Bebauungsplan "Kriegs-, Sommer-, Gottesauer- und Wolfartsweierer Straße (Im Lohfeld)", Karlsruhe-Oststadt: Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB

Beschlussvorlage STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister 25. Sitzung des Gemeinderates am 20.06.2006 TOP 7 Vorlage Nr. 725 Öffentlich Nichtöffentlich verantwortlich: Dez. 5 Bebauungsplan "Kriegs-, Sommer-, Gottesauer- und Wolfartsweierer Straße (Im Loh- feld)", Karlsruhe-Oststadt: Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis GR- Auslegungsbeschluss 22.11.2005 3 Auslegung beschlossen Planungsausschuss 19.01.2006 1 Planung ohne Kinderspielplatz fort- führen Planungsausschuss 03.05.2006 6 Modifizierung der Planung mit einer Übergangslösung im Bereich der geplanten Verlängerung der Früh- lingstraße zwischen Sommer- und Hennebergstraße Gemeinderat 20.06.2006 7 Antrag an den Gemeinderat Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan als Abschluss des Verfahrens (Beschluss mit voll- ständigem Wortlaut siehe Seite 23). Finanzielle Auswirkungen: nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Be- lastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen) 1.430.800 € 1.430.800 € Haushaltsmittel: Keine unmittelbare Auswirkungen, sondern erst später im Vollzug (siehe Kostenübersicht in der Begründung). Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO): nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften: nein ja abgestimmt mit Formatänderungen der Wordvorlage sind nicht zulässig ! Stadt Karlsruhe – Hauptamt: Stellungnahme des BMA – Beschlussvorlage Fassung: Juni 2005; Intranet RHIN: Formul a re/Gemeinderat - 2 - A. Anmerkungen zum Satzungsbeschluss I. Bisherige Verfahrensschritte - Aufstellungsbeschlüsse gemäß § 2 Abs. 1 BauGB vom 27.08.1992 und 11.06.2004 - Vorgezogene Bürgeranhörung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB am 26.01.2005 - Anhörung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (a. F.) - Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB am 22.11.2005 und anschlie- ßende öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes vom 13.02. bis einschließlich 13.03.2006 nach vorheriger Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Karlsruhe vom 03.02.2006 (Verfahrensschritte jeweils nach Maßgabe des Baugesetzbuches in der Fassung vom 27.08.1997.) II. Wesentlicher Planungsinhalt Schwerpunktmäßig geht es bei der vorliegenden Planung darum, die Nutzungen un- ter Berücksichtigung der für die Oststadt typischen Nutzungsmischung mit einer noch maßvollen baulichen Verdichtung fortzuentwickeln und die Reihenhäuser der Lohfeldsiedlung in ihrer gewachsenen Charakteristik nördlich der geplanten verlän- gerten Frühlingstraße zu erhalten. Baulich insgesamt neu geordnet und weiter in südwestlicher Richtung ausgedehnt werden hingegen die bislang unmittelbar an die Nordseite der alten Fahrbahn der Kriegsstraße angrenzenden Bauflächen. Ebenso der Bereich der überwiegend zur alten Kriegsstraße hin orientierten Geschosswoh- nungsbauten. Hier soll sich, begleitet von einer neuen, der Erschließung dienenden Randstraße, eine Bau- und Nutzungsstruktur entwickeln, die in einen Gesamtrah- men zur gegenüberliegenden Seite der neuen Kriegsstraße treten kann. Dafür sieht die Planung die Ausweisung von Sondergebietsflächen vor, die neben dem Wohnen in oberen Geschossen durch Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsnutzungen geprägt sein sollen. Ferner werden das Plangebiet und damit u. a. auch die Baublöcke an der Kriegsstraße durch eine zentrale Straßenachse von West nach Ost in Verlänge- rung der Frühlingstraße bis zur Wolfartsweierer Straße erschlossen. Zum weiteren Inhalt der Planung wird auf die beigefügten Unterlagen (Begründung, Text- festsetzungen und verkleinerter Abdruck vom Originalplan) verwiesen. III. Ergebnis der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes Von der Möglichkeit, während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanent- wurfes Anregungen zur Planung vorzutragen, haben einige Bürger Gebrauch ge- macht. Ferner äußerten sich vereinzelt nochmals Behörden und Träger öffentlicher Belange zur Planung. Soweit die nachstehenden Ausführungen in dieser Vorbemer- - 3 - kung darauf nicht weiter eingehen, wird hierzu auf die als Anlage 1 zu dieser Vorlage beigefügten synopsenartigen Darstellung verwiesen. Dazu zunächst folgender Über- blick: Die Anregungen von privater Seite befassen sich im Wesentlichen mit a) der Planung der verlängerten Frühlingstraße (in der Planzeichnung als Planstra- ße „A“ bezeichnet) sowie der Neugestaltung der Sommer- und Hennebergstra- ße; dazu bedarf es mehr oder minder eines flächenhaften Eingriffs in bestehen- de bauliche Strukturen und deren Nutzungen (siehe Abschnitt III.1 bis III.4) b) der baulichen Neuordnung des bislang gewerblich genutzten, in der Plan- zeichnung mit „A“ bezeichneten Baufeldes, das von der Sommer-, Gottesauer-, Henneberg und der Planstraße A umschlossen wird, sowie mit einzelnen Fest- setzungen der Lohfeldsiedlung, deren Reihenhausstruktur vom Bebauungsplan übernommen wird (siehe Abschnitt III. 5 - 9), c) der baulichen Neuordnung der vorhandenen Geschosswohnungsbauten entlang der Wolfartsweierer Straße und Kriegsstraße, in der Tiefenentwicklung der ein- zelnen Gebäude bis zur Lohfeldsiedlung ausdehnend (Baufelder C, D, H und I, siehe Abschnitt III.10). Erheblich ins Gewicht fallen die Betroffenheiten der gewerblichen Betriebe, die dem Neubau der Planstraße A im Abschnitt zwischen der Sommer- und Hennebergstraße zu weichen haben, sei es, weil der Bestand auf den verbleibenden Grundstücksflä- chen nicht mehr erhalten werden kann (Schreinerei auf dem Grundstück Sommerstr. 5) oder die Anlagen nur noch derart eingeschränkt wären, dass ebenfalls eine Fort- führung des Betriebes ausscheidet (Galvanisierungsbetrieb auf dem Grundstück Sommerstr. 3 a). Dem widmen sich die Ausführungen in den nachstehenden Ab- schnitten II.1 und II.2. Sie geben das Ergebnis der eingehenden planungsrechtlichen Prüfung und Würdigung wieder, mit der sich die Verwaltung in den letzten Wochen zu befassen hatte. Dies mündete in Vorschlägen zur Aufnahme zeitlich ausgedehn- ter Übergangslösungen innerhalb des Bebauungsplanentwurfs (siehe Ziffer 1.6 bis 1.8 der Testfestsetzungen). Der Planungsausschuss hatte diesen nach Beratung in seiner Sitzung am 03.05.2006 zugestimmt. Betroffen von einer veränderten Wegeplanung sind ferner die Grundstücke in der Baufläche E. Dort kommt es zu erheblich veränderten Grundstückszuschnitten, wo- bei im Gesamtergebnis allerdings keine Flächenminderung hingenommen werden muss. Ursächlich ist insoweit die geplante Begradigung der Sommerstraße, die zur alten Kriegsstraße hin zur Zeit noch einen nach Osten abgeknickten Verlauf hat. Siehe dazu die Ausführungen unter III.4 ab Seite 13. - 4 - Sonstige Flächeneingriffe in vorhandene Baugrundstücke aufgrund veränderter Wegeplanung sind mit der Querschnittsausweitung des Straßenraums in der Som- mer- und Hennebergstraße verbunden, bedingt mit der Aufnahme von Parkflächen begleitend