Anordnung der Umlegung gem. § 46 BauGB zur Verwirklichung des Bebauungpslanes "Ob den Gärten", Kalrsruhe-Palmbach

Beschlussvorlage STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister 21. Sitzung des Gemeinderates am 21.02.2006 TOP 5 Vorlage Nr. 559 Öffentlich Nichtöffentlich verantwortlich: Dez. 4 Anordnung der Umlegung gemäß § 46 BauGB zur Verwirklichung des Bebauungsplanes "Ob den Gärten" in Karlsruhe-Palmbach Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 21.02.2006 5 Antrag an den Gemeinderat Aufgrund von § 46 BauGB in Verbindung mit § 47 Abs. 2 BauGB wird die Umlegung zur Ver- wirklichung des Bebauungsplanes "Ob den Gärten" angeordnet. Die Durchführung der Umlegung obliegt dem ständigen Umlegungsausschuss. Das Umlegungsgebiet umfasst das Gewann Ob den Gärten sowie einen Teil des Gewannes Neufeld in Palmbach. Das ca. 5,4 ha große Umlegungsgebiet soll weitgehend der Abgrenzung des Bebauungsplanes mit Ausnahme der nördlich im Planungsgebiet liegenden Teilfläche der Henri-Arnaud-Straße entsprechen. Eine Übersicht über die ungefähre Abgrenzung des Umlegungsgebietes liegt bei. Finanzielle Auswirkungen: nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Be- lastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO): nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften: nein ja abgestimmt mit F ormatänderungen der Wordvorlage sind nicht zulässig ! Stadt Karlsruhe – Hauptamt: Stellungnahme des BMA – Beschlussvorlage Fassung: Juni 2005; Intranet RHIN: Formul a re/Gemeinderat Ergänzende Ausführungen Seite 2 von 3 Der Planungsausschuss des Gemeinderates hat am 02.03.2000 die Aufstellung dieses Be- bauungsplanes beschlossen. Im Anschluss an den Auslegungsbeschluss soll die Umlegung durch den Gemeinderat an- geordnet werden. Gemäß § 46 BauGB hat der Gemeinderat durch Anordnung den Auftrag zur Durchführung der Umlegung zu erteilen, wenn es der Sachlage nach zur Verwirklichung des Bebauungs- planes erforderlich ist. Erforderlich ist die Umlegung: a) wenn die Festsetzungen des Bebauungsplanes wegen des vorhandenen Grundstücks- zuschnittes und der Rechtsverhältnisse nicht realisierbar sind, ohne dass die Grundstü- cke neu geordnet werden, und b) wenn nicht zu erwarten ist, dass die Grundstückseigentümer ihre Grundstücke auf pri- vatrechtlicher Basis entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes selbst um- gestalten können und wollen. zu a) Die im Bereich des Bebauungsplanes liegenden Grundstücke müssen für die vorgesehene Nutzung "Allgemeines Wohngebiet" neu geordnet werden, um die Festsetzungen des Be- bauungsplanes verwirklichen zu können. zu b) Das Anordnungsgebiet umfasst ca. 5,4 ha. Es sollen voraussichtlich 85 Baugrundstücke entstehen bzw. neu geordnet werden. Von den im betreffenden Bereich liegenden 48 Grundstücken bzw. Grundstücksteilen gehö- ren 6 der Stadt Karlsruhe, 3 davon sind öffentliche Grundstücke. 42 Grundstücke gehören 78 privaten Eigentümern bzw. Miteigentümergemeinschaften. Eine freiwillige Einigung ist aufgrund dieser Eigentümerstruktur nicht zu erwarten. Die Voraussetzungen zur Anordnung der Umlegung sind somit gegeben. Ergänzende Ausführungen Seite 3 von 3 Beschluss: Antrag an den Gemeinderat: Aufgrund von § 46 BauGB in Verbindung mit § 47 Abs. 2 BauGB wird die Umlegung zur Verwirklichung des Bebauungsplanes "Ob den Gärten" angeordnet. Die Durchführung der Umlegung obliegt dem ständigen Umlegungsausschuss. Das Umlegungsgebiet umfasst das Gewann Ob den Gärten sowie einen Teil des Gewannes Neufeld in Palmbach. Das ca. 5,4 ha große Umlegungsgebiet soll weitgehend der Abgrenzung des Bebauungs- planes mit Ausnahme der nördlich im Planungsgebiet liegenden Teilfläche der Henri- Arnaud-Straße entsprechen. Eine Übersicht über die ungefähre Abgrenzung des Umlegungsgebietes liegt bei. Hauptamt - Sitzungsdienste - 8. Februar 2006

Anlage 1 zur Gemeinderatsvorlage zum Bebauungsplan „Ob den Gärten“ in Karlsruhe-Palmbach: Zusammenfassung der im Rahmen der Anhörung der Behördenbeteiligung vorgebrachten Stellungnahmen: Nicht reagiert haben:  Katholisches Pfarramt St. Thomas, Grünwettersbach  Neuapostolische Kirche Baden-Württemberg  Geschäftsführende Schulleiter der Schulen in Karlsruhe Ohne Anregungen:  Deutsche Post AG, 14.07.2005  Nachbarschaftsverband Karlsruhe, 19.07.2005  Gemeinde Karlsbad, 07.07.2005  Gemeinde Waldbronn, 14.07.2005  Deutsche Telekom Ag, 18.07.2005 Mit Anregungen: Stellungnahme der Behörden und an- dere Träger öffentlicher Belange Stellungnahme der Stadtplanung Polizeipräsidium Karlsruhe. 19.07.2005 Beim Kreisverkehr ist eine ausreichende Auslenkung der einfahrenden Fahrzeuge sicherzustellen, um die Geschwindigkeit der Fahrzeuge zu minimieren und hier- durch von vorne herein Vorfahrtsverlet- zungen in den Kreisverkehr zu verhin- dern. Beim Kreisverkehr ist eine ausreichende Auslenkung der einfahrenden Fahrzeuge sichergestellt Für die Wohn-/Stichstraßen, die als ver- kehrsberuhigte Bereiche angelegt sind, wird empfohlen, die Restfahrbahnbreite auf maximal 4,75 m zu reduzieren, um Pkw-Fahrer zu einer vorsichten Fahrwei- se zu zwingen. Im Rahmen der Ausführungsplanung wird die Gestaltung der Wohnstraßen so vor- genommen, dass die rechtlichen Voraus- setzungen für eine Ausweisung eines verkehrsberuhigten Bereichs erfüllt sind. Zur besseren Erkennbarkeit und um zu verhindern, dass Pkw die Kreisinsel über- fahren, wird empfohlen, die Kreisinsel aufzupflastern. An den Kreiszufahrten sollten die Fahrbahnteiler mit Querungs- hilfen gestaltet werden. Dies ist im Rahmen der Ausführungspla- nung jederzeit möglich und stellt keine Festsetzung des Bebauungsplans dar. Im Zuge der Waldbronner Straße fehlen auf Höhe des TSV Palmbach derzeit noch bauliche Gehwege. Zur Sicherheit der Fußgänger wird empfohlen, von der Einmündung im Kloth entlang der Wald- bronner Straße in südlicher Richtung ei- nen durchgehenden baulich angelegten Der Bebauungsplan weist bereits einen durchgehenden Gehweg auf der Westsei- te der Waldbronner Straße aus. - 2 - Stellungnahme der Behörden und an- dere Träger öffentlicher Belange Stellungnahme der Stadtplanung Gehweg zu realisieren. Die Sperrung der nördlichen Ver- und Entsorgungsstraße durch Pfosten ist rechtlich nicht zulässig Die Kennzeichnung im Bebauungsplan weist nur darauf hin, dass diese Straßen für den Individualverkehr gesperrt werden soll. Das tatsächlicher Mittel, dies zu er- reichen, ist der späteren Ausführungspla- nung überlassen. Es wird empfohlen, die Straße mit in den verkehrsberuhigten Bereich einzubezie- hen. Eine Einbeziehung in den verkehrsberu- higten Bereich ist kontraproduktiv zur Zielvorstellung, dass die Wohnstraßen möglichst wenig befahren werden sollen. Stadtwerke Karlsruhe, 21.07.2005 Für die beiden vorgesehenen Trafo- Kompaktstationen ist je eine Grund- stücksfläche von 7 m x 5 m vorzusehen. Entsprechende Grundstücke für die Tra- fostationen wurden ausgewiesen. Landratsamt Karlsruhe, Gesundheitsamt, 18.07.2005 Das geplante Bebauungsgebiet wird von einer 20-kV-Volt-Freileitung in Ost-West- Richtung durchzogen. Das Gesundheits- amt weist auf mögliche gesundheitliche Auswirkungen beim Bau unter solchen Freileitungen hin. Wie den Ausführungen in der Begrün- dung zu entnehmen war, werden die Frei- leitungen im Zuge der Bebauung entfernt und durch Erdkabel ersetzt. Zentraler Juristischer Dienst, Naturschutzbehörde, 20.07.2005 Der Naturschutzbeauftragte ist mit der Planung einverstanden, er gibt noch eini- ge Hinweise zur Ausführung der Grün- festsetzungen. Die Ratschläge von Herrn Professor Dr. Philippi wurden an das für die Ausführung zuständige Gartenbauamt zur Berück- sichtigung weitergegeben. Zentraler Juristischer Dienst, Immissionsschutzbehörde, 02.08.2005 Aus dem vorliegenden Entwurf ist nicht ersichtlich, ob die Vorgaben der Sportan- lagenlärmschutzverordnung – 18.BimSchV - eingehalten werden. Mit dem in ca. 200 m Entfernung befindli- chen Schweinemastbetrieb scheinen Nutzungskonflikte wegen möglicher Ge- ruchsimmissionen vorprogrammiert zu sein. Um hier eine umfassende Betrach- tung der abzuwägenden Belange zu er- möglichen, sollte zumindest standardisiert eine Beurteilung des Konflikts zwischen Wohnnutzung und immissionsträchtigen Betrieben vorgenommen werden, in die die örtlichen und betrieblichen Gegeben- heiten einfließen. Das Regierungspräsidium Karlsruhe wur- de mit einer standardisierten Betrachtung beauftragt. Es kam zu dem Ergebnis, dass auch bei einer Erweiterung des Be- triebs auf 750 Mastschweine ein Abstand von 220 m zur Wohnbebauung ausrei- chend ist. Die Planung sieht einen Ab- stand von 250 m zur ersten Gartenfläche der Bebauung vor. In Anbetracht der eher ländlichen Prägung des Ortsteils Palm- bach muss dieser Abstand als völlig aus- reichend betrachtet werden. BUND, Landesverband Baden-Württemberg, 02.08.2005 Es bestehen keine grundsätzlichen Be- denken gegen den Vorentwurf. Es wird vorgeschlagen, den bei Baumaßnahmen Eine derartige Festsetzung soll in diesem Bebauungsplan zum ersten Mal versucht werden. Die Stadt ist bemüht, die hierfür - 3 - Stellungnahme der Behörden und an- dere Träger öffentlicher Belange Stellungnahme der Stadtplanung anfallenden hochwertigen Oberboden ab- zutragen und zur Bodenverbesserung auf angrenzende Ackerflächen vorzusehen. notwendigen rechtlichen und tatsächli- chen Voraussetzungen bis zum Sat- zungsbeschluss zu schaffen. Besonderes Augenmerk sollte der Anlage des Regenrückhaltebeckens geschenkt werden, um hier ein echtes Feuchtbiotop zu ermöglichen. Das Regenrückhaltebecken wird nur nach starken Regenereignissen Wasser füh- ren. Die Anlage eines Feuchtgebietes ist nur mit Wassereinstau möglich, was nicht sinnvoll ist, weil es während der längeren sommerlichen Trockenphasen auch zum Austrocknen des Beckens kommen könn- te. Geplant ist die Einsaat einer Wiese mit autochthonem Saatgut, wodurch eben- falls eine wertvolle Pflanzengesellschaft entstehen wird. Bei der Pflanzung der Ausgleichsflächen sollten zuzüglich zu den vorgeschlagenen Obstbaumarten Nussbäume vorgesehen werden. Die Pflanzflächen in den Ausgleichsflä- chen, die nicht gleichzeitig für straßenbe- gleitende Baumreihen vorgesehen sind, sind relativ schmal und deshalb nicht für die Pflanzung ausladender Nussbäume geeignet. Regionalverband Mittlerer Oberrhein, 26.07.2005 Der Bebauungsplan unterschreitet deut- lich die angestrebte Siedlungsdichte so- wohl Regionalplan 2003 als auch FNP 2010 gehen von einer höheren Verdich- tung in Siedlungsbereichen aus. Es wird ein Wert von 60 bis 80 Einwohner pro Hektar angestrebt. Geplant sind hingegen nur 45 Einwohner/Hektar. Die Planung sollte in dieser Hinsicht noch einmal überprüft werden. Die vom Regionalverband angeführten Zahlen sind Mittelwerte. Dabei muss je- doch auf die unterschiedlichen Gebiets- strukturen Rücksicht genommen werden. Mit der in dieser Planung vorgesehenen Dichte wird reagiert auf die ländliche Struktur von Palmbach und die besonde- re Ortsrandsituation. Kreisbauernverband Karlsruhe e.V., 09.08.2005 Wegen der zu erwartenden Nutzungskon- flikte würde eine Ausweisung des Bauge- biets „Ob den Gärten“ für den Schweine- mastbetrieb“ eine besondere und unzu- mutbare Härte darstellen, da dies quasi in absehbarer Zeit eine Einstellung der Tierhaltung verursachen und somit einem Berufsverbot gleichkommen würde. Der Bebauungsplan wird deshalb vollständig abgelehnt. Statt dessen wird gefordert, eine der zahlreichen Gewerbebrachen aufzukaufen und in Baugebiete umzu- wandeln. Eine standardisierte Betrachtung des Re- gierungspräsidiums Karlsruhe ergab, dass die Abstandsflächen zur Wohnbe- bauung ausreichend sind. Innerhalb von Begründung und Hinweisen zum Bebau- ungsplan wird auch ausdrücklich erwähnt, dass es hier zu Geruchsbelästigungen kommen kann. Es wird deshalb kein Grund gesehen, von der geplanten Wohnbebauung abzusehen. Dem Vor- schlag, Gewerbebrachen aufzubrauchen und in Wohngebiete zu wandeln, kann nicht gefolgt werden, da auch hier ein e- her zu geringes Angebot an Reserveflä- chen besteht.

