Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Wiesenacker 29 (Seniorenzentrum Wettersbach)", Karlsruhe-Grünwettersbach: Satzungsbeschluss

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 46. Plenarsitzung des Gemein- derates Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 15.01.2008 1228 1 öffentlich Dez. 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Wiesenacker 29 (Seniorenzentrum Wettersbach)", Karlsruhe-Grünwettersbach; Satzungsbeschluss Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 30.10.2003 6 Zustimmung Planungsausschuss 24.11.2005 7 Zustimmung (einstimmig) Gemeinderat 25.09.2007 1 Zustimmung Gemeinderat 15.01.2008 1 Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Am Wiesenacker 29 (Seniorenzentrum Wettersbach)“ als Satzung. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folge- erträge und Folgeeinsparun- gen) 130.000 Euro (Bebau- ungsplanbegründung Ziffer 8) durch Grundstücks- veräußerung Teilhaushalt Ortsverwal- tung Wettersbach – Tief- baumaßnahmen – 50.000 Euro Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 18.12.2007 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist das derzeit als Festplatz genutzte, östlich der L 623 gelegene Areal, das auf Vorschlag des Ortschaftsrates als Baufläche für ein Seniorenzentrum dienen soll. Ein entsprechendes Pla- nungskonzept wurde im Rahmen eines Architektenwettbewerbs (in der Form einer sogenannten Mehrfachbeauftragung) erarbeitet. Wegen weiterer Einzelheiten zur Planung wird auf den beiliegenden Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungspla- nes und seiner ausführlichen Begründung verwiesen. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 25.09.2007 den Entwurf des vorhaben- bezogenen Bebauungsplanes gebilligt und dessen Auslegung beschlossen (ein- stimmig). Im Rahmen der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs in der Zeit vom 15.10.2007 bis einschließlich 16.11.2007 haben sich mehrere Anwohner zu dem Bebauungsplanentwurf geäußert. Die Verwaltung/Stadtplanung hat diese durchaus kritischen Hinweise sorgfältig geprüft und in einer ausführlichen Gegenäußerung dazu Stellung genommen (Anlage 1). Die Verwaltung empfiehlt dem Gemeinderat, den vom Vorhabenträger vorgelegten Bebauungsplanentwurf ohne Änderungen als Satzung zu beschließen. Beschluss: Der Gemeinderat beschließt: 1. Die Anregungen und Einwände zum ausgelegenen Bebauungsplanentwurf blei- ben, da ihnen aus den in der Anlage 1 zu dieser Vorlage dargelegten Gründen nicht entsprochen werden kann, unberücksichtigt. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 2. folgende S a t z u n g Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Wiesenacker 29 (Seniorenzentrum Wettersbach)“, Karlsruhe-Grünwettersbach Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2 414) und § 74 der Lan- desbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbin- dung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Neufassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergän- zungen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Am Wiesenacker 29 (Senio- renzentrum Wettersbach)“ zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO), die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Plan- zeichnung mit Zeichenerklärung sowie aus dem Textteil, jeweils vom 09.05.2007 in der Fassung vom 21.11.2007. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Be- bauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB und als de- ren Bestandteil der Umweltbericht gemäß § 2 a BauGB beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Sitzungsdienste - 4. Januar 2008

Anlage 1 zum Satzungsbeschluss – Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Wiesenacker 29 (Seniorenzentrum Wettersbach)“, Karlsruhe-Grünwettersbach Zusammenfassung der im Rahmen der öffentlichen Auslegung für die Abwägung relevanten Stellungnahmen: Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zusammen mit dem Vorhabenträger Anwohner 1, „Straße „Am Wiesenacker“, 21.10.2007 1. Der Anlieger spricht sich gegen die Zufahrt und die Parkplätze des Seniorenzentrums aus. Er schlägt vor, die Parkplätze und Zufahrtsstraße von der Südseite, die Zufahrt von der Kreisstraße vorzusehen. Die komplette Versorgung des Seniorenzentrums muss über die enge Straße „Am Wiesenacker“ erfolgen. Diese Straße verfügt über keinen Gehweg und hat als zusätzliches Nadelöhr eine kleine, denkmalgeschützte Brücke. Für ein Wohngebiet mit überwiegendem PKW- Verkehr ist dies ausreichend. Der durch ein solches Seniorenzentrum zu erwartende LKW-Verkehr stellt aber eine große Einschränkung in die Wohnbedürfnisse der Anwohner dar, sowohl durch die verkehrstechnischen Auswirkungen als auch durch die hohe Lärmbelästigung. Es ist zu befürchten, dass zum Be- und Entladen geparkte LKWs den Durchgangsverkehr blockieren und damit auch die Notfallversorgung beeinträchtigen. Die Nutzung der vorhandenen Erschließungsstraße „Am Wiesenacker“ ist sowohl ökologisch als auch ökonomisch sinnvoll, da eine neue Straße eine zusätzliche Flächenversiegelung darstellt und hohe Mehrkosten bedeutet. Verkehrstechnisch ist eine neue Einmündung im Süden schwierig. Für das Seniorenzentrum hingegen ist nur mit einem geringen Verkehrsaufkommen zu rechnen. Die Anbindung des Zentrums an den Ort ist ein wichtiges Ziel der Planung. Das Zentrum soll sich zum Ort hin öffnen. Dies wird mit dem Konzept „Dorfplatz“ als neuer Eingangsplatz aufgegriffen. Das Befahren des „Dorfplatzes“ ist zeitlich für das Be- und Entladen befristet und der Platz wird dann sofort wieder verlassen. Nach Aussage des Betreibers, der Heimstiftung Karlsruhe, werden hier Fahrzeuge in geringer Größe und Beladung zum Einsatz kommen (in der Regel unter 7,5 t). Der überwiegende Verkehr des Be- und Entladens erfolgt mit normalen Pkw (Kombi-/Kastenwagen): Die Parkierungsanlage ist direkt hinter der Straßeneinmündung bereits vor der Brücke angeordnet, um möglichst wenig Verkehr in das Gebiet zu bringen und die zurückliegende Wohnbebauung nicht zu beeinträchtigen. 2. Die Planung verstößt gegen § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB, wonach „... die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozialer stabiler Strukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Die Planung widerspricht nicht diesen gesetzlichen Vorgaben, sondern erfüllt sie. Hier werden die Wohnbedürfnisse der älteren Bevölkerung erfüllt und entsprechende Strukturen auch für Grünwettersbach geschaffen. - 2 - 2 Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zusammen mit dem Vorhabenträger Bevölkerung ...“ zu berücksichtigen sind. 3. Die in § 3 BauGB geforderte „frühzeitige Einbindung der Öffentlichkeit“ war bisher nicht gewährleistet. Dies wird insbesondere dadurch dokumentiert, dass die bereits vorgetragenen Anregungen auf Ablehnung gestoßen sind und die Planung nicht beeinflusst haben. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand am 29.11.2006 als Bürgerversammlung in der Carl-Benz- Schule in Wettersbach statt. Die von der Öffentlichkeit vorgetragenen Anregungen sind nicht zwingend bei der Planung zu berücksichtigen, sondern fließen in die Überlegungen und Beratungen zur Planung mit ein. Letztendlich steht es dem Gemeinderat zu, über das Vorgebrachte zu entscheiden. 4. Durch die enormen Beeinträchtigungen ist ein Wertverlust für die Grundstückseigentümer nicht auszuschließen. Dies ist rein spekulativ und wäre in Abwägung gegen das hohe allgemeine Interesse an einem solchen Seniorenzentrum hinzunehmen. 5. Die Stellplätze sind nicht ausreichend. Nach LBO ist ein Stellplatz pro Wohneinheit notwendig. Dies ist hier längst nicht erreicht. Bei Wohnformen wie dem „Betreuten Wohnen“ wird aufgrund der damit verbundenen Erfahrungen und zur Unterstützung dieser neuen Bau- und Wohnform auch in der Genehmigungspraxis des Bauordnungsamts, mit dem dieser Stellplatznachweis abgestimmt ist, von dem üblichen Stellplatzschlüssel abgewichen. In der Praxis zeigt sich, dass auch bei diesem Schlüssel die Stellplätze längst nicht alle genutzt werden. Anwohner 2, Straße „Am Wiesenacker“, 14.11.2007 1. Die Straße „Am Wiesenacker“ ist heute schon eine Engpassstelle und außerdem eine kinderfreundliche, verkehrsberuhigte Zone. Deshalb wäre es sinnvoller, den Stichweg von der Landstraße L 623 auszubauen und das Seniorenheim darüber zu versorgen. Vorteile: 1. Der verkehrsberuhigte, familienfreundliche Bereich könnte beibehalten werden. 2. Der Verkehr auf der L 623 könnte z. B. über einen Kreisel beruhigt werden. 3. Die Notfallversorgung des S. hierzu Stellungnahme zu Anwohner 1, Ziffer 1. - 3 - 3 Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zusammen mit dem Vorhabenträger Wiesenackers bliebe gewährleistet, da Lieferverkehr die enge Straße nicht blockiert. 4. Den Anwohnern des Wiesenackers bliebe die Belastung des Lieferverkehrs erspart. Anwohner 3, Straße „Am Wiesenacker“, 15.11.2007 1. Die Notwendigkeit ortsnaher Pflege- und Wohnbetreuung ist unbestritten. Mit dem Angebot an gehobenem betreuten Wohnen geht dieses an der von Stadt und Ortschaftsrat benannten Zielgruppe vorbei. Dies beweist auch der nur schleppende Verkauf der betreuten Eigentumswohnungen. Dies ist nicht richtig. Nach Angaben des Vorhabenträgers sind für den Fall des Satzungsbeschlusses durch den Gemeinderat bereits ca. die Hälfte der Wohnungen reserviert. 2. Die vom Baugesetzbuch vorgeschriebene Beteiligung der Öffentlichkeit hat nur rudimentär stattgefunden. Für einen Bebauungsplan dieser Größenordnung wäre eine Bürgerversammlung notwendig gewesen, wie sie in der Kernstadt üblich ist. Eine Vorstellung ausschließlich im Ortschaftsrat reicht nicht aus. Im Gegensatz zur Auffassung des Anliegers fand eine Beteiligung der Öffentlichkeit ordnungsgemäß nach BauGB am 29.11.2007 in der Carl-Benz- Schule in Wettersbach in Form einer Bürgerversammlung statt. 3. Der Festplatz Grünwettersbach ist als Standort für ein Seniorenzentrum nur unter der Voraussetzung geeignet, dass der Bauträger ein Bündel von begleitenden Maßnahmen finanziert. Die im Plan genannten Auflagen wie z. B. Bau einer Trockenmauer oder Dachbegrünung haben Alibi-Charakter und sind bei weitem nicht ausreichend. Eine förmliche Umweltverträglichkeitsprüfung fehlt vollständig. Im Gegensatz zur Auffassung des Anliegers wurde eine förmliche Umweltprüfung durchgeführt, die sich im gesetzlich vorgeschriebenen Umweltbericht (Bestandteil der Begründung) niederschlägt. Die vorgeschlagenen Maßnahmen entsprechen den örtlichen Erfordernissen und sind mit den zuständigen Fachämtern abgestimmt. Die Eingriffs- und Ausgleichsbilanz ist ausgeglichen. 