Antrag GRÜNE: Wirtschaftlichkeitsvergleich bei Anmietungen für städtische Nutzungen

Antrag GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom: 14.02.2006 eingegangen: 14.02.2006 26. Sitzung des Gemeinderates am 25.07.2006 TOP 9 Vorlage Nr. 753 Öffentlich Nichtöffentlich verantwortlich Dez. 4 Wirtschaftlichkeitsvergleich bei Anmietungen für städtische Nutzungen Stellungnahme des Bürgermeisteramtes - Kurzfassung - Um die für städt. Nutzungen benötigten Räumlichkeiten bereitzustellen, sind verschiedene Be- schaffungsvarianten möglich. Neben der Eigenbeschaffung (Erwerb oder Neuerstellung eines Gebäudes durch die Stadt) kommt vor allem auch die Anmietung von Privaten in Frage. Welche Beschaffungsvariante letztendlich realisiert wird, ist von den örtlichen Gegebenheiten (z.B. dem Vorhandensein eines städt. Grundstücks), den auf dem Immobilienmarkt angebotenen Objek- ten und dem Ergebnis des Wirtschaftlichkeitsvergleichs abhängig. Dabei muss jeder Einzelfall gesondert betrachtet und bewertet werden. Die in diesem Zusam- menhang zu erstellende Wirtschaftlichkeitsberechnung wird künftig, entsprechend dem vorlie- genden Antrag, den Gemeinderatsvorlagen zur Genehmigung von Mietvertragsabschlüssen beigefügt. Damit wird die Wirtschaftlichkeit der Anmietung im Vergleich zu anderen Beschaf- fungsvarianten im jeweiligen Einzelfall nachgewiesen. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belas- tung (Folgekosten mit kal- kulatorischen Kosten ab- zügl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Ergänzende Erläuterungen: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit FFormatänderungen der Wordvorlage sind nicht zulässig ! Stadt Karlsruhe – Hauptamt: Stellungnahme des BMA – Antrag Fassung: JAN 2006; Intranet RHIN: Formul a re/Gemeinderat Ergänzende Erläuterungen Seite 2 von 4 Für die städt. Nutzungen muss meist eine ortsnahe Lösung gefunden werden; insbesondere bei Kindertagesstätten ist dies der Fall. Somit ist hier die Neuerstellung eines Gebäudes durch die Stadt nur dann realisierbar, wenn in dem in Frage kommenden Bereich ein geeig- netes städt. Grundstück vorhanden oder ein Erwerb möglich ist. Dies ist nicht immer der Fall, so dass die Anmietung oft die einzige Möglichkeit ist, den bestehenden Raumbedarf zu befriedigen. Dabei mietet die Stadt meist nur Teilbereiche eines Gebäudes an, die entspre- chend den städt. Vorgaben hergestellt werden; die übrigen Flächen werden anderweitig ge- nutzt und vom Eigentümer an Dritte vermietet. In der Vergangenheit hat die Stadt von allen möglichen Beschaffungsvarianten Gebrauch gemacht. So wurden Kindertagesstätten auf eigenen Grundstücken errichtet (z.B. Wet- tersteinstr. 16a in Wolfartsweier, Welfenstr. 30a in der Südweststadt); es wurden aber auch einige Objekte von Investoren (z. B. Kanalweg 92 in der Nordstadt, Ellmendingerstr. 4 in Durlach) angemietet. Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ist mit entscheidend, für welchen Zeitraum die Räumlichkeiten benötigt werden und welche Folgenutzung am betreffenden Standort mög- lich ist. Gerade bei Kindertagesstätten ist auf Stadtteilebene nicht vorhersehbar, inwieweit der derzeitige Raumbedarf in vollem Umfang anhält. Nach den vorliegenden Vorausrech- nungen des Amtes für Stadtentwicklung ist generell von einem Rückgang der Kinderzahlen auszugehen, so dass dann in einzelnen Stadtteilen der Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen rückläufig sein wird und einige Standorte wieder aufgegeben oder zusammengefasst werden müssen. Die Anmietung ist deshalb von Vorteil, weil die Räumlichkeiten nach Ablauf des Mietverhältnisses an den Eigentümer zurückgegeben werden können. Bei eigenen Gebäu- den muss entweder ein Käufer oder eine entsprechende Nachfolgenutzung gefunden wer- den. Am Beispiel der viergruppigen Kindertagesstätte „Im Blumenwinkel“ (Pfaffstraße) in Durlach soll nun dargestellt werden, wie sich die Anmietung im Erdgeschoss des Wohngebäudes (nach Vorgabe des Raumprogramms der Stadt Karlsruhe) im Vergleich zur Eigenerstellung wirtschaftlich auswirkt: 1. Anmietung Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 20 Jahren mit Verlängerungsoption. Die Miete wird entsprechend der Steigerung der Lebenshaltungskosten (Verbraucherpreisindex) ange- passt; angenommen wurde eine Anpassung alle 5 Jahre in Höhe von 7,5 %. Die Bauunter- haltung liegt beim Eigentümer; seitens der Stadt sind lediglich die Schönheits- und Kleinre- Ergänzende Erläuterungen Seite 3 von 4 paraturen durchzuführen. Hierfür ist ein Jahresbetrag von 9,23 €/m² anzusetzen, der sich ebenfalls alle 5 Jahre um 7,5 % erhöht. 