Anlage 2 zur Gemeinderatsvorlage zum Bebauungsplan „Ob den Gärten“ in Karlsruhe-Palmbach: Zusammenfassung der Beiträge aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffent- lichkeit Beitrag Stellungnahme der Stadtplanung Verkehr Warum wird die im Rahmenplan vorgesehene Haupterschlie- ßungsstraße nicht schon jetzt vollständig gebaut? Dadurch könnte der Baustellenverkehr von der bestehenden Bebauung fern- gehalten werden. Die endgültige Erschließungsstraße kann heute noch nicht gebaut werden, da hierfür erst eine Bodenordnung notwendig ist, die nur aufgrund ei- nes rechtsgültigen Bebauungsplans möglich ist. Nach Beschlusslage des Ortschaftsrates sollen jedoch die Bebauungspläne für „Neufeld“ und „im neuen Feld“ erst zu einem späteren Zeitpunkt er- stellt werden. Wäre es nicht sinnvoller die Er- schließungsstraße nicht durch die Waldbronner Straße zu führen, sondern an der westlichen Seite des Sportplatzes entlang? Die Möglichkeit, die Erschließungsstraße an der westlichen Seite des Sportplatzes vorbeizuführen besteht nicht, da dort eine Erweiterung des Sportplatzes erfolgt ist. Verkehrsschilder werden nicht beachtet. Es wird befürchtet, dass der gesamte Verkehr in das neue Gebiet über die Waldbronner Straße gehen wird, die schon heute wegen des Sportplatzbe- triebes oft einseitig zugeparkt ist. Gegen eine zusätzliche Belastung der Waldbron- ner Straße soll die Verkehrsbeschilderung mit ei- nem Durchfahrtsverbot helfen. Dies ist eine Frage der Verkehrslenkung, nicht des Bebauungsplans. Je nachdem, wie sich die Lage in der Realität ergibt, muss mit entsprechenden Verkehrslen- kungsmaßnahmen reagiert werden. Wir wohnen an der Straße „Im Kloth“ und sind gerne bereit mehr Verkehr zu ertragen, wir wollen aber keinen Durchgangsverkehr auf unsere Straße. Durch den Sportplatz und die schmalen Straßen dort sehen wir unsere Kinder als gefährdet. Jede Entwicklung von Neubaugebieten hat zur Folge, dass zusätzlich Verkehr eintritt. Je besser er sich verteilt, um so besser für den Bestand. Hierauf wurde bei der Erschließung dieses Neu- baugebietes geachtet. Die Waldbronner Str. ist heute ca. 4,75 m breit. Sie wird teilweise auf 6 m erweitert mit anschlie- ßendem, durchgehenden Gehweg von 1,50 m Breite. Akzeptanz Ich lehne jeden Bebauungsplan dort ab. Vor allem aber möchte ich nicht solche „Baracken“ wie in Hohen- wettersbach. Die Stadt ist gehalten, Baugrundstücke für Bau- willige bereitzuhalten. Deshalb muss durch neue Bebauungspläne Bauland bereitgestellt werden. Was die „Baracken“ betrifft, so sind die Ge- schmäcker verschieden. Es gibt viele Menschen, denen die neuen Häuser in Fünfzig Morgen gut gefallen. In diesem Baugebiet hier werden die vorhandenen Strukturen von Palmbach aufge- nommen und im neuen Baugebiet weitergeführt Warum macht man nicht erst das Gewerbegebiet fertig, dann das Wohngebiet? An der bisherigen, u.a. vom Ortschaftsrat verfolg- ten Zielsetzung, beide Bebauungspläne Winterrot und Ob den Gärten zeitgleich zu erstellen, soll festgehalten werden.

Bebauungsplan „Ob den Gärten“, Karlsruhe – Palmbach beigefügt: Begründung und Hinweise - Entwurf - BPl Ob den Gärten - 2 - Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) .................... 4 1. Aufgabe und Notwendigkeit ................................................................... 4 2. Bauleitplanung ......................................................................................... 4 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung.................................................................... 4 2.2 Verbindliche Bauleitplanung ...................................................................... 4 3. Bestandsaufnahme .................................................................................. 4 3.1 Räumlicher Geltungsbereich...................................................................... 4 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit ............................. 4 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung .................................. 5 3.4 Eigentumsverhältnisse ............................................................................... 5 3.5 Belastungen ............................................................................................... 5 3.5.1 Schallimmissionen ..................................................................................... 5 3.5.2 Geruchsimmissionen ................................................................................. 5 3.5.3 Altlasten ..................................................................................................... 5 4. Planungskonzept ..................................................................................... 5 4.1 Art der baulichen Nutzung ......................................................................... 6 4.2 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................... 6 4.3. Erschließung .............................................................................................. 6 4.3.1 ÖPNV ........................................................................................................ 6 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr ................................................................... 6 4.3.3 Ruhender Verkehr ..................................................................................... 6 4.3.4 Geh- und Radwege .................................................................................... 6 4.3.5 Ver- und Entsorgung .................................................................................. 7 4.4 Gestaltung ................................................................................................. 7 4.5 Bodenschutz / Grünordnung / Eingriff / Ausgleich ..................................... 8 4.5.1 Bodenschutz .............................................................................................. 8 4.5.2 Ziele der Grünordnung ............................................................................... 8 4.5.3 Eingriffs- Ausgleichsbetrachtung ............................................................... 9 5. Umweltverträglichkeitsprüfung / Umweltprüfung ............................... 10 6. Statistik ................................................................................................... 10 6.1 Flächenbilanz........................................................................................... 10 6.2 Geplante Bebauung ................................................................................. 10 6.3 Bodenversiegelung .................................................................................. 10 7. Bodenordnung ....................................................................................... 10 8. Sozialverträglichkeit .............................................................................. 11 9. Kosten (überschlägig) ........................................................................... 11 9.1 Beitragsfähige Erschließungskosten nach KAG ...................................... 11 9.2 Sonstige Kosten zu Lasten der Stadt ....................................................... 11 9.3 Kosten für Ausgleichsmaßnahmen nach BauGB ..................................... 12 9.4 Städtische Kosten insgesamt................................................................... 12 10. Finanzierung .......................................................................................... 12 BPl Ob den Gärten - 3 - B. Hinweise ................................................................................................. 13 1. Versorgung und Entsorgung .................................................................... 