Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Ernst-Friedrich-, Gritzner-, Kanzler-, Amalienbad- und Auer Straße - Änderung", Karlsruhe-Durlach: Auslegungsbeschluss

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 43. Plenarsitzung des Gemein- derates Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 16.10.2007 1135 5 öffentlich Dez. 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Ernst-Friedrich-, Gritzner-, Kanzler-, Amalienbad- und Auer Straße - Änderung", Karlsruhe-Durlach; hier: Auslegungsbeschluss Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 23.06.2006 4 a Zustimmung Planungsausschuss 28.09.2006 2 Ablehnung Planungsausschuss 09.01.2007 4 Zustimmung Gemeinderat 16.10.2007 5 Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Be- bauungsplans "Ernst-Friedrich-, Gritzner-, Kanzler-, Amalienbad- und Auer Straße - Ände- rung", Karlsruhe-Durlach, mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches fortzusetzen. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 11.10.2007 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 von 3 Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs ist das ca. 6 900 m² große, auf dem ehemaligen Pfaff-Gelände - Ecke Ernst-Friedrich-Straße/Gritznerstraße - gelegene Grundstück, das der Bebauungsplan 738 „Ernst-Friedrich-, Gritzner-, Kanzler-, Amalienbad- und Auer Straße“, rechtsverbindlich seit dem 19.12.2001, derzeit als „Gewerbegebiet“ dar- stellt. Die Bebauungsplanänderung ist zur Herstellung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung (hier in der Form eines sogenannten Mehrgenerationenhauses) erforderlich. Nach dem Planungskonzept des Vorhabenträgers (Sekundus Bau- und Verwaltungsgesell- schaft mbH & Co. KG Ettlingen) sind auf dem Grundstück folgende Nutzungen vorgesehen: ca. 24 Wohnungen für junge Familien, ca. 70 Wohnungen für Studentinnen und Studenten, ca. 31 Altenwohnungen sowie eine Kindertageseinrichtung mit sechs Gruppenräumen. We- gen weiteren Einzelheiten der Planung, insbesondere deren Aufgabe und Notwendigkeit, den derzeit auf dem Grundstück ausgeübten Nutzungen sowie dem Planungskonzept wird auf die beiliegende ausführliche Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanent- wurfs verwiesen. Im Zuge der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange, deren Auf- gaben durch die Planung berührt werden kann, sind mit Ausnahme der Industrie- und Han- delskammer Karlsruhe keine Stellungnahmen eingegangen, in denen die Planung grund- sätzlich in Frage gestellt bzw. abgelehnt wird. Der Planungsausschuss war sich bei seinen Beratungen über den Bebauungsplanentwurf durchaus darüber im Klaren, dass durch die Umwidmung dieser Teilfläche des bisherigen Gewerbegebiet in ein „Mischgebiet“ das in Karlsruhe bekannt knappe Angebot an Gewerbeflächen weiter eingeschränkt wird. Anderer- seits hat er auch die nur mit einer Gebietsausweisung als „Mischgebiet“ verbundene Mög- lichkeit zur Realisierung des vom Vorhabenträger vorgelegten Planungskonzepts, das aus städtebaulichen Gründen von der Stadtplanung als sinnvoll angesehen und auch vom Ort- schaftsrat begrüßt wird, in seine Abwägung einbezogen. Wegen weiterer zu diesem Bebauungsplanentwurf bei der Stadtverwaltung eingegangener Stellungnahmen wird auf die beiliegende Gegenäußerung der Verwaltung/Stadtplanung verwiesen (Anlage 1). Über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung ist die Öffent- lichkeit frühzeitig unterrichtet worden. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 von 3 Der vom Gemeinderat im Jahr 2006 eingesetzte Gestaltungsbeirat hat sich auf Vorschlag des Stadtplanungsamts ebenfalls mit dem Projekt befasst (siehe Anlage 2). Beschluss: Antrag an den Gemeinderat 1. Der Gemeinderat beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Ernst-Friedrich-, Gritzner-, Kanzler-, Amalienbad- und Auer Straße - Änderung“, Karlsruhe-Durlach, mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs ge- mäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches fortzusetzen. 2. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 06.07.2007 in der Fassung vom 17.08.2007 zugrunde zu legen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 5. Oktober 2007

Anlage 1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Ernst-Friedrich-, Gritzner-, Kanlzer-, Amalienbad- und Auerstraße - Änderung“, Karlsruhe-Durlach hier: Stellungnahme des Stadtplanungsamtes zusammen mit dem Vorhabenträger zu den Ausführungen im Rahmen der Anhörung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange Stellungnahme der Behörden und anderer Träger öffentlicher Belange Stellungnahme der Stadtplanung/Vorhabenträger Industrie- und Handelskammer, 13.08.2007  Die IHK lehnt den Bebauungsplan ab. Durch die Umwidmung des bisherigen Gewerbegebietes in ein Mischgebiet wird das Angebot an Gewerbeflächen in Karlsruhe weiter eingeschränkt. Nach ihren Beobachtungen besteht gerade auch von kleineren und mittleren Betrieben weiterhin ein sehr großer Bedarf an verkehrsgünstig gelegenen Gewerbeflächen in Karlsruhe  Die Frage der Umnutzung des Gewerbegebietes zu einem Mischgebiet wurde bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt politisch durchaus kontrovers, aber ausführlich diskutiert. Planungsausschuss und Ortschaftsrat Durlach haben diese jedoch bereits befürwortet. Im städtebaulichen Kontext ist die Abstufung von Gewerbegebiet über Mischgebiet zu Wohngebiet durchaus sinnvoll. Die mit der neuen Gebietsausweisung Mischgebiet verbundene Bebauung ist für die Stadtentwicklung von Durlach von großer Bedeutung und wird dort sehr positiv aufgenommen.  Es bestehen außerdem Bedenken, ob eine solche verkehrsexponierte Stelle ein geeigneter Standort für ein Altersheim ist.  Es wird darauf hingewiesen, dass es sich hier um kein „Altersheim“ handelt. Gerade auch ältere Leute sind weniger ruhebedürftig als gemeinhin angenommen. Ihr Wunsch ist es, am Leben teilzunehmen. Insofern ist das Betreute Wohnen im Zentrum von Durlach genau richtig angesiedelt.  Die IHK hält es auch nicht für ausgeschlossen, dass durch diesen Bebauungsplan die weitere gewerbliche Entwicklung des übrigen Pfaff-Areals beeinträchtigt wird, da in dem neuen Mischgebiet die Wohnnutzung Vorrang haben soll  Die vorherige direkte Nachbarschaft von Gewerbegebiet und Wohngebiet war weitaus problematischer. Eine Beeinträchtigung des verbleibenden Gewerbegebietes wird nicht gesehen. Um eine solche zu vermeiden und bereits auf Planungsebene vorzubeugen, wurden Festsetzungen über passive Schallschutzmaßnahmen in den Wohnungen getroffen. Zentraler Juristischer Dienst, Immissionsschutzbehörde, 13.08.2007  Ein Teil des Gewerbegebietes soll in ein Mischgebiet umgewandelt und somit eine Abstufung zwischen  Die Problematik der Nachbarschaft Gewerbegebiet/Mischgebiet/Wohngebiet wurde gutachterlich betrachtet. Der - 2 - Stellungnahme der Behörden und anderer Träger öffentlicher Belange Stellungnahme der Stadtplanung/Vorhabenträger westlicher Wohn- und östlicher Gewerbegebietsnutzung erreicht werden. Dieser Ansatz ist aus immissionsschutzrechtlicher Sicht zu begrüßen. Allerdings muss der Schallschutz für die Wohnnutzung im Mischgebiet gewährleistet sein. Dies betrifft sowohl die Emissionen aus dem angrenzenden Gewerbegebiet als auch die Verkehrslärmemissionen. Die bisherigen Aussagen zum Schallschutz erscheinen hier nicht ausreichend. Es wäre zu prüfen, ob erweiterte Anforderungen an den Schallschutz zu stellen sind. Diese sollten konkretisiert und in die Festsetzungen zum Bebauungsplan aufgenommen werden. Gutachter kam zu dem Ergebnis, dass Schallschutzmaßnahmen nicht notwendig sind. Vorsorglich und zum Schutz vor Nachteilen sowohl potenzieller gewerblicher Nutzung als auch benachbarter Wohnnutzung im Mischgebiet wurden dennoch passive Vorkehrungen zum Schutz von Schallimmissionen festgesetzt. Diese gehen über das Gutachten hinaus und erscheinen dann aber auch ausreichend. Bei der Ernst-Friedrich-Straße handelt es sich um eine innerörtliche Erschließungsstraße mit in der Regel sehr langsamem Verkehr, da hier dicht hintereinander drei Ampelanlagen stehen. Schwerlastverkehr ist in diesem Bereich kaum anzutreffen. Mit erhöhtem Verkehrslärm ist deshalb hier nicht zu rechnen. Polizeipräsidium Karlsruhe, 07.08.2007  Es wird auf die Einhaltung der Garagenverordnung sowie der Empfehlungen der Anlagen des ruhenden Verkehrs hingewiesen  Der Vorhabenträger versichert, dass bei der Planung die genannten Vorschriften beachtet wurden.  