zu den Fahrbahnen. Auch dazu gab es Anregungen der betroffenen Grundstückseigentümer, die jedoch nur in einem einzigen Fall eine Übergangslö- sung erfordern und ansonsten weniger ins Gewicht fallen. Siehe dazu Abschnitt III.3 ab Seite 11. III.1 Betroffenheit des Schreinereibetriebs Sommerstraße 5 Bei einem unveränderten Festhalten an der Planstraße A kann nur eine komplette Verlagerung des Betriebes oder dessen vollständige Aufgabe in Frage kommen. Der Betriebsinhaber möchte sowohl das eine wie das andere vermeiden und tritt dafür ein, auf die geplante Straße zu verzichten oder deren Lage zumindest in einem sol- chen Umfang nach Süden zu verschieben, dass der Betrieb in seinem vorhandenen Bestand erhalten bleiben kann. Angesichts der Betriebsgröße und der hauptsächlich familiär ausgerichteten hand- werklichen Betriebsstruktur ist das geltend gemachte Erhaltungsinteresse insgesamt nachvollziehbar und besitzt ein durchaus beachtliches Gewicht. Vorgetragen wird, dass der Wirkungskreis der Schreinerei hauptsächlich lokal auf die Oststadt oder sonstige nahegelegene Stadtbezirke begrenzt sei. Auch sei der bisherige Kunden- stamm gut mit der Örtlichkeit des Betriebes vertraut. Ein Großteil der Kunden kom- me jedenfalls aus der quartiersbezogenen Nähe. Einen Verzicht auf die Planstraße A hält der Einwender schon deshalb für möglich, weil die Grundstücke, die an der Planstraße A liegen, bereits jetzt schon mehr als hinreichend erschlossen seien. Damit bestreitet er zugleich die Erforderlichkeit die- ser Straße insgesamt. Die Stadtplanung sieht jedoch keine Möglichkeiten, den Vorschlägen des Einwen- ders näher treten zu können, und zwar aus folgenden Gründen: a) Im Falle des Verzichts auf die Planstraße A käme es zu einem grundsätzlichen Abweichen vom bislang verfolgten Planungskonzept. Für dieses hatte sich der Gemeinderat im Jahre 2002 auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfs des Planungsbüros Gilbert und Holzapfel ausgesprochen. b) Bei einer räumlichen Verschiebung der Planstraße A müssten erhebliche Nachteile für die öffentlichen Belange in Kauf genommen werden. - 5 - Zu a): Bei der geplanten Straße handelt es sich um eine sinnvolle, das gesamte Plangebiet bis zur Wolfartsweierer Straße durchziehende zentrale Wegeplanung, die das Plan- gebiet insbesondere mit den westlich davon gelegenen Freiflächen und der dortigen Kindertagesstätte verbindet. Nach Osten bietet die Straße zugleich einen stadträum- lich bedeutenden Sichtbezug zum Schloss Gottesaue. Ginge es bei dieser Straße allein um die verkehrliche Funktionalität innerhalb des Plangebiets, erschiene es zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, zumindest so lange die Schreinerei noch besteht, von der Realisierung der geplanten Straße in dem hier relevanten Abschnitt zwischen der Sommerstraße und Hennebergstraße abzusehen. Indessen lässt sich die Problematik darauf nicht verkürzen, ganz abge- sehen davon, dass ohne den Bau der Straße die vorgesehene Bebauung im südlich angrenzenden Baufeld F nachteilig betroffen wäre. Denn damit wären dieser sämtli- che Möglichkeiten abgeschnitten, zumindest mit eigenständigen Eingängen fußläufig an das Wegenetz der Planstraße A anzubinden. Und solches nicht nur vorüberge- hend, sondern in aller Regel dauerhaft. Hinzu kommt jedoch noch, dass die Planstraße für das Plangebiet wichtige Ver- und Entsorgungsleitungen aufnehmen soll und sich unter diesem Erfordernis kein ab- schnittsweises Vorgehen anbietet, ohne unverhältnismäßige Nachteile in Kauf zu nehmen. So ist insbesondere vorgesehen, in der Planstraße A eine Haupttransport- leitung zur Fernwärmeversorgung zu verlegen, die dort schon heute von Westen her ankommt. Diese etwa unter den Gebäuden der Schreinerei durchpressen zu wollen, erweist sich bei der großen Länge als äußerst schwierig. Und schließlich erschiene eine solche Konzeption auch nur dann akzeptabel, wenn jederzeit die Möglichkeit bzw. Zugänglichkeit bestünde, Anschlüsse an der durchgepressten Leitung vorzu- nehmen. Solches wäre beim Erhalt der Gebäude der Schreinerei ausgeschlossen und letztlich auch später, wenn die Fernwärmeleitung verlegt sein würde, nicht mehr möglich. Nicht wesentlich anders stellt sich die Sachlage dar, soweit in der Planstraße A auch ein Entwässerungskanal zu verlegen sein wird. Schließlich war auch noch untersucht worden, welche Möglichkeiten bestünden, die Fernwärmeleitung anderweitig im Bereich anderer Straßen zu führen, so dass inso- weit kein zeitlich dringlicher Zwang bestünde, den Straßenraum der Planstraße A zwischen der Sommer- und der Hennebergstraße zu schaffen. Dazu käme nur in Be- tracht, die Fernwärmeleitung über die Sommerstraße nach Süden bis zur Kriegs- straße zu führen, dort dann im Bereich der Anliegerfahrbahn parallel zur Kriegsstra- ße Richtung Osten und sodann bei der Hennebergstraße wieder zur Planstraße A zurückzuführen. Dazu müssten jedoch Mehrkosten in Höhe von ca. 150.000 € hin- - 6 - genommen werden. Weitere Kosten entstünden dann noch, falls später eine zweite separate Fernwärme-Stichleitung im Norden des Baublockes F zu verlegen wäre, um auch die Grundstücke in diesem Abschnitt nachträglich an die Fernwärmever- sorgung anschließen zu können. zu b): Mit der vom Einsprecher vorgeschlagenen Verschwenkung der Planstraße A in süd- licher Richtung wären zwar einige der vorstehend unter a) dargelegten Probleme auszuräumen. Auch wären damit insoweit keine weitergehenden Erschwernisse ver- bunden, als in einem solchen Verschwenkungsbereich keine bauliche Nutzungen weichen müssten, die ohnedies bei der baulichen Neuordnung aufzugeben sind. Es entstünden bei diesem Vorgehen jedoch erhebliche Nachteile für die neuen Blockstrukturen in den Baufeldern F und G infolge der damit zwangsläufig erforder- lich werdenden, städtebaulich ungünstigen Einengung der Blockinnenräume. Vor- nehmlich gilt dies für das Baufeld G, dessen Blockinnenraum ohnehin schon die engsten Abmessungen aufweist. Gerade dort und im Baufeld F sollen sich aber die der Versorgung des Gebietes dienenden Einzelhandelsbetriebe ansiedeln können. Die Bautiefen sind zu diesem Zweck teilweise auf 24 Meter ausgedehnt worden, damit die Verkaufsflächen durchgehend ebenerdig untergebracht werden können. Mit der Verschwenkung käme es zudem zu einem im allgemeinen Verständnis wi- dersprüchlichen bzw. für den Betrachter und Benutzer widersinnig erscheinenden Versatz der Planstraße A im Verknüpfungsbereich mit der Sommerstraße und der an die Sommerstraße von Norden angebundenen Frühlingstraße. Verloren ginge auf diese Weise die angestrebte durchgehende Sichtachse und Straßenwirkung als zentrale Erschließungsachse. Deren beidseitig verlaufenden Baumreihen kämen als aufwertendes Element nicht mehr in derselben Qualität zur Geltung. Städtebaulich käme es deshalb zu einem recht unbefriedigenden Ergebnis. Bei alldem müssten mit der Verschwenkung erhebliche verkehrliche Nachteile in Kauf genommen werden. Das Queren der Sommerstraße von der westlich ankom- menden und östlich fortgeführten Frühlingstraße wäre insbesondere für