegel daher auch in Karls- ruhe keine preistreibende Wirkung besitzt. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Die Vertreter der Karlsruher Wohnungsunternehmen und –genossenschaften, darunter die Volkswohnung GmbH, bestätigen die Akzeptanz des Mietspiegels seitens der Mieter und zeigen sich mit der Handhabung insgesamt zufrieden. Die erstmalige Eingruppierung der Mietobjekte nach dem Mietspiegel verursache zwar zunächst einen erhöhten Verwaltungsaufwand, jedoch profitieren sowohl das Unternehmen als auch deren Mitglieder nachhaltig von der gewonnenen Transparenz. Die Volkswohnung hat bestätigt, dass der Großteil ihres Bestandes innerhalb der Preisspannen des Mietspiegels liege und dessen Werte das ortsübliche Mietniveau realistisch abbilden. Aus juristischer Sicht hat sich der Mietspiegel ebenfalls bewährt. Beim Landgericht Karlsruhe seien bislang keine Berufungen bezüglich Mietstreitigkeiten eingereicht worden. Bei den Amts- gerichten wurden bisher nur wenige mietspiegelbezogene Fälle behandelt, die überwiegend auf Formfehler oder die unzulässige Anwendung bzw. Interpretation des Mietspiegels durch die Nutzer zurückzuführen seien. Oft werde bei Mietänderungsverlangen auf Basis von drei Ver- gleichswohnungen die gesetzlich vorgeschriebene zusätzliche Berücksichtigung des Mietspiegels unterlassen. Auch werde immer wieder von Vermietern pauschal die Obergrenze der Mietpreis- spannen angesetzt, ohne dass dies begründet oder gerechtfertigt werden konnte. An einigen Stellen bestehen aus Sicht des Arbeitskreises Mietspiegel Verbesserungsmöglichkei- ten für die Handhabung des Mietspiegels. Diesbezügliche Anmerkungen wurden mehrheitlich von Vermieterseite eingebracht. Überwiegend betrifft dies klarere Formulierungen von einigen Definitionen sowie zusätzliche Erläuterungen, wie der Mietspiegel in bestimmten Fällen auszu- legen ist. Zahlreiche Rückmeldungen der Anwender betreffen die Lageeinstufungen der Mietob- jekte durch den Gutachterausschuss. In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden alle diesbezüglichen Anfragen aufgenommen und geprüft, inwieweit die Lageeingruppierungen im Einzelfall angepasst werden können. Innerhalb der Stadt Karlsruhe wird der Mietspiegel beim Sozialamt sowie beim Liegenschaftsamt verwendet. Das Sozialamt prüft für seine Leistungsempfänger die Kosten der Unterkunft (KdU) auf Angemessenheit. Hierzu wird derzeit ein sogenanntes „schlüssiges Konzept“ entwickelt, welches den Begriff der Angemessenheit näher definiert und auf dem Mietspiegel basiert. Die bisherigen Erfahrungen der Sozial- und Jugendbehörde haben ergeben, dass der Mietspiegel insgesamt zutreffende und realistische Mietwertangaben ausweist. Der Karlsruher Mietspiegel wird darüber hinaus von den Finanzämtern zur Fallprüfung herange- zogen. Bislang erfolgten hierbei keine Rückmeldungen hinsichtlich Schwierigkeiten in der An- wendung. Die Mietspiegelbroschüre wird seit der Veröffentlichung im März 2013 bei den Verkaufsstellen rege nachgefragt. Insgesamt wurden bereits über 6.000 Exemplare verkauft, davon ca. 3.300 über die Verbände Haus & Grund Karlsruhe e. V. und den Mieterverein Karlsruhe e. V. sowie ca. 2.800 direkt in den städtischen Verkaufsstellen. Das Interesse an objektiven Vergleichswerten für Wohnraum ist bei Mietern und Vermietern gleichermaßen groß. Die Rückmeldungen aus der Bevölkerung werden von der Statistikstelle des Amts für Stadtentwicklung entgegengenommen. Verglichen mit der Anzahl an verkauften Mietspiegelbroschüren gab es bisher nur wenige Rück- Ergänzende Erläuterungen Seite 4 fragen. In den meisten Fällen benötigte man Hilfestellung bei der Anwendung oder hatte Fra- gen zur Eingruppierung bestimmter Merkmale. Fragen zur Lageeinstufung beantwortete die zuständige Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Die Auflage des Karlsruher Mietspiegels 2013 wurde inzwischen aufgrund der großen Nachfrage auf 7 000 Exemplare erhöht. Beschluss: Antrag an den Hauptausschuss Der Hauptausschuss nimmt den Erfahrungsbericht über die Einführung des Mietspiegels in Karlsruhe zur Kenntnis. Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 28. Februar 2014

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 35. Sitzung Hauptausschuss Termin: 11. März 2014, 16:30 Uhr öffentlich Ort: Großer Sitzungssaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 2. Punkt 2 der Tagesordnung: Erfahrungsbericht über die Einführung des Mietspie- gels in Karlsruhe Vorlage: 2014/0447 Beschluss: Der Hauptausschuss nimmt den Erfahrungsbericht über die Einführung des Mietspiegels in Karlsruhe zur Kenntnis. Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung. Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 2 zur Behandlung auf. In der Hauptausschusssitzung am 12. März 2013 sei die Vorlage des ersten Karlsruher Mietspiegels diskutiert und in der Gemeinderatssitzung am 9. April 2013 verabschiedet worden. Dabei habe das Bürgermeisteramt einen Erfahrungsbericht sowohl aus Sicht der Mieter- als auch der Vermieterseite zugesagt. Dieser erste Erfahrungsbericht liege heute vor. Er sei in mehreren Sitzungen mit den Mitgliedern des im Jahre 2011 gegründeten Ar- beitskreises Mietspiegel erstellt worden. Erfreulich sei, dass weder aus Sicht der Mieter noch aus Sicht der Vermieter Anwendungs- probleme vorlägen. Der Mieterverein habe keinen Anstieg der Mieterhöhungen feststellen können. Durch den Verkauf von mittlerweile ca. 6.000 Exemplaren könne ein Teil der Er- stellungskosten gedeckt werden. Die Einführung des Mietspiegels in Karlsruhe habe sich als positiv für alle Beteiligung erwiesen. Nachdem keine Wortmeldungen vorliegen, stellt er ohne förmliche Abstimmung fest, dass der Hauptausschuss den Erfahrungsbericht zur Kenntnis nimmt. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 1. April 2014