Es bestehen Bedenken wegen der Entfernung der Zu- und Abfahrt der Tiefgarage in der Gritznerstraße von nur 10 m zum Gleisbereich der Straßenbahn. Es bestehe die Gefahr, dass es bei stärkerem Verkehr an der Tiefgarageneinfahrt zu Rückstauungen kommt und hierdurch der Gleisbereich am Bahnübergang blockiert wird.  Hier wurde die Lage der Zu- und Abfahrt durch die Verkehrsplanung geprüft. Danach sind die hier vorliegenden Vorschriften erfüllt. Die Ausfahrt aus der Tiefgarage wird darüber hinaus ausschließlich als Rechtsabbieger möglich sein, die Besitzer von Stellplätzen in der Tiefgarage sollen vertraglich dazu verpflichtet werden, in die Tiefgarage nur aus Richtung Gritznerstraße linksabbiegend einzufahren.  Bei der Ausfahrt aus der Tiefgarage ist es kaum möglich, die Lichtzeichenanlage in der Gritznerstraße einzusehen.  Auch aus diesem Grund wird es den Ausfahrern aus der Tiefgarage nur erlaubt sein, nach rechts abzubiegen.  An der Süd-/West-Ecke des Plangebietes bestehen derzeit aufgrund von Zaun- und Buschwerk für Fußgänger schlechte Sichtverhältnisse nach links zur herannahenden Straßenbahn. Es soll gewährleistet sein, dass gerade auch  Der Vorhabenträger wurde darauf hingewiesen, die notwendigen Sichtfelder bei der Ausführungsplanung zu berücksichtigen. Im Einzelnen sollte dies vor Ort festgelegt werden. In dieser Hinsicht wurde die Festsetzung zu den Baumpflanzungen flexibler - 3 - Stellungnahme der Behörden und anderer Träger öffentlicher Belange Stellungnahme der Stadtplanung/Vorhabenträger für Kinder eine ausreichende Sicht nach links gewährleistet ist. Auch im Bereich der Zu- und Abfahrten sollte darauf geachtet werden, dass die erforderlichen Sichtdreiecke freigehalten werden. gestaltet. Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH, 06.08.2007 und 31.07.2007  Durch die kurze Entfernung zwischen Tiefgaragenein/-ausfahrt in der Gritznerstraße und dem bestehenden Bahnübergang kann dessen Zwangsräumung nicht gewährleistet werden. Eine Zustimmung zur Planung ist deshalb nicht möglich.  Die Verkehrsplanung hat die geplanten Verhältnisse anhand der ihnen vorliegenden Vorschriften und Richtlinien überprüft und kam zu dem Ergebnis, dass die Tiefgaragenein/-ausfahrt zu keinen Konflikten mit dem Bahnübergang führen wird. Auf Nachfrage konnten auch keine weiteren Vorschriften, die einem solchen Anschluss entgegenstehen, benannt werden. Sollten die Verkehrsbetriebe ihre Bedenken trotzdem aufrechterhalten, so werden diese die dagegenstehenden Vorschriften benennen müssen. In diesem Fall wäre eine Neuplanung notwendig.  Der geplante Baumstandort Ecke Ernst-Friedrich-Straße/Gritznerstraße darf zu keiner Beeinträchtigung des Bahnbetriebes und zu keiner Sichtbehinderung der Strecke und/oder der Signale führen. Der Baumstandort wird deshalb abgelehnt.  Auch hier fehlt ein Nachweis, inwiefern der Baumstandort zu Beeinträchtigungen des Bahnbetriebes führt. Sollte dies tatsächlich nachgewiesen werden, kann aufgrund einer flexiblen Festsetzung im Bebauungsplan darauf reagiert werden. Landratsamt Karlsruhe, 07.08.2007  Gegen das Vorhaben bestehen aus gesundheitlicher Sicht keine grundsätzlichen Bedenken. Wegen der besonderen Nutzung – Betreutes Wohnen – wird auf die besondere Rechtslage hinsichtlich der Wasserversorgungsanlagen hingewiesen.  Der Vorhabenträger wurde über die Vorschriften informiert. Stadtwerke Karlsruhe, 06.08.2007  Es wird auf die umfangreiche Fernmeldetrasse im Gehwegbereich der Gritznerstraße hingewiesen. Hierauf ist bei Baumaßnahmen, die den öffentlichen Bereich tangieren, besonders zu achten.  Der Vorhabenträger wurde von dieser Tatsache in Kenntnis gesetzt.

Anlage 2: Behandlung des Projekts im Gestaltungsbeirat Gestaltungsbeirat 23.04.2007: Der Gestaltungsbeirat erachtet das Nutzungs- und Gestaltungskonzept grundsätzlich als sehr wertvoll. Trotzdem werden einige Punkte kritisch hinterfragt: 1. Trennungswirkung der Brückengänge zwischen Betreutem Wohnen und Jungem Wohnen zergliedert Innenhof, der bei der hohen Dichte hier besonders wichtig ist. 2. Die Zugänge zum Jungen Wohnen führen auf allen Geschossen an vielen Schlafzimmern des Betreuten Wohnens vorbei. Befürchtung, dass Bewohner sich vor allem nachts, aber auch tagsüber durch diese Nähe gestört fühlen. 3. Bei beiden Gebäuden sind Wohnräumen tiefe überdeckte Terrassen oder Laubengänge vorgelagert, wodurch diese nur spärlich besonnt werden. 4. Anordnung der Schlafräume Betreutes Wohnen an der durch Verkehr sehr belasteten Ernst-Friedrich-Straße. Empfehlung der Grundrissänderung. Wenn dies nicht möglich, dann Einbau spezieller Schallschutzfenster, die auch Lüftung ermöglichen. 5. Fassaden wirken in Material und Form beliebig. Bei Überarbeitung der Grundrisse sollten differenziertere und eigenständigere Lösungen entwickelt werden. Stellungnahme des Architekten, Hr. Irmscher v. 21.05.2007: 1. Es soll für die Brückengänge eine möglichst transparente, stützungsfreie Konstruktion entwickelt werden, um den Anregungen des Beirats gerecht zu werden. 2. Bei 3 von 8 Wohneinheiten pro Ebene liegt das Schlafzimmer mit einem Oberlichtfenster zum Laubengang. Das Hauptfenster ist auf den zugehörigen Freibereich ausgerichtet, der abends durch eine luftdurchlässige Schiebeeinrichtung abgesichert werden kann. 3. Die geräumigen Loggien (Balkone) werden von den Käufern sehr geschätzt. Die rückwärtige Gebäudewand ist komplett verglast. Eine ausreichende Belichtung und Besonnung ist gewährleistet. 4. Die Ausführung wird mit einem hohen Qualitätsstandard (Lüftung, Schallschutz) erfolgen. 5. Jedes Gebäudeteil hat eine eigenständige Fassade in Material und Ausformung erhalten. Dennoch wurde auf eine durchgängige Handschrift geachtet. Gestaltungsbeirat 17.07.2007: Der Gestaltungsrat hat in seiner Sitzung am 17.07.07 von der Stellungsnahme des projektierenden Architekten vom 21.05.07 Kenntnis genommen. Dieser stellt fest, dass keiner der kritisierten Punkte seiner Ansicht nach eine Änderung der Planung erforderlich machen. Der Gestaltungsbeirat bedauert diese ihm unverständliche Reaktion und ersucht nochmals um eine Wiedervorlage des Projektes unter Berücksichtigung der von ihm angemahnten Punkte. Dies gilt im Speziellen für die Punkte 1 (Belichtung des - 2 - zentralen Hofes), Punkt 2 (Konflikte zwischen Laubengangerschließung und Schlafzimmer beim betreuten Wohnen) und Punkt 4 (Lärmimmissionen).