den Kfz- Verkehr recht unübersichtlich und auch mit Unsicherheiten verbunden. Scheiden die planerischen Möglichkeiten eines Verzichts auf die Planstraße oder deren räumlichen Verschiebung aus, bieten sich als weitere Lösungen nur noch c) die Betriebsaufgabe mit einer entsprechend zu leistenden Entschädigung oder - 7 - eine Verlagerung des Betriebes an einen anderen Standort an. Einer Betriebsaufgabe, die zeitweise Gegenstand der Verhandlungen gewesen war, will der Betriebsinhaber derzeit aber nicht näher treten. Die Gründe hierfür sind an dieser Stelle nicht zu erörtern. Grundstücke außerhalb des Plangebietes, die für eine Verlagerung in Betracht kommen und den Lagevorteil seines Betriebes bezogen auf den Kundenstamm bewahren könnten, haben sich nach Angaben des Einwenders nicht ergeben und konnten auch seitens der Stadt nicht angeboten werden. Aus den genannten Gründen sah sich die Verwaltung zuletzt veranlasst, in den Ent- wurf des Bebauungsplanes eine Übergangsregelung (wie bereits eingangs erwähnt) aufzunehmen, die es dem Betrieb ermöglichen würde, auf das südlich angrenzende, im Eigentum der Stadt stehende Grundstück auszuweichen. Dort befindet sich eine von Westen nach Osten durchgehende, hauptsächlich für Lagerflächen ausgebildete Gebäudezeile, die nach zweckgerichteter baulicher Veränderung adäquate Nut- zungsmöglichkeiten bieten könnte. Der Gebäudeteil am westlichen Kopfende könnte zur Unterbringung des Betriebsinhabers wohnbaulich genutzt werden. Daran unmit- telbar anschließend wäre sodann der Schreinereibetrieb unterzubringen. Teilweise lassen sich dabei Räumlichkeiten nutzen, in denen gegenwärtig die anderweitig zu verlagernde Modellbauwerkstatt des Stadtplanungsamtes untergebracht ist. Die Übergangsregelung in Ziffer 1.8 der Textfestsetzungen sieht im Falle der Verla- gerung auf das städtische Grundstück den dortigen Verbleib der Schreinerei für ei- nen Zeitraum von maximal 20 Jahren vor. Das wird für ausreichend erachtet, auch das Interesse eines derzeit im Betrieb beschäftigten Familienmitgliedes an der Be- triebsfortsetzung abzudecken. Die nach § 3 Abs. 3 BauGB erforderliche Anhörung des Einwenders zu dieser Über- gangslösung, die ihm zuvor bereits in mündlichen Gesprächen vor Ort vorgestellt und erläutert wurde, fand mit Schreiben vom 21.04.2006 statt, verbunden mit einer gesetzten Äußerungsfrist bis Mitte Mai. Der Betriebsinhaber konnte in dieser Zeit das städtische Grundstück und die für die Unterbringung der Betriebsanlagen in Frage kommende Gebäudezeile in Augenschein nehmen. Inzwischen ließ der Betriebsinhaber mitteilen, dass das angebotene Ersatzobjekt gemessen an dem Bedarf und auch nach Lage der Dinge wenig geeignet sei, den betriebsspezifischen Belangen ausreichend Rechnung zu tragen. Dazu führt er meh- rere Gründe an, die nachstehend lediglich stichwortartig wiedergegeben werden: - Der Betrieb einer Schreinerei sei naturgemäß mit einer gewissen Lärment- wicklung verbunden und zu befürchten sei, dass es deswegen bei der südlich da- von geplanten neuen Bebauung zu Konflikten kommen könnte und ein solches Konfliktpotential schon jetzt definitiv planerisch bewältigt werden müsste; - 8 - - es bedürfe erheblicher baulicher Maßnahmen zur Anpassung der Gebäudezeile an die betrieblichen Notwendigkeiten der Schreinerei und nur, wenn alle Kosten der notwendigen Änderungen von der Stadt getragen würden, erschiene die Ver- lagerung hinnehmbar; inwieweit dies erfüllbar sei, darüber gäbe es noch keine Regelung; - letztlich sei eine derartige Verlagerung auch nur dann für ihn sinnvoll, wenn das Ausweichgrundstück länger als bis zum 31.03.2026 genutzt werden könnte. Abschließende Würdigung in zusammenfassender Sicht: Es konnten vertretbare Möglichkeiten einer Problemlösung aufgezeigt werden. Den Anregungen des Einwenders auf Verzicht der Planstraße A oder deren lagebezoge- nen Verschiebung in südlicher Richtung braucht nicht der Vorzug gegeben zu wer- den. Zu Gunsten der gesetzten Planungsziele sprechen öffentliche Belange, die es rechtfertigen und auch erfordern, im Interesse des öffentlichen Wohles die ange- strebte geordnete städtebaulichen Entwicklung zu verfolgen. Die vom Einwender ge- sehenen Nachteile sind zwar beachtlich, erweisen sich letztlich aber nicht derart ge- wichtig, dass deren Inkaufnahme ein unverhältnismäßiges Ausmaß erreichen und insoweit die äußeren Grenzen einer gerechten Abwägung überschreiten würde. Zu den Einwänden gegenüber der Übergangslösung sei lediglich klarstellend festge- stellt, dass die Schreinerei hinsichtlich ihrer Lärmverursachung schon heute auf eine benachbarte Wohnbebauung Rücksicht zu nehmen hat. Vieles kann mit Schall- schutzmaßnahmen am Gebäude bewältigt werden. Bei einer möglichen Betriebs- fortdauer von bis zu 20 Jahren sollte sich der geldliche Aufwand dafür auch be- triebswirtschaftlich rechtfertigen können. Und eine begrenzte Betriebsdauer von 20 Jahren, die im Verlagerungsfalle in Betracht käme, fällt nicht bedeutend höher ins Gewicht als das sonstige Risiko des Betriebes, die Schreinerei am bisherigen Standort aus evtl. anderen Gründen nicht über den genannten Zeitraum hinaus fort- setzen zu können. An der vorbezeichneten Übergangslösung gilt es planerisch festzuhalten, auch wenn der Einwender ihr gegenwärtig nicht zuzustimmen vermag. Jedenfalls erscheint es im Interesse der alsbaldigen Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplanes geboten, die Chance zu erhalten, dem doch noch näher treten zu können. Die Übergangsrege- lung wird jedoch ihrem geregelten Inhalt nach obsolet, falls der Einwender sie nicht spätestens bis zum 31.12.2007 wahrnimmt. In dieser Zeit können jedenfalls alle notwendigen betrieblichen Entscheidungen zur Verlagerung getroffen und diese vorgenommen werden. In welchem Umfang der Aufwand infolge einer von der Stadt veranlassten Verlagerung zu entschädigen sein wird, bleibt den Verhandlungen au- ßerhalb dieses Bebauungsplanverfahrens überlassen. Dem Grundsatz nach besteht - 9 - Klarheit darüber, dass diese bei dem gegebenen Sachverhalt in angemessener Hö- he zu erfolgen hat. III.2 Belange des bestehenden Galvanisierungsbetriebes auf dem Grund- stück Sommerstr. 