2. Eigenerstellung Es ist von Gesamtbaukosten in Höhe von rd. 1.290.000 € sowie Grundstückskosten von 340.000 € auszugehen (z. B. Wettersteinstr. 16 a in Wolfartsweiter). Der Gesamtbetrag von rd. 1,63 Mio. € ist in voller Höhe über den Haushalt zu finanzieren. Ferner obliegt der Stadt die gesamte Bauunterhaltung, also auch die Schönheits- und Kleinreparaturen des Gebäu- des. Bei der wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Eigenerstellung wurde von folgenden Eckda- ten ausgegangen:  Abschreibungszeit für das Gebäude 50 Jahre  Verzinsung des Grundstückswertes und des jeweiligen Gebäuderestwertes mit 5 % p.a  Bauunterhaltungsaufwendungen 1,2 % p.a. des Wiederbeschaffungswertes gemäß Vor- gabe der KGSt. Die Anpassung der Bauunterhaltungskosten erfolgt mittels Baupreisin- dex. Um die bei den beiden Alternativen anfallenden Kosten vergleichen zu können, ist die Fällig- keit der einzelnen Zahlungsverpflichtungen und der sich daraus ergebende „Zinses-Zins- Effekt“ zu berücksichtigen. Bei der Eigenerstellung fallen ein großer Teil der Gesamtkosten, nämlich die Baukosten und die Grundstückskosten (= rd. 1,63 Mio. €), bereits vor Nutzungs- beginn an. Bei der Anmietung dagegen sind die Mietzahlungen über die gesamte Vertrags- laufzeit verteilt. Der sich daraus ergebende Zinsvorteil findet bei einem Wirtschaftlichkeits- vergleich nach den Prinzipien der dynamischen Investitionskostenrechnung seine Berück- sichtigung. Das Grundprinzip dieses Berechnungsverfahrens ist, dass Zahlungsverpflichtun- gen, die zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen, durch Umrechnung auf einen einheitlichen Bezugszeitpunkt (= Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. Zeitpunkt der Gebäudeerstel- lung) vergleichbar gemacht werden (Barwertmethode). a) Nutzungsdauer von 20 Jahren Nachdem der Bedarf für die Kindertageseinrichtung in Durlach voraussichtlich nur für 20 Jahre besteht und der Mietvertrag auch eine entsprechende feste Laufzeit hat, werden in einem ersten Schritt die sich zu diesem Zeitpunkt ergebenden Kapitalwerte verglichen:  Anmietung 1.362.042 € Ergänzende Erläuterungen Seite 4 von 4  Eigenerstellung 1.596.401 € Die Anmietung ist damit zunächst um 234.359 € bzw. 14,7 % günstiger als die Eigenerstel- lung. Hierbei ist der Wert des Gebäudes nach einer Nutzungsdauer von 20 Jahren und der Wert des Grundstücks noch nicht berücksichtigt. Weitere Vorteile der Anmietung, die beim Wirtschaftlichkeitsvergleich nicht berücksichtigt werden konnten:  Auf demographische Entwicklungen -auch bezogen auf einzelne Standorte- kann bes- ser reagiert werden.  Die Eigenerstellung setzt in der Regel ein eigenes Baugrundstück voraus. Bei der Anmietung ist dies nicht erforderlich. Hier können auch Projekte ohne Grundbesitz der Stadt realisiert werden. Gerade bei Kindertageseinrichtungen, die standortgebunden sind, ist oft das notwendige städt. Gelände nicht vorhan- den. Die Anmietung ist dann die einzige Möglichkeit, um die dringend benötigten Räumlichkeiten zu schaffen. b) Nutzungsdauer 50 Jahre Sofern nach 20 Jahren noch ein Bedarf an der Kindertageseinrichtung besteht, kann der Mietvertrag entsprechend verlängert werden. In der nun folgenden Betrachtungsweise wur- de eine Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen, in der das Gebäude dann auch abge- schrieben sein wird. Dabei ergeben sich folgende Kapitalwerte:  Anmietung 2.249.441 €  Eigenerstellung 2.709.112 € Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ist die Anmietung um 459.671 € bzw. 17 % günsti- ger als die Eigenerstellung. Hierbei ist zwar auch der Grundstückswert und ein am Markt evtl. noch zu erzielender Kauf- preis für das buchhalterisch abgeschriebene Gebäude nicht berücksichtigt. Dies wird jedoch den wirtschaftlichen Vorteil der Anmietung nicht grundlegend verändern. Andererseits ist bei notwendiger Baureifmachung des Grundstücks durch die entstehenden Abbruchkosten so- gar der Grundstückswert eingeschränkt. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die kapitalisierten Gesamtkosten der Anmietung zu keinem Zeitpunkt die Kosten der Eigenerstellung überschreiten.