9RUKDEHQEH]RJHQHU%HEDXXQJVSODQ ƒ(UQVW)ULHGULFK*ULW]QHU.DQ]OHU $PDOLHQEDGXQG$XHU6WUDâH - bQGHUXQJ≥ .DUOVUXKH±'XUODFK (QWZXUI 3ODQYHUIDVVHU ARCHITEKTURBÜRO IRMSCHER Freie Architekten VFA Zunftstrasse 11 76227 Karlsruhe - Durlach Tel. 0721 / 943 70 0 Fax 0721 / 943 70 25 9RUKDEHQWUlJHU SEKUNDUS Bau- und Verwaltungs- gesellschaft mbH + Co. KG Buhlstrasse 18 76275 Ettlingen Tel. 07243 / 39 577 Fax 07243 / 39 578 VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 2 - 9HUIDKUHQVYHUPHUNH$XVIHUWLJXQJ Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am ................... Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO vom ................. bis .................. Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB und § 74 Abs. 7 LBO am ................... Der vorhabenbezogene Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) und die örtlichen Bauvorschriften sind unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden. Sie werden hiermit ausgefertigt. Karlsruhe, .................... Heinz Fenrich Oberbürgermeister In Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) mit der Bekanntmachung am .................... Beim Stadtplanungsamt zu jeder- manns Einsicht bereitgehalten (§ 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) ab ..................... VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 3 - ,QKDOWVYHU]HLFKQLV 9HUIDKUHQVYHUPHUNH$XVIHUWLJXQJ ,QKDOWVYHU]HLFKQLV $ %HJUÅQGXQJJHPlâÜ$EV%DXJHVHW]EXFKEHLJHIÅJW  $XIJDEHXQG1RWZHQGLJNHLW  %DXOHLWSODQXQJ 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung................................................................ 6 2.2 Verbindliche Bauleitplanung .................................................................. 6  %HVWDQGVDXIQDKPH 3.1 Räumlicher Geltungsbereich.................................................................. 6 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit ......................... 6 3.3 Vegetationsbestand ............................................................................... 6 3.4 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung.............................. 6 3.4 Eigentumsverhältnisse........................................................................... 7 3.5 Belastungen........................................................................................... 7 3.5.1 Altlasten ................................................................................................. 7 3.5.2 Schallimmissionen ................................................................................. 7  3ODQXQJVNRQ]HSW 4.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................... 8 4.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................... 8 4.3 Bauweise und Abstandsflächen............................................................. 9 4.4 Erschließung........................................................................................ 10 4.4.1 ÖPNV .................................................................................................. 10 4.4.2 Motorisierter Individualverkehr............................................................. 10 4.4.3 Ruhender Verkehr ............................................................................... 10 4.4.4 Geh- und Radwege.............................................................................. 10 4.4.5 Ver- und Entsorgung............................................................................ 10 4.5 Gestaltung ........................................................................................... 11 4.6 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen ............................ 11 4.7 Immissionen......................................................................................... 12  8PZHOWSUÅIXQJ8PZHOWEHULFKW  6R]LDOYHUWUlJOLFKNHLW  6WDWLVWLN 7.1 Flächenbilanz....................................................................................... 13 7.2 Geplante Bebauung............................................................................. 13 7.3 Bodenversiegelung .............................................................................. 13  .RVWHQ  'XUFKIÅKUXQJ % +LQZHLVHEHLJHIÅJW 1. Versorgung und Entsorgung ................................................................ 15 2. Entwässerung ...................................................................................... 15 3. Regenwasserversickerung .................................................................. 15 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale................................................ 16 VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 4 - 5. Baumschutz ......................................................................................... 16 6. Altlasten ............................................................................................... 16 7. Erdaushub / Auffüllungen .................................................................... 16 8. Private Leitungen................................................................................. 16 9. Barrierefreies Bauen ............................................................................ 16 10. Begrünungsplan................................................................................... 16 & 9HUELQGOLFKH)HVWVHW]XQJHQXQG|UWOLFKH%DXYRUVFKULIWHQ  3ODQXQJVUHFKWOLFKH)HVWVHW]XQJHQ 1.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................... 17 1.1.1 Mischgebiet.......................................................................................... 17 1.1.2 Flächen für Stellplätze und Garagen ................................................... 17 1.1.3 Nebenanlagen ..................................................................................... 18 1.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................. 18 1.3 Abweichende Bauweise / Abstandsflächen ......................................... 18 1.4 Pflanzgebote und Pflanzerhaltung ....................................................... 18 1.5 Schallschutz......................................................................................... 18  gUWOLFKH%DXYRUVFKULIWHQ 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen .......................................... 19 2.1.1 Dächer ................................................................................................. 19 2.1.2 Fassaden ............................................................................................. 19 2.2 Werbeanlagen und Automaten ............................................................ 19 2.3 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen................................................... 19 2.3.1 Unbebaute Flächen ............................................................................. 19 2.3.2 Vorgärten ............................................................................................. 