4. In der Straße „Am Wiesenacker“ wohnen derzeit ca. 15 Kinder im Kindergarten- und Grundschulalter, die den verkehrsberuhigten Bereich nutzen. Die Zufahrt zum Seniorenzentrum darf deshalb nicht über den Wiesenacker führen. Als Zufahrt bietet sich die vorhandene südliche Festplatzeinfahrt an. s. auch Stellungnahme zu Anlieger 1. Der verkehrsberuhigte Bereich soll als solcher erhalten bleiben und kann von den Kindern weiterhin genutzt werden. 5. Der Spielplatz am Nordrand des Plangebietes darf nicht ersatzlos Bedingt durch das Bauvorhaben wird der nördliche Kinderspielplatz „Am - 4 - 4 Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zusammen mit dem Vorhabenträger überbaut werden. Er ist sehr stark besucht und erst vor kurzem umfangreich erneuert worden. In diesem Zusammenhang wünscht der Anlieger auch zu wissen, aufgrund welcher Rechtsgrundlage der Spielplatz bereits jetzt, noch vor Rechtskraft des Bebauungsplans, rückgebaut wurde. Wiesenacker“ aufgelöst. Da dieser Spielplatz für Kinder von 2 bis 6 Jahren ausgerichtet ist, hat das Gartenbauamt beim südlichen Spielplatz kleinere Veränderungen vorgenommen. Die Wellenrutsche, Laufrad und Doppelschaukel bleiben erhalten. Die Tischtennisplatte und das Balancierseil werden am neuen Standort wieder eingebaut. Auf den dadurch gewonnen Flächen wird vom Gartenbauamt eine Kleinkinderkombination mit Sandelmöglichkeit errichtet. Für den Rückbau eines Spielplatzes ist weder eine Baugenehmigung noch das Vorliegen eines Bebauungsplans notwendig. Vorab zu den nachfolgenden Einwendungen zu naturschutzrechtlichen Belangen: Der BUND, der Planungen immer sehr genau auf ihre Umweltverträglichkeit hin betrachtet, hatte zu diesem Bebauungsplan ausgeführt: „Es sind keine erheblichen Belange des Natur- und Landschaftsschutzes betroffen. Ein Teil der Ausgleichsmaßnahmen (Verlängerung der Trockenmauer als Lebensraum für die Zauneidechse) führt zu einer Verbesserung. Da bisher schon weithin genutzte Flächen überbaut werden, ist es günstiger, das Bauvorhaben an dieser Stelle zu realisieren, als u. U. freie Flächen dafür zu bebauen. Es werden also von Seiten der Naturschutzverbände als Träger öffentlicher Belange keine Einwände gegen die Maßnahme erhoben.“ 6. Die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung dokumentiert eine Bodenversiegelung von derzeit noch 35 % und Nachbebauung von 50 %. Deshalb sind Retentionsflächen für Niederschlagswasser verbindlich in die Lagepläne einzuzeichnen. Das Niederschlagswasser soll im gesamten Baugebiet in Retentionsflächen abgeleitet und dann in den vorhandenen Wettersbach verzögert eingeleitet werden. Die genaue Lage der Retentionsflächen wird im Rahmen des Bauantrags geregelt. 7. Die Überbauung des Festplatzes zerstört eine große Luftaustauschfläche und verkürzt die Grünzäsur zwischen den Ortsteilen Palmbach und Grünwettersbach. Folglich wird die lokale Jahresmitteltemperatur messbar ansteigen und so zu gesundheitlichen Belastungen führen. Der Bauträger muss dafür Ausgleichszahlungen an die Stadt leisten. In diesem Zusammenhang reklamieren weder der BUND und die anderen Naturschutzverbände noch die anderen Fachbehörden einen Prüfungsbedarf für das Schutzgut Klima. Selbst wenn die Vermutung zutreffen würde, dass sich in Folge der Baumaßnahmen die lokale mittlere Jahrestemperatur messbar erhöhen sollte, ist mit gesundheitlichen Belastungen in Folge der eventuell zwar messbaren, aber sehr geringen Erhöhung nicht zu rechnen. 8. Die Wiese ist als Exklave des benachbarten FFH-Gebietes zu sehen. Sie ist Lebensraum von Distelfinken, Die genannte Wiese ist weder Teil noch Exklave eines FFH-Gebietes. Laut Einschätzung des zuständigen - 5 - 5 Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zusammen mit dem Vorhabenträger Wiesenbläulingen, verschiedenen Heuschreckenarten, Blindschleichen und Zauneidechsen, die alle unter Schutz und hochgradig gefährdet sind. Ausreichend Parkplätze mit wasserdurchlässigem Belag sind bereits an der südlichen Zufahrt zum Festplatz vorhanden. Der geplante Parkplatz am Wiesenacker kann deshalb ersatzlos entfallen. Fachamts ist hier lediglich die Zauneidechse von besonderer Bedeutung. Sie wurde bereits bei der Planung entsprechend berücksichtigt. Der geplante Parkplatz wird zum Nachweis der baurechtlich notwendigen Stellplätze benötigt; naturschutzrechtliche Gründe stehen dem nicht im Wege (siehe auch Ziffer 11). 9. Die Pappelreihe ist Sommerquartier und Kinderstube einer kleinen Fledermauskolonie (vermutlich der streng geschützten Art Abendsegler). Während der Bauzeit sind die Pappeln auf Kosten des Bauträgers von jeglicher Beschädigung und vor Bodenverdichtung vor Baumaschinen zu schützen. Die Pappelreihe ist im Bebauungsplan als zu erhalten dargestellt. Sie wird während der Bauzeit nach besten Möglichkeiten geschützt. 10. Der Wetterbach mit seinen Böschungen ist trotz Sohlenpanzerung Lebensraum zahlreicher Grasfrösche, Teichfrösche und Erdkröten. Die Bebauung und der Rad- und Fußweg müssen deshalb einen Schutzstreifen von mindestens zwei Meter Breite zum Bach einhalten. Der Bauträger muss als Ausgleichsmaßnahme für die Bodenversiegelung den Wetterbach naturnah gestalten: Sohlenpanzerung entfernen, Entkanalisierung nach dem Beispiel der Alb in der Kernstadt. Für die Planung wurde eine Eingriffs- /Ausgleichsbilanzierung erstellt und mit der Stadt abgestimmt. Dabei werden als Ausgleichs- und Minderungsmaßnahmen für Natur und Landschaft insbesondere Dachbegrünung, Pflanzung mittel- bis großkroniger Laubbäume, Ergänzung der Habitatstruktur für die Zauneidechse sowie versickerungsfähige Stellplätze und Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung vorgesehen. Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz ist damit vollständig ausgeglichen. Die Bebauung bleibt auch in jedem Fall mehr als zwei Meter vom Wetterbach zurück. 11. Die Berechnung der erforderlichen Stellplatzzahl gemäß VwV-Stellplätze ist fehlerhaft. Die Parkplätze für externe Besucher des öffentlichen Cafés und für Angestellte des Seniorenzentrums sind nicht berücksichtigt. Der vorgesehene Platz ist zu klein. Deshalb und wegen der Nähe zum Betreuten Wohnen und zum Schutz der Wiese muss der geplante Parkplatz am Wiesenacker entfallen. Ausreichend viele Stellplätze sind am Südrand des Festplatzes bereits vorhanden. Die Berechnung der Stellplätze ist korrekt und mit dem Bauordnungsamt abgestimmt. Die Parkierungsanlage ist direkt hinter der Straßeneinmündung bereits vor der Brücke angeordnet, um möglichst wenig Verkehr in das Gebiet zu bringen und die zurückliegende Wohnbebauung nicht zu beeinträchtigen. Der Parkplatz am Südrand des Festgeländes wird zum großen Teil zur Realisierung des Fuß- und Radweges zwischen Palmbach und Wettersbach benötigt. Die restlichen Flächen sollen als zusätzliches - 6 - 6 Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zusammen mit dem Vorhabenträger öffentliches Parkplatzangebot bereitgehalten werden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Wiesenacker 29 (Seniorenzentrum Wettersbach)“, Karlsruhe – Grünwettersbach Entwurf Planverfasser: Gekeler-Bäuerlein Architekten Beiertheimer Allee 26 76137 Karlsruhe Vorhabenträger: G.I.G.mbH Kleinoberfeld 5 76135 Karlsruhe VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 2 - Verfahrensvermerke / Ausfertigung Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am 25.09.2007 Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO vom 15.10.2007 bis 16.11.2007 Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB und § 74 Abs. 7 LBO am ................... Der vorhabenbezogene Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) und die örtlichen Bauvorschriften sind unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden. Sie werden hiermit ausgefertigt. Karlsruhe, .................... Heinz Fenrich Oberbürgermeister In Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) mit der Bekanntmachung am .................... Beim Stadtplanungsamt zu jeder- manns Einsicht bereitgehalten (§ 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) ab ..................... VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 3 - Inhaltsverzeichnis: Verfahrensvermerke / Ausfertigung ............................................................. 2 Inhaltsverzeichnis: ......................................................................................... 3 A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) ............ 6 1. Aufgabe und Notwendigkeit ............................................................... 6 2. Bauleitplanung..................................................................................... 6 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung ............................................................... 6 2.2 Verbindliche Bauleitplanung .................................................................. 7 3. Bestandsaufnahme ............................................................................. 7 3.1 Räumlicher Geltungsbereich ................................................................. 7 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit ......................... 7 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung ............................. 8 3.4 Eigentumsverhältnisse .......................................................................... 8 3.5 Belastungen .......................................................................................... 8 4. Planungskonzept ................................................................................. 8 4.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................... 9 4.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................ 10 4.3. Erschließung ....................................................................................... 10 4.3.1 ÖPNV .................................................................................................. 