Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)", Karlsruhe-Grünwinkel: Satzungsbeschluss gem. § 10 des Baugesetzbuches (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 58. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 18.02.2014 2014/0369 3 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)", Karlsruhe-Grünwinkel: Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 18.02.2014 3 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan als Abschluss des Verfahrens (Beschluss mit voll- ständigem Wortlaut siehe Seiten 8 und 9). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Kontierungsobjekt: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK Karlsruhe 2020 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 I. Allgemeines zur Planung und wesentlicher Planinhalt Das Plangebiet liegt in der Hardecksiedlung im Stadtteil Grünwinkel. Dort befinden sich zwi- schen Haselweg und Siedlerstraße ein im Jahre 1943 errichteter sogenannter Tiefbunker, der bis vor kurzem noch als Zivilschutzeinrichtung vorgehalten wurde, sowie unmittelbar daneben eine Freifläche, die als Bolzplatz genutzt wird. Der Bunker ist zweigeschossig und weist eine Länge von ca. 50 m bzw. eine Breite von ca. 25 m auf und ragt ca. 3 m über Ge- ländeniveau. Nach Aufgabe der Zivilschutznutzung wurde der Bunker vom Vorhabenträger erworben. Die geplante Errichtung von zwei zweigeschossigen Doppelhäusern auf der Decke der Bunker- anlage ist auf der Grundlage des gegenwärtig gültigen Planungsrechts nicht möglich. Hin- sichtlich der Art der baulichen Nutzung ist das Bunkergrundstück nach Bebauungsplan Nr. 614 "Nutzungsartfestsetzung" derzeit als Kleinsiedlungsgebiet ausgewiesen. Im Übrigen richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Für die zukünftige Bebau- ung soll nunmehr Planrecht durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan geschaffen werden, in den nicht nur das Bunkergrundstück, sondern auch die südöstlich gelegene Flä- che einbezogen werden soll, die gegenwärtig als Bolzplatz genutzt wird, was auch nach der Überplanung des Bunkergrundstücks im bisherigen Umfang möglich bleiben soll. Aus die- sem Grunde wurde diese Fläche im vorhabenbezogenen Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche mit Bolzplatznutzung ausgewiesen und die hierfür erforderlichen Ballfangzäune in die zeichnerischen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans aufgenom- men. Ein Nebeneinander dieser beiden Nutzungen ist nicht konfliktfrei, da die von der Nutzung des Bolzplatzes ausgehenden Lärmimmissionen Werte erreichen können, die die Orientie- rungswerte der DIN 18005 für Wohngebiete überschreiten. Ein hierzu gefertigtes Schallgut- achten des Büros Köhler und Leutwein vom Februar 2013 kommt zu dem Ergebnis, dass an der zum Bolzplatz ausgerichteten Außenfassade der Doppelhäuser die mit den Orientie- rungswerten in ihrer Höhe vergleichbaren Lärmimmissionsrichtwerte der 18. BImSchV/Frei- zeitlärmrichtlinie um 0,7 dB(A) (im 1. OG) bzw. 2,1 dB(A) (im 2. OG) überschritten werden. Da das Gartenbauamt bereits heute schon die Nutzung des Bolzplatzes auf die Zeiten von werktags bis 20:00 Uhr begrenzt hat, liegen diese erhöhten Werte aber alle außerhalb der Ruhe- und Nachtzeiten und sind in ihrer Höhe durchaus als zumutbar anzusehen. Insgesamt wird aber davon auszugehen sein, dass die Wohnnutzung Beeinträchtigungen durch die Bolzplatznutzung hinzunehmen haben wird. Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über das bestehende Straßennetz (Haselweg/ Siedlerstraße) mit Anbindung an die Pulverhausstraße und das übergeordnete Straßennetz. II. Zum Verfahren Bei der hier vorgesehenen Planung zur künftigen baulichen Entwicklung handelt es sich un- ter Berücksichtigung der Lage und Größe (rund 0,4 ha) des Planbereichs um einen Bebau- ungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB. Dies ermöglicht die Durchführung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes in Anwendung der vereinfachten Verfahrensvorschriften des § 13 a Abs. 2 Ziff. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und 3 BauGB. Ergänzend ist noch anzumerken, dass durch die schon bestehende sehr großflächige Bunkerbebauung mit dem künftigen Vorhaben keine weitergehenden Eingriffe von erheblicher Bedeutung in Natur und Landschaft und auch keine weiteren erheblichen Umweltauswirkungen mehr zu erwarten sind. Die Erstellung eines ansonsten nach § 2 a BauGB vorgeschriebenen Umweltberichts sowie eine Umweltprüfung entfallen nach § 13 Abs. 3 BauGB. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Im Rahmen der nach § 13 a BauGB vorgeschriebenen Öffentlichkeitsbeteiligung, die nach öffentlicher Bekanntmachung am 31.08.2012 durch Auslegung der Planunterlagen vom 03.09.2012 bis 21.09.2012 erfolgte, waren bereits verschiedene Stellungnahmen eingegan- gen. Auch seitens der ebenfalls beteiligten Träger öffentlicher Belange waren Anregungen vorgetragen worden. So wandten sich einige Anwohner und auch die Siedlergemeinschaft Hardeck gegen die aus ihrer Sicht zu massive Bebauung mit vier Wohneinheiten, das dar- aus resultierende Verkehrsaufkommen und die Zahl der ausgewiesenen Stellplätze. Des Weiteren forderten die Anwohner mit den Bunkeraufbauten die vordere Straßenflucht aufzu- nehmen und befürchteten wegen der Gauben und der hervortretenden Balkone uner- wünschte Einblicke in ihre Grundstücke. Mit diesen Einwendungen wie auch mit den Stel- lungnahmen der Träger öffentlicher Belange in diesem Verfahrensstadium konnte sich der Gemeinderat bereits auf der Grundlage der Erläuterungen der Verwaltungsvorlage Nr. 1428 für den Einleitungs- und Auslegungsbeschluss am 18.06.2013 befassen. Diese Bedenken wurden von den Anwohnern im weiteren Verfahren erneut vorgetragen, was im Folgenden noch näher dargelegt wird. III. Verfahrensrechtliche Behandlung der bei der Planauslegung eingegangenen An- regungen Der Bebauungsplanentwurf wurde auf der Grundlage des vom Gemeinderat am 18.06.2013 gefassten Einleitungs- und Auslegungsbeschlusses in der Zeit vom 19.07. bis einschließlich 23.08.2013 öffentlich ausgelegt und auch die Träger öffentlicher Belange wurden am Verfah- ren nochmals beteiligt. Seitens der Träger öffentlicher Belange gingen dabei keine Anregungen oder Einwände ein, über deren Berücksichtigung im Rahmen des zu fassenden Satzungsbeschlusses zu ent- scheiden wäre. Etliche Anwohner allerdings wenden sich jedoch wie schon im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gegen die Planung, weil sie den geplanten Bau der beiden Doppelhaushälften auf dem Bunkergebäude für zu massiv, die Anzahl der Ge- bäude und die Gebäudehöhe als zu hoch und die Nutzung insgesamt als beeinträchtigend und dem Gebiet unangepasst empfinden. Außerdem würden sich durch die Planung die Parkplatzsituation, das Verkehrsaufkommen und die Lärmsituation im Gebiet nachteilig ver- ändern. Hierzu im Einzelnen: 1. Grundstücksausnutzung Einige Anwohner und auch die Siedlergemeinschaft Hardeck halten die geplante Be- bauung für zu massiv, wodurch das Siedlungsbild beeinträchtigt würde. Sie fürchten, dass die Planung als Maßstab für die künftige Bebauung des Gebiets insgesamt dienen könnte und verweisen auf die Überschreitung der Obergrenzen der Baunutzungsver- ordnung für das Maß der baulichen Nutzung auf dem Baugrundstück. Die geplante Errichtung der Doppelhäuser auf dem Bunkergebäude dürfte wohl insbe- sondere deshalb als massiv empfunden werden, weil das schon vorhandene Bunkerge- bäude bereits 3 m aus dem Boden ragt. Die Doppelhäuser an sich haben die für heutige Wohnverhältnisse üblichen Maße. Sie überschreiten zwar mit einer GRZ von 0,26 (mit Balkonen 0,29) in ihrem Maß der baulichen Nutzung die nach der Baunutzungsverord- nung für ein Kleinsiedlungsgebiet vorgesehene GRZ von 0,2, unterschreiten aber die in der Baunutzungsverordnung für ein allgemeines Wohngebiet vorgesehene GRZ von 0,4 und auch die GFZ von 1,2 deutlich. Lediglich wegen des im zweiten Weltkrieg errichte- ten Bunkers, dessen Beseitigung weder angemessen noch wirtschaftlich vertretbar ist, werden mit dem Gesamtgebäude die Grenzen der Baunutzungsverordnung auch für ein allgemeines Wohngebiet überschritten. Nach § 17 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) können diese Obergrenzen aber aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist, durch die sicher- Ergänzende Erläuterungen Seite 4 gestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält- nisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermie- den werden. Durch die umliegenden Freiflächen und die ausreichenden Abstandsflä- chen zu den umliegenden Gebäuden bleiben gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind ebenfalls nicht zu erwar- ten, da es durch die Planung zu lediglich geringfügigen Veränderungen kommt, denn das bestehende Bunkergebäude dient als Sockel für die Wohnbebauung und nur Wege und Stellplatzbefestigungen werden zusätzlich erforderlich. Dem gegenüber steht ein städtebauliches Erfordernis zur Schaffung von Wohnraum und der Weiternutzung des Bunkers in diesem ohnehin von Wohnnutzungen geprägten Gebiet. Die Planung orientiert sich somit durchaus an den Vorgaben der Baunutzungsverord- nung, berücksichtigt dabei jedoch die Besonderheit der oben geschilderten baulichen Gegebenheiten. Die Festsetzung einer GRZ und GFZ im Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan ist aber weder aus städtebaulichen noch aus rechtlichen Gründen (§ 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB) erforderlich. Bei der Realisierung der Planung ist der Vorhaben- träger ohnehin an die Vorgaben des Vorhaben- und Erschließungsplanes gebunden. Nicht nur zum Maß, sondern auch zur Art der baulichen Nutzung ist grundsätzlich an- zumerken, dass das Grundstück mit seiner Bunkerbebauung bereits in der Vergangen- heit nicht der sonstigen Bebauung in einem Kleinsiedlungsgebiet entsprochen hat. § 2 BauNVO sieht nämlich in einem Kleinsiedlungsgebiet insbesondere die Zulässigkeiten von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden, landwirtschaftliche und gartenbau- betriebliche Nutzungen sowie der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe vor. Diesem Nutzungs- spektrum hat der im Krieg errichtete Bunker auch in seiner späteren Funktion als Zivil- schutzbunker nicht entsprechen können. Er dürfte bei der Bebauungsplanaufstellung für den Bebauungsplan Nr. 614 "Nutzungsartfestsetzung" wohl in der Annahme aufge- nommen worden sein, dass nach einer Beseitigung des Bunkers eine der Umgebung entsprechende Nutzung ermöglicht werden sollte. Eine solche Beseitigung des Bunkers ist aber wirtschaftlich nicht darstellbar und insofern auch nicht zu erwarten. Das Grund- stück wird sich, da es vom Bunkergebäude dominiert wird, nicht entsprechend dem Ge- bietscharakter entwickeln können und immer eine Sondersituation darstellen. Vor die- sem Hintergrund sollte im Rahmen einer ressourcenschonenden Innenentwicklung den- noch eine Folgenutzung auf dem Bunkergrundstück ermöglicht werden. Eine prägende Wirkung auf die umliegende Bebauung wird das Bunkergebäude aufgrund seiner Son- derstellung wie schon in der Vergangenheit so auch künftig nicht haben. Die Befürch- tung von Anwohnern, dass es mit der Planung zu einer Veränderung der Nutzungen und der Bebauung im übrigen Gebiet kommen könnte und hierdurch gar der Gebietsch- arakter verändert und ein Gebietserhaltungsanspruch der dortigen Grundstückseigen- tümer beeinträchtigt wäre, ist bei dieser besonderen Konstellation nicht gegeben. Die städtebauliche Sondersituation führt auch weder zu einer wie von einem Anwohner vorgetragenen Benachteiligung der übrigen Grundstückseigentümer, deren Grund- stücksnutzung ja unverändert bleibt, noch zu einer Bevorteilung des Vorhabenträgers im Plangebiet. Die Planung ermöglicht lediglich unter Berücksichtigung der besonderen Gegebenheiten die weitere städtebauliche Entwicklung und die gewünschte Ausweitung der Wohnnutzung. Darüber hinaus sind - wie im Weiteren noch dargelegt wird - mit der Planung keine unzumutbaren nachteiligen Auswirkungen auf die umliegenden Grund- stücke zu erwarten, da lediglich nicht störende Nutzungen auf dem Bunkergrundstück Ergänzende Erläuterungen Seite 5 zugelassen werden sollen. Dem Ziel der Vermeidung eines Nebeneinanders unverträg- licher Nutzungen, insbesondere was schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 Abs. 1 BImSchG betrifft, wird hierdurch Rechnung getragen. 2. Gebäudehöhe, Bauflucht, Dachform, Gebäudeausformung Einige Anwohner wenden sich dagegen, dass die Häuser auf dem Bunkergebäude nicht die bestehende Bauflucht aufnehmen, sondern von der Straße und der Bunkervorder- kante abgerückt werden sollen. Dies führe zu einem gestalterischen Bruch in einer an- sonsten einheitlichen Umgebung und beeinträchtige obendrein die umliegenden Grund- stücksnutzer in ihrer Privatsphäre. Letzteres würde verstärkt durch die Höhe der Ge- bäude, die großen Gauben und die Balkone an der Südostfassade. Durch das Abrücken der Doppelhäuser von der Vorderkante des Bunkergebäudes soll nach Ansicht der Stadtplanung der massive Eindruck des Gesamtbaukörpers gemindert werden, da hierbei eine Staffelung entsteht, die der optischen Integration der Doppel- häuser in den Bestand dient und gleichzeitig eine Erschließung der Neubauten auf der Decke des Bunkers ermöglicht. Trotz dieses Abrückens von der Bauflucht um ca. 5 m ergibt sich wegen ausreichender Abstände zur Bebauung in der Umgebung keine Situa- tion, die eine unzumutbare Einsichtnahme auf die Nachbargrundstücke oder eine Ver- letzung der Privatsphäre zur Folge hätte bzw. das Gebot der Rücksichtnahme verletzen würde. Ein Verzicht auf Balkone und Gauben würde die Möglichkeit einer Einsichtnah- me zwar verringern, zwingende städtebauliche oder rechtliche Gründe für einen solchen Verzicht werden hierfür jedoch nicht gesehen. Die von den Anwohnern angesprochene Verschattung der umliegenden Grundstücke durch die Neuplanung überschreitet das Maß der Zumutbarkeit ebenfalls nicht. Eine Be- lüftung und Belichtung der umliegenden Gebäude bleibt in ausreichendem Maße ge- währleistet, zumal auch die bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften deutlich ein- gehalten werden. Einer Reduzierung der Gebäudehöhe durch die Planung von Flach- dächern anstelle von Satteldächern, was eine Verschattung ebenfalls mindern könnte, ist aus städtebaulichen Gründen nicht der Vorzug zu geben. Mit der Planung von Sat- teldächern entsprechen die Festsetzungen des Bebauungsplanes auch einem entspre- chenden Votum des Planungsausschusses am 29.09.2011. 3. Zulässige Nutzungen, Verkehr, Lärm In der Umgebung des Plangebietes befürchten die Anwohner Störungen und nachteilige Auswirkungen durch die Planung, denn zum einen würde die Bebauung mit vier Wohneinheiten zu einer deutlichen Verkehrszunahme und erhöhtem Stellplatz- und Parkplatzbedarf führen und zum anderen würde die Nutzung der Bunkergeschosse dies noch weiter verschärfen und nächtliche Störungen zur Folge haben. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht den Bau von vier Wohneinheiten und sechs Stellplätzen vor. Die Zahl der bauordnungsrechtlich für die Wohnnutzung erfor- derlichen Stellplätze (vier) wird damit mehr als erfüllt, so dass für eine weitere nach dem Bebauungsplan zulässige Nutzung in den Bunkergeschossen zwei Stellplätze zur Ver- fügung stehen. Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass die Nutzungen als Lagerfläche oder für nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe nur zulässig ist, wenn hierfür die erforderlichen Stellplätze nachgewiesen werden. Nach Auffassung der Stadtplanung sind die vorgesehenen Stellplätze für die Planung ausreichend und auch das Straßen- netz ist leistungsfähig genug, um den zu erwartenden Verkehr aufzunehmen. Befürchte- te Verkehrsprobleme und Gefahrensituationen im Zusammenhang mit dem gegenüber liegenden Spielplatz am Haselweg sind ebenfalls nicht zu erwarten. Die oben genannte Nutzungseinschränkung führt zum einen dazu, dass ausreichend Stellplätze vorgehal- ten werden, zum anderen aber auch, dass das Verkehrsaufkommen, das diese Nutzun- Ergänzende Erläuterungen Seite 6 gen nach sich zieht, begrenzt bleibt. Da ferner nach der Art der Nutzung neben Wohnen und Lagern nur nicht störende Betriebe zugelassen werden sollen, ist davon auszuge- hen, dass diese mit der umliegenden Wohnnutzung auch verträglich sind. Emissionen aus dem Bunkerinnern dürften aufgrund der Mächtigkeit der Außenwände ohnehin kaum nach Außen dringen. Soweit es ausnahmsweise durch zulässige Nutzungen zu Störungen in der Umgebung kommen sollte (z. B. Lärmemissionen), wird dem ord- nungs- oder privatrechtlich entgegengetreten werden können. Neben diesen von den Anwohnern unmittelbar der Nutzung zugeordneten Störungen und Auswirkungen beanstandet ein Anwohner die Erhöhung der Lärmimmissionen, die durch Lärmreflexionen an den geplanten Häusern hervorgerufen würden. Dies sei da- rauf zurückzuführen, dass der von der Pulverhausstraße (im Südwesten) und von der Bahnlinie und Südtangente (im Nordosten) ausgehende Schall nur zum Teil durch die bestehende Bebauung abgeschirmt wird, da diese maximal eineinhalbgeschossig sei. Mit der Neubebauung, die die umliegende Bebauung überragen wird, würden in das Wohngebiet eindringende Verkehrslärmimmissionen am Baukörper reflektiert, wodurch die Lärmimmissionen erhöht und auch der Erholung dienende Gartenbereiche zusätz- lich beaufschlagt würden. Nach Einschätzung eines am Verfahren beteiligten Schallgutachters kommt es durch die Neuplanung jedoch nicht zu einer erheblichen Veränderung der Lärmimmissionssi- tuation. Die Planung führt nach dessen Einschätzung allenfalls zu geringfügigen Ände- rungen im nicht wahrnehmbaren Bereich. 4. Bolzplatz, davon ausgehender Lärm, Erschließung Zahlreiche Anwohner wie auch die Siedlergemeinschaft Hardeck sorgen sich um die weitere Nutzung des Bolzplatzes und fürchten, dass durch die Planung und die damit verbundene Wohnnutzung auf dem Bunker der Bolzplatz nicht mehr oder nur unter Ein- schränkungen weiter genutzt werden kann, weil die künftigen Anwohner Lärmbeein- trächtigungen geltend machen könnten. Dieser Konflikt wurde durch die Stadtplanung ebenfalls gesehen und war Anlass, den Bolzplatz in das Plangebiet aufzunehmen. Zur Beurteilung der Verträglichkeit der beiden Nutzungen wurde ein schalltechnisches Gutachten in Auftrag gegeben, das auf der Grundlage des derzeitigen Nutzungsumfangs ermittelte, ob von der Geräuschentwick- lung des Bolzplatzes unzumutbare Lärmbelastungen für die geplante Wohnbebauung ausgehen und ggf. durch welche Maßnahmen unzumutbare Geräuscheinwirkungen vermieden werden könnten. Das Gutachten des Büros Köhler und Leutwein vom Febru- ar 2013 kommt wie bereits eingangs erwähnt zu dem Ergebnis, dass an der zum Bolz- platz ausgerichteten Außenfassade der Doppelhäuser die mit den Orientierungswerten in ihrer Höhe vergleichbaren Lärmimmissionsrichtwerte der 18. BImSchV/Freizeitlärm- richtlinie um 0,7 dB(A) (im 1. OG) bzw. 2,1 dB(A) (im 2. OG) überschritten werden. We- gen der zeitlichen Nutzungsbegrenzung des Bolzplatzes liegen diese erhöhten Werte aber alle außerhalb der Ruhe- und Nachtzeiten und sind in ihrer Höhe durchaus als zu- mutbar anzusehen. Mögliche Beeinträchtigungen der Wohnnutzung durch die Bolz- platzimmissionen sind dem Vorhabenträger durchaus bewusst, so dass er durch bauli- che Vorkehrungen für einen Schutz der Wohnnutzung zu sorgen hat. Ein ausreichender Schutz von schutzbedürftigen Nutzungen innerhalb der Gebäude wird allein schon mit Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Fenstern und Außenbauteilen, die dem derzeitigen Baustandard entsprechen, zu erzie- len sein. Zusätzlich steht es dem Vorhabenträger frei, höhere Schallschutzstandards zu realisieren oder auch bezüglich der Außenwohnbereiche die Terrassenbegrenzung schallabweisend auszuführen. Aus Sicht der Stadtplanung sind diese beiden Nutzungen miteinander verträglich, der Vorhabenträger kann durch entsprechende Ausführung seines Vorhabens zu einer Mi- nimierung des Konfliktpotentials beitragen. Um die Weiternutzung des Bolzplatzes im bisherigen Umfang unabhängig vom subjektiven Empfinden künftiger Anwohner zu ge- währleisten, wurde zusätzlich in den Durchführungsvertrag aufgenommen, dass der Vorhabenträger und auch etwaige Rechtsnachfolger zur Duldung der vom Bolzplatz ausgehenden Immissionen verpflichtet sind. Insgesamt ist festzuhalten, dass die vorliegende Planung einer Bolzplatznutzung nicht entgegensteht, der Fortbestand des Bolzplatzes gesichert ist und der Vorhabenträger das angestrebte Schutzniveau der künftigen Bewohner selbst sicherzustellen hat. Inso- fern ist den Wünschen der Anwohner Rechnung getragen. Eine Ausdehnung der Bolz- platznutzung über den derzeitigen Umfang hinaus wird aber allein schon aufgrund wei- terer Wohnnutzungen in der Umgebung aus immissionsschutzrechtlichen Gründen nicht möglich sein. Der Bolzplatz war bislang wegen der freien Zugänglichkeit des Bunkers auch vom Ha- selweg gut erreichbar. Mit der künftigen privaten Nutzung wird dies nicht mehr gesichert möglich sein. Um zum einen eine zufriedenstellende Erreichbarkeit des Bolzplatzes auch vom Haselweg und zum anderen die seitliche Erschließung der angrenzenden Grundstücke, die teilweise mit Garagen bebaut sind, zu gewährleisten, wurden auf den städtischen Grundstücken beidseits des Bunkergrundstücks Gehwege in der Planung berücksichtigt und zum Teil Geh-, Fahr- und Leitungsrechte vorgesehen. Ein Anwohner hält diese Wegeverbindungen für überflüssig, eine Grasfläche für ausreichend und möchte allenfalls, dass die Gehwege entlang des Bunkergrundstücks, nicht jedoch ent- lang der Grundstücksgrenze der Anwohner geführt werden. Die Übernahme etwaige Räum- und Streupflichten werden abgelehnt. Planungsrechtlich wird mit der Ausweisung im Bebauungsplan lediglich die Grund- stücksnutzung bestimmt und ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eingeräumt. Die Stadt- planung möchte die Erschließung auch wie geplant sicherstellen. Unzumutbare nachtei- lige Auswirkungen der Planung für die Nachbarschaft sind nicht ersichtlich. Ob und wie eine Verbindung vom Bolzplatz zum Haselweg künftig tatsächlich ausgeführt wird, be- darf auf der Ebene der Bauleitplanung keiner abschließenden Klärung. Bezüglich der Einwendungen der Öffentlichkeit wird ergänzend auf die in Anlage 1 bei- gefügte Synopse verwiesen, in der die Einwendungen einer Stellungnahme der Stadt- planung gegenüber gestellt sind. IV. Abschluss des Verfahrens Im Rahmen des Satzungsbeschlusses sind die öffentlichen und privaten Belange gegenei- nander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Unter Berücksichtigung dieser vom Abwägungsgebot gezogenen Grenzen bewegen sich die vorgesehenen Rege- lungen zur künftigen städtebaulichen Entwicklung in einem Spektrum, in dem sich der Ge- meinderat bei Ausübung seines Planungsermessens bewegen kann, ohne dabei bestimmte Belange außer Verhältnis zu ihrem Gewicht und damit gegen den Grundsatz der Verhält- nismäßigkeit verstoßend zurückzusetzen. Dem Gemeinderat kann nach all dem empfohlen werden, bei seiner Entscheidung den Wer- tungen der Verwaltung zu folgen und den Bebauungsplan nach Maßgabe des Planes vom Ergänzende Erläuterungen Seite 8 05.07.2012 in der Fassung vom 22.01.2014 als Satzung zu beschließen. Die schriftlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften, die Hinweise des Bebauungsplanes sowie die Begründung zum Bebauungsplan sind dieser Vorlage als Anlage beigefügt. Sie dienen zu- sammen mit dem Planteil, der die zeichnerischen Regelungen enthält, als Grundlage des zu fassenden Gemeinderatsbeschlusses. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat: Der Gemeinderat beschließt: 1. Die zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungs- plan „Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)“, Karlsruhe-Grünwinkel, vorgetragenen Anregungen bleiben nach Maßgabe des Planentwurfes vom 05.07.2012 in der Fassung vom 22.01.2014 und den ergänzenden Ausführungen in der Vorbemer- kung zu diesem Beschluss unberücksichtigt. Das Bürgermeisteramt wird beauf- tragt, den Betroffenen das Ergebnis der Entscheidung mitzuteilen. 2. folgende S a t z u n g Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan „Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)“, Karlsruhe-Grünwinkel Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414) und § 74 der Lan- desbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbin- dung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Neufassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergän- zungen den Bebauungsplan „Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)“ zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 und § 12 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Bebau- ungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Ver- bindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO), die als selbständige Sat- zung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Planzeichnung mit Zeichenerklärung sowie aus dem Textteil, jeweils vom 05.07.2012 in der Fassung vom 22.01.2014. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Bebauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB mit Datum vom 22.01.2014 beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 6. Februar 2014

Anlage 1 STADT KARLSRUHE Stadtplanungsamt VbB-Bunkerüberbauung-Abwägung-Offenlage-011_Öffentlichkeit_ZJD.doc - 1 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Haselweg 18a, Bunkerüberbauung“, Karlsruhe - Grünwinkel Ergebnisse der öffentlichen Auslegung gem. § 3 (2) BauGB 1 Sachstand Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplanentwurf gem. § 3 (2) BauGB ist ordnungsgemäß durchgeführt worden. Die vorgebrachten Anregun- gen der Öffentlichkeit sind nachfolgend dargestellt und mit Abwägungsvorschlägen ergänzt worden. 1 Folgende Personen bzw. Gemeinschaften haben Stellung genommen und /oder Anregungen vorgebracht: Bürger Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung und des Vorhabenträgers Siedlergemeinschaft Hardeck 20.08.2013 Nach gemeinsamer Sichtung und Beratung des obigen Pla- nungsentwurfes im erweiterten Vorstand und unter Zugrundele- gung der Belange der Siedlergemeinschaft Hardeck legt diese Einspruch gegen den oben genannten Bebauungsplanentwurf ein. Der Einspruch erfolgt aus nachstehend genannten Gründen: Grundsätzlich steht die Siedlergemeinschaft Hardeck einer Be- bauung positiv und aufgeschlossen gegenüber, wenn die im Rahmen der bisher gültigen Nutzungsartfestlegung Kleinsied- lungsgebiet geltenden Vorgaben eingehalten werden. ln dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf sind auch ohne Nutzungsartfestlegung ganz andere Vorgaben enthalten, die das Siedlungsbild sehr stark beeinträchtigen werden. Der Rechtfertigungsdruck auf die zuständigen behördlichen Stellen würde durch eine derart massive Bebauung aus unserer Sicht unnötig erhöht, wenn ausufernder Bebauung an anderen Stel- len Grenzen gesetzt werden müssen. Auch wenn hier ein Son- Kenntnisnahme Der Bunker hat schon immer eine Sondersituation dargestellt. Dies wird sich Zeit seines Bestehens nicht ändern. Für eine sinnvolle Nachnutzung ist die geplante Art und das geplante Maß der Nutzung gerechtfertigt. Die spezielle Situation, einen Tiefbunker einer zivilen und ge- bietsverträglichen Nutzung zuzuführen, bietet keine Anhalts- punkte für einen auf das übrige Gebiet übertragbaren Präze- denzfall. Die geplante Bebauung ist sehr moderat, bleibt sie doch u.a. hinsichtlich Gebäudehöhe und Wandhöhe (kein Knie- stock) unter dem Maß der Nachbarbebauung zurück, wenn der Bunker unberücksichtigt bleibt. Dass die bebaute Grundfläche - 2 - derfall vorliegt, besteht dennoch eine nicht zu verleugnende Kraft des "Faktischen", die einen Präzedenzfall darstellt. Viel- leicht nicht im formaljuristischen Sinne, aber jedenfalls im Sinne der unleugbar vorhandenen optischen, ästhetischen und stadt- planerischen Gesamtwirkung. Das allein ist aus unserer Sicht kritisch und würde durch eine moderatere Bebauung zweifellos abgemildert. Eine Änderung der Nutzungsart im Siedlungsgebiet wurde in der Vergangenheit bereits mehrfach mit deutlichen Mehrheiten zurückgewiesen. Es besteht der begründete Verdacht und Sor- ge, dass durch die Nutzungsartänderung - auch wenn diese zunächst nur in dem begrenzten Plangebiet erfolgt - bei weite- ren Baumaßnahmen in der Siedlung Begehrlichkeiten geweckt werden, diese Vorgaben auch auf andere Grundstücke bei de- ren Bebauung und Genehmigungsverfahren anzuwenden. Die- ses Argument hat selbstverständlich auch dann Bestand, wenn derzeit noch keine aktuellen Pläne für Nutzungsartänderungen in der Hardecksiedlung seitens der Stadt Karlsruhe verfolgt werden. An der Rechtmäßigkeit der geplanten Bebauung bestehen be- gründete Zweifel, da die Bunkerausdehnung unter der Grund- stücksoberfläche bei der Berechnung der Grundflächenzahl entgegen der Vorgabe der BauNVO unberücksichtigt geblieben ist. Bei korrekter Berechnung werden die zulässigen Grenzwer- te für die Grundflächenzahl GRZ unzulässig hoch überschritten. Die Auslassung des zweiten Bunkergeschosses bei der Be- rechnung der Geschoßflächenzahl GFZ ist zwar rechtlich in Ausnahmefällen möglich, aus unserer Sicht hier aber unange- messen, da der Vorhabenträger die Untergeschosse aktuell und auch künftig als Kellerfläche und als Mietflächen nutzen möch- te. der Neubauten auf dem Bunker, durch den der Boden ohnehin schon versiegelt ist, höher ist als im umgebenden Kleinsied- lungsgebiet, ist gerade im Hinblick auf den ressourcenschonen- den Umgang mit Boden im Sinne der gebotenen Nachverdich- tung sinnvoll. Die Festsetzungen beziehen sich nur auf den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Gemäß § 13 (3) BauGB wird kein Gebietstypus nach der BauNVO festgesetzt, sondern es gilt die im VEP dargestellte Planung. Eine Übertrag- barkeit der Festsetzungen auf das umgebende Gebiet lässt sich aus dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht ableiten. Die derzeit gemäß § 17 (1) BauNVO im Gebiet gültigen Ober- grenzen für das Maß der baulichen Nutzung (z.B. in einem Kleinsiedlungsgebiet mit GRZ = 0,2 und GFZ 0,4) können hier gemäß § 17 (2) BauNVO aus städtebaulichen Gründen (Innen- entwicklung, Nachnutzung des Bunkers mit Wohnen) über- schritten werden, weil sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Schon durch den bestehenden Bunker aus dem Jahr 1943 wird eine GRZ von 0,74 erreicht. Für die ehema- lige Bunker-Nutzung war die Bereitstellung eines größeren Grundstücks nicht erforderlich, weshalb auch für die geplante Neunutzung der Anlage keine weiteren Flächen zur Verfügung stehen. Bleibt das Maß der bestehenden Bunkerbebauung au- ßer Betracht, überschreitet die geplante Bebauung (nur Wohn- gebäude: GRZ=0,29; GFZ=0,53) das zulässige Maß der Nut- zung für ein Kleinsiedlungsgebiet (WS, GRZ=0,2, GFZ=0,4) nur geringfügig; die Eingliederung in die umgebende Bebauung ist gewährleistet. Bei dem Vorhaben handelt es sich um einen sinnvollen Beitrag der Innenentwicklung. Aufgrund der umge- - 3 - In den zurückliegenden Monaten wurden dem Vorstand von zahlreichen Anwohnern in der Nachbarschaft des Bunkers Be- denken über gehäuftes Verkehrsaufkommen wegen der im Bunker schon jetzt vermieteten Lagerflächen und wegen teils nächtlicher Lärmbelästigung durch dort probende Musikbands übermittelt. Die Umnutzung des Bunkers zu Wohnzwecken ist grundsätzlich begrüßenswert, dass der Eigentümer nun aber vermehrt Lagerflächen dort vermietet – durch Annoncen in der Lokalpresse aktiv beworben - ist aus unserer Sicht sehr be- denklich und beeinträchtigt schon jetzt die Sicherheit spielender Kinder durch vermehrt vor dem Bunker parkende Fahrzeuge. Die wenigen im Vorhabenplan ausgewiesenen Stellplätze sind dafür offenbar völlig unzureichend, zumal sie ja erwartungsge- mäß künftig auch von den Bewohnern beansprucht werden. Eine Voraussetzung für Grenzwertüberschreitungen im Maß der baulichen Nutzung ist unter anderem der Nachweis ausrei- chender Stellplätze, dieser ist hier nicht erfüllt, nicht zuletzt da das Ausmaß der anderweitigen Nutzung des Bunkers durch Mietflächen etc. im Plan gar nicht näher beziffert wird. Die Einschätzung im Plantext, der Spielplatz im Haselweg wer- de nur von der Nachbarschaft genutzt, ist falsch. Der Spielplatz wird als einziger der Hardecksiedlung auch vielfach von Eltern mit Kindern im