20 2.3.3 Einfriedigungen.................................................................................... 20 2.3.4 Stellplätze ............................................................................................ 20 2.4 Außenantennen, Satellitenemfpangsanlagen ...................................... 20 2.5 Niederspannungsfreileitungen ............................................................. 20 2.6 Niederschlagswasser........................................................................... 20  6RQVWLJH)HVWVHW]XQJHQ  =HLFKQHULVFKH)HVWVHW]XQJHQ±3ODQ]HLFKQXQJ 8QWHUVFKULIWHQ $QODJHQ9RUKDEHQXQG(UVFKOLHâXQJVSODQ 1. Übersichtsplan ..................................................................................... 23 2. Lageplan .............................................................................................. 24 3. Bestandsplan ....................................................................................... 25 4. Projektpläne......................................................................................... 26 5. Stellplatzberechnung ........................................................................... 42 VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 5 - $ %HJUÅQGXQJJHPlâÜ$EV%DXJHVHW]EXFKEHLJHIÅJW   $XIJDEHXQG1RWZHQGLJNHLW Das Gelände wurde bis zum Umzug durch die Fa. Pfaff als Produktions- bzw. Lagergebäude genutzt. Die Gebäude und die Bodenversiegelung sind ent- fernt. Um eine Nutzung des Geländes für ein Mehrgenerationen-Haus zu ermögli- chen, ist zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen, insbeson- dere der Änderung der Nutzungsart, ein „vorhabenbezogener Bebauungs- plan“ aufzustellen. Der Bedarf, auf diesem Gelände eine Anlage zu schaffen, deren Nutzung von der Kindertageseinrichtung über das Wohnen junger Familien bzw. Stu- dentenwohnungen bis zu betreuten Seniorenwohnungen reicht - verbunden mit einem entsprechenden gewerblichen Anteil - ist zweifellos vorhanden. Verbunden ist die Form des Mehrgenerationenwohnens mit einem „Sozial- management“, für das bereits ein kompetenter Betreuungsträger gewonnen werden konnte. Insbesondere besteht in Durlach dringender Bedarf an Plätzen für Kinder un- ter drei Jahren und im Kindergartenalter. Das Vorhaben befindet sich in der Nähe des Durlacher Stadtteilzentrums, dessen Fußgängerzone mit wichtigen Infrastruktur- und Begegnungsmög- lichkeiten innerhalb weniger Gehminuten zu erreichen ist. Gleichzeitig ist ei- ne hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr vorhanden, auch die Linien der Deutschen Bahn sind mit dem unweit gelegenen und seit dem letzten Umbau weitgehend barrierefreien Durlacher Bahnhof zu Fuß er- reichbar. In unmittelbarer Nachbarschaft, hat sich ein Ansiedlungsschwerpunkt innova- tiver Firmen gebildet. Die Universität ist in 15 Minuten erreichbar. Eine Ver- bindung von Lehre, Arbeiten und Wohnen ist so auf kurzen Wegen möglich. Die vorgenannten räumlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen bieten mit der vorgesehenen Bebauung für das Plangebiet die Möglichkeit, durch die Umnutzung einer Industriebrache das Stadtgefüge an dieser Stelle zu vervollständigen. Unter Berücksichtigung der Höhen der benachbarten Ge- bäude wird das Straßenbild komplettiert. Die Nutzung als Mischgebiet schafft den Übergang vom Wohngebiet westlich der Ernst-Friedrich-Straße zu den östlich angrenzenden Bereichen des Ge- werbegebietes. Die vorgesehenen unterschiedlichen Nutzungen eignen sich dabei beson- ders, die städtebaulich sinnvollen Strukturen mit Leben zu füllen. Insbeson- dere hier am westlichen Ortseingang Durlachs wird die Ortseingangssituation in baulicher und sozialer Hinsicht aufgewertet. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 6 -  %DXOHLWSODQXQJ  9RUEHUHLWHQGH%DXOHLWSODQXQJ Der gültige Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt den Planbereich noch als Gewerbegebiet dar. Da es sich um einen Be- bauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB handelt und die Ent- wicklung des Gemeindegebiets durch ihn nicht beeinträchtigt wird, ist der Flächennutzungsplan nach Inkrafttreten des Bebauungsplans im Wege der Berichtigung anzupassen.  9HUELQGOLFKH%DXOHLWSODQXQJ Der Bebauungsplan Nr. 738 „Ernst-Friedrich- / Gritzner- / Kanzler- / Amalien- bad- und Auerstraße“, rechtsverbindlich seit dem 19.10.2001, weist „Gewer- begebiet“ aus. Die bisherigen Vorgaben dieses Planes vom 19.10.2001 werden durch die- sen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ersetzt.   %HVWDQGVDXIQDKPH  5lXPOLFKHU*HOWXQJVEHUHLFK Das ca. 6900 m² große Planungsgebiet mit der Flst.Nr. 45308/13 liegt in Karlsruhe – Durlach, auf dem ehemaligen „Pfaff-Gelände“ an der Ecke Ernst- Friedrich-Straße / Gritznerstraße. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes.  1DWXUUlXPOLFKH*HJHEHQKHLWHQ%RGHQEHVFKDIIHQKHLW Das Gelände ist weitgehend eben und liegt ca. 116,00 Meter über NN. Es liegt ein Untersuchungsbericht zur Untergrunderkundung des Baugrund- sachverständigen Helmut Reutemann, Geologisches Institut GmbH, vom 25.07.2003 vor. Der Grundwasserspiegel liegt bei ca. 113,00 Meter über NN. Es ist nicht auszuschließen, dass diese Werte in Zukunft überschritten werden.  9HJHWDWLRQVEHVWDQG Nach Beseitigung der Bebauung und der befestigten Flächen hat sich im Laufe der Jahre eine Krautschicht, welche überwiegend aus mager- und tro- ckenheitstoleranten Gräsern gebildet wird, ausgebreitet. Vereinzelt hat sich auch eine kleine Strauchschicht aus Sämlingen gebildet. Es ist somit keine zu schützende Vegetation vorhanden.  9RUKDQGHQH1XW]XQJ%HEDXXQJXQG(UVFKOLHâXQJ Das Gelände ist derzeit unbebaut. An der Gritznerstraße bzw. an der Plan- straße der „Raumfabrik“ sind Zufahrten auf das Plangebiet vorhanden. Au- ßerhalb des Plangebiets verläuft die neue Straßenbahnlinie 2 (Wolfartsweier VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 7 - – Siemensallee) sowie die Linie 8 Wolfartsweier – Durlach Endstation parallel zur Ernst-Friedrich-Straße. Linie 1 ist an der Haltestelle Auerstraße zu errei- chen. Zwei Haltestellen befinden sich somit in unmittelbarer Nähe zum Plan- gebiet. In etwa 400 Metern Entfernung befindet sich der Bahnhof Durlach, dort können die S-Bahn-Linien bzw. überregionale Züge der DB erreicht wer- den.  (LJHQWXPVYHUKlOWQLVVH Das Gelände befindet sich im Besitz der Sekundus Bau- und Verwaltungsge- sellschaft mbH + Co. KG, Buhlstraße 18, 76275 Ettlingen.  %HODVWXQJHQ  $OWODVWHQ Im Plangebiet befinden sich Auffüllungen aus kiesigen, sandigen und schluf- figen Materialien. Daneben wurde auch Bauschutt sowie Asche- und Schla- ckereste abgelagert. Durchgeführte Untersuchungen ergaben Belastungen der Auffüllungsmaterialien, die eine freie Verwertung nicht erlauben. Einzeluntersuchungen der Bodenluft zeigten z. T. hohe Belastungen mit aromatischen Kohlenwasserstoffen (AKW). In den Bereichen mit den höchs- ten Bodenluftbelastungen wurden Absaugversuche durchgeführt. Hierbei wurden nur geringe bzw. keine AKW mehr nachgewiesen. Anfallendes Aushubmaterial ist unter abfallrechtlichen Gesichtspunkten einer analytischen Untersuchung zu unterziehen. Auf Grundlage der Untersu- chungsergebnisse ist das Aushubmaterial einer ordnungsgemäßen Entsor- gung zuzuführen. Sofern kein vollständiger Aushub der Auffüllungen erfolgt, sind ggf. weitere Untersuchungen zur Betrachtung des Wirkungspfades Boden-Mensch sowie der Bodenluft erforderlich. Die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen ist im Detail mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen.  6FKDOOLPPLVVLRQHQ Nördlich und östlich des Plangebietes sind vornehmlich Dienstleistungsun- ternehmen ansässig, die im Sinne des Immissionsschutzgesetzes als “nicht - störendes” Gewerbe einzustufen sind. Da es sich beim bestehenden Gewer- begebiet um ein nicht eingeschränktes Gewerbegebiet handelt, sind höhere Schallemissionen möglich, als derzeit im Bestand festzustellen ist.  3ODQXQJVNRQ]HSW Das Projekt sieht die Bereitstellung einer Kindertages-einrichung mit 6 Grup- penräumen, ca. 24 Wohnungen für junge Familien, ca. 70 Studentenwoh- nungen und ca. 31 Altenwohnungen vor, jeweils in Verbindung mit Service- leistungen für die jeweiligen Nutzungsarten. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 8 - Im Gebäudeteil parallel zur Planstraße A ist im EG ein gewerblicher Anteil vorgesehen, der ein Cafe bzw. kleinere Läden bzw. Praxen und Gemein- schaftseinrichtungen beinhalten kann. Eine Tiefgarage, die notwendige Stellplätze aufnehmen soll, ist im Planungs- konzept enthalten. Parallel zur Planstraße der „Raumfabrik“ sind baum- überstellte Stellplätze vorgesehen. Die nicht überbauten oder befestigten Be- reiche erhalten eine intensive Begrünung durch Baumpflanzung, Strauch- pflanzungen, Rasenflächen, Spielplätze usw. Somit entsteht als Gesamtkomplex ein Mehrgenerationenzentrum, dessen räumliche und organisatorische Konzeption soziale Verbindungen, Kontakte und Nachbarschaftshilfe ermöglicht und fördert. Ein professionelles Sozialmanagement fördert eine schnelle Integration und hilft, alle Bewohnergruppen zusammenzuführen. Neben den Leistungen für das betreute Wohnen fällt dieser Einrichtung auch die Moderatorenrolle der übrigen Bereiche Studentisches Wohnen, Junges Wohnen und Kinderta- geseinrichtung zu. Die Gemeinschaftsräume sollen nicht nur für Hausbewohner zugänglich sein, sondern auch für "Externe". Dies bietet Anknüpfungspunkte und schafft Kon- takte. Eine zentrale Stelle erleichtert, die verschiedenen Interessen der Be- wohner zu koordinieren. Bewohner des betreuten Wohnens unterstützen junge Familien oder Allein- erziehende bei der Kinderbetreuung. Studenten geben Nachhilfeunterricht oder zeigen die Möglichkeiten am PC und des Internets auf. Der Büromitar- beiter weiß seinen Nachwuchs in angrenzender Kindertageseinrichtung gut betreut und kann mit der Unterstützung der Hausbewohner auch ein Über- schneiden der Öffnungszeiten ausgleichen. Die Gewerbeflächen stehen für Einrichtungen und Dienstleistungen entspre- chend der Nachfrage der Bewohner bzw. des Umfeldes zur Verfügung.  $UWGHUEDXOLFKHQ1XW]XQJ Als Nutzungsart wird Mischgebiet (MI) festgelegt. Das Mischgebiet dient der Schaffung eines für junge Familien, ältere Menschen sowie Studenten ge- eigneten Zusammenwohnens, mit Raum für soziale Einrichtungen und er- gänzende gewerbliche Nutzungen.  0DâGHUEDXOLFKHQ1XW]XQJ Die zulässige Grundfläche entspricht mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 den Vorgaben des § 17, Absatz 1 BauNVO für Mischgebiete. Die Geschossflächenzahl (GFZ) für das Plangebiet liegt insgesamt bei ca. 1,5 gegenüber einer nach § 17 BauNVO für Mischgebiet vorgeschriebenen Obergrenze von 1,2. Dies ist im Sinne des § 17, Absatz 2 BauNVO städte- baulich erforderlich, da unter Aufnahme der Höhenentwicklung der umlie- genden Bebauung eine höhere Dichte für den geplanten Gebäudetyp resul- tiert. Die somit entstehende Geschossfläche übersteigt jedoch nicht die Flä- che, die vergleichsweise in besonderen Wohngebieten (WB) möglich ist. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 9 - Hierbei wird auch dem Umstand Rechnung getragen, dass mit der Unterbrin- gung der notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage und der Verzicht auf erdgeschossige Garagen und Überdachungen der Stellplätze sowie andere Nebenanlagen gem. § 14 Absatz 1 BauNVO die Verdichtung durch Neben- anlagen zugunsten gestalteter Freiflächen unterbunden wird.  %DXZHLVHXQG$EVWDQGVIOlFKHQ Als Bauweise wird die offene Bauweise ohne Längenbeschränkung festge- setzt. Zur optischen Gliederung der Baumasse werden folgende Maßnahmen ge- troffen: a.) Zwischen den Stirnseiten der Gebäudeteile „Studentisches Wohnen“ und „Betreutes Wohnen“ entlang der Ernst-Friedrich-Straße wird der Gebäu- dekomplex unterbrochen. Da sich an diesen Fassaden keine notwendi- gen Fenster gegenüberliegen, und die Wohnungen in anderer Richtung orientiert sind, legt der Bebauungsplan hier eine städtebaulich wichtige, aber für die Wohnverhältnisse unschädliche Abweichung von den nach Bauordnungsrecht notwendigen Abstandflächen fest. b.) Das gleiche gilt zwischen der Nordseite der Kindertageseinrichtung und der Stirnseite des Gebäudeteils „Betreutes Wohnen“ entlang der Ernst- Friedrich-Straße. c.) Der Gebäudeteil Junges Wohnen verläuft parallel zur sich im privatem Besitz befindlichen Planstraße A. Diese steht laut städtebaulichem Ver- trag dem öffentlichen Verkehr uneingeschränkt und unwiderruflich zur Verfügung. Die Abstandsflächen werden deshalb abweichend von der Landesbauordnung so festgelegt, dass sie noch auf eigenem Grundstück liegen. Dies entspricht der Handhabung von Abstandsflächen an öffentli- chen Straßen. d.) Der Gebäudeteil Betreutes Wohnen wird an der Fassade zur Ernst- Friedrich-Straße im mittleren Drittel der Fassadengesamtlänge mit einem ca. 3 Meter langen Fassadenrücksprung ausgebildet. Dieser soll das Ge- bäude optisch in zwei Teile gliedern. e.) Der Gebäudeteil Junges Wohnen ist über den Gebäudeteil Betreutes Wohnen erschlossen. Dies ist Bestandteil des Gebäudekonzeptes. Beide Gebäudeteile sind deshalb mit geringem Abstand angeordnet und durch Brücken verbunden, sie verschmelzen somit zu einem Gebäude. Die Hauptausrichtung der Wohnungen ist jeweils nach Außen gerichtet und der Laubengang schafft zusätzlich Abstand. Eine solche Konstellation ist städtebaulich erwünscht und soll hier erprobt werden. Dem Augenschein nach sind trotzdem für alle Wohnungen gesunde Wohnverhältnisse mit angemessener Belichtung gegeben. Der Vorhabenträger wird dies bis zur öffentlichen Auslegung nachweisen. In diesem Fall werden die notwendi- gen Abstandsflächen zwischen den beiden Gebäuden abweichend von der Landesbauordnung als ausreichend angesehen und wie in den Pro- jektplänen dargestellt entsprechend festgelegt. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 10 -  (UVFKOLHâXQJ Die Haupterschließung des Plangebietes erfolgt von der Gritznerstraße bzw. von der Planstrasse A.  g319 Anschluss an das Netz des ÖPNV besteht über die Straßenbahnlinien 2 bzw. 8 an der Haltestelle Gritznerstr., die Linie 1 an der Haltestelle Auer Straße und durch die S-Bahn bzw. Regionalbahnanschlüsse am Durlacher Bahnhof.  0RWRULVLHUWHU,QGLYLGXDOYHUNHKU Das Plangebiet ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz ange- bunden und wird vom Stadtzentrum über die Durlacher Allee bzw. Ernst- Friedrich-Straße erreicht.  5XKHQGHU9HUNHKU Die notwendigen Stellplätze werden überwiegend in einer Tiefgarage nach- gewiesen, die von der Gritznerstraße über eine Rampe erschlossen wird. Weitere Stellplätze werden parallel zur Planstraße A auf dem Grundstück angelegt. Durch das Vorhaben werden wesentlich mehr Stellplätze bzw. Parkplätze geschaffen, als baurechtlich nachzuweisen sind. Grundlage für die Anzahl ist der Stellplatznachweis (Anlage 5). Weitere öffentliche Park- plätze befinden sich in den umliegenden Straßen bzw. im Nord-Osten auf dem Platz vor dem Postgebäude. Fahrradabstellplätze werden in ausreichender Zahl auf dem Baugrundstück errichtet.  *HKXQG5DGZHJH In der Ernst-Friedrich-Straße verläuft ein Radweg, welcher an das über- örtliche Netz angebunden ist. Fußläufig ist das Baugrundstück auf kürzesten Wegen an den Stadtteil Durlach bzw. an den Bahnhof Durlach angeschlos- sen.  9HUXQG(QWVRUJXQJ Die neu zu errichtenden Gebäude werden an die städt. Strom- u. Wasserver- sorgung angeschlossen. Die Beheizung der Gebäude erfolgt über eine Fernwärme-Heizung. Die Abfallbehälter werden in den Gebäuden untergebracht. Eine Bereitstel- lungsfläche für die Abholung der Mülleimer des Kindergartens ist an der Planstraße vorgesehen. Es kommen nur Großmüllbehälter zur Aufstellung. Entsprechend der Durchführbarkeit der Regenwasserversickerung werden die Bereiche Kindergarten und übrige Gebäude unterschieden. Um das Gebäude der Kindertageseinrichtung sind Grünflächen in ausrei- chendem Maße vorhanden, so dass hier das Niederschlagswasser auf Dach- flächen über eine unterirdische Versickerungsrigole dem Grundwasser zuge- führt werden kann. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 11 - Im Bereich Wohngebäude sind diese Freiflächen nicht vorhanden. Das Nie- derschlagswasser auf Dach- und Freiflächen wird deshalb dem Mischsystem zugeführt. Als Regenwasserrückhaltung und Abflussverzögerung sowie zur Förderung des Stadtklimas werden alle Dachflächen extensiv begrünt. Ausgenommen sind hiervon Terrassen, Dachaufbauten und lichtdurchlässige Bauteile. Die Bodenversiegelung wird auf das unabdingbare Maß beschränkt. Nach Möglichkeit wird eine Flächenversiegelung vermieden.  *HVWDOWXQJ Die entlang der Ernst-Friedrich-Straße stehenden Altbauten der Fa. Pfaff, jetzt Raumfabrik, erhalten mit der Neubebauung einen baulichen Rahmen, der auch der im Nordwesten gegenüberliegenden Wohnzeile gerecht wird. Die geplante Bebauung greift das Prinzip der „lebenden Nachbarschaften“ auf. Trotz ihrer unterschiedlichen Nutzung sind sie miteinander verbunden bzw. vernetzt. Die Bebauung ist 4-geschossig, im Bereich Junges Wohnen zuzüglich der Galerie-Geschosse als obere Etage der Maisonettewohnungen. Sie schließt damit weitgehend an das Höhenprofil der Nachbarbebauung an. Die Gebäu- deteile Junges Wohnen und Betreutes Wohnen sind durch Brücken verbun- den. Die Fassaden des Mehrgenerationenhauses werden für die einzelnen Ge- bäudeteile gestalterisch unterschieden. Die optische Differenzierung der Nut- zungen wirkt identitätsstiftend und verstärkt die Maßstäblichkeit. Jede Nutzungsart erhält deshalb eine sich von den anderen Baukörpern un- terscheidende Fassadenbekleidung. Auch innerhalb des Baukörpers Junges Wohnen sind die Gewerbeflächen leicht durch Ihre Glas- und Elementfassa- de zu erkennen. Die genaue Festlegung der Farbgebung erfolgt hierbei in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt Karlsruhe. Die Flachdächer werden größtenteils extensiv begrünt. Bedingt durch den hohen Grundwasserstand werden die Wohngebäude über der Tiefgarage einen Sockel von ca. einem Meter erhalten.  *UÅQRUGQXQJ(UVDW]XQG$XVJOHLFKVPDâQDKPHQ Ziel der Grünordnung ist eine starke Durchgrünung des Plangebiets, um eine klimatische Verbesserung für diesen stark versiegelten Bereich zu erzielen. Die zentrale Freifläche im Innenraum soll eine hohe Aufenthaltsqualität für Kinder, junge Erwachsene bzw. Senioren erhalten. Hier sind Anpflanzungen von schlanken Bäumen und Strauchpflanzungen, Sitzgelegenheiten sowie Spieleinrichtungen für Kinder bis zu 12 Jahren geplant. Für die festgesetzte extensive Dachbegrünung soll eine Gras- / Kräutermi- schung verwendet werden, da diese eine höhere ökologische Wertigkeit be- sitzt als andere Begrünungsarten. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 12 - Auf dem vorhandenen Gelände sind zwei gemäß Baumschutzverordnung schützenswerte Bäume vorhanden. Da die Bäume aufgrund der neuen Be- bauung nicht erhalten werden können, werden Ersatzpflanzungen vorge- schrieben. Um eine Wiederansiedlung der im Plangebiet heimischen Zauneidechse zu fördern, werden geeignete Aufenthaltsorte wie Trockenmauern oder Gabio- nen bei Gestaltung der Außenanlagen berücksichtigt. Eingriffsmindernde Auswirkungen für Natur und Landschaft ergeben sich durch folgende Maßnahmen: É Dachbegrünungen É Begrünung der Tiefgarage É Stellplatzbeläge versickerungsfähig É Teilweise Regenwasserversickerung Ausgleichsmaßnahmen werden nicht notwendig.  ,PPLVVLRQHQ Aufgrund der bestehenden Nutzungen im angrenzenden Gewerbegebiet (GE) sind Immissionskonflikte im geplanten Mischgebiet (MI) nicht gegeben. Die geplante Abstufung “GE – MI – WA” entspricht dem Zonierungsgebot und ist daher allgemein städtebaulich und immissionsschutzrechtlich verträg- lich. Vorsorglich und zum Schutz vor Nachteilen sowohl potentieller gewerblicher Nutzung als auch benachbarter Wohnnutzung im MI werden passive Vorkeh- rungen zum Schutz vor Schallimmissionen festgesetzt. Infolge der Änderung des Flurstücks 45 308/13 von GE in ein MI werden ge- genüber dem westlich angrenzenden bestehenden Wohngebiet potentielle Konflikte minimiert.  8PZHOWSUÅIXQJ8PZHOWEHULFKW Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festlegt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist deshalb nicht durchzuführen.  6R]LDOYHUWUlJOLFKNHLW Die geplante Nutzung sieht ein Generationen übergreifendes Wohnen in verschiedenartigen Wohnungsformen vor, wodurch eine soziale Mischung, wie auch die Mischung verschiedener Generationen gefördert wird. Die bauliche Anordnung der Neuplanung unterstützt in besonderem Maße kommunikations- und gemeinschaftsorientierte Wohnformen. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 13 - Somit wird ein individuelles, integrierendes und gemeinschaftliches Wohnen der verschiedenen Generationen ermöglicht. Die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsflächen, in der Gritznerstraße und der Planstraße ist gegeben. Der ÖPNV ist in kurzer Zeit auf allen Strecken zu erreichen.   