10 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr ............................................................ 10 4.3.3 Ruhender Verkehr ............................................................................... 10 4.3.4 Geh- und Radwege ............................................................................. 11 4.3.5 Ver- und Entsorgung ........................................................................... 11 4.4 Gestaltung ........................................................................................... 11 4.5 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen ............................ 12 4.6 Immissionen ........................................................................................ 13 5. Umweltbericht / Umweltprüfung ....................................................... 14 6. Sozialverträglichkeit .......................................................................... 14 7. Statistik .............................................................................................. 14 7.1 Flächenbilanz ...................................................................................... 14 7.2 Geplante Bebauung............................................................................. 15 7.3 Bodenversiegelung .............................................................................. 15 8. Kosten ................................................................................................ 15 9. Durchführung .................................................................................... 16 10. Bestandteile des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans .............. 16 B. Hinweise (beigefügt) ......................................................................... 17 1. Versorgung und Entsorgung ................................................................ 17 2. Entwässerung ...................................................................................... 17 3. Archäologische Funde, Kleindenkmale ............................................... 17 4. Baumschutz ......................................................................................... 18 5. Altlasten ............................................................................................... 18 6. Erdaushub / Auffüllungen .................................................................... 18 7. Private Leitungen................................................................................. 19 VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 4 - 8. Barrierefreies Bauen ............................................................................ 19 C. Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften ........... 20 1. Planungsrechtliche Festsetzungen ................................................. 20 1.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................... 20 1.1.1 Baugebiet - Sondergebiet (§ 11 BauNVO) .......................................... 20 1.1.2 Flächen für Stellplätze ......................................................................... 21 1.1.3 Nebenanlagen ..................................................................................... 21 1.2 Abweichende Bauweise ...................................................................... 21 1.3 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .. 21 1.4 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen ................................... 22 1.5 Flächen für Leitungsrechte .................................................................. 22 2. Örtliche Bauvorschriften .................................................................. 23 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen .......................................... 23 2.1.1 Wandhöhe ........................................................................................... 23 2.1.2 Dachbegrünung ................................................................................... 23 2.1.3 Fassaden ............................................................................................. 23 2.2 Werbeanlagen und Automaten ............................................................ 23 2.3 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen .................................................. 24 2.3.1 Einfriedigungen ................................................................................... 24 2.3.2 Unbebaute Flächen ............................................................................. 24 2.3.3 Abgrabungen, Aufschüttungen ............................................................ 24 2.3.4 Abfallbehälterstandplätze .................................................................... 24 2.3.5 Stellplätze ............................................................................................ 24 2.4 Außenantennen, Satellitenanlagen ..................................................... 24 2.5 Niederspannungsfreileitungen ............................................................. 24 2.6 Niederschlagswasser .......................................................................... 25 3. Sonstige Festsetzungen ................................................................... 25 3. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung ............................. 26 Unterschriften .............................................................................................. 27 Anlagen X ..................................................................................................... 28 1. Umweltbericht .................................................................................... 28 1.1. Einleitung ........................................................................................... 28 1.1.1 Kurzdarstellung Inhalt und Ziele .......................................................... 28 1.2 Grundlagen ........................................................................................ 28 1.2.1 Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften ........ 28 1.2.2 Angaben zum Standort ........................................................................ 29 1.2.3 Vorhabenumfang und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden ..... 30 1.2.4 Ziele des Umweltschutzes ................................................................... 30 1.3 Beschreibung und Bewertung der betroffenen Umweltbelange ... 34 1.3.1 Schutzgut Pflanzen und Tiere (Naturschutz) ....................................... 34 1.3.2 Schutzgut Boden ................................................................................. 36 1.3.3 Schutzgut Wasser ............................................................................... 37 1.3.4 Schutzgut Mensch (Lärm) ................................................................... 40 1.4 Entwicklungsprognose ..................................................................... 41 VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 5 - 1.4.1 Bei Umsetzung .................................................................................... 41 1.4.2 Bei Nichtumsetzung ............................................................................. 42 1. 5. Zusammenfassung ............................................................................ 42 1.6. Quellen ............................................................................................... 43 1.7 Eingriff- Ausgleich-Bilanzierung (Anlage zum Umweltbericht) ............ 45 1.8 Lage der Trockenmauer (Anlage zu Begründung und Umweltbericht) 46 2. Vorhaben- und Erschließungsplan .................................................. 47 2.1 Übersichtsplan ..................................................................................... 47 2.2 Bestandsplan ....................................................................................... 48 2.3 Projektpläne ........................................................................................ 49 2.4 Grünordnungsplan ............................................................................... 54 2.5 Stellplatzberechnung ........................................................................... 55 VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 6 - A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Lt. Beschluss des Gemeinderats und des Ortschaftsrates soll das bisher als Festplatz der Gemeinde Grünwettersbach genutzte Gelände als Baufläche für ein Seniorenzentrum umgenutzt werden und im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes realisiert werden. Nach Angaben des statistischen Landesamtes wird der Anteil der über 80- jährigen Bevölkerung um 4,8% bis 2010 und um 6,5% bis 2020 ansteigen. Das von der G.I.G.mbH geplante Seniorenzentrum Wetterbach ist eine Einrichtung für betreutes Wohnen mit angegliederter Pflegeeinrichtung. Das Seniorenbüro sowie die Gemeinde Grünwettersbach haben den Bedarf an einer solchen Einrichtung bestätigt. In der Gemeinde gibt es zur Zeit kein betreutes Wohnen und keine stationäre Altenhilfe. Die räumlich nächstgelegenen Einrichtungen für betreutes Wohnen mit angegliederter stationäre Altenhilfe befinden sich in Ettlingen, Karlsruhe - Durlach und der Gemeinde Waldbronn. Durch den Bau dieser Seniorenresidenz wird ein Personenkreis angesprochen, der möglicherweise in ähnliche Einrichtungen, zum Beispiel nach Südbaden, abwandern würde. So können Einwohner in dieser ländlichen Region Karlsruhe gehalten werden. Auch mit einem Zuzug von auswärtigen Personen ist bei diesem Projekt zu rechnen. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der gültige Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt den Planungsbereich östlich des Wetterbaches als Wohngebiet, westlich des Wetterbaches, als Grünfläche dar. Die Planung entspricht dem und ist daher aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und steht in Übereinstimmung mit dessen Zielen. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 7 - 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Für das Gelände des Festplatzes gibt es keinen gültigen Bebauungsplan. Teile des Geltungsbereiches fallen in den Bebauungsplan „Herrenweg-Ost“, rechtwirksam seit dem 02.01.1987. Dessen bisherige Vorgaben werden durch den vorliegenden Bebauungsplan ersetzt. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 7745 m² große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe – Grünwettersbach, am südlichen Rand. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit Das Gelände des ehemaligen Festplatzes ist weitgehend eben und geht im östlichen Bereich in einen bepflanzten Böschungsbereich über. Ein leichtes Gefälle von der östlichen Gründstücksgrenze zur westlichen Grundstücksgrenze ist zu verzeichnen. Aufgrund der vorhandenen Nutzungen sind die ursprünglichen natürlichen Bodenverhältnisse teilweise überformt. Natürlicherweise befindet sich eine bis zu mehreren Metern betragende reine Lößauflage über Buntsandsteinverwitterungsschutt. In den unteren Schichten ab ca. 1,50 m ist der Löß teilweise mit Buntsandsteinverwitterungsschutt durchmischt. Die potentielle Vegetation bilden Buchen- und Eichenwälder. Bis zur Tiefe von 3,00 m wurde kein Grundwasser angetroffen. Nach Informationen der Stadt Karlsruhe (Tiefbauamt) ist gemäß vorliegenden Ergebnissen aus Aufschlüssen in benachbarten Gebieten bis zu einer Tiefe von mindestens 9,00 m kein Grundwasser anzutreffen. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 8 - 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Im Gebiet befinden sich der Festplatz der Gemeinde Grünwettersbach, sowie ein Nebengebäude mit WC-Anlage. Entlang dem Wetterbach ist eine räumlich wirksame Pappelreihe vorhanden. Der Bach selbst ist im Trapezprofil mit Rasenböschungen und einer gepflasterten Sohle naturfern ausgebaut. Im Böschungsbereich zur bestehenden Bebauung stehen ebenfalls zahlreiche Bäume. Darunter befinden sich sowohl heimische (Tilia, Prunus) wie auch fremdländische Arten (Qurcus rubra, Douglasie). Auf dem Grundstück befindet sich ein Mischwasserkanal, der auch der Entsorgung der talseitigen Bebauung der Donaulandstraße dient. Der Kanal muss vor Baubeginn verlegt werden. Eine Hochspannungsleitung verläuft von West nach Ost quer über das Grundstück. 3.4 Eigentumsverhältnisse Das Gelände befindet sich im Besitz der Stadt Karlsruhe. 3.5 Belastungen Gemäß Sachstandsbericht des BfU vom 20. April 2006 liegen für das Plangebiet keine Altlasten oder relevante schädliche Bodenveränderungen im Sinne des BBodSchG vor. Im Bereich der Auffüllungen ist bis ca. 1,7 m Bodentiefe mit PAK- Belastungen der LAGA Zuordnungskategorie Z 1.2 zu rechnen. Es besteht im Bereich des Plangebietes aus fachtechnischer Sicht derzeit kein weiterer wasser- und bodenschutzrechtlicher Handlungsbedarf. Das Plangebiet unterliegt Schallimmissionen aus Straßenverkehr der Wiesenstraße (L 623). Für das Jahr 2020 wird eine durchschnittliche tägliche Verkehrsmenge (DTV) von 10.700 Kfz prognostiziert. 4. Planungskonzept Das Projekt sieht die Bereitstellung von 27 seniorengerechten Wohnungen und 30 Pflegeplätzen vor. Des weiteren werden Serviceleistungen aus dem VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 9 - Pflegedienstsektor unter anderem die Verpflegung angeboten. So findet eine sinnvolle Verzahnung von Pflegehaus, betreutem Wohnen und der Umgebung in der gemeinsamen Nutzung des Aufenthaltraumes und Cafes statt. Das Planungskonzept für die Bebauung des Seniorenzentrum Wetterbach wurde im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung von einer unabhängigen Beurteilungsjury unter Einbeziehung der Vertreter der Stadt Karlsruhe und des Ortschaftsrates Wettersbach ausgewählt. Das Seniorenzentrum fügt sich mit ihrer 2-Geschossigkeit angemessen in das Wohngebiet zwischen Einfamilienhäuser und dem Naturraum am Dorfrand von Grünwettersbach ein. Über den nordwestlichen Eingangsplatz mit Anbindung an die Wohnstrasse „Am Wiesenacker“ und dem öffentlichen Rad- und Fußweg sind die Hauptzugänge zum Pflegehaus und zum betreuten Wohnen zu erreichen. Das Pflegehaus gliedert sich in zwei parallele Baukörper mit Satteldach und einem dazwischenliegenden Bauteil mit Flachdach und den geschützten Innenhof. Die Wohngruppe des Betreuten Wohnens gliedert sich um zwei begrünte gemeinschaftliche Innenhöfe. Die Gebäudegruppe wird durch ost-west-gerichtete Häuser mit Satteldächern und dazwischenliegenden Gebäuden mit begrünten Flachdächern kleinteilig gegliedert und räumlich differenziert gestaltet. Bzgl. der Hochleitung werden die Grenzwerte der 26. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes bei der geplanten Bebauung eingehalten: - Maximale Gebäudehöhe laut Verordnung ca.17 m - Maximale Höhe des geplanten Gebäudes 9 m 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Nutzungsart soll Sondergebiet (SO) festgelegt werden. Die Zweckbestimmung des Sondergebiets ist das Angebot einer Senioreneinrichtung für betreutes Wohnen und die stationäre Pflege von alten Menschen. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 10 - 4.2 Maß der baulichen Nutzung Als max. GRZ wird 0,5 und als max. GFZ 1,0 festgesetzt. Mit Rücksicht auf die umgebende Bebauung wurde auf eine mögliche höhere Bebauung verzichtet und dafür eine höherer Überbauungsgrad in Kauf genommen. Die besondere Nutzung und die Einbindung in einen Grünzug erlauben eine solche Überschreitung der Obergrenzen vom Wohngebiet (§ 17 BauNVO Obergrenzenvorschrift). 4.3. Erschließung Die Haupterschließung erfolgt über die Straße „Am Wiesenacker“ am nördlichen Teil des Planungsgebietes. Zusätzlich kann das Planungsgebiet für die Feuerwehr durch einen kleinen Stichweg der L623 am südlichen Rand angefahren werden. 4.3.1 ÖPNV Unmittelbar am Westrand des Planungsgebietes an der Wiesenstraße befindet sich die Haltestelle „Eichhalden“. Die Entfernung vom Planungsgebiet zur Haltestelle beträgt ca. 150m. Anschluss gibt es an die städtischen Buslinien 27, 47, 118 und N3. Hauptbuslinie ist die 47. Ihre Taktung ist 20- minütig. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Das Wohngebiet ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Die Straße „Am Wiesenacker“ ist über die Wiesenstraße (Landesstraße 623) direkt ans überörtliche Verkehrsnetz angebunden. 4.3.3 Ruhender Verkehr Öffentliche Parkplätze befinden sich an der Straße „Am Wiesenacker“. Private Stellplätze werden an der westlichen Planungsgebietsgrenze sowie an der Straße „Am Wiesenacker“ angeordnet. Die Grundlage für die Anzahl der Stellplätze bildet der Stellplatznachweis. Fahrradabstellplätze werden zentral in den beiden Innenhöfen angeboten. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 11 - 4.3.4 Geh- und Radwege Ein öffentlicher Fuß- und Radweg führt als Verbindung zwischen Palmbach und Wettersbach entlang des Wetterbachs bis zur Straße „Am Herrenweg“. 4.3.5 Ver- und Entsorgung Durch die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen in der Strasse „Am Wiesenacker“ kann das neue Planungsgebiet an die städtische Strom- und Wasserversorgung angeschlossen werden. Die Beheizung der Gebäude erfolgt über eine gemeinsame Heizzentrale mit Anschluss an das öffentliche Gasnetz der Stadt Karlsruhe. Die Mülltonnen werden im östlichen Teil des Planungsgebietes, auf Höhe des ersten gemeinschaftlichen Hofes, in einem Nebengebäude aufgestellt. Die Bereitstellungsfläche für die Leerung der Mülltonnen ist direkt an der Straße „Am Wiesenacker“ neben dem Gebäude der Trafostation ausgewiesen. Das unbedenkliche Niederschlagswasser von Dachflächen sowie das Oberflächenwasser befestigter Flächen soll im gesamten Baugebiet in Retentionsflächen abgeleitet und dann in den vorhandenen Wetterbach verzögert eingeleitet werden. Hierzu wird ein separates Wasserrechtsverfahren durchgeführt. Darüber hinaus erfolgt die Entsorgung über den Mischwasserkanal in der Straße „Am Wiesenacker“. 4.4 Gestaltung Die Dachlandschaft der geplanten Bebauung wird aus einem Wechsel von flachgeneigten Satteldächern und Flachdächern gebildet. Die Dachdeckung der Hauptbaukörper wird in Beton-Dachsteinen ausgeführt. Die Flachdächer erhalten eine extensive Begrünung. Den Baukörpern sind Laubengänge vorgesetzt. Die Loggien sind in den Baukörper integriert, die verputzten Brüstungen binden in die Fassadenflucht ein und schaffen damit in Verbindung mit dem Dach, das ohne Dachüberstand ausgebildet wird, ein klar definiertes Baukörpervolumen. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 12 - Die Fassadengestaltung wird wesentlich durch großzügig bemessene Fensterflächen geprägt sein. Die Farbgebung der Putzfassaden wird in hellen Farbtönen gehalten, die einzelnen Baukörper werden innerhalb eines Gesamtkonzepts differenziert und aufeinander abgestimmt, Laubengangbereiche und Loggien erhalten innerhalb des Farbkonzeptes kräftigere Farben. Teilweise werden die Fassaden begrünt. Eine Abböschung vor dem südlichem Bereich des Pflegehauses ermöglicht eine gute Belichtung der im Untergeschoss liegenden Räumlichkeiten. Die zum ersten gemeinschaftlichen Hof liegende Böschung wird in das Gestaltungskonzept der Außenanlagen integriert. Es ist eine zurückhaltende Einfriedung und Begrünung mit Heckenräumen und Buschpflanzen vorgesehen. Der Innenhof des Pflegehauses erhält eine grüne Abgrenzung, um den Schutz der Pflegebedürftigen sicher zu stellen. 4.5 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen Die Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung mit Bilanzierung entsprechend § 18 Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) erfolgt nach dem Karlsruher Modell. Teilflächen innerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 624. Für die Bilanzierung wurde für diese Flächen die Festsetzungen des Bebauungsplanes und für die übrigen Flächen der tatsächliche Bestand gewertet. Entsprechend der Bilanzierung nach dem Karlsruher Modell werden die Eingriffe durch die festgesetzten Maßnahmen zu ca. 100 % ausgeglichen. Die Bilanzierung und Bewertung ist als Anlage1.7 beigefügt. Europäisches Netz" Natura 2000“ Südlich des Festplatzes jenseits der L 623 befindet sich gemäß FFH- Gebietsmeldung 2005 das Natura 2000-Gebiet Wiesen und Wälder bei Ettlingen Gebietsnummer 7016-342. Eine Beeinträchtigung des FFH- Gebietes durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist nicht gegeben. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 13 - Der wertvolle Baumbestand, besonders die markante Pappelreihe sowie die Bäume im Böschungsbereich zur bestehenden Bebauung im Osten, bleibt erhalten. Die Bebauung beschränkt sich auf die bereits versiegelten bzw. bebauten Flächen im Bereich des Festplatzes. Lediglich für den Bereich der zusätzlichen Parkierung werden bisher unversiegelte Flächen in Anspruch genommen. Entlang des Wetterbaches wird der vorhandene Fuß- und Radweg nach Süden verlängert und außerorts an den bestehenden Weg angebunden. Während der Baumaßnahme ist besonders auf den Schutz der zu erhaltenden Bäume entsprechend der RAS LG 4, der DIN 18920 und der Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe zu achten. Ausgleichsmaßnahmen und eingriffsmindernde Auswirkungen für Natur und Landschaft ergeben sich durch folgende Maßnahmen: - Dachbegrünungen - Stellplatz-Beläge, versickerungsfähig - Regenwasserrückhaltung Außerhalb des Geltungsbereiches im Bereich der Böschung ist eine Verlängerung der Trockenmauer um ca. 5 m mit 1,00 m Höhe als Ersatzhabitat für die Zauneidechse zu errichten (S. Anlage 1.8). Näheres regelt der Durchführungsvertrag. 4.6 Immissionen Das geplante Seniorenzentrum unterliegt Schallimmissionen aus Straßenverkehr der Wiesenstraße (L 623). Für das Jahr 2020 wird eine durchschnittliche tägliche Verkehrsmenge (DTV) von 10.700 Kfz prognostiziert. Schalltechnische Untersuchungen ergaben, dass der nordwestliche Baukörper dem Lärmpegelbereich II (56 – 60 dB(A)) und der südwestliche Baukörper dem Lärmpegelbereich III (61- 65 dB(A)) nach DIN 4109 zuzuordnen ist. Aktive Schallschutzmaßnahmen entlang der Straße sind im Rahmen dieses Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht durchführbar. Da übliche Bauteile, zum Beispiel Standardfenster den schalltechnischen Anforderungen des Lärmpegelbereiches III genügen, entfallen besondere Festsetzungen. Am straßennahen südwestlichen VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 14 - Baukörper werden Mittelungspegel von 49 bis 50 dB(A) nachts erreicht. Hier werden für schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlafräume, fensterunabhängige schallgedämmte Lüftungseinrichtungen empfohlen. 5. Umweltbericht / Umweltprüfung Die Auswirkungen der Planung auf die Belange der Umwelt und ihre Wechselwirkungen sind Gegenstand einer Umweltprüfung. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist im Umweltbericht dargestellt. Dieser ist gesonderter Bestandteil dieser Begründung (Anlage 1). 6. Sozialverträglichkeit Ein Sozialplan ist für diesen Bebauungsplan nicht erforderlich. Es ist nicht zu erwarten, dass sich die beabsichtigten Maßnahmen nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der in diesem Gebiet lebenden Menschen auswirken. Folgende Aspekte wurden bei der Planung besonders berücksichtigt: - Bereitstellung bedarfsgerechter Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen des sozialen Sektors sowie zugehöriger Erholungsflächen. - Die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsflächen „Am Wiesenacker“ und die Wiesenstraße sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind gegeben. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Sondergebiet ca. 4446 m² 57% Sondergebiet Stellplätze ca. 476 m² 6% Öffentliche Flächen ca. 2823 m² 36% Gesamt ca. 7745 m² 100% VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 15 - 7.2 Geplante Bebauung Pflegehaus EG – OG: stationäre Pflege (30 Plätze) Betreutes Wohnen: EG – OG: 27 WE Bruttogeschossfläche insgesamt: 3497m² Wohneinheiten insgesamt: 27 WE 7.3 Bodenversiegelung Gesamtfläche ca. 7.700 m² 100,0% Derzeitige Versiegelung ca. 4.288 m² 55,7% Durch den Bebauungsplan zulässige versiegelte Fläche ca. 3.912 m² 50,8% Hinweise: - Die befestigten Flächen werden auf das unbedingt notwendige Maß beschränkt. In den Festsetzungen sind, soweit möglich, wasserdurchlässige Beläge für Wege und Stellplätze vorgeschrieben. - Eine extensive Dachbegrünung (ca. 585 m²)ist für die Flachdächer vorgesehen. 8. Kosten Das Grundstück ist bereits erschlossen. Die Stadt beteiligt sich an der Verlegung es Geh- und Radweges mit 50.000 €. Alle weiteren Kosten für Änderungen und Umbauten an den bestehenden Erschließungsanlagen sind vom Vorhabenträger zu tragen. Durch die Änderung des im Bebauungsplan „Herrenweg-Ost“ vorgesehenen Lärmschutzwalls in eine Lärmschutzwand können Mehrkosten von ca. 80.000 € entstehen. Diese werden jedoch durch den Verkaufserlös für die für das Projekt notwendigen Stellplätze voll abgedeckt. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 16 - 9. Durchführung Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsvertrag geregelt. 10. Bestandteile des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist neben den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) bestehend aus folgenden Plänen: • Grundrisse, Keller, Erdgeschoss, Obergeschosse, Dachgeschoss • Ansichten • Schnitte • Stellplatznachweis • Grünordnungsplan VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 17 - B. Hinweise (beigefügt) 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tieferliegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen. 3. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend der Denkmalpflege des Regierungspräsidiums Karlsruhe, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 18 - Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 4. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 5. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umweltamt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76133 Karlsruhe, zu melden. 6. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Vor Ort anfallender belasteter Aushub kann in Abhängigkeit der Nutzung gemäß Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung wieder an Ort und Stelle verwendet werden (Umlagerung). Die Umlagerung ist mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Im übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesbodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 19 - 7. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 8. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 20 - C. Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert am 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.12.2004 (GBl. S. 895). TEXTFESTSETZUNGEN In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes geregelt: 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung 1.1.1 Baugebiet - Sondergebiet (§ 11 BauNVO) Das Sondergebiet dient dem Wohnen und der Pflege von älteren Menschen sowie der Unterbringung ergänzender Nutzungen. Zulässig sind: - Wohnen für Senioren - Einrichtungen zur Betreuung und Pflege von Senioren - Wohnen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen - Ergänzende Nutzungen, die dem Zweck des Gebiets dienen. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 21 - 1.1.2 Flächen für Stellplätze Stellplätze sind nur an den in der Planzeichnung festgelegten Standorten zulässig. 1.1.3 Nebenanlagen Nebenanlagen gemäß §14, Abs. 1 BauNVO sind nur auf den hierfür ausgewiesenen Flächen zulässig. Nebenanlagen gemäß §14, Abs. 2 BauNVO sind zulässig. 1.2 Abweichende Bauweise Es gilt die offene Bauweise ohne Längenbeschränkung. 1.3 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen An den im zeichnerischen Teil ausgewiesenen Baumstandorten sind mittel- bis großkronige Laubbäume (Pflanzqualität mindestens 3 xv. m.DB. StU 18- 20 cm) zu pflanzen. Der durchwurzelbare Raum der Pflanze muss mind. 12 m³, die Tiefe der Baumgrube mind. 1,5 m und die Größe der Baumscheibe mind. 4 m² betragen. Die Bäume, die gemäß den zeichnerischen Festsetzungen zu erhalten sind, sind zu schützen und bei Abgang durch standorttypische Laubgehölze zu ersetzen. Ergibt sich im Zuge der Umsetzung der Baumaßnahme die Notwendigkeit, vorhandene Bestandsbäume im Böschungsbereich zur östlich angrenzenden Bebauung zu entfernen, so sind hierfür entsprechend der Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe Ersatzpflanzungen aus heimischen Laubbäumen vorzunehmen. Die Pflanzungen sind zu unterhalten und bei Verlust zu ersetzen. Bei den mit einer Pflanzbindung gekennzeichneten Bäumen können in begründeten Fällen Abweichungen von den eingetragenen Baumstandorten als Ausnahme zugelassen werden. Die öffentlichen Grünflächen entlang des öffentlichen Fuß- und Radweges sind als Wiesenflächen anzulegen und zu unterhalten. Die öffentlichen Verkehrsgrünflächen sind als Rasenflächen anzulegen und zu unterhalten. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 22 - Die nicht überbauten privaten Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Versiegelung ist auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken. Der Bereich der Stellplätze ist an den Seiten ohne Lärmschutzwand und außerhalb der Zufahrten mit einer mind. 1,60 m Hecke aus heimischen Laubgehölzen einzugrünen. Solange die Lärmschutzwand nicht hergestellt ist, ist an deren Stelle eine 1,60 m hohe Hainbuchenhecke an der Westseite der Parkplätze zu pflanzen und im südlichen Bereich ein 1,60 m hohes, begrüntes Rankgerüst zu errichten. Freistehende Mauern, sowie Mülleinhausungen sind mit Selbstklimmern zu begrünen. 1.4 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen und Abgrabungen sind außerhalb der Baubereiche nur auf den in der Planzeichnung festgelegten Flächen zulässig. 1.5 Flächen für Leitungsrechte Die in der Planzeichnung mit Leitungsrecht festgesetzten Flächen dienen dem jeweiligen Versorgungsträger. Die Flächen für die unterirdische Leitung ist mit Ausnahme der Fläche für Nebenanlagen von jeglicher Bebauung und Bepflanzung mit Gehölzen frei zu halten. Auf den Flächen für die 110 kV Hochleitung sind Änderungen in der Bebauung und Nutzung nur in beschränkter Weise und in Abstimmung mit dem Versorgungsträger zulässig. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 23 - 2. Örtliche Bauvorschriften 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 2.1.1 Wandhöhe Als Wandhöhe gilt das Maß der Hinterkante des öffentlichen Geh- und Radweges entlang des Wetterbaches bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut (bis zum oberen Abschluss der Wand). Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. 2.1.2 Dachbegrünung Die Flachdächer werden mit einer mindestens 8 cm starken Dränschicht und 10 cm Vegetationstragschicht begrünt. 2.1.3 Fassaden Die Farbgebung der Putzfassaden ist mit dem Stadtplanungsamt abzustimmen. 