3 a Grundstücks- und Gebäudeteile dieses Betriebes sind ebenfalls von der geplanten Verlängerung der Frühlingstraße im Abschnitt zwischen der Sommer- und der Hen- nebergstraße betroffen. Im Unterschied zu dem oben beschriebenen Fall der Schrei- nerei erfordert der alsbaldige Vollzug des Bebauungsplanes keine unabdingbare Verlagerung dieses Betriebes. So ist es möglich und in Ziffer 1.6 der Textfestsetzun- gen ergänzend zur Planzeichnung vorgesehen, die verlängerte Frühlingstraße in die- sem Abschnitt nur in einem begrenzten Querschnitt auszubauen. Das ist zwar im Sinne der verfolgten Planungsziele keine optimale Lösung, sie reicht aber aus, eine Verkehrsverbindung herzustellen und die notwendigen Versorgungsleitungen im Straßenraum - wenn auch mit einem etwas vergrößerten Aufwand - unterzubringen. Gleichwohl lässt der Betrieb Anregungen vortragen, die das Begehren zu einer grundlegenden Planänderung beinhalten. Diese beziehen sich darauf, a) von der geplanten Umwandlung des bisher planrechtlich existierenden Gewer- begebietes in ein Mischgebiet abzusehen, weil dies mit der bisherigen Nutzung des Grundstückes nicht vereinbar sei; b) die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen und Dienstleistungen auf das weiter südlich gelegene städtische Grundstück auszudehnen; in Verbindung mit einer solchen hielte es der Einwender durchaus für möglich, die zwischen den Baufel- dern A und F vorgesehene Planstraße A nach Süden zu verschieben oder ins- gesamt auf diese Wegeverbindung zu verzichten; c) die vorgesehenen Bebauungsgrenzen im Falle der angeregten Planänderung zu b) bei dem eigenen Grundstück so zu verändern, dass alle Anlagen in ihrem bis- herigen Zustand unter Wahrung aller Funktionen (Zu- und Abgänge, Ein- und Ausfahrt) erhalten bleiben können. Bleibe es im Weiteren bei der unveränderten Absicht des Plangebers, anstelle des bisherigen Gewerbegebietes ein Mischgebiet auszuweisen, regt er weiter an, im Sinne des § 1 Abs. 10 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eine Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen, die speziell die Zulässigkeit des Betriebes ggf. abweichend vom Nutzungscharakter des Mischgebietes festschreibt. Die Anregungen zu den Baugrenzen sind bezogen auf die Interessenlage des Ein- wenders wohl so zu verstehen, dass Derartiges auch für die in Ziff. 1.6 der Textfest- - 10 - setzung vorgesehene Übergangslösung zu gelten habe. Indessen sieht die ergän- zende Planzeichnung zu dieser Übergangslösung (vergl. Anlage 1 zu den Textfest- setzungen) solches nicht vor. Zu all dem bleibt aus planfachlicher und planungsrechtlicher Sicht zu sagen: Die mit der Planung angestrebte Mischgebietsstruktur, die sich im Zuge künftiger baulicher Erneuerungen oder Nutzungsänderungen innerhalb des Baufeldes A ent- wickeln soll, stellt einen grundlegenden Bestandteil des Planungskonzeptes dar. Damit hat sich das Bürgermeisteramt bereits in der Vorlage für den Auslegungsbe- schluss (vergl. dort auf Seite 5 unter Abschnitt II.3) ausführlich auseinander gesetzt. Danach soll auch im Baufeld A ein Wohnen zumindest gleichrangig neben gewerbli- chen Nutzungen möglich sein. Wesentliche Nachteile für die vorhandenen Betriebe werden deswegen nicht gesehen, weil diese in Anbetracht der in nächster Nähe be- findlichen wohnbaulichen Nachbarschaft schon heute Immissionseinschränkungen aufgrund des Gebotes der gegenseitigen Rücksichtnahme unterworfen sind. Allenfalls könnte es für bestimmte Betriebe förderlich sein, anstelle des Mischgebie- tes ein eingeschränktes Gewerbegebiet auszuweisen, weil dann zumindest gebiets- intern innerhalb des Baufeldes A keine Einschränkungen hinsichtlich möglicher Im- missionen bestünden, die bei einer Mischgebietsausweisung beachtet werden müs- sen. Die Stadtplanung kam in Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort zu dem Ergebnis, dass mit der Ausweisung des Mischgebietes keine unvertretbaren Konflik- te hervorgerufen werden, selbst wenn es in einer längeren Phase noch beim Be- stand derzeit vorhandener Betriebe verbleiben sollte. Das gilt auch für den Galvani- sierungsbetrieb in seiner gegenwärtigen Ausgestaltung. Diese Einschätzung gründet sich nicht zuletzt auch darauf, dass bislang aus der nahe gelegenen Nachbarschaft mit Wohnnutzungen keine gravierenden Konflikte bekannt wurden. Expandierende Entwicklungen der Betriebe werden allerdings künftig nicht mehr möglich sein, sollten diese in einem Mischgebiet nicht zugelassen werden können. Ebenso kann es vorkommen, dass im Wege von baulichen Erneuerungen nicht mehr dasselbe realisierbar sein würde, was aufgrund der bislang bestandsgeschützten Nutzung innerhalb der vorhandenen Gebäude fortbetrieben werden kann. Solche Auswirkungen sind jedoch immanent mit einer solchen Planung verbunden, weil an- ders das Ziel einer gemischten Nutzungsstruktur in Zukunft nicht erreicht werden könnte. Deshalb wäre es auch verfehlt, dem Galvanisierungsbetrieb oder auch ande- ren im Baufeld A vorhandenen Betrieben einen qualifizierten Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO einzuräumen, der individuell für das jeweilige Grundstück im Ergebnis Ansprüche wie in einem Gewerbegebiet eröffnet. Dasselbe gilt auch be- - 11 - züglich des Begehrens, in die Übergangslösung Baugrenzen aufzunehmen, die bau- liche Veränderungen im Widerspruch zur geplanten Straße ermöglichen würden. Der Bebauungsplan nimmt auf den Bestand des Galvanisierungsbetriebes mit der Übergangslösung in Ziffer 1.6 der Textfestsetzungen in ausreichendem Umfang Rücksicht, in dem diese ihn davor schützt, mit dem vorhandenen Betrieb weichen zu müssen, solange der Betrieb auf dem Grundstück nach den bisherigen Eigentüm- lichkeiten betrieben wird. Im Übrigen kann dem Grundstückseigentümer im Falle der Aufgabe des Galvanisierungsbetriebes zugemutet werden, das vorhandene, einem vollständigen Ausbau der Planstraße A im Wege stehende Betriebsgebäude abzu- brechen bzw. den Abbruch seitens der Stadt zu dulden. Was zum Baubestand ausgeführt wurde, gilt gleichermaßen für die Teilfläche als solche, die für den Bau der Planstraße A benötigt wird. Und das selbst dann, wenn der entstehende Flächenverlust nicht im Wege der Bodenordnung abgemildert wer- den könnte. Wenn unter solchen Besonderheiten die Restfläche nicht mehr in einem sinnvollem Umfang baulich genutzt werden könnte, stünde dem Einwender ein Übernahmeanspruch für das gesamte Grundstück zu. In derartigen Auswirkungen der Planung läge dann zwar ein enteignungsgleicher Eingriff, der aber auch gerecht- fertigt ist, wenn er vom Erfordernis des Wohls der Allgemeinheit getragen ist. Und davon ist angesichts der in Abschnitt II.1 dargelegten Gründe auszugehen. III.3 Ausbau der Sommer- und Hennebergstraße - Betroffenheiten der Grund- stücke Sommerstr. 3 und Hennebergstr. 6 Bei den genannten Straßen sieht der Bebauungsplan einen größeren Querschnitt der Verkehrsflächen vor, der hauptsächlich dem Ziel dient, zusätzlichen Parkraum zu schaffen und die Straßen in ihrer städtebaulichen Gestalt insgesamt aufzuwerten. Die mit Kraftfahrzeugen befahrbare Fläche (mit Breiten in der Sommerstraße von 5,5 m und in der Hennebergstraße mit 4,75 m) erfährt dabei gegenüber den bisher bestehenden Bebauungsplänen keine Ausdehnung. Verbessert werden dabei auf- grund des insgesamt größeren Querschnitts jedoch die Zufahrtsverhältnisse zu den Grundstücken aufgrund der größeren Gesamtbreite des öffentlichen Verkehrsraums und der Tatsache, dass die Fahrflächen selbst von ruhendem Verkehr nicht mehr belastet werden. Verbesserungen der Parkmöglichkeiten und Zufahrtsmöglichkeiten für die Grundstü- cke sind im Vorfeld der Planung allgemein als erforderlich angesehen worden. Es scheint dabei allerdings wenig konsequent, wenn die Bemühungen dazu dann auf den Widerspruch der Eigentümer angrenzender Grundstücke stoßen, sobald ein sol- cher Ausbau nicht ohne flächenmäßigen Eingriff in die angrenzenden Baugrundstü- cke vorgenommen werden kann. So verhält