6WDWLVWLN  )OlFKHQELODQ] Mischgebietca. 6.897 m2100,00%  *HSODQWH%HEDXXQJ 1XW]XQJ:( %*) Gebäude an der Planstraße: Junges Wohnen 243.735m² Gewerbe, Cafe u. Sozialflächen0793m² Gebäude an der Gritznerstr.: Studentenwohnen 702.857m² Geb. Ernst- Friedrichstraße: Betreutes Wohnen 313.201m² UG mit Tiefgarage, Keller: Keller u. Stellpl. für o.g. Gebäude, inkl. ca. 100 m² Gemeinschaftsfläche für Studenten 02.874 m² Kindertageseinrich- tung: 6-gruppige Kindertageseinrichtung mit Keller 01.187 m² 12514.647 m²  %RGHQYHUVLHJHOXQJ Gesamtflächeca.6.897 m²100% Versiegelung vor Freiräumungca.5.500m²80% Durch den Bebauungsplan versiegelte Fläche ca.5.254 m²76% Geplante Grünflächenca.1.643m²24% +LQZHLVH (LQHH[WHQVLYH'DFKEHJUÅQGXQJLVWIÅUGHQÅEHUZLHJHQGHQ7HLOGHU'DFKIOlFKHQ YRUJHVHKHQ'LH7LHIJDUDJHHUKlOWHLQHLQWHQVLYH%HJUÅQXQJ(EHQHUGLJH.)= 6WHOOSOlW]HXQG)DKUUDGDEVWHOOEHUHLFKHHUKDOWHQ5DVHQIXJHQSIODVWHURGHUgNRSIODV WHU 'HU9HUVLHJHOXQJVJUDGUHGX]LHUWVLFKHQWVSUHFKHQGXP - %HJUÅQWH7LHIJDUDJHFDP - 'DFKEHJUÅQXQJFDP VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 14 - - 3IODVWHUPLWRIIHQHQ)XJHQYHUVLFNHUXQJVIlKLJIÅU6WHOOSOlW]HFDP   .RVWHQ Die Erschließung des Geländes wird vom Vorhabenträger, der Sekundus Bau- und Verwaltungsgesellschaft mbH + Co. KG durchgeführt. Sämtliche Kosten für Änderungen und Umbauten an den bestehenden Er- schließungsanlagen sind vom Vorhabenträger zu tragen. Die Verkehrssiche- rungspflicht dieser Zuwege obliegt dem Vorhabenträger bzw. dessen Rechtsnachfolger.  'XUFKIÅKUXQJ Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungs- vertrag geregelt. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 15 - % +LQZHLVHEHLJHIÅJW  9HUVRUJXQJXQG(QWVRUJXQJ Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karls- ruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sicht- schutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten.  (QWZlVVHUXQJ Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tiefer- liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üb- licherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Stra- ßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen.  5HJHQZDVVHUYHUVLFNHUXQJ Unbedenkliche Niederschlagsabflüsse soll, sofern dies schadlos möglich ist, entsprechend der geltenden Regelung des § 45 b, Abs. 3 Wassergesetz für Baden-Württemberg dezentral auf dem jeweiligen Grundstück (oder eventuell mit zentralen Anlagen) über Versickerungsmulden mit belebter Bodenschicht, über Muldenrigolen oder im Einvernehmen mit der Unteren Wasserbehörde beseitigt werden. Alternativ kann das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ge- sammelt werden – dieses ist jedoch ausschließlich für Gartenbewässerung zu nutzen, da es mikrobiologisch und chemisch verunreinigt sein kann . Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regenmen- gen bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentli- che Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zis- terne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden wer- den. Bei anstehenden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung über eine Versickerungsmulde erfolgen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Werden die nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke befestigt, soll die Befestigung zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasser- durchlässig ausgebildet werden, sowie nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flä eine Flächenversiegelung verzichtet werden. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 16 -  $UFKlRORJLVFKH)XQGH.OHLQGHQNPDOH Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denk- malschutzgesetz (DSchG) umgehend der Denkmalpflege des Regierungs- präsidiums Karlsruhe, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ord- nungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen.  %DXPVFKXW] Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbestän- den (Baumschutzsatzung) verwiesen.  $OWODVWHQ Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefah- ren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebli- che Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76133 Karlsruhe, zu melden.  (UGDXVKXE$XIIÅOOXQJHQ Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesboden- schutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen.  3ULYDWH/HLWXQJHQ Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst.  %DUULHUHIUHLHV%DXHQ In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO).  %HJUÅQXQJVSODQ Dem Bauantrag soll ein, mit dem Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe abzu- stimmender, Begrünungsplan beigefügt werden. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 17 - & 9HUELQGOLFKH)HVWVHW]XQJHQXQG|UWOLFKH%DXYRUVFKULIWHQ GHV9RUKDEHQEH]RJHQHQ%HEDXXQJVSODQHVEHVWHKHQGDXV]HLFKQHUL VFKHQXQGWH[WOLFKHQ5HJHOXQJHQ - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert am 21.06.2005 (BGBl. I S. 1818) und der Baunutzungs- verordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.12.2004 (GBl. S. 895). 7(;7)(676(7=81*(1 In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt:  3ODQXQJVUHFKWOLFKH)HVWVHW]XQJHQ  $UWGHUEDXOLFKHQ1XW]XQJ  0LVFKJHELHW Zulässig sind É Wohnen für Studenten, junge Familien und betreutes Wohnen. É Geschäfts- und Bürogebäude, É Einzelhandelsbetriebe, É Schank- u. Speisewirtschaften Nicht zulässig sind É sonstige Gewerbebetriebe, É Gartenbaubetriebe É Tankstellen É Betriebe des Beherbergungsgewerbes  )OlFKHQIÅU6WHOOSOlW]HXQG*DUDJHQ Stellplätze sind nur an den in der Planzeichnung festgelegten Standorten, sowie in der Tiefgarage zulässig. Fahrradabstellplätze sind im Gebäude und am in der Planzeichnung festge- legten Standort zulässig. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 18 -  1HEHQDQODJHQ Nebenanlagen gem. § 14 Absatz 1 BauNVO sind unzulässig. Nebenanlagen gem. § 14 Absatz 2 BauNVO sind zulässig.  0DâGHUEDXOLFKHQ1XW]XQJ Als Wandhöhe gilt das Maß von der Gehweghinterkante bzw. Straßenbe- grenzungslinie bis zum oberen Abschluss der Wand. Die zulässigen Wand- höhen sind in der Planzeichnung festgelegt. Die Grundfläche sowie die Geschossfläche ergeben sich aus der Planzeich- nung.  $EZHLFKHQGH%DXZHLVH$EVWDQGVIOlFKHQ Als abweichende Bauweise gilt die offene Bauweise ohne Längenbeschrän- kung. Abweichend von den in der Landesbauordnung geforderten Abstandsflächen werden folgende Abstände festgelegt: ∑ Zwischen dem Gebäude „Junges Wohnen“ und der Planstraße A 3 3,80 m ∑ Zwischen dem Gebäude Betreutes Wohnen und der Kindertagesstätte 6,40 m ∑ Zwischen den Gebäude Betreutes Wohnen und Studen- tisches Wohnen 5,50 m ∑ Zwischen den Gebäuden Betreutes Wohnen und Jun- ges Wohnen entsprechend der Projektpläne (Anlage 1) Mindestens 8,50 m  3IODQ]JHERWHXQG3IODQ]HUKDOWXQJ An den im zeichnerischen Teil ausgewiesenen Standorten sind mittelkronige, einheimische Laubbäume zu pflanzen. Aus Gründen der Verkehrssicherheit kann von den ausgewiesenen Standorten abgewichen werden. Die Tiefgarage ist mit mindestens 30 cm Substrat- oder Erdüberdeckung plus Drainageschicht herzustellen und zu bepflanzen. Die Pflanzungen sind zu unterhalten und bei Abgang durch entsprechende neue Pflanzungen zu ersetzen. Von den eingetragenen Standorten sind aus technischen Gründen, z.B. Lei- tungen, geringfügige Abweichungen möglich. Für die Dachbegrünung ist zur Einsaat eine Gras-Kräutermischung zu ver- wenden.  