13 2. Entwässerung .......................................................................................... 13 3. Regenwasserversickerung ...................................................................... 13 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale .................................................... 13 5. Baumschutz ............................................................................................. 14 6. Altlasten ................................................................................................... 14 7. Erdaushub / Auffüllungen ........................................................................ 14 8. Private Leitungen ..................................................................................... 14 9. Barrierefreies Bauen ................................................................................ 14 10. Liste zu pflanzender Gehölze auf den Ausgleichsflächen ........................ 14 11. Geruchsimmissionen ............................................................................... 15 BPl Ob den Gärten - 4 - A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Trotz stagnierender Bevölkerungszahlen ist die Bedarf der Bürger an Wohn- raum ungebrochen. Insbesondere besteht nach wie vor eine große Nachfrage nach Baugrundstücken an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Trend zum Eigenheim bleibt unverändert. Aufgabe der Stadt ist es, den Bürger ein entsprechendes Baulandangebot bereitzustellen; dies auch vor dem Hin- tergrund ständiger Abwanderung ins Umland. Die Neubebauung soll in unmittelbarem Anschluss an das bereits vorhandene Baugebiet die dortige Infrastruktur nutzen. Die Nähe zu geplanten Bauflächen für Gewerbe begünstigt die Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten und sorgt für kurze Wegeverbindungen. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der derzeit gültige Flächennutzungsplan (FNP 2010 des NVK), wirksam seit dem 24.07.2004, stellt für das Plangebiet Wohnnutzung dar. Der Bebauungs- plan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Im Norden des Plangebiets schließen alte Palmbacher Ortsbaupläne von 1941 bis 1974 an, die 1982 im Bebauungsplan 577 „Palmbach“ zusammengefasst wurden. In kleinen Bereichen überschneidet sich dieser mit dem vorliegenden Bebauungsplan. Wo dies der Fall ist, wird der Bebauungsplan Nr. 577 durch diesen Bebauungsplan aufgehoben. Das Gebiet war bisher als Außenbereich nach § 35 BauGB zu beurteilen. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 5,5 ha große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe-Palmbach südlich und westlich der bestehenden Wohnbebauung der Straßen „Ob den Gärten“ und „Im Winterrot“. Maßgebend für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit Das Planungsgebiet liegt in der naturräumlichen Einheit Kraichgauhügel, Un- tereinheit Westlicher Pfinzgau. Bei den Böden handelt es sich um durch Ver- BPl Ob den Gärten - 5 - witterung verlehmten Löss. Die potenzielle natürliche Vegetation des hügeli- gen Geländes ist der mäßig artenreiche bis artenarme Buchenwald. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Das Gebiet wird zurzeit landwirtschaftlich genutzt und ist unbebaut. Eine 20- kV-Freileitung durchzieht das Gebiet in Ost-West-Richtung. 3.4 Eigentumsverhältnisse Die Fläche befindet sich überwiegend in Privateigentum. 3.5 Belastungen 3.5.1 Schallimmissionen Das Planungsgebiet unterliegt Schallimmissionen der vorhandenen Sportan- lage (TSV Palmbach). Bei üblicher sportlicher Nutzung werden die Immissi- onsrichtwerte und die maximal zulässigen Spitzenpegel nach der 18. BlmSchV eingehalten. In Ausnahmefällen („seltenes Ereignis“) bei größeren Turnieren und Spielbe- trieb über vier Stunden kommt es zu Überschreitungen des Immissionsricht- wertes von 50 dB(A) innerhalb der Ruhezeit (sonntags 13.00 – 15.00 Uhr) um bis zu 6 dB(A) am nächstliegenden Gebäude. Der Höchstwert für „seltenes Ereignis“ von 65 dB(A) wird aber deutlich unterschritten. 3.5.2 Geruchsimmissionen In ca. 280 m Entfernung befindet sich südwestlich des Plangebiets ein Schweinemastbetrieb. Das Regierungspräsidium Karlsruhe wurde deshalb mit einer standardisierte Betrachtung der notwendigen Abstände des Schweine- mastbetriebs zur Wohnbebauung beauftragt. Dabei wurden sowohl der vor- handene Betrieb (350 Schweine) als auch der erweiterte Betreib (750 Schwei- ne) berechnet. Das Regierungspräsidium kam bei Anwendung der einschlägigen VDI- Richtlinie 3474 zu dem Ergebnis, dass für städtische Gebiete mit der Wohn- bebauung ein Mindestabstand von 200 m (350 Schweine) bzw. 220 m (750 Schweine) mit der Wohnbebauung einzuhalten sei. Unter Berücksichtigung der sogar eher ländlichen Prägung des Ortsteils Palmbach muss dieser Abstand als ausreichend betrachtet werden. 3.5.3 Altlasten Es gibt keine Anhaltspunkte, die auf möglicherweise vorhandene Altlasten hinweisen. 4. Planungskonzept Ziel der Planung ist eine Wohnbebauung in Anlehnung an die Baustruktur der bebauten Ortslage von Palmbach. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Topographie sind Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen vorgesehen. BPl Ob den Gärten - 6 - Der angrenzende Bereich Neufeld soll zu einem späteren Zeitpunkt realisiert werden. Unter dem Gesichtspunkt der Ausbildung eines vorläufigen Ortsran- des ist daher insbesondere die Einbindung der Neubebauung in die freie Landschaft von Bedeutung. 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Nutzungsart wird Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die Tendenz zu größerer Freiheit beim Bauen soll sich auch in den Nutzungsmöglichkeiten innerhalb des Wohngebiets spiegeln. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird für die Grundstücke mit Doppelhaus- und Hausgruppenbebauung mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festge- setzt, was der von der Baunutzungsverordnung für Reines Wohngebiet vorge- sehenen Obergrenze entspricht. Für die Einzelhausbebauung liegt die Grundflächenzahl mit 0,3 unter den Obergrenzen der Baunutzungsverordnung, um hier in Verbindung mit etwas größeren Grundstücken auf die Nachfrage der Bauwilligen nach möglichst viel privatem Grün zu reagieren. 4.3. Erschließung 4.3.1 ÖPNV Eine Anbindung an den ÖPNV ist derzeit durch mehrere Buslinien mit Halte- stellen in der Talstraße gegeben. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Die Erschließung des Wohngebiets erfolgt von der Waldbronner Straße und der Straße Im Winterrot. Sobald später das Baugebiet Neufeld realisiert wird, kann das Gebiet zusätzlich über eine von der Landesstraße L 623 abzweigen- de Straße, die durch das Gewerbegebiet Winterrot verläuft, erschlossen wer- den. Großräumig ist das Gebiet in Ergänzung der L 623, L 609 und K 9653 hervor- ragend über die Bundesautobahn A 8 erschlossen. 4.3.3 Ruhender Verkehr Öffentliche Stellplätze sind in allen Erschließungsstraßen außer den Wohnwe- gen als Längs- bzw. Senkrechtparkierungen ausgewiesen. 