2.2 Werbeanlagen und Automaten Automaten sind genehmigungspflichtig. Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,30 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten sind nur am Gebäude und nicht in der Vorgartenzone zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 24 - 2.3 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen 2.3.1 Einfriedigungen Einfriedungen zum öffentlichen Bereich sind nur als Hecken aus heimischen Laubgehölzen, in die ein Zaun bis zu einer Höhe von 1,50 m eingezogen werden kann, zulässig. Die Einmündung vom Geh- und Radweg in die Straße am Wiesenacker, muss zur Einsicht in den Straßenraum frei bleiben von Einfriedungen und sonstigen Sichthindernissen. (gemäß ERA bzw. RAS-K-1) 2.3.2 Unbebaute Flächen Die nicht überbaubaren Flächen sind unter Wahrung des Gebietscharakters gärtnerisch anzulegen. Die Versiegelung ist auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken. 2.3.3 Abgrabungen, Aufschüttungen Abgrabungen und Aufschüttungen (gemäß 1.4) von mehr als 0,50 m sind nur zur Anpassung an die Nachbargrundstücke und an die Verkehrsfläche zulässig. 2.3.4 Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterstandplätze sind, sofern diese von den öffentlichen Straßen und Wegen aus sichtbar sind, mit einem Sichtschutz zu versehen, der zu begrünen ist oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt herzustellen. 2.3.5 Stellplätze Die Oberflächen von Stellplätzen für KFZ und Fahrräder sind mit wasserdurchlässigen Materialien herzustellen: z.B. Rasenfugenpflaster oder Schotterrasen . 2.4 Außenantennen, Satellitenanlagen Je Gebäude ist nur eine Satellitenanlage zulässig. 2.5 Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 25 - 2.6 Niederschlagswasser Niederschlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestigten Flächen ist – soweit i. S. § 45 b Abs. 3 Wassergesetz Baden-Württemberg schadlos möglich – in den Wetterbach abzuleiten. Die Arbeitshilfen für den Umgang mit Regenwasser – Regenrückhaltung – LfU Mai 2005 sind anzuwenden Die notwendige Befestigung von nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke ist wasserdurchlässig auszuführen. 3. Sonstige Festsetzungen Die Anlage 2 (Vorhaben- und Erschließungsplan) ist Bestandteil dieses Bebauungsplans. Der Bebauungsplan „Herrenweg-Ost“, rechtsverbindlich seit dem 02.01.1987 wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch vorliegenden Bebauungsplan neu geregelt werden. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 26 - 3. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 27 - Unterschriften Vorhabenträger: .............................................. (UNTERSCHRIFT) Planverfasser: .............................................. (UNTERSCHRIFT) Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe .............................................. Dr. Harald Ringler Karlsruhe, den 09. Mai 2007 Fassung vom 21.11.2007 VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 28 - Anlagen X 1. Umweltbericht Erstellt von wat Ingenieurgesellschaft mbH, Kleinoberfeld 5, 76135 Karlsruhe, Tel.: 0721 / 98 72 0; Fax: 0721 / 98 72 199) 1.1. Einleitung 1.1.1 Kurzdarstellung Inhalt und Ziele Die G.I.G mbH beabsichtigt im Stadtteil Grünwettersbach ein Seniorenzentrum für gehobenes betreutes Wohnen mit angegliederter Pflegeeinrichtung zu realisieren. Das Seniorenbüro sowie der Stadtteil Grünwettersbach haben den Bedarf einer solchen Einrichtung bestätigt, da es zur Zeit kein betreutes Wohnen und keine stationäre Altenhilfe im Stadtteil gibt. Laut Beschluss des Gemeinderats Karlsruhe und des Ortschaftsrates Wettersbach soll das Gelände mit der Flst.-Nr. 74948, welches bisher als Festplatz diente, als Baufläche umgenutzt werden und im Rahmen des vorhabensbezogenen Bebauungsplanes /1/ das Seniorenzentrum realisiert werden. 1.2 Grundlagen 1.2.1 Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften Der gültige Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt den Planungsbereich als Wohngebiet dar. Die Planung ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und steht in Übereinstimmung mit dessen Zielen. Für das Gelände des Festplatzes gibt es keinen gültigen Bebauungsplan. Teile des Geltungsbereiches fallen in den Bebauungsplan „Herrenweg-Ost“, rechtwirksam seit dem 02.01.1987. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 29 - Das Gebiet soll gemäß Baunutzungsverordnung als Sondergebiet ausgewiesen werden, welches dem Wohnen und der Pflege von älteren Menschen und der Unterbringung ergänzender Nutzungen dient. Allgemeine Festsetzungen ergeben sich aus den Forderungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. 1 S. 3316) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) sowie den örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl). S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.12.2004 (GBl. S. 895). 1.2.2 Angaben zum Standort Das ca. 7.700 m² große Planungsgebiet /1/ liegt in Karlsruhe – Grünwettersbach. Im Norden wird das Gelände durch die Straße „Am Wiesenacker“, im Westen durch die Wiesenstraße (Landesstraße 623) bzw. dem Wetterbach, im Süden durch eine öffentlichen Grünfläche mit Spielplatz und im Osten durch die rückwärtigen Grundstücksgrenzen der vorhandenen Bebauung der „Donaulandstraße“ begrenzt. Das Gelände ist weitgehend eben (leichtes Gefälle in Ost-West-Richtung) und geht im östlichen Bereich in einen bepflanzten Böschungsbereich über. Entlang des Wetterbachs ist eine zu schützende Pappelreihe vorhanden. Der Bach selbst ist im Trapezprofil mit Rasenböschungen und einer gepflasterten Sohle naturfern ausgebaut. Aufgrund der vorhandenen Nutzung als Festplatz der Gemeinde Grünwettersbach sind die ursprünglichen natürlichen Bodenverhältnisse teilweise überlagert. Im Rahmen einer technischen Erkundung /2/ wurden Auffüllschichten unterschiedlicher Mächtigkeit im Plangebiet angetroffen. In Teilbereichen ist VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 30 - bis zu einer Tiefe mit abfalltechnisch relevanten Belastungen bis LAGA Z 1.2 zu rechnen. 1.2.3 Vorhabenumfang und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden Die Bebauung beschränkt sich auf die bereits versiegelten bzw. bebauten Flächen im Bereich des Festplatzes. Lediglich für den Bereich der zusätzlichen Parkierung werden bisher unversiegelte Flächen in Anspruch genommen. Die Gesamtfläche des Geltungsbereiches von ca. 7.700 m² teilt sich zur Zeit in ca. 4.288 m² bebaute und befestigte Flächen und in ca. 3.412 m² bestehende Grünflächen auf. Im Vergleich hierzu ist für die geplante Bebauung nach /1/ eine versiegelte Bodenfläche von maximal 3.912 m² festgelegt. Daraus resultiert eine Reduzierung der versiegelten Flächen von ca. 9 Prozent. Von 2.043 m² der geplanten Gebäudegrundfläche werden ca. 585 m² Dachflächen begrünt. Für die Wege und Stellflächen werden soweit möglich wasserdurchlässige Beläge vorgesehen. 1.2.4 Ziele des Umweltschutzes In Fachgesetzen und Fachplänen sind allgemeine Grundsätze und Ziele für die Schutzgüter formuliert, die, soweit die jeweiligen Umweltbelange betroffen sind, zu berücksichtigen sind. Im Einzelnen sind dies für: Schutzgut Pflanzen und Tiere: - Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) - Naturschutzgesetz Baden-Württemberg (NatSchG BW) - Baugesetzbuch (BauGB) Wesentliche Vorgaben:  Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und nicht besiedelten Bereich so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und, soweit erforderlich, VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 31 - wiederherzustellen, dass die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert wird.  Der freilebenden Tier- und Pflanzenwelt sind angemessene Lebensräume zu erhalten. Dem Aussterben einzelner Tier- und Pflanzenarten ist wirksam zu begegnen. Schutzgut Boden: - Bundesbodenschutzgesetz - Bundesnaturschutzgesetz - Baugesetzbuch Wesentliche Vorgaben:  Der langfristige Schutz des Bodens mit seinen Funktionen im Naturhaushalt insbesondere als Lebensgrundlage und –raum für Menschen, Tiere, Pflanzen, als Bestandteil des Naturhaushaltes mit seinen Wasser- und Stoffkreisläufen, als Ausgleichsmedium im Wasserkreislauf, als landschaftsgeschichtliche Urkunde, als Standort für natürliche Vegetation und Kulturpflanzen, als Standort für Siedlungs- und andere öffentliche Nutzungen.  Schutz vor Verunreinigung und schädlicher Veränderung sowie Beseitigung von Verunreinigungen um Auswirkungen auf Mensch und Umwelt zu verhindern oder zu vermindern.  Sparsamer und schonender Umgang durch Wiedernutzbarmachung, Innenentwicklung, Nachverdichtung. Schutzgut Wasser: - Wasserhaushaltsgesetz - Wassergesetz Baden-Württemberg Wesentliche Vorgaben: VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 32 -  Die Bewirtschaftung hat zum Wohle der Allgemeinheit zu erfolgen.  Die natürlichen oder naturnahen Gewässer sind zu erhalten.  Gewässer sind als Bestandteil des Naturhaushaltes und als Lebensraum für Pflanzen und Tiere zu sichern.  Das Wasserrückhaltevermögen ist zu erhalten. Die Beschleunigung des Wasserabflusses ist zu vermeiden.  Mit Wasser ist sparsam umzugehen.  Besondere Sorgfalt ist im Hinblick auf eine mögliche Verschmutzung von Gewässern geboten.  Beeinträchtigungen sind im Hinblick auf die ökologischen Funktionen zu vermeiden, Wechselwirkungen mit angrenzenden Ökosystemen (z.B. Feuchtgebiete) oder anderen Schutzgütern wie insbesondere des Klimas sind zu beachten.  Bei der Veränderung der Erdoberfläche aufgrund von Baumaßnahmen sind die Grundwasserneubildung, die Gewässerökologie und der Hochwasserschutz zu beachten. Schutzgut Luft: - Bundesimmissionsschutzgesetz - Technischen Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA-Luft) Wesentliche Vorgaben:  Vornan steht der Schutz von Menschen, Tieren und Pflanzen, des Bodens, des Wassers, der Atmosphäre sowie von Kultur- und sonstigen Sachgütern vor schädlichen Umwelteinwirkungen (z.B. Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen) sowie die Vorbeugung vor dem Entstehen von schädlichen Umwelteinwirkungen.  Weiterhin sind der Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen sowie der Vorsorge gegen schädliche Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen zu nennen. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 33 - Schutzgut Klima: - Naturschutzgesetz Baden-Württemberg Wesentliche Vorgaben:  Durch Naturschutz und Landschaftspflege sind die freie und die besiedelte Landschaft als Lebensgrundlage und Erholungsraum des Menschen so zu schützen, zu pflegen, zu gestalten und zu entwickeln, dass die Nutzungsfähigkeit der Naturgüter (Klima) nachhaltig gesichert wird. Schutzgut Landschaft: - Bundesnaturschutzgesetz - Landesnaturschutzgesetz Baden-Württemberg Wesentliche Vorgaben:  Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und, soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. Schutzgut Mensch: - DIN 18005 Schallschutz im Städtebau - Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - Bundesimmissionsschutzgesetz Wesentliche Vorgaben:  Ziel ist der Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche; dementsprechend ist Vorsorge zu leisten.  Um gesunde Lebensverhältnisse für die Bevölkerung zu schaffen, ist ein ausreichender Schallschutz notwendig. Ziel ist dessen Verringerung insbesondere am Entstehungsort, aber auch durch städtebauliche Maßnahmen in Form von Lärmvorsorge und Minderung. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 34 - 1.3 Beschreibung und Bewertung der betroffenen Umweltbelange Gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB sind nur die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu prüfen. Umweltbelange, die von der Planung nicht betroffen sind, werden bei der Ermittlung und Bewertung nicht betrachtet. Die Einstufung der Erheblichkeit hängt zum einen von den Zielen und den Festsetzungen des Bauleitplanes ab, zum anderen von den vorliegenden Ausprägungen, Empfindlichkeiten und Vorbelastungen der Schutzgüter im Bestand des Planungsgebietes. In Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern, Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurde durch die Stadt Karlsruhe / Stadtplanungsamt mit Schreiben vom 04. Oktober 2006 /3/ und der Ergänzung 06. Dezember 2006 /4/ der Untersuchungsrahmen für die Umweltprüfung vorgegeben. Danach sind im Einzelnen die Umweltaspekte Lärm, Gewässerschutz, Boden und Naturschutz durch die Planung betroffen und im Rahmen des Umweltberichtes zu untersuchen. Die sonstigen in § 1 Absatz 6 Nr. 7 und in § 1a Absatz 3 und 4 BauGB genannten Umweltbelange werden nicht behandelt. 1.3.1 Schutzgut Pflanzen und Tiere (Naturschutz) Südlich des Festplatzes jenseits der L 623 liegt gemäß FFH- Gebietsmeldung 2005 das Natura 2000-Gebiet Wiesen und Wälder bei Ettlingen, Gebietsnummer 7016-342. Eine Beeinträchtigung des FFH- Gebietes durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist nicht gegeben. Im Planungsgebiet ist von den Lebensraumansprüchen her mit dem Vorkommen der Zauneidechse (geschützt nach FFH-Richtlinie, Anhang IV) zu rechnen. Aufgrund des unverhältnismäßig hohen Aufwandes mit dem ein Nachweis der Gesamtpopulation zu erbringen bzw. die entstehenden Umweltauswirkungen tatsächlich zu quantifizieren wären, wurde in VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 35 - Abstimmung mit dem Amt für Umwelt- und Arbeitsschutz vereinbart, dass das Vorkommen dieser Art anzunehmen und entsprechende Ausgleichsmaßnahmen vorzusehen sind. Außerhalb des Geltungsbereiches wird im Bereich der Böschung an der südöstlichen Grenze eine Verlängerung der Trockenmauer von ca. 5,00 m Länge und einer Höhe von ca. 1,00 m als Ersatzhabitat für die Zauneidechse errichtet. Die Bestandsaufnahme des Plangebietes zeigt insbesondere entlang des Wetterbachs eine räumlich wirksame Pappelreihe und im östlichen Böschungsbereich zur bestehenden Bebauung hin zahlreiche Bäume. Darunter befinden sich sowohl heimische (Tilia, Prunus) wie auch fremdländische Arten (Qurcus rubra, Douglasie). Der wertvolle Baumbestand, besonders die markante Pappelreihe sowie die Bäume im Böschungsbereich zur bestehenden Bebauung im Osten, bleibt erhalten. Während der Baumaßnahme ist besonders auf den Schutz der zu erhaltenden Bäume entsprechend der RAS LG 4, der DIN 18920 und der Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe zu achten. Bei Abgang sind die Bäume durch standorttypische Laubbäume zu ersetzen. Die vorhandene Böschung ist als private Grünfläche festgesetzt und somit zu erhalten. Die Bebauung beschränkt sich auf die bereits versiegelten bzw. bebauten Flächen im Bereich des Festplatzes. Lediglich für den Bereich der zusätzlichen Parkierung werden bisher unversiegelte Flächen in Anspruch genommen. Alle vorhandenen Flächen (Biotope) wurden durch das Büro Klahn + Singer + Partner erhoben, nach dem „Karlsruher Modell“ bewertet und bilanziert (s. Anlage). Bei der Bewertung wurden die Faktoren Boden, Klima, Pflanzen, Tiere und Wasser berücksichtigt. Für die Bilanzierung der Flächen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 624 liegen, wurden die Festsetzungen des VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 36 - Bebauungsplanes und für die übrigen Flächen der tatsächliche Bestand gewertet. Entsprechend der Bilanzierung nach dem Karlsruher Modell durch das Büro Klahn+Singer+Partner vom 27.03.2007 werden die Eingriffe durch die festgesetzten Maßnahmen zu ca. 100 % ausgeglichen. Als Ausgleichsmaßnahmen und eingriffsmindernde Auswirkungen für Natur und Landschaft werden in der Planung zusammenfassend Dachbegrünungen, Pflanzung mittel- bis großkroniger Laubbäume, Ergänzung der Habitatstruktur für die Zauneindechse, versickerungsfähige Stellplatz Beläge und Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung vorgesehen. 1.3.2 Schutzgut Boden Aufgrund der vorhandenen Nutzungen als Festplatz sind die ursprünglichen natürlichen Bodenverhältnisse teilweise überlagert. Natürlicherweise befindet sich eine bis zu mehreren Metern betragende reine Lößauflage über Buntsandsteinverwitterungsschutt. In den unteren Schichten ab ca. 1,50 m ist der Löß teilweise mit Buntsandsteinverwitterungsschutt durchmischt. Große Teilbereiche sind durch Verkehrs- und Stellflächen versiegelt. Die Flächenversiegelung weist keine teer- oder pechspezifischen Bestandteile auf. Im Auftrag der Stadt Karlsruhe wurde durch das Büro für Umweltgeologie – BfU am 03. April 2006 eine Erkundung der Bodenschichten bis ca. 3,00 m Tiefe durchgeführt. Gemäß Sachstandsbericht des BfU (Anlage 1) vom 20. April 2006 /2/ liegen für das Plangebiet keine Altlasten oder relevante schädliche Bodenveränderungen im Sinne des BBodSchG vor. Im Bereich östlich des Wetterbachs (Festplatz) wurden 10 Bohrungen bis auf ca. 3 m Bohrtiefe sowie westlich des Wetterbachs 2 Bohrungen bis 2 bzw. 3 m Bohrtiefe durchgeführt. Die genaue Lage der Bohrungen ist /2/ zu entnehmen. Die Bodenproben östlich des Wetterbachs wurden in vier repräsentative Mischproben nach Stoffbestand und Lithologie VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 37 - zusammengefasst und beprobt. Im untersuchten Bereich des Festplatzes ist in den Auffüllungen ist bis ca. 1,7 m Bodentiefe flächig mit PAK- Belastungen der LAGA Zuordnungskategorie Z 1.2 zu rechnen. Ursache hierfür sind vermutlich Schlacke- und Rußpartikel im Bodenkörper. Tiefere Bereiche des Untergrundes sind frei von Belastungen. Gemäß /2/ besteht im Bereich des Plangebietes aus fachtechnischer Sicht derzeit kein weiterer wasser- und bodenschutzrechtlicher Handlungsbedarf. Ein Gefährdungspotential hinsichtlich der unterschiedlichen Wirkungspfade Boden-Mensch, Boden-Grundwasser etc. ist nicht erkennbar. Falls im Zuge der Baumaßnahmen Aushubmaterial anfällt, ist dieses unter abfallrechtlichen Gesichtspunkten zu betrachten. Im Bereich der Auffüllungen ist bis ca. 1,7 m Bodentiefe mit PAK-Belastungen der LAGA Zuordnungskategorie Z 1.2 zu rechnen. Ursache hierfür sind vermutlich Schlacke- und Rußpartikel im Bodenkörper. Tiefere Bereiche des Untergrundes sind frei von Belastungen. Die Bilanzierung der Eingriffs-/ Ausgleichsbetrachtung (s. Anlage) für das Schutzgut Boden ergab im Plangebiet einen 100-prozentigen Ausgleich. Dies ist darauf rückzuführen, dass der Bestand aufgrund der bereits versiegelten bzw. bebauten Flächen im Bereich des Festplatzes nur eine geringe Wertigkeit besitzt und unversiegelte Flächen nur in geringen Maße beansprucht werden. Durch entsprechende Ausgleichsmaßnahmen, wie z.B. das Begrünen der Dachflächen kann dies ausgeglichen werden. Die Beeinträchtigung des Schutzgutes Boden wird daher als unerheblich eingestuft. 1.3.3 Schutzgut Wasser Grundwasser Im Rahmen der geotechnologischen Erkundung durch BfU /2/ wurde bis zur Tiefe von 3,00 m kein Grundwasser angetroffen. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 38 - Nach Informationen der Stadt Karlsruhe (Tiefbauamt) /6/ ist gemäß vorliegender Ergebnissen aus Aufschlüssen in benachbarten Gebieten bis zu einer Tiefe von mindestens 9,00 m kein Grundwasser anzutreffen. Aufgrund der nahezu gleichbleibenden Flächenanteile von befestigter und unbefestigter Bereiche ist nicht von einer Verschlechterung der Grundwasserneubildungsrate auszugehen. Eine Beeinträchtigung des Grundwassers kann daher zum jetzigen Zeitpunkt als unerheblich eingestuft werden. Stillgewässer Stillgewässer sind im Plangebiet keine vorhanden. Eine Beeinträchtigung ist nicht gegeben. Oberflächengewässer Der Wetterbach verläuft auf einer Länge von ca. 110 m entlang der Westgrenze im Geltungsbereich des vorhabensbezogener Bebauungsplan /1/. Das Fließgewässer ist im Bestand als Trapezprofil mit Rasenböschungen und einer gepflasterten Sohle naturfern ausgebaut. Im Rahmen der Planung ist keine Veränderung des Bestandes vorgesehen, was zu keiner Verschlechterung aber auch zu keiner Verbesserung führt. Für das bisherige Abflussregime aus den befestigten Flächen des Festplatzes in den Wetterbach wurde in Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe /6/ eine abflusswirksame Fläche mit ca. 2.800 m 2 angesetzt. Die sich hieraus ergebenden Abflussmengen dürfen durch die Planung nicht überschritten werden. Deshalb sind bauliche Maßnahmen zur Reduzierung des abzuleitenden Regenwassers vorzusehen (s. Ziff. 3.3.5). Niederschlagswasser Unbedenkliche Niederschlagsabflüsse sollen gem. § 45 b Abs. 3 Wassergesetz BW innerhalb des Gebietes, soweit schadlos möglich, über Mulden mit belebter Bodenschicht versickert werden. Aufgrund der geologischen Verhältnisse (Löß, Bundsandstein) im Baugrund ist eine ausreichende hydraulische Leistungsfähigkeit nach jetzigem VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 39 - Kenntnisstand nicht gegeben. Des weiteren wäre bedingt durch die vorhandene, anthropogenen Auffüllung mit LAGA Z 1.2-Material eine Versickerung nur nach vorheriger Beseitigung der Auffüllungen bzw. Restbelastungen möglich. Alternativ soll daher das unbelastete Oberflächenwasser über den Wetterbach als Vorflut abgeleitet werden. Die maximale Einleitmenge in den Wetterbach ist auf Grundlage der „Arbeitshilfe für den Umgang mit Regenwasser – Rückhaltung“, LfU vom Mai 2005, zu bemessen. Im Bedarfsfall sollen größere Niederschlagsmengen zunächst über eine Retentionsfläche zurückgehalten werden und erst mit zeitlicher Verzögerung in den Wetterbach eingeleitet werden. Die hydraulische Leistungsfähigkeit dieser Flächen sind gemäß Arbeitsblatt AtV-DVWK-A 117, in der jeweils gültigen Fassung, zu bemessen, zu dimensionieren und in der Ausführungsplanung entsprechend umzusetzen. Genaue Einleitmengen sind mit dem Tiefbauamt der Stadt Karlsruhe zu erörtern. Für die Notentlastung des Retentionsbeckens ist ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ergänzend kann das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser gesammelt werden. Dieses ist jedoch ausschließlich zur Gartenbewässerung zu nutzen, da es mikrobiologisch und chemisch verunreinigt sein kann. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 40 - Hochwasser Oberhalb des Plangebietes befindet sich das Rückhaltebecken Hatzenwies, welches für ein 100-jährliches Hochwasserereignis ausgelegt ist (Stand 1976). Durch das Bauwerk kann der Abfluss des Wetterbach zur Zeit so gedrosselt werden, dass bei einem 100-jährlichen Abflussereignis das abfließende Wasser im Bereich des Festplatzes nicht ausufert /8/. Im Hinblick auf zwischenzeitlich veränderte Bemessungsregen und langfristige klimatische Veränderungen entspricht das Rückhaltevermögen des Beckens zum heutigen Stand etwa einem 30-50 jährlichen Hochwasserereignis /8/. Demzufolge ist mit einem Ausufern des Wetterbachs in kürzeren Zeitabständen zu rechen. Zum jetzigen Zeitpunkt würde aufgrund der vorhandenen Geländeverhältnisse (westliches Ufer des Wetterbachs liegt tendenziell tiefer als das Niveau des Festplatzes) zunächst ein Ausufern über die Flächen zwischen Wetterbach und Wiesenstraße eintreten. Gemäß vorhabenbezogenem Bebauungsplan /1/ wird durch Geländeprofilierung östlich des öffentlichen Fuß- und Radweges die Höhendifferenzen nochmals um ca. 0,4 m erhöht. Von einem Ausufern über die bebauten Flächen östlich des Fuß- und Radweges ist nach jetzigem Kenntnisstand nicht auszugehen. Für die vorgesehene Bebauung (Parkierung) westlich des Wetterbachs sind ggf. entsprechende Schutzmaßnahmen zu prüfen und vorzusehen. 1.3.4 Schutzgut Mensch (Lärm) Aufgrund der räumliche Lage des Plangebietes westlich der Wiesenstraße (L 623) wurde die Fa. ISIS – Ingenieurbüro für Schallimmissionsschutz mit der schalltechnischen Untersuchung und der Ermittlung der Lärmeinwirkungen der Wiesenstraße auf die geplanten Gebäude beauftragt. Die Untersuchung der Lärmeinwirkungen des Straßenverkehrs der Wiesenstraße (L 623) auf das geplante Seniorenzentrum Wetterbach vom November 2006 liegt diesen Ausführungen zu Grunde. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 41 - In Anbetracht der vorgesehenen Nutzung erfolgt die Beurteilung der Gebäude in Anlehnung an die Anforderungen allgemeiner Wohngebiete. Die durch das Stadtplanungsamt übermittelten Verkehrskenndaten zum Prognosehorizont 2015/20 und die nach RLS-90 ermittelten Emissionspegel bilden die Grundlage der schalltechnischen Untersuchung /9/. Zur Beurteilung der Emissionen wurden folgende schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau - als Beurteilungsgrundlage für die Planung herangezogen: tags 55 dB(A) nachts 45 dB(A) Gemäß den festgestellten Lärmeinwirkungen auf die einzelnen Gebäudeteile wurden Anforderungen an den passiven Lärmschutz erarbeitet. Ergebnis der Betrachtungen sind Überschreitungen der o.g. Orientierungswerte für den Prognosehorizont an Teilen der Bebauung. Da aktive Lärmschutzmaßnahmen entlang der Straße nicht durchzuführen sind, werden Anforderungen an den passiven Schallschutz gemäß DIN 4109 ausgewiesen. Die sich hieraus ergebenden Anforderungen an Schallschutzmaßnahmen (Standardfenster, schalldämmende, fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen für schutzbedürftige Wohnräume etc.) sind an den Gebäuden durchzuführen. 1.4 Entwicklungsprognose 1.4.1 Bei Umsetzung Aufgrund der vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen und baulichen Maßnahmen ergeben sich bezüglich der relevanten Schutzgüter Wasser, Boden, Tier und Pflanzen sowie Mensch (Lärmschutz) keine erheblichen Umweltauswirkungen. Die Ausprägung der einzelnen Schutzgüter verbleibt in nahezu gleicher Qualität. In Teilbereichen wie dem Lärmschutz sind durch vorgesehene Maßnahmen Verbesserungen zu erwarten. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 42 - 1.4.2 Bei Nichtumsetzung Bei Nichtumsetzung ist zu erwarten, dass die vorgesehenen Bauflächen im jetzigen Zustand (Festplatz und WC-Gebäude) bestehen bleiben und weiterhin als Festplatz genutzt werden. Einrichtungen für „betreutes Wohnen und Pflege“, wofür im Stadtteil Grünwettersbach nachweislich Bedarf besteht, werden gegebenenfalls an andere Stelle unter zusätzlichem Landschaftsverbrauch verwirklicht. 1. 5. Zusammenfassung Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Seniorenzentrum Wettersbach“, bezieht sich auf das Flurstück 74948, Gemarkung Grünwettersbach. Voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen im Sinne von § 2 Abs. 4 BauGB werden in der Planung durch geeignete bauliche und gestalterische Maßnahmen vorgebeugt. Bezogen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen werden zum einen Ausgleichsmaßnahmen (Trockenmauer für Zauneidechsen, Ersatzpflanzung für entfernte Bäume etc.) vorgesehen, als auch die Planung zum Schutz und Erhalt der bestehenden Bäume angepasst. Die Eingriffe in die vorhandenen Natur- und Landschaftspotentiale wurden erhoben und bewertet. Hieraus wurden Maßnahmen des Ausgleichs festgelegt. Als Festsetzung zur Minderung des Eingriffes sind u.a. die Begrünung des Daches, Regenwasserrückhaltung etc. vorgesehen. Bezogen auf das Schutzgut Wasser (Oberflächenwasser) werden die anfallenden Regenwassermengen aus der Bebauung in Abhängigkeit der Anforderungen aus der „Arbeitshilfe für den Umgang mit Regenwasser – Rückhaltung“, LfU durch Retentionsräume so zurückgehalten, dass durch eine verzögerte Einleitung in den Wetterbach das aktuelle Abflussregime nicht überschritten wird. Bezogen auf den Schallschutz werden die auftretenden Lärmbelastungen durch die Wiesenstraße (L 623) durch geeignete, passive Schallschutzmaßnahmen kompensiert. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 43 - Hinsichtlich des Schutzgutes Boden erfolgt gemäß Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung ein 100-prozentiger Ausgleich. Gefährdungspotentiale hinsichtlich der verschiedenen Wirkungspfade bestehen nach aktuellem Sachstand nicht. 1.6. Quellen /1/ Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Wiesenacker 29 (Seniorenzentrum Wettersbach)“, Karlsruhe – Grünwettersbach; Vorhabenträger: G.I.G. mbH, Kleinoberfeld 5, 76135 Karlsruhe; Planverfasser: Gekeler-Bäuerlein-Architekten, Beiertheimer Allee 26, 76137 Karlsruhe; Bearbeitungsstand 26.03.2007. /2/ Technische Erkundung, Sachstandsbericht; Büro für Umweltgeologie (BfU), Karlsruhe; 20.04.2006. /3/ Schreiben „Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seniorenresidenz am Wettersbach“, Umweltbericht“; Stadt Karlsruhe – Stadtplanungsamt; 04.10.2006. /4/ Schreiben „VEP „Seniorenresidenz am Wetterbach“, Untersuchungsrahmen für Umweltprüfung und Umweltbericht“; Stadt Karlsruhe – Amt für Umwelt und Arbeitsschutz; 06.12.2006. /5/ Telefongespräch Stadt Karlsruhe – Tiefbauamt; Herr Bullinger; 13.11.2006. /6/ Email „Antwort: Seniorenresidenz am Wetterbach“; Stadt Karlsruhe – Tiefbauamt; Herr Haas; 13.11.2006. /7/ Regenwasserauslegung „Neubau Seniorenresidenz am Wetterbach“; Busse und Partner; 23.02.2007. /8/ Telefongespräch Stadt Karlsruhe – Tiefbauamt; Herr Lamm; 28.03.2006. /9/ Email „Verkehrsbelastung L 623“; Stadt Karlsruhe – Stadtplanungsamt; Herr Kaiser; 13.11.2006. VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 44 - wat Ingenieurgesellschaft mbH Bearbeiter: Dr.-Ing. Peter Henigin Dipl.-Ing. Timo Schinder VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 45 - 1.7 Eingriff- Ausgleich-Bilanzierung (Anlage zum Umweltbericht) VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 46 - 1.8 Lage der Trockenmauer (Anlage zu Begründung und Umweltbericht) VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 47 - 2. Vorhaben- und Erschließungsplan 2.1 Übersichtsplan VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 48 - 2.2 Bestandsplan VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 49 - 2.3 Projektpläne VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 50 - VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 51 - VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 52 - VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 53 - VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 54 - 2.4 Grünordnungsplan VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 55 - 2.5 Stellplatzberechnung B. Ermittlung der notwendigen Stellplätze Verkehrsquelle Stellplätze 1. Pflegeheim (gem. 7.3 VwV Stellplätze) 1 Stellplatz/ 10 Plätze mindestens 3 Stellplätze 30 Plätze / 10 Plätze 3 3. Betreutes Wohnen 1 Stellplatz je 2 Wohnungen (27 WE) 14 Summe der erforderlichen Stellplätze 17 Geplante Stellplätze 22 Überhang 5

Trockenmauer 1.8 Lage der Trockenmauer

Kein Text verfügbar

VbB „Am Wiesenacker 29 ...“ Stand 21.11.2007 - 27 - Unterschriften Vorhabenträger: .............................................. (UNTERSCHRIFT) Planverfasser: .............................................. (UNTERSCHRIFT) Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe .............................................. Dr. Harald Ringler Karlsruhe, den 09. Mai 2007 Fassung vom 21.11.2007

Kein Text verfügbar

Kein Text verfügbar