PKW angefahren. Auch die Grünwinkler Kinder- tagesstätten und Kindergärten unternehmen immer wieder Aus- flüge zum Spielplatz mit großen Kindergruppen in Begleitung ihrer Erzieherinnen. Dass die Verkehrserschließung wie im Planentwurf dargelegt problemlos erfolgen kann, wird also nach wie vor angezweifelt Durch die geringe Breite von Haselweg und Birkenweg sind schon jetzt dauerhafte Beeinträchtigungen durch fließenden und ruhenden Verkehr festzustellen. Ein nochmals erhöhtes Verkehrsaufkommen bei der geplanten Anzahl von Wohneinhei- ten erachten wir wegen der besonderen Gegebenheiten vor Ort benden, weitläufigen öffentlichen Flächen (Kinderspielplatz, Bolzplatz) kann der gegenüber der Umgebung erhöhte Über- bauungsgrad als unkritisch und städtebaulich ausgeglichen be- wertet werden. Bei einer Fahrbahnbreite von in Wohngebieten durchaus übli- chen 5,50m sind im Haselweg keine Verkehrsprobleme wegen lediglich 4 weiterer Wohneinheiten zu erwarten. Die Flächen am Straßenrand vor den geplanten Stellplätzen sind freizuhalten, da die Stellplätze sonst nicht mehr anfahrbar wären. Die freizu- haltenden Flächen können aber für temporäres Ein- und Ausla- den genutzt werden, so dass eine zusätzliche Belastung an an- derer Stelle vermieden werden kann. Im Geltungsbereich des VEPs sind Wohnnutzungen, Keller und Lagerflächen sowie nicht störende Handwerks- oder sonstige nicht störende Ge- werbebetriebe zulässig, soweit hierfür die erforderlichen Stell- plätze nachgewiesen werden. Nachzuweisen ist 1,0 Stp. / WE. Bei 4 WE und 6 geplanten Stellplätzen werden also bereits 2 zusätzliche Stellplätze vorgesehen. Damit wird nicht nur die Forderung der LBO übertroffen, sondern auch Vorsorge getrof- fen für einen über die Anforderungen der LBO hinaus gehenden Stellplatzbedarf oder für eine Nutzung der Bunkergeschosse, die selbst einen Stellplatzbedarf generiert. Störende Nutzungen sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zuläs- sig. Der Vorhabenträger hat gemäß LBO den von ihm generierten Stellplatzbedarf zu decken. Die geplanten Stellplätze übertref- fen die Forderungen der LBO. Der Vorhabenträger muss keine Parkplätze für den Spielplatz bereitstellen. Nach Ansicht der Stadtplanung sind im öffentlichen Verkehrsraum ausreichend Parkierungsmöglichkeiten für die Spielplatznutzung vorhanden. Bei einer Fahrbahnbreite von in Wohngebieten durchaus übli- chen 5,50m sind im Haselweg keine Verkehrsprobleme wegen lediglich 4 weiterer Wohneinheiten zu erwarten. - 4 - weiterhin als äußerst problematisch. Die Festlegung der Nutzungsart Bolzplatz für das angrenzende städtische Flurstück wird ausdrücklich unterstützt und ge- wünscht. Wir sorgen uns dennoch um den Fortbestand des Bolzplatzes, da eine im Plantext genannte schalltechnische Un- tersuchung Grenzwertüberschreitungen festgestellt hat. Der Bolzplatz war in der Vergangenheit bereits Beschwerden von Anwohnern ausgesetzt, die zu Einschränkungen der Nutzung führten. Wenn nun Grenzwertüberschreitungen der zulässigen Immissionswerte für die in weit eingerückter Lage geplante Wohnbebauung auf dem Bunker ermittelt wurden, machen wir uns große Sorgen um künftige Konflikte. Aus Sicht der Siedler- gemeinschaft müssen deshalb vertragliche Regelungen getrof- fen werden, die nachträgliche Einwände gegen lmmissionslärm durch den Spielbetrieb ausschließen. Der jetzige Eigentümer sowie alle künftigen Käufer oder Mieter von Wohnraum auf dem Bunker sollten die bekannten Überschreitungen gesetzlicher Grenzwerte gegenüber der Stadt Karlsruhe ausdrücklich und schriftlich anerkennen und sich in Kenntnis dieser Sachlage verpflichten, von Einwänden gegen den Spielbetrieb dauerhaft abzusehen. Wir möchten die Stadt Karlsruhe bitten, in dieser Hinsicht Vorkehrungen für juristisch geeignete, vertragliche Re- gelungen zu treffen. Der Bolzplatz wurde in den Bebauungsplan aufgenommen, um seinen Fortbestand zu sichern. Um Art und Maß möglicher Kon- flikte mit einer Wohnbebauung aufzuzeigen, wurde ein Schall- gutachten erstellt, das auch Empfehlungen ausspricht, wie die Überschreitung der Grenzwerte minimiert werden kann. Damit wurde transparent dargestellt, auf was sich zukünftige Nutzer einlassen. Weitere Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich. Der Durchführungsvertrag enthält eine Verpflich- tung Immissionen des Bolzplatzes dauerhaft zu dulden. Anwohner und angren- zende Grundstücksbe- sitzer 20.08.2013 Planungskonzept Wie bereits in unserer Stellungnahme vom 20.9 2012 erwähnt nutzt Herr Dr. Hansen bereits die Flächen im Bunker, um diese als Lager- und Proberaum zu vermieten. Seitdem herrscht hier ein erhöhtes Verkehrsaufkommen von PKWs und LKWs meist in den Nachmittagsstunden und am Wochenende, wir wurden aber auch schon in der Nacht durch Ausladen geweckt. Zudem wird die Grünfläche genutzt, um Dinge zu putzen, mit Farbe zu spritzen oder einfach um in kleinen Gruppen zusammen zu ste- hen und Bier zu trinken. Auch dies führt dazu, dass wir mit Lärm und auch Müll zu kämpfen haben. Bisher können alle Fahrzeuge direkt vor dem Eingang des Bun- kers parken. Mit der Bebauung des Bunkers werden die Eigen- tümer diesen Bereich als eigene Parkplätze nutzen. Damit müssen die Mieter der Lagerflächen auf den Straßenrand des Haselwegs ausweichen. Da ein beidseitiges Parken im Hasel- Im Geltungsbereich des VEPs sind Wohnnutzungen, Keller und Lagerflächen sowie nicht störende Handwerks- oder sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig, soweit hierfür die er- forderlichen Stellplätze nachgewiesen werden. Nachzuweisen ist 1,0 Stp. / WE. Bei 4 WE und 6 geplanten Stellplätzen werden also bereits 2 zusätzliche Stellplätze vorgesehen. Damit wird nicht nur die Forderung der LBO übertroffen, sondern auch Vor- sorge getroffen für einen über die Anforderungen der LBO hin- aus gehenden Stellplatzbedarf oder für eine Nutzung der Bun- kergeschosse, die selbst einen Stellplatzbedarf generiert. Die Flächen am Straßenrand vor den Parkplätzen sind freizu- halten, da sonst die Parkplätze nicht mehr anfahrbar wären. Die freizuhaltenden Flächen können aber für temporäres Ein- und Ausladen genutzt werden, so dass eine zusätzliche Belastung an anderer Stelle vermieden werden kann. - 5 - weg durch die geringe Straßenbreite nicht möglich ist, müssten diese dann entlang des Spielplatzes parken, welches zu einer weiteren Gefährdung (zusätzlich zum erhöhten Verkehrsauf- kommen) der Kinder führen wird. Zumal zu befürchten ist, dass die Mieter nicht direkt vor dem Bunker parken können werden, da ansonsten für die Mieter keinerlei Möglichkeit besteht aus- bzw. einzuparken. Verkehr und Stellplätze Eine Bebauung mit 4 Wohneinheiten hätte eine deutliche Zu- nahme des privaten Autoverkehrs im Haselweg zur Folge, der wie bereits erwähnt, ein beidseitiges Parken neben dem Bord- stein nicht gestattet. Der Plan von Dr. Hansen sieht 6 Stellplät- ze auf dem Bereich längs des Haselwegs vor. Schon jetzt par- ken direkt dort gegenüber des Öfteren Autos entlang des Spiel- platzes. Zusätzliche Parkfläche auf der anderen Straßenseite mit dem zwangsläufig erforderlichen rückwärtigen Aus- oder Einparken bedeutet eine größere Gefährdung für unsere spielenden Kinder. Auch die Zunahmen im fließenden Verkehr, der im Haselweg bereits eh in Zeiten von Feierabend stark zugenommen hat, da der Haselweg als Ausweichroute für die rote Ampel Ecke Pul- verhausstraße / Hardeckstraße vornehmlich für die Autos des Familienheims stark genutzt wird, bedeutet ein höheres Ge- fährdungspotenzial für spielende Kinder im Bereich Spielplatz / Bolzplatz. Weiterhin gilt die einfache Rechnung, dass die Zu- nahme mit der Anzahl der Wohneinheiten zunimmt. Dies gilt umso mehr als man realistisch davon ausgehen muss, dass pro Wohneinheit sich 2 PKWs im Besitz befinden werden. Dazu kommt der Verkehr, der sich aus der privat vermieteten Lager- fläche (wie anfangs erwähnt) ergibt. -Jedes Gewerbe hat Parkfläche vorzuweisen. Wieso benötigt gewerbemäßiges Vermieten von Lagerfläche keinerlei Parkflä- che? - Um wie viel gewerblich vermietete Einheiten handelt es sich? -Sind diese nicht auch an Stückzahl zu limitieren (um auch den entsprechenden Park- und Verkehrsaufwand zu begrenzen). Nachzuweisen ist 1,0 Stp. / WE. Bei 4 WE und 6 geplanten Stellplätzen werden also bereits 2 zusätzliche Stellplätze vorge- sehen. Damit wird nicht nur die Forderung der LBO übertroffen, sondern auch Vorsorge getroffen für einen über die Anforde- rungen der LBO hinaus gehenden Stellplatzbedarf oder für eine Nutzung der Bunkergeschosse, die selbst einen Stellplatzbedarf generiert. Bei einer Fahrbahnbreite von in Wohngebieten durchaus übli- chen 5,50 m sind im Haselweg keine Verkehrsprobleme wegen lediglich 4 weiterer Wohneinheiten zu erwarten. Die Flächen werden nicht gewerblich, sondern privat vermietet. Im Geltungsbereich des VEPs sind Wohnnutzungen, Keller und Lagerflächen sowie nicht störende Handwerks- oder sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig, soweit hierfür die er- forderlichen Stellplätze nachgewiesen werden. Nachzuweisen ist 1,0 Stp. / WE. Bei 4 WE und 6 geplanten Stellplätzen werden also bereits 2 zusätzliche Stellplätze vorgesehen. Damit wird nicht nur die Forderung der LBO übertroffen, sondern auch Vor- - 6 - -Schon heute parken (zum Teil auch auswärtige, sogar osteu- ropäische) PKW, Sprinter, gelegentlich auch schon LKW vor dem Bunker. Zum Teil auch nach 23 Uhr! -Zudem wurden sowohl uns als auch anderen Anwohnern in der Vergangenheit gesagt, dass wir 2 Stellflächen pro Wohneinheit aufweisen müssen. Wieso das hier, grade mal knapp 5 Jahre später nicht mehr verpflichtend ist, können wir nicht verstehen. Fazit Wir werden die Überbauung des Tiefbunkers nicht verhindern können, aber wir müssen eine (weitere) Möglichkeit der Vermie- tung von Lagerfläche strikt ablehnen. Wir bitten auch das Bau- ordnungsamt diese bereits erfolgte Vermietung zu verbieten, zumal es sich hier immer noch um ein Kleinsiedlungsgebiet handelt. sorge getroffen für einen über die Anforderungen der LBO hin- aus gehenden Stellplatzbedarf oder für eine Nutzung der Bun- kergeschosse, die selbst einen Stellplatzbedarf generiert. Verkehrsregelnde Maßnahmen, wie z.B. Parkverbote, sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die LBO BW schreibt einen Stellplatz je Wohneinheit vor. Im Geltungsbereich des VEPs sind Wohnnutzungen, Keller und Lagerflächen sowie nicht störende Handwerks- oder sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Über die Vermietung einer Immobilie entscheidet der Eigentümer. Unterzeichnende Bür- ger der Hardecksied- lung 21.08.2013 Erforderlichkeit der Baumaßnahme Die Einschätzung, dass eine Umnutzung des Bunkers zu Wohnzwecken einen sinnvollen Beitrag zur Innenentwicklung darstellt und einer Nutzungsbrache vorbeugt, wird geteilt. Nach Meinung der Unterzeichner ist eine Maximalnutzung durch vier übergroße Wohneinheiten mit entsprechender kauf- männischer Rentabilität aus rein städtebaulicher Perspektive aber weder erforderlich noch förderlich. Erforderlich dagegen ist, dass die geplante Baumaßnahme eine größtmögliche Ver- träglichkeit mit der Umgebung anstrebt. Bereits die Gesamtdi- mension der Bebauung entspricht nicht der Umgebung, dies belegt schon die Überschreitung der Grenzwerte der baulichen Nutzung, die nur dann nicht unzulässig hoch ist, wenn man die bestehende Bunkerbebauung außer Acht lässt. Diese ist aber faktisch nun einmal vorhanden und ergibt mit der geplanten Wohnbebauung zusammen eine neue bauliche Einheit. Diese stellt dann eine Überschreitung der gesetzlichen Grenzwerte zum Maß der baulichen Nutzung dar, die ungesetzlich hoch ist, was jedoch im VbB nicht deutlich wird, da die entsprechenden Berechnungen fehlerhaft bzw. unvollständig sind (s.u.) Auch Kenntnisnahme Die Verträglichkeit der Planung mit der Umgebungsbebauung ist aus Sicht der Stadtplanung gegeben. Die kritisierte hohe Grundstücksausnutzung ergibt sich im Wesentlichen aus der vorhandenen Bunkerbebauung, die eine Sondersituation dar- stellt. 4 Wohneinheiten auf einer Grundstücksgröße von ca. 1700 qm sind angemessen. - 7 - das Verlassen der für alle anderen privaten Bauvorhaben im umgebenden Kleinsiedlungsgebiet vorgeschriebenen Baulinie steht dem sichtbaren Baubestand entgegen. Lage, Höhe und Ausgestaltung der Gebäude mit besonders großen Gauben und Balkonen verletzen nachbarschaftliche Interessen. Eine Be- schränkung auf drei Wohneinheiten würde allen diesen Kon- fliktpunkten erkennbar und deutlich Rechnung tragen, die posi- tiven Aspekte der Umnutzung blieben dennoch bestehen. Auch stellt eine Bebauung mit nur drei Wohngebäuden wie in der Vergangenheit zunächst geplant durch den erheblich größeren Abstand zu den Nachbargrundstücken und die insgesamt deut- lich weniger voluminöse Kubatur durchaus eine wesentlich klei- nere Bauform dar. Folgerichtig sprechen städtebaulich keinerlei Argumente für eine Bebauung mit vier Wohneinheiten, dieses Nutzungsausmaß entspricht ausschließlich den wirtschaftlichen Interessen und dem erklärten Willen des Vorhabenträgers. Die u.a. als Indiz für eine Beachtung städtebaulicher Interessen angeführte Dachform ist wegen der übergroßen und breiten Schleppgauben kaum mehr als solche erkennbar. Eine mög- lichst geringe Gebäudehöhe wird hier ganz sicher nicht ange- strebt, der Vorhabenträger hat der Nachbarschaft bereits 2010 einen Planungsstand vorgestellt, der mit 9,5 m eine weitaus geringere und der Umgebung angeglichene Gebäudehöhe vor- sah. Aus Sicht der Unterzeichner ist nicht überzeugend dargelegt, warum das Stadtplanungsamt zum Schluss kommt, das geplan- te Maß der Wohnnutzung mit 4 WE werde städtebaulich als vertretbar erachtet. Wir geben noch einmal zu bedenken, dass die Kategorien ,,vertretbar" und ,,erforderlich“ nach unserem Dafürhalten nicht gleichrangig sind. Hinzu kommen die unverhältnismäßig großen Dachgauben, die in dieser Höhe und Breite in der Umgebung nicht verbreitet sind. Auch die Ausgestaltung mit zwei Vollgeschossen, die so- mit erreicht wird, entspricht nicht der baulichen Beschränkung im Rest des Siedlungsgebietes. Eine sinnvolle Nutzung des Dachgeschosses wäre durchaus auch mit kleineren Gauben erreichbar. Die große Gebäudehöhe, die Ausrichtung der zwei Doppelhäuser in einer Linie und der geringe mittige Abstand Die niedrigste je diskutierte Gebäudehöhe mit ca. 9,90 m über Geländeniveau wies die Entwurfsvariante mit den Pultdächern auf. Dem Ruf nach einer für das Gebiet typischeren Dachform folgend wurde die Planung verworfen und ein Satteldach ge- plant. Um die Höhenwirkung der Fassade weiter zu reduzieren, tritt sie nur in einem Geschoss in Erscheinung, darüber folgt direkt das Dachgeschoss, sogar ohne den eigentlich gebietsty- pischen Kniestock. Vertretbarkeit und Erforderlichkeit sind in der Tat nicht gleich- rangig. Städtebaulich erforderlich ist die Nachnutzung des Bun- kers und die Schaffung von Wohnraum. Vertretbar ist die ge- plante Art und das geplante Maß der Nachnutzung. Die Dach- und Gaubenform kam zustande, weil man versucht hat, in Abstimmung mit dem Vorhabenträger den Wünschen nach einem gebietstypischen Erscheinungsbild zu entsprechen. Die Gauben zur Straßenseite wurden im Vergleich zu früheren Planungsständen schon reduziert. Schleppgauben dieser Art gibt es schon in der Nachbarschaft, so dass sie keinen Sonder- fall darstellen. Lediglich die Gauben Richtung Bolzplatz sind etwas größer, um den fehlenden Kniestock zu kompensieren. - 8 - wirken wie eine Reihenhausbebauung, die in der Umgebung unpassend und störend wirkt. Die Überbauung der südlichen Terrassen mit großen Balkonen lässt die Gebäude nochmals größer wirken, die Balkone beein- trächtigen durch ihre Höhe und die von der Straße zurückver- setzte Lage die Privatsphäre der unmittelbaren Nachbargrund- stücke und wirken damit auf die Umgebung abwertend und nicht aufwertend, wie im Planentwurf zum Aspekt der Sozialver- träglichkeit behauptet. Auch werden hierdurch Immissionskon- flikte mit dem angrenzenden Bolzplatz leider nochmals wahr- scheinlicher. Bolzplatz / Immissionsschutz Aus unserer Sicht ist nach bisherigem Planungsstand nicht aus- reichend nachgewiesen, wie Nutzungskonflikte zwischen Wohnbebauung und Bolzplatznutzung effektiv und nachhaltig vermieden werden sollen. Im