Antrag GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom: 14.02.2006 eingegangen: 14.02.2006 26. Sitzung des Gemeinderates am 25.07.2006 TOP 9 Vorlage Nr. 753 Öffentlich Nichtöffentlich verantwortlich Dez. 4 Wirtschaftlichkeitsvergleich bei Anmietungen für städtische Nutzungen Stellungnahme des Bürgermeisteramtes - Kurzfassung - Um die für städt. Nutzungen benötigten Räumlichkeiten bereitzustellen, sind verschiedene Be- schaffungsvarianten möglich. Neben der Eigenbeschaffung (Erwerb oder Neuerstellung eines Gebäudes durch die Stadt) kommt vor allem auch die Anmietung von Privaten in Frage. Welche Beschaffungsvariante letztendlich realisiert wird, ist von den örtlichen Gegebenheiten (z.B. dem Vorhandensein eines städt. Grundstücks), den auf dem Immobilienmarkt angebotenen Objek- ten und dem Ergebnis des Wirtschaftlichkeitsvergleichs abhängig. Dabei muss jeder Einzelfall gesondert betrachtet und bewertet werden. Die in diesem Zusam- menhang zu erstellende Wirtschaftlichkeitsberechnung wird künftig, entsprechend dem vorlie- genden Antrag, den Gemeinderatsvorlagen zur Genehmigung von Mietvertragsabschlüssen beigefügt. Damit wird die Wirtschaftlichkeit der Anmietung im Vergleich zu anderen Beschaf- fungsvarianten im jeweiligen Einzelfall nachgewiesen. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belas- tung (Folgekosten mit kal- kulatorischen Kosten ab- zügl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Ergänzende Erläuterungen: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit FFormatänderungen der Wordvorlage sind nicht zulässig ! Stadt Karlsruhe – Hauptamt: Stellungnahme des BMA – Antrag Fassung: JAN 2006; Intranet RHIN: Formul a re/Gemeinderat Ergänzende Erläuterungen Seite 2 von 4 Für die städt. Nutzungen muss meist eine ortsnahe Lösung gefunden werden; insbesondere bei Kindertagesstätten ist dies der Fall. Somit ist hier die Neuerstellung eines Gebäudes durch die Stadt nur dann realisierbar, wenn in dem in Frage kommenden Bereich ein geeig- netes städt. Grundstück vorhanden oder ein Erwerb möglich ist. Dies ist nicht immer der Fall, so dass die Anmietung oft die einzige Möglichkeit ist, den bestehenden Raumbedarf zu befriedigen. Dabei mietet die Stadt meist nur Teilbereiche eines Gebäudes an, die entspre- chend den städt. Vorgaben hergestellt werden; die übrigen Flächen werden anderweitig ge- nutzt und vom Eigentümer an Dritte vermietet. In der Vergangenheit hat die Stadt von allen möglichen Beschaffungsvarianten Gebrauch gemacht. So wurden Kindertagesstätten auf eigenen Grundstücken errichtet (z.B. Wet- tersteinstr. 16a in Wolfartsweier, Welfenstr. 30a in der Südweststadt); es wurden aber auch einige Objekte von Investoren (z. B. Kanalweg 92 in der Nordstadt, Ellmendingerstr. 4 in Durlach) angemietet. Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ist mit entscheidend, für welchen Zeitraum die Räumlichkeiten benötigt werden und welche Folgenutzung am betreffenden Standort mög- lich ist. Gerade bei Kindertagesstätten ist auf Stadtteilebene nicht vorhersehbar, inwieweit der derzeitige Raumbedarf in vollem Umfang anhält. Nach den vorliegenden Vorausrech- nungen des Amtes für Stadtentwicklung ist generell von einem Rückgang der Kinderzahlen auszugehen, so dass dann in einzelnen Stadtteilen der Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen rückläufig sein wird und einige Standorte wieder aufgegeben oder zusammengefasst werden müssen. Die Anmietung ist deshalb von Vorteil, weil die Räumlichkeiten nach Ablauf des Mietverhältnisses an den Eigentümer zurückgegeben werden können. Bei eigenen