4.3.4 Geh- und Radwege Das Gebiet wird von Fußwegen und landwirtschaftlichen Wegen umschlossen, die an die Erschließungsstraßen anbinden. Die Henri-Arnaud-Straße ist nur fußläufig angebunden und dient der bestehenden Bebauung als wesentliche Anbindung an die freie Landschaft und der Neubebauung für eine gute Er- reichbarkeit des bestehenden Kindergartens. BPl Ob den Gärten - 7 - 4.3.5 Ver- und Entsorgung Eine Versorgung mit Gas und Wasser ist von den in den umliegenden Straßen vorhandenen Gas- und Wasserversorgungsnetzen aus möglich. Für die Stromversorgung werden zwei Trafokompaktstationen vorgesehen. Die vorhandene 20-kV-Freileitung im Bereich zwischen Waldbronner Straße und Henri-Arnaud-Straße wurde bereits abgebaut. Im Bereich Henri-Arnaud- Straße bis zur Straße im Winterrot wird sie im Zuge der Bebauung entfernt und durch Kabel ersetzt. Das Gebiet soll im Trennsystem entwässert werden. Da das bestehende Entwässerungsnetz hydraulisch nicht mehr in der Lage ist, die zusätzlichen Regenwassermengen des Planungsgebietes aufzunehmen, wird ein Teil des Regenwassers in Richtung Osten in ein Regenrückhaltebe- cken geleitet. Dort wird es zwischengespeichert, bis es dann gedrosselt in das bestehende Mischwassersystem in Palmbach eingeleitet werden kann. Dieses Regenrückhaltebecken an der Straße Im Winterrot muss mit der Er- schließung gemeinsam vor der Bebauung des Gebietes fertig gestellt werden. Zur Unterhaltung der Kanalisation und für die Abfallentsorgung ist im An- schluss der bestehenden Bebauung zwischen dem Teilstück der Henri- Arnaud- und der Waldbronner Straße eine ausschließlich für Ver- und Entsor- gungsfahrzeuge vorgesehene Straße geplant. Die Abfallbehälter für die Bebauung der vier östlichen Wohnwege müssen am Tag der Abholung im Bereich der Einmündung dieser Wohnwege bereitgestellt werden. Standplätze sind hierfür bewusst nicht ausgewiesen, um zu gewähr- leisten, dass die Abfallbehälter nach Leerung wieder in die Haushalte zurück- gebracht werden. 4.4 Gestaltung Die Planung nimmt auf die topographische Situation und das Ortsbild Rück- sicht. Von besonderer Bedeutung ist insbesondere die Einbindung der Neube- bauung in die freie Landschaft. Die Anordnung der Bebauung erfolgt unter Be- rücksichtigung von Topographie und Besonnung der Grundstücke. Die Be- bauung jeweils östlich der Wohnwege ist daher von der Straße zurückversetzt angeordnet, um die Grundrissorganisation und Freiraumnutzung entsprechend der Besonnung gestalten zu können. Um individuelles Bauen zu ermöglichen werden nur städtebauliche absolut er- forderliche Festsetzungen getroffen. In Ergänzung zur zwingend festgelegten Wandhöhe wird die Dachneigung lediglich am – teilweise vorläufigen - Orts- rand zwingend festgelegt, um hier einen behutsamen Übergang in die freie Landschaft zu erreichen. In den sonstigen Bereichen ist die Dachneigung fle- xibel und die Wahl unter mehreren verschiedenen Dachformen möglich. Obwohl die topographischen Lage und die bestehende Bebauung einen Aus- schluss von Dachaufbauten erforderlich machen, werden aus ökologischen Gründen Sonnenkollektoren als Dachaufbauten zugelassen. Da besonders in Hanglagen die Anordnung von Garagen und Stellplätze einen wesentlichen Einfluss auf das Gesamterscheinungsbild der Bebauung haben, werden hierzu entsprechende Festlegungen getroffen. BPl Ob den Gärten - 8 - Die Wohnwege sind zur besseren Aufenthaltsqualität und Schaffung lebendi- ger Nachbarschaften als verkehrsberuhigte „Straßenplätze“ konzipiert. Der Ausbau dieser Straßen soll so gestaltet werden, dass eine Ausweisung als verkehrsberuhigter Bereich rechtlich möglich ist. 4.5 Bodenschutz / Grünordnung / Eingriff / Ausgleich 4.5.1 Bodenschutz Die Bodenfunktionsbewertung erfolgte durch das Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB) auf Basis der Daten der Bodenkarte von Ba- den-Württemberg Blatt 7016 Karlsruhe-Süd (1994) nach Methode des Um- weltministeriums Baden-Württemberg. Folgende Ergebnisse wurden für die untersuchten Bodenfunktionen ermittelt: • Standort für natürliche Vegetation (Böden mit extremer Ausprägung von Standorteigenschaften mit günstigen Voraussetzungen für besonders schutzwürdige, spezialisierte und im Allgemeinen auch seltene Pflanzen- gesellschaften). – Einstufung: sehr gering bis gering • Standort für Kulturpflanzen – Einstufung: sehr hoch • Ausgleichskörper im Wasserkreislauf (Aufnahmevermögen von Nieder- schlagswasser und Abflussverzögerung bzw. – Verminderung) – Einstu- fung: hoch bis sehr hoch • Filter und Puffer für Schadstoffe (Schadstoffrückhaltung und –abbau) - Anorganische Schadstoffe - hoch bis sehr hoch - Organische Schadstoffe - mittel bis hoch - Säuren - sehr hoch Insgesamt werden die Böden als hoch bewertet. Eine Versiegelung von Böden, wie sie in Teilen des Gebietes vorgesehen ist, ist grundsätzlich mit einem vollständigen Funktionsverlust verbunden. Das Po- tential natürlich anstehender Böden wird damit unwiederbringlich zerstört. Darüber hinaus kann es während der Erschließung der Bebauungsplangebie- te, bedingt durch die intensive Bautätigkeit, zu Schädigungen des Bodens (z.B. in Form von Bodenverdichtungen) kommen. Vom Funktionsverlust betroffen ist insbesondere die als hoch bis sehr hoch bewertete Leistungsfähigkeit der anstehenden Böden hinsichtlich der Funktio- nen als Standort für Kulturpflanzen, als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf sowie als Filter und Puffer. Aus Sicht des Bodenschutzes stellt die Maßnahme einen erheblichen Eingriff dar, da es sich um schützenswerte Böden mit in der Summe hohem und z.T. für die Einzelfunktionen sehr hohem Funktionserfüllungsgrad handelt. Auf Grund der Erheblichkeit des Eingriffs ist ein Ausgleich innerhalb des Bebau- ungsplangebietes nicht möglich. 4.5.2 Ziele der Grünordnung • Durchgrünung des Gebietes und Einbindung in die Landschaft durch Wie- senstreifen mit Wildobstbäumen BPl Ob den Gärten - 9 - • Abschirmung des vorhandenen Wohngebietes gegenüber dem Neubauge- biet durch eine freiwachsende Hecke 4.5.3 Eingriffs- Ausgleichsbetrachtung Das Plangebiet wird überwiegend ackerbaulich genutzt. Eingestreut in die Ackerflächen finden sich vereinzelt weitere Nutzungen wie Spalierobst- bzw. Weinanbau, Gärten, Streuobstwiesen, Koppelhaltung von Pferden und eine Weihnachtsbaumkultur. Der wesentliche Eingriff besteht in der Versiegelung von Böden. Der Versiege- lungsgrad steigt von 9 % auf 45 %. Der teilweise Erhalt einer Streuobstwiese am Zugangsweg zur Henri-Arnold- Straße und einer Böschung mit anschließendem Obstbaumbestand an der südlichen Waldbronner Straße stellen Vermeidungsmaßnahmen dar. Die Umwandlung von Ackerflächen in Hausgärten bewirkt eine Artenverschie- bung von artenarmen, mehr oder weniger intensiv genutzten Kulturflächen zu artenreicheren Gärten, wobei die Pflanzenarten teilweise nicht heimisch und die Wildarten bei Pflanzen und Tieren in der Regel weit verbreitet sind. Die wesentlichen Ausgleichsmaßnahmen bestehen in der Umwandlung von Acker in Wiesenflächen mit Wildobstbäumen, die nicht geschnitten werden müssen, und in der Ausbildung des Regenrückhaltebeckens als Wiesenfläche mit randlichen naturraumtypischen Gehölzen. Durch diese Maßnahmen ver- bessert sich die Situation für alle betrachteten Naturfaktoren. Der Boden wird durch eine dauerhaft geschlossene Vegetationsdecke vor Erosion geschützt, wenn auch der Eingriff durch Versiegelung nur teilweise ausgeglichen werden kann. Die sommerliche Aufheizung wird durch die mehr oder weniger permanente Verdunstung durch die Vegetation im gesamten Plangebiet deutlich gemin- dert, statt der typischen Pflanzen- und Tierwelt der Hausgärten oder der ar- tenarmen Ackerflächen werden landschaftstypische Wiesengesellschaften und Gehölzformationen sowie die damit verbundene Tierwelt gefördert. Die erhöh- te Verdunstung in den Sommermonaten dient dem natürlichen Wasserkreis- lauf. Durch die Lage dieser Flächen am Siedlungsrand wird außerdem die Einbin- dung der Baugebiete in die Landschaft erreicht. Als Ausgleichsmaßnahme für das Schutzgut Boden wird der beim Straßenbau anfallende Oberboden auf erosionsgeschädigten Ackerflächen in der Umge- bung zur Bodenverbesserung aufgetragen. Der Einbau erfolgt so, dass sich aufgetragener und anstehender Boden in Bodenart und Bodentyp gleichen. Ein vollständiger funktionaler Ausgleich der erheblichen Eingriffe in das Schutzgut Boden ist dadurch jedoch nicht erreichbar. Hiefür stehen keine an- derweitigen Flächen zur Verfügung. Durch die dargestellten Maßnahmen kann der Eingriff in den Boden jedoch zu einem großen Teil wertmäßig (schutzgutübergreifend) ausgeglichen werden. Soweit dennoch ein restlichen Ausgleichsbedarf verbleibt, wird dies mit bereits fertiggestellten Maßnahmen aus dem Ökokonto hinreichend kompensiert. BPl Ob den Gärten - 10 - 5. Umweltverträglichkeitsprüfung / Umweltprüfung Eine Umweltprüfung nach Änderung des BauGB (20.07.2004) ist nicht erfor- derlich. Es gilt hier die Übergangsregelung des § 244 Abs. 2 BauGB, wonach in der Zeit vom 14. März 1999 bis zum 20. Juli 2004 förmlich eingeleitete Ver- fahren noch nach altem Recht behandelt werden können. Ebenfalls bedarf es nach altem Recht keiner förmlichen Umweltverträglich- keitsprüfung, da das geplante Projekt weder nach Art, noch nach Größe oder Leistung die Merkmale erfüllt, die zu einer Prüfungspflicht führen. Es wird des- halb keine Umweltverträglichkeitsprüfung und auch keine überschlägige Vor- prüfung nach UVPG notwendig. 