es sich bei zwei nachstehend aufgeführ- - 12 - ten Grundstücken, denen die Vorteile des Ausbaus in vorstehendem Sinne zugute kämen, dazu aber gleichwohl Einwände vorgebracht wurden. a) Grundstück Sommerstraße 3 Das Grundstück grenzt mit seinen Stirnseiten sowohl an die Sommerstraße (dort auf einer Länge von rd. 42 m) als auch an die Hennebergstraße (dort mit einer Län- ge von ca. 18,5 m) an. Bei dem geplanten Straßenausbau kommt es bei der Som- merstraße ausgehend von der bisherigen Straßenbegrenzungslinie zu einer Flä- cheninanspruchnahme von rd. 2 m und in der Hennebergstraße von rd. 3,75 m. Dem hält nun der Grundstückseigentümer entgegen, dass dadurch wichtige Parkflächen seines Grundstückes wegfallen, die er für die Kunden seiner Kraftfahrzeugrepara- turwerkstätte benötige. Mit dem Wegfall könne der Geschäftsbetrieb so nicht weiter- geführt werden. Außerdem müssten die zwei Zufahrten zur Henneberg- und zur Sommerstraße unbedingt erhalten bleiben und weiterhin benötigt werden, ebenso die bisherige Grundstücksabschlussmauer an der Sommerstraße zwecks Grund- stückssicherung. Des Weiteren seien Umbauarbeiten einzelner Gebäude sowie der Neubau eines Gebäudes geplant. Er könne sich überdies auch nicht vorstellen, wie im Falle der künftigen Mischgebietsnutzung gegenüber den künftigen Anwohnern hinsichtlich Lärm und Emissionen seines Betriebes eine Konfliktbewältigung verein- bar sei. Was die Nutzung des Grundstückes hinsichtlich etwaiger Immissionen anbelangt, gilt hier dasselbe, was bereits zuvor unter Abschnitt III.2 ausgeführt wurde. Zudem lässt das Grundstück seinem Zuschnitt nach eine bauliche Entwicklung zu, die es durch- aus ermöglichen würde, mit entsprechenden Gebäudestellungen auf benachbarte Grundstücke angemessen Rücksicht zu nehmen. Das gilt im Wesentlichen auch für den heutigen Gebäudebestand. Der geplante Ausbau der beiden Straßen führt nicht dazu, auf bestehende Grund- stückseinfahrten verzichten zu müssen. Diese können insbesondere in der gegen- wärtig bestehenden Breite bestehen bleiben. Einzuräumen bleibt lediglich, dass aufgrund des Flächenbedarfes für den Ausbau der Straßen nicht alle bisherigen Stellplätze auf dem Grundstück erhalten bleiben können. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um faktische und keine rechtlich bedeutsamen Nachteile. Mit dem Wegfall von Stellplätzen wird hauptsächlich die Fläche vor dem Bürogebäude im Südwestbereich des Grundstücks, angrenzend an die Sommerstraße betroffen sein. Soweit diese Fläche gegenwärtig in einer solchen Weise genutzt wird, ist das aber nur unter Benutzung der unmittelbar angrenzenden Gehwegfläche der Sommerstraße möglich. Dazu muss der Gehweg infolge der zwi- schen Fahrbahn und Gehweg vorhandenen öffentlichen Parkplätze abschnittweise in Längsrichtung befahren werden. Es besteht straßenrechtlich kein Anspruch, in die- - 13 - ser Weise öffentliche Wegflächen zur Überfahrt zu benutzen, auch nicht durch den in der Rechtsprechung anerkannten Anliegergebrauch. Weitere vom Ausbau betroffene Stellplatzflächen im Nordwestbereich des Grundstückes haben zwar nicht denselben Mangel der Anfahrbarkeit, weil diese innerhalb des Grundstücks gegeben ist, doch dort hält sich der Verlust in Grenzen. Wird diese Fläche anstelle der bisherigen Senkrechtaufstellung der Pkw in Schrägaufstellung genutzt, entfallen maximal Ab- stellmöglichkeiten für vier Pkw. Eine weitere betroffene Abstellfläche angrenzend an die Hennebergstraße ist abweichend von dem gemäß Bebauungsplan festgelegten Vorgarten befestigt worden. Abschließend sei noch angemerkt, dass die bauliche Ausnutzbarkeit des Grund- stücks im Verhältnis zur Hennebergstraße nur in einer Tiefe von rund 0,75 Meter re- duziert wird, da ein Teil der in Anspruch zu nehmenden Fläche bisher als Vorgarten festgesetzt war. Die Tatsache, diese Fläche bisher nicht als Grünfläche angelegt zu- haben, kann dem Grundstückseigentümer dabei nicht zum Vorteil gereichen. b) Grundstück Hennebergstraße 6 Bei diesem Grundstück bedarf es im Bereich der Hennebergstraße eines in der Tiefe gleichen Eingriffs wie bei dem unter a) beschriebenen Grundstück. In den Anregun- gen wird darauf hingewiesen, dass solches nicht möglich ist, weil - bereits die Tiefgaragenzufahrt des Gebäudes an der derzeitigen Gehweghinter- kante beginnt, - der Treppenaufgang des Gebäudes im Bereich des geplanten Gehweges liegen würde, - ein Lichtgraben zur Belichtung der Räume im Untergeschoss als weiteres Hin- dernis im Wege stünde. Es ist anzuerkennen, dass jedenfalls die unter dem 1. und 2. Spiegelstrich erwähn- ten Hindernisse dem geplanten Wegeausbau der Hennebergstraße entgegenstehen. Diese sind, ohne erhebliche bauliche Veränderungen am Gebäude vorzunehmen, auch nicht zu beseitigen. Deshalb wurde in Ziff. 1.7 der Textfestsetzungen festge- legt, dass ein Ausbau der Hennebergstraße in diesem Abschnitt erst erfolgen kann, wenn die baulichen Hindernisse nicht mehr bestehen. Von einem Lichtgraben, der dem Ausbau im Wege stünde, kann hingegen keine Rede sein. III.4 Grundstücksbetroffenheiten im Baufeld E zwischen Sommerstraße und israelischem Friedhof Die Eigentümer der im Baufeld E gelegenen Grundstücke verweisen zunächst auf die vorgesehene Begradigung der Sommerstraße, für die nicht unerhebliche Teile ih- - 14 - rer Grundstücke in Anspruch genommen werden. Bisher hat die Sommerstraße in dem hier maßgeblichen Abschnitt nach dem Baufluchtenplan von 1929 einen nach Osten verschwenkenden, senkrecht auf die alte Kriegsstraße zugehenden Verlauf. Einen Flächenverlust erleiden sie dadurch aber nicht, weil sie ersatzweise im Süden des Grundstückes mit Verlagerung der alten Kriegsstraße Flächen hinzugewinnen. Gleichwohl sehen sie sich durch die Planung in mehrfacher Hinsicht benachteiligt, und zwar durch a) die festgesetzte Bautiefe für die Bebauung entlang der Sommerstraße von 14 m, b) den Abstand zwischen der vorgesehenen Bebauung entlang der Kriegsstraße und dem westlich angrenzenden israelischen Friedhof von 8 m, c) die Festlegung eines Sondergebietes, das den bisher auf den Grundstücken vorhandenen gewerblichen Nutzungen (Kraftfahrzeugtechnik- und Kraftfahr- zeughandelsbetriebe) keine fortgesetzte Nutzung ermögliche und überdies im Baufeld E die Einzelhandelsnutzungen Einschränkungen unterworfen werden, während im Baufeld F derartiges mit der Zulassung von jeglichem Einzelhandel bis zu einer maximalen Verkaufsfläche von 700 m² nicht vorgesehen sei, d) die beabsichtigte Begradigung der Sommerstraße, weil dem Grundstück infolge der verkürzten Front zur Kriegsstraße der Lagevorteil im Sinne einer attraktiven Straßenanbindung geschmälert werde, e) die ausschließliche Zulässigkeit von Wohnnutzungen erst ab dem zweiten Ober- geschoss; f) das Fehlen einer ausgewiesenen Bauzone im Norden des Grundstückes, wie sie der Bebauungsplan bei den Baufeldern F, G, H und I vorsehe. Diese Unterschiede und Einschränkungen seien weder mit einer geboten Planrecht- fertigung noch mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz zu vereinbaren. Eine Ab- standsfläche von 8 m gegenüber dem