Entwicklung städtebaulicher Perspektiven für das erweiterte C-Areal in der Nordstadt

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister ANFRAGE Stadträtin Bettina Lisbach (GRÜNE) Stadträtin Dr. Ute Leidig (GRÜNE) Stadtrat Alexander Geiger (GRÜNE) Stadtrat Johannes Honné (GRÜNE) Stadtrat Dr. Christofer Leschinger (GRÜNE) vom 19. November 2013 Gremium: Termin: Vorlage Nr.: TOP: 56. Plenarsitzung Gemeinderat 17.12.2013 2013/0236 37 öffentlich Entwicklung städtebaulicher Perspektiven für das erweiterte C-Areal in der Nord- stadt 1. Plant die Stadtverwaltung die im Moment noch in Beratung befindlichen kommunalen Konzepte Karlsruher Wohnbauförderungsprogramm (KaWof) und Karlsruher Innen- entwicklungskonzept (KAI) auf die Entwicklung des nach Süden erweiterten C-Areals anzuwenden? Falls ja, welche Wohnungsbauförderungsmaßnahmen kommen hier in Frage und welche Auswirkungen hat dies auf die erweiterte Öffentlichkeitsbeteiligung bzw. Öf- fentlichkeitsmitwirkung? 2. Wie wird planungsrechtlich dafür Sorge getragen, dass der weitere Bestand der Bil- dungseinrichtungen (Freie Aktive Schule und Kindergarten) abgesichert wird? 3. Welche Erkenntnisse liegen der Stadtverwaltung über eventuelle Bodenbelastungen im C-Areal vor? 4. Welche Schritte kann die Stadtverwaltung bereits jetzt gehen (bevor der Investor feststeht), um die Zeit bis zum Satzungsbeschluss eines Bebauungsplans und damit zur baulichen Realisierung von Vorhaben im erweiterten C-Areal zu verkürzen, ohne die Beteiligung und Mitwirkung der Bürgerinnen und Bürger zu beschränken? 5. Ist die Stadtverwaltung bereit, die Zeit bis zum Feststehen des Investors zu nutzen, um Befragungen der Bürgerinnen und Bürger durchzuführen und so Kenntnis über ih- re Vorstellung für die Entwicklung des „erweiterten C-Areals“ zu bekommen? Ist hier eine Kooperation mit dem Bürgerverein Nordstadt bei der Erstellung eines Fragenkatalogs angedacht? 6. Wie eng ist die Stadt bzw. der Gemeinderat an die der Ausschreibung der Fläche zu Grunde liegende unverbindliche „Rohplanung“ von 1997 gebunden? Wie stark darf davon abgewichen werden, ohne dass es zum Wegfall der Geschäfts- grundlage bei der Interessensbekundung kommt? 7. Hat es in der Vergangenheit Möglichkeiten gegeben, das Areal vom Bundesamt für Immobilienaufgaben ohne Bieterverfahren zu erwerben? Falls ja, warum konnte kein Erwerb realisiert werden? Falls nein, ist die Stadt aktiv mit Erwerbsabsichten auf die Bundesanstalt für Immobi- lienaufgaben zugegangen? Welche Strategie verfolgte die Stadtverwaltung in Bezug auf die Fläche in der Ver- gangenheit? Wie beurteilt die Stadt heute ihr damaliges Vorgehen? Seite 2 __________________________________________________________________________________________ 8. Inwiefern entspricht die Höhe des Gebots der Stadt sowie des Gebots ihrer Tochter- gesellschaften der Wichtigkeit des Areals für den Stadtteil und die Gesamtstadt? Mit dem erweiterten C-Areal steht aktuell eine Fläche in guter Lage zum Verkauf, deren Ent- wicklung auch im Kontext des Mangels an günstigem Mietwohnraum von hoher Bedeutung ist. Leider ist es der Stadt und Ihren Töchtern nicht gelungen, in den engeren Kreis der aus- sichtsreichen Bieterinnen zu kommen. Das Interessensbekundungsverfahren der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIma) ist noch nicht abgeschlossen, so dass noch keine Kenntnis über den wahrscheinlichen Investor vorliegt. Dieser Umstand scheint die Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger leider zu ver- zögern. Vertreterinnen des Stadtplanungsamtes