6. Statistik 6.1 Flächenbilanz A llg e m e in e s W o h n g e b ie tc a . 2 ,9 0ha5 2 ,6 3 % V e rk e h rs flä c h e nc a . 1 ,3 9ha2 5 ,2 3 % G rü n flä c h e n / A u s g le ic h s flä c h e nc a . 0 ,8 3ha1 5 ,0 6 % R e g e n rü c k h a lte b e c k e nc a . 0 ,3 9ha7 ,0 8 % G e s a m tc a . 5 ,5 1ha1 0 0 ,0 0 % 6.2 Geplante Bebauung A n z a h lW o h n e in h e ite nB ru tto g e s c h o s s flä c h e E in z e lh ä u s e r29438120 D o p p e lh ä u s e r13264460 R e ih e n h ä u s e r30304770 G e s a m t729917350 6.3 Bodenversiegelung 1 G e s a m tflä c h ec a .5 ,5 1ha1 0 0 ,0 0 % D e rze itig e V e rs ie g e lu n gc a .0 ,5ha9 ,0 7 % D u rc h d e n B e b a u u n g s p la n m a x. zu lä s s ig e ve rs ie g e lte F lä c h e c a .3 ,0 4ha5 5 ,1 7 % 7. Bodenordnung Zur Verwirklichung des Bebauungsplans ist ein Bodenordnungsverfahren ge- mäß Baugesetzbuch erforderlich. 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der ma- ximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 % der Grund- stücksfläche) der Baugrundstücke sowie alle anderen zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. BPl Ob den Gärten - 11 - 8. Sozialverträglichkeit Bei der Planung wurden im Hinblick auf Sozialverträglichkeit insbesondere die nachfolgend erörterten Aspekte berücksichtigt. • Förderung einer polyzentrischen, räumlichen Stadtentwicklung durch Aus- bau und Arrondierung eines bestehenden Ortsteils. • Nutzung bereits vorhandener Infrastrukturangebote. • Mischung bzw. direkte Nachbarschaft der Grundfunktionen Wohnen, Arbei- ten, Erholen und Spielen, Vernetzung mit Grün-, Frei-, Sport- und Spielflä- chen in unmittelbarer Nähe. • Nutzung vorhandener Anbindungen an den ÖPNV (3 Buslinien). • Schaffung eines attraktiven Wegenetzes auch für den Fuß- und Radver- kehr. • Mischung verschiedener Bauformen, überschaubare Dimensionierung der Häuser. 9. Kosten (überschlägig) 9.1 Beitragsfähige Erschließungskosten nach KAG 2 E rd b e w e g u n g - u n d F re ile g u n gc a .1 1 0 .0 0 0E U R V e rk e h rs flä c h e nc a .5 4 1 .0 0 0E U R E n tw ä s s e ru n gc a .1 8 7 .0 0 0E U R B e g rü n u n gc a .5 8 .0 0 0E U R B e le u c h tu n gc a .7 8 .0 0 0E U R G e s a m tc a .9 7 4 .0 0 0E U R R ü c k e rs a tz 9 5 %c a .9 2 5 .3 0 0E U R 9.2 Sonstige Kosten zu Lasten der Stadt U m b a u S p o rta n la g e nc a .5 0 .0 0 0E U R S tü tz m a u e rn u n d T re p p e nc a .5 0 .0 0 0E U R U m b a u d e r W a ld b ro n n e r S tra ß ec a .1 7 0 .0 0 0E U R B e g rü n u n gc a .3 .0 0 0E U R B e le u c h tu n gc a .8 .0 0 0E U R E n tw ä s s e ru n gc a .3 6 .0 0 0E U R 2 Rückersatz ist der Teil der Erschließungskosten gemäß Satzung über die Erhebung von Erschlie- ßungsbeiträgen und Kostenerstattungsbeträgen in Karlsruhe, der auf die durch die Anlagen er- schlossenen Grundstücke verteilt wird und von den Eigentümern anteilig zu leisten ist. BPl Ob den Gärten - 12 - 9.3 Kosten für Ausgleichsmaßnahmen nach BauGB A u s g le ic h fü r p riv a te n E in g riff (B a u g ru n d s tü c k e ) 1 0 0 % b e itra g s fä h igc a .E U R A u s g le ic h fü r Ö ffe n tlic h e n E in g riff (S tra ß e n b a u ...)c a .E U R H ie rv o n b e itra g s fä h ig 9 0 %c a .0E U R S ta d ta n te il 1 0 %c a .0E U R 9.4 Städtische Kosten insgesamt K o s te n Z iffe r 9 .1c a .E U R K o s te n Z iffe r 9 .2c a .E U R K o s te n Z iffe r 9 .3c a .E U R 10. Finanzierung Die Kosten sind in den Haushaltsplanungen der kommenden Jahre zu berück- sichtigen. Karlsruhe, 11.01.2006 Stadtplanungsamt Dr. Harald Ringler BPl Ob den Gärten - 13 - B. Hinweise 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karls- ruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Stei- gung darf 5 % nicht überschreiten. Ausgenommen hiervon sind die Abfallbe- hälter für die Bebauung der vier östlichen Wohnwege. Diese müssen am Tag der Abholung im Bereich der Einmündung dieser Wohnwege bereitgestellt und nach erfolgter Leerung unverzüglich wieder zurückgestellt werden. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tieferlie- gende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen ent- wässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen übli- cherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer bzw. der Anwohner selbst entsprechend zu schützen. 3. Regenwasserversickerung Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Werden die nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke befestigt, soll die Befestigung zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasser- durchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit brei- ten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindrin- gens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. Es wird empfohlen, das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser zu sammeln und dieses jedoch ausschließlich zur Gartenbewässerung zu nutzen, da dieses mikrobiologisch und chemisch verunreinigt sein kann. Sofern Zister- nen eingebaut werden, ist ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denk- BPl Ob den Gärten - 14 - malschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 25 - Denkmalpflege, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium Karlsruhe einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbestän- den (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefah- ren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umweltamt, Adlerstraße 20 a, 76133 Karlsruhe, zu melden. 7. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes- Bodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwie- sen. 8. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kin- dern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 10. Liste zu pflanzender Gehölze auf den Ausgleichsflächen Obstbäume M1, M2: Apfelsorten: Brettacher, Jakob Fischer, Kaiser Wilhelm, Dr. Oldenburg. – BPl Ob den Gärten - 15 - Obstbäume M3: Malus communis, Pyrus pyraster, Brettacher, Jakob Fischer, Kaiser Wilhelm, Dr. Oldenburg. Wenn ein schmaler Baum erforderlich ist: Pyrus calleryana ‚Chanticleer’ landschaftstypischer Gehölze M4, M5 - Bäume: Acer campestre (Feldahorn), Carpinus betulus (Hainbuche), Prunus avium (Vogelkirsche), Quercus petraea (Traubeneiche), Quercus robur (Stieleiche), Sorbus domestica (Speierling), - Sträucher: Cornus sanguinea (Hartriegel), Corylus avellana (Hasel), Crataegus laevigata (Zweigriffeliger Weißdorn), Crataegus monogyna (Eingriffeliger Weißdorn), Euonymus europaeus, (Pfaffenhütchen), Li- gustrum vulgare (Liguster), Lonicera xylosteum (Heckenkirsche), Prunus spinosa (Schlehe). Straßenbäume M6: Pyrus calleryana ‚Chanticleer’, Malus communis, Pyrus pyraster 11. Geruchsimmissionen Durch den Schweinemastbetrieb südwestlich des Plangebiets muss hin und wieder mit Geruchsbelästigungen gerechnet werden.