israelischen Friedhof bedürfe es aus Gründen der Totenruhe nicht. Hier sei es eher von Vorteil, wenn der Friedhof durch Gebäude gegenüber Störungen von außen abgeschottet werde. So habe sich in der Vergan- genheit auch der Träger des jüdischen Friedhofes gegenüber den Einwendern ge- äußert. Immerhin gehe dem Grundstück mit dieser Abstandsfläche 20 – 25 % seiner baulich ausnutzbaren Grundstücksfläche verloren. Zumindest müsse es möglich sein, hinter der Grenzmauer zum jüdischen Friedhof wie bisher eine eingeschossige grenzständige Bebauung verwirklichen zu können. Belange des Friedhofträgers sei- en dabei in keinem Falle betroffen. - 15 - Stellungnahme: Einzuräumen bleiben die nicht unerheblichen Veränderungen im Zuschnitt der Grundstücke, die mit der Planung verbunden sind. Nur ist nicht zu erkennen, dass dadurch Nachteile entstehen, die aus Gründen der Gleichbehandlung, aus Gründen gerechter Abwägung oder unter gebotener Berücksichtigung des Eigentumsschutzes nach Art. 14 GG vermieden werden müssten. Soweit die Einwender im Zusammenhang mit ihrer Kritik an der Bautiefe von 14 m für die Bebauung an der Sommerstraße einen Vergleich mit den ebenfalls an die Kriegsstraße angrenzenden Baufeldern F und G herstellen, in denen teilweise zur Hennebergstraße orientierte Bautiefen von 24 Metern zulässig sein werden, ist das auf das Grundstück des Einsprecher nicht übertragbar. Das verbietet sich schon im Hinblick auf die deutlich größeren Flächen in den Baufeldern F und G. In größerer Bautiefe als 14 Meter könnten die Einsprecher ihre Grundstücke unter Berücksichti- gung der nördlich angrenzenden Bebauung auch nach gegenwärtig zu beachtendem Planrecht (Beurteilung nach § 34 BauGB) nicht ausnutzen. So zumindest in der durch den Bebauungsplan zugelassenen Höhenentwicklung. Was den Abstand zum israelischen Friedhof anbelangt, folgt die Notwendigkeit be- reits aus den Abstandsvorschriften der Landesbauordnung. Ungeachtet dessen ge- bietet es schon die Wahrung der Würde einer Friedhofsstätte, an deren Grenze nicht mit einem in dieser Höhe dominierenden Gebäude heranzurücken. Gänzlich nutzlos wird die Fläche für die Einsprecher dadurch nicht, da die Zufahrt zur Tiefgarage an dieser Stelle realisiert werden kann und im Bebauungsplan auch dementsprechend vorgesehen ist. Aus der Tatsache, in bestimmten Bereichen Einzelhandelsbetriebe zuzulassen, die in ihrer Flächengröße von vornherein auf eine gebietsversorgende Funktion be- schränkt werden, folgt nicht, an anderer Stelle ebenso verfahren zu müssen. Ge- bietsversorgende Einrichtungen möglichst konzentriert und an bestimmter, zentral gelegener Stelle vorzusehen, entspricht sachgerechten Überlegungen. Diesbezüg- lich hat sich die Planung für die Lage an der Hennebergstraße entschieden. Dem liegen keine sachfremden Erwägungen zugrunde. Die Beschränkung der Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf die Geschossflächen ab dem zweiten Obergeschoss erfolgt unter den in Ziff. 4 der Begründung dargelegten Gesichtspunkten. Damit will die Planung erreichen, dass die beiden unteren Ge- schosse in den an die Kriegsstraße angrenzenden Baufeldern im Hinblick auf ihre Lagegunst zur Innenstadt den anderen im Sondergebiet zulässigen Nutzungen offen stehen ohne von Wohnnutzungen durchbrochen zu sein. Zugleich gibt diese Nut- zung den künftigen Baublöcken ein eigenes innenstadtbezogenes Gepräge, unter- stützend zum straßenbaulichen Charakter der Kriegsstraße insgesamt. - 16 - Die übrigen Anregungen zum Wegfall des Lagevorteils entlang der Kriegsstraße und der Ausweisung eines zusätzlichen Baubereiches auf dem Grundstück entlang der nördlichen Grundstücksgrenze sind in ihrem Sinngehalt nur schwer nachvollziehbar. Der Lagevorteil an der alten Kriegsstraße bleibt mit der neuen Anliegerfahrbahn er- halten, selbst wenn mit einer Bebauung an der Kriegsstraße nicht mehr dieselbe Frontbreite wie bisher entstehen kann. Dem geforderten Seitenriegel an der nördli- chen Grenze des Baufeldes E steht bereits das Erfordernis entgegen, Abstandsflä- chen nach der Landesbauordnung gegenüber dem nördlich angrenzenden, nicht vom Geltungsbereich erfassten Grundstück einzuhalten. Das wäre ggf. nur dann an- ders zu beurteilen, wenn wie bei den anderen von den Einwendern genannten Bau- feldern eine geplante Straße anschließen würde, was nicht der Fall ist. In objektiver Würdigung entfällt damit jegliches Argument für eine Vergleichbarkeit mit anderen Baufeldern, die an die Planstraße A angrenzen. III.5 Gebäudehöhe und geschlossene Bebauung im Baufeld A auf der West- seite der Hennebergstraße Gegen die dort vorgesehene Wandhöhe der Gebäude von 12 m und der insgesamt geschlossenen Bebauung gibt es von verschiedenen Seiten Einwände. Diese wer- den vertreten in zahlreichen Schreiben der Anwohner aus den Reihenhauszeilen auf der gegenüberliegenden östlichen Seite der Hennebergstraße sowie vom Verein zum Erhalt der Lohfeldsiedlung. Die Argumente lassen sich stichwortartig wie folgt zusammenfassen: a) keine Einbindung bestehender neuer und alter Gebäude b) Widerspruch zur behutsamen Umnutzung, wie noch in der Gemeinderatssitzung am 22.11.2005 besonders betont c) Abkehr von der Baustruktur, die noch den Ergebnissen des Planerworkshops „Im Lohfeld“ vom Mai 2002 zugrunde lag d) Minderung des Lichteinfalls e) verringerter Luftaustausch aufgrund der geschlossenen Häuserfront f) erhöhte Lärmbelastung infolge der baulichen Verdichtung zu a - c) (Wandhöhe, Bauweise, Baustrukturen ): Vielfach wird in den Anregungen vorgeschlagen, die Wandhöhe der Bebauung auf der Westseite der Hennebergstraße auf 9 m zu reduzieren. Andere Vorschläge ge- hen dahin, die Bebauung in ihrer Höhenentwicklung der zweigeschossigen Reihen- hausbebauung auf der Ostseite der Hennebergstraße anzugleichen bzw. daran zu orientieren. Dabei soll es ausgehend von der östlichen Seite der Sommerstraße bis zur Hennebergstraße zu einer abgestuften baulichen Entwicklung kommen. Verbun- den werden diese Anregungen teilweise zugleich mit dem weiteren Begehren, zur Angleichung des Erscheinungsbildes, wie es auf der Ostseite der Hennebergstraße - 17 - mit vorgelagerten unbefestigten Grünflächen vorherrscht, auch die Gebäude auf der Westseite der Hennebergstraße um 4 m zurückzuversetzen. In der Bewertung dieser Einwendungen sollte nicht gänzlich außer Betracht bleiben, dass es nach dem mit dem Rahmenplan Karlsruhe-Südost ursprünglich verfolgten Planungskonzept auch ein durchaus legitimes Ziel städtebaulicher Entwicklung sein könnte, die alten Reihenhausgebäude in der Lohfeldsiedlung aufzugeben und statt dessen höhere Baustrukturen zu entwickeln, wie sie in den benachbarten Baublocks vorkommen. Das wäre ein Beitrag zur flächenschonenden Nachverdichtung, bei der die Vorzüge eines stadtnahen Wohnens noch weiteren Familien zukommen könnten. Soweit nun aktuell zugunsten des Erhalts der Lohfeldsiedlung davon abgewichen wird, folgt aus dieser Rücksichtnahme nicht zwangsläufig ein städtebauliches Erfor- dernis, die Neuentwicklung im westlich benachbarten Baufeld A den Bedürfnissen der Reihenhausbebauung