Planentwurf wird eine schalltech- nische Untersuchung erwähnt, die Überschreitungen der zuläs- sigen Grenzwerte feststellte. Diese Überschreitung wird abwä- gend als vernachlässigbar gewertet, eine Einschätzung, die wir aus folgenden Gründen nicht teilen können: Dass der Bolzplatz nur werktags von 8.00 Uhr bis 20.00 Uhr benutzt werden kann, war nicht immer so und geht auf Beschwerden einzelner An- wohner zurück. Etwa vor Jahresfrist haben sich mehrere Nach- barfamilien beim zuständigen Gartenbauamt erkundigt, ob die als besonders familienfeindlich und für ein solches Spielgelände nicht bestimmungsgemäß empfundene Regelung der Sonn- tagsschließung sowie die für attraktiven und sinnvollen Spiel- betrieb ausgesprochen ungünstige Stellung der zwei Fußballto- re „Rücken-an-Rücken“ in der Bolzplatzmitte wieder rückgängig gemacht werden können. Die (mündliche) Antwort des Garten- bauamtes war seinerzeit, dass daran nichts geändert werde, so lange nicht auch der einzelne Anwohner, der sich durch den Bolzplatzlärm gestört gefühlt habe, dem nicht schriftlich zu- stimme, da dieser bereits erneut angerufen und gedroht habe, den Klageweg zu beschreiten, falls man die Einschränkungen wieder lockern wolle. Die Begebenheit zeigt, wie leicht der Fall eintreten kann, dass auch einzelne Anwohner, die sich durch Kinderlärm gestört fühlen, die Nutzung derartiger Spielstätten effektiv und spürbar beeinträchtigen können und sei es nur, weil Nachbarrechtliche Belange werden mit den Balkonen nicht ver- letzt. Schalltechnische Belange bezüglich des Bolzplatzes wur- den untersucht und mögliche Konflikte sowie Vorschläge zu deren Vermeidung dokumentiert. Der Bolzplatz wird durch seine Festsetzung im Bebauungsplan baurechtlich gesichert. Hier können nur die den Bebauungsplan selbst betreffende In- halte abgewogen werden. Im Schallgutachten zum Bebauungs- plan können nur die derzeit gültigen Regelungen Beachtung finden. Schalltechnische Belange bezüglich der derzeitigen Nutzung des Bolzplatzes wurden untersucht und mögliche Kon- flikte sowie Vorschläge zu deren Vermeidung dokumentiert. Deren Umsetzbarkeit bleibt aufgrund der Geringfügigkeit der Überschreitung der Orientierungswerte den Nutzern der Bun- kerbebauung überlassen. Ein Anspruch auf Einschränkung der Bolzplatznutzung lässt sich somit aus dem Bebauungsplan nicht ableiten. Der Bolzplatz wird durch seine Festsetzung im Bebau- ungsplan baurechtlich gesichert. Der Durchführungsvertrag ent- hält zusätzlich eine Verpflichtung die Immissionen des Bolzplat- zes dauerhaft zu dulden. - 9 - die zuständige Behörde einen Rechtsstreit vermeiden will. Es reicht daher aus unserer Sicht keinesfalls aus, im VbB nur "Empfehlungen“ (geschlossene Brüstung Richtung Bolzplatz) auszusprechen oder auf die jüngste Tendenz in der Rechtspre- chung zu verweisen, wenn allein die Androhung einer Klage die zuständige Behörde veranlasst, den Spielbetrieb derart einzu- schränken und diese Regelung, trotz wiederholtem Wunsch nach Lockerung durch viele Eltern und Kinder, dauerhaft beizu- behalten. Im Gegenteil ist zu erwarten, dass die Familien, die den Bolzplatz derzeit nutzen, auch künftig Versuche unterneh- men werden, die Sonntagsschließung rückgängig zu machen. Damit wäre dann auch das Ergebnis des Immissionsgutachtens nicht mehr länger vernachlässigbar. Das Verlassen der Baulinie nach hinten führt zu einer weiteren Verschärfung des Problems, da sich Wohnhäuser, vorgelagerte Terrassen und Balkone dadurch umso näher am Bolzplatz befinden. In der Gemeinderatssitzung, die am 18.6.2013 den Ausle- gungsbeschluss getroffen hat, wurde in mehreren Redebeiträ- gen dargelegt, dass schließlich jeder, der dort Wohneigentum kaufe und beziehe, wissen müsse, dass man den Bolzplatz di- rekt daneben zu tolerieren habe. Das ist nach den Regeln ge- sunden Menschenverstandes sicher unbestritten. Die bereits existierenden Beschwerdefälle zu eben diesem Bolzplatz zei- gen aber, dass Appelle oder Lippenbekenntnisse von Kaufinte- ressenten allein nicht ausreichen, den Bolzplatz nachhaltig vor Klagen und Einwänden zu schützen. Auch oben erwähnter, sich wiederholt beschwerender Anwohner baute und bezog sein Haus in dem Wissen, künftig direkt neben einem Bolzplatz zu wohnen! Wir möchten daher die zuständigen Behörden und den Gemeinderat dringend bitten, für das aktuelle Planverfahren an geeigneter Stelle eine verbindliche, juristisch bindende Rege- lung zu treffen, die jeden Erfolg derartiger Immissionsklagen gegen den Bolzplatz künftig ausschließt, etwa durch Grund- buchlasten oder ähnliche vertragliche Vorgaben zur Bolzplatz- duldung, die auch bei Weiterverkauf oder Vererbung von Wohneigentum auf dem Bunker bestehen bleiben. Dass der Bolzplatz als solcher in seiner Nutzungsart im VbB festge- schrieben wird, ist jedenfalls zu begrüßen, eine weitere Ein- schränkung der Spielzeiten darf keinesfalls eintreten. Ein Anspruch auf Einschränkung der Bolzplatznutzung lässt sich aus dem Bebauungsplan nicht ableiten. Der Bolzplatz wird durch seine Festsetzung im Bebauungsplan baurechtlich gesi- chert. Der Durchführungsvertrag enthält zusätzlich eine Ver- pflichtung die Immissionen des Bolzplatzes dauerhaft zu dul- den. - 10 - Verkehr und Stellplätze In der Gemeinderatssitzung vom 18.06.2013 hat der Leiter des Stadtplanungsamtes die Einschätzung vertreten, die zusätzliche Verkehrsbelastung im Haselweg durch vier weitere Wohnein- heiten sei geringfügig und daher völlig unproblematisch. Dem möchten wir hiermit ausdrücklich widersprechen. Herr Dr. Ring- ler sagte, dass man bei vier Wohneinheiten von lediglich 12 - 16 zusätzlichen Fahrten pro Tag ausgehen könne. Dieser Schätz- wert beruht ganz offenbar auf der Annahme, dass pro Haushalt auch nur ein Kfz vorhanden ist und dieses lediglich ein- bis zweimal täglich abfährt und wieder ankommt. Dies steht im Wi- derspruch zu aktuelleren Statistiken, die schon 2012 auf 100 Haushalte mehr als 190 Pkw und fast 30 Krafträder, also etwa 2,2 motorisierte Fahrzeuge pro Haushalt ausweisen. [Statistisches Bundesamt, Fachserie 15, Reihe 2, 2012, S.59] fließender motorisierter Verkehr Wir möchten die zu erwartende Verkehrsbelastung an einer alternativen Schätzung verdeutlichen. Folgende Annahmen liegen dieser Schätzung zugrunde: - Zwei vorhandene Kfz pro Haushalt, insgesamt also 2 x 4 = 8 Kfz die dem Vorhabengrundstück zuzurechnen sind und pro Haushalt täglich 6 - 8 An- bzw. Abfahrten verursachen. - Zwei von vier Haushalten in den Wohnungen des Bau- vorhabens sind Familien mit Kindern. Bei einer durch- schnittlichen Familie mit zwei Kindern fallen pro Tag im Schnitt noch mindestens 2 - 4 An- bzw. Abfahrten zu- sätzlich an. (zusätzlich zu beruflich veranlassten Fahr- ten oder zum Einkaufen gibt es noch zahlreiche Kinder- transporte zu Kindergärten, Schulen, Sportvereine oder anderen Freizeitaktivitäten) - Acht bis zehn zusätzliche Fahrten für Lagerverkehr (schon jetzt werden täglich im Schnitt vier bis fünf ver- schiedene Kfz gezählt, die den Bunker wegen der dort vermieteten Lagerräume anfahren) Aufgrund dieser immer noch vorsichtigen und konservativen Schätzwerte würde sich der tägliche fließende Verkehr im Ha- selweg nicht um 12 – 16, sondern etwa um das Dreifache, näm- lich um 36-46 Fahrten erhöhen, dieser Wert ist direkt am Spiel- platz aus unserer Sicht nicht mehr ohne weiteres vernachläs- sigbar, zumal er einen Basiswert darstellt, der sich situativ be- Nachzuweisen ist 1,0 Stp. / WE. Bei 4 WE und 6 geplanten Stellplätzen werden also bereits 2 zusätzliche Stellplätze vorge- sehen. Damit wird nicht nur die Forderung der LBO übertroffen, sondern auch Vorsorge getroffen für einen über die Anforde- rungen der LBO hinaus gehenden Stellplatzbedarf oder für eine Nutzung der Bunkergeschosse, die selbst einen Stellplatzbedarf generiert. Zu erfüllen sind die geltenden gesetzlichen Bestim- mungen. Bei den An- und Abfahrten steht die Leistungsfähigkeit des Haselweges bei nur vier zusätzlichen Wohneinheiten außer Frage. - 11 - dingt noch erheblich steigern kann. Sollte der VbB in dieser Form realisiert werden, halten die Unterzeichner weitergehende verkehrsberuhigende Maßnahmen im Spielplatzbereich für un- umgänglich. Ruhender Verkehr Fast noch problematischer ist aber die vom Stadtplanungsamt bisher nicht näher bewertete oder kommentierte Zunahme im „ruhenden Verkehr“, hier wurde im Plan und in den Stellung- nahmen zu unseren Eingaben bei der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit lediglich auf die gesetzliche Vorschrift zur Nachweispflicht von einem Stellplatz pro Wohneinheit verwie- sen. Realistisch muss aber hier mit mindestens zwei Fahrzeu- gen pro Wohneinheit gerechnet werden. (s.o.) Der zusätzliche Lagerverkehr nimmt derzeit stetig zu, immer wieder fahren auch Möbeltransporter, Kleinlaster und LKW von Umzugsunterneh- men den Bunker an und parken dort zum Ein- oder Ausladen. Fahrzeuge dieser Größenordnung könnten die im VbB vorge- sehenen PKW-Stellplätze nicht nutzen und werden die schmale Fahrbahn des Haselwegs vor dem Spielplatz immer wieder un- günstig blockieren. Die Einschätzung des VbB, der Spielplatz werde wegen gerin- ger Größe und Ausstattung nur von der unmittelbaren Nachbar- schaft besucht, ist falsch. Schon jetzt parken täglich mehrere private PKW auf dem Haselweg längs des Spielplatzes, darun- ter auch Besucher, die den Spielplatz mit ihren Kindern anfah- ren, obwohl sie nicht unmittelbare Anwohner sind, nicht zuletzt da der Spielplatz der einzige in der gesamten Hardecksiedlung ist. Mit weiteren parkenden Pkw durch Lagerverkehr oder Pkw- Bestand des Bunkergrundstückes wäre der Haselweg entlang des Spielplatzes täglich und dauerhaft am Rand komplett dicht beparkt. Dies kann und darf nach unserer Ansicht keine befrie- digende Lösung sein. "Im Geltungsbereich des VEP sind Wohnnutzungen, Keller- und Lagerflächen oder nicht störende Handwerks- oder sonstige Der Haselweg ist geeignet, das Verkehrsaufkommen aufzu- nehmen. Bei einer Fahrbahnbreite von in Wohngebieten durch- aus üblichen 5,50m sind im Haselweg keine Verkehrsprobleme wegen lediglich 4 weiterer Wohneinheiten zu erwarten. Die Flä- chen am Straßenrand vor den geplanten Stellplätzen sind frei- zuhalten, da die Stellplätze sonst nicht mehr anfahrbar wären. Die freizuhaltenden Flächen können aber für temporäres Ein- und Ausladen genutzt werden, so dass eine zusätzliche Belas- tung an anderer Stelle vermieden werden kann. Im Geltungsbe- reich des VEPs sind Wohnnutzungen, Keller und Lagerflächen sowie nicht störende Handwerks- oder sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig, soweit hierfür die erforderlichen Stellplätze nachgewiesen werden. Nachzuweisen ist 1,0 Stp. / WE. Bei 4 WE und 6 geplanten Stellplätzen werden also bereits 2 zusätzliche Stellplätze vorgesehen. Damit wird nicht nur die Forderung der LBO übertroffen, sondern auch Vorsorge getrof- fen für einen über die Anforderungen der LBO hinaus gehenden Stellplatzbedarf oder für eine Nutzung der Bunkergeschosse, die selbst einen Stellplatzbedarf generiert. Auch wenn der Spielplatz nicht nur von Anwohnern genutzt würde, kann dennoch nicht der Vorhabenträger für mögliche Anfahrten zum Spielplatz und den daraus resultierenden Park- platzbedarf verantwortlich gemacht werden. Das Prüfen ver- kehrsregelnder Maßnahmen außerhalb des Bebauungsplans zugunsten von Anliegern, zu denen auch der Vorhabenträger zählt, bleibt unbenommen. Nach Ansicht der Stadtplanung sind im öffentlichen Verkehrsraum ausreichend Parkierungsmöglich- keiten für die Spielplatznutzung vorhanden. Die im Bebauungsplan festgesetzte Art der Nutzung entspricht einer sinnvollen und vertretbaren Nachnutzung des Bunkers. Da - 12 - nicht störende Gewerbebetriebe zulässig, sofern hierfür die er- forderlichen Stellplätze nachgewiesen werden.'' Der Vorhaben- träger hat Kellerfläche im Bunker auch an Musiker als Probe- raum vermietet. Da Musiker für gewöhnlich regelmäßig proben, fallen dafür auch regelmäßige und nicht nur gelegentliche An- und Abfahrten statt. Wir bitten das Stadtplanungsamt und die politischen Entscheidungsträger, beim Bauherrn detaillierte An- gaben darüber einzuholen, an wie viele verschiedene Mietpar- teien schon jetzt Lager- oder anderer Raum im Bunker vermie- tet ist und ob noch weitere Vermietungen hinzukommen sollen. Immerhin hat der Bunker zwei Untergeschosse mit zusammen mind. 1400 m² nutzbarer Fläche. Wenn man 100 m² Kellerflä- che jeder Haushälfte auf dem Bunker zurechnet, verbleiben offenbar immer noch rund 1000 m² nutzbare Kellerfläche. Wür- de (als fiktive Beispielrechnung) der Vorhabenträger diese zur Miete in Parzellen von Garagengröße, also etwa je 30 m² ver- mieten, kämen zu den Wohneinheiten auf den Bunker noch etwa zwanzig bis dreißig Mietparteien hinzu, bei kleineren Ein- heiten entsprechend mehr. Dass für den daraus resultierenden privaten Mieterverkehr zwei zusätzliche Stellplätze ausreichen, darf bezweifelt werden. Es ergibt sich ein klares Dilemma: Entweder werden zwei der sechs geplanten Stellplätze dauerhaft für den Lagerverkehr re- serviert, dann werden alle überzähligen privaten Pkw der Wohngebäudenutzer auf der Straße abgestellt. Oder die Wohn- gebäudenutzer verwenden alle sechs vorgesehenen Stellplätze, dann werden in der Regel alle Fahrzeuge, die für anderweitige Bunkernutzung diesen anfahren, die Straße zeitweilig zuparken. Die Unterzeichner sind in der Gesamtschau mehr denn je der Ansicht, dass aufgrund der engen Straßenverhältnisse und der Nähe zu den Spielflächen die ausgewiesenen sechs Stellplätze allenfalls für drei Wohneinheiten auf dem Bunker plus Lager- verkehr ausreichen werden. Wir bitten um eine Bewertung, die nicht den gesetzlichen Minimalvorschriften, sondern den realis- tisch zu erwartenden Belastungen (Kellervermietung) und be- sonderen Bedingungen vor Ort (Spielplatz) gerecht wird. Dimension der geplanten Gebäude 1.Bedenken zur Zulässigkeit der im Begründungsteil des VbB angegebenen Berechnungen neben der Wohnnutzung nur Lagerungen und nicht störende Betriebe zugelassen werden sollen, sind unzumutbare Störun- gen der Nachbarschaft nicht zu erwarten. Es sind nur Nutzungen zulässig für die auch die notwendigen Stellplätze nachgewiesen werden können. Nachzuweisen ist 1,0 Stp. / WE. Bei 4 WE und 6 geplanten Stellplätzen werden also bereits 2 zusätzliche Stellplätze vorgesehen. Damit wird nicht nur die Forderung der LBO übertroffen, sondern auch Vorsorge getroffen für einen über die Anforderungen der LBO hinaus ge- henden Stellplatzbedarf oder für eine Nutzung der Bunkerge- schosse, die selbst einen Stellplatzbedarf generiert. Das Maß der baulichen Nutzung ist in diesem vorhabenbezo- genen Bebauungsplan dem zeichnerischen Teil des Vorhaben- - 13 - Im VbB wird als Grundflächenzahl für die geplante Bebauung inklusive der Nebenanlagen ein Wert von 0,70 berechnet. Dem liegt u.a. zugrunde, dass für den Bunker selbst eine GRZ von 0,59 angegeben wird. Nach unserer Auffassung ist diese Anga- be falsch, da nicht vollständig im Sinne der Baunutzungsver- ordnung. Nach § 19 Absatz 4 der BauNVO gilt: Bei der Ermitt- lung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschrit- ten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Erstens geht aus den im VbB veröffentlichten Projekt- plänen hervor, dass die Bunkeruntergeschosse unterhalb der Geländeoberfläche noch deutlich größere Abmessungen ha- ben, als der oberirdische Bunker. ( ca. 52,06 x 25,78 Meter ge- genüber 48,80 x 22,52 m). Da der Vorhabenträger die Bun- keruntergeschosse teilweise zu Lagerzwecken vermietet, ist dies auch sachlich relevant. Nach diesen Plänen hat die ge- samte bauliche Anlage inklusive der Nebenanlagen und unterir- dischen Ausdehnungen im Sinne der oben zitierten BauNVO (§ 19 Abs. 4 Satz 3) eine Ausdehnung von etwa 1427 m² zu den 1706 m² des Vorhabengrundstücks. Die so korrekt ermittelte GRZ von ca. 0,84 liegt aber oberhalb der in der BauNVO fest- gesetzten absoluten Obergrenze von 0,8 und wäre damit unzu- lässig hoch. und Erschließungsplans (VEP) zu entnehmen. Eine GRZ nach BauNVO ist nicht festgesetzt; bei vorhabenbezogenen Bebau- ungsplänen muss die BauNVO gemäß § 12 (3) BauGB nicht angewendet werden. Demzufolge gibt es auch keine unzulässi- gen Überschreitungen von Grenzwerten aus der BauNVO. Die Angaben in der Begründung waren „ca.