Bebauungsplan „Ob den Gärten“, Karlsruhe - Palmbach Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften - Entwurf - - 2 - Inhaltsverzeichnis: 1. Planungsrechtliche Festsetzungen ...................................................... 3 1.1 Art der baulichen Nutzung - Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO ...... 3 1.2 Flächen für Stellplätze Carports, Garagen (s.a. 2.1.4) ............................. 3 1.3 Nebenanlagen ......................................................................................... 3 1.4 Maß der baulichen Nutzung ..................................................................... 4 1.5 Bepflanzung, Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft ............. 4 1.5.1 Maßnahmen M 1 auf Fläche M 1 ............................................................. 4 1.5.2 Maßnahmen M 2 auf Fläche M 2 ............................................................. 4 1.5.3 Maßnahme M 3 auf Fläche M 3 und entlang der Waldbronner Straße, östlich und westlich des Kreisels ............................................................. 4 1.5.4 Maßnahmen M 4 auf Fläche M 4 ............................................................. 4 1.5.5 Maßnahmen M 5 auf Fläche M 5 ............................................................. 4 1.5.6 Maßnahme M 6 ........................................................................................ 5 1.5.7 Maßnahme M 7: ....................................................................................... 5 1.5.8 Zuordnung ............................................................................................... 5 1.5.9 Baumpflanzungen auf Baugrundstücken ................................................. 5 1.6 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen (s. a. 2.3.3) .................... 5 2. Örtliche Bauvorschriften ....................................................................... 6 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen .............................................. 6 2.1.1 Doppelhäuser und Hausgruppen ............................................................. 6 2.1.2 Wandhöhe ............................................................................................... 6 2.1.3 Dächer ..................................................................................................... 6 2.1.4 Garagen (s.a. 1.2) .................................................................................... 6 2.2 Werbeanlagen und Automaten ................................................................ 6 2.3 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen ....................................................... 7 2.3.1 Vorgärten ................................................................................................. 7 2.3.2 Einfriedigungen ........................................................................................ 7 2.3.3 Abgrabungen, Aufschüttungen ................................................................ 7 2.3.4 Abfallbehälterstandplätze ........................................................................ 7 2.4 Außenantennen, Satellitenempfangsanlage ............................................ 8 2.5 Niederspannungsfreileitungen ................................................................. 8 3. Verfahrensvermerke / Ausfertigung ..................................................... 9 - 3 - Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Bebauungspla- nes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.2002 (BGBl. I S. 2850) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geän- dert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (GBl. S. 760). In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes geregelt: 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung - Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO Zulässig sind - Wohngebäude, - Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speise- wirtschaften, sowie nicht störenden Handwerksbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können zugelassen werden - Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe - Anlagen für Verwaltungen. 1.2 Flächen für Stellplätze Carports, Garagen (s.a. 2.1.4) Garagen und Carports sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- chen und auf den dafür festgesetzten Flächen zulässig. Stellplätze dürfen grundsätzlich nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen angelegt werden. Ausnahme: Im direkten Anschluss an die Carports im Vorgartenbe- reich kann ein weiterer Stellplatz zugelassen werden. 1.3 Nebenanlagen Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind außerhalb der überbauba- ren Grundstücksflächen beschränkt auf: Kinderspieleinrichtungen, Abfallbe- hälterstandplätze und unüberdachte Pergolen; außerdem Wintergärten und Terrassen mit je einer Tiefe von maximal 3 m. Im Vorgartenbereich sind Win- tergärten und Terrassen nur im Bereich  möglich. - 4 - Geschirr- und Gerätehütten bis max. 12 m³ sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur im rückwärtigen Grundstücksbereich oder im Vorgar- tenbereich in Verlängerung der Carports zulässig. 1.4 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus den im zeichnerischen Teil festgelegten Grundflächenzahlen und den Wandhöhen. (s. a. 2.1.2) Als Wandhöhe gilt das Maß zwischen der Höhe der Gehweghinterkante, ge- messen am jeweiligen Bezugspunkt (s. 2.1.2) und dem Schnittpunkt der Au- ßenwand mit der Oberkante Dachhaut bzw. bei Flachdächern mit dem obe- ren Abschluss der Wand. 1.5 Bepflanzung, Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft Festgesetzt werden Vermeidungs- (V) Ausgleichs- (A) und Grünordnungs- (G) Maßnahmen. Für alle Maßnahmen mit Gehölzpflanzungen beträgt die Dauer der Entwicklungspflege 30 Jahre, weil die Gehölze erst nach dieser Zeit annähernd ihre volle ökologische Leistungsfähigkeit erreicht haben. 1.5.1 Maßnahmen M 1 auf Fläche M 1 Die vorhandene Wiesenböschung ist mit ihrem Gehölzbestand zu erhalten (V), Die bisherige Pferdekoppel ist durch Aufgabe der Beweidung und Schnitt (A, G) in Wiese umzuwandeln. Der Obstbaumbestand ist durch Nachpflan- zungen (A, G) aus der Liste in den Hinweisen zu ergänzen. 1.5.2 Maßnahmen M 2 auf Fläche M 2 Die vorhandene Streuobstwiese ist zu erhalten (V). Der Obstbaumbestand ist zu ergänzen durch Nachpflanzungen (A, G) aus der Liste in den Hinweisen. Die Weihnachtsbaumkultur ist unter Verwendung der in den Hinweisen ge- nannten Apfelsorten und Heublumenansaat mit Schnittgut der vorhandenen Streuobstwiese in Streuobstwiese umzuwandeln (A, G). 1.5.3 Maßnahme M 3 auf Fläche M 3 und entlang der Waldbronner Straße, östlich und westlich des Kreisels Es ist ein Wiesenstreifen mit Wildobst und Obstbäumen anzulegen (A, G) mit Arten aus der Liste in den Hinweisen. Die Wiesenansaat erfolgt durch Heu- blumen vom Flurstück Nr. 81878, östlich des Plangebietes gelegen. 