einseitig unterzuordnen. Zäsuren im Charakter der Nutzungen zwischen West- und Ostseite der Henneberg- straße liegen schon heute vor und bestimmen bzw. prägen die Situation. Dem Be- trachter wird dabei deutlich vermittelt, dass die alt gewachsene Reihenaussiedlung ein in sich abgeschlossenes Element darstellt, das in der erlebbaren stadträumlichen Einordnung an der Ostseite der Hennebergstraße seine Begrenzung findet. Dane- ben war und ist die Lohfeldsiedlung schon eh und je in einen Gesamtraum mit ein- gebunden gewesen, der auch von der höheren Quartiersbebauung der näheren Umgebung mit beeinflusst wurde. Dies zwar nicht in derselben Unmittelbarkeit, mit der die neu geplante Bebauung gegenüber der Lohfeldsiedlung in Erscheinung tre- ten wird, doch der Gesamteindruck erfährt dadurch keine Verfälschung der historisch gewachsenen Strukturen. zu d) (Lichteinfall): Der lichte Raum zwischen den Gebäuden auf der West- und Ostseite der Henneber- gstraße mit einer Breite von 17,5 Meter genügt für einen ausreichenden Lichteinfall. Zur Erläuterung dessen sei angemerkt: Vor den Außenwänden der Gebäude müssen zur Gewährleistung des Zutritts von Licht, Luft und Sonne ausreichende Abstandsflächen liegen, die nach den Regelun- gen der Landesbauordnung (LBO) grundsätzlich von oberirdischen baulichen Anla- gen frei zu halten sind. Das gilt auch für die der Straße zugewandten Außenwände, deren Abstandsflächen allerdings - anders als gegenüber sonstigen Grundstücks- grenzen - im öffentlichen Straßenraum liegen dürfen (§ 5 Abs. 2 Satz 2 LBO). Dieser Vorzug gilt für die Bebauung auf beiden Seiten der Hennebergstraße und zwar unabhängig davon, welchen Abstand die Gebäude zum Straßenrand einhalten. In Anwendung dieser Vorschrift reicht die oben erwähnte Distanz von 17,5 Meter für - 18 - die Aufnahme der Abstandsflächen beider Seiten aus, und dies mit einem deutlichen Übermaß, wenn zur Berechnung der Abstandsflächen unter Beachtung von § 5 Abs. 7 Ziffer 1 LBO der höchste Faktor von 0,6 zum Ansatz kommt. Denn daraus resultie- ren in der Summe Abstandsflächen mit einer Gesamttiefe von lediglich 10,8 Meter. Kritischer würde sich der Sachverhalt erst bei einem Überdecken der von beiden Seiten einzuhaltenden Abstandsflächen darstellen. Das ist jedoch, wie oben darge- stellt, bei weitem nicht der Fall. In einer solchen Situation, die planungsrechtlich durch die festgesetzten Baulinien und Baugrenzen gesichert ist, greift bezogen auf die vorliegende Planung auch nicht die Vorschrift des § 5 Abs. 2 LBO, nach der die in den öffentlichen Straßenraum hin- einfallenden Abstandflächen der jeweiligen Gebäude jeweils nur die Hälfte der Stra- ße einnehmen dürfen. Denn Sinn und Zweck dieser abstrakten Regelung ist es ebenfalls, ein gegenseitiges Überdecken von Abstandsflächen auszuschließen. Im Vergleich zu anderen Straßenzügen in der Oststand stellt die hier vorgesehene Höhenentwicklung unter Belichtungsgesichtspunkten auch keineswegs eine Beson- derheit dar. Im Gegenteil, selbst bei den mindestens zwölf Meter hohen geschlosse- nen Bebauungen auf beiden Straßenseiten beträgt der lichte Abstand meist nur zwi- schen 14 und 16 Metern (z. B. bei der in nächster Nähe zur Siedlung gelegenen Buntestraße). Einzig bei der Planstraße B im Abschnitt zwischen Gottesauer Straße und Planstra- ße A käme es bei der Bemessung der Abstandsflächen mit 0,6 der Wandhöhe zur gegenseitigen Überdeckung dieser Flächen im Straßenbereich. Dies begegnet aber auch keinen durchgreifenden Bedenken, da zur Wahrung nachbarlicher Belange auch noch Abstandsflächen mit jeweils 0,4 der Wandhöhe ausreichen. Zusammenfassend wird aus den vorstehenden Darstellungen deutlich, dass es aus Belichtungsgründen keineswegs notwendig ist, die Wandhöhe auf die von den Ein- wendern angeregten neun Meter oder gar auf die für eine zweigeschossige Bebau- ung übliche Höhe zurückzunehmen. Insgesamt anzuknüpfen bleibt hierbei an die ständige Rechtsprechung der oberen Verwaltungsgerichte und des Bundesverwal- tungsgerichts, die davon ausgeht, dass die Belange einer ausreichenden Belichtung und Belüftung bei Einhaltung der nach der Landesbauordnung vorgeschriebenen Abstände gewahrt sind. zu e) (Durchlüftung): Für die Durchlüftung des Quartiers kommt es vorwiegend auf die Hauptwindrichtung an. Für Karlsruhe vorherrschend ist die Windrichtung aus Südwest. Demzufolge - 19 - steht dem die nahezu in derselben Richtung verlaufende, künftig geschlossene Be- bauung an der Hennebergstraße nicht als Barriere entgegen. zu f) (Lärmbelastung) Die Befürchtungen erhöhter Lärmbelastungen aufgrund der Neubebauung beruhen auf Mutmaßungen, die mit keinen signifikanten Daten zu begründen sind. So jeden- falls im Vergleich mit der Bebauung und Nutzung, die nach bisher örtlich geltendem Planungsrecht realisiert werden könnte. Das künftig zulässige Maß der Bebauung bildet hierfür jedenfalls keinen Anhaltspunkt, der die Annahme erheblicher Ver- kehrsmengensteigerungen rechtfertigen könnte. Dies um so mehr, als der Reihen- hausbebauung bei der derzeitigen Gewerbegebietsausweisung immissionsschutz- rechtlich mehr an Verkehrslärm zugemutet werden könnte, als es später bei der Mischgebietsausweisung der Fall sein wird. III.6 Baumpflanzungen in der Hennebergstraße Gemäß der Planzeichnung des offengelegten Bebauungsplanes war vorgesehen, innerhalb des östlichen Parkstreifens in der Hennebergstraße in bestimmten Ab- ständen Bäume zu pflanzen. Dazu war angeregt worden, in gleicher Weise Baum- pflanzungen im Bereich des westlichen Längsparkstreifens der Hennebergstraße vorzusehen. Dort hätten allerdings die Bäume gegenüber der Bebauung im Bau- feld A lediglich einen Abstand von 2 m, so dass von einer derartigen Bepflanzung abzusehen war. Bei der näheren Prüfung dieser Anregung hat sich außerdem her- ausgestellt, dass infolge eines neu verlegten Entwässerungskanales in der Henne- bergstraße auch die Bäume im östlichen Längsparkstreifen nicht gepflanzt werden können. Sie sind deshalb nicht mehr Gegenstand des zum Satzungsbeschluss vor- gelegten Bebauungsplanentwurfes. III.7 Pkw-Stellplätze bei Reihenendhäusern in der Lohfeldsiedlung Die Einwender tragen vor, dass bei den Reihenendhäusern der Lohfeldsiedlung die Möglichkeit bestehe, auf dem jeweiligen Grundstück Kraftfahrzeuge (Pkw) abstellen zu können. Auch bestünden dafür bereits teilweise befestigte Flächen (Henneberg- straße 31 und 41) und bei zwei neuen kürzlich genehmigten Reihenendhäusern (Hennebergstr. 