haben erste Grundzüge des angedachten dialogischen Verfahrens auf der Versammlung des Bürgervereins Nordstadt erläutert. Den- noch blieben bei der Bürgerversammlung der Bürgervereins Nordstadt am 12. November 2013 einige Fragen offen. Auf dieser Bürgerversammlung wurde deutlich der Wunsch geäu- ßert, die Zeit bis zum Feststehen des Investors aktiv zu nutzen. Mit dieser Anfrage soll daher ausgelotet werden, ob und in welcher Form diesem Wunsch entsprochen werden kann. Es soll aber auch aufgezeigt werden, inwiefern sich ein Vorziehen der Bürgerbeteiligung unvorteilhaft auf das weitere Verfahren auswirken könnte. Des Weiteren soll durch Offenlegung der „Historie“ um den Verkauf des Geländes eine Dis- kussionsgrundlage zum grundsätzlichen strategischen Vorgehen der Stadt beim Liegen- schaftserwerb geschaffen werden. unterzeichnet von: Bettina Lisbach Dr. Ute Leidig Alexander Geiger Johannes Honné Dr. Christofer Leschinger Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 6. Dezember 2013 Sachverhalt/Begründung:

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zur Anfrage Stadträtin Bettina Lisbach (GRÜNE) Stadträtin Dr. Ute Leidig (GRÜNE) Stadtrat Alexander Geiger (GRÜNE) Stadtrat Johannes Honné (GRÜNE) Stadtrat Dr. Christofer Leschinger (GRÜNE) vom: 19.11.2013 eingegangen: 19.11.2013 Gremium: 56. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 17.12.2013 2013/0236 37 öffentlich Dez. 6 Entwicklung städtebaulicher Perspektiven für das erweiterte C-Areal in der Nordstadt 1. Plant die Stadtverwaltung die im Moment noch in Beratung befindlichen kommunalen Konzepte Karlsruher Wohnbauförderungsprogramm (KaWof) und Karlsruher Innenent- wicklungskonzept (KAI) auf die Entwicklung des nach Süden erweiterten C-Areals anzu- wenden? Sobald die kommunalen Konzepte „Karlsruher Wohnbauförderungsprogramm“ und „Karlsruher In- nenentwicklungskonzept“ vom Gemeinderat beschlossen sind, wird die Verwaltung die anstehenden Planungen prüfen, inwiefern das Karlsruher Innenentwicklungskonzept anzuwenden ist. 2. Wie wird planungsrechtlich dafür Sorge getragen, dass der weitere Bestand der Bil- dungseinrichtungen (Freie Aktive Schule und Kindergarten) abgesichert wird? Aus Sicht des Stadtplanungsamtes ist eine Unterbringung dieser Einrichtungen im Quartier C sehr gut möglich und von den Nutzungsarten in der Entwurfsskizze Bebauungsplan auch abgedeckt. Inwieweit sich diese Nutzungen auch im zukünftigen Bebauungsplan wiederfinden, bzw. der Fortbestand der konkreten Einrichtungen gesichert werden kann, muss den weiteren Verhandlungen der Stadt mit dem zukünftigen Investor überlassen werden. 3. Welche Erkenntnisse liegen der Stadtverwaltung über eventuelle Bodenbelastungen im C-Areal vor? Es liegen Bodenbelastungen vor. Eine genauere Untersuchung wird in Zusammenarbeit mit dem zu- künftigen Investor bzw. im zu erstellenden Bebauungsplan erfolgen. 4. Welche Schritte kann die Stadtverwaltung bereits jetzt gehen (bevor der Investor fest- steht), um die Zeit bis zum Satzungsbeschluss eines Bebauungsplans und damit zur bau- lichen Realisierung von Vorhaben im erweiterten C-Areal zu verkürzen, ohne die Beteili- gung und Mitwirkung der Bürgerinnen und Bürger zu beschränken? Was das Bebauungsplanverfahren betrifft, gibt es keine Möglichkeiten, Fristen eines Bebauungsplans zu verkürzen oder Verfahrensschritte auszulassen. Gerade bei diesem komplexen Areal ist eher mit einer längeren Verfahrensdauer zu rechnen. Inwieweit die Bürgerinnen und Bürger jetzt schon einbe- zogen werden können, wird gerade innerhalb