1.5.4 Maßnahmen M 4 auf Fläche M 4 Das Regenrückhaltebecken ist als artenreiche Glatthaferwiese mit land- schaftstypischen Gehölzen am Rand auszubilden (A, G). Einsaat mit autoch- thonem Saatgut, Bepflanzung mit Gehölzarten aus der Liste in den Hinwei- sen. 1.5.5 Maßnahmen M 5 auf Fläche M 5 Der Spielplatz ist mit landschaftstypischen Gehölzen aus der Liste in den Hinweisen zu bepflanzen (A, G). - 5 - 1.5.6 Maßnahme M 6 An den im zeichnerischen Teil ausgewiesen Baumstandorten entlang der Straßen sind außerhalb der Flächen M1 – M5 Straßenbäumen zu pflanzen (A, G) aus der Liste in den Hinweisen. 1.5.7 Maßnahme M 7: Der beim Straßenbau anfallende Oberboden ist auf erosionsgeschädigten Ackerflächen in der Umgebung zur Bodenverbesserung aufzutragen. Der Einbau hat so zu erfolgen, dass sich aufgetragener und anstehender Boden in Bodenart und Bodentyp gleichen. (A) 1.5.8 Zuordnung Dem Eingriff auf den Baugrundstücken werden folgende Ausgleichsmaß- nahmen insgesamt zugeordnet: • die Aufwertung der Hausgärten gegenüber der Ackernutzung und • zwei Drittel der Maßnahme M 4 Dem öffentlichen Eingriff – Versiegelung durch Straßenbau – werden folgen- de Maßnahmen zugeordnet: • M 1 – M 3, • ein Drittel der Maßnahme M 4, • M 5 – M 7 und • 400 m² der auf der Ökokontofläche im Bebauungsplan 716 „An der Och- senstraße“ bereits durchgeführten Umwandlung von Acker in Wiese mit Feldgehölzen. 1.5.9 Baumpflanzungen auf Baugrundstücken An den im zeichnerischen Teil entlang der Straßen festgesetzten Baum- standorten im Bereich  Wildbirnen oder Wildäpfel (Pyrus pyraster, Malus communis) zu pflanzen, im Bereich  Pyrus calleryana ‚Chanticleer’. 1.6 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen (s. a. 2.3.3) Auf den Baugrundstücken außerhalb der Baubereiche sind Aufschüttungen und Abgrabungen nur für die Anlage von Hauszugängen, Garagenzufahrten Terrassen und Wintergärten zulässig. - 6 - 2. Örtliche Bauvorschriften 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 2.1.1 Doppelhäuser und Hausgruppen Bei Doppelhäusern und innerhalb von Hausgruppen sind nur einheitliche Dachformen und Dachneigungen zulässig. Diese sind aufeinander abzu- stimmen. 2.1.2 Wandhöhe Die Wandhöhe bei Einzelhäusern wird in der Gebäudemitte gemessen. Bei Doppelhäusern ist die Wandhöhe zwischen den Gebäudehälften (Grund- stücksgrenze) zu messen. Die Lage der Bezugspunkte für die jeweilige Wandhöhe der Hausgruppen bzw. Reihenhäuser wird im Baugenehmigungs- verfahren festgelegt und ist so zu wählen, dass für die gesamte Hauszeile eine einheitliche, durchgehende Wandhöhe möglich ist. Als Wandhöhe gilt das Maß von der Gehweghinterkante, gemessen am je- weiligen Bezugspunkt bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Ober- kante Dachhaut bzw. bei Flachdächern bis zur Oberkante der Gebäude. 2.1.3 Dächer In den Bereichen 3, 4, 5 sind folgende Dachformen und Dachneigungen zu- lässig: Flachdächer und zur Straße geneigte Pultdächer bis 12° Dachneigung und traufständige Satteldächer mit mittigem Dachfirst bis 22° Dachneigung. Für alle Bereiche gilt: • Zwerchgiebel sowie Dachaufbauten, die nicht der Solarenergieversor- gung dienen, sind unzulässig. • Die Dächer der Carports und Garagen sind als begrünte Flachdächer auszuführen. • Bei Satteldächern sind zur Dacheindeckung rote bis braune Ziegel zu verwenden. 2.1.4 Garagen (s.a. 1.2) Im Bereich  entlang der Waldbronner Straße und im Bereich  sind Gara- gen nur innerhalb der jeweiligen nördlichen Grundstückshälfte im Abstand von mindestens 5 m ab der Straßenbegrenzungslinie zulässig. Im Bereich  östlich des Kreisels sind Garagen nur innerhalb der jeweiligen östlichen Grundstückshälfte im Abstand von mindestens 5 m ab der Stra- ßenbegrenzungslinie zulässig. 2.2 Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen und Automaten sind genehmigungspflichtig. Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgender Größen zuläs- sig. - 7 - - Einzelbuchstaben bis max. 0,30 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laser- werbung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten sind nur am Gebäude und nicht in der Vorgartenzone zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. 2.3 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen 2.3.1 Vorgärten Vorgärten sind die Flächen der Baugrundstücke, die auf gesamter Grund- stücksbreite zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baugrenze / Baulinie liegen. Bei Grundstücken, die an mehreren Seiten von Straßenbe- grenzungslinien umgeben sind, ist diejenige Seite maßgeblich, auf der die Zufahrt zum Grundstück angelegt ist. Die Vorgärten sind mit Ausnahme von Zufahrten und Hauseingängen sowie möglicher Nebenanlagen nach Ziffer 1.3 als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhalten. Die Benutzung als Arbeits- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. Es sind je Grundstück nur Zu- bzw. Ausfahrten zulässig, deren maximal Brei- te der jeweiligen Garagen-, Carport- bzw. Stellplatzbreite entspricht. Zusätz- lich ist ein maximal 1,50 m breiter Hauszugang zulässig. Abfallbehälterstandplätze sind mit einem Sichtschutz zu versehen und mit Rankpflanzen oder Hecken zu begrünen. 2.3.2 Einfriedigungen Einfriedigungen sind nur als Hecken aus standorttypischen Laubgehölzen bis 1,80 m Höhe zulässig (zum Beispiel: Roter Hartriegel, Haselnuss, Pfaffenhut, Liguster, Heckenkirsche, Hundsrose, Schwarzer Holunder, Traubenholunder, Wolliger Schneeball). In die Hecken kann ein bis zu 1 m hoher Maschen- drahtzaun oder Stahlgitterzaun eingezogen werden. 2.3.3 Abgrabungen, Aufschüttungen Im Bereich der Garagenzufahrten und Hauszugänge sind Aufschüttungen / Abgrabungen auf Oberkante Straßenniveau zulässig. Für Terrassen und Wintergärten sind Aufschüttungen / Abgrabungen auf das Niveau des Erdge- schossrohfußbodens zulässig. 2.3.4 Abfallbehälterstandplätze Die Abfallbehälterstandplätze, die nicht im Gebäude untergebracht sind, sind mit einem Sichtschutz zu versehen und mit Rankpflanzen oder Hecken zu begrünen. - 8 - 2.4 Außenantennen, Satellitenempfangsanlage Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenemp- fangsanlage zulässig 2.5 Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. Karlsruhe, 14. Juni 2005 Fassung vom 11.01.2006 Stadtplanungsamt Dr. Harald Ringler - 9 - 3. Verfahrensvermerke / Ausfertigung Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BBauG/BauGB am 02.03.2000 Billigung durch den Gemeinderat und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am ................... Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO vom .................bis .................. Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB und § 74 Abs. 7 LBO am ................... Der Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften sind unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden. Sie werden hiermit ausgefertigt. Karlsruhe, .................... Heinz Fenrich Oberbürgermeister In Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) mit der Bekanntmachung am .................... Beim Stadtplanungsamt zu jeder- manns Einsicht bereitgehalten (§ 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) ab .....................