6FKDOOVFKXW] Für Schlafräume im Gebäudeteil Junges Wohnen, die zum Gewerbegebiet hin orientiert sind, werden schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Vorkehrungen festgesetzt, welche eine kontrollierte Be- und Entlüftung auch bei geschlossenem Fenster sicherstellen. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 19 -  gUWOLFKH%DXYRUVFKULIWHQ  bXâHUH*HVWDOWXQJGHUEDXOLFKHQ$QODJHQ  'lFKHU Die Dächer sind extensiv mit mindestens 8 cm Drainschicht und 10 cm Vege- tationstragschicht zu begrünen. Die Überdeckung der Tiefgarage ist intensiv zu begrünen  )DVVDGHQ Die Fassaden der einzelnen Bauteile Junges Wohnen, Betreutes Wohnen und Studentisches Wohnen sind durch unterschiedliche Fassadenmaterialien zu unterscheiden: Im Einzelnen wird hierbei festgelegt: - Gebäudeteil Junges Wohnen: Putzfassade, farblich differenziert - Gebäudeteil Studentisches Wohnen: Bekleidung mit Fassadentafeln, im Bereich der geschlossenen Fassadenbereiche in hellen Farbtönen, als Faltladen vor den Studentenzimmern farbig - - Gebäudeteil betreutes Wohnen: Vorgehängte Ziegelfassade. Die Farbgebung erfolgt in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt Karlsruhe.  :HUEHDQODJHQXQG$XWRPDWHQ Werbeanlagen und Automaten sind genehmigungspflichtig. Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgender Größen zuläs- sig. - Einzelbuchstaben bis max. 0,30 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laser- werbung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten sind nur am Gebäude und nicht in der Vorgartenzone zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig.  8QEHEDXWH)OlFKHQ(LQIULHGLJXQJHQ  8QEHEDXWH)OlFKHQ Die nicht überbaubaren oder der Erschließung dienenden Flächen sind unter Wahrung des Gebietscharakters gärtnerisch anzulegen. Die Versiegelung ist auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken . VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 20 -  9RUJlUWHQ Vorgärten sind die Flächen des Baugrundstückes zwischen den Verkehrsflä- chen bzw. Stellplätzen und den Baugrenzen. Vorgärten sind bis auf Zufahrten und Zugänge als Grünflächen auszubilden. Die Benutzung als Arbeits- und Lagerfläche ist nicht zulässig.  (LQIULHGLJXQJHQ An der Grenze zur Ernst-Friedrich-Straße ist eine Einfriedung als Fortführung der bestehenden Natursteinmauer im Bereich des Kesselhauses zu errich- ten. Diese ist als Stahl- oder Stahlbetonpfostenkonstruktion mit Mauer- und/oder Stahlgeländerfüllungen auszuführen. Die Höhe der Pfosten richtet sich nach der Höhenvorgabe der im Bereich des Kesselhauses vorhandenen Pfosten der Einfriedung zur Ernst-Friedrich-Straße. Alternativ dazu ist eine Einfriedung in Form von Hecken aus Laubgehölzen in die ein Metallzaun in die ein Metallzaun von mind. 1,00 m Höhe bis zu einer Höhe von 1,80 m einzuziehen ist, möglich. Weitere Einfriedungen sind nur in Form dieser Hecken zulässig.  6WHOOSOlW]H Die Oberflächen von Stellplätzen für KFZ und Fahrräder sind mit wasser- durchlässigen Materialien herzustellen: Rasenfugenpflaster oder Ökopflaster.  $XâHQDQWHQQHQ6DWHOOLWHQHPISDQJVDQODJHQ Für die einzelnen Gebäude ist jeweils nur eine Außenantennenanlage bzw. Satelliten-Empfangsanlage zulässig.  1LHGHUVSDQQXQJVIUHLOHLWXQJHQ Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig.  1LHGHUVFKODJVZDVVHU Das Niederschlagswasser auf Dachflächen des Kindergartens ist über eine unterirdische Rigole zu versickern. Es ist eine extensive Begrünung der Dachflächen zur Filtration und Adsorption vorzusehen; zur Dachbegrünung ist hier das Substratrainclean zu verwenden. Arbeitsblatt DWA-A 138 ist zu beachten.  6RQVWLJH)HVWVHW]XQJHQ Der Bebauungsplan Nr. 738 „Ernst-Friedrich- / Gritzner- / Kanzler- / Amalien- bad- und Auerstraße“, rechtsverbindlich seit dem 19.10.2001 wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Die Anlagen 1 - 5 Vorhaben- und Erschließungsplan sind bindender Bestand- teil dieses Vorhabenbezogenen Bebauungsplans. VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 21 -  =HLFKQHULVFKH)HVWVHW]XQJHQ±3ODQ]HLFKQXQJ VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 22 - 8QWHUVFKULIWHQ 9RUKDEHQWUlJHU .............................................. 817(56&+5,)7 3ODQYHUIDVVHU .............................................. 817(56&+5,)7  6WDGWSODQXQJVDPW.DUOVUXKH Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe .............................................. Dr. Harald Ringler Karlsruhe, den 06.07.2007 Fassung vom 17.08.2007 VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 23 - $QODJHQ9RUKDEHQXQG(UVFKOLHâXQJVSODQ  hEHUVLFKWVSODQ VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 24 -  /DJHSODQ   VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 25 -  %HVWDQGVSODQ   VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 26 -  3URMHNWSOlQH       VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 27 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 28 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 29 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 30 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 31 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 32 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 33 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 34 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 35 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 36 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 37 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 38 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 39 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 40 -  VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 41 - VbB „Ernst-, Friedrich ...“ Stand 17.08.2007 - 42 -  6WHOOSODW]EHUHFKQXQJ  1RWZHQGLJH6WHOOSOlW]H  1U  9HUNHKUVTXHOOH )DNWRU )OlFKH$Q]DKO 3UR]HQW VDW]GHU QRWZHQGL JHQ6WHOO SOlW]H 1RWZHQGLJH 6WHOOSOlW]H  1 Wohnungen 1 Stellplatz / WE 24 St. 24 24 Betreutes Woh- nen 1 Stellplatz je 2 Plätze 31 Pl. 16 16 1.4 Studenten Wohnheime 1 Stellplatz je 2 Plätze 70 Pl. 35 40% 14 2.1 Büro- und Ver- waltungsräume allgem. 1 Stellplatz je 30m2 Büronutz- fläche, mind. jed. 1 St./EH 30 m2 1 (40%) 1 2.1 Büro- und Ver- waltungsräume allgem. 1 Stellplatz je 30 m2 Nutzfläche mindestens jedoch 3 Stell- plätze / EH 474 m² 16 40% 6 6.1 Gaststätten 1 Stellplatz je 8 m² Gastraum 93 m² 12 40% 5 8.6 Kindergarten 1 Stellplatz je 20 Kinder, mindes- tens jedoch 2 Stellplätze 132 Kinder 7 40% 3  Summe: 69 Auf dem Grundstück sind 86 Stellplätze vorgesehen. Weitere 4 öffentliche Parkplätze werden in Absprache mit der Stadt Karlsruhe entlang der Gritz- nerstraße hergestellt.