der Stadtverwaltung geprüft. Seite 2 5. Ist die Stadtverwaltung bereit, die Zeit bis zum Feststehen des Investors zu nutzen, um Befragungen der Bürgerinnen und Bürger durchzuführen und so Kenntnis über ihre Vor- stellung für die Entwicklung des „erweiterten C-Areals“ zu bekommen? Ist hier eine Kooperation mit dem Bürgerverein Nordstadt bei der Erstellung eines Fra- genkatalogs angedacht? In der Stadtverwaltung werden derzeit Möglichkeiten diskutiert, mit den Bürgerinnen und Bürgern in einen Dialog zur weiteren Entwicklung des Quartiers C zu gehen. Dies könnte z.B. im Rahmen einer öffentlichen Planungswerkstatt erfolgen (analog Planungswerkstatt Durlacher Allee). Das Stadtpla- nungsamt ist im Kontakt mit dem Bürgerverein Nordstadt und wird diesen sicher auch noch intensivie- ren. 6. Wie eng ist die Stadt bzw. der Gemeinderat an die der Ausschreibung der Fläche zu Grunde liegenden unverbindlichen „Rohplanung“ von 1997 gebunden? Wie stark darf davon abgewichen werden, ohne dass es zum Wegfall der Geschäfts- grundlage bei der Interessensbekundung kommt? Die Bebauungsplan-Entwurfsskizze, die beim Interessenbekundungsverfahren der BIMA beigefügt war, ist die unverbindliche Erklärung der Stadt. Abweichende Entwicklungen davon sind möglich, da es keinen rechtskräftigen Bebauungsplan für das Areal gibt. Der Entwurf basiert auf dem Wettbewerb von 1997 und dem darauf aufbauenden Rahmenplan. 7. Hat es in der Vergangenheit Möglichkeiten gegeben, das Areal vom Bundesamt für Im- mobilienaufgaben ohne Bieterverfahren zu erwerben? Falls ja, warum konnte kein Erwerb realisiert werden? Falls nein, ist die Stadt aktiv mit Erwerbsabsichten auf die Bundesanstalt für Immobilien- aufgaben zugegangen? Seit 1996 steht die Stadt hinsichtlich der Erschließungsanlagen des Konversionsareals in Gesprächen mit der BIMA. In diesem Zusammenhang wurde bereits 2000/01 der Erwerb des so genannten „Nordriegels“ – ergebnislos – diskutiert. Nachdem der Bebauungsplanvorentwurf weiter vorangebracht wurde, wurden 2005 die Gespräche intensiviert und der BIMA wurde am 20.02.2006 der Erwerb des C-Areals zum Preis von 6,85 Mio. € angeboten. Die BIMA hat einen Preis von rd. 14 Mio. € als angemessen erachtet und das Grund- stücksgeschäft daher abgelehnt. Grund für diese große preisliche Diskrepanz war, dass die Stadt den Rohbaulandwert angesetzt hat, die BIMA dahingegen den Baulandwert. In der Kalkulation der BIMA waren u. a. Wartezeiten, Baulandfreimachung, Erneuerung der Erschließungsanlagen usw. nicht be- rücksichtigt. Nach der Vermietung der Flächen 2006 bestand seitens der BIMA vorerst kein Verkaufsinteresse mehr. Unabhängig davon bestand weiterhin Kontakt zwischen BIMA und Stadt, bei denen die Stadt regel- mäßig ihr Erwerbsinteresse bzw. das der Vowo äußert, und die städtebauliche Entwicklung wurde weiter verfolgt. Im Juni 2013 hat die BIMA das „Interessenbekundungsverfahren Nordstadt PARK Karlsruhe“ eröffnet, im Rahmen dessen die Stadt ein Gebot zum Preis von 11 Mio. € abgegeben hat. Sie lag hiermit unter dem Höchstgebot und hat den Zuschlag nicht erhalten. Seite 3 In Abstimmung mit der Stadt hat auch die Vowo ein Angebot unterbreitet, das ebenfalls unter dem Höchstgebot lag und nicht zum Zuge kam. Die Stadt war sowohl am Erwerb als auch der Entwicklung des C-Areals interessiert. Dies spiegelt sich auch darin wieder, dass in den vergangenen Jahren stets Kontakt zwischen Stadt und BIMA bestan- den hat und die Stadt den städtebaulichen Prozess – unabhängig vom Stand der Erwerbsfrage – vo- rangetrieben hat. 8. Inwiefern entspricht