-Werte“ und hatten überschlägigen Charakter. Aus dem VEP lassen aber sich fol- gende Grundflächen und deren Verhältnisse zur Grundstücks- größe als hypothetische GRZ errechnen: Maßgebende Grundstücksfläche: 32,67m*52,22m = 1.706,03m² Grundfläche bestehender Bunker unterirdisch: 52,06m*25,78m-20,04m*4,58m+4,60m*1,7m*2 = 1.265,96m² -> GRZ = 0,74 Grundfläche bestehender Bunker oberirdisch: 22,52m*48,80m-23,3m*4,58m = 992,26m² -> GRZ = 0,58 Grundfläche oberirdisch, Kragplatte, Nebenanlagen: 992,26m²+4,58m*23,3m+1,63m*32,86m = 1.152,54m² -> GRZ = 0,68 Wäre eine GRZ von 0,68 -oder aufgerundet 0,7- festgesetzt worden, wären Nebenanlagen wie der eingehauste Abfallsam- melplatz, der Fahrradschuppen und der Aufzug darin enthalten. Die GRZ könnte darüber hinaus mit den in § 19 (4) BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen, wie z.B. der Zufahrt, über- schritten werden. Gesamte befestigte Fläche: 52,06m*25,78m+23,3m*3,1m+1,5m*(4,96m+1,5m)+ 1,8m*(4,96m+1,5m) = 1.435,65m² -> GRZ = 0,84 Da gemäß den Festsetzungen Zufahrt und Wegebefestigungen wasserdurchlässig auszuführen sind, wird bei Zugrundelegung eines Versiegelungsgrades von 0,5 der wasserdurchlässig zu befestigenden Flächen die Geringfügigkeit der Überschreitung der in der BauNVO festgesetzten Obergrenze nachfolgend er- sichtlich. Gesamte versiegelte Fläche: 52,06m*25,78m+0,5*(23,3m*3,1m+1,5m*(4,96m+1,5m)+ 1,8m*(4,96m+1,5m))=1.388,88m² -> GRZ = 0,81 Gegen eine derart geringfügige Überschreitung bestünden kei- ne städtebaulichen Bedenken. Grundfläche nur Bunkerbebauung (inkl. Balkone): 2*2*11,30m*10,00m+4*1,50m*7,50m= 497,00m² -> GRZ = 0,29 - 14 - Zweitens wird im VbB vermerkt, dass für die Ermittlung der Ge- schossflächenzahl GFZ nur eines der zwei Bunkergeschosse angerechnet wird. Da der Vorhabenträger die Bunkerunterge- schosse teilweise zu Lagerzwecken vermietet, ist dieses „Weg- lassen“ eines der Untergeschosse unserer Ansicht nach nicht haltbar. Drittens wird im VbB unter Kapitel 4.2 erläutert, dass nach § 17 (3) BauNVO die zulässigen Grenzwerte der GRZ und GFZ überschritten werden können. Was dieser Begründungsteil ver- schweigt, ist, dass dies nach §17 (2) Bau NVO nur dann ge- schehen kann, wenn „nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt wer- den.“ Die Unterzeichner sind der Ansicht, dass eben diese Vo- raussetzungen hier nicht gegeben sind (siehe hierzu die in die- sem Schreiben angeführten Einwände zur Lage, Dimension, Bolzplatznutzung und Verkehrsbelastung). Die Unterzeichner möchten über die Zweifel an der Rechtmä- ßigkeit der genannten Berechnungen hinaus wie schon zuvor Einspruch gegen die unverändert geplante Dimension der neu hinzukommenden Wohngebäude einlegen, die nach unserer Auffassung unangemessen und störend wirkt. Entgegen an- fänglicher Beteuerungen gegenüber den Nachbarn zeigt der Planentwurf keine erkennbare Anstrengung, die Gebäude ver- träglicher zu gestalten: Der „Verzicht“ auf einen Kniestock ist sicher kein geeignetes Indiz für einen Kompromiss, da schon Die Überschreitung der GRZ der geplanten Gebäude ohne den Bunker im Kleinsiedlungsgebiet um 0,09 (ohne Balkone nur 0,06) ist als geringfügig einzuschätzen. Insbesondere im vorlie- genden Fall macht es Sinn, die ohnehin versiegelte Grundfläche des Bunkers derart zu bebauen, um der Maßgabe von ressour- censchonendem Umgang mit dem Schutzgut Boden gerecht zu werden. Das Maß der Bebauung ist der Situation angemessen und städtebaulich vertretbar. Die Begründung wurde anhand der o.a. Berechnungen präzisiert. Für die Vermietung zu Lager- zwecken sind die unterschiedlichen Außenabmessungen der Bunkergeschosse irrelevant. Eine GFZ nach BauNVO ist nicht festgesetzt. Die Angaben in der Begründung sind „ca.-Werte“ und haben überschlägigen Charakter. Nach § 20 (3) BauNVO ist die Geschoßfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu er- mitteln. Nach § 20 (3) BauNVO gelten als Vollgeschosse sol- che, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Das ist hier nur das obere Bunkergeschoss. Der § 17 (3) BauNVO ist mittlerweile ersatzlos weggefallen. Doch auch nach §17 (2) BauNVO können die Werte aus § 17 (1) überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Um- stände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforde- rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beein- trächtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Dies ist bei der geplanten Bunkerbebauung der Fall. Die vorliegende Planung ist geeignet, den Bunker einer ange- messenen Nachnutzung zuzuführen. Gesetzlich geregelte Be- lange des Nachbarschutzes werden von diesem Bebauungs- plan nicht beeinträchtigt. Die Planung wurde u.a. hinsichtlich der Dachform und Gebäudehöhe mehrfach angepasst, um der je- weiligen Forderung nach Einpassung in den Bestand gerecht zu werden. - 15 - der Bunkerunterbau mit fast 3 m eine weitaus höhere Socke- lung darstellt. Die um nur 5° geringere Dachneigung ist eben- falls kaum sichtbar und wirkt sich nicht ausreichend reduzierend auf die Gesamthöhe aus, welche mit 11,10 m deutlich (um ca. 2m) alle benachbarten Gebäude überragt. Der Vorhabenträger möge dem Stadtplanungsamt den bereits vorhandenen und künftig angestrebten Umfang und die Anzahl der Lagervermietungen oder Vermietungen zu anderen privaten oder gewerblichen Zwecken erklären, um eine realistische Ein- schätzung zur resultierenden Verkehrsbelastung und Auslas- tung der dafür vorgesehenen Stellplätze zu ermöglichen. Lage der geplanten Wohngebäude: Das Verlassen der Baulinie wurde in der Gemeinderatssitzung vom 18.06.2013 durch den Leiter des Stadtplanungsamts damit begründet, dass durch die so erreichte Staffelung eine zu hohe straßenseitige Fassade vermieden werden kann. Die Beein- trächtigung der Nachbargrundstücke sei nicht gravierend ge- nug, dieses Argument zu entkräften. Diesem Standpunkt möch- ten wir widersprechen: Das sichtbare Bild, das die Wohnbebau- ung der Siedlung prägt und harmonisiert, entsteht nicht allein durch Gebäudeform und -dimension, sondern ebenso durch die allseits straßenseitig eingehaltene Bauflucht. Die beispiellose Höhe und Masse der geplanten Gebäude würde zwar weniger auffällig sichtbar, durch die Versetzung in der Baulinie entsteht aber andererseits ein Bruch in einem ansonsten einheitlich in der Umgebung eingehaltenen und vom Bauordnungsamt bei allen sonstigen privaten Bauvorhaben regelmäßig eingeforder- ten Prinzip. Das Abrücken aus der Baulinie kann also gerade nicht als Argument für eine „optische Integration in den Be- stand'' dienen. Die Anrainer empfinden die Beeinträchtigung Ihrer Privatsphäre und - im Fall der nördlichen Nachbarn - ext- reme Beschattung als durchaus erheblich und müssten diese täglich und dauerhaft hinnehmen. Sie sind im Gegenteil der Meinung, dass die geringfügig "aufgelockertere" Wirkung von der Straßenansicht weniger zwingend und notwendig ist als eine Regelung, durch welche die rechtliche Gleichbehandlung aller privaten Bauvorhaben und eine größtmögliche Berücksich- tigung der Anrainerinteressen gegeben ist. Die derzeitige und künftige Nutzung hat entsprechend der fest- gesetzten Art und des festgesetzten Maßes der baulichen Nut- zung zu erfolgen und ist damit klar geregelt. Die Stadtplanung hält die vorliegende Planung, für geeignet, den Bunker einer angemessenen Nachnutzung zuzuführen. Gesetzlich geregelte Belange des Nachbarschutzes werden von diesem Bebauungsplan nicht beeinträchtigt. - 16 - Eine Kompromisslösung wäre nach wie vor die schon mehrfach von den Nachbarn vorgeschlagene Möglichkeit, die Doppel- haushälften versetzt anzuordnen. Damit wird der vorderen Lü- cke im Bunkergrundriss Rechnung getragen, die dann nicht mit Wohnfläche überbaut werden muss, sondern wie vorgesehen die Stellplätze aufnimmt. Um die hohe Straßenfassade zu ver- meiden, könnten die außen befindlichen Wohneinheiten nicht um die geplanten 4,83 Meter, sondern um ein geringeres Maß, vorschlagsweise nur um die Hälfte, nach hinten versetzt wer- den. Damit verbunden wäre immer noch eine deutlich geringere Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke als in der bisherigen Planung. Die visuelle Abstufung zur Straße wäre dann jeden- falls auch gegeben, sie wäre sogar nochmals verbessert, da die zwei sehr großen Doppelhäuser dann nicht mehr den Reihen- hauscharakter hätten, der im gegebenen Plan durch die Lage in einer Linie, den geringen mittigen Abstand, die große Gebäude- länge und die große Gesamthöhe bewirkt wird. Dass diese Möglichkeit einen etwas höheren planerischen und konstruktiv- baulichen Aufwand erfordert, ist hier aus städtebaulicher Sicht nicht relevant und es verwundert, dass das Stadtplanungsamt sich in den Stellungnahmen zu den bisher erfolgten Eingaben dieses Argument des Bauherrn zu eigen macht, um zu begrün- den, warum ein Kompromissvorschlag zur Lage der Gebäude abgewiesen wird. Wenn durch eine solche Maßnahme alle opti- schen Vorteile gewahrt bleiben, ja sogar optimiert werden und die Verträglichkeit der Baumaßnahme gegenüber den Anrai- nern definitiv verbessert wird, darf das kaufmännische Interesse des Bauherrn nicht höher bewertet werden als die berechtigten Interessen der Nachbarn, deren Privatsphäre beeinträchtigt und deren Grundstücke im Wert gemindert werden. Der Planentwurf in seiner aktuell veröffentlichten Form enthält gegenüber dem Vorentwurf vom Juli 2012 keine substanziellen Änderungen in den seinerzeit bereits beanstandeten Aspekten und wird von den Unterzeichnern weiterhin abgelehnt. Seitens der Stadtplanung und des Vorhabenträgers herrscht Einigkeit darüber, dass ein Vorrücken der beiden äußeren Ge- bäudehälften in den Straßenraum dem Erscheinungsbild des Gebäudes und dem Straßenraum schaden würde. Von einer Reduktion des Rücksprungs wird abgesehen, weil sich dadurch die kritisch bewertete Einsicht in die Nachbargärten nicht nach- vollziehbar vermindern lässt. Städtebaulich ist die einheitliche Flucht der Gebäude zu begrüßen. Die Versetzung der äußeren Gebäude weiter Richtung Straße hätte zudem nachteilige Aus- wirkungen auf die Wohnbebauung nördlich des Bunkers, indem der rückwärtige Gartenbereich zwar etwas entlastet würde, da- für aber das Wohngebäude selbst stärker verschattet würde. Kenntnisnahme Kai Henninger Siederstraße 15 76185 Karlsruhe 0721 / 47048872 1. Unser Mandant wendet sich gegen den Bebauungsplanent- wurf „Haselweg 18a (Bunkerüberbauung)“, der in der Zeit vom 19.07. bis zum 23.08.2013 öffentlich ausgelegt ist. Unser Man- dant ist Eigentümer des Grundstücks Siedlerstraße 15 in Karls- Kenntnisnahme - 17 - 22.08.2013 ruhe, also in unmittelbarer Nähe zum Vorhabengrundstück. Das Grundstück unseres Mandanten befindet sich lediglich ca. 60 m (Luftlinie) von dem Vorhabengrundstück entfernt. 2. Es ist zu beanstanden, dass die - insbesondere im Vergleich zur näheren Umgebung - höhere Bebauung bezüglich der Aus- wirkungen auf die Lärmentwicklung in der näheren Umgebung nicht geprüft wurde. Die nähere Umgebung ist dadurch geprägt, dass hier Gebäude existieren, die lediglich 1,5 Geschosse auf- weisen. Hier ist hingegen beabsichtigt, dass eine nahezu zwei- geschossige Bebauung auf einem Bunker erfolgt, der bereits 2,90 m aus dem Boden herausragt. Es handelt sich mithin um eine Bebauung, die - begünstigt durch deren Frontgestaltung - mit den Gauben fast über die gesamte Länge quasi zweige- schossig ist und hinsichtlich der Lärmentwicklung Beeinträchti- gungen mit sich bringt, die bislang weder untersucht (etwa durch ein erforderliches Lärmgutachten), noch sonst berück- sichtigt sind. Die Bebauung in der näheren Umgebung ist ma- ximal 1,5 geschossig. Der Lärm, der von der Pulverhausstraße (im Westen) und von der Bahnlinie und Südtangente (im Osten) herrührt, wird in dieser Höhe durch die Randbebauungen abge- schirmt. Von Osten her erfolgt dies jedoch nur eingeschränkt entlang der Siedlerstraße, da hier ein Lärmkanal vorliegt, was nicht nur anhand der Satellitenaufnahme gut nachvollziehbar ist, sondern auch vor Ort gut hörbar ist. Zur Verdeutlichung füge ich in der Anlage das Schreiben unseres Mandanten vom 25.01.2013 bei, wo dies nochmals erläutert und veranschaulicht ist. Aufgrund dieser Umstände und aufgrund der avisierten Ge- staltung des Bauvorhabens ist davon auszugehen, dass der Lärm durch die entstehende Fassade in das Wohngebiet reflek- tiert wird und zusätzlich durch die höhere Bebauung auch wei- terer Lärm eingefangen wird. In ähnlicher Weise dürfte dies für die Lärmentwicklung aus Richtung Pulverhausstraße und Hardeckstraße erfolgen. Da sich die avisierte Bebauung gewis- sermaßen hinter dem Wohngebäude unseres Mandanten be- findet, ist davon auszugehen, dass nicht nur wie bislang, von vorne, Lärm wahrzunehmen ist, sondern nun auch von hinten der Gartenbereich, der gerade der Ruhe und Erholung dienen soll, beschallt wird. Es muss daher mit einer durchaus deutlich höheren Lärmbelastung aller Anwohner sowohl in der näheren Umgebung als auch in etwas entfernteren Bereichen gerechnet Die Auswirkungen wurden geprüft, aber aus schalltechnischer Sicht kein Handlungsbedarf gesehen. Die Verkehrslärmemitten- ten Pulverhausstraße und Südtangente sind von der geplanten Bebauung 200 bzw. 500 m entfernt. Der Einfluss von Verkehrs- lärm und damit auch die ggf. von der neu errichteten Bebauung reflektierenden Anteile sind grundsätzlich als gering zu be- zeichnen. In der Lärmkartierung der Stadt Karlsruhe wird für die Siedlerstraße 15 ein Beurteilungspegel L DEN von ca. 57 dB(A) und damit zumutbare Lärmbelastungen dargestellt. Dies ergibt sich nicht nur an dem Abstand zu den Verkehrslärmemittenten, sondern vor allem auch durch die dazwischen liegende Bebau- ung mit entsprechenden Abschirmeffekten. Die Abschirmung durch die bestehenden Gebäude ist dabei auch bei geringerer Gebäudehöhe gegenüber dem geplanten Gebäude gegeben, da die Lärmentstehung von Straßenverkehr sich überwiegend in einer Höhe von 0,5 m über Boden befindet und somit bei dem gegebenen Abstand zur geplanten Bebauung in jedem Fall ge- währleistet wird. Auch ergibt sich kein beschriebener „Lärmka- nal“, da zwischen der Bebauung und der Südtangen- te/Pulverhausstraße in allen Bereichen eine Abschirmung durch zumindest ein Gebäude vorliegt. Grundaussage: Ggf. tatsäch- lich auftretende Reflexionsanteile von Verkehrslärm durch die geplante Bunkerbebauung, unabhängig von deren Höhe, liegen nach Einschätzung des Gutachters somit auf jeden Fall in ei- nem nicht nachweisbar geringen Anteil, der auf keinen Fall vom menschlichen Gehör wahrgenommen werden kann. - 18 - werden, weshalb wir anregen, sich dieses Problems insbeson- dere durch die Einholung eines Lärmgutachtens anzunehmen und durch eine entsprechende Gestaltung planerisch zu bewäl- tigen. 3. Zu beanstanden ist darüber hinaus, dass hier eine ganz er- hebliche Ungleichbehandlung stattfindet, die städtebaulich nicht zu rechtfertigen ist. Anders als in der näheren Umgebung wird hier durch die Errichtung eines Sondergebiets dem Eigentümer eine Grundstücksausnutzung gestattet, die allen anderen Ei- gentümern in der näheren Umgebung nicht gestattet ist. Aus den Planzeichnungen wird deutlich, dass der Eigentümer hier 4 1/2 Geschosse nutzen kann. Für die beiden Bunkergeschosse ist die Nutzung als Keller und Lager vorgesehen. Eine derartige Nutzungsmöglichkeit stellt im Vergleich zu den anderen Eigen- tümern in der näheren Umgebung eine drastische Ungleichbe- handlung dar. Es mag zwar sein, dass der Bunker nur mit er- heblichen Kosten entfernt werden kann. Allerdings kann dies nicht dazu führen, dass insgesamt eine derartige Grundstücks- nutzung zugelassen wird, zumal in der obergerichtlichen Recht- sprechung immer wieder betont wird, dass im Rahmen der bau- lichen Nutzbarkeit eines Grundstücks die Situationsgebunden- heit des jeweiligen Grundstücks zu berücksichtigen ist und der Sphäre des jeweiligen Eigentümers zuzuordnen ist. Eine derar- tige Ungleichbehandlung, wie sie hier geplant wird, lässt sich städtebaulich nicht rechtfertigen. Angemessen - und vor dem Hintergrund des Art. 3 Abs. 1 GG auch erforderlich – wäre stattdessen eine deutlich weniger großzügige Gestaltung der Bebauungsmöglichkeit (mit der man dann auch die Lärmprob- lematik, siehe oben bewältigen könnte). Aufgrund dieser Um- stände liegt auch eine Verletzung des Abwägungsgebots des § 1 Abs. 7 BauGB vor. 4. Aufgrund der vorgenannten Umstände (Lärmentwicklung und Ungleichbehandlung im Hinblick auf die bauliche Nutzbarkeit) sehen wir auch den Gebietserhaltungsanspruch beeinträchtigt. Denn der Charakter des Gebiets wird durch die avisierte Be- bauung erheblich beeinträchtigt. Wir bitten diese Aspekte zu berücksichtigen und die Planung dementsprechend anzupas- sen. Gemäß § 12 (3) BauGB ist die Gemeinde im Bereich des Vor- haben- und Erschließungsplans bei der Bestimmung der Zuläs- sigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 und nach der auf Grund von § 9a erlassenen Verordnung gebunden. Ein Gebietstyp nach BauNVO (Sondergebiet) wird nicht festge- setzt. Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich ausschließlich aus dem zeichnerischen Teil des VEPs. Es besteht Konsens darüber, dass eine Nachnutzung des Gebietes nur unter Beibe- haltung der vorhandenen Bunkerstruktur erfolgen kann. Des- halb lassen sich das Grundstück und dessen Nutzung natürlich nicht mit den Nachbargrundstücken vergleichen, was allerdings nicht Resultat der aktuellen Planung ist. Planungshoheit hat die Gemeinde. Der Gemeinderat hält die vorliegende Planung unter Berücksichtigung aller Argumente, sowohl der Verwaltung als auch externer Fachleute und Planer, für geeignet, den Bunker einer angemessenen Nachnutzung zuzuführen. Ein Abwä- gungsfehler läge vor, wenn ein Einwand nicht zur Kenntnis ge- nommen worden wäre, jedoch nicht, wenn sich die Gemeinde unter Kenntnisnahme der Einwände abwägend anders ent- scheidet, als es sich der Einwender erhofft. Dieses Grundstück hat seit dem Zeitpunkt der Bebauung mit einem Bunker nicht dem Gebietscharakter entsprochen. Mit der geplanten Bebauung soll im Rahmen des Möglichen eine mit der Umgebung verträgliche Nachnutzung realisiert werden. Da nachbarrechtliche Belange nicht betroffen sind, werden Art und Maß der Nutzung angesichts der besonderen Situation für ver- tretbar erachtet. - 19 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Haselweg 18a Bun- kerüberbauung als Anwohner zu o.g. Bauvorhaben, bzw. Bebauungsplan, bitte ich um Gehör, obwohl ich in der Siedlerstraße 15, somit nicht in unmittelbarer Nachbarschaft zum Vorhaben wohne. Da ich je- doch Luftlinie nur weniger als 100 m entfernt wohne, wird das Bauvorhaben auch mich betreffen (Flurstück 23000/1). Ich be- fürchte entgegen der Darstellung im Bebauungsentwurf (3.5.2) eine deutliche Zunahme der Lärmbelastung durch die Bebau- ung und begründe dies wie folgend dargelegt: In der gesamten Hardecksiedlung ist die Wohnbebauung maximal 1,5 geschos- sig. Der Lärm der Pulverhausstraße im Westen und der Bahnli- nie und Südtangente im Osten werden in dieser Höhe durch die Randbebauungen abgeschirmt. Dies erfolgt jedoch von Osten nur eingeschränkt entlang der Siedlerstraße, da hier ein „Lärm- kanal“ vorliegt, wie anhand der Satellitenaufnahme gut nach- vollziehbar ist. Dies ist jetzt schon gegeben und vor Ort hörbar. Bei einer Bunkerbebauung, die durch die Frontgestaltung mit Gauben fast über die gesamte Länge quasi 2-geschossig ist, und die Höhenlage durch den Bunker entsteht akustisch eine Bebauung mit einer Fassade in 3 - geschossiger Höhe. Es ist daher mit Sicherheit davon auszugehen, dass einerseits der Lärm, statt sich im jetzt offenen Bereich zu verteilen, durch die Fassade ins Wohngebiet reflektiert und zudem zusätzlich durch die höhere Bebauung weiterer Lärm „eingefangen“ und reflek- tiert wird. In ähnlicher Weise wird dies durch den Lärm aus der Richtung der Pulverhausstraße und Hardeckstraße erfolgen, sodass sich für keinen der Anwohner ein neutraler akustischer Effekt einstellen wird. Leider muss stattdessen mit einer höhe- ren Lärmbelästigung aller Anwohner, auch in etwas entfernte- ren Bereichen gerechnet werden. Zugegeben ist der Bunker ein Fremdkörper im Wohngebiet. Dieser wird jedoch durch die Be- bauung nicht kaschiert, sondern aufgrund der Höhe zusätzlich betont, da die Bebauung weithin eine Sichtbarkeit erzeugt, wel- che den Standort betonen wird. Ich bitte daher eindringlich, die Bauhöhe und die Bauform zum Wohl der Anwohner und nicht zum Wohl des Bauherrn zu prüfen. Die Verkehrslärmemittenten Pulverhausstraße und Südtangente sind von der geplanten Bebauung 200 bzw. 500 m entfernt. Der Einfluss von Verkehrslärm und damit auch die ggf. von der neu errichteten Bebauung reflektierenden Anteile sind grundsätzlich als gering zu bezeichnen. Dies ergibt sich nicht nur an dem Ab- stand zu den Verkehrslärmemittenten, sondern vor allem auch durch die dazwischen liegende Bebauung mit entsprechenden Abschirmeffekten. Die Abschirmung durch die bestehenden Gebäude ist dabei auch bei geringerer Gebäudehöhe gegen- über dem geplanten Gebäude gegeben, da die Lärmentstehung von Straßenverkehr sich überwiegend in einer Höhe von 0,5 m über Boden befindet und somit bei dem gegebenen Abstand zur geplanten Bebauung in jedem Fall gewährleistet wird. Auch ergibt sich kein beschriebener „Lärmkanal“, da zwischen der Bebauung und der Südtangente/Pulverhausstraße in allen Be- reichen eine Abschirmung durch zumindest ein Gebäude vor- liegt. Ggf. tatsächlich auftretende Reflexionsanteile von Ver- kehrslärm liegen nach Einschätzung des Gutachters somit auf jeden Fall in einem nicht nachweisbar geringen Anteil, der auf keinen Fall vom menschlichen Gehör wahrgenommen werden kann. Karin und Daniel Kla- pheck Über die gemeinschaftlich mit vielen anderen Nachbarn unter- zeichnete Eingabe hinaus möchten wir aus privater Sicht zum - 20 - Haselweg 18 76185 Karlsruhe 23.08.2013 aktuell im Stadtplanungsamt ausliegenden Planentwurf einige Aspekte noch ergänzen: 1.) Wir sind - wie in den Eingaben zum vor Jahresfrist veröf- fentlichen Vorentwurf - nicht mit der rückversetzten Lage der geplanten Häuser einverstanden, da diese unsere Privatsphäre in nicht zumutbarer Weise beeinträchtigt. Vom geplanten Bal- kon und aus den Fenstern des Obergeschosses der geplanten Häuser wäre sowohl unser gesamter Garten und Terrassenbe- reich hinter unserem Haus, als auch die hinteren Dachgauben- fenster im OG von oben her einsehbar. Eine solche Situation der Beeinträchtigung würde den Wohn- und auch den Markt- wert unseres Hauses deutlich verringern. Dass auf diese Weise eine zu hohe straßenseitige Fassade vermieden wird, ist aus unserer Sicht nachrangig. Die straßen- seitige Abstufung kann auch schon mit deutlich geringerem Ab- rücken aus der Baulinie erreicht werden. Auch ist der etwas höhere planerische und konstruktive Aufwand kein legitimer Grund, auf eine versetzte Stellung der Doppelhaushälften zu verzichten, bei der nur die mittleren Haushälften weit nach hin- ten auf dem Bunker verschoben würden, welche dann aber ausreichend großen Abstand zu den Anrainergrundstücken hät- ten. Wir fordern die Planersteller daher hiermit erneut auf, • die Doppelhäuser mit einem Versatz zwischen ihren Haushälf- ten zu planen, • die übergroßen Gauben, die eine durchgehend senkrechte Südostfassade über zwei Stockwerke hinweg erzeugen, zu ver- kleinern und • auf zusätzliche Balkone an der Südostfassade zu verzichten, da schon die Dachterrasse des Bunkers mit 3m Höhe eine Bal- konsituation darstellt. 2.) Die Geräuschentwicklung der großen Lüftungseinlässe der Bunker-Lüftungsanlage, die unserem Haus zugewandt liegen, ist weiterhin unangenehm und störend. Eine Verlegung der Lüf- tungsauslässe in Richtung Bolzplatz bzw. effektivere Ge- räuschdämmungsmaßnahmen sind unserer Meinung nach not- wendig und sollten im Zuge der Baumaßnahmen vom Vorha- benträger mit eingeplant werden. 3) Unter Punkt B 3 (Niederschlagswasser) im VbB ist unter an- Die geltenden Gesetze schützen Nachbarn vor Verletzung ihrer Privatsphäre, z.B. durch die Vorschriften der LBO oder durch das Nachbarschaftsrecht. Die Planung hält die gesetzlichen Vorgaben ein, unzumutbare Beeinträchtigungen sind bei der Realisierung der Planung nicht zu erwarten. Zugunsten eines hochwertigen Straßenraumes mit ruhigen Raumkanten ist aus stadtplanerischer Sicht das einheitliche Abrücken der geplanten Gebäude von der straßenseitigen Bun- kerfassade einer weiteren Auflösung der Raumkante durch ver- setzte Doppelhaushälften vorzuziehen. Das geplante Maß des einheitlichen Versatzes folgt der Logik des bestehenden Bun- kers und ist nachvollziehbar. Nachbarliche Belange werden hierdurch nicht verletzt Die Lüftungsauslässe bestehen seit 1984. Sie stehen in keiner Verbindung zur Neubebauung und erfahren somit keine Nut- zungsintensivierung. Sie werden nach wie vor ca. 3x die Woche für 2 Stunden außerhalb der Ruhezeiten benutzt und werden auch in Zukunft keine unzumutbare Belästigung darstellen. Grundsätzlich war angedacht, die bestehenden Zisternen auf - 21 - derem vermerkt: „Es ist zu beachten, dass die Versickerung von Niederschlagswasser nur außerhalb der Wurzelbereiche von Bäumen erfolgen darf. Leitungsführungen durch Wurzelberei- che sind zu vermeiden“ Im Planentwurf vom Juli 2012 war die Position der geplanten Zisterne und der angeschlossenen Ver- sickerungsmulde noch in den Planzeichnungen eingezeichnet, und zwar in offenbar unzulässiger Weise im Wurzelbereich der nördlicheren der beiden großen Roteichen zwischen Bunker und Bolzplatz. Da an der Südostecke des Bunkers lt. Plan noch eine Birke als Ersatz für die an der Straße entfernte neu ge- pflanzt werden soll, fragen wir uns, wo trotz der zitierten Ein- schränkungen dann noch die am Südostrand des Baugrund- stücks geplante Zisterne plus Versickerungsmulde platziert werden sollen. Im aktuellen Plan ist diese nämlich nicht mehr eingezeichnet. Da die Roteiche vom Gartenbauamt schon seit einiger Zeit als beobachtungswürdig eingestuft wurde, muss unserer Ansicht nach jede mögliche Gefährdung dieses schutzwürdigen Baumes vermieden werden. 4.) Auf S.14 des Planentwurfs ist in einer Grafik der Geltungs- bereich des VEP ausgewiesen. Die Bereiche des stadteigenen Flurstücks 22998 sind seitlich des Bunkers und des Bolzplatzes im Bestand bislang als städtische Grünfläche (Grasstreifen) angelegt. Unmittelbar längs des Bunkers und in Fortsetzung dieser Linie direkt entlang der Ballfangzäune des Bolzplatzes sind alte Asphalt- oder Betonplatten vorhanden, die vielfach bereits von Grasdecke überwachsen sind. Auf der Planzeich- nung auf S. 14 sind nun Grasflächen entlang des Bunkergrund- stückes, daneben allerdings neue, bisher nicht vorhandene, 2,5 m breite Gehwege unmittelbar an den Nachbargrundstücken 22999, 22999/1 und 22997/1 entlang führend, eingezeichnet. Mit dieser Neuanlage, sollte sie in dieser Form fest eingeplant sein, sind wir nicht einverstanden. Erstens halten wir die Anlage als gelegentlich gemähter Grasstreifen für völlig ausreichend, den Bolzplatznutzern oder Spaziergängern den Weg zum Bolz- platz und zwischen Siedlerstraße und Haselweg zu ermögli- chen. Weitere Weganlagen sind hier überflüssig und würden unnötige Kosten verursachen, die aus unserer Sicht zum Bei- spiel lieber in den konsequenten Erhalt der Bolzplatzgrasdecke investiert werden sollten. Zweitens würde diese Neugestaltung, wenn tatsächlich fest eingeplant, ja offenbar aus Anlass und im dem Grundstück zu reaktivieren und zu ertüchtigen. Deshalb wurden diese in der ursprünglichen Planung verzeichnet. Da sich aber herausstellte, dass Ausführungsdetails (Leitungsfüh- rung und Versickerungsflächen für den Überlauf) erst noch prä- zisiert werden müssen, hat man von diesbezüglichen Festset- zungen abgesehen. Eine mögliche zukünftige Umsetzung er- folgt in Abstimmung mit den schon einbezogenen Behörden und selbstverständlich gemäß den geltenden Vorschriften. Die Baumpflege erfolgt nach wie vor in konstruktiver Abstimmung mit dem Gartenbauamt. Der Bebauungsplan gibt die Zielset- zung vor, Näheres ist im Genehmigungsverfahren zu klären. Die Betonplatten sind Teil der vorhandenen befestigten Er- schließung. Da die begehbare Oberfläche der im Erdreich ver- stärkten Bunkerwandkonstruktion Teil dieses Erschließungssys- tems war, funktionierte die Erschließung vom Haselweg nur, solange auch der Bunker und das Bunkergrundstück öffentlich waren. Da dies nicht mehr der Fall ist, setzt der Bebauungsplan auf städtischen Grundstücken Gehwege fest, die notwendig sind, um die Erreichbarkeit des Bolzplatzes und die fußläufige Durchlässigkeit des Gebietes zu sichern. Zeitpunkt und Art der Ausführung sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Auch die Pflege der Gehwege wird nicht durch den Bebauungsplan geregelt. - 22 - Zuge oder in Folge der geplanten Bunkerumnutzung durchge- führt. Es ist für uns daher abwegig, dass die neuen Gehwege dann, statt direkt am Bunkergrundstück und weiterführend in der Mitte einer mit Gras bewachsenen städtischen Freifläche, direkt an den unbeteiligten Anrainergrundstücken entlang füh- ren sollten. Insbesondere wären wir nicht einverstanden, sollten sich aus dieser geplanten Lage befestigter Wege direkt an un- serem Grundstück winterliche Schneeräum- oder Streupflichten ergeben, die bisher nicht gegeben waren. Karlsruhe, den 22.01.2014 Karlsruhe, den 22.01.2014 GERHARDT.stadtplaner.architekten STADT KARLSRUHE Stadtplanungsamt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Haselweg 18a (Bunkerüberbauung)“ Karlsruhe – Grünwinkel Entwurf Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen Siedlerstrasse 24 76185 Karlsruhe T. 0721 - 848051 F. 0721 - 848052 hansen@zahnarzt-hansen-ka.de Planverfasser: GERHARDT.stadtplaner.architekten Weinbrennerstraße 13 76135 Karlsruhe T. 0721 - 831030 F. 0721 - 853410 mail@gerhardt-stadtplaner-architekten.de www.gerhardt-stadtplaner-architekten.de VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 2 Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 3 B. Hinweise (beigefügt) 10 C. Planungsrechtliche Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans (VbB), bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen 13 D. Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP), bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen 16 VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 3 A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Im Karlsruher Stadtteil Grünwinkel, Hardecksiedlung, im Haselweg 18a, befin- det sich ein sog. Tiefbunker, der im Jahre 1943 errichtet und bis vor kurzem als Zivilschutzeinrichtung vorgehalten worden ist. Bei dem Bunker handelt es sich um eine zweigeschossige Anlage mit Außenmaßen von ca. 52 x 26 m, die ca. 2,90 m über das umgebende Gelände hinausragt und deren Außenwände mit Naturziegeln verkleidet sind. Der Bunker wurde 2010 von Herrn Dr. Hansen, wohnhaft Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe, erworben. Als Vorhabenträger plant er die Errichtung von zwei 2-geschossigen Doppelhäusern mit zusammen vier Wohneinheiten auf der Bunkeranlage. Das Vorhaben ist nach derzeit gültigem Planungsrecht nicht genehmigungsfä- hig, weil durch die „aufgesockelte“ Lage der geplanten Wohnnutzung die umge- bend vorherrschenden Traufhöhen überschritten werden. Zur bauplanungs- rechtlichen Sicherung des Vorhabens ist deshalb die Aufstellung eines vorha- benbezogenen Bebauungsplans (VbB) nach § 12 Baugesetzbuch (BauGB) er- forderlich. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans soll nicht nur das Bunkergrundstück, sondern auch den südöstlich angrenzenden Bolzplatz umfassen. Der Bolzplatz ist als vorhandene Einrichtung zu sichern. Da es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt und die entspre- chenden gesetzlichen Vorgaben erfüllt sind, wird der Bebauungsplan im be- schleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der Flächennutzungsplan 2010 des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe (FNP NVK) stellt das Planungsgebiet als Wohnbaufläche dar. Die Planung ist somit aus dem FNP NVK entwickelt. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des seit dem 22.02.1985 rechtsver- bindlichen Bebauungsplans Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“, der für das Baugrundstück „Kleinsiedlungsgebiet (WS)“ ausweist. Für den Vorhabenbe- zogenen Bebauungsplan (VbB) wird keine Art der Nutzung nach BauNVO festgesetzt. Die zulässigen Nutzungen sind dem Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan (VEP) zu entnehmen. Der VbB ersetzt die Vorgaben des Bebau- ungsplans Nr. 614. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 4 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 4.138 qm große Planungsgebiet liegt in einem Wohnquartier zwischen Pulverhaus-, Hardeck- und Siedlerstraße sowie Birkenweg und umfasst die Grundstücke mit den Flurstücknummern 22998 (vorhandener Bolzplatz) und 22998/1 (Vorhabengrundstück mit vorhandenem Tiefbunker). Maßgeblich für die genaue Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten / Bodenbeschaffenheit / Artenschutz Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um weitgehend unversiegelte Ober- flächen. Versiegelt sind nur die Flächen des vorhandenen Tiefbunkers. Zwi- schen Bunker und Sportflächen stehen zwei erhaltenswerte Eichen. Südöst- lich des Haselwegs stehen drei Birken. Besonders geschützte und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten nach § 44 BNatSchG sind (nach Rücksprache mit dem Gartenbauamt) im Pla- nungsgebiet nicht zu erwarten. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Das Planungsgebiet umfasst das mit dem Tiefbunker bebaute Grundstück und den vorhandenen, eingezäunten Bolzplatz südöstlich des vorhandenen Tief- bunkers. Wie heute schon der Tiefbunker wird auch das künftige Wohnbauvorhaben über den Haselweg erschlossen. Der Bolzplatz wird auf 4 Seiten mit einem Ballfangzaun abgegrenzt. Die städti- schen Grundstücksflächen, welche zwischen der Grenze des Vorhabengrund- stücks und dem Zaun liegen, werden nach gesonderter Vereinbarung künftig vom Vorhabenträger gepflegt. Es geht dabei um eine Fläche von ca. 65 qm. Im Nordosten des Geltungsbereichs muss die Zu- und Abfahrt zu den auf dem Nachbargrundstück Flurstück Nr. 22997/1 befindlichen Garagen gesichert wer- den. Hier besteht ein Geh- und Fahrrecht über Flächen, die nicht zum Vorhab- engrundstück gehören, sondern sich im städtischen Eigentum befinden. Das Geh- und Fahrrecht wird in den zeichnerischen Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans aufgenommen. Das eigentliche Vorhabengrundstück (vorhandener Tiefbunker) umfasst eine Fläche von ca. 1.706 qm. 3.4 Eigentumsverhältnisse Der überwiegende Teil der überplanten Flächen befindet sich im Eigentum der Stadt Karlsruhe (Bolzplatz und seitliche Grundstücke mit Gehwegen). Das Vorhabengrundstück (Tiefbunker) gehört dem Vorhabenträger, Dr. Knut Han- sen, Siedlerstrasse 24, 76185 Karlsruhe. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 5 3.5 Belastungen 3.5.1 Altlasten Es liegen keine Hinweise vor, die einen Altlastenverdacht begründen. 3.5.2 Lärmimmissionen Angesichts der Entfernung zu den umgebenden Sammelstraßen (Hardeck- und Pulverhausstraße) sowie zu möglichen anderen Emissionsquellen (Schie- ne und Gewerbe) und im Hinblick auf die Abschirmung durch vorhandene Be- bauung, ist davon auszugehen, dass die Orientierungswerte nach DIN 18005 für ein „Allgemeines Wohngebiet“ eingehalten werden. Für die Bewertung der Verträglichkeit der benachbarten Bolzplatz-Nutzung mit der geplanten Wohnnutzung wurde eine schalltechnische Untersuchung (Koehler & Leutwein GmbH & Co KG, Februar 2013) durchgeführt. Das Gut- achten beurteilt die Situation nach der 18.BImSchV (Sportanlagenlärmschutz- verordnung) zusammenfassend wie folgt: Auf dem Bolzplatz findet der Spielbetrieb nur werktags und außerhalb der Ru- hezeiten statt (gemäß Beschilderung 8:00h bis 20:00h). In diesem Zeitraum ergeben sich für die neue Bebauung an den direkt zum Bolzplatz gerichteten Fassaden Beurteilungspegel, die an den Wohngeschossen geringfügig über den Immissionsrichtwerten liegen. Bei Ansatz einer 1,25m hohen geschlosse- nen Brüstung am Bunkerrand können Überschreitungen der Immissionsricht- werte am unteren Wohngeschoss verhindert und am oberen Wohngeschoss um 0,6 dB(A) reduziert werden, so dass sie nur noch maximal 1,5 dB(A) be- tragen. Auch bleibt es dem Vorhabenträger unbenommen, durch weitere Schallschutzmaßnahmen etwaigen Beeinträchtigungen durch Lärmemissionen des Bolzplatzes entgegen zu wirken. Auf dem Kinderspielplatz nordwestlich des Bunkers ist der Aufenthalt von Kin- dern über 14 Jahren nicht gestattet. Es ist aufgrund der Größe und Ausstat- tung nur mit dem Besuch von Kindern aus der Nachbarschaft zu rechnen. Ei- ne unzumutbare Lärmbelastung für ein “allgemeines Wohngebiet“ durch Kin- derlärm ist somit nicht zu erwarten. Auch hinsichtlich der jüngeren Rechtspre- chung zu Kinderlärm werden die sich ergebenden Lärmbelastungen durch spielende Kinder abwägend für vertretbar erachtet. 4. Planungskonzept Auf dem Tiefbunker sollen zwei Doppelhäuser mit 4 Wohneinheiten errichtet werden. Zugang und Anfahrt der Stellplätze erfolgen vom Haselweg aus. Die beiden vorhandenen Bunkerzugänge bleiben erhalten und sichern die separate Erschließung der Anlage. Das Bunkergebäude wird künftig zum Teil als Keller- fläche und zum Teil als Lager genutzt. 4.1 Art der baulichen Nutzung Die zulässige Nutzung des Bunkers und der darauf geplanten Bebauung wer- den im VEP festgesetzt. Die als Bolzplatz genutzten Flächen werden durch die entsprechende Festsetzung „Bolzplatz“ im VbB gesichert. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 6 4.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Flächen Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die zeichnerischen Regelungen im VEP festgesetzt. Eine GRZ nach BauNVO ist nicht festgesetzt, da bei vorha- benbezogenen Bebauungsplänen die BauNVO gemäß § 12 (3) BauGB nicht angewendet werden muss. Die maßgebende Grundstücksfläche beträgt 1.706,03 qm. Unterhalb der Erd- oberfläche hat schon der bestehende Bunker wegen seiner hier dickeren Au- ßenwände eine Grundfläche von 1.265,96 qm (entspricht einer GRZ von 0,74). Die Grundfläche des oberirdisch zutage tretenden Bunkers beträgt der- zeit 992,26 qm (entspricht einer GRZ von 0,58). Die Grundfläche der oberir- disch zutage tretenden Bauteile vergrößert sich wegen der geplanten Krag- platte und den zur geplanten Bunkerbebauung hinaufführenden Treppen um 160,28 qm auf 1.152,54 qm (entspricht einer GRZ von 0,68). Wäre eine GRZ von 0,68 -oder aufgerundet 0,7- festgesetzt worden, wären Nebenanlagen wie der eingehauste Abfallsammelplatz, der Fahrradschuppen und der Aufzug da- rin enthalten. Die GRZ könnte darüber hinaus mit den in § 19 (4) BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen, z.B. der Zufahrt, überschritten werden. Die unterirdisch beanspruchte Grundfläche des bestehenden Bunkers zusammen mit den für die Erschließung und die Grundstückszufahrt befestigten Flächen ergibt eine befestigte Fläche von insgesamt 1.427,94 qm (entspricht einer GRZ von 0,84). Da gemäß den Festsetzungen Zufahrt und Wegebefestigun- gen wasserdurchlässig auszuführen sind, ergibt sich bei Zugrundelegung ei- nes Versiegelungsgrades von 0,5 der wasserdurchlässig zu befestigenden Flächen, die nicht noch anderweitig überbaut sind, eine versiegelte Fläche von 1388,88 qm (entspricht einer GRZ von 0,81). Setzt man hingegen nur die Grundfläche der geplanten Bebauung des Bun- kers von 497,00 qm mit der maßgebenden Grundstücksfläche ins Verhältnis, entspräche dies lediglich einer GRZ von 0,29 (0,26 ohne Balkone). Die vorhandene Geschoßflächenzahl GFZ entspricht der heute vorhandenen GRZ (= 0.58) des oberirdisch zu Tage tretenden Bunkers, da nur ein Bunker- geschoss als Vollgeschoss angerechnet wird. Künftig wird sich eine Gesamt - Bruttogeschoßfläche von ca. 1.896 qm ergeben (= ca. 992 qm Bunkerfläche + 2 Wohnvollgeschosse mit je ca. 452 qm pro Geschoss). Das entspricht einer künftigen GFZ von 1,11. Die heute gemäß § 17 (1) BauNVO gültigen Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in einem Kleinsiedlungsgebiet (GRZ = 0,2 und GFZ 0,4) können hier überschritten werden, weil städtebauliche Gründe dies erfordern (Innenentwicklung, Integration durch Nachnutzung Wohnen) und weil öffentli- che Belange dem nicht entgegenstehen. Schon durch den bestehenden Bun- ker aus dem Jahr 1943 wird eine GRZ von 0,74 erreicht. Für die ehemalige Bunker-Nutzung war die Bereitstellung eines größeren Grundstücks nicht er- forderlich, weshalb auch für die geplante Neunutzung der Anlage keine weite- ren Flächen zur Verfügung stehen. Bleibt das Maß der bestehenden Bun- kernutzung außer Betracht, unterschreitet die geplante Bebauung das zulässi- ge Maß der Nutzung für ein allgemeines Wohngebiet (WA, GRZ=0.4, GFZ=1.2) mit einer GRZ von 0,29 und einer GFZ von 1,11, wodurch die Ein- gliederung in die umgebende Bebauung gesichert wird. Bei dem Vorhaben VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 7 handelt es sich um einen sinnvollen Beitrag der Innenentwicklung. Aufgrund der umgebenden, weitläufigen öffentlichen Flächen (Kinderspielplatz, Bolz- platz) kann der gegenüber der Umgebung erhöhte Überbauungsgrad abwä- gend als städtebaulich unkritisch bewertet werden. 4.3 Erschließung 4.3.1 Öffentlicher Personennahverkehr Die Hardecksiedlung wird von der Stadtbahnlinie 1 und den Buslinien 50, 60 und 62 erschlossen. Die nächste Bushaltestelle Ecke Hardeckstraße / Birken- weg liegt in einer Entfernung von ca. 185 m Luftlinie. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Das Vorhaben ist über Haselweg sowie Hardeck- und Pulverhausstraße gut an das örtliche und übergeordnete Verkehrsnetz angebunden. 4.3.3 Ruhender Verkehr Die notwendigen Stellplätze werden gemäß VEP zwischen Haselweg und Tiefbunker ausgewiesen. 4.3.4 Geh- und Radwege Der Haselweg verfügt über beidseitig angeordnete Gehwege. Fahrradfahrer nutzen den öffentlichen Straßenraum. 4.3.5 Ver- und Entsorgung Abwasser Die Entwässerung erfolgt durch Anschluss an das vorhandene Kanalnetz. Niederschlagswasser Das anfallende Niederschlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestig- ten Flächen soll zur Versickerung gebracht bzw. gesammelt werden. Vorgese- hen ist hierfür eine Zisterne am Südostrand des Bunkers mit Überlauf in eine Versickerungsmulde, sofern dem die Vorschriften des Wasserhaushaltsgeset- zes nicht entgegenstehen. Versorgung Das Vorhaben kann an die bestehende Strom-, Wasser- und Fernmeldever- sorgung angeschlossen werden. Um die Versorgung von Nachbargrundstücken rechtlich zu sichern, werden die bestehenden Leitungen im Geltungsbereich des VEP, die der Versorgung weiterer Grundstücke dienen, mit einem Leitungsrecht zugunsten der Versor- gungsträger und der Anschlussnehmer belegt. Das Energiekonzept sieht Luft-Wasser-Wärmepumpen vor, die jeweils pro Haus installiert werden. Diese Anlagen können noch zusätzlich mit Photovolta- ik ergänzt werden. Dadurch kann Passivhausstandard EEH 40 erreicht wer- den. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 8 Müllentsorgung Auf der Nordwestseite des Tiefbunkers ist gemäß der Darstellung im VEP in- nerhalb des Vorhabengrundstücks unter der neuen Treppenanlage ein Abfall- behälterstandplatz vorgesehen. 4.4 Gestaltung Die zulässige Gestalt (z.B. Geschossigkeit, Höhen, Dachneigung, etc.) des re- sultierenden Gesamtgebäudes nach erfolgter Bunkerbebauung ergibt sich aus dem VEP. Für die geplanten Doppelhäuser wird eine zweigeschossige Bauweise mit Sat- teldach und einer Dachneigung von 40° festgesetzt. Die Wandhöhe der geplanten Wohngebäude beträgt ca. 3,50 m und die Ge- bäudehöhe ca. 8,20 m, jeweils gemessen ab Oberkante des bestehenden Bun- kers. Der Bunker liegt ca. 2,90 m über der Oberkante des umgebenden Gelän- des. Die Höhe der Oberkante Rohfußboden Neubau liegt ca. 0,60 m über der Oberkante des Bunkers. Da sich die Höhenfestsetzungen des zeichnerischen Teils auf die Hinterkante des südlichen Gehwegs am Haselweg beziehen, wird in der Nutzungsschablone eine Wandhöhe von max. 8,90 m und eine Gebäu- dehöhe von max. 11,10 m) festgesetzt. Die Häuser haben eine Wohnfläche von maximal jeweils ca. 200 qm. Südöstlich der Doppelhäuser werden auf dem Bunker Terrassenanlagen errichtet und teil- weise mit Balkonen überbaut. Kleinere Terrassen sind nordwestlich der Dop- pelhäuser auf dem Bunker geplant. Die Bunkeraußenwände werden saniert. Auf der Nordwestseite (Haselweg) werden die erforderlichen Erschließungsanlagen vor die Bunkerwände gesetzt (neue, doppelläufige Treppenanlage sowie barrierefreier Zugang per Lift). Zwi- schen den beiden geplanten Treppenanlagen werden sechs Stellplätze unter einer neuen Kragplatte aus Beton oder in Holzbauweise als Carports angeord- net. Die verbleibenden Grundstücksflächen werden unter Sicherung des erhaltens- werten Baumbestands gärtnerisch angelegt. 4.5 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz Durch die Neubebauung erfolgt kein nennenswerter Eingriff in Natur und Landschaft. Der vorhandene Baumbestand wird erhalten. Für eine bereits entfernte Birke ist gemäß Festsetzung im zeichnerischen Teil durch Neupflanzung Ersatz zu schaffen. Für ihren Standort gilt eine Toleranz von 2,00 m in jede Richtung. Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, der eine Größe der überbaubaren Fläche von weit weniger als 20.000 qm festsetzt, ist ein Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe nicht erforderlich. Eine artenschutzrechtliche Einschätzung wurde vom Gartenbauamt vorge- nommen. Artenschutzrechtliche Belange sind nicht betroffen. Weitere Unter- suchungen zum Artenschutz sind nicht erforderlich. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 9 5. Umweltprüfung Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenent- wicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundstücksflächen von weit we- niger als 20.000 qm festsetzt. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Ver- fahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist deshalb nicht durchzuführen. 6. Sozialverträglichkeit Mit dem Vorhaben wird ein modernes Wohnangebot in gut erschlossener Stadtlage geschaffen, welches auch für junge Familien in Frage kommt. Mit der „Konversion“ des ehemaligen Militärbunkers werden der Gefahr einer möglichen Nutzungsbrache vorgebeugt, dem Gebot der Innenentwicklung ent- sprochen und das umgebende Wohnumfeld aufgewertet. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Fläche des Planungsgebiets ca. 4.138 qm davon: Vorhabengrundstück ca. 1.706 qm Vorhandener Bolzplatz mit Wegeflächen ca. 1.732 qm Städtische Grundstücke (seitlich) ca. 700 qm 7.2 Geplante Bebauung Zwei Doppelhäuser mit 4 Wohneinheiten von jeweils ca. 200 qm Wohnfläche auf dem vorhandenen Tiefbunker (ca. 49x25 m). Nachweis von 6 Stellplätzen. 7.3 Bodenversiegelung 1 Vorhabengrundstück ca. 1.706 qm 100% Bisher überbaute Fläche (= Bunkerfläche) ca. 922 qm 58% Künftig überbaute Fläche (= Bunkerfläche mit Doppelhäusern und Carportüberdachung ca. 1.153 qm 68% Grundflächenzahl GRZ 0.68 Grundflächenzahl GFZ 1.11 8. Kosten Die im Zusammenhang mit der Realisierung des Vorhabens anfallenden Kos- ten übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kos- ten. 9. Durchführung Alle Rechte und Pflichten des Vorhabenträgers werden in einem Durchfüh- rungsvertrag geregelt. 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der ma- ximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 % der Grund- stücksfläche) der Baugrundstücke sowie alle anderen zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 10 B. Hinweise (beigefügt) 1. Ver- und Entsorgung Für die Wasserversorgung, Stromversorgung, Entwässerung und Abfallentsor- gung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tiefer lie- gende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwäs- sert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) di- mensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regen- wassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen des Vorhabenträgers selbst entsprechend zu schützen. 