33 und 37) habe dies die Baurechtsbehörde auch zugelassen. Ange- regt wird, die Zulässigkeit dafür im Bebauungsplan zu regeln. Dazu gilt es anzumerken: Der offengelegene und insoweit unverändert zum Satzungsbeschluss vorgelegte Bebauungsplanentwurf beinhaltet ausschließlich Baubereiche für die Reihenhäuser und sieht im seitlichen Abstand der Reihenendhäuser zu den Grundstücksgrenzen - 20 - keine mit einem Kfz-Stellplatz überbaubaren Flächen vor. Überlegungen, solche auszuweisen, hatten sich schon deshalb nicht aufgedrängt, weil bis auf wenige Aus- nahmen, die oben erwähnt wurden, die Breite der Grundstücksflächen zwischen den Gebäuden und den Grundstücksgrenzen in der Lohfeldsiedlung gar nicht ausreicht, Stellplätze unterzubringen. Prinzipiell sollten die schmalen Reihenhausgrundstücke auch nicht mit Stellplätzen, ihren Zufahrten und sonstigen Nebenanlagen belastet werden. Denn das entspricht nicht dem Charakter der betont mit Grünflächen ge- prägten Siedlung. Deshalb sieht der Bebauungsplanentwurf in Ziffer 1.1.3 der Text- festsetzungen auch nicht vor, dass Nebenanlagen auf den Flächen außerhalb der Baubereiche zugelassen werden können, sofern der Bebauungsplan dies nicht ex- plizit vorsieht. An dieser allgemeinen Regelung festzuhalten, erscheint sachgerecht. Das Reihenendhaus 41 wird künftig nicht mehr existieren, weil es der Planstraße A zu weichen hat. Die anderen genannten Beispiele mit den Hausnummer 33 und 37 fallen insofern aus dem Rahmen, weil diese Reihenhäuser erst neu errichtet werden. So stellt sich die Frage nur für das Reihenendhaus Hennebergstraße 31. Derzeit ragt die befestigte Fläche, die zum Abstellen eines Pkw genutzt werden kann, in den Vorgartenbereich. Letzterer ist in jedem Fall von einer Stellplatznutzung freizuhalten. Im übrigen werden bei diesem Grundstück keine durchgreifenden Bedenken gese- hen, im Seitenstreifen des Grundstücks für einen Stellplatz eine Befreiung zu ertei- len. Das ist als Einzelfall vertretbar, weil bei dem unmittelbar angrenzenden Nach- bargrundstück entsprechend der erwähnten Baugenehmigung ein Stellplatz entste- hen wird. Mithin dürfte dort im gegenseitigen nachbarschaftlichen Austauschverhält- nis kein Konflikt entstehen. III.8 Zaunhöhen bei den Reihenhausgrundstücken Dazu regen die Eigentümer eines Reihenhausgrundstückes an, die Zaunhöhe sollte generell auf 2 m angehoben werden. Die jetzige Höhe von 80 cm sei nicht mehr ak- zeptabel. Im rückwärtigen Bereich diene dies dem Sichtschutz und außerdem könne damit vermieden werden, dass die Grundstücke als Hundetoilette und zum Wegwer- fen von Abfällen und dergleichen benutzt werden. Stellungnahme: Höhen von 80 cm schreibt der Bebauungsplan nicht vor. Geregelt werden nach Ziff. 2.3.2 der Textfestsetzungen überhaupt nur die Höhe für die seitlichen Einfriedi- gungen der Hausgärten im rückwärtigen Bereich und entlang der Gottesauer Straße und Planstraße A. Dabei wird dem Sichtschutz durchaus Rechnung getragen, denn in Fällen, in dem dafür ein berechtigtes Bedürfnis zu erkennen ist, lässt der Bebau- ungsplan Einfriedigungen bis zu einer Höhe von 2 m zu. - 21 - III.9 Rückwärtige Erweiterung der Reihenhäuser im Baufeld B Die Eigentümer eines Reihenhausgrundstückes legen dar, der Verein zum Erhalt der Lohfeldsiedlung hätte sich zum Ziel gesetzt, die rückwärtigen Gebäudeteile dieser Reihenhäuser von den Eigentümern so sanieren zu lassen, wie diese es wünschen. Mit den Vorgaben, die dazu der Bebauungsplan beinhalte, werde die Sanierung er- schwert und größere Kosten aufgeladen. Stellungnahme: Die Einwender legen nicht dar, aus welchen Gründen bzw. aufgrund welcher Rege- lung des Bebauungsplanes diese Kritik ihre Rechtfertigung finden könnte. Die rück- wärtige Erweiterung der Reihenhäuser der Beliebigkeit jedes Einzelnen zu überlas- sen, ist kein Ansatz für eine geordnete städtebauliche Entwicklung. Das gilt insbe- sondere in der Situation der hier gegebenen Reihenhausgrundstücke, bei denen es aufgrund der geringen Grundstücksbreite in erhöhtem Maße gegenseitiger Rück- sichtnahme bedarf. Deshalb besteht schon die Notwendigkeit, mit einem Mindest- maß an Regelungen für rückwärtige Erweiterungen Konflikte möglichst von vornhe- rein zu vermeiden. Nichts anderes beinhalten die Textfestsetzungen. Dabei orientie- ren sich diese an den Gestaltungsvorstellungen des Vereins zur Erhaltung der Loh- feldsiedlung, dem nach Kenntnis der Stadtplanung alle Grundstückseigentümer zu- vor zugestimmt hatten. III.10 Bestehender Geschosswohnungsbau Wolfartsweierer Str. 16 bis 24 und Kriegsstr. 2 bis 20 Eine Vielzahl der Bewohner dieser Gebäudezeilen haben sich in einer Unterschrif- tenaktion (mit 77 Unterschriften) dagegen ausgesprochen, dass die bestehenden Wohngebäude einer Neubebauung weichen sollen, wenngleich auch damit wieder Wohnnutzungen ermöglicht werden (im Baufeld D mit der Ausweisung eines Allge- meinen Wohngebietes, im Baufeld E ein Sondergebiet mit der Zulässigkeit von Wohnungen ab dem zweiten Obergeschoss). Soweit die Einsprecher die Planung dahin gehend begriffen haben, dass ihre Häuser einem Kriegsstraßenbau weichen müssten, befinden sie sich im Irrtum. Vielmehr weicht die alte Fahrbahn der Kriegs- straße der geplanten Neubebauung. Wie in anderen Bereichen mit einer städtebauli- chen Neuordnung gilt es auch in den Baufeldern D und I eine städtebauliche Ent- wicklung zu ermöglichen, die zu einer verbesserten Grundstücksausnutzung führt und damit den Bedürfnissen der Bevölkerung nach mehr Wohnraum Rechnung trägt. Die Neubebauung ist in diesen Bereichen Zug um Zug vorgesehen, so dass die Mie- ter jeweils in neu errichtete Wohnungen einziehen können, bevor es zum Abriss des - 22 - jeweiligen alten Wohngebäudes kommen wird. So jedenfalls das Konzept der Ge- sellschaften, in deren Eigentum die Wohngebäude stehen. IV. Schlussbemerkung Weiterer Verfahrensschritte zur Aufstellung des Bebauungsplanes bedarf es nicht mehr. Das gilt auch hinsichtlich der Planentwurfsänderungen, die nach der öffentli- chen Auslegung des Bebauungsplanes vorgenommen wurden. Bestandteil des Gemeinderatsbeschlusses sind der Bebauungsplan mit seinen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen (einschließlich der Anlagen hierzu) sowie der Begründung und der Hinweise zum Bebauungsplan. Diese Unterlagen sind dieser Vorlage als Anlage beigefügt (der zeichnerische Teil als unmaßstäblich verkleinerter Abdruck). - 23 - B) Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat möge beschließen: 1. Die Anregungen zum ausgelegenen Bebauungsplan Bebauungsplanentwurf bleiben unberücksichtigt, soweit ihnen nach Maßgabe der Ausführungen in Ab- schnitt A dieser Vorlage und in Anlage 1 zu dieser Vorlage nicht entsprochen werden konnte. 2. folgende S a t z u n g Bebauungsplan „Kriegs-, Sommer-, Gottesauer und Wolfartsweierer Straße (Im Lohfeld)“ Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 27.08.1997 (BGBl. I, S. 2141, berichtigt BGBl. 1998 I, S. 137) und § 74 der Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Ba- den-Württemberg in der Neufassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließ- lich späterer Änderungen und Ergänzungen den Bebauungsplan „Kriegs-, Som- mer-, Gottesauer und Wolfartsweierer Straße (Im Lohfeld)“ zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO), die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Plan- zeichnung mit Zeichenerklärung sowie aus dem Textteil, jeweils vom 10.01.2005 in der Fassung vom 20.04.2006. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Be- bauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB mit Datum vom 20.04.2006. beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Sitzungsdienste - 9. Juni 2006