die Höhe des Gebots der Stadt sowie des Gebots ihrer Tochterge- sellschaften der Wichtigkeit des Areals für den Stadtteil und die Gesamtstadt? Unabhängig von der Höhe ihres Erwerbsinteresses ist die Stadt an die einschlägigen (haushalts-) recht- lichen Vorschriften gebunden. Sie hat daher auf der Grundlage des Gutachtens der Grundstücksbe- wertungsstelle vom September 2013 ihr Gebot zum Verkehrswert abgegeben. Die Wertermittlung basiert auf sachlichen Erwägungen. Im Verkehrswertgutachten sind Faktoren wie z. B. Wartezeiten, Baulandfreimachung, Erneuerung der Erschließungsanlagen usw. berücksichtigt. Ein gewisses Restrisi- ko bleibt dennoch. Inwiefern private Investoren ein solches Risiko wertmäßig beziffern bzw. welche preisbildenden Fakto- ren sie ihren Kalkulationen zugrundelegen, kann hier nicht beurteilt werden. Wie die Stadt jedoch bereits in eigenen Bieterverfahren erfahren hat, geben private Investoren durchaus auch überhöhte Angebote ab.

NIEDERSCHRIFT Stadt Karlsruhe Gremium: 56. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: 17. Dezember 2013, 15:00 Uhr öffentlich Ort: Bürgersaal des Rathauses Vorsitzende/r: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 31. Punkt 37 der Tagesordnung: Entwicklung städtebaulicher Perspektiven für das erweiterte C-Areal in der Nordstadt Anfrage der Stadträtinnen Bettina Lisbach und Dr. Ute Leidig, der Stadträte Alexander Geiger, Johannes Honné und Dr. Christofer Leschinger (GRÜNE) vom 19. November 2013 Vorlage: 2013/0236 Beschluss: Kenntnisnahme von der Stellungnahme der Verwaltung Abstimmungsergebnis: keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 37 zur Behandlung auf und verweist auf die vorliegende Stellungnahme der Verwaltung. Stadtrat Geiger (GRÜNE): Ich habe zwei Nachfragen, Herr Oberbürgermeister. Kann die Verwaltung heute, um den aufkommenden Gerüchten entgegenzuwirken, zusagen, dass der im Areal befindliche NCO-Club auf jeden Fall erhalten werden soll und keine Veräußerung des städtischen Geländes kurz- oder mittelfristig erfolgt? Wäre die Verwaltung bereit, vor einem Gespräch mit den Investoren ein Gespräch mit dem Bürgerverein und interessierten Gemeinderäten zu initiieren mit dem Ziel, gegenüber dem Investor mit einer abgestimmten Grundposition auftreten zu können? Bürgermeister Obert: Über den Verkauf kann ich nichts sagen. Ich würde aber sagen, die Stadt Karlsruhe lässt sich natürlich etwas, das ihr gehört, nicht so weiteres wegnehmen. Wenn ich Eigentum habe, kann ich mehr gestalten. Wir haben dem Bürgerverein bereits zugesichert, dass wir mit ihm im Dialog sind. Es wird ein Bebauungsplan aufzustellen sein. Der Bürgerverein ist im Vorfeld auf uns zugekommen. - 2 - Wir haben es ihm auch zugesichert. Es geschieht im ganz frühen Dialog mit dem Bürgerverein. Wir wissen noch gar nicht, wer der Investor ist, wer das Gelände hat. Es kam immer der eine oder andere. Wir haben immer auf den jetzigen Rahmenplan bzw. Aufstellungsbeschluss verwiesen, der dann weiterzuentwickeln ist. Der Vorsitzende: Um es noch einmal deutlich zu sagen: Das Gelände des Clubs ist nicht Teil des Geländes, das verkauft worden ist. Insofern haben wir das in der Hand. Man muss dann darüber reden, wie die Gesamtgestaltung des Gebietes wird. Aber meines Wissens haben wir im Moment nicht vor, das Gelände zu veräußern. Von daher sollte man das, um vor Ort die vielleicht aufkommende Panik zu vermeiden, noch einmal sehr deutlich formulieren. Dann wäre das so weit erledigt. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 24. Januar 2014