3. Niederschlagswasser Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser kann gesammelt werden. Sofern Zisternen genutzt werden, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Ka- nalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Bei anste- henden versickerungsfähigen Böden kann - soweit i.S. § 55 Abs. 2 Wasser- haushaltsgesetz schadlos möglich -die Notentlastung über eine Versicke- rungsmulde erfolgen. Die Versickerungsanlagen müssen eine mindestens 30 cm mächtige Oberbo- denschicht mit Rasendecke aufweisen und sind nach dem Regelwerk der "Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e. V." Ar- beitsblatt DWA-A 138 zu bemessen. Es ist zu beachten, dass die Versickerung von Niederschlagswasser nur außer- halb der Wurzelbereiche von Bäumen erfolgen darf. Leitungsführungen durch Wurzelbereiche sind zu vermeiden. Sollten Leitungsführungen durch Wurzelbe- reiche unvermeidbar sein, ist einvernehmlich mit dem Gartenbauamt zu klären, wie die Maßnahme umgesetzt werden kann, ohne den Baum zu schädigen. Die Nutzung einer Betriebswasseranlage (Zisterne) ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 beim zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Art. 1 Infekti- onsschutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkannten Re- geln der Technik einzuhalten. Um eine Verkeimung des öffentlichen Trinkwas- serleitungssystems durch Niederschlagswasser auszuschließen, darf keine VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 11 Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswasser und dem Trink- wasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Werden nicht überbaute Grundstücksflächen befestigt, soll die Befestigung zur Verringerung der Bodenversiegelung möglichst wasserdurchlässig ausgebildet werden (z.B. Rasenfugenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flä- chenversiegelung verzichtet werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder ar- chäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmal- schutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abtei- lung 2, Referat 26 – Denkmalpflege, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Mel- dung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsi- dium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ord- nungswidrigkeit geahndet werden. Eventuell vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Be- schädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) vom 12.10.1996 verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Be- einträchtigungen des Naturhaushaltes nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgra- fenstr. 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. 7. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremd- beimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu si- chern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesboden- schutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 8. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 12 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kin- dern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 10. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Er- neuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nut- zung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. 11. Immissionsschutz Die Wohnnutzung im Plangebiet kann durch Schallemissionen des benachbar- ten Bolzplatzes beeinträchtigt werden (Schalltechnische Untersuchung, Koehler & Leutwein GmbH & Co KG, Februar 2013). Die Beurteilungspegel an den Wohngeschossen überschreiten durch die Bolz- platz-Nutzung geringfügig die Immissionsrichtwerte der 18.BImSchV. Für die Einhaltung der Immissionsrichtwerte am unteren Wohngeschoss der Bunkerbe- bauung und eine weitere Reduktion der Überschreitung am oberen Wohnge- schoss wird die geschlossene Ausführung der dem Bolzplatz zugewandten Brüstung empfohlen (Mindesthöhe über OK Bunker = 1,25 m). VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 13 C. Planungsrechtliche Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebau- ungsplans, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). 1. Es gelten die zeichnerischen Festsetzungen der Planzeichnung des vorha- benbezogenen Bebauungsplans. (siehe C 4., auf nächster Seite) 2. Der Vorhaben- und Erschließungsplan (Kapitel D.) ist bindender Bestandteil dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 3. Der Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“, in Kraft getreten am 22.02.1985, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebau- ungsplan neu geregelt werden. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 15 Unterschriften Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen Siedlerstrasse 24 76185 Karlsruhe T. 0721 - 848051 F. 0721 - 848052 hansen@zahnarzt-hansen-ka.de ............................................ (Dr. Knut Hansen) Planverfasser: GERHARDT.stadtplaner.architekten Weinbrennerstraße 13 76135 Karlsruhe T. 0721 - 831030 F. 0721 - 853410 mail@gerhardt-stadtplaner-architekten.de ............................................ (GERHARDT.stadtplaner.architekten) Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Leiter des Stadtplanungsamtes Lammstraße 7 76133 Karlsruhe ............................................ (Dr. Harald Ringler) Karlsruhe, den 05.07.2012 Fassung vom 22.01.2014 VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 16 D. Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) „Haselweg 18a (Bunkerüberbauung)“ Karlsruhe – Grünwinkel Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP), bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen 1. Zeichnerische Regelungen (Einzelpläne als Bestandteile des VEP) 1.1 Übersichtsplan S. 17 1.2 Bestandsplan S. 18 1.3 Gestaltungspläne S. 19 1.3.1 Gestaltungsplan (Straßenebene) S. 20 1.3.2 Gestaltungsplan (Bunkerebene) S. 21 1.4. Projektpläne S. 22 1.4.1 Grundriss 2. Bunkergeschoss S. 23 1.4.2 Grundriss 1. Bunkergeschoss S. 24 1.4.3 Grundriss Erdgeschoss S. 25 1.4.4 Grundriss Dachgeschoss S. 26 1.4.5 Nord- und Südansichten S. 27 1.4.6 Ost- und Westansichten S. 28 1.4.7 Schnitt S. 29 1.4.8 Perspektive 1 (vom Haselweg aus gesehen) S. 30 1.4.9 Perspektive 2 (vom Bolzplatz aus gesehen) S. 31 1.5 Stellplatzberechnung S. 32 2. Textliche Regelungen des VEP 2.1 Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen S. 33 2.1.1 Art der baulichen Nutzung S. 33 2.1.2 Maß der baulichen Nutzung S. 33 2.2 Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze S. 33 2.3 Leitungsrechte S. 33 2.4 Pflanzerhaltung S. 33 2.5 Pflanzgebot S. 33 2.6 Dächer und Dachmaterialien S. 33 2.7 Fassadenfarben S. 33 2.8 Werbeanlagen S. 34 2.9 Unbebaute Flächen, Einfriedungen S. 34 2.9.1 Vorgärten S. 34 2.9.2 Einfriedungen S. 34 2.9.3 Abfallbehälterstandplätze S. 34 2.9.4 Befestigte, nicht überbaute Flächen S. 34 2.10 Außenantennen S. 34 2.11 Niederspannungsfreileitungen S. 34 2.12 Niederschlagswasser S. 35 Karlsruhe, den 05.07.2012 Fassung vom 21.05.2013 D 1.3.1 Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe Karlsruhe - Grünwinkel "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Gestaltungsplan (Straßenebene) Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Maßstab 1:300 S. 20 D 1.3.2 Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe Karlsruhe - Grünwinkel "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Gestaltungsplan (Bunkerebene) Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Maßstab 1:300 S. 21 Fassung vom 21.05.2013 Karlsruhe, den 05.07.2012 D 1.4.1 Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe Karlsruhe - Grünwinkel "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) 2. Bunkeruntergeschoss Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Maßstab 1:300 S. 23 Karlsruhe, den 05.07.2012 Fassung vom 22.01.2014 D 1.4.2 Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe Karlsruhe - Grünwinkel "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) 1. Bunkergeschoss Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Maßstab 1:300 S. 24 Karlsruhe, den 05.07.2012 Fassung vom 22.01.2014 D 1.4.3 Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe Karlsruhe - Grünwinkel "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Erdgeschoss - Wohnbebauung Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Maßstab 1:300 S. 25 Karlsruhe, den 05.07.2012 Fassung vom 22.01.2014 D 1.4.4 Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe Karlsruhe - Grünwinkel "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Dachgeschoss - Wohnbebauung Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Maßstab 1:300 S. 26 Karlsruhe, den 05.07.2012 Fassung vom 22.01.2014 Maßstab 1:200 S. 27 Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Nordansicht und Südansicht Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Karlsruhe - Grünwinkel Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe D 1.4.5 Fassung vom 22.01.2014 Karlsruhe, den 05.07.2012 Maßstab 1:200 S. 28 Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Ostansicht und Westansicht Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Karlsruhe - Grünwinkel Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe D 1.4.6 Fassung vom 22.01.2014 Karlsruhe, den 05.07.2012 Maßstab 1:300 S. 29 Planung: SHS GmbH _ Waibstadt Schnitt Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Karlsruhe - Grünwinkel Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe D 1.4.7 Fassung vom 22.01.2014 Karlsruhe, den 05.07.2012 Planung: SHS GmbH _ Waibstadt S. 30 Perspektive 1 Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Karlsruhe - Grünwinkel Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe D 1.4.8 Fassung vom 21.05.2013 Karlsruhe, den 05.07.2012 Planung: SHS GmbH _ Waibstadt S. 31 Perspektive 2 Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Karlsruhe - Grünwinkel Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe D 1.4.9 Fassung vom 21.05.2013 Karlsruhe, den 05.07.2012 Planung: SHS GmbH _ Waibstadt S. 32 Stellplatzberechnung Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) "Haselweg 18a, Bunkerüberbauung" Karlsruhe - Grünwinkel Vorhabenträger: Dr. Knut Hansen, Siedlerstraße 24, 76185 Karlsruhe D 1.5 Fassung vom 22.01.2014 Karlsruhe, den 05.07.2012 Stellplatzberechnung: notwendige Stellplätze gemäß § 37 Abs.1 LBO 4 Wohneinheiten x 1,0 Stp/We = 4 Stellplätze geplante Stellplätze = 6 Stellplätze Damit ist die Stellplatzverpflichtung gemäß § 74 Abs. 2 LBO erfüllt. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 33 2. Textliche Regelungen des VEP 2.1 Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der zeichnerischen Regelungen des VEP (D.1) und der folgenden textlichen Regelungen (D.2) sind auf der Basis des Vorhaben- und Erschlie- ßungsplans ausschließlich diejenigen baulichen und sonstigen Nutzungen zu- lässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflich- tet. Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) wird ge- mäß § 12 BauGB in Ergänzung zu den zeichnerischen Regelungen (D.1) fol- gendes geregelt: 2.1.1 Art der baulichen Nutzung Zulässig sind Wohnnutzungen, Keller und Lagerflächen sowie nicht störende Handwerks- oder sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, soweit hierfür die erforderlichen Stellplätze nachgewiesen werden. 2.1.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung geht aus den zeichnerischen Regelungen des VEP hervor (siehe D.1) 2.2 Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze Stellplatzanzahl und Lage der geplanten Carportanlage geht aus den zeichne- rischen Regelungen des VEP hervor (siehe D1.) 2.3 Leitungsrechte Bestehende Leitungen im Geltungsbereich des VEP, die der Versorgung wei- terer Grundstücke dienen, sind mit einem Leitungsrecht zugunsten der Ver- sorgungsträger und der Anschlussnehmer zu belegen. 2.4 Pflanzerhaltung Der vorhandene Baumbestand ist zu erhalten und bei Verlust artgleich nach- zupflanzen. 2.5 Pflanzgebot Gemäß Festsetzung in den zeichnerischen Regelungen des VEP ist eine Bir- ke zu pflanzen. Für ihren Standort gilt eine Toleranz von 2,00 m in jede Rich- tung. Sie ist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust artgleich nachzupflanzen. 2.6 Dächer und Dachmaterialien Dachmaterialien sind so zu wählen, dass eine schadlose Versickerung des Niederschlagswassers gewährleistet bleibt. 2.7 Fassadenfarben Signalfarben bzw. grelle Fassadenfarben sind unzulässig. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 34 2.8 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgender Größen zuläs- sig: - Einzelkapiteln bis max. 0,30 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 qm. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, dreh- bare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten und Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind unzulässig. 2.9 Unbebaute Flächen, Einfriedungen 2.9.1 Vorgärten Vorgärten sind die Flächen der Baugrundstücke, die außerhalb der überbauba- ren Flächen liegen. Sie sind als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhal- ten. Die Nutzung als Arbeits-, Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. 2.9.2 Einfriedungen Als ebenerdige Einfriedungen sind nur Hecken mit einer maximalen Höhe von 1,50 m zulässig. Maschendraht und Stabgitterzäune dürfen in die Hecke einge- zogen werden. 2.9.3 Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterstandplätze sind im Bereich der Außentreppen (D.1.3.1) vorzuse- hen. 2.9.4 Befestigte, nicht überbaute Flächen Soweit dies aufgrund der Bunkeranlage möglich ist, sind Stellplätze, Zuwegun- gen und Zufahrten sowie notwendige Befestigungen von nicht überbauten Flä- chen des Baugrundstücks mit wasserdurchlässigen Materialien herzustellen, z.B. Rasenfugenpflaster oder Ökopflaster. 2.10 Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantenne oder Satellitenanlage zuläs- sig. 2.11 Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. VEP Haselweg 18a, Bunkerüberbauung Stand 22.01.2014 Seite 35 2.12 Niederschlagswasser Das anfallende Niederschlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestig- ten Flächen ist –soweit i.S. § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz schadlos mög- lich- über Versickerungsmulden zur Versickerung zu bringen oder zu sammeln und zu verwenden. Falls eine Versickerung nicht möglich ist, kann das anfallen- de Niederschlagswasser in die Kanalisation eingeleitet werden.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 58. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 18. Februar 2014, 15:30 Uhr öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 4. Punkt 3 der Tagesordnung: Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan „Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)“, Karlsruhe- Grünwinkel: Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) Vorlage: 2014/0369 Beschluss: Der Gemeinderat beschließt: 1. Die zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan „Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)“, Karlsruhe-Grünwinkel, vorgetragenen Anregungen bleiben nach Maßgabe des Planentwurfes vom 05.07.2012 in der Fassung vom 22.01.2014 und den ergänzenden Ausfüh- rungen in der Vorbemerkung zu diesem Beschluss unberücksichtigt. Das Bür- germeisteramt wird beauftragt, den Betroffenen das Ergebnis der Entschei- dung mitzuteilen. 2. folgende S a t z u n g Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan „Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)“, Karlsruhe-Grünwinkel Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414) und § 74 der Lan- desbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Ver- bindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Neu- fassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergänzungen den Bebauungsplan „Haselweg 18 a (Bunkerüberbauung)“ zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen ge- mäß § 9 Abs. 1 und § 12 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Be- bauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO), die als selbstän- dige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen erge- - 2 - ben sich aus der Planzeichnung mit Zeichenerklärung sowie aus dem Textteil, jeweils vom 05.07.2012 in der Fassung vom 22.01.2014. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Bebauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB mit Datum vom 22.01.2014 beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Abstimmungsergebnis: Einstimmige Zustimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 3 zur Behandlung auf: Hier hat sich Frau Stadträtin Haller für befangen erklärt, und ich darf um Zustimmung bitten. - Nicht Zustimmung, sondern um Ihr Kartenzeichen natürlich. - Aber sie stimmen dem trotzdem alle zu. Vielen Dank. Zur Beurkundung: Der Schriftführer: Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 10. April 2014