Gebäu- den muss entweder ein Käufer oder eine entsprechende Nachfolgenutzung gefunden wer- den. Am Beispiel der viergruppigen Kindertagesstätte „Im Blumenwinkel“ (Pfaffstraße) in Durlach soll nun dargestellt werden, wie sich die Anmietung im Erdgeschoss des Wohngebäudes (nach Vorgabe des Raumprogramms der Stadt Karlsruhe) im Vergleich zur Eigenerstellung wirtschaftlich auswirkt: 1. Anmietung Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 20 Jahren mit Verlängerungsoption. Die Miete wird entsprechend der Steigerung der Lebenshaltungskosten (Verbraucherpreisindex) ange- passt; angenommen wurde eine Anpassung alle 5 Jahre in Höhe von 7,5 %. Die Bauunter- haltung liegt beim Eigentümer; seitens der Stadt sind lediglich die Schönheits- und Kleinre- Ergänzende Erläuterungen Seite 3 von 4 paraturen durchzuführen. Hierfür ist ein Jahresbetrag von 9,23 €/m² anzusetzen, der sich ebenfalls alle 5 Jahre um 7,5 % erhöht. 2. Eigenerstellung Es ist von Gesamtbaukosten in Höhe von rd. 1.290.000 € sowie Grundstückskosten von 340.000 € auszugehen (z. B. Wettersteinstr. 16 a in Wolfartsweiter). Der Gesamtbetrag von rd. 1,63 Mio. € ist in voller Höhe über den Haushalt zu finanzieren. Ferner obliegt der Stadt die gesamte Bauunterhaltung, also auch die Schönheits- und Kleinreparaturen des Gebäu- des. Bei der wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Eigenerstellung wurde von folgenden Eckda- ten ausgegangen:  Abschreibungszeit für das Gebäude 50 Jahre  Verzinsung des Grundstückswertes und des jeweiligen Gebäuderestwertes mit 5 % p.a  Bauunterhaltungsaufwendungen 1,2 % p.a. des Wiederbeschaffungswertes gemäß Vor- gabe der KGSt. Die Anpassung der Bauunterhaltungskosten erfolgt mittels Baupreisin- dex. Um die bei den beiden Alternativen anfallenden Kosten vergleichen zu können, ist die Fällig- keit der einzelnen Zahlungsverpflichtungen und der sich daraus ergebende „Zinses-Zins- Effekt“ zu berücksichtigen. Bei der Eigenerstellung fallen ein großer Teil der Gesamtkosten, nämlich die Baukosten und die Grundstückskosten (= rd. 1,63 Mio. €), bereits vor Nutzungs- beginn an. Bei der Anmietung dagegen sind die Mietzahlungen über die gesamte Vertrags- laufzeit verteilt. Der sich daraus ergebende Zinsvorteil findet bei einem Wirtschaftlichkeits- vergleich nach den Prinzipien der dynamischen Investitionskostenrechnung seine Berück- sichtigung. Das Grundprinzip dieses Berechnungsverfahrens ist, dass Zahlungsverpflichtun- gen, die zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen, durch Umrechnung auf einen einheitlichen Bezugszeitpunkt (= Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. Zeitpunkt der Gebäudeerstel- lung) vergleichbar gemacht werden (Barwertmethode). a) Nutzungsdauer von 20 Jahren Nachdem der Bedarf für die Kindertageseinrichtung in Durlach voraussichtlich nur für 20 Jahre besteht und der Mietvertrag auch eine entsprechende feste Laufzeit hat, werden in einem ersten Schritt die sich zu diesem Zeitpunkt ergebenden Kapitalwerte verglichen:  Anmietung 1.362.042 € Ergänzende Erläuterungen Seite 4 von 4  Eigenerstellung 1.596.401 € Die Anmietung ist damit zunächst um 234.359 € bzw. 14,7 % günstiger als die Eigenerstel- lung. Hierbei ist der Wert des Gebäudes nach einer Nutzungsdauer von 20 Jahren und der Wert des Grundstücks noch nicht berücksichtigt. Weitere Vorteile der Anmietung, die beim Wirtschaftlichkeitsvergleich nicht berücksichtigt werden konnten:  Auf demographische Entwicklungen -auch bezogen auf einzelne Standorte- kann bes- ser reagiert werden.  Die Eigenerstellung setzt in der Regel ein eigenes Baugrundstück voraus. Bei der Anmietung ist dies nicht erforderlich. Hier können auch Projekte ohne Grundbesitz der Stadt realisiert werden. Gerade bei Kindertageseinrichtungen, die standortgebunden sind, ist oft das notwendige städt. Gelände nicht vorhan- den. Die Anmietung ist dann die einzige Möglichkeit, um die dringend benötigten Räumlichkeiten zu schaffen. b) Nutzungsdauer 50 Jahre Sofern nach 20 Jahren noch ein Bedarf an der Kindertageseinrichtung besteht, kann der Mietvertrag entsprechend verlängert werden. In der nun folgenden Betrachtungsweise wur- de eine Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen, in der das Gebäude dann auch abge- schrieben sein wird. Dabei ergeben sich folgende Kapitalwerte:  Anmietung 2.249.441 €  Eigenerstellung 2.709.112 € Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ist die Anmietung um 459.671 € bzw. 17 % günsti- ger als die Eigenerstellung. Hierbei ist zwar auch der Grundstückswert und ein am Markt evtl. noch zu erzielender Kauf- preis für das buchhalterisch abgeschriebene Gebäude nicht berücksichtigt. Dies wird jedoch den wirtschaftlichen Vorteil der Anmietung nicht grundlegend verändern. Andererseits ist bei notwendiger Baureifmachung des Grundstücks durch die entstehenden Abbruchkosten so- gar der Grundstückswert eingeschränkt. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die kapitalisierten Gesamtkosten der Anmietung zu keinem Zeitpunkt die Kosten der Eigenerstellung überschreiten.

26. ÖFFENTLICHE PLENARSITZUNG DES GEMEINDERATES AM 25. JULI 2006 Vorlage Nr. 753 ANTRAG Zu TOP 9 ------------------------------------------ A N T R A G der Stadträtinnen Dr. Gisela Splett und Dr. Hildegund Brandenburg (GRÜNE) sowie der GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom 14. Februar 2006 Wirtschaftlichkeitsvergleich bei Anmietungen für städtische Nutzungen Vor dem Abschluss von Mietverträgen für städtische Nutzungen legt die Stadtverwaltung eine Wirtschaftlichkeitsvergleichsrechnung mit allen vorhandenen Alternativen vor. Diese Alternativen können sein: a) Erwerb eines vorhandenen Gebäudes, evtl. mit Umbau/Sanierung, b) Neuerstellung und c) ein anderes Modell (z.B. Kooperationsmodell Dabei wird explizit das Kriterium der Wertschaffung berücksichtigt. Sachverhalt/Begründung: Seit einiger Zeit werden von der Stadt verstärkt Räumlichkeiten von Privaten für städtische Nutzungen angemietet, mit befristeten Mietverträgen. Ein Beispiel aus jüngster Zeit ist der 6-gruppige Kindergarten in Durlach auf dem Gelände der Raumfabrik. Die Summe der aufgebrachten Mittel beträgt hier nach 25 Jahren Mietvertragsdauer ca. 3,1 Mio. EURO. Der Neubau eines entsprechenden Kindergartens mit ca. 880 qm kostet zur Zeit ca. 2 - 2,5 Mio. EURO zwischen 2 200 und 2 800 EURO/qm - dazu wäre noch der Preis eines entsprechenden Grundstücks zu rechnen. Bei Neubau und Gebäudeerwerb durch die Stadt wird im Unterschied zum Mietverhältnis im Endergebnis ein Wert für das Vermögen der Stadt geschaffen. Beim Mietverhältnis müssen bei befristeten Mietverträgen neben der aufzubringenden Mietendsumme die vertraglichen Regelungen für Unterhalt und Reparaturen berücksichtigt werden - im Vergleich zu einem entsprechenden Gebäude in Eigenbesitz der Stadt. Um die kurz- und langfristigen Auswirkungen entsprechender Projekte auf das städtische Vermögen und den städtischen Haushalt besser beurteilen zu können, halten wir Wirtschaftlichkeitsvergleichsberechnungen vor dem Abschluss langfristiger Mietverträge für erforderlich. gez. Dr. Gisela Splett gez. Dr. Hildegund Brandenburg Hauptamt - Sitzungsdienste - 14. Juli 2006 Stellungnahme